Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 19 dicembre 2012, n. 23448. Violazione dell’art. 1102 c.c. quando le modifiche apportate dal condomino alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l’assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini.

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La massima

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. sono legittimi sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119); nel caso di specie le limitazioni poste dalla richiamata norma all’uso della cosa comune da parte del singolo condomino sono state violate, atteso che le modifiche apportate dal condomino alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l’assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini.

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza del 19 dicembre 2012, n. 23448

Svolgimento del processo

E.C. , proprietaria di un appartamento nell’edificio condominiale di via (…) , assumendo che il condomino G.P. aveva abusivamente occupato una porzione del sottotetto, già utilizzato da tutti i condomini per l’accesso al tetto e per il passaggio delle antenne dei televisori e degli scarichi dei fumi delle cucine, separandola dalla restante parte con un tramezzo, aprendovi un lucernaio ed erigendovi un comignolo, con atto di citazione del 2-12-2000 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cagliari il suddetto P. chiedendo dichiararsi l’esclusivo diritto di proprietà del Condominio sul sottotetto e l’illegittimità della realizzazione del lucernaio e del comignolo, nonché condannarsi il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni subiti dal Condominio stesso per l’illegittima occupazione.
Il P. costituendosi in giudizio contestava il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto.
Il Tribunale adito con sentenza del 16-4-2004 rigettava le domande proposte dalla C. , avendo ritenuto che il sottotetto in questione assolvesse esclusivamente una funzione di protezione e di isolamento termico degli appartamenti dell’ultimo piano di cui costituiva, per la parte ad ognuno sovrastante, pertinenza e quindi proprietà esclusiva.
Proposta impugnazione da parte della C. cui resisteva il P. la Corte di Appello di Cagliari con sentenza del 31-12-2005, in parziale accoglimento del gravame, ha dichiarato che l’intero sottotetto dell’edificio in (…) , era di esclusiva proprietà dell’omonimo Condominio, ed ha condannato il P. alla demolizione delle opere da lui eseguite nel sottotetto stesso e nella corrispondente porzione di tetto ed al ripristino della situazione preesistente.
Per la cassazione di tale sentenza il P. ha proposto un ricorso affidato a due motivi cui la C. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo il ricorrente, denunciando nullità della sentenza per violazione dell’art. 99 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., vizio di motivazione nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 2967 c.c., assume che la Corte territoriale ha ritenuto che il sottotetto sovrastante l’appartamento di proprietà dell’esponente fosse un bene condominiale sulla scorta non solo della CTU, ma anche della relazione del consulente di parte della C.
Il P. rileva sotto un primo profilo che il giudice di appello ha ritenuto sussistente il fatto che nel sottotetto per cui è causa vi sarebbero degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine senza che ciò fosse emerso né dalla CTU né dalla consulenza di parte, e quindi soltanto sulla base della asserzione in tal senso contenuta nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado; inoltre sostiene che, mentre il consulente di controparte aveva considerato l’utilizzabilità del sottotetto come luogo di deposito o spazio per collocare i serbatoi d’acqua, il CTU aveva escluso che esso fosse usufruibile per tali usi, avendo anzi affermato che, a causa della mancanza del massetto nel piano di calpestio e della ridotta altezza, il sottotetto non potesse avere altra destinazione che quella di fungere da camera d’aria per gli appartamenti sottostanti; pertanto la sentenza impugnata, prima di aderire alla valutazione del consulente di parte, priva di specifiche indicazioni sulle caratteristiche del suddetto locale, avrebbe dovuto disporre ulteriori accertamenti peritali onde supplire ai dati tecnici mancanti; invece la Corte territoriale ha fondato la sua decisione su di un elemento istruttorio di parte formatosi fuori dal processo e, dunque, in assenza di contraddicono.
Il ricorrente aggiunge che impropriamente il giudice di appello ha ritenuto di poter risolvere il problema della fruibilità del sottotetto alludendo a modifiche di carattere strutturale del locale, senza quindi considerare che rilevavano le caratteristiche originarie del sottotetto, e non quelle conseguenti ad una ristrutturazione eventuale e consistente, nello specifico, nella sistemazione del massetto al fine di porre una qualche pavimentazione e rendere pertanto praticabile il piano di calpestio.
Il P. evidenzia poi un ulteriore vizio motivazionale da parte della sentenza impugnata per aver preso in considerazione l’intero sottotetto, non limitando la propria attenzione sulla parte di sottotetto che sovrastava l’abitazione dell’attuale ricorrente; infatti, non avendo il giudicante chiarito se il sottotetto dovesse essere considerato un vano autonomamente utilizzabile per il solo fatto del passaggio dei cavi per le antenne e del transito attraverso esso per accedere al tetto, non ha neppure precisato se l’utilizzabilità a questo fine del sottotetto riguardasse l’intero locale o solo una parte di esso.

La censura è infondata.

La Corte territoriale, nel disattendere il convincimento espresso dal giudice di primo grado, ha rilevato che il CTU a base delle sue conclusioni aveva valorizzato soltanto alcuni elementi secondari e trascurato o misconosciuto quelli essenziali, avendo attribuito al sottotetto per cui è causa la funzione di camera d’aria soprattutto per la sua ridotta altezza e per la mancanza di massetto del piano di calpestio, peraltro riconoscendogli anche quella di volume tecnico per il passaggio dei cavi delle antenne e per l’accesso al tetto, e definendo la porzione occupata dal P. quale ambiente autonomamente utilizzabile e direttamente collegato al sottostante appartamento con una scala metallica.
Il giudice di appello ha quindi evidenziato che gli elementi oggettivi descritti dall’ausiliare e deducibili anche dalle fotografie allegate alla sua relazione ed a quella del consulente di parte C. dimostravano che il sottotetto aveva assolto, ed ancora assolveva nella parte non occupata dal P. , anche alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine, e poteva essere adibito a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d’acqua e così via da parte di tutti gli altri condomini; né d’altra parte poteva escludersi la fruibilità del sottotetto, come erroneamente ritenuto dal CTU, per l’altezza insufficiente e per la mancanza di massetto sul piano di calpestio, posto che l’altezza, pur rendendo disagevole la fruizione delle parti più vicine ai due spioventi, non impediva il transito e la normale attività negli spazi prossimi al colmo, alto oltre due metri, di una persona in posizione eretta, ed altrettanto doveva ritenersi per la mancanza del massetto, inconveniente comunque facilmente superabile con la sovrapposizione di un qualsiasi pavimento, come ad esempio il parquet messo in opera dallo stesso P. nella porzione da lui occupata.
La sentenza impugnata ha pertanto ritenuto evidente da tali elementi l’erroneità del giudizio espresso dal CTU e recepito dal Tribunale in merito alla funzione di sola camera d’aria attribuita al sottotetto in questione, in evidente contraddizione con la descrizione oggettiva delle caratteristiche dell’ambiente realizzatovi dal P.
Orbene la valutazione espressa dalla sentenza impugnata all’esito di un accertamento di fatto basato sulle stesse risultanze della CTU è corretta ed immune dai profili di censura sollevati dal ricorrente.
Premesso quindi che le fonti di tale convincimento, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, sono state chiaramente indicate in atti regolarmente acquisiti al processo, come appunto la CTU espletata nel primo grado di giudizio e le fotografie allegate ad essa nonché alla consulenza di parte attrice, e che il richiamo alla presenza degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine, elemento in realtà non evidenziato nella CTU, si pone come un aspetto marginale nell’ambito dell’articolata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, è evidente che la valutazione operata dal giudice di appello ha riguardato il sottotetto in questione globalmente considerato, facendo quindi riferimento sia alla parte di esso separata ad opera del P. con un tramezzo dalla residua parte di esso, sia a quest’ultima, dovendosi ovviamente accertare le sue caratteristiche strutturali e funzionali unitariamente e dunque come emergenti a prescindere dalle modifiche ad esso apportate dall’attuale ricorrente sulla base della asserita e contestata natura pertinenziale di quella parte di esso sovrastante il suo appartamento; in tale contesto, quindi le conclusioni raggiunte dalla Corte territoriale in punto di fatto in ordine alla oggettiva destinazione del sottotetto per cui è causa agli usi comuni sopra enunciati in via esemplificativa ed anche potenziale (escludendo quindi che esso assolvesse alla sola funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità tramite la creazione di una camera d’aria, avendo invece dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo) comporta conseguentemente la natura comune di esso.
Con il secondo motivo il P. , deducendo vizio di motivazione nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto che l’esponente aveva alterato la destinazione del locale nella porzione occupata, aveva ristretto le possibilità d’uso del bene da parte degli altri condomini, ed ha evidenziato l’impossibilità per costoro di accedere al tetto qualora anche gli altri proprietari degli appartamenti situati all’ultimo piano avessero annesso la porzione ad essi sovrastante.
Sotto un primo profilo il ricorrente osserva che, anche ammesso che l’istante, nell’occupare la porzione di sottotetto sovrastante il proprio appartamento, ne avesse mutato la destinazione, rendendo quella parte autonomamente utilizzabile, si doveva ritenere che, prima di quella trasformazione, la porzione occupata aveva una differente destinazione, costituendo una semplice camera d’aria rispetto al sottostante appartamento e, dunque, pertinenza dello stesso; conseguentemente il P. , essendo proprietario anche del sottotetto, aveva agito nel suo pieno diritto, che comprendeva pure la facoltà di mutare la destinazione del locale, rendendolo un vano da lui autonomamente utilizzabile.
Il ricorrente poi deduce che il giudice di appello non ha spiegato in che modo le trasformazioni adottate dall’esponente al sottotetto avessero limitato le possibilità d’uso degli altri condomini, non avendo specificato come avvenisse la fruizione del sottotetto ad opera degli altri condomini prima delle modifiche poste in essere dal P. , e neppure avendo precisato in che misura gli stessi condomini fossero stati pregiudicati dalla suddette trasformazioni e se il locale, considerato f complessivamente, avesse mutato la sua destinazione.
Infine la terza affermazione della sentenza impugnata era frutto di una deduzione logica incompatibile con l’effettivo stato dei luoghi oggetto del contendere; infatti anche alla luce della descrizione di detti luoghi operata dal consulente di controparte era evidente che, seppure il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano del secondo blocco di appartamenti giustapposto a quello cui appartiene l’appartamento del ricorrente avesse annesso la porzione di sottotetto ad esso sovrastante, non sarebbe stata affatto pregiudicata la possibilità di accedere al sottotetto medesimo da parte degli altri condomini, che continuerebbe ad avvenire attraverso le due botole situate in corrispondenza dei due vani scala i quali, rispetto ai due appartamenti dell’ultimo piano, si trovavano in posizione sottostante alla parte centrale del sottotetto, ovvero a quella caratterizzata da una altezza maggiore, dove passavano i cavi delle antenne e dove si trovava il lucernario per accedere al tetto.

La censura è infondata.

Il giudice di appello ha escluso le liceità ex art. 1102 c.c. da parte del P. dell’utilizzazione di una porzione del sottotetto per il fatto della perdurante possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini della restante parte di esso per l’accesso al tetto ed alle antenne; infatti il P. non si era limitato all’uso della cosa comune, ma ne aveva alterato la destinazione quantomeno nella porzione da lui usurpata, ed aveva ristretto le originarie possibilità d’uso del sottotetto da parte degli altri condomini.
Tale convincimento è pienamente condivisibile, posto che ai sensi dell’art. 1102 c.c. sono legittimi sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto è in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119); è quindi evidente nella fattispecie che le limitazioni poste dalla richiamata norma all’uso della cosa comune da parte del singolo condomino sono state violate, atteso che le modifiche apportate dal P. alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l’assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di Euro 200,00 per spese e di Euro 2000,00 per compenso.

Depositata in Cancelleria il 19.12.2012