Cassazione civile 2011

Corte di Cassazione, III sezione, sentenza n.12286 del 7/6/2011. In tema di locazione di immobili, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni costituisce inadempimento del locatore; un simile comportamento giustifica, quindi, la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del c.c., a meno che il conduttore, non sia a conoscenza della situazione e non l’abbia, pertanto, conseguentemente accettata o che comunque ha svolto di fatto la sua attività, nonostante l’irregolarità dei locali.

Il testo integrale sentenza n.12286 del 7/6/2011

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA

Svolgimento del processo

A.L. ha proposto al Tribunale di Marsala domanda di risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale in (————–), contratto stipulato il 30.7.1994 con la proprietaria dell’immobile, A.M., assumendo che la sua domanda di autorizzazione all’esercizio di attività commerciale (Bar) era stata respinta dal Comune poiché l’immobile era stato edificato in assenza di concessione edilizia.

Ha chiesto che la locatrice venisse condannata a restituirle le somme pagate a titolo di canone fino al 1 maggio 1995 e le spese sostenute per la ristrutturazione e l’adeguamento del locale.

La M. ha resistito alla domanda, proponendo in separata sede domanda di sfratto della conduttrice per morosità, avendo essa sospeso il pagamento dei canoni dopo il maggio 1995.

Riunite le due cause ed esperita l’istruttoria, il Tribunale ha respinto le domande della L., disponendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di quest’ultima e la condanna della stessa al pagamento delle mensilità di canone rimaste insolute dal maggio 1995 al gennaio 2000.

Ha poi condannato la M. a pagare alla conduttrice la somma di Euro 5.581,00, quale indennizzo per i miglioramenti apportati ai locali.

Proposto appello dalla L., a cui ha resistito la M., la Corte di appello di Palermo – con sentenza n. 1235/2005, depositata il 4 novembre 2005 – ha confermato la sentenza di primo grado.

Con atto notificato il 13 dicembre 2006 la L. propone tre motivi di ricorso per cassazione. L’intimata non ha depositato difese.

Motivi della decisione

La Corte di appello, premesso che la mancanza di abitabilità o di agibilità dei locali a causa della non conformità dell’immobile al progetto approvato rientra fra le cause di risoluzione del contratto di locazione, di cui all’art. 1578 cod. civ., ha respinto la domanda della conduttrice sul rilievo che il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto solo quando l’autorizzazione venga definitivamente negata.

Nella specie la locatrice risulta avere proposto domanda di concessione in sanatoria il 17.11.1998 e la domanda non risulta essere stata rigettata; né si può escludere che l’agibilità del locale venga in futuro concessa.

Con il primo e il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli art. 1578 cod. civ., 220 e 221 r.d. 1265/1934, come modificati dagli art. 4 e 5 d.p.r. n. 425/1994, nonché insufficiente e contraddittoria motivazione, sul rilievo che la Corte di appello, pur avendo accertato la sussistenza di tutti i presupposti dell’inadempimento della locatrice – cioè il carattere abusivo della costruzione dell’immobile locato, che ne comporta la non abitabilità e l’impossibilità di destinarlo all’esercizio dell’attività commerciale in vista della quale era stato locato – non ne ha tratto le conseguenze di legge ed ha ritenuto giustificato il comportamento della locatrice sulla base di un ragionamento illogico; cioè per il fatto che la concessione edilizia in sanatoria, richiesta dalla locatrice quattro anni dopo la stipulazione del contratto, non era stata ancora negata, trascurando la circostanza che nel frattempo l’immobile si è rivelato inidoneo all’uso.

I motivi sono fondati.

La Corte di appello ha correttamente enunciato in astratto il principio per cui la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. (ovviamente, sempre che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata) (Cass. civ. Sez. 3, 11 aprile 2006 n. 8409).

Ha però integralmente disatteso il principio nell’applicazione concreta, incorrendo anche in manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione, nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione per il fatto che nel 1998 – a distanza di quattro anni dalla conclusione del contratto – la locatrice ha proposto domanda di concessione in sanatoria per regolarizzare l’immobile (confermando così di esservi tenuta), senza peraltro ottenerla.

La permanenza dell’inadempimento è stata cioè considerata come esimente da responsabilità contrattuale.

Né la sentenza impugnata ha richiamato ulteriori circostanze od argomentazioni idonee a rendere logicamente e giuridicamente plausibile la soluzione adottata, quali in ipotesi il fatto che la conduttrice fosse a conoscenza della situazione dell’immobile alla data della conclusione del contratto; o che ne avesse accettato il rischio (non dichiarando l’uso al quale intendeva destinare i locali; o manifestando di voler accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava; od altro); o che avesse comunque svolto di fatto la sua attività, nonostante l’irregolarità dei locali: situazioni con riferimento alle quali la giurisprudenza ha in effetti affermato che la domanda di risoluzione può essere proposta solo dopo che il provvedimento autorizzatolo sia stato definitivamente negato (cfr., fra le tante, Cass. civ. Sez. 3, 21 dicembre 2004 n. 23695; Idem, 13 marzo 2007 n. 5836; Idem, 25 maggio 2010 n. 12708).

Nella specie, per contro, a quanto risulta dalla motivazione della sentenza impugnata, trattasi di contratto di locazione stipulato espressamente in vista dell’esercizio di attività commerciale, avente ad oggetto un immobile privo della licenza di abitabilità e rimasto di fatto inutilizzato, e di irregolarità amministrativa ignorata dal conduttore alla data della conclusione del contratto.

In tale situazione ricorrono tutti i presupposti dell’inadempimento della locatrice, ed erroneamente la domanda di risoluzione è stata rigettata.

Il terzo motivo, con cui la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1375 cod. civ., risulta assorbito.

In accoglimento del primo e del secondo motivo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, affinché decida la controversia uniformandosi al principio di diritto di cui al p. 2.1 (Cass. civ. Sez. 3, 11 aprile 2006 n. 8409), e con logica e congruente motivazione.

Il giudice di rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbito il terzo motivo. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che deciderà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

Relatore Lanzillo                                                                                     Presidente Filadoro

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