Corte di Cassazione, Sezione II, Ordinanza 25 febbraio 2011, n. 4733. Condominio: l’amministratore in materia di azioni processuali non ha il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente

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Corte di Cassazione, Sezione II, Ordinanza 25 febbraio 2011, n. 4733. Condominio: l’amministratore in materia di azioni processuali non ha il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente

Corte di Cassazione, sez. II, Ordinanza 25 febbraio 2011, n. 4733. Condominio: l’amministratore in materia di azioni processuali non ha il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente 

Confermato il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza del 6 agosto 2010, n. 18331 (vedi testo Integrale a nota di chiusura[I])

Il testo integrale

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Ordinanza 25 febbraio 2011, n. 4733

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

Dott. SCALISI Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16750/05) proposto da:

V.M. (C.F. ———), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti —————————- ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Roma, ———————-;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI (—————————–), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti ———————————–, in virtu’ di procura speciale a margine del controricorso, ed selettivamente domiciliato presso lo studio del primo, in Roma, ——————————-;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 1214/2005, depositata il 16 marzo 2005;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 gennaio 2011 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrate;

udito l’Avv. —————– per la ricorrente;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso, in via principale, per l’inammissibilità del ricorso e, in via subordinata, per il suo rigetto.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato il 25 gennaio 1998, la signora V. M. , quale proprietaria di un’unita’ immobiliare sita nel condominio di (—————-), conveniva quest’ultimo dinanzi al Tribunale di Roma per sentir dichiarare la nullità della delibera adottata dall’assemblea dei condomini relativamente al punto n. 1 dell’ordine del giorno, denunciando la violazione dell’articolo 1135 c.c., nn. 2 e 3, poichè l’assemblea non aveva alcun potere e/o legittimazione di revisionare i bilanci condominiali di dieci anni prima già regolarmente approvati. Nella costituzione del convenuto condominio, il tribunale adito, con sentenza del 1 luglio 2001, rigettava la domanda.

A seguito di rituale appello interposto dalla suddetta V. M. , la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellato condominio, con sentenza n. 1214 del 2005 (depositata il 16 marzo 2005), rigettava il gravame e condannava l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale confermava la correttezza della declaratoria di inammissibilità della domanda nuova, siccome proposta tardivamente, relativa al mancato inoltro dei documenti giustificativi delle spese effettuate negli anni per i quali si era ridiscussa l’approvazione, e, inoltre, rilevava che l’assemblea condominiale era pienamente legittimata ad adottare la delibera impugnata, non essendo ravvisabile, nella specie, alcuna contrarietà alla legge o al regolamento.

Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la V. M., articolato in due motivi, al quale ha resistito con controricorso l’intimato Condominio.

Con il primo motivo la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’articolo 35 reg. cond., articolo 1105 c.c. e articolo 1135 c.c., nn. 2 e 3, articolo 183 c.p.c., nonchè per contraddittorietà della motivazione (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).

Con il secondo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2377 c.c., articoli 324 e 329 c.p.c., nonchè il vizio motivazionale della sentenza impugnata, avuto riguardo all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Rileva il collegio, innanzitutto, che non ha alcuna rilevanza nel presente giudizio di legittimità l’istanza di interruzione formulata dal difensore della ricorrente sul presupposto dell’intervenuto decesso della sua assistita (come comprovato dal prodotto certificato), poichè – secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (cfr, ad es., Cass. 21 giugno 2007, n. 14385, e, da ultimo, Cass. 13 ottobre 2010, n. 21153) – nel processo di cassazione, che è dominato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione l’istituto dell’interruzione, che, perciò, è inidoneo a produrre gli effetti che ordinariamente si verificano nel giudizio di merito.

Deve, poi, considerarsi che il condominio controricorrente si è costituito in questa sede senza l’apposita preventiva autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio.

In proposito occorre ricordare che, secondo il recente avviso delle Sezioni unite (v. la sentenza 6 agosto 2010, n. 18331), sul presupposto che l’amministratore non ha autonomi poteri ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovra’ deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente. Con l’affermazione di tale principio (che ha comportato il superamento dell’indirizzo riconducibile anche alla sentenza di questa Sezione n. 4900 del 1998, alla stregua del quale l’amministratore del condominio sarebbe stato legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessita’ di una specifica autorizzazione assembleare), le Sezioni unite hanno sottolineato l’indispensabilita’ dell’investitura dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale per agire o resistere in giudizio. In proposito, peraltro, si e’ specificato che tale principio deve essere raccordato con la previsione della legittimazione passiva generale attribuita allo stesso amministratore dall’articolo 1131 c.c., comma 2, con la conseguenza che l’amministratore convenuto puo’ anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) dell’interesse comune condominiale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, si profila, dunque, necessaria sia per impedire la dichiarazione di inammissibilita’ della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo del giudice che, in tal caso, e’ tenuto ad assegnare, ai sensi dell’articolo 182 c.p.c., comma 2, un termine all’amministratore per provvedere.

Pertanto, mancando agli atti la prova del rilascio, in favore dell’amministratore del resistente condominio, dell’autorizzazione (anche a titolo di ratifica) da parte dell’assemblea condominiale, si impone, in virtu’ del richiamato articolo 182 c.p.c., di provvedere alla concessione di congruo termine perentorio al condominio controricorrente per il conferimento della citata necessaria autorizzazione, con conseguente rinvio della causa a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte, visto l’articolo 182 c.p.c., comma 2, concede il termine perentorio di novanta giorni, dalla comunicazione della presente ordinanza, al Condominio controricorrente per la concessione all’amministratore dello stesso dell’autorizzazione a resistere al ricorso. Rinvia la causa a nuovo ruolo.


[I]

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONI UNITE CIVILI

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente

Dott. VITTORIA Paolo – Presidente di sezione

Dott. ELEFANTE Antonino – rel. Presidente di sezione

Dott. TRIOLA Roberto Michel – Presidente di sezione

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere

Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere

Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere

Dott. CURCURUTO Filippo – Consigliere

Dott. DI CERBO Vincenzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMESSO), VIA (OMESSO), elettivamente domiciliato in Roma, via —————–, presso lo studio dell’Avv. ————– che unitamente e disgiuntamente all’Avv. ————– lo rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso.

– ricorrente –

contro

P. S.R.L., in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-tempore Sig.ra St. Ag. , elettivamente domiciliata in Roma, Via ————–, presso lo studio del Prof. Avv. ————— che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. —————- la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

– controricorrente –

e contro

R.E. , elettivamente domiciliato in Roma, —————, presso lo studio dell’Avv. —————– che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

– controricorrente e ricorrente incidentale –

Ricorso n. 21513/2008 proposto da:

R.E. , elettivamente domiciliato in Roma, —————, presso lo studio dell’Avv. —————– che lo rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

– ricorrente incidentale –

Contro

CONDOMINIO DEL FABBRICATO SITO IN (OMESSO), VIA (OMESSO).

– intimato –

e contro

P. SRL, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro-tempore Sig.ra St. Ag. , elettivamente domiciliata in Roma, —————–, presso lo studio del Prof. Avv. ———————– che congiuntamente e disgiuntamente al Prof. Avv. —————– la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso.

– controricorrente –

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 76/08 del 25.10.2007/09.01.2008.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06.07.2010 dal Pres. Dott. Antonino Elefante.

Sentito l’Avv. —————— per il condominio, gli Avv.ti ———————– per la Pa. e l’Avv. —————- per Ro. .

Sentito il P.M. in persona dell’Avv. Gen. Dott. IANNELLI Domenico che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In seguito a infiltrazioni d’acqua verificatesi (nel 1994) nel proprio appartamento sito all’ultimo piano di un fabbricato condominiale, R.S. (nel 1996) conveniva davanti al tribunale di Roma il condominio di via (OMESSO), e la Pa. s. , proprietaria del lastrico solare dal quale erano provenute le infiltrazioni, al fine di ottenerne la condanna alla esecuzione delle opere dirette alla eliminazione delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni subiti. L’attore ascriveva al condominio di non avere provveduto alla ordinaria manutenzione; alla Pa. di avere eseguito lavori di ristrutturazione che, danneggiando l’impermeabilizzazione, erano stati la causa delle infiltrazioni.

I convenuti, costituitisi, chiedevano il rigetto della domanda.

Con sentenza 5/6/2000 l’adito tribunale di Roma – esperita istruttoria ed espletata c.t.u. – condannava la Pa. ad effettuare le opere indicate dal c.t.u. e a pagare al Ro. Legge 3.640.000 a titolo di risarcimento. Anche il condominio veniva condannato a pagare all’attore, a titolo risarcitorio, Legge 123.000. Rilevava il tribunale che, come accertato dal c.t.u., la non perfetta tenuta del manto impermeabilizzante del terrazzo dell’appartamento di proprietà della Pa. aveva determinato, e poteva determinare ancora, macchie di umidità nell’appartamento del Ro. , mentre era da ascrivere alla responsabilità del condominio la macchia di umidità nel bagno. Pertanto, secondo il tribunale, essendo pacifico che la Pa. aveva effettuato lavori di sistemazione dei terrazzi previa rimozione delle mattonelle e rimozione del massetto sottostante, potevano essere ritenute accertate le rispettive responsabilità dei convenuti.

Avverso la detta sentenza la Pa. proponeva appello al quale resistevano il condominio ed il Ro. che spiegava appello incidentale.

Con sentenza n. 76/08 del 9/1/2008 la Corte d’appello di Roma riteneva che i danni causati dalle infiltrazioni, in quanto provenienti da un lastrico solare da presumersi comune, dovevano essere risarciti dal condominio. Conseguentemente condannava quest’ultimo a rifondere alla Pa. le somme da questa versate, in esecuzione della sentenza di primo grado, al Ro.

La corte d’appello rigettava poi l’appello incidentale del Ro. sia nella parte in cui chiedeva la condanna della Pa. all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, in quanto questi risultavano essere stati gia’ effettuati a regola d’arte; sia nella parte in cui chiedeva la liquidazione del danno non patrimoniale, trattandosi di domanda inammissibile perché preposta per la prima volta in grado di appello.

La cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma e’ stata chiesta dal condominio di via (OMESSO) con ricorso affidato a sei motivi. Hanno resistito con separati controricorsi la Pa. e Ro. Se. il quale ha proposto ricorso incidentale sorretto da undici motivi. Il condomino ha resistito con controricorso al ricorso incidentale del Ro.

Il ricorso e’ stato assegnato a queste Sezioni Unite, ai sensi dell’articolo 374 c.p.c., comma 2, essendo stato registrato, a seguito dell’eccezione di inammissibilità sollevata dalla Pa. , un contrasto nella giurisprudenza di legittimita’ sulla questione se l’amministratore condominiale, per resistere alla lite proposta nei confronti del condominio, ovvero per impugnare la sentenza a questo sfavorevole, debba o meno essere autorizzato dall’assemblea.

Tutte le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti perchè relativi ad impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza (articolo 335 c.p.c.).

1. La resistente Pa. in via preliminare ha eccepito l’inammissibilità del ricorso principale sotto due profili.

1.1. Il primo profilo di inammissibilità si basa sull’asserita nullità della procura alle liti conferita dall’amministratore del condominio (la detta questione ha determinato la rimessione del ricorso a queste Sezioni Unite).

Osserva la Pa. che l’amministratore non e’ stato autorizzato a proporre l’impugnazione dinanzi la S.C. da alcuna assemblea condominiale, e quelle indicate al riguardo nell’epigrafe del ricorso (l’assemblea del 7 novembre 2007 e quella del 5 marzo 2008) in realtà si sono occupate di tutt’altro.

Soggiunge che l’amministratore, ai sensi dell’articolo 1131 c.c., non può stare in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea, e l’autorizzazione conferita per un grado di giudizio non legittima l’amministratore a proporre l’impugnazione, ovvero resistere ad essa.

Conclude, quindi, la Pa. che l’amministratore del condominio ricorrente non e’ stato autorizzato dall’assemblea condominiale a proporre il ricorso per cui la procura speciale al difensore rilasciata a margine del ricorso e’ stata conferita da organo privo di tale potere appartenendo questo solo all’organo collegiale (assemblea) al quale e’ affidata la valutazione in ordine alla proposizione o meno di detto ricorso.

2. La dedotta eccezione di inammissibilità è fondata.

2.1. Preliminarmente va osservato che le due deliberazioni condominiali richiamate dal ricorrente (7.11.2003 e 5.3.2008) risultano inidonee a costituire valida autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione.

Quanto alla prima (Delib. 7 novembre 2003) e’ sufficiente rilevare che la stessa e’ precedente alla sentenza da impugnare e, quindi, non poteva che essere riferita tuttalpiù al precedente grado di giudizio e, giammai, ad un futuro ricorso per cassazione del quale non era dato ancora conoscere neppure l’oggetto (v. Cass. 25.1.2006, n. 1422; 26.11.2004, n. 22294).

Quanto alla seconda (Delib. 5 marzo 2008) essa non contiene alcun mandato all’amministratore di impugnare la sentenza della Corte d’appello di Roma e, quindi, di conferire la relativa autorizzazione, essendosi l’organo assembleare espressamente riservato di valutare successivamente la possibilità di proporre (“eventualmente”) una futura impugnazione.

2.2. Va poi osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali l’amministratore e’ autonomamente legittimato ex articolo 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale e’ legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 c.c., quando cioe’ si tratta: a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

3. Sulla questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimità due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che l’amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dall’assemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare l’amministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare.

3.1. Il primo (prevalente) orientamento sostiene che l’amministratore e’ titolare di una rappresentanza processuale passiva generale che non incontra limiti, posto che l’articolo 1131 c.c., prevedendo che l’amministratore “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, deve essere interpretato nel senso che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale e’ legittimato a conferire procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo speciale (v., tra le tante, Cass. 20/4/2005, n. 8286; 21/5/2003, n. 7958; 15/3/2001, n. 3773).

3.2. Non sussiste quindi alcuna distinzione tra la capacità dell’amministratore di essere convenuto e quella di costituirsi nel giudizio che riguardi una materia non ricompressa nelle sue attribuzioni: l’amministratore che sia stato convenuto in giudizio, quale rappresentante della comunità dei condomini, può sempre impugnare e proporre ricorso in cassazione avverso la sentenza sfavorevole al condominio senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.

L’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di darne senza indugio notizia all’assemblea: obbligo sanzionato dalla possibile revoca del mandato e con il risarcimento del danno (Cfr. ex multis Cass. 16/4/2007, n. 9093).

4. Il secondo indirizzo evidenzia che la “ratio” dell’articolo 1131 c.c.., comma 2, – che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – e’ quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anzichè a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea (Cass. 26/11/ 2004, n. 22294; 25/1/2006, n. 1422).

4.1. Inoltre, secondo tale indirizzo, poichè l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non e’ che un mandato all’amministratore a conferire la procura “ad litem” al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l’amministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero “nuncius” e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che e’ inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore di questo senza espressa autorizzazione dell’assemblea (Cass. 20.1.2009, n. 1381).

In sintesi: a) l’amministratore deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell’amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia; b) la concessa autorizzazione assembleare non legittima l’amministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo all’assemblea.

5. Anche in dottrina, specularmente agli orientamenti della giurisprudenza, si sono affermati due diversi indirizzi culturali.

5.1. L’indirizzo dottrinario maggioritario sostiene che l’amministratore e’ un rappresentante “ex lege” del condominio nelle liti contro quest’ultimo proposte da un condomino o da un terzo ed ha “ex lege” una rappresentanza generale passiva del condominio in virtù della quale può resistere in giudizio ed impugnare eventuali decisioni sfavorevoli senza l’autorizzazione dell’assemblea. L’articolo 1131 c.c., comma 2, – in quanto finalizzato, in base al principio del “minimo impatto”, a facilitare al massimo la vita del condominio e quella di chi deve avere rapporti giuridici con esso – deve essere interpretato in senso ampio allargando al massimo i poteri rappresentativi sostanziali e processuali dell’amministratore, tenendo conto anche delle due diverse espressioni usate (“puo’ essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio” e “a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa”).

Da questo ampio potere rappresentativo – e dalla conseguente legittimazione passiva generale dell’amministratore – l’orientamento dottrinario prevalente fa discendere come conseguenza: a) il potere dell’amministratore di impugnare la sentenza sfavorevole senza autorizzazione dell’assemblea; b) l’eventuale inadempimento dell’amministratore all’obbligo di riferire all’assemblea, ovvero di attenersi alle determinazioni di questa, ha rilievo esclusivamente interno, con la conseguenza (articolo 1131 c.c., comma 4) che l’amministratore inadempiente puo’ essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni provocati al condominio per la propria scelta processuale inopportuna o dannosa, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio resta ferma la legittimazione passiva dell’amministratore e l’opponibilita’ della sentenza al condominio.

5.1.2. Tale indirizzo culturale pone in evidenza che – una volta configurato l’amministratore quale ufficio di diritto privato assimilabile al “mandatario ex lege” e, quindi, soggetto individuale al quale sono attribuite particolari funzioni (difesa “necessaria”) a tutela delle parti comuni dell’edificio – la dissociazione tra i due momenti processuali del perfezionamento della notificazione e della costituzione in giudizio, connaturale alle persone giuridiche ed a un rapporto organico, appare contestabile in ragione proprio dell’insussistenza della personalità giuridica, perchè prefigura una differenziazione, nell’ambito della “eccezionale” legittimazione processuale riconosciuta all’amministratore del condominio, che non trova riscontro nella normativa speciale dettata per il condominio: la rappresentanza legale e la legittimazione processuale concernenti le parti comuni dell’edificio devono ritenersi estese, in mancanza di contraria espressa previsione normativa, a tutti gli effetti tipici connessi perchè coessenziale alla ratio dell’istituto ed alla figura dell’amministratore-mandatario speciale.

5.1.3. Pertanto, conclude tale indirizzo dottrinario, l’amministratore, ex articolo 1131 c.c., comma 2, primo periodo, e’ deputato ex lege, non solo a ricevere l’atto di citazione in giudizio, bensì a costituirsi, tempestivamente, in giudizio e a proporre validamente tutte le eventuali impugnazioni, senza la necessità di alcuna preventiva deliberazione autorizzativa – limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni dell’edificio promosse nei confronti del condominio – con il solo onere di “darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”.

5.2. Il diverso indirizzo culturale rileva che l’amministratore e’ un mandatario del condominio, ed il mandatario non può resistere in giudizio per conto del mandante senza l’autorizzazione di quest’ultimo. Diversamente il condominio sarebbe esposto al rischio di vedersi coinvolto, suo malgrado, in liti giudiziarie resistite avventurosamente dall’amministratore, il quale non può, con la propria scelta, imporre ai condomini una linea di condotta da costoro non condivisa.

5.2.1. E’ stato pure evidenziato che la decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole non può che competere alla parte in senso sostanziale. Ne’ esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo il quale il destinatario di una notifica e’ sempre anche titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Al riguardo, con riferimento all’ipotesi più vicina al condominio, cioè alle associazioni non riconosciute, si evidenzia che altro e’ la rappresentanza nel processo, altro il potere di decidere come vada condotto; il primo punto concerne i rapporti esterni, il secondo i rapporti e le competenze interne fra i vari organi sociali. Il potere di rappresentanza processuale del presidente e’ solo un mezzo tecnico per agevolare i rapporti processuali esterni; ma nei rapporti interni anche le decisioni sulla linea di condotta da tenere nel processo rientrano fra le funzioni degli amministratori e non del presidente in quanto tale.

Parimenti nel campo delle società gestite da un consiglio di amministrazione, il presidente ha la rappresentanza processuale, nel senso che e’ destinatario della notifica di atti processuali e conferisce il mandato ad litem, ma non e’ titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Fino alle recenti riforme, sotto il vigore della precedente normativa (Regio Decreto 4 febbraio 1915, n. 148), il Sindaco era destinatario della notifica di atti processuali e conferiva il mandato ad litem, ma a tanto doveva essere autorizzato dal consiglio o dalla giunta.

5.2.3. Pertanto, l’autorizzazione dell’assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinchè l’amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrà che concludersi per l’inammissibilità della costituzione in giudizio del condominio.

6. Considerata la criticità del contrasto e i rilevanti risvolti operativi, appare opportuno esaminare ex funditus la questione.

6.1. Come e’ noto il codice civile del 1865 non dedicava alcuna norma espressa ne’ all’amministrazione dei condomini di edifici, ne’ alla legittimazione dell’amministratore. Fu soltanto il del D.Legge 15 gennaio 1934, n. 56, articolo 20, commi 2 e ss., a dettare una disciplina in materia, stabilendo che l’amministratore “puo’ essere convenuto in giudizio per qualsiasi oggetto” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini, la quale delibera se resistere nel giudizio o conciliare la vertenza”.

La disciplina di cui al D.Legge n. 56 del 1934, articolo 20, fu trasfusa negli articoli 320 e 321 del progetto preliminare del Libro della proprieta’ e, quindi, nel testo definitivo degli articoli 1131 e 1132 c.c., ma con alcune modifiche, nel senso che l’amministratore puo’ essere convento in giudizio “per qualunque azione concernente le parti comuni” e “Qualora la citazione … abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e’ tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.”

La relazione del Ministro Guardasigilli al Re, mentre giustifica la prima modifica (affermando “nel riprodurre le disposizioni del R.D.Legge 15 gennaio 1934, articolo 20, circa la rappresentanza dei condomini ho sostituito alla formula del comma 2 una formula che amplia l’ambito della rappresentanza conferita all’amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti. La rappresentanza passiva e’ infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purchè si riferiscano alle parti comuni dell’edificio”), nulla dice in ordine alla seconda modifica, lasciando incerta la giustificazione: intenzione di eliminare l’intervento deliberativo dell’assemblea di condominio, ovvero inutilità di ribadire la necessita’, fino allora pacifica, di una delibera dell’assemblea in ordine alla resistenza o meno nel giudizio.

L’articolo 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che “Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio puo’ richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 c.p.c.”, stabilisce, al comma 2, che “Il curatore speciale deve convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.”

6.2. Dal sistema normativo emerge che l’amministratore di condominio non e’ un organo necessario del condominio. L’articolo 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l’organo principale, depositario del potere decisionale, e’ l’assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (articolo 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui “delegare” l’esercizio del potere di amministrazione e’ ipotesi meramente eventuale (articolo 1106 c.c.).

La prima, fondamentale, competenza dell’amministratore consiste nell'”eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” (articolo 1130 c.c., comma 1, n. 1)). Da tale disposto si evince che l’essenza delle funzioni dell’amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell’assemblea: e’ l’assemblea l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all’assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all’amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all’amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l’articolo 1131 c.c., nell’attribuire all’amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere e’ conferito “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea”. Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell’amministratore di condominio alle deliberazioni dell’assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell’organo assembleare.

6.3. L’articolo 1131 c.c., comma 2, prevede poi che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. Mentre il comma terzo aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e’ tenuto a darne senza indugio comunicazione all’assemblea.

Detta normativa e’ stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dell’amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchè del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dell’articolo 1131, comma 3, sembrerebbe richiedere la necessità di una comunicazione all’assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore. Secondo altri, va intesa come espressione dell’esigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio. La citazione notificata all’amministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.

7. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell’amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (articolo 1132 c.c.)

L’amministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (articolo 1130 c.c.).

Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all’amministratore che, per sua natura, non e’ un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.

7.1. Ove tale potere spettasse all’amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell’assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.

Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio e’ l’assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (articolo 1132 c.c.). La mancata convocazione dell’assemblea per l’autorizzazione ovvero per la ratifica dell’operato dell’amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.

8. L’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l’amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’articolo 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l’esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.

Pertanto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea, e’ necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell’impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex articolo 182 c.p.c., un termine all’amministratore per provvedere.

9. Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’articolo 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.

10. Nel caso specifico risulta che il ricorso per cassazione da parte dell’amministratore e’ stato proposto senza autorizzazione dell’assemblea di condominio. Di fronte all’eccezione, dedotta dalla Pa. , di inammissibilità del ricorso, l’amministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che il ricorso principale del condominio va dichiarato inammissibile.

Il ricorso incidentale tardivo del Ro. perde, ai sensi, dell’articolo 334 c.p.c., comma 2, ogni efficacia.

In considerazione della complessità e particolarità delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; dichiara inammissibile il ricorso principale e privo di efficacia il ricorso incidentale.

Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

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  1. […] [52] Corte di Cassazione, sezione Unite, sentenza n. 18331 del 6 agosto 2010 […]

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