Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 9 novembre 2012, n. 19532. Condominio; infiltrazioni d’acqua e proprietà dei lucernai

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza del 9 novembre 2012, n. 19532

Svolgimento del processo

Mi.Sa. , proprietaria di un locale posto al piano seminterrato dello stabile condominiale sito in (…) , locato a terza società che vi svolgeva l’attività di autofficina, con citazione innanzi al Tribunale di Roma, evocò in giudizio (causa n. r.g. n. 91434/1994) i proprietari degli appartamenti sovrastanti – tali D.C. e R.M. – ritenendo che da essi fossero originate le infiltrazioni d’acqua ed i conseguenti ammaloramenti dei propri locali; dal momento che la consulenza tecnica effettuata in quel giudizio, aveva fatto emergere una diversa linea causale, conducente ai latistanti e distinti Condomini di via (…) ; via (…) e via (…) , citò in giudizio anche tali enti di gestione, dando origine ai giudizi nn. r.g. 6913/1997 e r.g. 8037/1997.
Riuniti i tre giudizi e costituitesi le parti a contrastare le domande della Sa. , da successiva consulenza tecnica si era accertato che le infiltrazioni si potevano distinguere in tre distinti gruppi di cui: il primo derivante dal deterioramento della impermeabilizzazione della sovrastante pavimentazione del terrazzo annesso ad un appartamento facente parte del Condominio di via (…) ; il secondo, causato dal cattivo funzionamento dei gocciolatoi delle coperture del muretto di accesso o dalla discontinuità della guaina impermeabilizzatrice del pavimento del vialetto di accesso al Condominio di via (…) ; il terzo da attribuire al cattivo funzionamento di sette lucernai presenti sul soffitto del locale della attrice, lucernai di cui due erano nella disponibilità dei citati D.C. e R. e cinque della impresa S. B.i, originaria costruttrice del fabbricato di via (…) .
L’adito Tribunale, pronunziando sentenza n. 20872/2002, condannò il Condominio di via (…) alla rifusione delle spese emendative ed al risarcimento dei danni, ivi compresi quelli derivanti dalle infiltrazioni dai lucernai, salva rivalsa nei confronti dei proprietari dei medesimi.
Tale decisione fu impugnata dal Condominio di via (…) al fine di vedersi addebitati i soli danni derivanti dalle infiltrazioni dei primi due gruppi, con esclusione quindi di quelle originate dal fabbricato di competenza del Condominio di via (…) ; la Sa. propose a sua volta un gravame incidentale condizionato al fine di far condannare in via solidale i due citati Condomini; anche il Condominio di via (…) propose appello incidentale perché fosse esclusa ogni propria responsabilità, ribadendo che dall’istruttoria di causa non sarebbe emerso alcun elemento dal quale desumere che i lucernai sovrastanti i locali della Sa. fossero di proprietà di esso appellante; in ordine poi al quantum debeatur contestò che potessero essergli addebitati i costi di lavori di ripristino fatti autonomamente eseguire in corso di causa dalla Sa. , al di fuori di qualunque delibera condominiale che ne attestasse l’indifferibilità e l’urgenza.
Il Condominio di via (…) non si costituì e quello, pure citato nel giudizio di primo grado, sito in via (…) , chiese la conferma dell’esclusione di ogni sua responsabilità per i danni lamentati dalla Sa.
La Corte di Appello, pronunziando sentenza n. 3890/2005, condannò il Condominio di via (…) all’intero risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazione provenienti dai lucernai, ritenendolo proprietario esclusivo di cinque di essi.
Per la cassazione di tale sentenza il soccombente Condominio ha proposto ricorso in sede di legittimità, sulla base di due motivi; il Condominio di via (…) e la Sa. hanno resistito con controricorso; le altre parti non hanno articolato difese.

Motivi della decisione

1 – Vanno disattese entrambe le eccezioni di inammissibilità del ricorso, sollevate dalla difesa del Condominio di via (…) : a – quanto a quella relativa alla mancanza della delibera di autorizzazione dell’amministratore a stare in giudizio in sede di legittimità, perché la stessa è rinvenibile in atti ed è specifica – v. punto 10 della deliberazione dell’assemblea del 18 febbraio 2006, richiamata nella procura a margine del ricorso; b – quanto a quella attinente alla mancata formulazione dei quesiti di diritto, secondo quando stabilito nell’art. 366 bis cpc, introdotto con d.lgs n. 40/2006 poiché la norma in questione – poi abrogata con legge n. 69/2009 – si applicava ai ricorsi avverso sentenze pubblicate tra il 3 marzo 2006 ed il 4 luglio 2009 mentre la decisione in esame è stata depositata il 20 settembre 2005.
2 – Con il primo motivo viene innanzi tutto denunziata la violazione e falsa applicazione delle norme in materia di prova della proprietà, in capo al ricorrente Condominio sito al civico n. (…) di parte dei lucernari dai quali sarebbero discese le infiltrazioni d’acqua; in particolare si assumono violate le norme prescriventi la forma scritta dei negozi aventi diritti immobiliari – art. 1350 cod. civ., i principi disciplinanti i casi in cui di un diritto possa darsi prova per iscritto, con conseguente divieto di prova per presunzioni – artt. 2725 e 2729 cod. civ.-; la interpretazione della dichiarazione resa in causa come confessione giudiziale – art. 2733 cod. civ. – il tutto nella dedotta violazione, da parte del giudice del gravame, dei limiti di valutazione delle prove offerte dalle parti – artt. 115 e 116 cpc.
2 – Con lo stesso mezzo viene dedotto altresì un vizio di motivazione – dedotta ad un tempo come omessa, insufficiente e contraddittoria – in cui sarebbe incorso il giudice dell’appello, laddove avrebbe ritenuto di proprietà del ricorrente Condominio sito al civico (…), anche i cinque lucernai che invece erano stati, in primo grado, ritenuti di proprietà della società costruttrice e come tali considerati in sede di consulenza tecnica di ufficio: censura in particolare il Condominio ricorrente la validità del ragionamento del giudice del merito che avrebbe tratto l’attribuibilità ad essa parte dei lucernai solo in via di presunzione, traendo spunto da una non condivisa interpretazione di una clausola contenuta nel rogito notar P. del 18 maggio 1957 con il quale gli originari costruttori s. -Be. , nell’alienare a tali P. -G. un appartamento sito nel fabbricato del Condominio di via (…) , si erano riservata la proprietà dei “distacchi del fabbricato”: tale espressione – che la Corte romana giudicò di dubbio significato – sarebbe stata messa in relazione, con procedimento logico che la ricorrente giudica non conforme a norma, con la dichiarazione resa dall’amministratore – rappresentante, tra l’altro, dei due (Condomini in contesa -, tale Gi.Pe. , che aveva affermato, in sede di interrogatorio formale, che sul piano sovrastante i locali della Sa. , oltre ai terrazzi di proprietà esclusiva dei M. -D.C. (non parti in giudizio) esisteva un lucernaio confinante con il punto di distacco dal fabbricato del quale i s. -Be. si erano riservati la proprietà: contestando la valenza assertiva della proprietà dei predetti la Corte di Appello aveva poi tratto immotivatamente la conclusione dell’attribuzione al ricorrente Condominio della proprietà dell’area coperta dai lucernai.
4 – Con secondo motivo, logicamente condizionato all’accoglimento del primo, si duole il Condominio ricorrente che la pur contestata proprietà dei cinque lucernai avesse comportato una condanna per l’intero e non già rispettando la proporzione di un terzo stabilita dall’art. 1126 cod. civ., norma di cui con seguentemente lamenta la violazione con connesso mancato assolvimento dell’onere di fornire una motivazione congrua e non contraddittoria di tale statuizione.
5 – Il primo motivo è fondato ed il secondo ne risulta assorbito.
5.a – Va preliminarmente osservato che non si rinviene, nel motivo in esame, una violazione del principio di chiarezza per essersi dedotti ad un tempo vizi attinenti alla violazione di legge ed al procedimento logico seguito dal giudice del merito, dal momento che lo svolgimento argomentativo del mezzo rende evidente l’intrinseco collegamento della contestazione del procedimento logico del giudice dell’appello con i risultati ai quali esso perveniva in termini di violazione delle richiamate regulae juris: del pari il richiamo, ad un tempo, nell’ambito della titolazione della censura attinente alla motivazione, a vizi attinenti alla omissione ed alla contraddittorietà del percorso logico del giudice, non introduce un vulnus al principio della chiarezza, rinvenendosi una precisa contestazione della concludenza del ragionamento del giudice del gravame rispetto alle sue premesse logiche.
5.b – Scendendo all’analisi del mezzo, si rileva che il ragionamento della Corte del merito non ha rispettato i canoni logici dell’argomentare giuridico laddove ha tratto la esistenza di un diritto dominicale sui lucernai in questione dapprima citando un testo contrattuale che riguardava un accordo inter alias il cui tenore letterale era astrattamente interpretabile nel senso della perdurante proprietà in capo dei costruttori venditori – e non quindi del Condominio sito al civico n. 15 – per poi negare che tale interpretazione potesse trovare conforto dalla dichiarazione dell’amministratore Pe. che ne aveva confermato il contenuto.
5.c – In sostanza quindi la Corte distrettuale ha tratto da due emergenze istruttorie negative la inevitabilità dell’attribuzione proprietaria al Condominio oggi ricorrente, incorrendo dunque non solo in una motivazione non rispettosa dei canoni della logica formale – dacché da due fatti negativi non può nascere la dimostrazione di un fatto (di rilievo negoziale) positivo – ma anche in un erroneo delinearsi dei confini applicativi delle norme sulla prova dei titoli di proprietà degli immobili che non possono essere dedotti – e quindi presunti- da fatti, come detto, diretti alla mera negazione di tesi confliggenti.
6 – La seconda censura, di conseguenza, viene assorbita dall’accoglimento della prima.
7 – La sentenza va pertanto cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio a diversa sezione della Corte di Appello di Roma che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa e rinvia a diversa sezione della Corte di Appello di Roma anche per le spese.

Depositata in Cancelleria il 09.11.2012