Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 25 settembre 2012, n. 16299. In tema di realizzazione di alcuni garages interrati nell’ambito di un complesso condominiale

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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 25 settembre 2012, n. 16299. In tema di realizzazione di alcuni garages interrati nell’ambito di un complesso condominiale

Suprema Corte di Cassazione
Sezione II
Sentenza del 25 settembre 2012, n. 16299

La controversia concerne la legittimità della realizzazione di alcuni garages interrati nell’ambito di un complesso condominiale sito in (…) .
Il Condominio (…), facendo valere la servitus non aedificandi e la clausola due contenuta negli atti di assegnazione dei lotti condominiali, otteneva dal tribunale di Pavia sentenza che condannava tre coppie di convenuti (signori M. – Me. ; V. – B. ; C. – R. ) a eliminare le rispettive autorimesse. La Corte di appello di Milano nel 1998 rigettava il gravame, sul presupposto che era stata impugnata una sola delle rationes decidendi che reggevano la decisione.
La Corte di Cassazione con sentenza 2556/02 negava il fondamento della sentenza d’appello e rinviava per nuovo esame ad altra sezione della Corte milanese.
Con sentenza n. 1 del 10 gennaio 2006, notificata il 9 marzo 2006, il giudice di rinvio rigettava l’appello proposto da M.G. e dagli altri cinque costruttori.
La Corte riteneva che la clausola contrattuale imponesse il divieto di qualsiasi costruzione sul soprassuolo, a prescindere dalle dimensioni e dall’estetica, quest’ultima contemplata in distinta clausola.
Rilevava che le nuove autorimesse non erano completamente interrate, essendo stato sopraelevato fino alla quota di m. 2,50 il muretto di recinzione e contenimento del terrapieno, rialzando la quota precedente del giardino annesso alla villetta.
Qualificava le modificazioni effettuate nei giardini di proprietà esclusiva come esecuzione di opere su manufatti prima aventi altezza e dimensione diverse.
La Corte riteneva inoltre violata l’estetica del complesso, essendo irrilevante la precedente esecuzione di opere ed essendo intollerabile il raddoppio dell’altezza dei muretti di terrapieno individuale, eseguito senza il necessario consenso dell’assemblea. Ordinava quindi la rimozione delle opere denunciate.
I sigg. M. , V. e C. hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 3 maggio 2006.
Il Condominio ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
Va premesso che il ricorso sfugge, ratione temporis, all’applicazione dell’art. 366 bis cpc, introdotto dal d.lgs 40/2006 per l’impugnazione delle sentenze depositate tra il marzo 2006 e il luglio 2009 (legge 69/09).
Il primo motivo di ricorso deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 832, 840, 1362, 1363, 1364, 1366 cod. civ. I ricorrenti ripropongono in questa sede la tesi secondo cui la clausola del regolamento condominiale doveva essere interpretata come introduttiva di un divieto di nuove costruzioni, solo se e in quanto lesive dei criteri estetici di uniformità e di equilibrio del verde condominiale.
Ne desumono che l’errata interpretazione della clausola ha condotto i giudici ad inibire la realizzazione di un box sotterraneo nel giardino dei singoli proprietari, mentre la limitazione del diritto ad edificare era limitata “alle sole opere” che potevano “comportare alterazione dei giardini”.
La censura è infondata.
Essa presuppone una premessa errata in punto di fatto, cioè che siano state inibite opere interrate. Così non è, in quanto chiaramente risulta dalla sentenza impugnata, la quale si è profusa in una diligente e coerente analisi del contenuto della clausola condominiale, che le modificazioni ritenute decisivamente lesive dei patti vigenti sono state quelle eseguite “nel soprassuolo dei giardini di esclusiva proprietà”.
A tal fine la Corte di appello ha puntualmente descritto l’innalzamento (anche da un metro a 2,5) dei muretti di recinzione e contenimento del terrapieno costituito per potere, scavando il sottosuolo e innalzando la quota originaria dei giardini di proprietà esclusiva, ricavare le autorimesse per cui è causa.
Quanto alla assolutezza della servitù non aedificandi, è sufficiente la lettura del testo della clausola riportata a pag. 13 e 14 del ricorso per comprendere che il Regolamento ha ben distinto (terzo periodo dell’art. 2) la servitù perpetua di rispetto dell’attuale sviluppo in piano, in altezza e in cubatura di ciascuna proprietà del complesso “e di non aedificandi nei giardini” da quanto disposto nel successivo periodo.
Al successivo capoverso si stabiliva infatti che era considerato bene comune anche l’estetica delle singole unità, delle facciate e di un lungo esemplificativo elenco di parti dei singoli fabbricati.
Dunque chiarissimamente era distinto il divieto di ogni nuova costruzione dalle modifiche estetiche.
Per queste soltanto la clausola prevedeva, separando la prima parte del capoverso dalla seconda con il segno di interpunzione del punto e virgola, la possibilità di approvazione di modifiche da parte della maggioranza dei comproprietari.
La tesi di parte ricorrente è quindi priva di pregio.
3) Merita il rigetto per le stesse ragioni anche il secondo
motivo, che espone violazione e falsa applicazione degli artt. 42, 2 comma Cost., artt. 1027, 1028, 1064, 1065, 1073 c.c. e vizio di motivazione.
Anche questo motivo muove dall’assunto errato che le opere denunciate abbiano interessato solo il sottosuolo.
Parte ricorrente sostiene inoltre che la servitù sarebbe inoperante per carenza di utilitas in capo agli altri condomini, determinata dalla circostanza che in precedenza erano stati eseguiti nel condomino altri interventi che non erano stati repressi.
La Corte di appello ha disatteso il rilievo, invero atteggiato diversamente in sede di appello, osservando che la tolleranza praticata in altri casi dagli aventi diritto non comporta una “revoca per mutuo consenso del patto di imposizione della servitù”.
Trattasi di valutazione ineccepibile logicamente, atteso: a) che ben diverso può essere l’impatto estetico di un’opera da quello di un’altra, anche in relazione alla posizione del fabbricato; b) che la tolleranza iniziale non equivale a nuovo vincolo contrario, non tradotto nelle forme prescelte per la stipula iniziale, giacché può essere proprio il ripetersi di comportamenti di violazione delle regole condominiali a suscitare nel condominio l’esigenza di imporre coattivamente il rispetto di una clausola scritta, superando il pregresso atteggiamento permissivo.
4) Queste considerazioni valgono anche al rigetto del quarto motivo di ricorso, che lamenta il difetto di motivazione in ordine alla tesi della tacita abrogazione del patto ed elenca a tal fine le opere eseguite da altri condomini, contro i quali non sarebbe stata fatta valere la clausola 2 del regolamento.
5) Parzialmente fondato è il terzo motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 832, 840, 1362, 1363, 1364, 1366, nonché vizi di motivazione.
I ricorrenti si dolgono del fatto che la Corte non abbia tenuto conto della modestia dell’alterazione eseguita e che sia pervenuta all’ordine di demolizione integrale delle opere, invece di limitarsi all’abbattimento della sola sopraelevazione dei muretti.
Aggiungono che il dispositivo si spinge ad ordinare la demolizione anche di ciò che è stato realizzato nel sottosuolo.
Va in primo luogo respinta la doglianza nella parte in cui afferma che la violazione repressa si riferisce ai soli muretti.
La Corte di appello ha rilevato (v pag. 24, 25,29) che è stata innalzata, in violazione di quanto disposto dalla clausola, anche la quota originaria dei giardini; bene ha quindi fatto la sentenza ad ordinare che sia ricostituita la quota originaria mediante costruzione di nuova soletta orizzontale ripristinatoria di quella quota.
La censura, da disattendere per il resto in considerazione delle argomentazioni svolte circa la tassatività e persistenza del divieto pattizio, coglie nel segno nella parte in cui lamenta che la condanna si riferisce anche al sottosuolo.
Sebbene la clausola nulla prevedesse quanto alle opere non poste nel sottosuolo, come si desume dalla stessa sentenza, è stato ordinato il riempimento dello scavo “con terra di coltivo”, sul presupposto che le parti non hanno dichiarato di voler “porre mano” alle demolizioni e al ripristino e perché esse non avrebbero interesse “a utilizzare nel sottosuolo dei loro giardini dei manufatti di altezza tanto ridotta”, quale risulterebbe dopo la demolizione della parte sopraelevata rispetto al piano di campagna originario.
Trattasi di prescrizione che esorbita dai presupposti della decisione (violazione di servitù di non edificare sopra la quota di campagna) e che sottrae ai proprietari la facoltà d’uso del sottosuolo. Saranno pertanto gli stessi, in sede di spontanea o coattiva esecuzione (in tal caso sotto il governo del giudice competente), a scegliere se dar corso alla forma più rapida ed economica di ripristino mediante riempimento o a quella che consentirà il mantenimento dello scavo sotterraneo.
Discende da quanto esposto il rigetto di tre dei quattro motivi del ricorso.
L’accoglimento del terzo consente la decisione della causa nel merito in relazione a questa statuizione, essendo sufficiente cassare la sentenza impugnata nella parte in cui ha disposto la riduzione in pristino delle opere mediante riempimento dello scavo sottostante il livello originario.
Va precisato che l’amministratore non necessitava di preventiva autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio, richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso (Cass. SU 18331/10; 21841/10). Il parziale accoglimento del gravame giustifica la compensazione delle spese di questo grado del giudizio.

P.Q.M.
La Corte rigetta primo, secondo e quarto motivo del ricorso. Accoglie il terzo e, decidendo nel merito in relazione al profilo accolto del terzo motivo, cassa la sentenza impugnata nella parte in cui ha disposto la riduzione in pristino delle opere mediante riempimento dello scavo sottostante il livello originario. Spese compensate.
Depositata in Cancelleria il 25.09.2012

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