Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 27 ottobre 2011 n. 22398. Responsabilità del notaio per mancata effettuazione della visura dei registri immobiliari nell’ambito di una operazione di compravendita immobiliare

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Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 27 ottobre 2011 n. 22398. Responsabilità del notaio per mancata effettuazione della visura dei registri immobiliari nell’ambito di una operazione di compravendita immobiliare

La Corte di Piazza Cavour, ha emesso il seguente principio di diritto in merito alla responsabilità del notaio per mancata effettuazione della visura dei registri immobiliari nell’ambito di una operazione di compravendita immobiliare


In relazione alla inosservanza dell’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’articolo 2236 Codice Civile con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie per l’arretrato in cui versavano le Conservatorie all’epoca della stipula e per la necessità di esaminare le annotazioni provvisorie di cui ai cd. mod. 60), in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.

Il testo Integrale

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 27 ottobre 2011, n. 22398

Svolgimento del processo

Gli acquirenti coniugi (…) hanno proposto azione risarcitoria nei confronti della venditrice di un immobile, la (…) e la notala che redasse l’atto di trasferimento, la (…) per avere questa taciuto l’esistenza di un’ipoteca pregiudizievole precedentemente iscritta a favore di un istituto bancario.

Il Tribunale di Roma ha condannato la (…) ma ha assolto da responsabilità la (…)

La Corte d’appello di Roma, parzialmente riformando la prima sentenza, ha condannato ambedue le convenute in solido al risarcimento dei danni in favore degli attori.

Propone ricorso per cassazione la (…) attraverso due motivi. Rispondono con controricorso i coniugi

Ambedue le parti hanno depositato memoria per l’udienza.

Motivi della decisione

Il quesito correlato al primo motivo chiede di sapere se la prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (art. 2236 c.c.) comprende quelli derivanti dall’aggiornamento dei registri immobiliari e dell’adozione provvisoria di altri sistemi – come modelli 60 – non previsti dalla legge.

Il secondo motivo è rivolto verso quella parte della sentenza che ha respinto la richiesta di prova testimoniale avanzata dalla professionista, ritenendo i capitoli di prova in parte ininfluenti ed in parte contrastanti con le dichiarazioni riportate nel rogito notarile.

I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, sono infondati.

La ricorrente tende a trasferire il tema sul piano delle ipotesi implicanti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, rispetto ai quali la disposizione normativa dell’art. 2236 c.c., il problema sottoposto al professionista non solo deve avere natura tecnica, ma deve, per di più, riguardare prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto un impegno intellettuale superiore a quello professionale medio e con conseguente presupposizione di preparazione anch’essa superiore alla media.

E’ la ricorrente stessa che, nel caso in trattazione, impernia la sua tesi sulla diligenza prestata, sulla complessità e la faticosità del compito assegnatole, così volendo giungere alla conclusione che, dato il contesto dell’epoca, era da lei inesigibile un risultato diverso da quello conseguito. Ma così argomentando ella si pone in un campo e-straneo a quello disciplinato dall’art. 2236 c.c.il quale, come s’è visto, attiene alla perizia ed a problemi tecnici nuovi per la scienza del momento, presupponenti anche una speciale preparazione superiore alla media professionale.

Da queste considerazioni discende anche l’infondatezza del secondo motivo, tenuto conto delle ragioni, congruamente e logicamente motivate, in base alle quali il giudice ha ritenuto in parte ininfluenti le circostanze in ordine alle quali è stata richiesta la prova testimoniale ed in parte contrastanti con le dichiarazioni riportate nel rogito notarile (circa l’incertezza dei dati reperiti presso i registri e la manifesta volontà della parte di procedere comunque alla stipula del rogito)

In conclusione deve ribadirsi il principio secondo cui: “in relazione alla inosservanza dell’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve” (cfr. Cass. nn. 4427/05; 1228/03; 5946/99).

Il ricorso deve essere, pertanto, respinto, con condanna della ricorrente a rivalere la controparte delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del ricorso per cassazione, che liquida in €. 6200,00, di cui € 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Testo non ufficiale. La sola stampa del bollettino ufficiale ha carattere legale.

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