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La prelazione volontaria e legale

 

La prelazione volontaria e legale

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www.studiodisa.itLa prelazione volontaria e legale

Sommario

 

1

Introduzione

 1

2

La prelazione volontaria o patto di prelazione

 2
A Natura  2
B La Denuntiatio  3
C Effetti  4
D Termine  5
E Causa  6

3

La prelazione legale

 7

1) Introduzione

L’istituto della prelazione ha una sempre maggiore diffusione sia nello svolgimento dei rapporti tra privati sia nella tutela di interessi pubblicistici, specialmente in materia di trasferimenti immobiliari.

Essa consente di controllare il trasferimento, orientandolo preferenzialmente a favore di soggetti portatori dell’interesse privatistico a valutare, preventivamente, se acquistare con precedenza su terzi estranei, nel rispetto della parità di condizioni.

Si ha tale istituto quando un soggetto (promittente o concedente) promette ad un altro (prelazionario o promissario) di essere preferito, a parità di prezzo, ad altri soggetti nel caso in cui decidesse di addivenire ad una certa contrattazione.

Come detto, pertanto, in molti casi, per lo più previsti dalla legge, la compravendita di una unità immobiliare, per le sue caratteristiche intrinseche o per l’esistenza di determinate situazioni, non è rimessa alla sola volontà delle parti contraenti.

Ciò accade in presenza del diritto di prelazione, che si definisce, si ripete, come il diritto di un soggetto a essere preferito a ogni altro, a parità di condizioni, nel caso in cui la persona soggetta alla prelazione stessa – nel caso il proprietario dell’immobile – si decidesse a stipulare un determinato contratto, per esempio la vendita.

La promessa può essere gratuito o  onerosa ma a questo punto avrà la struttura contrattuale.

Il patto di prelazione non è espressamente previsto nel nostro ordinamento come figura generale; solo in relazione al contratto di somministrazione[1] e precisamente nell’art. 1556.

art. 1566 c.c.  patto di preferenza: il patto con cui l’avente diritto alla somministrazione si obbliga a dare la preferenza al somministrante nella stipulazione del successivo contratto per lo stesso oggetto, è valido purché la durata dell’obbligo non ecceda il termine di 5 anni. L’avente diritto alla somministrazione deve comunicare al somministrante le condizioni propostegli da terzi e il somministrante deve dichiarare, sotto pena di decadenza, nel termine stabilito o, in mancanza, in quello richiesto dalle circostanze o dagli usi, se intende valersi del diritto di preferenza (att. 1791).

Siffatta convenzione

1)   può essere inserita nell’ambito di un contratto costituendo (ad es. in una compravendita: ti vendo questo appartamento, ma se tu lo rivenderai dovrai preferirmi) così un patto accessorio, nel complessivo regolamento di un più ampio rapporto.

2)   Può anche sorgere come contratto autonomo.

3)   Può anche derivare da un negozio a causa di morte.

Esiste una prelazione volontaria ed una prelazione legale

 

La prelazione volontaria fa sorgere solo l’obbligo di preferire un determinato soggetto, così che in caso di inadempimento, ossia nell’ipotesi in cui in spregio a tale diritto si procedesse alla vendita senza preferire il soggetto cui spetta, si avrà come unica conseguenza il diritto del prelazionario a ottenere il risarcimento del danno.

La prelazione legale, invece, comporta generalmente anche il diritto di riscatto, sicché nel caso in cui non fosse consentito il suo esercizio, il soggetto prevaricato e non preferito avrà il diritto di riscattare il bene nei confronti di colui che lo ha acquistato in violazione del diritto di prelazione.

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12 risposte »

  1. Buongiorno,
    vorrei sapere se in caso di concessione di prelazione ad acquistare un bene immobile , la medesima decade se l’immobile viene donato ai figli e se questi ultimi possono disporre la vendita senza preoccuparsi della promessa di prelazione rilasciata dal genitore.
    Grazie

  2. Buona sera avvocato,
    nel 2009 acquisto appartamento dai 3 eredi (figli) di un de cuius (padre).
    Nello stesso atto viene data menzione del Piano di Variazione di Casa per la scorporazione dal mio appartamento della cantina, con la conseguente formazione di una nuova p.m..
    La proprietà della cantina rimane in capo ai 3 fratelli, ma nell’atto di compravendita avevo fatto inserire diritto di prelazione (volontaria): “La parte venditrice (i 3 fratelli) si impegna nei confronti della parte acquirente nell’ipotesi di alienazione a titolo oneroso della neoformata p.m. 6 (ometto i dati catastali per privacy) a preferire, a parità di condizioni con terzi interessati, il sig. Elio, quale proprietario della p.m. 5”.
    Ora scopro che nel 2010 due fratelli avevano venduto a titolo oneroso all’altro fratello le proprie quote (il loro atto è a mie mani e vedo proprio corresponsione di bonifici quale pagamento).
    Potevano farlo? Senza darmene alcuna notizia? Sono alquanto perplesso circa questa situazione. Il mio diritto di prelazione nemmeno 1 anno dopo essere stato siglato non valeva più nulla?

  3. HO UN DIRITTO FI PRELAZIONE SU UN IMMOBILE (GARAGE) ED ENTRO I TERMINI HO DATO IL MIO CONSENSO HA VOLER FAR VALERE IL MIO DIRITTO DI PRELAZIONE (ACQUISTANTO IL GARAGE ALLE STESSE CONDIZIONI INDICATE NELLA COMUNICAZIONE GIUNTAMI DOVE MI COMUNICAVANO LA VENDITA DELL’IMMOBILE A UN TIZIO). PERO’ ADESSO SCOPRO CHE CHE IN PRECEDENZA C’E’ STATO UN ACCORDO SCRITTO TRA IL VENDITORE E TIZIO NEL TOGLIERE ALCUNE COSE DALL’IMMOBILE. ADESSO VORREI SAPERE QUEST’ACCORDO E’ VALIDO ANCHE NEI MIEI CONFRONTI CHE HO IL DIRITTO DI PRELAZIONE ED INTENDO ACQUISTARE L’IMMOBILE ALLE CONDIZIONI COMUNICATEMI VIA RACCOMANDATA OPPURE DECADE PERCHE’ IO SONO IL NUOVO ACQUIRENTE E NON NE SONO A CONOSCENZA DI QUESTO LORO ACCORDO?
    GRADIREI UN VOSTRO PARERE.
    SALUTI
    RAFFAELE BARBARO

  4. vorrei sapere se chi acquista un immobile col diritto di prelazione è libero poi di rivendere subito il suddetto immobile o è soggetto a vincoli temporali. Grazie

    • Gentile Sig.ra Antonela,
      Le significo nuovamente che dottrina e giurisprudenza sono concordi nel sostenere che il patto di prelazioneabbia efficacia meramente obbligatoria, a differenza della prelazione legale che ha generalmente efficacia reale, in quanto consente al promissario l’esercizio dello ius retractionis di carattere potestativo.

      Se da una parte, quindi, il dirittodiprelazione legale è opponibile al terzo acquirente e ai suoi aventi causa, dai quali l’avente dirittopotrà riscattare la cosa (efficaciareale), nel patto di prelazione il promissario non ha diritto alla esecuzione in forma specifica, ma può soltanto ottenere il risarcimento del danno.

      Pertanto l’acquirente è libero di rivendere nuovamente l’immobile, ma dovrà porre attenzione ad eventuali clausole penali.
      Le ricordo, infine, che secondo un recente orientamento giurisprudenziale, avallato da autorevole dottrina, viene accordata tutela aquiliana al titolare di un diritto di credito, non solo verso il debitore, ma anche verso il terzo che, con quest’ultimo, abbia concorso nell’inadempimento (art. 2055 responsabilità solidale), sia pure nei soli casi in cui questi abbia agito con dolo o colpa.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

      • Gentile avvocato,
        la ringrazio per la risposta, esauriente e tempestiva.
        antonella urciuoli

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