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La divisione

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La divisione

Sommario – per la lettura del singolo paragrafo cliccare sulla pagina di riferimento in calce all’articolo

1) La disciplina codicistica – pagina 1

A)   Introduzione             

B)   Cose non soggette a divisione

C)   Intervento nella divisione e opposizioni

D)   Divisioni in natura

E)   Obbligazioni solidali dei partecipanti

2) Brevi cenni sulla divisione ereditaria – pagina 2

3) La divisione contrattuale – pagina 3

4) La divisione giudiziale – pagina 4

5) La disciplina procedurale – pagina 5

A)   Delle operazioni davanti al Notaio

B)   Dell’espropriazione dei beni indivisi

6) Gli atti paradivisori (c.d. divisione civile) – pagina 6

7) NOTE – pagina 7

 

1) La disciplina codicistica

A)    Introduzione

      La divisione è l’atto di ripartizione del bene comune tra i compartecipi, che cambia le quote della comunione in parte concrete di proprietà esclusiva e comporta lo scioglimento della comunione.

art.  1111 c.c.     scioglimento della comunione: ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.

Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni .

Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto .

 

        A mente di una pronuncia di merito[1] ai sensi dell’art. 1111 c.c. può essere concessa una dilazione alla divisione formalmente richiesta da uno dei comunisti qualora la divisione stessa possa recare pregiudizio agli interessi degli altri compartecipanti, dove la contrapposizione sussistente tra l’interesse del singolo e quello degli altri implica una qualificazione collettiva di quest’ultimo e l’irrilevanza, pertanto, di qualsiasi interesse a carattere personale.

        Il pregiudizio che giustifica la dilazione della divisione, in altri termini, non può coincidere con la lesione all’interesse, prettamente individuale, di uno di essi a conservare una posizione di vantaggio, ma deve riferirsi a tutta la collettività, in modo che la dilazione risponda ad un interesse obiettivo della comunione.

        Per altra pronuncia il potere che l’art. 1111 del c.c. riconosce all’autorità giudiziaria in merito al differimento dello scioglimento della comunione, può essere esercitato solo nel caso in cui il pregiudizio derivante dall’immediato scioglimento coinvolga l’interesse obiettivo della comunione globalmente intesa e non l’interesse dei singoli condomini. Ad esempio il riferimento al particolare momento economico che investe il mercato immobiliare, non costituisce un motivo idoneo a rappresentare un effettivo pregiudizio per la comunione e non è, pertanto, una circostanza idonea, ove allegata dalla parte, a giustificare la dilazione dello scioglimento della comunione di cui al citato articolo 1111.

        Riguardo poi alla natura di tale diritto, per la Corte di Piazza Cavour[2], dalla chiara disposizione di cui all’articolo 1111 del c.c. si ricava che il diritto di domandare lo scioglimento della comunione ha natura potestativa.

        È bene anche precisare, ai fini prettamente procedurali, che per la S.C. la domanda di scioglimento di una comunione contiene in sè, quale presupposto indeclinabile, la richiesta di accertamento, in caso di contestazione, della comunione stessa. Ne consegue che non si ha mutatio libelli“, ma solo riduzione della domanda originaria, quando l`attore, che abbia chiesto inizialmente la divisione di un bene, si limiti in prosieguo a formulare pretesa di accertamento della comproprietà di parti dello stesso.

B)  Cose non soggette a divisione


art. 1112  c.c.        cose non soggette a divisione: lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.

        Per la S.C.[3] in tema di scioglimento della comunione, la disposizione di cui all’art.1112 c.c., che stabilisce l’indivisibilità del bene nel caso in cui la sua assegnazione in proprietà esclusiva ad uno dei condividendi ne comporti la cessazione dall’uso cui esso è destinato, trova applicazione esclusivamente nel caso in cui allo scioglimento della comunione si pervenga per via giudiziale[4], in quanto, nello scioglimento convenzionale, il potere dei comproprietari di addivenire allo scioglimento e di disporre dei beni implica anche il potere di mutarne l’uso e la destinazione originaria, sicché la possibilità di divisione del bene non trova altri impedimenti se non quelli derivanti da ragioni fisiche o da vincoli posti da leggi speciali.

        Caso particolare risulta quello dello Ius sepulcri per il quale in virtù di alcune sentenze di merito[5] qualora, si è previsto che se su un sepolcro familiare, sussista la contitolarità, da parte di più eredi, dello ius sepulcri consistente nel diritto di essere seppelliti in un determinato sepolcro- o dello ius inferendi in sepulcrum consistente nel diritto di far seppellire qualcuno in un certo sepolcro – fra gli aventi diritto si instaura una vera e propria comunione che, esulando totalmente dal diritto reale gravante sul suolo in cui il sepolcro è edificato e sui materiali utilizzati per la costruzione, risulta indivisibile ed insuscettibile di disposizione da parte di alcuni solo degli eredi.

Mentre per ultima sentenza della S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 7 settembre 2012, n. 14990

la soffitta destinata ad abitazione civile partecipa alla divisione e assegnazione delle parti comuni nel caso in cui  venga accertato in fatto che il proprietario dell’intera porzione immobiliare  aveva provveduto a frazionare il piano rialzato e il sottotetto (trasformato in vera e propria abitazione), ricavando  due autonomi appartamenti non solo distinti fisicamente ma anche catastalmente.

C)  Intervento nella divisione e opposizioni

 

art.  1113 c.c.     intervento nella divisione e opposizioni: i creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese[6], ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria[7] o dell’azione surrogatoria .

Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda .

Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale[8].

Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

 

        È agli inizi degli anni 80’ che si ha il massimo sforzo della Corte di Piazza Cavour.

        Difatti secondo una prima massima a norma dell’art. 1113 c.c., ogni creditore ha facoltà d’intervenire nella divisione di beni comuni al proprio debitore e ad altri. Tuttavia, il limite della sua azione è dato dal proprio interesse, che è quello della migliore realizzazione del credito. In conseguenza, il creditore intervenuto nel giudizio di divisione non può opporsi all’assegnazione delle quote per attribuzione, invece che per sorteggio, quando non contesti che le quote siano di uguale valore[9].

        Gli acquirenti di singoli beni già facenti parte della massa e che ne siano divenuti proprietari solitari, devono essere chiamati ad intervenire nel giudizio di divisione, a norma dell’art. 1113 c.c., se ed in quanto si voglia che la relativa decisione faccia stato anche nei loro confronti. Pertanto, secondo la Corte di legittimità[10], ove tali acquirenti non siano stati chiamati a partecipare al giudizio divisionale, la relativa sentenza non è inutiliter data, essendo perfettamente eseguibile, ma è solamente non opponibile ai detti acquirenti.

        Per il disposto dell’art. 1113, secondo comma, c.c., l’efficacia dell’opposizione del creditore, ai fini della impugnativa della divisione immobiliare di cui sia parte il debitore, è condizionata alla trascrizione dell’atto di opposizione anteriormente alla trascrizione della divisione. La trascrizione si pone quindi, per la S.C.[11], come una condizione di ammissibilità della domanda del creditore che deve, ex officio, essere rilevata dal giudice senza la necessità di una eccezione di parte.

Bisogna, poi, precisare, in forza di ultima sentenza della Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 9 novembre 2012, n. 19529

che i creditori iscritti e gli aventi causa, pur avendo diritto ad intervenire nella divisione (art. 1113 primo comma c.c.), non sono parti in tale giudizio, configurandosi la divisione come scioglimento di un rapporto di comunione, con la conseguenza che soltanto i titolari di tale rapporto devono partecipare al giudizio finalizzato a detto scioglimento; è invero indubitabile che i creditori iscritti e gli aventi causa, intervenendo nel suddetto giudizio, potranno vigilare sul corretto svolgimento del procedimento divisionale con il richiamo al rispetto delle norme di legge, o potranno proporre opposizione alla divisione non ancora eseguita a seguito di un giudizio cui non hanno partecipato (art. 1113 primo comma c.c.), ma è altresì certo che essi non hanno alcun potere dispositivo proprio perché non sono condividenti; pertanto la loro mancata evocazione nel giudizio di divisione comporterà che la divisione non avrà effetto nei loro confronti, come espressamente prevede l’art. 1113 terzo comma c.c. (Cass. 28-6-1986 n. 4330).

        Per la medesima Corte[12] l’intervento nella divisione del creditore ipotecario di uno dei condividenti, a norma del terzo comma dell’art. 1113 c.c., si sostanzia in un’attività diretta alla conservazione della garanzia ipotecaria del creditore medesimo essendo finalizzato, indipendentemente da una specifica richiesta in tal senso, ad ottenere che l’immobile ipotecato sia compreso nel lotto da assegnare al condividente suo debitore o, nel caso di un unico immobile comune, che l’ipoteca venga concentrata sulla parte del bene da attribuire al debitore medesimo e, pertanto, rientra fra le domande che, a norma degli artt. 2943, secondo comma, e 2945, secondo comma, c.c., hanno effetto interruttivo permanente della prescrizione del diritto di credito nei confronti del debitore condividente.

        Con altra decisione la S.C. [13] ha avuto modo di precisare che l’art. in commento — nella parte in cui attribuisce agli aventi causa di un comunista, il diritto di intervenire nella divisione a proprie spese, ma non quello di impugnare la divisione già eseguita — va riferito a colui che abbia acquistato dal comunista un diverso titolo, come un diritto reale di godimento sulle cose comuni o su una di esse, ovvero il diritto di comunione su uno o piu immobili specifici facenti parte della comunione, ma non può intendersi nel senso che l’alienante della quota (di comunione ordinaria o ereditaria) e non il cessionario, che è l’attuale partecipante indicato dalla norma, possa chiedere la divisione.

        La S.C.[14], infine sul tema, chiarisce che non spetta al creditore del condividente alcuna facoltà di impedire, sospendere o interrompere il giudizio di divisione attivato dal proprio debitore, atteso che il diritto alla generica garanzia patrimoniale offerta dal patrimonio del debitore cede (non solo rispetto agli atti di alienazione, ma anche) nei confronti del diritto alla divisione spettante al debitore. Al creditore è riconosciuto, per converso, il diritto di partecipare volontariamente al detto giudizio onde verificarne il quomodo e gli effetti, comportando il relativo procedimento peculiarità risolventesi in una serie di valutazioni di fatto potenzialmente idonee a pregiudicare il patrimonio del condividente e, di riflesso, il suo creditore.

D)  Divisioni in natura

 

art. 1114 c.c.        divisione in natura: la divisione ha luogo in natura, se la cosa per essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

 

        Orbene in caso di scioglimento della comunione ereditaria od ordinaria, per la Corte di legittimità[15] il fine primario della divisione è la conversione del diritto di ciascun condividente alla quota ideale in diritto di proprietà esclusiva di beni individuali, sicché quando in presenza di un immobile indivisibile o non comodamente divisibile vi è una pluralità di richieste di assegnazione benché è possibile l’assegnazione anche ai titolari di quota minore, laddove ciò corrisponda all’interesse comune delle parti.

        Il diritto di ciascun condividente ad una porzione di beni qualitativamente omogenea all’intero non è assoluto e derogabile, ma trova un limite, oltre che nella indivisibilità del bene imposta dalla legge nell’interesse della produzione nazionale, nel pregiudizio che il frazionamento arrecherebbe alle ragioni della pubblica economia e dell’igiene e nella non comoda divisibilità degli immobili, la quale può dipendente sia dalla eccessiva onerosità delle opere di divisione o dei pesi, limiti e servitù che essa impone per il godimento delle singole quote, sia dal pregiudizio che da essa deriverebbe per il valore delle porzioni rispetto all’intero o per la normale utilizzabilità dei beni[16].

        Inoltre per la stessa Corte di Cassazione[17], la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi giustificata solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi.

L’articolo 1114 c.c. deve essere letto correlativamente all’art. 720 c.c.

        Difatti secondo la Corte Partenopea[18] in tema di divisione delle cose comuni, la disciplina applicabile è quella relativa alla divisione ereditaria che attribuisce a ciascun coerede il diritto di ricevere la propria quota in natura. Tale diritto – di natura potestativa – può essere derogato solo in caso di non comoda divisibilità ai sensi dell’art. 720 c.c. Tale requisito, peraltro, deve essere rigorosamente accertato mediante un’indagine di natura tecnica – in riferimento alla fattibilità pratica di una divisione strutturale che comporti la costituzione di eccessivi pesi e servitù sulle diverse porzioni – ed economica quanto alla convenienza che deve essere esclusa qualora si prospetti un eccessivo deprezzamento del bene in conseguenza della divisione o l’eccessiva onerosità, rispetto al valore dello stesso, dei lavori necessari per procedere alla divisione.

art. 720 c.c.    immobili non divisibili: se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto[19].

 

Il concetto giuridico di divisibilità di un immobile

        Per determinare il criterio di comoda divisibilità di un immobile, ai fini del disposto dell’art 720 c.c., occorre avere riguardo non solo alla sua natura e destinazione, ma, e soprattutto, all’intera massa da dividere in rapporto al numero delle quote dei condividenti.

        Non si può parlare di indivisibilità qualora nel patrimonio comune vi siano più immobili che, isolatamente considerati, non sono divisibili in frazioni corrispondenti alle quote dei condividenti, ma possono tuttavia, ciascuno insieme ad altri, comporre la quota di alcuno di essi, in maniera che le quote degli altri condividenti possano costituirsi con i rimanenti immobili dell’eredità o della comunione.

        Il requisito della comoda divisibilità di un bene deve essere rilevato tenendo conto della possibilità di procedere alla divisione senza spese rilevanti o imposizioni di limitazioni, pesi o vincoli a carico delle singole quote e in maniera che il frazionamento dell’immobile, considerato sotto l’aspetto economico e funzionale, non produca un notevole deprezzamento dello stesso, in relazione alla normale utilizzazione del bene indiviso.

        Quando si parla di divisione ereditaria, inoltre, al fine dell’accertamento della comoda divisibilità degli immobili, deve aversi riguardo alla situazione economica (consistenza e valore) e giuridica (numero ed entità delle quote) dei beni al momento della divisione e non a quello dell’apertura della successione, e, quindi, anche alla eventuale concentrazione di più quote nella persona di un solo coerede.

        Il concetto di comoda divisibilità è stato oggetto di una estesa elaborazione dottrinale e giurisprudenziale e postula non solo che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, ma che lo stesso possa avvenire senza dover affrontare la soluzione di problemi tecnici eccessivamente costosi e senza che alla fine ne derivi un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote, rapportate proporzionalmente al valore dell’intero. Mediante un’attenta lettura della copiosa giurisprudenza formatasi sul concetto di comoda divisibilità è possibile oggi individuare i criteri cardinali da tener presente nello stabilire l’applicabilità dell’art. 720 c.c. alle varie casistiche che possono presentarsi.

        Secondo una prima pronuncia il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico – funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso[20].

        Ancora, secondo la Corte Capitolina[21], il concetto di «comoda divisibilità» del bene a cui fanno riferimento gli articoli 720 e 1114 del c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento e, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione consenta il mantenimento, sia pure in misura proporzionalmente ridotta della funzionalità che aveva il tutto e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione e utilizzazione del bene stesso.

        Poi, in virtù di una pronuncia della S.C.[22] le disposizioni degli artt. 720 e 722 c.c. concernenti gli immobili indivisibili o non comodamente divisibili – in relazione ai quali soltanto è derogabile la regola del diritto del coerede ad avere in natura la propria porzione dei beni ereditari – trovano applicazione, in virtù del rinvio operato dall’art. 1116 c.c., anche in tema di divisione di immobili in comunione non ereditaria, con la conseguenza che in tal caso il diritto del comunista alla divisione in natura (art. 1114 c.c.) sussiste anche se altro condividente abbia realizzato, sulla porzione d’immobile da lui occupata in base ad una divisione di fatto, costruzioni o altre opere influenti sul valore del cespite da dividere, salvo che tale circostanza la quale integra, di per sè, soltanto una ragione di credito da regolare in sede di resa di conto fra i condividenti – abbia comportato una situazione di indivisibilità o di non comoda divisibilità ai sensi della suindicata disciplina in tema di divisione ereditaria.

Secondo recente sentenza della S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 14577 del 21 agosto 2012

il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico- funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’ intero, tenuto conto dell ‘usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.

Sul punto è intervenuta nuovamente la Cassazione

Corte di Cassazione, sezione VI civile, sentenza 13 luglio 2016, n. 14343

affermando che l’art. 720 c.c. richiede per la sua applicazione un’analisi economica dei risultati che concretamente possono essere eseguiti ed induce a considerare gli effetti dell’eventuale divisione del bene in termini economici più che in termini di possibilità geometrica.

Inoltre, ad esempio, la destinazione unifamiliare o bifamiliare di un alloggio non ne muta la destinazione urbanistica, che rimane intesa a fini abitati vi e non trasforma l’uso dell’ immobile (in uso commerciale o industriale), come si verifica quando c’è mutamento urbanistlco. Né il mutamento di tipologia della villetta può incidere in alcun modo sulla comoda divisibilità, restando altrimenti preclusa abitualmente la suddivisione di un immobile inizialmente unitario, in offesa alla regola della divisione – ove possibile – in natura.

Soto un profilo prettamente processuale, poi, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura (Cass. 25322/11), può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi.

        In materia di divisione di immobili, deve sempre preferirsi la divisione in natura del bene laddove possibile, mentre nessuna considerazione merita la proposta del convenuto di acquistare l’intero in quanto non proprietario della quota maggiore del bene, solo quest’ultimo difatti ha diritto a vedersi assegnato l’intero, qualora il bene non sia divisibile[23].

In tema ultima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 17 luglio 2014, n. 16376

ha avuto modo nuovamente di precisare che nell’esercizio del potere di attribuzione dell’immobile ritenuto non comodamente divisibile, ed a maggior ragione quando le quote siano eguali e non soccorra quindi l’unico criterio indicato dalla legge (di preferire, cioè il condividente “avente diritto alla quota maggiore”), il giudice non trova alcun limite nelle disposizioni dettate dall’art. 720 cod. civ., da cui gli deriva, al contrario, un potere prettamente discrezionale nella scelta del condividente al quale assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell’obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all’uno piuttosto che all’altro degli aspiranti all’assegnazione e si risolve in un tipico apprezzamento di fatto, sottratto come tale al sindacato di legittimità, potendo essere oggetto di controllo in questa sede soltanto la logicità intrinseca e la sufficienza del ragionamento operato dal giudice di merito.

        Per altra massima[24], il principio dell’art. 1114 c.c., per il quale la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in porzioni corrispondenti alle quote dei partecipanti, non esclude la possibilità del ricorso al correttivo dei conguagli in denaro, previsto dall’art. 728 c.c.

art. 728 c.c.   conguagli in danaro: l’ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie si compensa con un equivalente in danaro[25]

        Ancora per altra pronuncia di merito[26] in tema di divisione, è preferibile, di fronte a vari prospetti divisionali, preferire quello che preveda il conguaglio in denaro di minore entità. Tale scelta, a sostanziale parità di condizioni, appare essere quella può coerente rispetto alle norme dettate in tema di divisione che, com’è noto, privilegiano quella in natura.

Inoltre per una massima della Corte di Piazza Cavour[27], in un caso particolare affrontato, al fine di stabilire la divisibilità o meno di un’area comune a due fabbricati appartenenti a diversi proprietari e destinata all’accesso ai fabbricati stessi in due porzioni distinte da attribuire in proprietà esclusiva a ciascuna delle parti, il giudice del merito deve tenere conto della diminuzione del valore complessivo dell’area a seguito della divisione, nonché degli effetti di tale divisione sulla efficienza, funzionalità e comodità dell’accesso ai fabbricati, mentre è irrilevante ai predetti fini la deduzione di frequenti dissidi fra le parti che rendevano impossibile l’uso comune dell’area. Il giudice, poi, al fine di rendere possibile la divisione non può mai imporre a carico di uno o di entrambi i condividenti l’obbligo di procedere a modifiche o variazioni della consistenza, ubicazione o conformazione dei fabbricati, trattandosi di beni non compresi (ed insuscettibili di essere attratti) nell’oggetto della divisione, circoscritta alla sola area comune, che non può incidere sulla struttura dei fabbricati né comportare la imposizione di oneri o limitazioni al contenuto dei diritti precedentemente esercitati o comunque spettanti sui medesimi.

Infine[28] l’unitaria destinazione economica del ben comune non ne esclude la comoda divisibilità, ai sensi dell’art. 720 c.c., nel giudizio di divisione regolato dagli artt. 784 e ss. c.p.c.[29], se il bene può essere materialmente ripartito, senza pregiudizio dell’originario valore economico, in parti vantaggiosamente utilizzabili dai singoli condividenti.

E)   Obbligazioni solidali dei partecipanti


art. 1115 c.c.    obbligazioni solidali dei partecipanti: ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.

La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.

Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

 

        In merito la S.C.[30], con un pronuncia non molto recente, anche nel caso in cui con riguardo alla divisione relativa ad una comunione ereditaria (ugualmente per quella ordinaria) uno dei coeredi abbia provveduto al pagamento di un debito solidale contratto per la comunione, senza ottenerne il rimborso “pro quota” da parte degli altri coeredi, con la conseguente espansione della sua quota a norma del terzo comma dell’art. 1115 c.c, per stabilire quale sia il maggiore quotista al fine di attribuirgli un bene immobile non comodamente divisibile, occorre valutare l’immobile in questione con riferimento al momento della apertura della successione

        Ad integrazione della disciplina è giusto segnalare anche l’art. 1119 c.c., in tema di condominio.

        Difatti secondo una recente sentenza di merito[31] non è ammissibile la domanda giudiziale proposta al fine di sentir dichiarare il diritto allo scioglimento della comunione legale esistente si di un cortile destinato al passaggio dei proprietari delle unità immobiliari circostanti quando, per effetto dell’invocata divisione, il cortile finirebbe per perdere e mutare la sua naturale funzione. Ai sensi dell’art. 1119 c.c., infatti, non si può procedere alla divisione di parti comuni allorquando essa finirebbe per aggravare e rendere incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino. In materia condominiale infatti, la divisione della cosa comune incontra un limite fondamentale che si ha quando il frazionamento delle parti comuni, in porzioni suscettibili di godimento separato, sia tale da aggravare, renderne più difficoltoso o impossibile il godimento a ciascuno dei proprietari della cosa. Al contrario, è ammessa la divisione della cosa comune quando in capo a costoro non derivi alcun danno o pregiudizio.

        Infine è bene già precisare che per la S.C.[32] l’invocazione da parte del condividente che ha pagato un debito solidale dell’art. 1115 comma terzo c.c., onde conseguire nel giudizio di divisione un incremento della propria quota, pari al suo diritto verso gli altri condividenti, integra non una eccezione, ma una domanda volta all’accertamento del proprio diritto ed alla conseguente espansione della quota, che non può proporsi per la prima volta in appello per il divieto del “novum” di cui all’art. 345 c.p.c.

 

[……..segue pag. successiva]

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18 risposte »

  1. Buongiorno Avvocato. Vorrei sottoporle il seguente quesito:
    In data 28 aprile 2017 mi sono aggiudicato un immobile all’ asta.
    L’ avviso era di “VENDITA NELLA CAUSA PER DIVISIONE GIUDIZIALE”.
    Vertente tra SIgn. XXXX, (attore), la sign.ra XXXX (convenuta) e la Banca Mediolanum (intervenuta).
    Il notaio preposto secondo l’ordinanza del giudice è stata delegata, ai sensi dell’ art 788 c.p.c al compimento delle operazioni di vendita degli immobili oggetto di causa giudiziale, nella perizia in atti viene venduta la Piena ed esclusiva proprietà.
    Quanto in oggetto è interessato dall’ iscrizione ipotecaria (del 31 agosto 2005) a favore di soggetto intervenuto nella causa divisionale.
    Dalla repertazione ventennale (inviatami dall’ ANPE dopo l’ aggiudicazione) si evince che la banca vanta un credito di 220mila euro per ipoteca volontaria dai due soggetti.
    L’ aggiudicazione dell’ asta è stata di 184mila euro.
    Una settimana prima della trascrizione il Notaio preposto mi comunica quanto segue:
    “La presente per informarVi che il Giudice Istruttore dr.ssa XXXX, da noi interpellata sulle eventuali cancellazioni delle formalità pregiudizievoli da ordinare con il decreto di trasferimento, ci ha comunicato che non provvederà ad ordinare la cancellazione dell’ipoteca volontaria che grava sull’immobile in oggetto, iscritta a suo tempo a favore di Mediolanum. Ciò perché non si tratta di una vendita all’esito di una esecuzione ma di una mera divisione giudiziale. Si dovrà pertanto procedere successivamente ad un atto di cancellazione di ipoteca con la vecchia Banca mutuante.
    Si tratta pertanto ora di trovare, con l’ausilio ed il consenso di tutte le parti interessate, una soluzione soddisfacente per tutti.
    In primis, chiedo a Banca Intesa se sarebbe disponibile a stipulare comunque il contratto di mutuo pur in presenza di una ipoteca precedente iscritta a favore di MEDIOLANUM (peraltro citata sia nel bando di vendita che nella mia relazione preliminare), ipoteca che – non appena disponibile la somma per il pagamento a Mediolanum – verrebbe comunque cancellata…
    In settimana procederemo ad un nuovo incontro col Giudice, quando possibile, chiedendo eventualmente l’autorizzazione ad un primo riparto parziale delle somme, in modo da poter pagare subito Banca Mediolanum ed ottenere da essa l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
    Vi segnalo tuttavia che i soggetti coinvolti sono parecchi e con ognuno di essi dovrà essere fatta una qualche riflessione, per cui credo che inevitabilmente i tempi si dilateranno. Tra l’altro il Giudice e Banca Mediolanum soprattutto non sono sempre immediatamente contattabili.
    A questo punto ritengo si debba procedere ad un rinvio dell’atto fissato. Abbiamo controllato la scadenza dei 120 gg. per l’aggiudicatario, ma in tal senso non ci sono problemi per un rinvio, scadendo i termini a settembre.”
    Oviiamente sono sgomento..La data di stipula è stata spostata al 21 settembre.. nè il mio avvocato nè il Notaio e tantomeno il giudice .. e l’ANPE mi sanno chiarire:
    – Perchè questa conclusione del Giudice (è stata cmq una vendita in asta) e dovrebbe cmq essere liberata da tutti i vincoli pregiudizievoli (ipoteca compresa).
    – La ripartizione non viene fatta solo se ci sono più soggetti creditori?
    – Quali scenari si prospettano? (La mia banca ha dato disponibilità a deliberare un nuovo mutuo con una ipoteca MOMENTANEA di secondo grado, anche se non è MAI capitata nemmeno a loro una situazione del genere)
    – La Banca creditrice (che nessuno riesce a contattare) deve accettare e cancellare (visto che l’ immobile è finito in asta) o può pretendere altro da me?O cmq non cancellare?
    Ringraziandola anticipatamente le porgo
    Cordiali Saluti

  2. Un punto non mi è chiaro, e per quanto abbia cercato, non ne sono venuto a capo. Quando il comproprietario avanza istanza di assegnazone della quota ex. art. 720 c.c.,, il prezzo del bene immobile a cui fare riferimento, nel caso in cui vi siano state ripetuti tentativi di vendita (al ribasso), rimasti senza esito, è quello iniziale di stima oppure il prezzo dell’ultimo ribasso? Perché a me pare sommamente incongruo che possa essere rigettata una istanza del comproprietario ex art. 720 c.c. basata sull’ultimo prezzo di vendita (quindi inferiore a quello di stima)… per poi procedere ad un nuovo tentativo di vendita, l’ennesimo, RIBASSANDO ULTERIORMENTE IL PREZZO! Indicazioni, riferimenti giurisprudenziali e consigli sul punto? Grazie

  3. Buona sera, Avv. D’Isa,
    aal 1992 sono proprietario di un appezzamento di terreno indiviso unitamente ad altri 6 comproprietari, ricadente in zona C 5 (zona agricola). Ognuno di noi ha la propria quota di terreno ben delineata e recintata con muri in conci di tufo.
    Alcuni comproprietari, a mia insaputa, hanno realizzato sulla loro quota di terreno, immobili abusivi, per i quali alcuni già sono stai sanzionati. In quanto comproprietario di quota indivisa non mi è mai stato mai recapitato alcun avviso di responsabilità per gli abusi commessi dagli altri.
    Considerato che nessuno degli avvocati consultati mi ha ancora suggerito la strada giusta, Le chiedo un Suo competente parere su come fare per potermi staccare da detta proprietà indivisa.
    La ringrazio preliminarmente dell’attenzione che vorrà dedicarmi, pur vivendo ai lati opposti del nostro bellissimo Paese.
    Giuseppe Lentini

    • Egr. sig. Giuseppe,
      la risposta sembrerebbe semplice al Suo quesito, ovvero chiedere la divisione, ma gradirei leggere i certificati catastali ed avere contezza del titolo costitutivo della comproprietà.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  4. Buongiorno, io e mia sorella dobbiamo procedere con la divisione dei beni caduti in successione alla morte della mamma, abbiamo condiviso che l’immobile venga intestato a lei e i beni mobili a me, quali sono gli oneri che dovremo sostenere sia come parcella notarile che eventuali oneri fiscali e di registro?
    Grazie mille per le info Monica

  5. Buongiorno Avvocato.
    Se è in corso una divisione immobiliare non ereditaria, fra un comproprietario che è dispone di un/quarto di piena proprietà e un comproprietario che dispone di tre/quarti di nuda proprietà (l’usufruttuario non è parte del processo).
    Se il nudo proprietario compra l’usufrutto, diventando pieno proprietario, può farlo valere nel giudizio ai fini della divisione? Tenga conto che è stato già predisposto il progetto divisionale, ma non è ancora stato approvato.
    La ringrazio.

    • Egr. sig. Luca,
      non ho ben inteso il Suo quesito, mi perdoni
      Ai fini divisionali, in sostanza non andrebbe a modificare l’esito la concentrazione del diritto di usufrutto in favore del nudo proprietario.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  6. Comproprietà un appartamento di 4 fratelli , l’appartamento è stato ricevuto in parte da successione legittima del padre accettata da tutti , mentre per la parte dalla madre è stata aperta successione testamentaria firmata ed accettata solo da 2 eredi mentre gli altri 2 non l’hanno accettata e hanno impugnato testamento rivendicando di essere in diritto di avere l’intero patrimonio.
    I 2 fratelli che hanno impugnato stanno pagando le spese condominiali dalla morte della madre solo ed esclusivamente per la loro parte di quota riferita all’eredità del padre lasciando agli altri l’intero ammontare della parte della madre.
    Ma visto che è stato tutto impugnato non è possibile per legge fargli pagare metà delle parte della madre visto che ne rivendicano addirittura la proprietà?

    • Gentile Sig.ra Tatiana,
      sotto l’aspetto fiscale, quale atto avente natura meramente dichiarativa, se è nei limiti in cui essa realizzi “l’assegnazione a ciascuno dei condividenti di beni aventi valore conforme all’entità proporzionale della propria quota di diritto”: ossia nell’ipotesi in cui i beni attribuiti a ciascuno dei condividenti (quota c.d. “di fatto”) abbiano un valore corrispondente alla quota c.d. “di diritto” loro spettante.
      In altri termini, solamente in tale ipotesi “la divisione, atto dichiarativo, non produce alcun trasferimento di ricchezza tra i condividenti, ma si limita a disciplinare e regolare una situazione preesistente seppure in quote indivise”: in tal caso, si deve ritenere applicabile la tassazione con l’aliquota più lieve dell’1%, solidalmente tra le parti.
      Dironte a dei casi in cui vi sia una perfetta coincidenza tra la quota, cui in astratto ciascun condividente ha diritto e la quota di fatto allo stesso attribuita in sede divisionale – può ben darsi che “in sede di atto divisionale i condividenti possano, attraverso reciproci trasferimenti all’interno della massa comune, modificare le originarie proporzioni dei rispettivi diritti.
      In particolare può ben accadere – come sovente accade – che taluni condividenti ricevano in assegnazione più di quanto loro spettante in base al titolo originario, a detrimento di altri compartecipi che, presumibilmente, ricevono un conguaglio in denaro.
      Il trattamento fiscale, riservato a tali fattispecie, è attualmente delineato nell’articolo 34 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

      Art 34.
      Divisioni.
      1. La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. La massa comune è costituita nelle comunioni ereditarie dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta di successione, e nelle altre comunioni, dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato l’imposta propria dei trasferimenti.
      2. I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.
      3. Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.
      4. Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.
      Pertanto in virtù del combinato disposto degli art. 34 e 57 se vi è conguaglio il soggetto beneficiario è tenuto al pagamento del surplus, mentre l’aliquota dell’1% è a carico di tutti i condividenti.

      Art. 57.
      Soggetti obbligati al pagamento
      1. Oltre ai pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato l’atto, e ai soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione, sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta le parti contraenti, le parti in causa, coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce di cui agli articoli 12 e 19 e coloro che hanno richiesto i provvedimenti di cui agli articoli 633, 796, 800 e 825 del codice di procedura civile.
      1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non au tenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
      1-ter L’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento del tributo per l’immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, acquisito dal locatore per la conclusione del contratto
      2. La responsabilità dei pubblici ufficiali non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive.
      3. Le parti interessate al verificarsi della condizione sospensiva apposta ad un atto sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta dovuta quando si verifica la condizione o l’atto produce i suoi effetti prima dell’avverarsi di essa.
      4. L’imposta complementare dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa.
      5. Per gli atti soggetti a registrazione in caso d’uso e per quelli presentati volontariamente alla registrazione, obbligato al pagamento dell’imposta è esclusivamente chi ha richiesto la registrazione.
      6. Se un atto, alla cui formazione hanno partecipato più parti, contiene più disposizioni non necessariamente connesse e non derivanti per la loro intrinseca natura le une dalle altre, l’obbligo di ciascuna delle parti al pagame nto delle imposte complementari e suppletive è limitato a quelle dovute per le convenzioni alle quali essa ha partecipato.
      7. Nei contratti in cui è parte lo Stato, obbligata al pagamento dell’imposta è unicamente l’altra parte contraente, anche in deroga all’art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempreché non si tratti di imposta dovuta per atti presenta ti volontariamente per la registrazione dalle amministrazioni dello Stato.
      8. Negli atti di espropriazione per pubblica utilit à o di trasferimento coattivo della proprietà o di diritti reali di godimento l’imposta è dovuta solo dall’ente espropriante o dall’acquirente senza diritto di rivalsa, anche in deroga all’ art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l’imposta non è dovuta se espropriante o acquirente è lo Stato.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  7. Ho Il Piacere Di Invitarla Ad Ercolano Per
    Offrirvi Un Aperitivo In Prossimità Del Parco Nazionale Del
    Vesuvio.
    Per Ulteriore Informazioni Telefonare Ai Seguenti Numeri
    0039/081 7774561 Oppure 3280116212 In Via San Vito Numero 1
    Ercolano Aspetto Una Vostra Telefonata Ringraziando
    Anticipatamente ,Si Porgono I Più Cordiali Saluti Claudio Zeno

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