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L’Usucapione

L'usucapione

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L’usucapione 

Usucapione

A)  Nozioni ed elementi costitutivi dell’usucapione  – pag. 2

1)     Animus Possidendi – pag. 3

2)     Interruzione del possesso – pag. 4

3)     Applicazione delle norme sulla prescrizione – pag. 5

4)     Rinuncia – pag. 6

5)     Compossesso e comunione – pag. 7

6)     Questioni processuali – pag. 8

B)  Oggetto – pag. 9

C)  Natura e contenuto dell’acquisto – pag. 10

D)  Usucapione abbreviata – pag. 11

1)     La buona fede – pag. 12

2)     Titolo astrattamente idoneo – pag. 13

3)     Trascrizione – pag. 14

4)    Oggetto – pag. 15

ENOTE – pag. 16

 

         L’usucapione

 

 

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20 risposte »

  1. Gentilissimo,
    ho trovato di grande aiuto il Suo sito e gli articoli pubblicati. Grazie per la condivisione delle Sue conoscenze. Le sottopongo il seguente caso concreto. Nel 1996 Tizio acquista due fondi agricoli contigui con regolare atto notarile. Nella descrizione dei beni si indicano anche un antico fabbricato (MAI dichiarato in catasto) e una piscina presenti entro i predetti fondi. In realtà soltanto la piscina è su uno dei due fondi e il fabbricato è, invece, sul terreno di un altro proprietario confinante. Nel 2004 la particella del vicino è stata venduta a Caio, senza che venga indicato il fabbricato (ABUSIVO), e Caio non si accorge di nulla. Nel 2016, Caio decide di vendere e chiama un tecnico che gli comunica la situazione effettiva: Tizio è in possesso dal 1996 di un fondo intestato a Caio, con entro un fabbricato MAI dichiarato. DOMANDA: TIZIO PUO’ ESERCITARE L’USUCAPIONE? Spero sia tutto chiaro. Saluti

  2. Gentilissimo Avvocato, le volevo porre un quesito :
    Insieme a mia madre e mia sorella abbiamo venduto la casa , che era di mia madre e mio padre deceduto, passata a noi per le nostre quote spettanti.
    In questa casa oltre al giardino di proprieta’ esclusiva era presente e annessa allo stesso da oltre 30 anni una striscia di terrenno sottratta impropriamente al cortile comune di altri condomini a causa di un errata misurazione durante un frazionamento del cortile, altri condomini hanno una situazione analoghe, infatti in 30 anni nessuno a mai reclamato diritti o altro. Purtroppo durante la nostra vendita non si e’ riuscito per vari motivi a sistemare la questione del cortile con usocapione o accordi tra i condomini , e gli a acquirenti hanno trattenuto una ciifra di € 10000 dall’importo dovuto per la casa, con la promessa di andare a stilare un preliminare a posteriori per sistemare questa questione.
    Ora sorgono i dubbi, visto che ora non siamo piu’ noi i proprietari, gli attuali proprietari hanno il titolo per avviare procedura di uso capione, le faccio notare che nell’atto di compravendita hanno acquistato il bene nello stato di fatto, e il notaio gli ha garantito il godimento di questa porzione di terreno comune, recintato etc.
    Inoltre nella procedura di uso capione voglione scrivere che noi saremo parte attiva nel procedimento, volevo sapere questo cosa comporta , non credo che noi possiamo avere il titolo per avviare un procedimento di un bene che non possediamo ! Se fossimo invece chiamati a testimoniare se il procedimento fosse avviato da loro, sempre se possibile dovremmo essere assisti da un legale a nostre spese.
    Spero di essermi riuscito a spiegare.
    A disposizione .
    Cordiali saluti.

  3. Gentile avvocato, in primis complimenti per il prezioso lavoro che svolge dedicando tempo ai suoi lettori.
    Sono incappato in un problema da “avente causa”, avendo ereditato un terreno seminativo sul quale gravava il pagamento di canoni (irrisori all’epoca) all’Ospedale di Zona, poi al Comune ed ora prima alla Regione poi all’ASL. Rientra nel patrimonio disponibile di sicuro, ma dalla morte di mio padre non ho più pagato canoni anche perchè non richiesti, non perchè ero legittimato a farlo, ma sinceramente, caduto in dimenticanza. Il terreno è in nostro possesso con semina ed altro, abbiamo anche provveduto a farci delle piccole costruzioni tipo Gazebo.
    Si è presentata l’ASL e attulamente chiedono 25mila euro circa di arretrati (gli ultimi 5 anni). Sinceramente non so come hanno proceduto con i calcoli, i canoni non vengono pagati dal 1992 e ciò, come Lei dice, da sola, non provoca una intervesio possessionis. Dai dati catastali, antichissimi, non risultano per iscfitto “enfiteusi” nè “livelli”, ma credo ricada in questa fattispecie. A voler esercitare un riscatto di questo terreno ci sto pensando, ma come calcolare i canoni? E una eventuale proposta d’acquisto non farebbe cadere la possibilità eventuale di acquisto per usucapione?
    Antonia
    Grazie

    • Gentile sig.ra Antonia,
      vorrei esserle d’aiuto ma avrei bisogno di documentazione, come ad esempio la comunicazione che Le ha inviato l’ASL ed avere, poi, contezza dei titoli di proprietà e delle visure catastali.

      Le ricordo, però, come avrà avuto modo già di leggere che l’art. 1141 c.c. non consente al detentore di trasformarsi in possessore mediante una sua interna determinazione di volontà, ma richiede, per il mutamento del titolo,

      1) l’intervento di «una causa proveniente da un terzo», per tale dovendosi intendere qualsiasi atto di trasferimento del diritto idoneo a legittimare il possesso, indipendentemente dalla perfezione, validità, efficacia dell’atto medesimo, compresa l’ipotesi di acquisto da parte del titolare solo apparente,

      2) ovvero l’opposizione del detentore contro il possessore, opposizione che può aver luogo sia giudizialmente che stragiudizialmente e che consiste nel rendere noto al possessore, e cioè a colui per conto del quale la cosa era detenuta, in termini inequivoci e contestando il di lui diritto, l’intenzione di tenere la cosa come propria.

      Lo stabilire se, in conseguenza di un atto negoziale ancorché invalido, al detentore di un immobile sia stato da un terzo trasferito il possesso del bene, costituisce una indagine di fatto, riservata al giudice di merito, i cui apprezzamenti e valutazioni sono sindacabili in sede di legittimità soltanto per illogicità o inadeguatezza della motivazione.

      In altre parole, la interversione nel possesso — che non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un fatto esterno, da cui sia consentito desumere che il possessore nomine alieno ha cessato di possedere in nome altrui ed ha iniziato un possesso per conto ed in nome proprio — pur potendo realizzarsi anche mediante il compimento di attività materiali che manifestino inequivocabilmente l’intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, richiede sempre, ove il mutamento del titolo in base al quale il soggetto detiene non derivi da causa proveniente da un terzo, che l’opposizione risulti univocamente rivolta contro il possessore, e cioè contro colui per cui conto la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all’avente diritto che il detentore ha cessato di possedere nomine alieno e che intende sostituire alla preesistente intenzione di subordinare il proprio potere a quello altrui l’animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione precedentemente esercitata.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  4. Egr. Sig: Avvocato,

    mi chiamo Ornella e Le chiedo in forma cortese, un consiglio:

    Mio padre e’ comproprietario in parti uguali con altri 2 fratelli ( deceduti ), per atto notarile di compravendita del 1952, di una quota di 15/25 ( quota di 5/25 per ciascuno dei fratelli) di un terreno indiviso, del quale altri comproprietari detengono i residui 10/25. Al catasto, il bene ( nell’intero ) risulta intestato a tutti i comproprietari, ognuno nelle rispettive quote.

    Considerato che mio padre, ha dall’origine, sulle due quote dei fratelli, il possesso ininterrotto e l’esercizio di proprieta’, domando se risulta ammissibile l’usucapione della proprieta’ relativamente a tali distinte quote ( oggi , per successione, degli eredi figli ), lasciando impregiudicate le quote degli altri comproprietari ( 10/25 ), stante il bene indiviso.

    Le chiederei inoltre come bisogna procedere affinche’ la proprieta’ ( quella propria di 5/25 e quella che si acquisirebbe per usucapione 10/25) venga regolarmente accatastata a nome di mio padre, con foglio e particelle definite, separata dal resto delle altre quote dei comproprietari presenti ?
    La ringrazio anticipatamente e saluto. .

    Le fornisco, nel caso servi, anche la mia mail: ornella.commisso@libero.it

    • Gentile sig.ra Ornella,
      è ammissibile tale usucapione, ma verte l’onere della prova ovvero bisogna dimostrare il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori ed è necessario, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
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      Cordiali saluti.

  5. Egregio avv. D’Isa

    Spero Lei mi possa fare un po’ di luce in un caso banale, ma per gli interessati pertanto snervante.

    Ca. 35anni fa, mio padre con tre delle sue sorelle decise di acquistare la casa nella quale erano nati tutti i figli di mia nonna. Allora la casa era ancora in stato abitabile ma purtroppo dopo il terremoto del 79 fu dichiarata inabitabile. Essendo per fin di legge unico proprietario della casa, come notato nel registro catastale (anche se le sorelle versarono la loro quota, cosa che fu scritta su un contratto/ atto d’acauisto), mio padre solamente si era interessato a ricevere fondi statali per ripristinare l’immobile, dopo la morte di mia nonna. Dato che noi non viviamo in Italia (nati all’estero, oppure emigrati come nel caso di mio padre), compreso le sorelle comproprietarie della casa, non ci furono ammessi dei fondi per mettere in sesto la piccola casa.

    Pochi anni fa però, dopo una perizia fatta a carico di mio padre, la casa fu dichiarata abitabile ma da mettere in sesto immediatamente (per via di pericolo di crollo). Una delle sorelle decise di incaricare muratori, falegnami etc., per rimodernare la casa sia esternamente sia all’interno. Mio padre non ne era informato ma dopo fatti eseguiti, non gli rimase che accettare.

    Ora la situazione è la seguente: mia zia chiede a tutti di dividere le spese in parti eguali, ca. 4000.- Eur a proprietario (4 proprietari …con 10 possibili eredi). Mio padre non è d’accordo, perché non fu lui ad affidare l’incarico a muratori etc. ma mia zia, e in più per non aver visto fino ad’ora nessuna ricevuta fiscale che provi che quei lavori siano stati eseguiti legalmente e in modo corretto.

    Pur non essendo esperto di legge italiana, consigliai a mio padre di cedere la sua parte della casa a sua sorella invece di pagare i 4000.- Eur e di terminare così un calvario durato troppo a lungo, che sta snervando anche noi figli.

    Secondo lei sarebbe meglio un atto di cessione oppure una domanda da parte di mia zia per usucapione (in entrambi i casi lei sarebbe d’accordo di rinunciare ai 4000.- Eur). Quale sarebbe la prassi meno complicata, sapendo che mio padre vive in Svizzera, la zia interessata in Canada, e le altre due zie anche all’estero? Ho capito bene, che in caso di usucapione deve essere mia zia fare domanda presso un avvocato oppure deve essere il mio babbo a dichiarare di non essere interessato alla proprietà, con atto notarile? E cosa ne sarebbe con le altre due comproprietarie?

    Grazie mille del Suo aiuto e mi scusi per aver dimenticato la grammatica Italiana. 🙂 (solo scuole tedesche).

    Cordiali saluti

    Michael Maurantonio

    • Egr. sig. Maurantonio,
      purtoppo solo dalla Sua descrizione mi risulta difficile risponderla, avrei la necessità di leggere gli eventuali titoli di proprietà, visure catastali e quant’altro utile per la comprensione del caso.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
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      Cordiali saluti.

  6. Buongiorno Avvocato D’Isa,
    vorrei avere un suo consiglio riguardo l’accettazione di eredità che ha ad oggetto una quota parte di beni, su cui poi procedere con un usucapione per la parte restante.
    Mio bisnonno era proprietario di beni che a seguito della sua morte sono stati ereditati dai suoi 5 figli (tra cui mio nonno). Di questi uno è morto senza sposarsi e senza figli, gli altri 4 hanno lasciato ad eredi che in 2 casi si sono disinteressati dei beni. Mio nonno ha lasciato la sua quota a 4 figli (di cui un mio padre), uno dei quali è successivamente morto senza che nessuno dei fratelli (compreso mio padre) abbia fatto la domanda di successione.
    Dal momeno che io e mia madre vorremmo procedere con l’usucapione dell’intero bene (o almeno della parte non rivendicata dagli eredi), siamo difronte ad un bivio: fare la domanda di successione all’eredità dello zio a nome del babbo per poi succedere al babbo oppure succedere direttamente al babbo. Può essere inopportuno fare la domanda di successione allo zio tenuto conto che potrebbe essere una contraddizione dell’animus possidendi? L’unico vantaggio potrebbe essere di incrementare la quota di proprietà se (come probabilmente accadrà) si metterà di traverso l’erede di uno fratello del nonno. degli altri tre fratelli due si sono disinteressati ed uno non ha lasciato eredi.
    Ringrazio anticipatamente per l’eventuale consiglio che potrà darmi.
    Cordiali saluti, Marco

    • Egr. Sig. Marco,
      allo stato mi è difficile risponderle senza una lettura degli atti, Le posso solo significare che comunque ai fini dell’accertamento dell’usucapione occorrerebbe un giudizio per la trascrizione del titolo. Sulla dichiarazione di successione, mi perdoni, ma non ho inteso bene la problematica. Di certo se effettivamente ci sono i presupposti per l’accertamento dell’usucapione (possesso pacifico e continuo per 20 anni oltre all’animus come effettivo proprietario), converrebbe agire per tale ragione a dispetto di una eventuale successione che comporterebbe, qualora non ci sia la possibilità di liquidare gli altri coeredi, una divisione ereditaria con vendita dell’immobile qualora non sia comodamente divisibile.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
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      Cordiali saluti.

    • Buongiorno Avvocato D’Isa,
      Io vengo da una situazione paradossale, mio padre nel 95 a effettuato un preliminare di compravendita di una casa in parte grezza per la quale era già stata presentata la domanda di sanatoria, la casa è stata pagata con assegni ed esiste sia copia del preliminare che degli assegni.
      per diversi motivi non si è mai fatto l’atto.
      Quando mi sono mosso per intestami la casa la quale è stata definita e accatastata nel suo stato definitivo, ho trovato enormi problemi per fare l’atto, tra cui un vincolo idrogeologico della zona , il cui confine cade sul centro della mia casa e la sanatoria che è incompleta rendendo impossibile l’atto.
      Di comune accordo con l’attuale proprietaria, abbiamo pensato all’usucapione tramite mediazione, della quale mi sto caricando di ogni costo anche non dovuto.
      QUI NASCE IL PROBLEMA, il notaio che deve trascrivere il verbale di mediazione dice che non puo’ procedere perchè la sanatoria non è completa e per il vincolo che è nato solo nel 2005.
      L’immobile non è del tutto abusivo, c’e’ concessione edilizia e qualche bollettino pagato della sanatoria.

      ho trovato questa sentenza che sembrano trattare il mio problema
      Cass. n. 3979/2013

      se le è possibile mi faccia sapere un suo parere se mi conviene procedere in mediazione o in tribunale continuando a fingere una controversia che non esiste tra le parti per evitare il notaio.
      oppure convincere il notaio che si puo’ procedere poiché dal punto di vista giuridico è fattibile .
      grazie in anticipo

      • Egr. sig. Giovanni,
        necessariamente dovrei leggere la sanatoria, nonchè il verbale id mediazione prima di potermi esprimere.
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  7. salve, chiedo cortesemente un consiglio.
    l’intestatario catastale del terreno non riesce a reperire il titolo di acquisto perché presso i rr.ii. non esistono trascrizioni a suo favore; nè risultano altri intestatari dalle visure storiche nè è possibile una ispezione cartacea per mappale in conservatoria. per cui vorrebbe fare causa per accertamento dell’intervenuta usucapione. come deve impostare la causa? possibile fare una causa senza legittimato passivo? come si concilia una notifica per pubblici proclami con la mediazione obbligatoria?

    • Egr. sig. Renato,
      prima di tutto occorrerebbe verificare nuovamente alla conservatoria i dati catastali dell’immobile oggetto di usucapione.
      Al netto di tale verifica l’immobile può essere ritenuto assoggettato al patrimonio, e non al patrimonio indisponibile (beni demaniali), dello Stato o in forza dell’art. 827 c.c., bene vacante, o secondo la previsione dell’art. 586 c.c., ovvero, in mancanza di successibili, lo Stato acquisisce di diritto, e senza bisogno di accettazione, a titolo di eredità i beni oggetto di successione.

      Pertanto legittimato passivo di un’azione per l’accertamento dell’usucapione potrebbe essre lo stato.

      In tema al comma 260 dell’art. 1 della legge n. 296 del 2007 (legge finanziaria) è stato previsto che: allo scopo di devolvere allo Stato i beni vacanti o derivanti da eredita’ giacenti, il Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’interno ed il Ministro dell’economia e delle finanze, determina, con decreto da emanare entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, i criteri per l’acquisizione dei dati e delle informazioni rilevanti per individuare i beni giacenti o vacanti nel territorio dello Stato. Al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredita’ giacenti si applica la disposizione dell’articolo 1163 del codice civile sino a quando il terzo esercente attivita’ corrispondente al diritto di proprieta’ o ad altro diritto reale non notifichi all’Agenzia del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredita’ giacenti. Nella comunicazione inoltrata all’Agenzia del demanio gli immobili sui quali e’ esercitato il possesso corrispondente al diritto di proprieta’ o ad altro diritto reale devono essere identificati descrivendone la consistenza mediante la indicazione dei dati catastali.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.

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      .

      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

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