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La locazione: la disciplina. Gli obblighi del locatore e del conduttore

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La locazione

 

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La Locazione

 

5) Obblighi del locatore

art. 1575 c.c.   obbligazioni principali del locatore: il locatore deve:

 1)  consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [90]

Per la S.C. (Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 16 aprile 2009, n. 9013, Corte di Cassazione 11075/2003)  la consegna del bene al conduttore costituisce la prestazione fondamentale a cui e’ obbligato il locatore (articolo 1575 cod. civ., n. 1) per attuare il diritto al godimento del bene, scopo tipico e funzione del contratto di locazione (articolo 1571 cod. civ.), ed obbliga il conduttore alla sinallagmatica prestazione del corrispettivo di tale beneficio economico (che peraltro questi deve rendere possibile avendo l’obbligo di prendere in consegna la cosa: articolo 1587 cod. civ., n. 1). E poiche’ il succitato articolo 1575 cod. civ., n. 1, prescrive che la cosa sia consegnata in buono stato di manutenzione, questo deve esser rapportato all’uso convenuto in quanto soltanto siffatto adempimento consente l’effettivo godimento del bene. Logico corollario che ne consegue e’ che l’inadempimento all’obbligo di consegnare il bene legittima la domanda del conduttore di risoluzione del contratto senza doverne dimostrare l’importanza.

  • Natura

La consegna costituisce un atto di adempimento del locatore e, in quanto tale, non ha natura negoziale, ma atto giuridico in senso stretto, con conseguente irrilevanza dell’incapacità dei vizi di volontà di chi l’effettua.

  • Il modo, il luogo ed il tempo

Sono normalmente regolati dal contratto; in mancanza, troverà applicazione la normativa sull’adempimento in generale (art. 1176 – diligenza dell’adempimento – art. 1182 – luogo dell’adempimento – art. 1183 – tempo dell’adempimento).

La consegna deve essere reale, anche se può essere effettuata in forma simbolica (si pensi al caso della consegna delle chiavi).

Una deroga in merito alla consegna è stata prevista dalla Cassazione[91] secondo la quale l’art. 1575, n. 1, cod. civ., a norma del quale il locatore è obbligato a consegnare al conduttore la cosa locata, non si applica se le parti di un contratto di leasing stabiliscono invece che il fornitore, scelto dall’utilizzatore, deve consegnargli il bene che il concedente ha comprato per suo conto; né il rischio della mancata consegna di esso si trasferisce a quest’ultimo nel caso abbia ottenuto, a scopo di garanzia, dalle altre predette parti la sottoscrizione di un verbale di consegna indipendentemente da essa.

Tale obbligazione (consegna), qualificata come essenziale al tipo di contratto cui inerisce, non viene meno neppure nell’ipotesi in cui il conduttore non abbia aderito all’offerta di prendere visione del bene prima della conclusione del contratto[92].

Unitamente alla cosa principale dovranno essere consegnate:

1)    le pertinenze

2)    gli accessori

Agli obblighi, gravanti sul locatore ai sensi dell’art. 1575, n. 2, cod. civ., di mantenere l’appartamento locato in stato da servire all’uso convenuto e da riportare l’obbligo, assunto per contratto, di assicurare il servizio di portierato (da cui nasce una responsabilità del locatore per fatto dell’ausiliario: art. 1228 cod. civ.), giacché la nozione di cosa locata non può essere ristretta alla singola unità dell’edificio ma va estesa alle pertinenze, agli accessori ed ai servizi.

È tuttavia valido il patto che esonera il locatore dalla responsabilità per danni (ed è incensurabile l’interpretazione del giudice del merito che ritiene trattarsi di responsabilità non solo aquiliana ma anche contrattuale) derivati da fatto del portinaio o di un terzo, poiché tale patto preventivo di esonero non contrasta con obblighi derivanti da norme di ordine pubblico (art. 1229 cpv. cod. civ.), ossia con l’obbligo del portinaio di dispiegare la necessaria vigilanza e di opporsi efficacemente alla consumazione di azioni delittuose sancito dall’art. 113 del regolamento per l’esecuzione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, né l’interpretazione che ne conserva la validità svuota di contenuto l’obbligo di assicurare il servizio di portierato, ponendosi così in contrasto col principio di buona fede[93].

Inoltre secondo una pronuncia del Tribunale Foggiano[94] in forza degli artt. 1575 e 1576, c.c., il proprietario dell’immobile locato ha l’obbligo di manutenzione e garanzia del buono stato dell’immobile stesso. Tale obbligo non è limitato alla parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma si estende anche alle parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a carico dello stesso proprietario, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato.

Ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di c.t.u., la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all’inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.

Assolutamente priva di pregio, al fine di escludere l’applicazione di detto principio generale, è la circostanza che il locatore non sia stato reso edotto che l’uso deposito, contrattualmente convenuto, sia correlato all’impresa commerciale del conduttore. La natura degli oggetti riposti nell’immobile locato e, quindi, la pertinenza degli stessi all’impresa commerciale del conduttore ovvero alla sua sfera di vita privata è, infatti, ai fini della validità del contratto di locazione in relazione all’uso deposito, del tutto irrilevante. Né, tanto meno, è possibile affermare che la detta natura e relativa pertinenza degli oggetti riposti nell’immobile locato possa determinare il mutamento d’uso dell’immobile stesso sì da integrare un inadempimento contrattuale.

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto una pluralità di beni, e l’obbligazione del locatore di consegnare i medesimi debba ritenersi soggettivamente indivisibile, alla stregua di una esplicita od implicita volontà delle parti di considerare indissolubili le utilità derivanti dal godimento del complesso dei beni unitariamente inteso, l’avvenuta consegna di una parte soltanto dei beni medesimi, che venga accettata dal conduttore senza rinuncia all’adempimento integrale del locatore, importa che il conduttore medesimo, ove ne persista l’utilità e così il relativo interesse, possa agire per l’esecuzione in forma specifica del contratto al fine di conseguire la consegna anche dei beni mancanti, e di godere dell’intero complesso, per il periodo di tempo fissato dal contratto, a partire dalla data dell’adempimento integrale e così in deroga di quella originaria della convenzione[95].

Per ultima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 29 settembre 2015, n. 19226

le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti.

Sotto un profilo processuale, poi, come da ultimo adagio della Cassazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 29 settembre 2015, n. 19209

in tema di locazione immobiliare, in caso di infiltrazioni d’acqua dannose, grava sul locatore, e non già sul conduttore danneggiato, l’onere di dimostrare che le stesse non sono conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali, ma, in ipotesi, siano ascrivibili al comportamento del conduttore medesimo o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso. In assenza di tale prova, infatti, la responsabilità del lamentato danno è da ascrivere all’inadempimento del proprietario dell’immobile dell’obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato abitativo, e comunque in una condizione di idoneità all’uso cui è destinata, inadempimento che legittima poi la richiesta di risarcimento danni proposta dal conduttore

  • Il buono stato

Questa qualità della cosa locata non coincide con il carattere di <idoneità convenuta> che risulta dal n. 2 dello stesso articolo: una cosa, infatti, può trovarsi in buono stato di manutenzione, ma non servire all’uso specificamente stabilito e viceversa.

Come confermato dalla Corte di legittimità[96] secondo la quale che la garanzia per i vizi della cosa locata, che ne impediscono o diminuiscono l’uso stabilito, costituisce obbligazione del locatore diversa e distinta da quella della consegna della cosa in buono stato di manutenzione e tale da servire all’uso convenuto.

Per la Cassazione[97] le obbligazioni poste a carico del locatore dai nn. 1 e 2 dell’art. 1575 cod. civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato di servire all’uso convenuto, non comprendono quella di apportare alla cosa stessa le modificazioni o aggiunte necessarie per renderla idonea all’uso convenuto, né di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvi egli stesso quelle modificazioni o aggiunte. L’originaria mancanza nell’immobile locato di un impianto o accessorio necessario perché esso possa venir adibito dal conduttore all’uso convenuto, dà luogo alla garanzia per vizi della cosa locata se tale mancanza era conosciuta dal conduttore o facilmente riconoscibile.

Le parti possono liberamente derogare alla norma sulla consegna in buono stato di manutenzione, ma è necessaria una chiara manifestazione di volontà.

Difatti, per la S.C.[98] le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 cod. civ., che pongono a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all’uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale.

Inoltre, è bene precisare che la consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l’interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all’art. 1575 n. 1 cod. civ. e non esonera il conduttore dall’obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell’oggetto della prestazione abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione stessa[99].

Secondo una recente pronuncia di merito[100], nello specifico, nella locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, non possono essere addebitate al locatore, in ragione dell’obbligo contrattuale di quest’ultimo di provvedere alla manutenzione straordinaria dell’immobile, le spese sostenute dal conduttore per l’acquisto di arredi del locale commerciale, trattandosi di beni di esclusiva proprietà del conduttore, asportabili al termine del rapporto di locazione. Allo stesso modo non possono essere addebitate al locatore le spese per la manutenzione della caldaia, trattandosi di interventi di manutenzione ordinaria all’impianto, che gravano sul conduttore.

Infine, la Cassazione, come da ultima pronuncia,

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 17 settembre 2014, n. 24987

ha avuto modo di ribadire che gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. 2458/2009).

  • Risarcimento

La responsabilità del locatore per la violazione dell’obbligo di mantenere la cosa locata in «stato da servire all’uso convenuto» (art. 1575 cod. civ.) dà luogo ad una obbligazione risarcitoria che, al pari di ogni analoga obbligazione contrattuale o extracontrattuale, configura un debito di valore automaticamente rivalutabile sino alla data della liquidazione[101].

L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire le riparazioni che non sono a carico del conduttore, stabilito dagli artt. 1575 e 1577, comma, primo, cod. civ., trova un limite nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione[102], che essendo di carattere generale è applicabile anche al rapporto di locazione e comporta che l’impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l’uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l’estinzione dell’obbligazione a carico di costui.

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6 risposte »

  1. Buongiorno Avvocato,vorrei chiederLe in relazione alla responsabilità civile dei conduttori ,qualora nel contratto sia inserita una clausola di questo tipo:”il conduttore si impegna altresì a stipulare polizza di responsabilità civile e contro gli incendi relativamente all’unità locata e ad assolvere regolamento i premi alle scadenze essendo tenuto a risarcire ogni danno causato all’immobile per effetto dell’attività e per l’uso dell’immobile stesso provvedendo a consegnare una copia della predetta polizza al locatore entro 1 mese dalla consegna dell’immobile”;
    qualora tale POLIZZA ASSICURATIVA NON SIA STIPULATA DAGLI INQUILINI,IL PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE Può RIVALERSI IN QUALCHE MODO SU DI LORO?
    la ringrazio

    • Gemtile Sig.ra Aura
      il proprietario potrebbe chiedere la risoluzione del contratto di locazione in caso di inadempimento in merito al pagamento dell’assicurazione.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

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