Cassazione civile 2011

Corte di Cassazione, Sezione II civile, Sentenza 25 luglio 2011 n. 16230. In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell’abusiva costruzione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi dell’articolo 1130 n. 4 e 1131 cc., con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente di essa

Il commento in originale

Corte di cassazione – Sezione II – Sentenza 25 luglio 2011 n. 16230. In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell’abusiva costruzione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi dell’articolo 1130 n. 4 e 1131 cc., con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente di essa

Il testo integrale[1]

Corte di Cassazione – Sezione II civile – Sentenza 25 luglio 2011 n. 16230

Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 16230/2011 in riforma della sentenza di Appello

L’azione risarcitoria e ripristinatoria contro il costruttore, poichè non ha realizzato il giardino condominiale ma anzi vi ha costruito un magazzino per sé, può essere esercitata direttamente dall’amministratore senza specifico mandato.

Avuto riguardo al combinato disposto degli artt. 1130[2] e 1131[3]. L’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Non c’è dunque bisogno di un mandato da parte dell’assemblea, in quanto l’azione rientra fra gli atti conservativi delle parti comuni secondo la giusta interpretazione della S.C.[4]

Difatti, la costruzione di un magazzino, comportando la perdita per i condomini dell’uso di un’area condominiale, va tutelata attraverso l’esercizio di una attività conservativa dei diritti inerenti le parti comuni, che il codice civile fra rientrare tra gli obblighi dell’amministratore.

Una azione di ripristino e quindi non di accertamento di diritti di proprietà, per esercitare la quale non era necessario il mandato di tutti i condomini.

La Cassazione dunque ha espresso il seguente principio di diritto: in relazione alla denuncia da parte di un condominio dell’abusiva costruzione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi dell’articolo 1130 n. 4 e 1131 cc., con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente di essa.

Inoltre nella sentenza si continua a leggere – confermato un principio già più volte espresso – che al proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre l’azione risarcitoria aquilana di natura obbligatoria, quella ripristinatoria di natura reale. Quest’ultima azione, volta all’eliminazione fisica dell’abuso, deve essere proposto necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare. L’azione risarcitoria diretta, invece, alla tutela non del diritto domenicale fondiario, ma dell’integrità anche economica del suo oggetto, può essere esercitata anche nei confronti dell’autore materiale dell’edificazione illegittima, al fine di ottenere la condanna al ristoro del danno per gli effetti economicamente pregiudizievoli dell’illecito aquilano.

Sorrento, 25/7/2011.

Avv. Renato D’Isa


[1] Sentenza scaricabile e consultabile sul portale del Sole 24 Ore – Guida al Diritto

[2] Articolo 1130 – Attribuzioni dell’amministratore

L’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

[3] Articolo 1131 – Rappresentanza

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

[4] Corte di Cassazione Sezione II civile, Sentenza 03 aprile 2007, n. 8233. L’amministratore del condominio non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. La disposizione del comma 4 dell’articolo 1130 del Cc, obbligando l’amministratore a eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali e giudiziali necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’articolo 1130 del Cc, ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.

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