Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 luglio 2013, n. 17698. Risoluzione per inadempimento della locatrice, poichè aveva nascosto che la concessione edilizia non fosse sufficiente per l’attività per cui fu stipulato il contratto; condanna alla indennità per la perdita di avviamento commerciale

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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 19 luglio 2013, n. 17698

Svolgimento del processo

In data 17 dicembre 2002 il Tribunale di Roma rigettava la domanda contro T..C. da parte della snc Belle al sole, volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per colpa della C. e per risarcimento danni in quanto era stato accertato che il locale condotto dalla società pur se accatastato come negozio aveva avuto la licenza come magazzino e per questo le era stata elevata contravvenzione e le era stata notificata ordinanza di cessazione dell’attività.
Nell’occasione il Tribunale rigettava anche la riconvenzionale dispiegata per risoluzione del contratto per fatto e colpa della conduttrice e condanna di questa al pagamento dei canoni dovuti.
Su gravame della s.n.c. Belle al sole la Corte di appello di Roma in data 16 gennaio 2007 ha riformato la sentenza di primo grado, con condanna alle spese del grado.
Il giudice dell’appello ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione concluso il 16 febbraio 1997 per inadempimento della locatrice e, per l’effetto, ha condannato quest’ultima alla restituzione in favore della società dei canoni di affitto relativi ai mesi di maggio-luglio 2000 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo; ha condannato la C. al risarcimento dei danni a favore della conduttrice pari a n.18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, oltre interessi e ha condannato la stessa alle spese di entrambi i gradi del giudizio.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione la C., affidandosi a quattro motivi.
Resiste con controricorso la snc Belle al sole.

Motivi della decisione

In merito alla presente impugnazione il Collegio osserva quanto segue.
1.- Il primo motivo (violazione dell’art. 1576 e art.1578 c.c. in relazione art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.; insufficiente motivazione sui reali motivi della chiusura dell’esercizio ed omessa motivazione circa punti decisivi della controversia prospettati e documentati dalla ricorrente) è inammissibile, allorché la ricorrente denuncia errore di diritto, in quanto nel ricorso non viene formulato alcun quesito di diritto (v.p. 3 – 4 ricorso).
Nella parte in cui la censura è prospettata sotto il vizio di insufficiente motivazione sui reali motivi della chiusura dell’esercizio e di omessa motivazione circa punti decisivi e controversi prospettati dalle parti e documentati da essa ricorrente, oltre ad elencare una serie di elementi e documenti che sarebbero stati riversati nel processo, non indica la chiara esposizione della situazione controversa e, peraltro, si rifà ad un ricorso proposto avanti al TAR e che riguardava elusivamente una demolizione di opere eseguite nel locale senza la richiesta di licenza da parte della società conduttrice.
Del resto, è sufficiente leggere la sentenza impugnata, la quale, confermando quella di prime cure, appare tutta centrata su di una nota della Circoscrizione XV risalente al 1997, anno della stipula del contratto di locazione, con la quale si comunicava il rigetto della richiesta di rilascio per l’attività estetica in quanto la detta richiesta – a parere del competente Ufficio Tecnico – contrastava con le norme del Piano Regolatore.
Non solo, ma valutando il contenuto di questo documento con la determinazione dirigenziale del 20 aprile 2000, ove si parlava espressamente di un centro estetico “senza la prescritta autorizzazione, provvedimento adottato dal Comune dopo che il 4 aprile 2000 i NAS avevano rilevato che l’attività di estetista era esercitata nei locali sprovvisti della prescritta autorizzazione commerciale”, il giudice dell’appello ha dedotto che il mancato rilascio della licenza era conseguenza della mancata idoneità dei locali e determinava, quindi, l’inadempimento da attribuirsi alla locatrice che aveva locato un magazzino e non già un locale destinato ad assolvere lo scopo convenuto (p.3 sentenza impugnata).
Di vero, ben consapevole che l’immobile locale era destinato a magazzino, la locatrice aveva contravvenuto all’art. 7 del contratto, nel quale dichiarava che l’immobile era in regola con le norme edilizie ed ambientali, essendo stato edificato con regolare concessione edilizia.
In effetti, la locatrice aveva nascosto che la concessione edilizia non fosse sufficiente per l’attività per cui fu stipulato il contratto, per la quale era necessaria una apposita autorizzazione, rendendosi, in tale modo, la C. , inadempiente ex art. 1575 comma 3 c.c., il quale nella sua prescrizione costituiva il presupposto giuridico dell’art. 7 del contratto di locazione e si limitava a dichiarare che proprio per la sua inesattezza non avrebbe potuto garantire il pacifico godimento della cosa locata.
L’autorizzazione era rilevante in relazione alla causa concreta del contratto, ossia in relazione all’uso concreto su cui era convenuta la volontà delle parti, e di qui la risoluzione del contratto stesso ex art. 1578 comma 1 c.c., nonché il risarcimento dei danni, seguiti alla cessazione dell’attività commerciale dalla durata di tre anni (art. 1578 comma 2 c.c.), la corresponsione delle somme per mancato utilizzo del bene prima della riconsegna ed, infine, dell’ulteriore somma pari a diciotto mensilità per la perdita dell’avviamento.
2. – Anche il secondo motivo (violazione dell’art. 1575 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. – risoluzione del contratto -) con cui, in estrema sintesi, la C. pone in evidenza che, come da certificato catastale prodotto risulterebbe che il locale è classificato in C/1 per cui ella avrebbe adempiuto alle sue obbligazione (art. 1575 c.c.) anche perché la conduttrice ne aveva regolarmente usufruito fino al dicembre 2000 (p. 5 ricorso), va disatteso.
Alla sua illustrazione viene formulato il seguente quesito di diritto:
Può essere considerata inadempiente la locatrice, nonostante abbia consegnato locali idonei all’esercizio della attività, durata oltre tre anni e la cui idoneità è stata provata dal rilascio della licenza per la stessa attività al successivo inquilino?
Il Collegio osserva che sia la illustrazione che il quesito non appaiono congrui perché la ratio decidendi della sentenza impugnata non si concreta nella inerzia della locatrice, bensì nella mancanza ab origine della autorizzazione, che non c’era al momento del contratto, che prevedeva il godimento dello stesso per l’attività di estetica.
3. – Con il terzo motivo (violazione dell’art. 1453 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 c.p.c. – Recesso a norma dell’art.6 del contratto) la ricorrente lamenta che, essendovi stato un recesso del locatore, non andava liquidata la indennità per la perdita e comunque questa indennità non andava determinata in 18 mensilità e non poteva essere correlata ad una durata complessiva di 12 anni e, del resto, non era stata data la prova della mancata utilizzazione dei locali.
Ad illustrazione del motivo vengono formulati i seguenti quesiti di diritto:
a) la clausola contrattuale precludeva la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto e consentire solo di esercitare il recesso?
b) L’omessa motivazione investe un fatto controverso e decisivo?
In merito a questa censura il Collegio osserva che sulla risoluzione dichiarata legittima dal giudice dell’appello già si è detto.
Con l’ulteriore precisazione che non vi è stato l’omesso esame del punto decisivo e controverso, perché il giudice dell’appello fa espresso richiamo a tutta la documentazione in atti, da cui ha fatto discendere l’applicazione dell’art.7 e non già dell’art. 6 come, invece, sembra dedurre la ricorrente.
4. – Con il quarto motivo (violazione dell’art. 34, comma 1 legge n. 392/78 e dell’art.115 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.) la ricorrente si concentra sia sull’an che sul quantum dell’indennità, correlata, ad avviso della ricorrente, al recesso della conduttrice.
Ad illustrazione del motivo vengono formulati i seguenti quesiti di diritto:
a) è liquidabile l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale quando vi sia recesso dalla locazione da parte del conduttore?
b) L’indennità di diciotto mensilità per la perdita dell’avviamento è correlata ad una durata contrattuale di 12 anni?
c) Potevano essere liquidati danni per la mancata utilizzazione dei locali, della quale non era stata data la prova?
In buona sostanza, assume la ricorrente che in caso di recesso il conduttore non avrebbe diritto a tale indennità.

La tesi va disattesa, sia perché vi è stata una risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice e, quindi, non si verte in tema di recesso arbitrario o liberamente autodeterminatosi, sia perché il diritto alla indennità per la perdita di avviamento commerciale consegue (salvi i casi tassativamente indicati dal legislatore (ossia, tra l’altro, risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore) – ed in misura prestabilita – alla cessazione del rapporto di locazione, senza che rilevi che successivamente alla disdetta o al recesso il conduttore abbia cessato di svolgere la sua attività (Cass. n. 12279/00).
Nella specie il contratto è del 16 febbraio 1997.
Nell’immobile la conduttrice svolse la sua attività fino al dicembre 2000 allorché lo rilasciò con la consegna delle chiavi.
I canoni furono percepiti per il periodo maggio-luglio 2000 senza che fosse stato utilizzato l’immobile a seguito della contravvenzione rilevata dai NAS il 4 aprile 2000, cui seguì il 20 aprile 2000 la ordinanza di cessazione dell’attività da parte della Circoscrizione XV del Comune di Roma.
Come appare evidente, oltre che per le considerazioni già espresse, il giudice dell’appello ha fatto corretta applicazione dell’art. 34 della legge n. 392/78, così come interpretato da questa Corte e, quindi, nessuno dei vizi denunciati è rinvenibile nella impugnata sentenza.
Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese, che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori come per legge.