Cassazione civile 2011

Corte di cassazione, Sezione III civile, Sentenza depositata il 16 maggio 2011 n. 10717. L’esistenza dell’amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale

 

Il commento in originale

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 16 maggio 2011 n. 10717 – L’esistenza dell’amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale

Il testo integrale della sentenza

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 16 maggio 2011 n. 10717. Condominio – impugnativa – singoli condomini

Per i singoli condomini esiste sempre la possibilità di intervenire autonomamente a tutela dei propri diritti ed anche impugnare direttamente le decisioni del tribunale quando ad instaurare la causa del condominio è l’amministratore.

Lo ha deciso la Corte di cassazione con la sentenza n. 10717/2011 rigettando il ricorso di una S.r.l. che aveva fatto causa ad un complesso residenziale per risarcimento del danno e vedendosi soccombente in primo grado e in appello ricorreva avverso il secondo provvedimento per non aver la Corte Territoriale rilevato d’ufficio la nullità dell’appello perché proposto da soggetti diversi dalle parti di giudizio di primo grado, ovvero i singoli condomini a dispetto del Condominio quale unica parte.

Invece, per i giudici di Piazza Cavour “se è vero che la legittimazione ad appellare deve essere riconosciuta soltanto ai soggetti che siano stati parti del giudizio di primo grado, deve però tenersi presente in senso contrario, che, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza dell’amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale[1]”.

Dunque, i condomini, devono essere considerati “non terzi, ma parti originarie” e possono “intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall’amministratore; possono ricorrere all’autorità giudiziaria autonomamente, sia nel caso di inerzia dell’amministratore, a norma dell’art. 1105 c.c.[2], applicabile anche al Condominio ex art. 1139 c.c.[3], sia allorquando gli altri condomini non intendono agire o resistere in giudizio; possono infine esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell’amministratore[4]”.

Sorrento, 17/5/2011.

Avv. Renato D’Isa


[1] Corte di Cassazione Sezione II civile, sentenza 04 maggio 2005, n. 9206. In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1113 secondo comma, cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condòmino (trovando un tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini. Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all’eliminazione d’opere (nel caso, varco nel muro di cinta condominiale aperto per consentire ai condòmini l’esercizio del passaggio sulla strada di proprietà dei confinanti), ai fini della pregiudiziale decisione concernente la “negatoria” servitutis” non è necessaria l’integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale “utilitas” afferente all’intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condòmini. Ne consegue altresì che, poiché l’esistenza di un organo rappresentativo unitario dell’ente, quale l’amministratore, non priva i singoli condòmini della facoltà di agire in giudizio a difesa dei diritti esclusivi e connessi inerenti l’edificio condominiale, ciascun condomino è d’altro canto legittimato ad impugnare personalmente, anche mediante ricorso per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale. (In applicazione del suindicati principi, nel cassare la sentenza della corte di merito che, in presenza d’impugnazione della sola pronunzia sulla “negatoria servitutis” e a prescindere quindi dal merito, aveva disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, la Corte Cass. ha affermato che la partecipazione di questi ultimi, concorrente con quella dell’amministratore, si rende semmai necessaria nella diversa ipotesi di pronunzia emessa sia sulla questione pregiudiziale d’accertamento dell’inesistenza della servitù evocata con la proposizione della “negatoria servitutis” – che sul merito – domanda di rimozione dell’opera sulla cosa comune integrante la servitù – in presenza di proposizione congiunta di entrambe le questioni).

[2]Art. 1105 c.c. amministrazione. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

[3]Art. 1139 c.c.  rinvio alle norme sulla comunione. Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

[4] Confr. Corte di Cassazione Sezione II civile, sentenza 19 maggio 2003, n. 7872. In tema di condominio il principio della cosiddetta rappresentanza reciproca in forza del quale ciascun condomino può agire, anche in sede di impugnazione, a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi, in quanto l’interesse per il quale agisce è comune a tutti i condomini, comporta che colui che sia subentrato in corso di causa nella posizione di un condomino che non ha partecipato al giudizio di primo grado, può impugnare la sentenza che abbia pronunciato su diritti comuni, dovendosi tale sentenza considerare emessa anche nei suoi confronti.

 Corte di Cassazione Sezione II civile, sentenza 28 aprile 2004, n. 8132.  L’azione volta a ottenere dall’amministratore cessato dall’incarico la restituzione dei documenti inerenti la passata gestione, tra i quali rientrano i bilanci, i giustificativi di cassa e la corrispondenza, in quanto atti eseguiti in esecuzione del mandato o, comunque, a esso attinenti, è un’azione a tutela dell’interesse comune, perché volta ad assicurare la corretta tenuta della documentazione relativa alla gestione contabile, fiscale, amministrativa, a garanzia dei rapporti interni e verso i terzi. Come tale, essa può essere esercitata anche da un singolo condomino, in forza del principio della rappresentanza interna in forza del quale ciascun condomino può agire in via autonoma a tutela di un interesse comune.

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