Corte di Cassazione, sezione, II sentenza n. 10185 del 20 giugno 2012. In tema di regolamento condominiale; vincolante sia per il proprietario sia per il conduttore dell’unità immobiliare

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza n. 10185 del 20 giugno 2012

Svolgimento del processo

1. – Con atto di citazione del 10 febbraio 2003 il condominio “(omissis)”, sito in (omissis), conveniva in giudizio innanzi al Giudice di pace di Bressanone la condomina Hypo Vorarlberg Leasing s.p.a. e la DND Internet Agency, conduttrice finanziaria dell’immobile tavolarmente identificato con la particella materiale 4, al fine di sentirle condannare alla rimozione di un’insegna pubblicitaria luminosa apposta dalla DND sulla facciata dell’edificio condominiale in violazione del regolamento condominiale e dell’art. 1102 c.c., nonchè al ripristino dell’originale colorazione di un’altra facciata, in corrispondenza dei locali occupati.
La convenuta Hypo Vorarlberg non si costituiva.
La DND, costituitasi, contestava il fondamento della domanda e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa, a fini di manleva, la sig.ra D.M.M., dante causa della Hypo Voralberg s.p.a., che non si costituiva.
2. – Con sentenza in data 16 marzo 2005 il giudice di pace rigettava la domanda relativa alla rimozione dell’insegna apposta dalla ditta DND, accogliendo quella volta al ripristino della colorazione originale della facciata. Condannava inoltre il condominio a rifondere alla convenuta DND le spese di lite.
3. – Il condominio proponeva appello, che veniva rigettato dal Tribunale di Bolzano, sezione distaccata di Bressanone, con sentenza in data 5 gennaio 2008, sul rilievo che, come emerso dagli atti oli causa, il regolamento di condominio contenente le disposizioni di cui si deduceva la violazione da parte dell’appellata DND Internet Agency non era mai stato mai approvato dalla società Hypo Voralberg Leasing s.p.a., proprietaria della ridetta p.m. 4 in base al contratto di compravendita d.d. 09.08.2002 (regolarmente intavolato come risultava dall’estratto tavolare sub doc. 11 del fascicolo di parte appellata).

Al punto 13 del contratto di compravendita risultava, invero, un riferimento a detto regolamento condominiale nonchè alle tabelle millesimali. Peraltro, le parti in proposito avevano dichiarato espressamente di voler provvedere alla relativa sottoscrizione con atto separato (“Die Kondominiumsordnung sowie die Tausendsteltabelle des Gebàudes werden separat unterfertigt”).
Tuttavia, aveva provveduto poi alla sottoscrizione del regolamento condominiale il solo titolare della DND e non la proprietaria della p.m. 4 Hypo Vorarlberg, la quale, peraltro, era l’unica legittimata a sottoscrivere per approvazione il predetto regolamento condominale, attesa la sua qualità di condomino, qualità che invece difettava in capo all’appellata DND. La sentenza richiamava al riguardo l’orientamento di questa Corte in tema di violazione da parte del conduttore di disposizioni limitative contenute in regolamenti condominiali, secondo il quale il condominio può chiedere nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, non potendo il conduttore trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, e ciò alla sola condizione che sia approvata l’operatività della clausola limitativa o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore.
Nella specie, non essendo pertanto le clausole del regolamento contrattuale invocate dall’appellante opponibili nei confronti dell’appellata, in quanto il regolamento non era stato mai sottoscritto dalla proprietaria-locatrice Hypo Vorarlberg, l’apposizione dell’insegna luminosa pubblicitaria sulla facciata dell’edificio in questione ad opera dell’appellata appariva del tutto legittima, anche in considerazione della circostanza che all’appellata non era ascrivibile nessuna violazione dell’art. 1102 c.c., in quanto dalle risultanze probatorie del giudizio di primo grado (ed in particolare dalle fotografie prodotte) emergeva che sia la posizione che la forma e le dimensioni dell’insegna pubblicitaria oggetto di lite apparivano senz’altro garantire la possibilità di un identico sfruttamento della facciata dell’edificio anche a tutti gli altri condomini. In proposito ribadiva il giudice di secondo grado che l’intero edificio era adibito a scopi esclusivamente commerciali.
D’altronde, si sottolineava ancora nella sentenza, la nozione di pari uso della cosa comune enucleata all’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun comproprietario la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione possibile, a condizione che essa sia compatibile e non lesiva dei paritetici diritti altrui, in particolare in relazione all’uso potenziale sotteso ai diritti di ciascuno: il giudice di legittimità, in un caso pressochè analogo a quello in esame, aveva, inoltre, fugato ogni dubbio sulla questione, chiarendo che nel condominio di edifici è consentita ai singoli condomini l’apposizione di un’insegna luminosa sul muro perimetrale comune, trattandosi di un’attività che non impedisce agli altri compartecipi di fare ugualmente uso del muro comune secondo la sua destinazione (cfr. Cass., sent. n. 1046 del 1998). Anche la doglianza dell’appellante relativa alla statuizione sulle spese operata dal giudice di prime cure appariva infondata, avendo lo stesso adeguatamente motivato la propria decisione sul punto, sottolineando che il comportamento processuale dell’appellante condominio era apparso scarsamente conciliativo, avendo esso, senza addurre alcuna giustificazione, disertato l’udienza per la comparizione personale delle parti con contestuale impossibilità di esperire con esito favorevole il tentativo di conciliazione previsto dalla normativa vigente in relazione ai processi svolti innanzi al Giudice di pace ed, alla successiva udienza di rinvio, avendo fatto presente di voler portare avanti la causa, se non altro per la problematica relativa alle spese di lite (peraltro non particolarmente ingenti, considerato il valore della lite e trattandosi di un giudizio incardinato presso il Giudice di Pace), non essendosi profilato alcun accordo in ordine alla regolamentazione delle stesse. Peraltro – concluse il giudice del gravame – in base all’art. 92 cod. proc. civ., comma 2, il giudice può (ma non deve) compensare parzialmente o per intero le spese tra le parti quando vi è soccombenza reciproca o concorrono altri giusti motivi, mentre vige il solo divieto per il giudice di addossare le spese di lite alla parte totalmente vittoriosa.

4. – Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il condominio G.Z., sulla base di quattro motivi, illustrati anche da successiva memoria. Gli intimati non si sono costituiti nel giudizio innanzi a questa Corte.

Motivi della decisione

1.1. – Con il primo motivo del ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1138, 1321, 1322 cod.civ.. La censura si articola in due questioni. Con la prima, si deduce che avrebbe errato il giudice di secondo gradonell’escludere che le clausole del regolamento condominiale invocate dal condominio attuale ricorrente fossero opponibili alla ditta DND Internet Agency per il solo fatto che le parti contrattuali (e cioè la venditrice D.M. M., l’acquirente e locatrice finanziaria Hypo Vorarlberg Leasing s.p.a. e la conduttrice finanziaria DND Internet Agency) avessero dichiarato espressamente all’art. 13 del contratto di intendere sottoscrivere separatamente il regolamento medesimo, che poi era stato firmato solo dalla venditrice e dalla conduttrice finanziaria DND, e non dalla proprietaria, che sarebbe stata l’unica legittimata a sottoscrivere per approvazione il regolamento, laddove esso, ove richiamato nelle clausole del contratto di compravendita di una singola unità immobiliare di un fabbricato è opponibile all’acquirente anche se non sia stato materialmente allegato all’atto di vendita o autonomamente sottoscritto.

1.2. – La illustrazione della questione si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Il regolamento condominiale richiamato nelle clausole del contratto di compravendita di una singola unità immobiliare del fabbricato, o al quale venga comunque fatto riferimento, è opponibile all’acquirente anche se non sia stato materialmente allegato all’atto di vendita o autonomamente sottoscritto?”.
2.1. – La questione è priva di rilevanza.
2.2. – Come ritenuto dalla sentenza impugnata, nell’atto di acquisto della Hypo Voralberg Leasing s.p.a., il riferimento al regolamento di condominio non poteva valere come approvazione dello stesso, essendo stata la sottoscrizione (e quindi la approvazione) rimandata ad un atto separato.
2.3. – Il ricorrente ritiene poi che, anche ove si ritenga che il regolamento condominiale non fosse stato nella specie opponibile alla locatrice finanziaria, lo sarebbe stato comunque alla conduttrice DND in forza della autonoma sottoscrizione da parte del titolare della stessa. Secondo il ricorrente, ben potrebbe il conduttore obbligarsi al rispetto del regolamento aderendovi autonomamente, nell’esercizio della sua autonomia contrattuale.
2.4. – La seconda questione si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Può il conduttore (in generale e, in particolare, quello finanziario) di una unità immobiliare facente parte di un condominio obbligarsi al rispetto del regolamento condominiale, indipendentemente dal fatto che al suo rispetto sia obbligato anche il proprietario e locatore della stessa unità immobiliare, sottoscrivendo in prima persona tale regolamento?”.
2.5. – A tale quesito, con riferimento al caso di specie, va data risposta negativa.
2.6. – In linea di principio si può ammettere che il conduttore si impegni nei confronti del condominio (a seguito di accordo con lo stesso) a rispettare un regolamento il quale non sarebbe impegnativo per il locatore-condomino.

Nella specie, però, il condominio ricorrente non spiega da quali elementi sarebbe desumibile che la sottoscrizione da parte della DND Internet Agency del contratto di acquisto della Hypo Voralberg Leasing s.p.a. costituirebbe accettazione di una proposta proveniente dal condominio (ed a quest’ultimo comunicata) o viceversa, in modo da ritenersi concluso l’accordo in questione.
Ne consegue che con tale sottoscrizione, anche volendo attribuire alla stessa il significato al quale fa riferimento il condominio, sarebbe stato posto in essere un negozio unilaterale inefficace in base al principio generale stabilito dall’art. 1987 cod. civ..
3. – Con il secondo motivo il condominio ricorrente, denunciando la omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, deduce che i giudici di merito non avrebbero tenuto conto della clausola inserita nell’atto di acquisto della Hypo Voralberg Leasing s.p.a. del seguente tenore: “Nell’ambito dei diritti ad essa spettanti la parte venditrice consente alla parte acquirente di collocare sulla facciata ovest della p.m. 4 (quattro), in accordo con gli altri proprietari delle particelle materiali della p. ed. 772 CC Varna 1, un’insegna pubblicitaria”.
Rileva il ricorrente che la Hypo Voralberg Leasing s.p.a. si era obbligata contrattualmente ad apporre l’insegna pubblicitaria solo previo accordo con gli altri condomini e tale impegno vincolava anche il conduttore, che aveva sottoscritto tale atto e comunque non poteva vantare una posizione migliore di quella del condomino-locatore.
4.1. – Il motivo è infondato per una molteplicità di ragioni.
4.2. – In primo luogo il ricorrente non chiarisce come potesse attribuirsi efficacia ad una clausola con la quale il venditore concedeva all’acquirente una facoltà di cui non era più titolare a seguito della vendita.
In secondo luogo non viene neppure dedotto che fosse stato stipulato un contratto a favore di terzi, nel qual caso comunque beneficiari dello stesso sarebbero stati i singoli condomini e non il condominio.
5. – Con il terzo motivo il condominio ricorrente lamenta la contraddittorietà della motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, deducendo che il giudice di secondo grado avrebbe affermato che correttamente il Giudice di pace aveva escluso che con l’apposizione della insegna non era stato violato l’art. 1102 c.c., mentre questi aveva ritenuto che l’insegna, per le sue dimensioni, impediva agli altri condomini di fare pari uso della cosa comune.
6.1. – Il motivo è infondato.
6.2. – A prescindere dalla considerazione che il Giudice di pacea veva rigettato la domanda, ritenendo che l’insegna, allo stato, era rispettosa dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., il tribunale ha comunque autonomamente motivato sul punto, senza limitarsi ad un rinvio alla sentenza di primo grado.

7.1. – Con il quarto motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ.. Osserva il ricorrente che, avendo il giudice di pace accolto parzialmente le sue domande, essendo stata la DND Internet Agency comunque condannata al ripristino della originaria colorazione della facciata sud dell’edificio condominiale, potevano sussistere, se mai, i giusti motivi atti a legittimare la compensazione totale o parziale delle spese del giudizio, ma non sussisteva certamente una ipotesi di soccombenza reciproca, sicchè il condominio, parte parzialmente vittoriosa, non poteva essere condannato a pagare integralmente le spese.
7.2. – Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “In caso di accoglimento parziale delle domande proposte da parte attrice, di cui parte convenuta abbia richiesto il rigetto, può ravvisarsi una ipotesi di soccombenza reciproca, la quale consenta che la parte parzialmente vittoriosa venga condannata a pagare per l’intero le spese legali sostenute nei confronti dell’altra parte?”.
8. – Il motivo è all’evidenza infondato in base alla considerazione che l’accoglimento di una domanda e il rigetto di un’altra realizzano quella soccombenza reciproca che consente – a differenza della ipotesi in cui una parte risulti totalmente vittoriosa – la esclusione della compensazione delle spese.
9. – In definitiva, il ricorso deve essere rigettato. Non vi è luogo a provvedimenti sulle spese del presente giudizio, non essendo stata svolta alcuna attività difensiva dagli intimati.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.