Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 25 giugno 2013, n. 15876. Dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino a quello del pagamento dell’indennità, si viene ad instaurare tra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente, fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e per l’altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del rapporto contrattuale

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La massima

In materia di contratto di locazione, deve ritenersi esclusa la facoltà, per il conduttore, di rendere gratuita la detenzione in virtù del mancato utilizzo del bene, in base ad una sua unilaterale decisione. Infatti, dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino a quello del pagamento dell’indennità, si viene ad instaurare tra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente, fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e per l’altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del rapporto contrattuale. Resta invece salva la facoltà del conduttore di evitare il pagamento del corrispettivo, previa offerta di restituzione del bene a norma dell’art. 1216 c.c., in modo da costituire in mora il locatore in rapporto al suo obbligo di corrispondere l’indennità di avviamento.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 25 giugno 2013, n. 15876

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato in data 27/08/1998 la Albatro srl evocava in giudizio avanti al Tribunale di Alessandria la M. e D.M. snc, chiedendo la risoluzione, per fatto e colpa della società convenuta, del contratto di locazione 1/12/1986 di un immobile ad uso officina ed autorimessa, di proprietà della società attrice, sito in (omissis) . Segnatamente parte attrice allegava, quali addebiti riconducibili alla convenuta, il riscontro di una situazione di illegittimità per la violazione della normativa antincendio e la realizzazione di modifiche allo stato dei locali non consentite dal locatore, instando in via di subordine per la declaratoria della fine della locazione al 30/11/1998 e in ogni caso per la condanna della conduttrice al risarcimento dei danni. Parte convenuta, costituitasi in giudizio, chiedeva in via riconvenzionale la condanna della locatrice alla corresponsione dell’indennità di avviamento e alla restituzione del deposito cauzionale, oltre che al risarcimento dei danni per la ridotta utilizzazione dell’immobile ed il trasferimento in diverso locale dell’attività relativa all’officina, con contestuale richiesta di condanna della controparte al rimborso delle spese sostenute dalla conduttrice per l’adeguamento dell’impianto elettrico. A tale procedimento veniva poi riunita altra causa instaurata dalla Albatro srl mediante deposito di ricorso ex art. 447 bis cpc con il quale il locatore instava per la risoluzione del rapporto di locazione a seguito del mancato pagamento di canoni, spese condominiali e spese di riscaldamento per la complessiva somma di L. 11.006.925. In esito al giudizio, nel corso del quale la Albatro aveva chiamato in causa la propria dante causa, Immobiliare Domus Srl per essere manlevata dalle domande riconvenzionali svolte dalla convenuta, il Tribunale condannava l’Immobiliare Domus a corrispondere alla convenuta la somma di Euro 3.098,774 a titolo di restituzione di deposito cauzionale; la Albatro a corrispondere alla conduttrice la somma di Euro 3.191,70 per il rifacimento dell’impianto elettrico; e la convenuta a corrispondere alla Albatro la somma di Euro 400,02 a titolo di spese condominiali. Avverso tale decisione proponevano appello principale la Albatro, appello incidentale la M. e D.M.. In esito al giudizio, in cui si costituiva altresì l’Immobiliare Domus manifestando la propria disponibilità al versamento del deposito cauzionale nei confronti dell’avente diritto, la Corte di Appello di Torino con sentenza depositata in data 10-18.7.2006 dichiarava compensate tra Albatro e M. & D.M. le spese del primo grado nella misura del 25%; condannava parte appellante a rifondere a parte appellata predetta le spese di lite, liquidate, già operata la compensazione, in Euro 5.250,00 oltre le successive occorrende CPA ed IVA e rimborso forfetario; rigettava gli appelli vicendevolmente proposti da Albatro contro M. & D.M. e Immobiliare Domus, confermando nel resto l’impugnata sentenza; provvedeva infine al governo delle spese di secondo grado. Avverso la detta sentenza la Albatro S.r.l. ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi.

Resiste con controricorso la M. & D.M..

Motivi della decisione

Con la prima doglianza, deducendo la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1587 co. 1 cc, 117 cost. in relazione al DPR n. 3/1998, artt. 2, 3, 4, parte ricorrente, premesso che la conduttrice ha svolto per tutta la durata della locazione la sua attività illegittimamente, in quanto priva del certificato prevenzione incendi, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di Appello ha escluso la gravità dell’inadempimento della conduttrice ex art. 1455 cc, osservando che le Autorità competenti, non avendo ritenuto di chiudere l’esercizio, avrebbero tacitamente consentito alla prosecuzione dell’attività mentre le autorità comunali non possono in alcun modo autorizzare l’esercizio di un’attività in mancanza dei requisiti di legge in materia di sicurezza e prevenzioni incendi.

Ha quindi concluso il motivo con il seguente quesito di diritto: “l’Ecc.ma Corte di Cassazione se, in materia della sicurezza e della prevenzione incendi, qualora l’esercizio di una determinata attività sia sottoposto a specifica normativa di legge e necessiti del rilascio di apposito certificato di prevenzione incendi da parte dei VV.FF. il Comune, in base ad un provvedimento emesso ai sensi dell’art. 38 secondo comma della legge 142/90 (al fine di prevenire ed eliminare gravi pericoli), possa autorizzare, anche solo tacitamente o con un mero comportamento omissivo costituito dalla mancata chiusura dell’attività, la deroga a dette disposizioni ed il regolare esercizio di una attività commerciale anche in assenza dei requisiti che la legge dello Stato richiede tassativamente in materia di sicurezza e di prevenzione incendi”.

Il motivo è inammissibile perché il quesito di diritto formulato non soddisfa le prescrizioni richieste dall’art. 366 bis cpc. sotto il profilo della necessaria congruenza alla violazione dedotta. Ed invero costituisce orientamento consolidato di questa Corte quello secondo cui il quesito non può essere astratto ed avulso dalla fattispecie concreta, come nella specie, ma deve, imprescindibilmente, attenere al decisum e riferirsi specificamente alla ratio decidendi della decisione impugnata contrapponendosi direttamente alla regola di diritto – che si ritiene erroneamente applicata – ed indicando sia pure sinteticamente il principio di diritto che dovrebbe essere applicato nella fattispecie.

Nel caso di specie, la Corte di appello ha posto a base della decisione la considerazione che la mancata chiusura dell’esercizio, consentendo la prosecuzione dell’attività, di per sé sola, escludeva, anche per il periodo antecedente al rilascio dell’autorizzazione provvisoria, l’esistenza di un effettivo pericolo di incendio, profilo, quest’ultimo, effettivamente ricollegabile all’interesse del proprietario locatore. Con la conseguenza che tutt’al più avrebbero potuto essere ravvisati profili di inadempienza del conduttore non suscettibili di valutazione ai sensi dell’art. 1455 cc, alla stregua delle risoluzioni stesse assunte dalle autorità competenti (cfr pagg 12 e 13 della sentenza impugnata).

Ciò posto, appare evidente che la Corte di merito si è ben guardata dall’affermare, come invece è adombrato nel quesito di diritto, che il Comune di Alessandra avrebbe autorizzato l’attività svolta dalla ricorrente con provvedimento idoneo a derogare le previsioni in materia di sicurezza e prevenzioni incendi. Da ciò l’assoluta mancanza di riferibilità del quesito alla ratio decidendi della decisione impugnata, con l’ulteriore conseguente inammissibilità della censura in esame.

Passando all’esame dei due successivi motivi, va rilevato che con la seconda doglianza, svolta per violazione e falsa applicazione degli artt. 1220, 1590, 1591 cc, la ricorrente censura la sentenza impugnata per aver la Corte di appello trascurato che, a fronte della mancata offerta di riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, ed in presenza di richiesta, anche se non formale, di riconsegna di esso da parte del locatore, non è in alcun modo configurabile un diritto di ritenzione a favore del conduttore che possa consentirgli, senza il pagamento di alcun corrispettivo, di trattenere il bene in attesa della corresponsione per intero dell’indennità, da lui richiesta in misura maggiore del dovuto, mentre con la terza doglianza svolta per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, la ricorrente censura la decisione impugnata perché essa omette di motivare sulla mancata offerta dell’immobile libero da persone e cose, da parte del conduttore, nonché sulla eccessività delle somme richieste a titolo di indennità di avviamento per effettuare la consegna, evitando di approfondire le circostanze emergenti da due raccomandate inviate alla conduttrice.

I due motivi, che vanno esaminati congiuntamente in quanto sia pure sotto diversi ed articolato profili, prospettano ragioni di censura connesse tra loro, meritano entrambi attenzione. In primo luogo, deve disattendersi l’eccezione di inammissibilità del primo dei due motivi – inammissibilità dedotta dalla controricorrente sulla base di una pretesa novità della questione sollevata – perché le difese, le argomentazioni e le prospettazioni in diritto, volte a censurare la qualificazione giuridica, posta dal giudice di merito a base della decisione impugnata, le quali si limitino a rafforzare le ragioni addotte in relazione a tale qualificazione giuridica, senza però mutare nella sostanza delle cose l’oggetto del contraddittorio ed il tema di indagini, come è avvenuto nel caso di specie, non possono ritenersi nuove ed inammissibili. Ed invero, sotto tale aspetto, non vi è dubbio che la causa petendi, fondata sulla protrazione della detenzione del bene da parte del conduttore, ed il petitum sostanziale, costituito dal diritto del locatore a percepire una qualche forma di corrispettivo in relazione a tale persistente detenzione, non comportino affatto temi di indagini e di decisione diversi rispetto a quelli affrontati nel giudizio di appello.

Inoltre, entrambi i motivi sono fondati e meritano accoglimento. Ed invero, secondo la più recente ed ormai consolidata giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività’ commerciali disciplinate dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è pur sempre obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, benché non anche al risarcimento del maggior danno, di talché, se la richiesta del locatore di riavere indietro l’immobile, non accompagnata dall’offerta dell’indennità, non vale a porre in mora la controparte, specularmente, l’offerta di restituzione del bene locato, a condizione che venga corrisposta l’indennità di avviamento, non esonera il conduttore dal pagamento del canone. In sostanza, in casi siffatti, inapplicabile l’art. 1591 c.c., i rapporti tra le parti continuano a essere regolati puramente e semplicemente dal contratto (Cass. n. 7179/2010 in motivazione, Cass. n. 5661/2010).

Infatti, come avevano già statuito le Sezioni Unite n. 1177 del 2000, ricorre una precisa interdipendenza tra le obbligazioni del locatore e del conduttore, con la conseguenza che il locatore il quale, alla cessazione del rapporto, intende adempiere la propria obbligazione ed ottenere dal conduttore l’adempimento della sua, deve offrire al conduttore il pagamento dell’indennità che ritiene gli sia dovuta; correlativamente, il conduttore che intende ottenere il pagamento dell’indennità, nel domandarla deve offrire al locatore la riconsegna del bene ovvero può offrire la riconsegna a condizione che gli sia pagata l’indennità che domanda. Le norme sulla mora del creditore consentono a ciascuno dei due obbligati di liberarsi della propria obbligazione e di costituire in mora il creditore (artt. 1206, 1207 e 1208 cod. civ.), perché se il debitore di una prestazione la deve a condizione che l’altra esegua in suo favore una prestazione cui ha diritto, il debitore della prima può condizionare la propria offerta all’esecuzione di quella del proprio debitore. (Sez. Un. n. 1177/2000 in motivazione). Pertanto, nella ricostruzione della persistenza della duplice inadempienza, quella del locatore nella corresponsione dell’indennità e quella del conduttore nella restituzione dell’immobile, la giurisprudenza di questa Corte ha inteso escludere solo la spettanza del danno maggiore rispetto a quello corrispondente all’entità del canone. Con la conseguenza che “soggiace il conduttore, che voglia liberarsi del’obbligazione di un tale pagamento, a specifici oneri, tra cui quello di offerta, anche non formale, di restituzione del bene (per tutte, con principio affermato ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c. n. 1, v. Cass. ord. 20 gennaio 2011, n. 1337): ed appare conforme a diritto che, in virtù della volontaria protrazione del godimento del bene (volontaria in quanto dipendente anche dalla deliberata mancanza della attivazione delle dette procedure di offerta in restituzione), chi ne fruisca continui a versare alla controparte quanto meno una somma pari a quello che sarebbe stato il corrispettivo in caso di fisiologica persistenza del contratto (Cass. n.22924/2012 in motivazione).

Tutto ciò premesso, appare di ovvia evidenza come la decisione impugnata non sia in linea con l’orientamento ormai consolidato di questa Corte nella parte in cui afferma che “va riconosciuto il diritto di ritenzione del conduttore fin tanto che non gli viene corrisposta l’indennità di avviamento senza che a siffatta situazione corrisponda l’obbligo di pagamento del corrispettivo della locazione, fatto salvo l’esercizio del diritto del conduttore di proseguire l’attività previa corresponsione del canone di locazione, in quest’ultima ipotesi riconosciuto come dovuto” (v. pag.21 della sentenza impugnata), in quanto la giurisprudenza di questa Corte, come è stato già evidenziato in precedenza, ha escluso la sussistenza di un diritto di ritenzione in capo al conduttore ed ha statuito che egli, pur non essendo in mora, resti comunque obbligato a versare al locatore una somma pari al corrispettivo che avrebbe dovuto pagare in costanza del contratto.

Ciò, in quanto dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino a quello del pagamento dell’indennità si viene ad instaurare tra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente, fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e per l’altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del rapporto contrattuale.

Deve ritenersi quindi esclusa la facoltà, per il conduttore, di rendere gratuita la detenzione in virtù del mancato utilizzo del bene, in base ad una sua unilaterale decisione.

Resta invece salva la sua facoltà di evitare il pagamento del corrispettivo previa offerta di restituzione del bene a norma dell’art. 1216 cc in modo da costituire in mora il locatore in rapporto al suo obbligo di corrispondere l’indennità di avviamento.

In tale prospettiva non ha quindi alcun rilievo la previsione di cui all’art. 1460 cc, cui accenna la società controricorrente, in quanto l’eccezione in parola giustifica soltanto il proprio inadempimento ma non costituisce un rimedio contro l’inadempimento altrui.

Ne consegue che le censure in esame meritano di essere accolte, ritenendosi in esse assorbito il quarto ed il quinto motivo di impugnazione, rispettivamente articolati sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione degli artt.1197, 1220, 1206 e 1587 cc e sotto il profilo della motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria.

La sentenza impugnata deve essere cassata, in relazione ai motivi accolti. Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia da condursi nell’osservanza dei principi richiamati, previo approfondimento delle circostanze dedotte nelle doglianze accolte, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di impugnazione, accoglie il secondo ed il terzo motivo del ricorso, assorbiti gli ultimi due, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.