Cassazione civile 2012

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 20 novembre 2012, n. 20358. Non può essere considerata parte comune del condominio una zona risultante di proprietà privata dall’atto di vendita

 

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza del 20 novembre 2012, n. 20358

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato in data 11.4.2000 B.S. , C.A. e M.G. convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Cagliari, Z.G. lamentando che lo stesso, proprietario di parte dello stabile condominiale, comprensivo degli immobili appartenenti ad essi attori, avesse realizzato dei manufatti su aree condominiali.
Chiedevano la condanna del convenuto alla demolizione delle opere ed al ripristino dello stato dei luoghi oltre al risarcimento dei danni.
Z.G. , costituitosi, assumeva che le opere in questione erano state edificate su aree di sua proprietà esclusiva come risultante dai titoli di acquisto.
Espletata C.T.U., con sentenza 10.10.2003, il Tribunale rigettava le domande degli attori condannandoli al pagamento delle spese di lite.
Avverso tale sentenza i soccombenti proponevano appello cui resisteva lo Z.
Con sentenza depositata il 9.5.2006 la Corte di Appello di Cagliari confermava la sentenza di primo grado condannando gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte di merito che, con atto pubblico 12.5.1982 per Notaio A., lo Z. aveva acquistato da B.P.L. , costruttore dell’edificio condominiale, un locale ad uso deposito sito al piano scantinato, con annesso scannafosso e scivolo di accesso; tali manufatti, descritti come pertinenze dello scantinato e corrispondenti a quelli colorati in verde nella planimetria allegata all’atto di acquisto, costituivano beni di proprietà esclusiva e non condominiale, risultando dallo stato dei luoghi, accertato mediante C.T.U., che lo scivolo consentiva l’accesso al solo locale scantinato di proprietà dello Z. e che lo scannafosso costituiva un canale destinato a raccogliere le acque meteoriche convogliate dallo scivolo medesimo.
Per la cassazione di detta sentenza propongono ricorso B.S. , C.A. e M.G. formulando tre motivi illustrati da memorie.
Resiste con controricorso Z.G. .

Motivi della decisione

I ricorrenti deducono:
1) omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio, ex art. 360 n. 5 c.p.c, laddove il giudice di appello aveva qualificato come errore materiale l’affermazione del primo giudice in ordine alla negazione “non” contenuta nella frase, a pag. 4 della sentenza, del Tribunale (”non pare possa essere dubbio alcuno sul fatto che il signor Z. non ha acquistato la proprietà esclusiva del suolo su cui sono edificati i due manufatti oggetto di controversia”) ma, in realtà, doveva ritenersi che il primo giudice avesse inteso escludere l’acquisto, da parte dello Z. , del suolo (cortile condominiale) in questione in quanto, come si leggeva in detta sentenza, oggetto di cessione sarebbero state lo scannafosso sottostante il suolo e lo scivolo; 2) omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio; la Corte territoriale aveva erroneamente ed illogicamente interpretato l’atto di acquisto 12.5.82, omettendo di considerare che la vendita non riguardava ili sovrastante “cortile interno”, occupato dalla edificazione dei manufatti oggetto di causa; peraltro, nei precedenti atti pubblici di compravendita, intercorsi fra il costruttore B. (originario dante causa) e soggetti diversi dalle parti in causa, le aree in questione erano “classificate” come cortile condominiale; 3) violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c.; i giudici di merito, erroneamente interpretando l’atto di compravendita 12.5.82, la planimetria allegata e la volontà del venditore, avevano ritenuto che lo Z. fosse proprietario dell’area su cui aveva edificato l’erigendo fabbricato, non considerando che il cortile interno era sempre indicato nei vari atti di compravendita stipulati da B.P. , costruttore del fabbricato, come confine dell’immobile compravenduto e come bene condominale; ai sensi dell’art. 1117 c.c, quindi, non risultando “il contrario dal titolo”, il cortile interno con cui confinavano gli immobili compravenduti, doveva considerarsi come bene condominiale.
A dette censure segue la formulazione del seguente quesito di diritto: “se il giudice sia tenuto ad applicare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. nel caso in cui non vi sia alcuna diversa disposizione nei titoli di acquisto con riferimento alle aree pertinenti il cortile e se la condominialità del cortile (e la relativa presunzione) sia esclusa dalla presenza di opere sottostanti quale uno scannafosso con una precisa destinazione al servizio dello smaltimento delle acque anche condominiali”. Il ricorso è infondato.
I motivi svolti attengono a questioni già risolte dalla Corte territoriale e decise con corretta e logica motivazione, come tale non censurabile in sede di legittimità sulla base delle valutazioni di merito alternative prospettate dai ricorrenti.
In particolare, la Corte territoriale ha evidenziato l’errore materiale in cui era incorso il giudice di primo grado in relazione alle argomentazioni poste a fondamento della decisione, basata sull’esame dei titoli di acquisto dello Z. e della indagini svolte dal C.T.U., da cui si desumeva la chiara appartenenza al convenuto delle aree su cui erano state erette le costruzioni contestate. Le altre censure, da esaminarsi congiuntamente per la loro evidente connessione, in quanto implicanti valutazioni in fatto sullo stato dei luoghi ed attinenti alla interpretazione del contratto 12.5.2002, sono anch’esse prive di fondamento, avendo il Giudice di appello dato conto, senza incorrere nella violazione di alcun criterio ermeneutico, che il cortile in questione non aveva natura condominiale, posto che, all’epoca della vendita “il cortile posteriore era di proprietà esclusiva del venditore e che fu poi da lui ceduto a M.G. ed a sua moglie Ma.La. con atto pubblico 24.10.96″. In conclusione la tesi degli appellanti(attuali ricorrenti) è stata ritenuta contrastante con la lettera di detto atto pubblico che configurava chiaramente lo scivolo e lo scannafosso come pertinenze dello scantinato e non come parti condominiali, tanto che i manufatti stessi erano state inclusi nella puntuale descrizione dei beni oggetto della vendita allo Z.
Il ricorso, alla stregua di quanto osservato, va, pertanto, rigettato. Consegue, secondo il criterio della soccombenza, la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali che si liquidano in complessivi Euro 2.500,00 oltre Euro 200,00 per esborsi ed oltre accessori di legge.

Depositata in Cancelleria il 20.11.2012

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