Articoli e saggi

Le Luci e Vedute

 

 Luci e vedute - II^ edizione

Per una migliore lettura del presente saggio si consiglia di scaricare il documento in pdf aggiornato alla II^ edizione

Luci e vedute – II^ edizione 9.3.2016

www.studiodisa.it

Luci e Vedute – pdf – I^ edizione 24.3.2011

Tale saggio è stato estrapolato dal compendio sui rapporti di vicinato

I rapporti di vicinato

Sommario – 

A

Introduzione

Pag. 1
B

Le luci

Pag. 2
1 Le luci irregolari
2 Le luci sul muro di confine
3 Il diritto di chiudere le luci
C

Le Vedute

Pag. 3
1 I presupposti
2 Vedute dirette, oblique, laterali, ad appiombo e le relative distanze
D

La disciplina per il Condominio e/o Comunione

Pag. 4
E

Lo Jure servitutis

Pag. 5
1 Modifiche comportanti aggravio di servitù
2 Modifiche non comportanti aggravio di servitù
3 Estinzione del diritto di servitù
F

Usucapione della minor distanza

Pag. 6
G

La tutela

Pag. 7
1 L’azione volta a regolarizzare la servitù ex art. 902 c.c.
2 Le azioni possessorie
 

NOTE  a pie di pagina – cliccare su pag. 8

A) Introduzione

Nell’ambito delle distanze tra le costruzini ricopre un ruolo fondamentale l’istituto anche questo di matrice civilistica delle “luci e Vedue” riportato nel Libro III – Capo II – sezione VII – artt. 900 e ss.

In tale paragrafo si cercherà di affrontare, con un taglio sistematico giurisprudenziale, la tematica delle luci e delle vedute in alcuni dei loro aspetti, essendo argomenti di vasta portata.

Orbene, in linea di principio l’interesse di ciascun proprietario a ricevere aria e luce dalle finestre del proprio edificio, rispettando le dovute distanze come si avrà modo di specificare, è potenzialmente in conflitto con l’interesse del vicino a non trovarsi esposto a sguardi indiscreti o a minacce della sicurezza propria e dei propri beni.

Il codice civile regola in maniera dettagliata la possibilità di ottenere luce e aria dal fondo del vicino aprendo delle finestre o balconi sul muro che, oltre a far entrare luce e aria nella costruzione, permettono anche di guardare il fondo del vicino, fatto che non sempre potrebbe essere gradito per le resistenze del vicino.

Pertanto, pur non volendo essere ripetitivo, la funzione principale di queste norme sta nella necessità di contemperare due esigenze contrapposte entrambe meritevoli di tutela.

 

A)   Da un lato il diritto del proprietario del fondo a goderne nel modo migliore possibile. Nel caso delle luci e delle vedute ciò consiste nella possibilità di illuminare ed arieggiare meglio gli ambienti per una migliore fruibilità e salubrità.

B)    Dall’altro lato, in contrasto, vi è il diritto del vicino a non vedere lese la propria riservatezza e sicurezza che potrebbero essere effettivamente compromesse dall’apertura di finestre.

Le aperture praticabili nel muro rivolto verso il fondo altrui sono giuridicamente (Codice Civile) qualificate finestre e possono essere esclusivamente di due: le luci e le vedute.

art. 900 c.c.  Specie di finestre

Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Secondo oramai un principio espresso a più riprese dalla Giurisprudenza e della dottrina in tema di aperture sul fondo del vicino deve escludersi[1] l’esistenza di un tertium genus diverso dalle luci e delle vedute; ne consegue che l’apertura priva delle caratteristiche della (o del prospetto) non può che essere qualificata giuridicamente come luce.

Differente dal concetto di luci e vedute è il diritto di panorama.

Il diritto di panorama è il diritto di ciascuno di godere dello spazio, della luce e, per quando possibile, del verde nella prossimità della propria abitazione.

Questo diritto, tuttavia, non corrisponde a una specifica fattispecie normativa.

La sua tutela è dunque regolata dalle medesime norme sulle distanze fra le costruzioni, sulle luci e sulle vedute (artt. 900-907 c.c.) e, più in generale, dal diritto di proprietà (art. 832 c.c.).

Secondo la Suprema Corte[2] la panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi[3], non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino.

A parità di condizioni generali, il panorama costituisce un vantaggio, una qualità positiva per un appartamento, di cui accresce il pregio e, di conseguenza, il valore economico.

Allo stesso modo della posizione, dell’esposizione, dell’altezza del piano rispetto al suolo, il panorama raffigura una qualità, specifica e individuale, la cui esistenza accresce, in misura più o meno considerevole, il valore dell’unità abitativa anche rispetto alle altre unità immobiliari presenti nello stesso edificio.

Tale violazione, logicamente comporta un risarcimento specifico e sul punto, di recente, è intervenuto anche il Consiglio di Stato[4] secondo il quale, il  cd “diritto al panorama”, di matrice prevalentemente pretoria, viene ricondotto nell’ambito delle norme del Codice Civile inerenti alle distanze, alle luci ed alle vedute (artt. 900 – 907 c.c.).

In particolare, in tema di diritto al panorama, la Corte di Cassazione[5] ha avuto modo di chiarire che si è in presenza di una “servitù altius non tollendi[6] nella quale l’utilitas è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante viene ad essere dotato per il fatto che essa attribuisce ai suoi proprietari il godimento di una particolare visuale, esclusa essendo la facoltà del proprietario del fondo servente di alzare costruzioni o alberature – quand’anche per altri versi consentite – che pregiudichino o limitino tale visuale. La servitù in questione è una servitù negativa, perché conferisce al suo titolare non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario di quest’ultimo un particolare e determinato uso del fondo stesso.

Poiché, dunque, il panorama costituisce un valore aggiunto ad un immobile, che ne incrementa la quotazione di mercato e che corrisponde ad un interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, la sua lesione, derivante dalla sopraelevazione o costruzione illegittima di un fabbricato vicino, determina un danno ingiusto da risarcire: infatti, il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell’art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito[7].

Occorre individuare i parametri utili per poter quantificare la somma dovuta.

A tal fine, la giurisprudenza[8] ha configurato, come termini di paragone, il pregio per il panorama di cui gode l’appartamento e che è riconosciuto dal mercato immobiliare ed il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno della panoramicità.

Fatto questo necessario inciso sul diritto di panorama è opportuno già analizzare alcune problematiche sorte in merito alle scale, i ballatoi e le porte.

Secondo Giurisprudenza consolidata, avendo la funzione di consentire il passaggio delle persone non possono configurare vedute a meno che quando – indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto – risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l’esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.

Infatti secondo alcune sentenze di merito[9] una porta non può essere considerata semplice luce irregolare, poiché la sua funzione non è quella di illuminare un locale e di consentire il passaggio dell’aria, ma quella di consentire il passaggio delle persone ovvero di impedirlo e quindi può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 906 c.c. per le vedute, salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta – finestra).

In altre parole, si ha la dicotomia di porta-finestra quando tali aperture oltre al loro utilizzo principale (ossia il diritto di passaggio) permettono l’affaccio.

Tale principio è stato, come detto, espresso più volte dalla Corte di Cassazione[10], secondo la quale in tema di limitazioni legali della proprietà, le scale, i ballatoi e le porte, pur essendo fondamentalmente destinati all’accesso dell’edificio, e soltanto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l’affaccio, possono configurare vedute quando – indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto – risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l’esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.

In tema, è rilevante ultimo intervento della Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 26 luglio 2016, n. 15458

a mente del quale l’art. 900 cod. civ. stabilisce che le finestre e le altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: “luci”, quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; “vedute o prospetti”, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.
Essenziale rilievo, ai fini dello scrutinio della censura in esame, assume la definizione del concetto di “finestra” e di “altra apertura”.
Questa Corte – si continua a leggere nella sentenza in commento –  ha affermato che, ai fini dell’applicabilità delle norme di cui agli artt. 900 e segg. cod. civ., per “porta” deve intendersi un’apertura praticata in una parete o in una recinzione al fine di crearvi un passaggio, mentre per “finestra” (che può costituire veduta o luce a seconda che consenta o meno l’affaccio) deve intendersi quella apertura praticata nelle pareti esterne di un edificio al fine di consentire l’areazione e l’illuminazione degli ambienti interni (Sez. 2, Sentenza n. 1954 del 27/04/1989, Rv. 462590).
Anche il concetto di “apertura” presuppone un’apertura praticata in una parete o in una recinzione; anche se tale concetto è stato esteso dalla giurisprudenza fino a ricomprendervi la terrazza di copertura dell’edificio e il lastrico solare (Sez. 2, Sentenza n. 7267 del 12/05/2003, Rv. 562925; Sez. 2, Sentenza n. 5718 del 10/06/1998, Rv. 516271; Sez. 2, Sentenza n. 2084 del 05/04/1982, Rv. 419948; Sez. 2, Sentenza n. 2698 del 11/05/1979, Rv. 399018).
Va tuttavia considerato che l’”apertura” presuppone, in ogni caso, la realizzazione di una fabbrica, di un’opera creata dall’uomo; mentre non è configurabile un’”apertura” in mancanza di opera dell’uomo e con riferimento all’assetto naturale dei terreni. In altri termini, il concetto di apertura implica – anzitutto sul piano logico – il riferimento a costruzioni o installazioni umane; non vi può essere, invece, apertura se si è già all’aperto, nel naturale piano di campagna dei fondi.

A conclusione delle esegetiche argomentazione la Cassazione ha affermato il seguente principio:

A tenore dell’art. 900 cod. civ., le luci sono costituite dalle finestre e dalle altre aperture sul fondo del vicino che danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo predetto; ne consegue che non costituisce “luce” una rete metallica apposta all’aperto sul confine col fondo del vicino, la quale non svolga la funzione di dare luce ed aria ad una fabbrica, ma serva solo alla protezione delle proprietà o – trattandosi di fondi in dislivello – anche di tutela della incolumità delle persone.

Sempre secondo la Cassazione[11] al fine di configurare la veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è necessario che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale destinazione normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di rendere possibile l’affacciarsi sull’altrui fondo vicino, così da determinare il permanente assoggettamento al peso della veduta: e non occorre che tali opere siano sorte per l’esclusivo scopo dell’esercizio della veduta, essendo sufficiente che esse per l’ubicazione, la consistenza e la struttura, abbiano oggettivamente la detta idoneità.

L’esistenza di un’opera muraria munita di parapetti e di muretti, dai quali sia obiettivamente possibile guardare e affacciarsi sul fondo del vicino, è sufficiente a integrare una veduta e il possesso della relativa servitù, senza che occorra anche la continuità dell’utilizzazione dell’opera e l’esercizio effettivo dell’affaccio, essendo la continuità dell’esercizio della veduta normalmente assorbita nella situazione obiettiva dei luoghi e non occorre che tali opere siano sorte per l’esercizio esclusivo della veduta, essendo sufficiente che rendano possibile tale esercizio.

Infine, in materia di apertura di luci o vedute, le norme sulle distanze legali attribuiscono al privato una posizione di diritto soggettivo, sul quale, in mancanza di una espressa previsione di legge, non possono incidere atti della p.a. come le concessioni edilizie; ne deriva che la controversia nascente dal mancato rispetto di tali norme rientra nella giurisdizione del giudice ordinario, senza che in contrario assuma rilievo l’idoneità delle stesse norme a costituire per la p.a. direttive nella formazione dei piani di zona, cui devono conformarsi le suddette concessioni edilizie[12].

Conforme è anche una sentenza del Tribunale di Bologna[13] secondo la quale nelle controversie in tema di rispetto di luci e distanze legali la concessione edilizia attiene esclusivamente ai rapporti tra privato costruttore e pubblica amministrazione, ed è pertanto ininfluente con riguardo ai rapporti esclusivamente privatistici tra privati confinanti; ne discende che il confinante non può dolersi dell’inosservanza delle prescrizioni contenute nella concessione edilizia, se tale violazione non integri, al tempo stesso, un’inosservanza delle norme di cui agli artt. 901 c.c. e segg., poste a tutela di diritti soggettivi.


[……..segue pag. successiva]

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281 risposte »

  1. Egregio Avvocato,
    Sono proprietario di un vano di 40 mq uso garage / deposito. E’ provvisto sul soffitto da un passaggio per la luce solare m 1,00 x 0,50 che corrisponde sul calpestio di un marciapiede sovrastante di proprieta’ privata.
    Da questo marciapiede si accede ad un ufficio postale POSTE ITALIANE.
    Per adeguamento alle nuove norme , l’ufficio ho dovuto costruire una pedana fissa in metallo non spostabile, per ingresso ai disabili.
    Mi ha coperto questa apertura ,chiudendo del tutto il passaggio della luce-
    POTEVA FARLO’?
    Non mi ha chiesto alcun permesso e penso che potevano anche fare in modo di non coprirlo costruendolo in modo diverso ma forse piu’ complicato per loro da realizzare.
    Cosa mi consiglia di fare ?
    La ringrazio porgendo cordiali saluti.

  2. Egr, Avvocato vorrei sottoporle un quesito in merito a questo tema.
    quando ho acquistato la mia villetta, in un complesso trifamiliare, presentava un’apertura aperta sul muro confinante tar il mio box e quello del vicino ad altezza di circa 2.50. essendo un box detta feritoia è stata sempre chiusa da delle tavole appoggiate per sorreggere i scaffali.
    Nel tempo (ormai 5 anni fa) ho chiesti al comune il cambio di destinazione d’uso del BOX in bagno che è stato accordato e per far questo è stato alzata una parete divisoria difronte al muro del box che ha lasciato un intercapedine, ed il vecchio muro (con l’apertura) intatto. La vecchia luce come detto era gia chiusa con delle tavole di legno e probabilmente il vicino non ha mai realizzato la cosa. Ora nonostante il cambi di destinazione rilasciato dal comune con la nuova cubatura e progetto depositato, il vicino intima di far riaprire il tutto perché non ha dato autorizzazione. E’ vero che può farlo? il muro con la vecchia luce è ancora li è stato alzato un nuovo tramezzo all’interno del mio locale a distanza di 15-20cm creando quasi un “intercapedine”. Inoltre avendo successivamente venduto casa il vicino non solo sta creando problemi a me ma anche al nuovo proprietario che se dovesse riportare il locale a BOX intima l’annullamento della vendita con i danni.Vi prego aiutatemi datemi un consiglio.

    • Egr. sig. Andrea,
      avrei la necessità di prendere contezza dello stato dei luoghi.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  3. Buonasera, chiedo cortesemente di aiutarmi. Domanda: posso aprire una finestra su una strada privata considerando che sempre sulla stessa strada (rampa di accesso al piano seminterrato) e sempre sullo stesso muro io ho già 3 finestre? La finestra che vorrei riaprire è stata murata o mai costruita (esistono solo le persiane di legno “false” ); in sostanza trattasi di una serie di villini identici che presentano 4 finestre per ogni piano che si affacciano su un vialetto che permette l’accesso al piano seminterrato (un tempo erano villette monofamiliari, con il passare degli anni sono state frazionate in tre appartamenti.
    Non riesco a capire se ho diritto di aprire la finestra visto che esistono giò delle servitù di affaccio.
    Grazie

  4. Egregio Avvocato,
    Le chiedo cortesemente un parere in merito alle prescrizioni della Commissione Edilizia a una mia richiesta di Permesso di Costruire per Ristrutturazione Edilizia come definita dall’art. 3, comma 1 lettera d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
    L’edificio da demolire si trova a distanza di 1,75m dal confine di proprietà, al di là del quale si trova un lotto con un fabbricato distante ben più di 10 metri.
    L’edificio che sarà realizzato al suo posto erediterà il diritto di trovarsi alla medesima distanza, inferiore da quanto prescritto dalle normative vigenti (ovvero 5metri dal confine).
    Il Comune richiede, però, che le aperture su quel fronte restino invariate nella posizione e nella dimensione, o che vengano del tutto chiuse.
    A mio parere le vedute devono rispondere esclusivamente a quanto previsto dall’art. 905 del Codice Civile -in assenza di ulteriori specifiche nelle norme locali- pertanto la distanza della parete di 1,75m rispetto al confine con altra proprietà (maggiore di 1,50m) ci consente di modificare le aperture senza considerarle abusive e senza chiedere convenzioni coi confinanti.
    Questo varrebbe sia se volessi oggi aprire nuove finestre su quel prospetto della casa esistente, sia se volessi farlo domani sulla medesima facciata dell’edificio nuovo.
    Ne consegue che, nella mia richiesta di Permesso di Costruire, posso liberamente prevedere aperture su quel muro, indipendentemente dallo stato di fatto.
    Dall’Ufficio Tecnico l’invito solo verbale a modificare il progetto, pena la bocciatura in Commissione, perché “le finestre devono seguire il muro”.
    Io non sono del tutto persuasa, ma non vorrei spingere il committente verso un ricorso che farebbe slittare molto in là l’inizio dei lavori.
    Se ho torto, modifico subito il progetto e lo inoltro nuovamente alla Commissione Edilizia.
    Ma se ho ragione, quali argomenti inattaccabili posso portare, oltre a un articolo del Codice Civile?
    La ringrazio per la cortese attenzione che vorrà riservare alla questione

  5. Salve,
    a riguardo della questione vorrei sottoporle il mio caso specifico, per il quale sono giunto su questa pagina cercando chiarimenti in rete.
    Ho aperto un foro di areazione per la cucina su un muro confinante, interamente di mia proprietà, che si affaccia su un giardino condominiale. Il fabbricato confinante dista invece circa 10 mt.
    Ora, da un passaggio della sua trattazione sul tema, ovvero “le luci possono infatti avere le più svariate dimensioni, da semplici fori o feritoie a grandi aperture”, mi sembra di capire che anche questo foro di fatto possa essere considerato una luce legale, anche se di fatto realizzato per un’altra esigenza.
    Sbaglio? Ho comunque diritto di poter aprire un foro su un muro confinante, che sia di mia proprietà, rispettando le prescrizioni del c.c.?

  6. Egregio Avv. D’Isa,

    desideravo avere un consiglio da lei a seguito di un lavoro effettuato su di una parete Condominiale.
    Ho acquistato una nuova casa e per questioni di tranquillità personale nonchè sicurezza, mia e del condominio, ho deciso di spostare il contatore del gas dall’interno dell’appartamento all’esterno
    Ho attivato il supporto tecnico del gestore richiedendo sopralluogo propedeutico lo spostamento
    Trattandosi di un piano terra (non ho il terrazzo) il preventivo prevedeva la realizzazione di una nicchia interna alla parete condominiale.

    La richiesta, da parte del gestore, propedeutica lo start dei lavori è stata
    1) la realizzazione di una nicchia interna di misure xy
    2) l’autorizzazione alla modifica dell’impianto da parte dell’amministratore

    Ho provveduto
    a) a richiedere dall’amministratore tale autorizzazione e ad ottenerla
    b) ad effettuare il lavoro della nicchia
    c) ad accettare il preventivo del gestore, ora sono in attesa dell’intervento di modifica dell’impianto

    Nel frattempo alcuni condomini (con il supporto dell’amministratore il quale sostiene di non aver autorizzato opere murarie) desiderano incontrarmi con il fine di richiedere di ripristinare la situazione precedente (facciata)

    Le domande sono:
    1) Esiste norma, sentenza, etc che attribuisca a sottoscritto qualche tutela di fronte al fattore sicurezza ed al fatto che non posso (per una questione di stato ansioso) assolutamente tenere il contatore del gas dentro casa? Mi auguro di non dover produrre certificazione medica a supporto in quanto sarebbe frustrante
    2) Se non era sufficiente l’autorizzazione dell’amministratore, non doveva quest’ultimo informare il consiglio del condominio al fine di indire una riunione propedeutica, “prima” di autorizzare la modifica dell’impianto?

    La ringrazio in anticipo per qualsiasi consiglio
    Cari saluti
    D

    • Egr. sig. Dave,

      al netto della lettura del regolamento condominiale e dell’entità dell’opera, in realtà credo che quest’ultima, ai sensi dell’art. 1102 c.c. applicabile al Condominio, non sia lesiva del diritto degli altri condomini.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  7. Egr. avv. Renato D’isa,
    la ringrazio per aver pubblicato online questa trattazione su un tema di ampio interesse.
    Le espongo il problema che ho:
    sono proprietario di un appartamento posto al pian terreno di uno stabile formato da un piano rialzato (diviso in 2 appartamenti di altri privati) e un altro appartamento in mansarda (di altro privato).
    Tutti e 4 i nuclei famigliari hanno, in condivisione di proprietà, un passaggio su 2 lati della casa che da accesso alla strada comunale. Questo passaggio ha una larghezza superiore ai 2 metri. Un lato di questo passaggio è costituito dal muro della casa, e l’altro da una recinzione che delimita la proprietà da un’altra. Quello costituito dal muro della casa possiede due mie finestre più la porta di ingresso.
    Quando ho acquistato questo appartamento, alle finestre che aprono su questo passaggio comune, erano installate delle tapparelle e la porta era un portoncino. Avendo ristrutturato l’appartamento ho scelto di sostituire i serramenti e (sugli altri 3 lati della casa) ho sostituito le tapparelle con delle persiane (con regolare denuncia in comune ect).
    Al momento di porre le persiane ad anta su questo “passaggio comune” uno dei proprietari del piano superiore, mi ha minacciato dicendo che sarei andato a ostacolare il passaggio togliendo dei diritti alla sua persona.
    Ora, le chiedo, posso io istallare le persiane ad anta o potrei incorrere con problemi giudiziari e dover, una volta installate, rimuovere le persiane?
    Potrebbe essere così gentile da esporre il suo parere in merito? Glie ne sarei grato! In attesa di una risposta, colgo l’occasione per porgere cordiali saluti.

    • Egr. Sig. Andrea,
      credo che non vi sia un effettiva diminutio dell’utilizzo della servitù condominiale/comune, in caso di installazione di persiane ad anta, considerando che le stesse molto probabilmente, una volta aperte saranno in adiacenza al muro.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  8. Buonasera.
    Ho letto i messaggi di chi si è già rivolto a Lei ma non ho trovato nulla che faccia al caso mio.

    Sono il proprietario di un terrazzo (dal piano ammezzato dell’appartamento si scende a piano strada per accedervi) su cui affacciano due luci di un fondo (teoricamente locabili ad esercizi commerciali (?) accessibili dal piano strada).
    Sopra a queste due luci (distanti tra loro circa 1mt, a filo del mio pavimento, presumibilmente a non più di 2,20mt di altezza dal pavimento del fondo) c’è il balconcino dal quale ho accesso al terrazzo.
    Per problemi di stabilità delle putrelle che lo sorreggono ho fatto erigere un muretto che dia un sostegno supplementare, perpendicolarmente alla facciata e tra le due luci, a circa 50cm da ognuna, per una larghezza di 10cm e lunghezza di 1mt.
    Il proprietario dei fondi ne richiede l’abbattimento, perché a suo dire viene ridotta la luminosità del fondo.
    Vista la destinazione d’uso del fondo (non abitativa) e che la luminosità nella peggiore delle ipotesi possa essere “semplicemente” diminuita ma non assente, posso rifiutarmi di abbattere il muro di sostegno?
    Grazie mille.

    • Egr. sig. Danilo
      dalla Sua descrizione mi è difficile comprendere lo stato dei luoghi senza una presa visione degli stessi anche a mezzo servizio fotografico.
      Le rammento, però, che a prescindere dalla destinazione del fondo, se vi è effettiva diminuzione di luce il proprietario ha sempre il diritto al rispristino, qualora non via siano i diritto per chiudere tale luce.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  9. Buongiorno avvocato, il mio problema è leggermente diverso. Mia madre e le sue sorelle hanno ereditato dai miei nonni una vecchia casa in un piccolo centro storico.la peculiarità di tale casa sta nel fatto che la camera da letto è sprovvista di una finestra munita di inferriata a circa 4 metri di altezza dal pavimento della strada.Tale finestra naturalmente non permette alcun affaccio ma serve solo a dare luce ed aria alla camera da letto.tale finestra affaccia sul balcone dell’appartamento del piano di sopra (non si tratta di condominio).I proprietari di tale appartamento nel 1986 hanno costruito una veranda (loro dicono che il nonno li aveva autorizzati).Solo che negli ultimi anni (dopo la morte del nonno) questi hanno occluso la finestra (forse con un pannello od un mobile).la nostra stanza così non ha più luce nè aria e se non saniamo questa situazione quell’immobile non riusciremo a venderlo.All’Ufficio tecnico del Comune e alla locale Polizia Municipale tergiversano (i proprietari in questione sono ben ammanicati) e parlano di una famigerata pratica di condono presentata ma finora mai pagata.Io non so assolutamente come funzioni la cosa.A lei cosa ne sembra?

    • Gentile sig.ra ISA
      la Sua situazione necessità di un ulteriore approfondimento necessario, allo stato mi è impossibile darle una risposta al Suo quesito, dovrei avere contezza dei luoghi, dei titoli, e degli strumenti urbanistici. Di certo tale “oscuramento” appare illegittimo, almeno nelle modalità, se tale apposizione è avvenuta entro l’anno potrei suggerire una azione possessoria.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  10. Gentile avvocato buonasera, prima di tutto grazie per la sua esaustiva relazione su Internet.
    Leggendo il suo saggio mi è venuto il dubbio di trovarmi davanti ad un problema: recentemente abbiamo acquistato un appartamento, in uno stabile molto vecchio, che ho provveduto a ristrutturare, posizionando un pavimento in laminato (altezza 2cm) su quello esistente.
    In una delle camere da letto abbiamo una finestra (la cui altezza dal pavimento è inferiore a 150cm) che dà direttamente sul terrazzo di un vicino (temo ad un’altezza dal suolo inferiore ai 2 metri).
    Il vicino oggi si è lamentato del mio diritto di affaccio, sostenendo di aver accordi scritti con il precedente proprietario che di fatto limiterebbero questo mio diritto. Consideri che su questa finestra è applicata da sempre una grata in linea con il muro esterno ed io vi ho applicato una rete di plastica per evitare che il gatto possa uscire.
    Il vecchio proprietario, in sede di stipula, ha dichiarato che dal 1967 non sono state fatte opere che prevedevano autorizzazione del Comune e quindi presumo che la finestra ci sia da prima perché la vedo nelle piante catastali.
    Ho da chiederle cortesemente un paio di chiarimenti:
    – il mio vicino può chiedere in qualsiasi momento il rispetto delle norme, indipendentemente dal fatto che la finestra esista da prima del 1967? Preciso che l’immobile si trova in una zona che da vent’anni è divenuta centro storico.
    – nel caso in cui il precedente proprietario avesse firmato una limitazione di un diritto, tale annotazione sarebbe dovuta essere trascritta al catasto?
    – nel caso in cui invece tale limitazione di diritto fosse valida solamente con scrittura privata, potrei invocare il vizio di forma con il precedente proprietario considerato che non sono stato informato?
    Ringraziandola anticipatamente, porgo cordiali saluti

    Giovanni Sassu

    • Egregio sig. Giovanni
      in merito al Suo quesito avrei la necessità di leggere il suo atto d’acquisto, nonchè avere contezza dei luoghi anche a mezzo reportage fotografico, il tutto da inviare al mio indirizzo e-mail r.disa@studiodisa.it.
      Il Suo vicino potrebbe chiedere in qualsiasi momento il riepetto delle norme fatta salva l’usucapione della servitù di veduta e/o affaccio decorsa nell’ultimo ventennio.
      La scrittura privata per essere opponibile ai terzi (nel caso di specie Lei) deve essere trascritta tranne nel caso sia stata già menzionata nel suo atto d’acquisto.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  11. Egregio Avvocato,
    Le scrivo per chiederle delucidazioni riguardo all’esistenza di alcune vedute irregolari sulle mia proprietà. Vivo al primo piano in un immobile, abitato al pian terreno da altre due famiglie. Le due abitazioni al pian terreno sono entrambe munite di finestre che affacciano direttamente nel mio giardino. Le distanze prescritte dalla legge sono inesistenti e l’altezza da terra del bordo inferiore delle finestre non è superiore al metro e mezzo. I due proprietari degli immobili sottostanti hanno acquistato da meno di vent’anni, ma di fatto le finestre esistono da più tempo considerando i vecchi proprietari.
    Spinti dal quieto vivere, né io né la mia famiglia ci siamo mai mossi contro l’esistenza delle finestre, ma ora a causa di un’uso lesivo di queste, vedo la mia privacy costantemente danneggiata dalla onnipresenza di vicini appostati dietro i vetri ad intromettersi nella mia vita casalinga.
    Mi è parso di capire dall’articolo da Lei proposto, che dopo un certo numero di anni subentra per usucapione la servitù di veduta, a tal riguardo volevo sapere se questa possa in qualche modo essere revocata e possa essere richiesto la creazione di punti luce a sostituzione delle preesistenti finestre.
    La ringrazio anticipatamente per l’attenzione,
    Josephine Gerace

  12. Egregio Avvocato, La ringrazio per averci offerto questa trattazione che consente anche ai non esperti di capirci meglio qualcosa. Vorrei approfittarne per farle una domanda relativa ad un caso pratico.
    Ho comprato un immobile molto vecchio, durante i lavori di ristrutturazione è stata scoperta una luce nel muro di confine col vicino, chiusa non so da quanto tempo, ho pensato di riaprirla per aumentare la circolazione d’aria all’interno del locale ma, parlandone col vicino, lui dice che non posso farlo perchè quella luce fu chiusa 35 anni fa circa anche col consenso (verbale) del vecchio proprietario (del mio immobile) e perciò lui dice di aver usucapito il diritto a tener chiusa la luce che va nella sua proprietà. E’ possibile una cosa del genere? Si può usucapire il diritto a tener chiusa una luce anche se il muro è mio?
    La ringrazio in anticipo qualora vorrà darmi un Suo cortese parere.

    • Gentile sig.ra Giusy Fieni,
      in merito al Suo quesito Le rappresento che
      all’art. 904 c.c., ovvero la possibilità di chiudere le luci, si prevedono due distinte ipotesi diversamente regolate, nelle quali la facoltà del proprietario del muro al mantenimento delle luci aperte su di esso è considerata recessiva rispetto al diritto potestativo del vicino di chiuderle:

      1) la prima, che ha come presupposto l’esercizio da parte del vicino del diritto di acquistare la comunione del muro altrui, nella quale la chiusura delle luci su tale muro esistenti è subordinata alla condizione che questi, acquistata la comunione, realizzi in appoggio al muro stesso un’opera qualificabile come “edificio”;

      2) la seconda, che attiene alla realizzazione da parte del vicino di un manufatto posto solo in aderenza al muro altrui dotato di luci, senza l’acquisto della comunione di esso, né di appoggio ad esso, nella quale, riconoscendo il diritto potestativo di chiudere dette luci, nessuna specifica caratteristica o modalità di realizzazione del manufatto è prevista, salvo che integri i requisiti di una “costruzione” stabile e permanente tale da recare da sola un’utilità al proprietario o a chi ne usi (principiò già affermato nella sentenza del ’48)

      In altre parole il diritto di chiudere le luci presenti nel muro del vicino, costruendo in aderenza a questo, non può esercitarsi, per il principio generale del divieto degli atti emulativi di cui all’art. 833 stesso codice, al solo scopo di arrecare nocumento e molestia al vicino, senza alcun vantaggio proprio.

      Pertanto, tale disciplina è ispirata all’esigenza dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  13. Gentilissimo Avv.D’Isa
    Le spiego il mio caso sperando di riuscire ad essere più chiara possibile. Io e la mia famiglia siamo in affitto in un appartamento composto da piano terra,il nostro, primo piano dove abita la figlia del proprietario e la mansarda. Siamo qui da dieci anni e siamo sempre stati in regola con i pagamenti e tutto mentre la famiglia che abitadi sopra ci ha sempre mancato di rispetto. Le spiego il perché. Innanzitutto sul nostro contratto non c’è scritto che all interno del vialetto si potessero parcheggiare due auto ma anni fa i miei genitori dissero verbalmente che una macchina posta alla fine del vialetto poteva essere messa tranquillamente. Da un podi anni però hanno posto anche l altra macchina di grossa cilindrata coprendo le finestre del bagno e camera da letto. Le finestre si possono aprire limitatamente e per poco tempo essendci posta la macchina. Ora il problema é che sopratutto di notte vengono sbattute le portiere dando rumori e soprassalti durante la notte dormendo sopratutto con le finestre all interno aperte. Purtroppo con queste persone non si può parlare in quanto già ieri notte ,all una, il signore ha iniziato ad offendere minacciare e tirare pugni sulle finestre. Inoltre il signore alcune volte accende la macchina solo per accendere il motore producendo inquinamento davanti le due quasi tre finestre . Davanti il cancello c’è il passo carabile e davanti le nostre finestre però non c’è nessun marciapiede essendo il vialetto molto piccolo e stretto . Volevo sapere gentilmente se c’è qualche norma o legge che ci tuteli qual’ora si dovessero ripetere .
    La ringrazio anticipatamente e Le chiederei se per favore potrebbe rispondermi via email.
    Le Auguro una buona serata.
    Caterina.

  14. Gentilissimo Avv.D’Isa
    Ho acquistato un appartamento sul cui balcone affaccia una finestra dell’appartamento attiguo, il cui proprietario ha provveduto a chiuderla dall’interno realizzandovi un muro.
    Approfittando della attuale ristrutturazione del fabbricato avevo chiesto al vicino e all’assemblea condominiale di poter murare dall’esterno tale finestra.
    L’assemblea condominiale ha rifiutato tale ipotesi, perché altera la facciata del fabbricato. Il mio vicino ha inoltre precisato che è sua intenzione riaprire la finestra per avere aria e luce anche da sud visto che il suo appartamento ha un unico affaccio sulla strada opposta. Le chiedo se è possibile che il mio vicino possa avere una finestra che affaccia sul mio balcone, visto che le proprietà sono ora diverse (forse all’epoca di realizzazione del fabbricato i 2 appartamenti erano della stessa proprietà?). Resto in attesa di un riscontro per inviarle le fotografie che chiariscono meglio la questione.

    • Gentile Sig.ra Stefania,
      resto in attesa dell’invio (r.disa@studiodisa.it) delle foto, del regolamento condominiale e del verbale di assemblea.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  15. Gent.mo avvocato, le espongo la mia situazione.
    Possiedo un appartamento che presenta un’apertura che dà sulla terrazza dell’edificio confinante. Tale apertura è posta ad un’altezza di 1,86 m rispetto alla quota interna e a più di 3 m dalla terrazza del vicino ed ha sempre avuto un’inferriata a maglia quadrata. Io ho rimosso questa inferriata ed il vicino mi ha (per adesso informalmente) chiesto di metterla nuovamente, a suo dire temendo, più che i miei sguardi sul suo fondo (la finestra è comunque alta), la possibilità che io acquisisca qualche diritto che non gli consenta più in là di edificare in aderenza chiudendo la mia apertura.
    Le chiedo:
    1) Anche senza inferriata, la finestra si configura a mio parere come luce, anche se irregolare (non consente agevolmente – cioè senza salire su una scala – la visione dell’edificio del vicino). Che tipo di diritto potrei acquisire? Basta una richiesta formale di regolarizzazione (a cui non darei seguito) per evitare l’acquisizione di tale eventuale diritto o può stipularsi una scrittura privata con cui rinuncio già da ora a qualunque diritto?
    2) Posso trasformare (e come) la luce in veduta in base al fatto che i due edifici (sul lato perpendicolare al confine) prospettano sulla via pubblica?
    Grazie mille.

  16. Egr. Avv. D’Isa, un condomino puo costruire un box nel posto auto di proprieta (parcheggio condominiale interrato) e chiudere un punto luce condominiale (inglobandolo nel proprio box) senza chiedere il permesso dell assemblea di condominio ( raccogliendo solamente le firme della maggioranza, non di tutti, i condomini?)
    Cordialmente

  17. Egr. Avv. D’Isa
    Sono proprietario di un appartamento in un condominio e proprietario di un posto auto nel parcheggio condominiale nell’interrato ( parcheggio condominiale inferiore ai 300mq). Il mio vicino ha costruito un box con pannelli fissi sul posto auto di proprieta adiacente al mio , inglobando pero’ completamente nel box il punto luce del muro condominiale.Ora il mio posto auto trovandosi all angolo del parcheggio (quindi tra il pannello del vicino ed il muro perimetrale del parcheggio ) si trova completamente al buio…

    Posso imporre al vicino di smontare il box visto che ha oscurato il punto luce condominiale danneggiando quindi me ( oscurandomi il posto auto) e di conseguenza anche il condominio.?.Tenendo presente che il vicino nn ha chiesto nemmeno l autorizzazione dell assemblea per costruire tale box ed oscurare tale punto luce ..( preoccupandosi solamente di raccogliere firme generiche tra i vari inquilini..)

    Cordiali Saluti
    Carlo

    • Egr. Sig. Carlo,
      credo che il Suo diritto sia stato leso, ma le notizie da Lei fornitemi per quanto esaustive nell’ambito descrittivo però dovrebbero essere completate in forza dalla lettura del regolamento condominiale.
      Inoltre, come più volte già sottolineato in altri commenti, dovrei avere contezza dello stato dei luoghi attraverso immagini fotografiche da poter inviare anche a mezzo e-mail.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  18. Gent.mo Avvocato,
    le prospetto il mio caso;
    Il mio vicino di casa ha usucapito un terreno comunale adiacente la sua abitazione unitamente ad una stradina che da accesso al mio fabbricato. Ora Le chiedo se tutto ciò sia regolare e se avessi dovuto ricevere notizia del procedimento di usucapione in qualità di titolare di servitù di passaggio. Oggi mi sento dire che lui è proprietario e se voglio passare devo contribuire al 50% delle spese da lui sostenute per cementificare l’originario sentiero naturale.
    La ringrazio anticipatemente.

    • Gentile sig.ra, gradirei leggere, oltre il suo titolo di servitù, tale richiesta se è stata fornita per iscritto.
      Allo stato, ma mi riservo di rettificare tale risposta al netto della lettura dei documenti richiesti, è onere del proprietario garantire il legittimo diritto di servitù da Lei esercitato.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  19. Gentile Avvocato,
    vorrei proporle il mio caso. Nel mio giardino affaccia una luce che corrisponde ad un lucernario di una cantina posizionata al livello inferiore al piano del mio giardino. Questa luce in particolare è all’interno di una specie di incavo o rientro profondo circa 1m che io utilizzo in parte come magazzino. Lasciando libera tale luce da occlusioni posizionate immediatamente avanti ad essa, posso oscurare in parte tale luce con delle piante o delle canne di bambu di modo da coprire (per ragioni di estetica) tale incavo/magazzino dove si trova la luce? Ci sono dei limiti o delle norme entro i quali una luce può essere oscurata o va lasciata completamente libera di ricevere luce? Il vicino si è già lamentato di tali piante e quindi vorrei sapere come procedere.

    Grazie

    • Egr. sig. Mario,
      mi perdoni per il ritardo nella redazione della risposta ma purtroppo per impegni lavorativi non mi è stato possibile attenzionare prima il Suo quesito, ciò premesso, comunque, al fine di risponderle senza riserve gradirei visionare lo stato dei luoghi attraverso un reportage fotografico.
      Tendenzialmene c’è la possibilità di mitigare il diritto (sacrosanto) alla luce con il diritto alla riservatezza fino al punto però di non ledere del tutto il primo.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  20. Egregio A..to D’isa
    sono proprietario di un appartamento al piano primo nell’ambito di un villino trifamiliare.
    le mie finestre affacciano sul giardino esclusivo dell’appartamento al piano terra sottostante.
    la facciata dell’edificio dista 4,5 mt dal confine con altro fondo, nell’altro fondo c’è un villino costruito a 5,50 mt dal confine.
    entrambe i villini sono stati costruiti nel 1967.
    Ho esigenza di traslare una delle finestre ed effettuare un leggero ampliamento della stessa.
    per effettuare la variazione, oltre all’espletamento della formalità urbanistiche, ho avuto l’avallo, accordo scritto, da parte del proprietario del piano sottostante.
    basta l’avallo del proprietario del primo fondo sul quale affaccia la finestra ?
    oppure devo avere anche l’avallo da parte del proprietario del fondo confinante contiguo con quello del piano terra?
    Specifico che nell’area del fondo attiguo di fronte alla finestra da modificare c’è soltanto giardino.
    Specifico che la traslazione della finestra ha il fine di ripristinare la vista appiombo, vista appiombo che è inibita al 50% da una tettoia che il proprietario del piano trerra ha costruito a copetrtura del suo ingresso ma attacandosi al mio davanzale.
    per buon vicinato realizzero’ la variazione a mie spese.
    grazie anticipatamente per la disponibilità.

    • Egr. sig. Luca Barberio,
      al fine di rendere una giusta risposta Le sarei grato se mi girasse a mezzo e-mail le autorizzazioni Comunali ottenute, o la SCIA depositata, ed alcune foto che descrivano i detti immobili e le relative finestre.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  21. egr.Avvocato vorrei sottoporle il mio problema: ho un magazzino piano terra che prendeva luce da un lucernario sul soffitto che è anche il pavimento di un terrazzino dell’inquilino del piano di sopra. Questo inquilino ha ripavimentato il suo terrazzino sopra il vetro cemento e quindi tlo ha reco cieco . Poteva farlo? posso agire nei suoi confronti per ripristinare la luce oppure non ne ho diritto? grazie

  22. Buongiorno.
    Vorrei condividere una situazione reale.
    Il mio vicino ha piantato fasci di canne di bambù (10/12 di diam. di 5/6 cm.) alte oltre 12/15 metri ad una distanza di circa 1 metro dal mio confine. La mia casa è a 3 metri dal confine e tali canne, oltre a precludere la vista e il sole, producono una importante produzione di foglie secche. Posso farle spostare a tre metri di distanza oppure farle abbassare a 3 metri di altezza? Oppure posso farle togliere del tutto?
    Grazie per l’attenzione.
    Claudio Conti

  23. Buongiorno.
    Vorrei condividere una situazione reale.
    Il mio vicino ha piantato fasci di canne di bambù (10/12 di diam. di 5/6 cm.) alte oltre 12/15 metri ad una distanza di circa 1 metro dal mio confine. La mia casa è a 3 metri dal confine e tali canne, oltre a precludere la vista e il sole, producono una importante produzione di foglie secche. Posso farle spostare a tre metri di distanza oppure farle abbassare a 3 metri di altezza? Oppure posso farle togliere del tutto?
    Grazie per l’attenzione

    • Egr. Architetto,
      se siamo entro l’anno, si potrebbe azionare una possessoria al fine di agire per le Sue richieste nell’ordine esatto in cui le ha poste, ovvero per fare arretrare l’opera o in subordine per farla abbassare.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.
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      Cordiali saluti.

  24. Buongiorno,

    vorrei avere se possibile un riscontro ad un fatto successo:

    sto restaurando una casa, dove una parete, di mia proprietà è confinate a fondo terzi, coltivato per oto; su tale parete ho aperto 3 luci, le quali hanno il classico davanzale che sporge 4/5 cm., ….qs. è contestabile da parte di terzi? dev’essere rasato al muro? è costruzione oppure è considerato come riparo, sgoccialatoio dell’aperture?

    La ringrazio per il Suo riscontro.
    Maria Teresa

    • Gentile sig.ra Maria,
      se sono state mantenute le prescrizioni d’altezza ai sensi e per gli effetti dell’art. 901 c.c. non credo che possano sorgere contestazioni.
      Gradirei comunque visionare tale apertura a mezzo reportage fotografico.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.
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      Cordiali saluti.

  25. Egregio avvocato
    le scrivo per esporle la mia situazione.
    Sono divenuto usufruttuario della mia abitazione tramite atto di donazione a giugno 2013.
    La costruzione adiacente alla mia con luci irregolari, presenti da oltre 50-60 anni, è stata acquistata nel luglio 2013 da nuovi proprietari i quali, giustamente, inizieranno i lavori di ristrutturazione a giorni; senza però modificare le luci irregolari che si affacciano sul cortile di mia proprietà.
    Ho fatto presente al geometra della committenza, la mia volontà di far applicare l’art. 902 del Cod.Civ.. Il professionista mi ha risposto che la mia richiesta non può essere valida dal momento in cui le finestre sono tali da oltre 50-60 anni, cosa vera e sicuramente dimostrabile; ma, a parere mio, interpretando l’art. 902, questo non dovrebbe pregiudicare il mio diritto a far rispettare la mia tutela.
    Ringrazio e porgo cordiali saluti

    • Egr. sig. Marco,
      la giurisprudenza è concorde nel ritenere che non è acquisibile per usucapione o per destinazione del padre di famiglia una servitù di luce irregolare sia perché difetta il requisito dell’apparenza, sia perché, ai sensi dell’art. 902 c.c. il vicino ha sempre il diritto di esigerne la regolarizzazione.
      Pertanto se tali aperture rientrano nel concetto di luce irregolare Lei avrà il diritto di adire il Tribunale al fine di regolarizzare tali luci.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.
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      Cordiali saluti.

  26. Egregio avvocato, ho trovato la sua pubblicazione interessantissima ed esaustiva. Mi permetto di sottoporle la mia problematica, sperando in una sua risposta.
    Nel cantinato del mio condominio possiedo un box che riceve luce ed aria esclusivamente da una botola esterna fornita di una grata in ferro posta sul marciapiedi facente parte del condominio medesimo. Il gestore del negozio sovrastante il box ha arbitrariamente posto su detta grata uno spesso zerbino in fibra sintetica che la copre per intero, togliendo così completamente la luce e l’aria al sottostante mio box. Considerato che sono andati a vuoto vari inviti bonari finalizzati ad ottenere la riduzione in pristino o quantomeno a ridurre la lunghezza dello zerbino al fine di ottenere un benché minimo di luce ed aria, cosa posso fare a tutela del mio diritto? Nella determinazione di una necessaria azione legale da intentare contro il gestore dell’esercizio commerciale ed contro il proprietario del locale, quali sono le prospettive circa la sentenza e le relative spese? E’ obbligato l’amministratore ad intervenire per la risoluzione del problema?
    La ringrazio
    Francesco Greco

    • Egr. Sig. Francesco,
      qualora siano stati vani i tentativi bonari, Le consiglio di inviare una r/r al conduttore/gestore e per conoscenza al proprietario, non essendo suolo condominiale (almeno così mi è parso dalla Sua descrizione) l’amministratore non sarebbe soggetto legittimato in tale controversia, lamentandosi, appunto del comportamento “invasivo”, determinante una riduzione di aria e luce del Suo garage, e per lo effetto diffidando il conduttore/gestore a ripristinare lo status quo ante (spostando il tappeto di qualche centimetro); logicamente si faccia seguire da un legale nella redazione della lettera.
      In merito alle relative spese, beh non avendo la sfera magica (mi perdoni la battuta), non posso essere d’aiuto, in quanto le variabili da considerare sono molteplici.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.
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      Cordiali saluti.

  27. Egr. avvocato,
    sono proprietario di un appartamento al primo piano di un fabbricato in condomio. l’ appartamento ha un balcone che affaccia su un giardino di proprietà di un altro condomino al piano terra. Su tale giardino insiste un albero il cui tronco dista dalla ringhiera del mio balcone di circa 3.00 m. L’albero ha una vegetazione molto fitta e l’estensione dei rami arriva ad un’altezza tale da superare ampiamente il parapetto del balcone, oltre ad essere molto vicini allo stesso. Atteso che vengono rispettate le distanze dell’albero dal confine (inteso come ringhiera del balcone), questa situazione potrebbe configurarsi come perdita del diritto alla veduta e quindi equiparare i rami dell’albero ad una costruzione? inoltre la vicinanza dei rami comporta problemi di carattere igienico-sanitari.
    Preciso che il proprietario dell’albero, essendo residente in altra città, effettua una potatura parziale ( in verticale e non in orizzontale poichè utilizza i rami per ripararsi dal sole) solo nel periodo che domicilia nell’appartamento, quest’anno la potatura è stata effettuata nella settimana di ferragosto! quattro anni fa scrissi una nota all’amministratore del condominio, purtroppo ad oggi nulla è cambiato, cosa mi consiglia?

    • Egr. Sig. Davide
      da quanto tempo insiste quest’albero davanti al Suo balcone ?
      Potrebbe nuovamente interpellare tramite legale l’amministratore al fine di ripristinare lo status quo ante.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  28. egr avvocato le sottopongo il mio caso. ho aquistato un appartamento ad un primo piano rialzato con giardino al quale si accede tramite una scala. su tale giardino sono presenti tutte le luci dei garage degli altri condomini. per esigenze personali una di queste scale è stata trasformata in rampa di accesso per mia sorella portatrice di handicap su sedia a rotelle. un condomino contesta che tale rampa copre in parte l’accesso della luce solare nel suo locale sottostate adibito a rustico abitativo. come dobbiamo comportarci? Monia Di Giacomo

    • Gentile signora Monia,
      nel premettere le mie scuse per la ritardata risposta stante il periodo feriale mio e dei mie collaboratori,
      in merito al Suo quesito Le posso segnalare la deroga, confermata anche da ultimissima Cassazione, disciplinata dalla Legge 9 gennaio 1989, n. 13 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” secondo la quale le opere che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’intemo degli edifici privati possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati.
      E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.

      Secondo, poi, ultimissima Cassazione
      Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 agosto 2012 n. 14096

      anche l’ascensore può ritenersi un elemento necessario per l’abitabilità di un appartamento (a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handicap) e dunque la sua installazione può avvenire anche in deroga alla normativa sulle distanze minime.

      Nella valutazione del Legislatore, l’installazione dell’ascensore o di altri congegni idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve necessariamente essere previsto dai progetti relativi alla costruzione dei nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici.

      Per la Cassazione gli ascensori sono diventati funzionali ad assicurare la vivibilità dell’appartamento al pari di luce, acqua e gas.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  29. salve le scrivo per spiegarle una particolare situazione mio padre ha comprato una villa nel 1992 in collina con un panorama che spazia a 180 gradi che affaccia sul mare a destra e prosegue verso sinistra fino alla montagna nel centro si vede tutta la città sulle colline intermedie i vari paesi frazioni e via dicendo in poche parole un panorama da cartolina da lasciare senza fiato con albe fantastiche dal mare (destra) e tramonti a dir poco fiabeschi con giochi di luce nelle belle giornate (sinistra ) in fatti narrate nelle poesie di Gabriele D’Annunzio come la bella addormentata perchè nelle belle giornate il sole che scende dietro la linea dell’orizzonte crea un effetto con le cime montuose che sembrano una donna addormentata ,il punto è per farla breve l’immobile già esisteva dal 1980, il problema è che il confinante proprietario del terreno con progetto approvato dal comune di pescara nel 2011 ha costruito una bella Trifamiliare a 2 piani + la mansarda bloccandomi tutta la vista al pian terreno, poi al primo piano terrazzo cucina e salotto mi blocca la vista centrale almeno di un buon 90 gradi andando al di sopra dell’orizzonte per non parlare della città sottostante che a dire la verità di notte con tutte quelle lucette che sbrilluccicano erano uno spettacolo (alla fine dell’anno over de top del top ,pensi che a capodanno del 2009 e 2010 ho fatto pagare la cena 200 euro a persona per un totale di 25 persone ) al terzo piano ci sono le camere da letto che pur troppo non hanno le finestre sul panorama; adesso quello che mi chiedevo e che mi interessava sapere è di quanto ha svalutato l’immobile ? SICCOME ANCORA IN FASE DI COSTRUZIONE COME POSSO FARE PER BLOCCARE I LAVORI ? ULTIMA DOMANDA SE SI PUO’ BLOCCARE ALMENNO L’INNALZAMENTO DELLA MANSARDA GIUSTO PER CONSENTIRE UN QUIETO VIVERE ACCETTABILE E RIDONANDOMI IL MIO PANORAMA AL MENO DAL PRIMO PIANO ; ULTIMISSIMA DOMANDA SE DEVO PROCEDERE PER VIE LEGALI POSSO CITARE ANCHE IL COMUNE ?? la prego mi risponda al più presto prima che finiscano di fare il tetto

    • Egr. sig. Andrea
      prima di tutto dovrebbe accedere agli atti per avere contezza del progetto e dei relativi titoli abilitativi, dopodicchè se c’è stata questa riduzione di panorama, potrebbe eventualmente citare in giudizio il vicino, il Comune potrebbe essere responsabile laddocve ci siano delle violazioni di legge in merito al rilascio dei permessi.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  30. Buonasera avvocato,in primis volevo ringraziarla per la sua pagina molto utile.
    Volevo sapere se posso spostare la ringhiera del mio terrazzo fino al limite di esso. Prima la ringhiera era posta a 1.5m dalla fine del terrazzo ma voglio usare anche quella parte senza avere dei conflitti con il mio vicino: il punto più vicino dal terrazzo al balcone del vicino dista circa 2,40m. So di sicuro che la ringhiera non va bene perchè si tratta di veduta vs il vicino.Posso mettere dei vasi con dei cespugli, delle frangivento o alzare un muro ?Le allego una foto del terrazzo col link .Grazie http://img585.imageshack.us/img585/5746/rzco.jpg

    • Egr. Sig. Marco,
      La ringrazio per aver postato anche la foto, ma al fine di rendere giustizia alla Sua domanda, dovrei porle alcuni quesiti, del tipo; il suo vicino è disponibile eventualmente alla privazione di luce qualora lei, con l’apposizione di una grata in legno ad es., dovesse avanzare fino al limite, insomma trasformando la veduta in una semplice luce? Inoltre lo strumento urbanistico cosa prevede in merito?

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  31. Buon pomeriggio,

    innanzi tutto La ringrazio per aver scritto questo articolo ricco ed esauriente.
    Ho deciso di scrivere, perché da quando ho comprato casa (meno di un anno) ho un problema con una finestra del vicino che affaccia sulla mia proprietà

    La mia casa è indipendente, con un piccolo resede antistante di circa 40mq. Confino a ovest e a est con 2 case appartenenti allo stesso proprietario, il nostro vicino.

    Al momento dell’acquisto, sul nostro resede affacciava una gattaiola del vicino di 15x15cm circa, che non era più in uso (messa dal proprietario precedente, con il basculante in plastica opaca e bloccato) ed era inserita in un’apertura di circa 40x40cm.

    Qualche mese fa il vicino a nostra insaputa ha sostituito questa gattaiola con una finestra in vetro trasparente completamente apribile grande quanto tutta l’apertura da 40x40cm, e nonostante le nostre richieste di non aprirla per questioni di privacy, più volte l’abbiamo trovata completamente spalancata e addirittura il vicino ci si è sporto per insultarci durante una discussione. La finestra è quasi raso terra, rispetto al nostro giardino, quindi non è una veduta, ma solo il punto luce del suo sgabuzzino.

    La finestra dall’interno del suo appartamento è alta da terra meno di 1,60 mt e dall’esterno meno di 10cm (la sua casa è ad un livello inferiore rispetto alla nostra).

    Lui dice di volere luce e aria, gli abbiamo proposto un vasistas o almeno delle sbarre o una grata ecc, ma non ne vuole sapere.

    Lui afferma che l’attuale finestra corrisponde alle condizioni originali della pianta (prima della gattaiola e quindi prima ancora che lui acquistasse la casa).

    Secondo la Sua esperienza ci sono le condizioni per richiedere la messa a norma secondo l’articolo 901? o di chiedere che la condizione sia ripristinata a quando c’era la gattaiola? oppure è possibile costruirci davanti qualcosa non appoggiandoci al suo muro, magari un muretto forato, una grata, qualcosa che non ostruisca luce e aria ma che preservi la nostra sicurezza?

    La ringrazio per il tempo dedicato alla lettura, e spero di non essere stata troppo prolissa.
    Grazie ancora

    • Gentile Kromake,
      prima di tutto gradirei visionare il tutto,
      di certo la trsformazione in una gattaiola in veduta, perchè non permette l’affaccio, ma consente comunque di potere “visionare il fondo vicino”, credo, che sia una modifica non autorizzata, e pertanto da contrastare preliminarmente con una diffida.
      La luce non deve permettere alcuna possibilità di “veduta” laterale, diretta oppure obliqua, per tale efftto la normativa parla di un’altezza precisa da terra.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  32. Buongiorno, vorrei sapere se è sempre possibile aprire una presa d’aria in un bagno cieco senza chiedere il premesso al condominio dirimpettaio e quali caratteristiche deve avere tale presa d’aria-Grazie

    • Gentile sig.ra Ilaria
      Prima di darle una risposta sarebbe necessario leggere il regolamento condominiale, ma, comunque, le condizioni previste dall’art. 901 c.c. sono applicabili qualora il regolamento non preveda nulla in merito.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  33. Egr. Avvocato,
    abito in un appartamento con balcone confinante con quello del vicino e diviso in origine solo da una vetrata alta poco più di un metro. Per difendermi dai gatti del vicino che entravano in casa ho posto un pannello in anodizzato e vetro alto fino al celino sovrastante e che purtroppo (dato che mi sbagliarono le misure) sporge fuori dal balcone di una ventina di cm. Il vicino comunque non si è opposto fino al 2004, quando mi arrivò una lettera del suo avvocato in cui mi si chiedeva di rimuovere la vetrata da me posta. Io feci presente il problema dei gatti, ma l’avvocato mi rispose che dovevo rimuoverla lo stesso altrimenti mi avrebbe fatto causa. Ed ecco arrivati al punto, non mi ha mai fatto causa se non fino a quest’anno, dopo nove anni, quando mi è arrivata una citazione con cui hanno chiesto di condannarmi a rimuovere la vetrata perchè riduce aria luce e veduta e a risarcire danni per 5.000 euro. Vorrei sapere se davvero il mio pannello provoca danni al vicino, non riesco a trovare un caso simile al mio e a capire, grazie mille

    • Gentile sig.ra Lucia,
      sempre al netto di una verifica dello stato dei luoghi attraverso un reportage fotografico (da poter inviare al mio indirizzo e-mail r.disa@studiodisa.it), in merito al risarcimento del danno con ultimissima pronuncia la Corte di Piazza Cavour ha confermato un orientamento consolidato della medesima Corte secondo il quale l’esercizio di un diritto reale in forma abusiva, perché insussistente, determina una limitazione automatica del diritto di godimento dell’altrui proprietà, tale da poter configurare l’esistenza di un danno in re ipsa, che, come tale, non necessita di una specifica attività probatoria.
      Anche se la richiesta mi sembra eccessiva.
      Tutt’al più, anche se difficile da provare, potrebbe far valere in riconvenzionale un risarcimento danno dovuto “all’invasione” non autorizzata dei gatti che le reca fastidi di vario genere.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  34. Egr Avvocato,
    ho letto con molto interesse le sue risposte sull’argomento e la ringrazio per aver condiviso le sue esperienze. Sono però indecisa sul da farsi riguardo al mio caso : ho una finestra al piano terra che si affaccia su cortile di altra proprietà. Davanti ad essa è parcheggiata in modo continuativo un’automobile a filo del muro, di fatto ostacolando la veduta e riducendo la luce. Il proprietario dell’auto si rifiuta di spostarla adducendo il fatto che la finestra è dotata di inferriata da cui non ci si puo’ sporgere. In effetti la ‘prospectio’ per ovvie ragioni di sicurezza (essendo al piano terra …) non è consentita dalla inferriata. Che ne pensa? grazie, Lucia

    • Gentile Sig.ra Lucia,
      credo che ci siano i presupposti per una possessoria (azione legale) in danno del vicino,
      ma dovrei porle alcune domande per avere maggiori certezze.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  35. Buonasera,
    sono a richiederle un parere legale per un problema che stò avendo in fase di ristrutturazione.
    Sono proprietario di un appartamento al 2 piano facente parte di una palazzina di 4 appartamenti, il condomine che abita al piano sottostante vorrebbe far passare delle tubazioni ( acqua gas e scarico ) sulla mia facciata , quindi sulle mie pareti per portarle nel suo sottotetto perchè vorrebbe farci un mini appartamento pur non avendo pagato oneri in comune.
    Volevo sapere se legalmente aveva bisogno del mio consenso oppure se ha il diritto di farlo senza chiedere al sottoscritto?
    Con l’occasione porgo distinti saluti

    • Egr. Sig. Marco,
      qualora il Suo vicino sia munito delle autorizzazioni comunali e rispetti i parametri dello strumento urbanistico, per la relativa servitù è necessario un accordo scritto, anche per la quantificazione della indennità.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  36. Complimenti per l’organicità e la completezza dell’opera.
    Mi preme farLe rilevare giusto una considerazione, in tema di cc.dd. “vedute in appiombo”, introdotte per la prima volta dalla S.C. (Cass. civ., Sez. II, 11/02/1997, n. 1261), e non ulteriormente elaborata in seguito.

    La suddetta giurisprudenza riguardava una speciale evenienza in cui l’art.907, co.3, c.c. veniva a ricevere interpretazione estensiva, ricomprendendo le vedute laterali o, meglio, UNA PARTICOLARISSIMA ipotesi limite di VEDUTA LATERALE: il caso in cui quest’ultima -non espressamente contemplata dalla norma- venga a coincidere con quella obliqua -viceversa, contemplata dal legislatore- verso il basso (una “veduta in appiombo”, appunto).
    Ora, la novità della sentenza riguarda il fatto che -cito testualmente- <> alla tutela di cui all’art.907, co.3 c.c., <> (in tale ipotesi esattamente coincidenti da un punto di vista ottico/geometrico); con ciò, andandosi inoltre a precisare -in tema di diritti jure servitutis (e non jure proprietatis!)- la concreta descrizione casistica attagliata all’astratta ipotesi geometrica qui considerata.
    Tuttavia, l’autorevole interprete non ha voluto -né avrebbe potuto (a meno di stravolgimenti normativi)- allargare la portata nomofilattica del suo intervento, giungendo ad una modifica degli stessi presupposti applicativi della norma in predicato nel senso di conferire autonomia di tutela alle vedute in appiombo ex se, cioè indipendentemente dai requisiti generali su cui è costruito l’impianto dell’art.907: ossia la necessitata presenza di una veduta diretta, contestualmente ad un’eventuale veduta obliqua (nel caso di specie, obliqua/laterale), come chiaramente ed inequivocabilmente significato dal dettato letterale del co.3 “le DETTE vedute, dirette OD oblique” (o semplicemente delle “vedute dirette verso il fondo vicino”, ex co.1, ovvero una “veduta diretta che forma ANCHE veduta obliqua”, ex co.2). Argomento, peraltro, su cui si è più volte e sempre unanimemente espressa la stessa Cassazione, dal 2000 fino a tempi più recenti.
    E, difatti, nella fattispecie specifica configurata dalla lite, che aveva originato la pronuncia di legittimità, trattavasi di una ampia corte condominiale estesa a livello del suolo, tale da essere guardata dalle vedute poste ai piani superiori non solo in obliquo (verso il basso) ma anche frontalmente (in ragione della presenza di arbusti ad alto fusto): talché, una nuova costruzione appoggiata all’esterno del fabbricato dal proprietario del terreno adiacente l’abitazione a piano terra avrebbe occluso la legittima visuale obliqua esercitabile dal proprietario dell’abitazione sovrastante, a distanza verticale dal nuovo manufatto non superiore a 3 tre metri, fino alla base dell’edificio.
    Dunque, a prescindere dal riferimento alla corrispondente possibile casistica di servitù di veduta (costituita nei modi civilisticamente contemplati), è errata in materia di diritti di proprietà una lettura della sentenza che, in merito all’applicazione dell’art.907 c.c., consideri <> tout court, <>, senza viceversa considerare <>, risolvendosi in una mera ammissione di rilevanza ontologica della speciale fattispecie configurativa ma non, anche, di un’autonomia applicativa in senso assoluto.

  37. Spett.le Avvocato,
    le pongo due quesiti in merito a una questione personale:

    1) ho una luce che da sulla proprietà del mio vicino, posta al piano interrato, che ho dotato di finestra con apertura a vasistas, inferiata fissata alla muratura, e rete con maglia di 3 cmq fissata con fil di ferro all’inferiata, il tutto all’interno della muratura e non sporgente sulla proprietà altrui. il vicino dice che la rete non è regolare perchè fissata solo con il fil di ferro all’inferiata, ma il codice civile non mi sembra indichi nulla in merito al metodo di fissaggio di tale rete metallica. devo fissare la rete in altra maniera o sono comunque in regola?

    2) ho una veduta che da sempre sulla proprietà del mio vicino, autorizzata dallo stesso sia in firma della pratica edilizia presentata in comune, sia in firma di una scrittura privata effettuata tra di noi. Dopo un anno che sono terminati i lavori e che vivo in tale casa, e dopo aver ottenuto l’abitabilità e la residenza da parte del comune, il vicino ora pretende che opacizzi i vetri di tale veduta con quelle pellicole adesive che non permettono la veduta attraverso il vetro del serramento. Può obbligarmi a fare tale operazione?

    Grazie mille
    Elena

    • Gentile Sig.ra Elenea,
      in merito al primo quesito, credo che Lei sia in regola, ma gradirei comunque avere contezza dello stato dei luoghi attraverso un reportage fotografico;
      mentre in merito al secondo quesito preferirei prima leggere tale scrittura privata prima di lasciarle una giusta risposta.

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      Cordiali saluti.

  38. Egregio Avvocato,
    sono proprietario di un immobile dal 1975..nel 1994 sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione che hanno interessato il tetto e quindi la canna fumaria e le luci…il mio vicino che acquistato la sua abitazione nel 2001 lamenta l’irregolarità delle distanze legali tra la mia canna fumaria e la sua abitazione facendo anche riferimento all’art.890 del c.c.Posso far valere l’usucapione??e se si decennale o ventennale??e da quando dovrebbe iniziare a decorrere il termine per l’usucapione??
    La ringrazio e complimenti.

    • Egr. sig. Giulio,
      preliminarmente bisogna capire se tali interventi abbiano apportato un aggravio di servitù; qualora la risposta sia positiva, vi potrebbe essere allora la possibilità di usucapire tale diritto.
      In particolare, il possesso della servitù di veduta/luce, ai fini dell’usucapione, decorre dal momento in cui l’opera è stata ultimata e destinata al suo scopo e cioè dal momento in cui è sorta la possibilità di effettuare l’affaccio o l’ultilizzo della luce.
      Lo stesso vale per la minor distanza per la canna fumaria, ovvero (dalla Sua descrizione) dal 1994. Ad oggi, però, non si è consolidata l’usucapione poichè sono passati circa 19 anni a dispetto dei 20 necessari.

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      Cordiali saluti.

  39. Egr. Avvocato, le espongo brevemente la mia situazione, di recente è stato costruito uno stabile privato ad uso abitativo di due piani oltre al p.t. di fronte alla mia abitazione, sull’altro lato della strada, a circa 8-9 metri di distanza e praticamente non entra più un raggio di sole nel mio giardino, visto che mi sembra improbabile chiedere un abbassamento dell’edificio stesso avrei diritto a chiedere un risarcimento al propietario per il disagio creatomi?
    La ringrazio in anticipo.
    Andrea

    • Egr. Sig. Andrea,
      prima di darle un giusto consiglio, dovrei leggere lo strumento urbanistico vigente in merito alle distanze tra le costruzioni. Allo stato della Sua decsrizione ci sarebbero i presupposti per un ristoro economico.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  40. Egr. Avvocato, le sottoporrei una questione riguardante una difficoltà nel definire un’apertura luce o veduta.
    Sono proprietario di un appartamento al 2 piano, ultimamente ho acquistato anche il sottotetto e dovrei realizzare delle opere di ristrutturazione.
    La casa si trova perimetrarlemnte a confine con altri propietari ove quest’ultimi hanno dei giardini, ho una “finestra” con vetro cemento fino a 2mt e un apertura da 2mt fino a 2,4mt, volevo chiederle se legalmente era possibile modificare e sostituire una “finestra” con vetro cemento con una vero serrameno fisso cioè non apribile con vetro satinato senza incorrere in sanzioni penali, lasciando solo l’apertura già esistente.

    Nel ringraziarla porgo distinti saluti

    • Egr. Sig. Marco,
      credo che, allo stato della Sua descrizione, non ci dovrebbero essere problemi per tale modifica, purchè i presupposti rimangano gli stessi ovvero, la non apertura della finestra e che non si crei quella trasparenza atta a determinare la possibilità di vedere nel giardino del vicino.
      Gradirei comunque vedere lo stato dei luoghi.

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      Cordiali saluti.

  41. Egr. Avvocato, le sottoporrei una questione riguardante una difficoltà nel definire un’apertura luce o veduta.
    Un appartamento ha un terrazzo di pertinenza che confina con un immobile artigianale (stesse quote di pavimento). Inizialmente appartamento e capannone appartenevano al medesimo proprietario, poi le due unità sono state oggetto di passaggi di proprietà per cui ad oggi le stesse appartengono a 2 soggetti diversi. Nel muro di confine (terrazzo/cap. artigianale) esiste fin dalla costruzione dell’immobile (1960) una porta che metteva in comunicazione l’immobile artigianale con il terrazzo dell’abitazione. Il proprietario dell’immobile artigianale ha sottoscritto 2 anni fa un accordo con il proprietario dell’appartamento per permettere a quest’ultimo di chiudere a proprie spese la porta mediante un inferriata in ferro da porre nella luce delle mazzette della porta stessa. Ad oggi, dall’interno dell’immobile artigianale è possibile “guardare” attraverso la porta sul terrazzo dell’appartamento senza però poter in alcun modo “affacciarsi oltrepassando la linea di confine” proprio perchè la grata in ferro, secondo quanto permetteva la scrittura privata, è stata posta nella luce delle mazzette della porta. Questa apertura è da considerarsi “luce irregolare” oppure veduta? (negli atti notarili che hanno comportato i passaggi di proprietà non è mai stato citato niente in proposito.

    nel ringraziarLa porgo cordiali saluti
    Michele

    • Egr. Sig. Michele,
      preliminarmente gradirei leggere l’accordo sottoscritto, dalla Sua descrizione sembrerebbe più una luce irregolare che veduta, dipende tutto in tale accordo cosa si è voluto intendere in merito alla chiusura della porta.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  42. Egr. Avv. ho trovato il Suo articolo molto interessante e a tal proposito vorrei sottoporle un quesito che mi riguarda. Ho ereditato da mio padre una casa civile d’aitazione e nel 2006 ho fatto demolire interamente il tetto per rifarlo perchè la casa era ormai inagibile. La mia casa è solo al piano terra e confina con un altra casa su due piani dove al piano superiore sulla parete in aderenza esiste una finestra da più di 20 anni che da sul mio tetto. Questa finestra dal tetto originale era distante circa un metro e trenta. E’ una finestra vera e propria di un bagno quindi ci si può affaciare da ogni parte. La casa di mia proprietà era stata costruita da mio nonno intorno al 1930 e quindi si trovava sotto il livello della strada, per ovviare a questo e per rilasciarmi la concessione edilizia il pavimento è stato innalzato di 30 centimentri e di conseguenza il tetto è stato innalzato di 30 centimetri, portando la distanza tra la finestra e il mio tetto a un metro circa. In questo caso mi sarei appropriata involontariamente e per motivi di abitabilità di 30 cm. Ovviamente l’innalzamento di 30 cm non ha limitato la possibilità di affaciarsi. Il mio vicino di casa prontamente visti anche i non buoni raporti mi ha contestato di non aver rispettato le distanze legali e mi ha chiesto di demolire il tetto e di portare la distanza a 3 metri come previsto dalle legge. Lei cosa mi consiglia? La ringrazio e la saluto. Carla.

    • Gentile Sig. Carla,
      stante la Sua descrizione, di certo l’arretramento non può essere superiore ai 30 cm da Lei acquisiti con la ristritturuazione, poichè Lei ha acquisito nel corso degli anni per usucapione una distanza minore rispetto alla metratura prevista per legge o dallo strumento urabanistico vigente.
      Comunque gradirei leggere gli strumenti urbanistici vigenti nella Sua città ed avere contezza dei luoghi, ante e post ristrutturazione, a mezzo reportage fotografico.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  43. Egregio Avvocato D’Isa,
    la ringrazio per l’esaustiva pubblicazione sulle servitù prediali nella fattispecie di “luci e vedute” nonché per gli utilissimi riferimenti giurisprudenziali.
    A seguito di un’azione possessoria mi ritrovo, quale CTU, a dover argomentare al Giudice la mia opinione in proposito di una questione che vorrei sottoporLe:
    In esito ad opere di ristrutturazione di un fabbricato di civile abitazione, posto su due piani fuori terra, che prospetta e confina direttamente con fondo terzo (giardino, stessa quota) sono state leggermente ampliate le finestre esistenti ed aperte 2 nuove vedute (una per piano) che consentono di prospicere. A Suo parere ciò costitusce – o può costituire – aggravamento di servitù ex art. 1067?
    La ringrazio fin d’ora e La prego gradire migliori saluti

    • Egr. Geometra Lucchina,
      gradirei visionare, a mezzo reportage fotografico da inviare al mio indirizzo e-mail, tali finestre ante e post intervento, altrimenti sono impossibilitato nel darle un suggerimento.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  44. Egr. Avv. D’Isa
    desideravo avere un suo parere sulla perdita del diritto di veduta.
    il mese scorso ho acquistato un immobile , appartamento a piano terra e primo piano . A piano terra esiste una finestra luce e a primo primo una finestra con un diritto di veduta sulla proprietà del confinante ed il diritto di poter aprire in asse alla finestra sottostante una nuova apertura qualora si possa realizzare un ulteriore piano a piano secondo. il tutto per esplicito consenso fra le parti a seguito di un atto di divisione fra due germani precedente di pochi giorno alla stipula del mio atto di compravendita.
    Ora mi chiedo se la presentazione di un progetto di demolizione e ricostruzione a tre elevazioni fuori terra di detto immobile. mi fanno decadere le servitù esistenti sopra specificati.
    Puntualizzo che urbanisticamente posso realizzare un ulteriore elevazione a piano secondo , ma per rispettare i vincoli sismici ( zona sismica di prima categoria) e da un punto di vista economico per l’adeguamento sismico della costruzione esistente, la soluzione più ottimale è quella della demolizione e ricostruzione con elevazione.
    Grato per la sua consulenza porgo distinti saluti. michele fichera

    • Egregio Sig. Michele,
      se ho ben inteso il Suo quesito,
      qualora dovesse effettuare la ricostruzione attenedosi alle distanze già consolidatesi in merito alle vedute ed alla medesima conformazione delle luci già esistenti, non andrebbe incontro ad alcun problema e farebbe salvo il Suo diritto di servitù.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  45. Egr. Avv. D’Isa, ho letto con molta attenzione le sua pubblicazione su un argomento alquanto spinoso e la ringrazio per la chiarezza in esso posto.
    Purtroppo mi trovo in una situazione poco da lei affrontata per tanto gliela descrivo.
    La mia vicina recentemente ha acquistato un cortile con annesso magazzino quest’ultimo sottostante alla mia proprietà. Nella sua corte insistono, dal mio muro del piano terra e del piano primo, delle mie finestre con grata ma che non hanno i requisiti di altezza delle finestre di luci e che se ho ben capito lei le nomina “luci di tolleranza”. Ebbene la vicina pretende di oscurarmi la finestra al piano terra alta 2 metri dal cortile poiché nel suo atto di compravendita le finestre sopra indicate sono denominate finestre di luce per cui il notaio, verbalmente, le ha assicurato di poter far valere i suoi diritti con l’art. 904 c.c.chiudendomele. Inoltre in quel cortile esiste, dal 1903 come cita un verbale di sopralluogo di un Pretore del Mandamento del mio paese, una scala esterna che conduce dal magazzino al piano primo. Appartamento al piano primo acquistato sei anni fa dalla medesima vicina dallo stesso venditore di adesso del cortile e magazzino.
    Bene detto ciò c’è da considerare che io sono in possesso di:
    1) le finestre di cui sopra sono indicate nell’atto di compravendita registrato e omologato con delibera del Consiglio del Tribunale Civile di pertinenza nel 1880, nel quale i miei avi nel 1880 comprarono un terreno edificabile dal venditore attiguo, il quale vendette tutta l’area edificabile per i due terzi dell’intero terreno, mentre del restante 1/3 ne vendette solo metà e precisamente solo l’area edificabile dal piano primo in poi, (riservandosi e costruendo al piano terra il magazzino sopra citato) mentre l’altra meta come cita l’atto “rimanere ad atrio, affinché possa dar luce alle finestre che si apriranno nelle case a farsi dai signori ……., i quali a tale oggetto restano facoltati di potere aprire nei loro muri adiacenti a detto cortile delle finestre di luce con grata di ferro murata, aggiungendovi anche la grondoliera alle aperture del piano inferiore”.
    2) Nel 1925 uno dei successivi proprietario ma non ultimo di detti locali, cortile e magazzino, ereditati per donazione, permise, sempre ai miei avi con un atto notarile registrato nel 1925, “di mantenere per sempre tutte le finestre già aperte e da aprirsi che danno nel cortile della predetta casa di mia proprietà munite di sole grate di ferro murate e senza prescrizione alcuna riguardo all’altezza dal pavimento interno ed esterno voluta dalla legge per finestre di luce. A tal scopo rinunzio a qualsiasi diritto”.
    Detto ciò: Cosa posso fare per far valere i mie titoli che non sono citati nell’atto di compravendita della mia vicina effettuato nel settembre 2012? Può la mia vicina impormi l’art. 904 c.c.? Come mai non compaiono nel suo atto, non sono dei titoli che esercitano il mio diritto di mantenere le finestre per sempre? E se mai sarebbe possibile chiuderle, a quale distanza potrebbe porsi il suo muro? Il cortile è ampio 4,50×5,00 metri. Grazi, e mi scusi se mi sono dilungata. Maria L.

    • Gentile Sig.ra Maria,
      gradirei leggere tali titoli, prima di darle una risposta.
      Le proprietà si trasmettono con tutti i diritti e le rinunce annesse, e logicamente fanno fede i suoi titoli se sono antecedenti.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

      • Buongiorno, il suo articolo è veramente molto interessante ed esaustivo.
        Le volevo chiedere alcune delucidazioni in merito ad un mio problema:
        la mia casa, prima una villa unifamiliare, ora da suddividere in tre appartamenti con divisione ancora da fare, con ingresso in comune.
        Nel lato del mio giardino, molto lontano dalla parte in comune, in pratica dal lato opposto, c’è una finestra del vicino (finestra che c’era quando la casa era unifamiliare) che da sul mio giardino.
        La finestra si trova ben al di sotto dei 2,5 metri indicati, cosa posso fare?
        Quando ci sarà la divisone posso oppormi al mantenimento di tale finestra?
        Anche perché, ne caso fosse attraverso il piano case, avrei l’intenzione di chiudere quella zona, ma con una finestra altrui nella stanza, non sarebbe un bel vedere.
        La ringrazio per la sua attenzione e le auguro una buona giornata.
        Franco

        • Egr. Sig. Franco,
          se ci sono i presupposti (ed allo stato della Sua descrizione credo che ci siano), prima della eventuale divisione può esercitare un’azione a tutela dei Suoi diritti.

          Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
          Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
          Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
          La ringrazio per la fiducia riposta.
          Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
          Cordiali saluti.

  46. Egr. Avv. D’Isa ,
    Le chiedo se è possibile “spostare” una servitù di veduta da un punto ad un altro della parete, chiudendo delle finestre e realizzando una nuova servitù?
    Grazie.

    • Egr. Sig. Luca,
      prima di darle una risposta certa, gradirei avere contezza dello stato dei luoghi, tendenzialmente qualora non si crei un aggravio di servitù, è prevista tale possibilità.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  47. Gentilissimo Avvocato
    Ho bisogno di un suo consiglio,
    Nel dicembre 2009 ho acquistato un immobile di nuova costruzione facente parte di quattro unità abitative.(sono stato il secondo acquirente).
    Il costruttore ha acconsentito di vendermi anche la porzione posteriore di cortile adiacente all unità abitativa (secondo ingresso,e parcheggio auto privato)’
    Questo cortile ha una superficie di circa 50mq,e forma un quadrato.un lato corre lungo la pubblica via,un lato corre sulla strada privata che da accesso agli ingressi principali delle unità abitative un lato corre sul lato di casa mia e l ultimo lato corre sul lato del mio vicino.
    Dove anch egli ha un ingresso secondario.vorrei precisare che quest ultimo a comprato un anno dopo di me.
    A favore di questa unità immobiliare mi è stata letteralmente estorta sull atto di acquisto una servitù di passaggio e,parcheggio.
    Non le nascondo che questa condizione a portato malumori e screzi col vicino(nonostante che dal primo giorno non ho mai ostacolato in nessun modo l uso di detta servitù).
    Volevo sapere se il fatto che hanno una porta di servizio che apre direttamente sul mio fondo e legale,dalle planimetrie si vede chiaramente che il terreno e di mia proprietà e la loro porta si apre sopra,la servitù di parcheggio estortami ha come lunghezza tutto il lato che da verso la strada privata(circa 6 mt ed e larga 3mt).
    È finisce a metà esatta della porta dei vicini.
    È inoltre io posso delimitare in qualche modo la mia proprietà definendo la servitù?..
    Chiedo scusa se non mi sono espresso bene ma le garantisco che questo pasticcio mi sta rovinando la vita ed il mio rapporto famigliare.
    Le sarei grato se potesse aiutarmi.
    Cordiali saluti gianni

    • Egr. Sig. Gianni,
      in qualità di fonte dominante Lei ha diritto a delimitare tale servitù purchè non si crei un aggravio, ma gradirei avere contezza dello stato dei luoghi attraverso un reportage fotografico (da inviarme al mio indirizzo e-mail r.disa@studiodisa.it) e leggere l’atto di acquisto con l’annessa costituzione di servitù.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  48. Egregio Avvocato.
    Ho acquistato da poco tempo una cantina al piano interrato, che ha un muro in comune con un’altra cantina di altra proprietà,
    La vecchia proprietaria che me l’ha venduta con consenso manifestato oralmente con l’altra proprietà hanno deciso di aprire delle nicchie passanti 30x30cm e 30×90 cm ad altezza 1,60 circa da terra con veduta frontale, che dovevano servire a far passare aria da una cantina all’altra.
    Ora io con queste nicchie realizzate mi trovo a disaggio perchè vedo violami la mia privacy, avendo l’altra proprietaria costantemente affacciata alle nicchie che sono protette da una semplice rete 3×3 cm.
    Volevo quindi chiederle….
    Io come nuovo proprietario posso chiudere queste nicchie passanti, o almeno evitare l’affaccio, se si, in quali circostanze?
    Può l’altra proprietaria aprire la sua luce sul muro perimetrale, invece che sul muro confinante

    • Egr. Sig. Gianluca,
      a che periodo risale la costituzione di queste nicchie ?
      Se nascono come luci, Lei può evitare l’affaccio almeno che la vicina abbia acquisto iure servitutis il diritto di veduta.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  49. Egregio Avvocato,
    sono affittuario di un locale deposito al piano terra che dalla parte anteriore si affaccia sulla pubblica via mentre dalla parte posteriore confina con un cortile condominiale adibito a parcheggio auto.
    Specifico che questo cortile è facente parte del condominio a cui il mio locale fa capo ma dove solo i proprietari degli appartamenti hanno la facoltà di accedervi e di posteggiare l’auto. Io non sono in possesso neppure delle chiavi di ingresso a questo cortile.
    Specifico, ancora, che il mio locale ha 2 luci che si affacciano su questo cortile, luci che hanno le caratteristiche previste dalla legge.
    Ora l’amministratore condominiale pretende il pagamento degli oneri di illuminazione, pulizia e disinfestazione di questo cortile pure da me che non ho nessuna possibilità di accesso ad esso asserendo che per il solo fatto di far parte dello stesso condominio io sia obbligato al pagamento.
    Sono costretto a pagare oppure posso esimermi dal farlo? Il condominio ha approvato il bilancio del secondo semestre 2012 addebitandomi queste spese.
    Certo di una Sua cortese risposta, porgo i miei più cordiali saluti.

    • Egr. Sig. Lorenzo
      prima di darle un giusto consiglio, avrei la necessità di leggere il regolamento condominiale, nonchè il contratto di locazione.
      Certo il dato fattuale che Lei non è in possesso di queste chiavi potrebbe determinare una Sua giusta opposizione.

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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  50. Vorrei sapere se il costruttore è tenuto ad oscurare gli abbaini,proteggerle dal freddo.Esiste una normativa che regolamenta quello che il costruttore deve fare?.

    • Gentile Sig.ra Giovana
      il tutto dipende dal capitolato d’appalto, ovvero dal contratto.
      Bisognerebbe leggere il contratto o quanto meno fare riferimento alla normativa codicistica del contratto d’appalto, ma sul punto credo che ci sia ben poco se non le regole della corretta esecuzione dell’opera.

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      Cordiali saluti.

  51. Egr. avv.D’Isa,
    Le sarei molto grato se potesse darmi la Sua opinione o indicazioni su quanto Le espongo.
    Due proprietari con fabbricati confinanti ad angolo retto A e B acquistano in comunione un lotto di terreno intercluso tra i due fabbricati X.A è proprietario diun vecchio fabbricato con affacci su X(documentato con foto) e chiede al comune la demolizione e ricostruzione del suo fabbricato , riproponendo i balconi dove vi erano i vecchi passando da una larghezza del balcone di 70 cm a 1,50 aggettanti su X.
    B è proprietario di un fabbricato che aveva solo luci su X e senza chiedere il permesso ad A (chiede il permesso al comune regolarmente) apre luci dirette a tutti i piani e realizza un balcone con pensilina di 1,25m il tutto chiaramente sul fondo X acquistato in comunione con A.
    B doveva chiedere l’autorizzazione ad A?
    la ringrazio anticipatamente .
    cordialmente
    Luigi Abbattista

    • Egr. Sig. Luigi,
      la trasformazione di luce in veduta determina senza dubbio quantomeno l’autorizzazione del vicino per una costituzione di servitù di veduta ex novo.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  52. Egregio avvocato,
    volevo sottoporle una questione relativa alle luci.
    Abbiamo un fabbricato con finestre nella scala che affacciano sulla proprietà del vicino posta a confine della parete.
    Premetto che queste finestre ( 1,67 dal pavimento, dimensioni interne 0,82 * m 1,01) e di dimensioni esterne di m 0,72 * m 1,00 stanno da circa 40 anni e che mio padre si impegnò con il padre dei nostri vicini in questo modo: io ti facci appoggiare la tua costruzione alla mia al lato nord ma tu non mi dovrai mai costruire davanti a quese finestre. Questo accordo fu fatto per iscritto ma mai trascritto io ho una copia ma anche i miei vicini hanno una copia.
    Ora il problema che si pone è che i miei vicini hanno chiesto anche le autorizzazioni al comune e vogliono costruire io potrei fare una causa per usucapione per per le finestre??????(L’avv. e i tecnici mi dicone che non sono vedute ma luci. allora se anche venissero considerate come luci posso dare causa per usucapione)

    Attendo una vostra risposta a:annunziatachianese@libero.it

    • Gentile Sig.ra Annunziata
      non sono certo che tali aperture possano rientrare nel concetto di luci, poichè qualora dovessero permettere l’inspectio ovvero l’affaccio andrebbero ad assumere i connotati di una veduta, ma per una maggiore certezza avrei necessità di vedere lo stato dei luoghi anche attraverso un reportage fotografico.
      Anche per quanto riguarda la scrittura privata corre l’obbligo da parte mia, prima di dare un giusto consiglio, di leggerla.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

    • Egregio avvocato
      Sono a richiederle un parere legale in merito ad un problema relativo a luci e vedute.
      Nel mio appartamento ho una finestra in vetro cemento con apertura a 2 mt da terra. So che sarebbe possibile sostituirlo con un serramento fisso con vetro satinato in modo da non modificare le caratteristiche attuali, volevo sapere se, per non incorrere in sanzioni devo abbattere il vetrocemento e mettere immediatamente il nuovo serramento o se ho il tempo di finire la ristrutturazione e metterlo con tutti gli altri serramenti in modo da non rovinarlo, o se c’è un tempo limite per dover fare l intervento?
      La ringrazio anticipatamente porgendole distinti saluti

      • Egr. Sig. Marco,
        il limite temporale è dato dalla S.C.I.A. (Art. 22, comma 1, T.U. edilizia, D.P.R. 380/2011 – Gli interventi costituiti da semplici modifiche prospettiche – come per esempio apertura o chiusura di una o più finestre, di una o più porte) da presentare al Comune per l’inizio attività, ha un’efficacia per 3 anni, con successiva proroga, ma per il caso di specie non credo che il Comune, per la tutela dei terzi, possa non intervenire nel caso in cui Lei optasse per i 3 anni per la Sua ristrutturazione.

        Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
        Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
        La ringrazio per la fiducia riposta.
        Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
        Cordiali saluti.

  53. Egr. Avv. D’Isa, voglio porle un dubbio su una questione che mi sta a cuore. Circa 40 anni fa mio padre ha acquistato un terreno edificabile e ci ha costruito la casa in cui abitiamo ora con tanto di cortile di cui metri sono 3 di distanza dall’allora terreno libero. é tutto a regola sia di progetto sia di sanatoria che di catasto. Anni fa un signore ha acquistato il terreno limitrofo non sottraendosi alle dovute distanze, ma costruendo e innalzandosi attaccato al nostro muro di recinzione. Ci sono state diverse cause di cui la sentenza, costringe il nostro vicino a ritirarsi e a demolire la parte costruita abusivamente. Nonostante cio adesso siamo in appello perche la cosa non gli sta bene, ma con tutto questo tempo fa ha dovuto fare dei lavori di ristrutturazione e siamo stati costretti a farlo entrare nel nostro cortile per ristrutturare il muro (all’inizio era rustico, e nonostante la causa che era in corso ci è stato detto che gli spettava ristrutturare a causa dell’umidita che gli creava pur essendo abusivo), una seconda volta ha avuto delle perdite di acqua causate dai pozzi neri che fuoriuscivano nel nostro cortile e noi in via bonaria visto il danno che recava soprattutto a noi con odori sgradevolissimi e rischio di malattie l’abbiamo fatto entrare ma il danno alla fine l’ha dovuto risolvere ovviamente da casa sua e non dal lato nostro. Ora arrivo al punto, sta imbiancando la sua facciata e vuole per forza entrare e imbiancare anche dal nostro lato nonostante non sia una necessita come le volte precedenti, e nonostante non sia un lato visibile della strada visto che il mio è un cortile interno, e volevo sapere se noi siamo costretti anche questa volta a sottostare alla sua volonta o possiamo sottrarci alla stessa visto che non è un lavoro di recupero ma solo estetico che dovrebbe fare. Spero di ricevere una sua risposta il prima possibile. Cordiali saluti Eugenio.

    • Egr. Sig. Eugenio,
      mi perdoni ma non riesco ad intendere bene il Suo quesito,
      per quale ragione dovrebbe entrare nella Sua proprietà privata per imbiancare il lato del muro ??
      Credo che la risposta sia alquanto scontata se ho inteso il Suo quesito.
      Lei ha centrato il punto, qualora ci sia una situazione di pericolo e quindi laddove dovessero essere apportate misure di messa in sicurezza, al fine di facilitare il lavoro potrebbe lasciare l’utilizzo della Sua proprietà per tali interventi, ciò non toglie che Lei avrebbe il diritto a chiedere un risarcimento del danno.
      Ma per imbiancare semplicemnte tale muro, assolutamente NO !!
      Alzi barricate (mi perdoni) !!

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  54. buongiorno egregio Avvocato D’Isa,
    relazione ampia,dettagliata e professionale.Complimenti!

    Purtroppo il mio problema non e’ affrontato.
    Glielo espongo ,pregandoLa nel limite del possibile,di indicarmi i “paletti”del caso.
    Abito in un condomio a 3 piani e con 3 scale di accesso.
    Le cantine sono ricavate per mt 1,2 a partire dal muro principale e sottraggono superficie all’area verde antistante quindi l’area verde concessa in uso ai condomini del piano terra,e’ arretrata di mt 1,20 rispetto al muro principale e di 1,60 dai vetri delle luci delle cantine.

    Domanda:
    a)questa area pavimentata sopra parte delle cantine a livello area verde ,con accesso libero laterale e’ di proprieta’ comune?
    quindi le pulizie e la manutenzione sono a carico del condominio?

    I condomini del piano terreno hanno diritto d’uso di una piccola area verde antistante il muro principale e le cantine che sono in parte interrate oltre il muro principale di mt 1,20 nella fattispecie il pavimento di mt 1,20 tra muro principale e area verde fa arretrare l’area verde a disposizione dei condomini piano terra.

    questa area verde e’ contornata da una siepe di alloro altezza 1,60 metri max
    Le cantine con finestra-luce diretta verso l’area verde hanno il vetro di detta luce arretrato di mt 0,40 rispetto al muro principale,e il lato inferiore e’ a mt.0,10 superiore al livello pavimento-area verde.
    quindi detta finestra-luce e’ proiettata sul pavimento di mt 1,20 della cantina prima che sull’area verde.
    LA SIEPE LATERALE CHE E’ IMPIANTATA A MT1,20 DAL MURO PRINCIPALE(filo pavimemto)E’ STATA FATTA CRESCERE FINO A COPRIRE IL PAVIMENTO LARGO 1,20 MT E AD APPOGGIARSI AL MURO PRINCIPALE CHIUDENDO IL PASSAGGIO PER L’ACCESSO ALLA PULIZIA DEL PAVIMENTO E COPRENDO ESTESAMENTE LA LUCE DELLA MIA CANTINA SOTTRAENDO LUMINOSITA’ E AERAZIONE/CIRCOLAZIONE DELL’ARIA ALLA CANTINA.

    questa mancata circolazione di aria ha generato muffe sui prodotti collocati in cantina.

    detto prolungamento della siepe ha chiuso l’accesso al pavimento in pietra di copertura della cantina quindi non e’ piu’ possibile effettuare le pulizie da polveri,terra ecc.

    questa sporcizia invade le cantine a ogni stormir di vento.

    la controparte ,che ha impiegato venti anni a far crescere la siepe lateralmente fino a chiudere il passaggio e appoggiarsi al muro ha giustificato il fatto:

    per questioni di sicurezza antiladri.

    L’assemblea condominiale ,nel 2011 ha votato e approvato la richiesta di potatura della siepe a mt 0,70 dal muro principale.richiesta Disattesa.

    io ho proposto verbalmente alla controparte di potare a mt 0,50 la siepe e di installare un cancelletto con chiave.
    chiave in disponibilita’ anche del condomio per l’accesso e la pulizia del pavimento.

    risposte tutte negative ,per adesso mi tengo la muffa e la sporcizia..
    poi in base alle sue indicazioni procedero’ da chi di dovere.
    Vivamente ringrazio per le Sue chiarificazioni legali e porgo corduiali saluti
    Luigi

    • Egr. Sig. Luigi
      per una risposta chiara ed esaustiva avrei la necessità di leggere il regolamento condominiale, la delibera approvata, nonchè contezza dello stato dei luoghi (attraverso un reportage fotografico).
      Mi sorge subito una domanda, ma l’amministratore in questo coso come si sta comportando? Dovrebbe dare Lui esecuzione alla delibera.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  55. Egr.Avv. D’Isa.
    Avrei un problema da presentarli sorto proprio in questi giorni..
    In seguito,ad eredità la casa di proprietà di mio suocero e’ stata divisa in 2 parti. Premetto che la casa era stata realizzata abusivamente fin dai primi anni ’80, e sanata nel 2002,dopodiche’ nel 2003 e’ stata fatta la successione per donazione..da parte di mia suocera rimasta in vita.Nel dividere la casa una mia finestra si affaccia nel cortile dei miei parenti, la quale finestra e’ alta 80cm dal mio pavimento e circa 50 cm dal piano del cortile in questa finestra ho solo vetri rinforzati ,ma non avendo possibilità economiche non ho ancora potuto piazzare una persiana, la mia veduta e’ posizionata nel retro della loro casa in una posizione vicino ad un angolo retto ,inoltre i muri su cui è situata sono di mia proprietà,il cortile su cui è affacciata crea un’area quadrata di circa 20 mq..su cui non c’è niente se non delle vasche d’acqua, quindi anche affaccianomi non violo la loro privacy..il problema ora e’ questo senza essun preavviso visto che non corre buon sangue, si sono permessi di piazzarmi una grata collegata al mio muro che mi impedirebbe di affacciarmi,la cui cosa non facciamo mai..tenga presente che io abito in questa casa dal 1993, mentre, per loro e’ una 2à casa in cui vengono solo durante il giorno,.la finestra viene aperta giusto la mattina per cambiare l’aria essendo un piccolo studio del mio bambino..inoltre la grata in questione e’ stata realizzata alla bene meglio senza un minimo d’estetica e con la quale non potro’ mai riuscire a piazzarmi una persiana..quello che vorrei chiedergli come mi dovrei comportare per far valere i miei diritti e chiedere eventuali danni visto che proprio quella stanza e’ stata una delle prime realizzate e la vecchia persiana esistente essendo marcia l’ho dovuta togliere..la ringrazio anticipatamente se potra’ darmi una risposta

    • Egr. Sig. Elio,
      se ho ben inteso la finistra era esistente sin dagli anni ’80??
      Se la risposta è affermativa Lei ha usucapito ( se non ci sono stati atti interruttivi) un diritto di veduta e per tale ragione avrebbe il diritto di far rimuovore la grata abusivamente posta dai Suoi vicini.
      Ma per una risposta certa avrei la necessità di vedere lo stato dei luoghi ed avere contezza dell’atto di donazione nonche delle foto riguardanti la struttura iniziale.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  56. Egr.Avv. D’Isa,
    Le sarei molto grato se potesse darmi la Sua opinione o indicazioni su quanto Le espongo.
    Ho un terreno/giardino confinante in aderenza con la parete di un palazzo di altra proprietà (muro compreso). Il proprietario dell’immobile è intenzionato ad aprire una “luce” sulla parete per dare aria e luce ad una stanza che si trova però in parte sotto il livello del terreno. L’apertura in questione verrebbe quindi a trovarsi a 50 cm di altezza dal terreno del mio giardino , corrispondente a 160 cm di altezza dal pavimento interno della stanza. Faccio presente che attualmente sono presenti piante /arbusti nel giardino quasi in aderenza alla parete oggetto dell’apertura. Il proprietario dell’immobile ha la possibilità di aprire tale “luce” e nel caso affremativo quale sono le condizioni che posso far di diritto osservare o richiedere ? Grazie per la Sua attenzione. Alessandro

    • Egr. Sig. Alessandro,
      la risposta la ritrova tranquillamente nella lettura del regolamento edilizio (o altro strumento urbanistico) vigente nella Sua zona, altrimenti Le riporto l’art. 901 del c.c.
      Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

      1) essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;

      2) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri se sono ai piani superiori;

      3) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

      Pertanto, la nuova apertura dovrà avere questi minimi requisiti, qualora dovesse avere misure diverse Lei avrà diritto per un’azione legale in danno del Suo vicino.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  57. salve egr.avv.to
    i miei più sinceri complimenti per la preparazione dimostrata grazie al suo saggio, perciò ho pensato bene di esporle il mio caso: abito in un centro storico in ina palazzina di soli 3 condomini per cui non c’è un condominio costituito.esattamante il sono proprietaria dell’ultimo piano e della soffitta.è arrivato il momento di rifare il tetto che non è stato mai toccato dal ’56 e dal quale purtroppo entra acqua adesso in gran quantità.visto che il comune mi ha fornito la concessione per procedere ad una sopraelevazione, ho pensato di non chiedere nulla agli altri condomini per il rifacimento tetto, visto che fatti i dovuti conteggi si arriva ad una compensazione con l’indennità di sopraelevazione.
    1°) l’inquilino del piano rialzato vuole per forza dei soldi perchè ritiene che in caso di semoplice rifacuìimento tetto senza sopraelevazione i lavori possano farsi senza impalcatura;
    2°) l’inquilina che sotto al tetto possiede solo un fondaco,mi vuole impedire di alzare perchè così facendo le impedisco la visuale del panorama che lei in verità non vede mai in quanto si tratta di un balcone di cui lei è proprietaria ma che non fa parte del suo appartamento dal momento che lei abita al palazzo a fianco e sul quel bacone non sale mai.
    io vorrei sapere se può esistere una tale obiezione e quindi impedirmi di fare i lavori.
    la ringrazio infinitamente sono davvero disperata anche perchè ho già pagato tutti i permessi ed il tecnico contando sul buon senso delle persone.

    • Gentile Signora Valentina,
      in merito al primo quesito, che in realtà non ho ben capito quali siano le dimostranze del Suo vicino, avrei poche preoccupazioni,
      mentre per quanto riguarda il secondo quesito se la Sua vicina vanta una servitus altius non tollendi, ossia la servitù di non costruire oltre una certa altezza (servitù aquisibile per usucapione o per titolo), allora lei potrebbe avere difficolta ad effettuare tale sopraelevazione.
      Il concetto che non vi abita non è atto ad evitare l’esercizio della servitù.

      Che cosa accade se il proprietario del fondo servente non rispetta questa prescrizione?
      La risposta è molto semplice: il proprietario del fondo dominante può agire giudizialmente[88] per ottenere l’accertamento della violazione, la remissione in pristino dello stato dei luoghi e l’eventuale risarcimento del danno subito.

      Ciò posto, avrei la necessità di vedere i luoghi nonchè le varie planimetrie.

      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  58. Gent.mo Avvocato D’Isa, gradirei un chiarimento su quanto le espongo.
    Abito in una villetta a schiera che, essendo di testa, ha una vista sul mare e su tutto il verde circostante. Attualmente stanno costruendo davanti una serie di villette a schiera piu’ alte della mia terrazza che si affaccia sul panorama descritto in precedenza. In teoria tali villette sono costruite in regola come da ordinanza comunale. In questo caso è possibile far valere il diritto al panorama? E potrei agire in base alla c.d. servitus altius non tollendi?

    La ringrazio per l’attenzione.
    Elisa

    • Gent.le sig.ra Elisa,
      Le ricordo che laa servitù di panorama consiste nella particolare amenità del fondo dominante per la visuale di cui gode, è una servitus altius non tollendi che, per potersi acquistare per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, necessita di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la servitù di veduta, altrimenti questa comporterebbe sempre quella, e specificatamente destinate all’esercizio della servitù invocata. A ricordarlo è la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2973/2012.
      Da quello che mi ha scritto allo stato non vi sarebbe alcuna struttura preesistente.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  59. Mi permetta innanzitutto di complimentarmi per il servizio preciso che offre e dell’opportunità di chiederLe informazioni.

    Chiedo gentilmente il Suo parere circa un ampliamento che vorrei realizzare.
    Abito in un appartamento al pian terreno di una palazzina di 8 unità abitative di cui 4 al piano primo e 4 al pian terreno tutte specularmente sovrapposte, tra cui il mio appunto che è ubicato verso l’esterno del fabbricato.
    Il soprainquilino ha un balcone con veduta e affaccio sul mio fondo e l’altezza della soglia è circa 3 mt. , quindi per come recita l’art. 907 c.c. non poteri edificare se non oltre i 3 mt. dal parapetto del balcone stesso.
    Tutte le altre condizione necessarie ad eseguire l’ampliamento sono rispettate , tant’è che abbiamo già ottenuto i permessi del Comune e pagato già gli oneri per la costruzione di un locale attaccato all’esistente con tetto indipendente dal balcone soprastante di 10 cm. ( in modo da restare indipendente) ; purtroppo a causa di una leggerezza del tecnico che mi ha seguita non è stata considerato la sopracitata norma ed in attesa che il vicino mi dia il benestare per procedere vorrei capire se esistano delle alternative a fronte di un loro rifiuto.
    Mi chiedevo ad esempio se edificando una sorta di dependance a distanza regolare di 3 mt. dal balcone fosse poi possibile collegarla all’appartamento con un corridoio di larghezza 1 mt. realizzato in vetrocemento oppure in vetro con una copertura in policarbonato appoggiato su telaio in alluminio o in acciaio , in modo da rendere più “leggero “ l’impatto .
    Esistono altrimenti altre strade per proseguire con l’ampliamento anche in considerazione del fatto che la nostra è una pura esigenza familiare perché abbiamo tre figli piccoli in una sola camera.

    Mi permetta un’ultima considerazione. Che consistenza ha un diritto di veduta se poi è concessa l’edificazione a 3 mt. di distanza ? Nel mio caso ad esempio ritengo che sia più limitante la visuale con una costruzione che parte 3 mt. di fronte e prosegue per 6 mt. ( 6+3) rispetto ad una contigua che limita per soli 6 mt.

    Cosa ne pensa ?

    Grazie
    Anna

    • Gentile Sig.ra Anna,
      in merito al Suo quesito Le significo che l’eventuale struttura da Lei indicatami ricadrebbe nel concetto di struttura “fissa” e pertanto soggetta alle regole sulle distanze.
      Ma, comunque, al fine di potere essere maggiormente esaustivo gradirei avere un reportage fotografico dei luoghi e l’eventuale progetto planimetrico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  60. Salve.
    Il mio vicino ha una finestra (che permette affaccio diretto come una comunissima finestra) a meno di un metro dal confine.
    Ma fino a due anni fa nel mio terreno vi era un albero esattamente davanti a questa finestra.
    Purtroppo ho avuto l’insensato gesto altruistico di eliminare spontaneamente questo albero poiché era troppo vicino al confine, contanto sul fatto che avrei potuto sostituire una staccionata con un più sicuro muro di confine.
    Ora il vicino si oppone a tale muro perché priverebbe in parte di aria e luce.
    Non ho mai sollevato il problema della sua veduta a minor distanza legale, e neppure che avesse aperto tale finestra negli anni addietro senza alcun titolo e nessun permesso comunale.
    Adesso però vorrei far valere il mio diritto alla privacy e alla sicurezza del mio terreno, attualmente con staccionata alta un metro, quindi facilmente scavalcabile, e non so se io debba rivalermi sulla minor distanza della sua veduta, sull’opera fatta “in nero”, oppure sia sufficiente vantare la ex presenza dell’albero davanti alla finestra come azione che avrebbe interrotto l’eventuale acquisizione della veduta per usocapione.
    Grazie.

  61. Gent.mo Avvocato D’Isa, le volevo porre una domanda: ho acquistato metà di una villa che ha trent’anni,una finestra degli altri proprietari ricade nel mio terrazzo di entrata, dovendo io fare un ampliamento potrei chiedere la chiusura di quella finestra? Oppure potrei far mettere una grata se non posso farla chiudere? La ringrazio

  62. Gent.mo Avv. D’Isa,
    Le esprimo innanzitutto la mia grande ammirazione per la Sua specializzazione nella materia trattata e Le vorrei esporre il mio problema. Il mio alloggio e’ formato da tre stanze allineate tra loro in modo da formare complessivamente una forma rettangolare. Solamente le due stanze estreme hanno una sola portafinestra ciascuna e non si possono aggiungere altre aperture poiche’ uno dei due lati lunghi del rettangolo confina con il vano scala e altri appartamenti.
    La stanza in mezzo e’ da sempre adibita a cucina e vi e’ un’apertura su una parete che da’ sul fondo del vicino. Sotto questa apertura vi e’ un gradino sulla quale posso salire e avere un’ampia veduta delle colline vicine, di buona parte del paese e di tutto il fondo del vicino ( frontale, laterale,obliqua, alto e basso).L’appartamento e’ al primo piano,il davanzale e’ a meno di due metri dal pavimento della stanza ( le altre due stanze hanno il pavimento piu’ basso di 6 cm ) ed e’ di 1,94 mt dal pavimento e 1,64 cm dal gradino. Non c’e’ mai stata inferriata, grate etc.., solo una zanzariera con un telaietto in legno appoggiata. La casa e’ stata costruita cosi’ come minimo piu’ di 60 anni fa ed ha gia’ cambiato diversi proprietari senza subire modifiche.
    il mio vicino vuole costruire in aderenza un corpo esterno alla sua casa per realizzare una scala esterna chiusa e coperta di due piani e cosi’ mi chiuderebbe l’apertura che e’ anche l’unica possibilita’ per la stanza di ricevere il necessario ricambio d’aria e luce trattandosi oltretutto di cucina. Dal fondo vicino e’ impossibile non notare la presenza dell’apertura.
    Vorrei un suo parere.
    Grazie anticipatamente.

  63. Egr.avv.D’Isa,
    siamo tre fratelli e abbiamo ereditato dai genitori una casa con giardino. Io ho acquistato da un fratello la sua quota, ma purtroppo nel 2005 ho dovuto intraprendere una causa legale nei confronti del terzo fratello per potermi intestare la porzione di 2/3 e liberarmi dal vincolo della indivisione che mi precludeva ogni opera di ristrutturazione. Ora a distanza di 6 anni si è giunti alla divisione immobiliare con sentenza di primo grado. Mi è stato assegnato un balcone coperto al primo piano ed un portico al piano terra (uno sopra l’altro) entranbe le superfici hanno il lato sud aperto ed il lato est chiuso da vetrata apribile parzialmente e che fa’ da confine tra le due unità. Le vetrate non sono descritte nei disegni e mai condonate. Ora mio fratello pretende la chiusura con un muro l’apertura sul lato est. Se chiudo con un muro il comune non permette perchè mi aumenta la cubatura e non è possibile perchè sono già oltre i metri cubi consentiti . Mi è stata prospettata la costruzione di una serra bioclimatica (locale tecnico) per non aumentare la cubatura ma non sono convinto che il muro a est si possa fare. Mio fratello vuole farmi procedura d’appello per modificare gli spazi assegnati che ora sono esattamente divisi 2/3 – 1/3 . Continua a dirmi che l’apertura sul lato est gli crea un danno di affaccio, ma credo che anche per me ci sia un danno non indifferente , la veduta , il panorama, la luce che si ridurrebbe di molto specialmente su uno dei due locali che si affacciano sul balcone al primo piano , ma ancora di più per il locale al piano terra. Ho proposto la realizzazione di una vetrata con vetri smerigliati o una grata artistica in ferro non aderente al perimetro sul lato est per tutelare la privacy dei due proprietari. Mi dica cosa è possibile fare per garantire ad entrambi la coabitazione senza ulteriori screzi. La casa è stata cotruita nel ’54 e ampliata neglia anni sessanta e settanta. grazie per la Sua risposta e complimenti per la pubblicazione.

  64. Egregio Avvocato,
    Ho comprato da un anno casa a pianoterra e dall’uscita si entra in un cortile rettangolare largo 1,5 mt e lungo 15 metri di mia esclusiva proprietà che accede alla strada pubblica. Il lato del mio cortile alla mia sx di 1,5 mt confina con un muro senza luci alto circa 8 metri di un edificio che non mi appartiene. Per accordi orali tra il mio venditore e il vicino su tale muro è installata da circa 7 anni una caldaia e una canna fumaria in acciaio che servono il mio appartamento. Il proprietario del muro ora mi ha chiesto di togliere al più presto la canna fumaria e la caldaia dal “suo” muro ( con la scusa che deve tinteggiare l’intonaco esterno) e sto avendo quindi qualche difficoltà a spostare la caldaia e la canna fumaria sul mio muro in quanto sopra il mio appartamento abita un altro proprietario il quale mi ha chiesto gentilmente di evitare di forare la sporgenza del tetto in comune dell’edificio e di fare semplicemente una curva con la canna ( le ditte che ho chiamato mi hanno però sconsigliano tale soluzione in quanto la foratura del tetto sarebbe la soluzione ideale e a regola d’arte sia dal punto di vista estetico che funzionale) Le chiedo gentilmente ora di chiarirmi alcune questioni:
    1) Devo per forza spostare la canna fumaria ( della quale tra l’altro non posseggo nessun documento di regolarità urbanistica e progettuale) dal muro del vicino ? ( anche perché non sono riuscito a capire dai documenti rintracciati nei vari uffici se il muro è anche mio, e quindi in comproprietà)
    2) Ho diritto ad installare la canna fumaria sul mio muro e quindi a forare il tetto per fare un lavoro a regola d’arte, anche se il mio vicino del piano di sopra non è d’accordo a forare il tetto? Tra poco arriva l’inverno e rischio di restare al freddo!! ( nella stessa abitazione lontano dalla canna in acciaio ho un’altra canna fumaria ora non funzionante, da ripulire, al servizio di un vecchio e maleodorante camino a legna)
    3) Vorrei creare una tettoia fissa di 3 mt x 1,5 nel cortile, adiacente al muro del vicino ( perché è la parte finale del cortile) per accatastare della legna per un eventuale termo camino da installare al posto del camino suddetto, ma così facendo mi rendo conto che se il vicino volesse fare della manutenzione al suo muro non potrebbe più raggiungerlo… per cui le conclusioni che traggo ad intutito sono che non posso fare tale tettoia ed accatastamento di legname o mi sbaglio ?
    Nel ringraziarla per la sua gentile attenzione le porgo
    distinti saluti

    • Egr. Sig. Giovanni,
      prima di darle un giusto consiglio gradirei avere contezza dello stato dei luoghi attravreso un reportage fotografico e sapere se vive in un contesto condominiale.
      Certo la comproprietà del muro potrebbe essere una soluzione.
      A che titolo il vicino dichiara di essere proprietario del muro di confine??
      Il tetto è in comunione??
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  65. Gentilissimo Avv. D’Isia
    sul Suo blog ci sono notizie ed informazioni molto interessanti e per questo che vorrei un Suo giudizio in merito ad una diatriba tra me , il mio vicino e l’amministratore del condominio.
    Ho acquistato all’asta un piccolo appartamento in montagna,collocato all’interno di un residence.
    Una fila di questi appartamenti al piano terra sono collocati leggermente al di sotto del suolo stradale e sono dotati tutti solo di terrazzo.
    Nel caso del mio appartamento invece c’è una particolarità in quanto è situato a ridosso dell’ingresso e questo ingresso misura circa 1,5 metri di larghezza . Per accedere si scendono 3 gradini e dritto si percorrono circa 5 metri. Questo passaggio divide me ed il mio vicino ( anche lui con il terrazzo molto grande rispetto al mio). Mentre a dx
    altri condomini accedono ad altri appartamenti e garage sottostanti.
    Insomma,il terrazzo è circondato per il 75 % da servitù.
    La questione dolente è che il muretto che divide il mio terrazzo ( ed anche gli altri) è alto appena 50 cm,quindi chiunque può accedere senza problemi e nello stesso tempo chiunque passa può benissimo sbirciare dentro casa senza problemi,con l’impressione di trovarmi la gente come se fosse dentro.
    Il mio appartamento è l’unico che ha questa peculiatà evidente,in quanto si trova agiacente all’ingresso.
    Adesso ho pensato di mettere una piccola rete/edera artificiale di 1 metro d’altezza oltre il muretto per tutelarmi sia dalla privacy che dalle potenziali intrusioni di qualsiasi cosa,animali compresi.
    Nessuno dei condomini che hanno i terrazzi,ha messo l’edera o altri separè e quindi sia il vicino e sia l’amministratore non mi pemettono di installare questa rete/edere in quanto gli tolgo la veduta laterale.
    Le faccio inoltre presente che questa rete/edera non la tengo permenente ma solamente quando io sono a casa.
    Chiedo un Suo comento.Grazie
    Saluti

    • Egr. Sig. Mario,
      sul punto Le segnalo questa massima della S.C. (Sezione 2 civile, sentenza 9 febbraio 1993, n. 1598) secondo la quale ai fini dell’art. 907 cod. civ., il quale fa divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalla veduta del vicino, il concetto di fabbricare non riguarda esclusivamente i fabbricati in calce o mattoni e cemento, cioe` le opere che abbiano le caratteristiche di un edificio o di una fabbrica in muratura, ma comprende ogni opera avente il carattere della stabilita` ed una certa consistenza, indipendentemente dalla natura del materiale con cui e` stata realizzata, dalla forma e dalla destinazione di essa, sempre che l’opera diversa dal fabbricato in senso proprio e tecnico ostacoli l’esercizio della veduta del proprietario del fondo vicino. Pertanto la fissazione di una rete plastificata con collegamento precario alla parete sottostante la veduta non realizza un manufatto idoneo ad incidere negativamente sull’esercizio del diritto di veduta, ove, secondo l’apprezzamento del giudice del merito, con comporti un ostacolo alla fruizione di aria e luce nella zona di rispetto, ne` una modificazione sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare del diritto di veduta dall’art. 907 cit.
      Orbene sulla scorta di quanto segnalatomi in merito alla “mobilità” di tale rete non dovrebbero sorgere problemi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

      • Gent.mo Avv. D’Isa,

        la ringrazio molto per la Sua risposta puntuale, chiara e precisa che ho letto con molta attenzione.

        Certamente che nell’eventualità sia il vicino che l’amministratore ricorreranno a strumenti giuridici

        per far valere le loro ragioni ,prenderò sicuramente in considerazione la sua esperienza e bravura

        per farmi assistere.

        Approfitto anche per aggiungere qualche informazione sul mio caso che probabilmente non ho inserito nella mia prima richiesta

        o magari non ha avuto rilevanze.

        A ) Il fatto che tra il mio terrazzo e quello del vicino intercorre l’ingresso al condominio con una larghezza di circa 1,5 metri, quindi si dovrebbe configurare

        l’ipotesi che le distanze non si applicano in presenza di strade o passaggi di pubblica utilità.

        B) che il terrazzo oltre all’ingresso,ha anche una servitù sul frontale che collega altri appartamenti ed anche qui abbiamo circa 1 metro di distanza dal muro che chiude il condominio.

        C) che il lato sx del terrazzo ha l’ingresso ai box e quindi al di là del piccolo muretto di 50 cm c’è un salto nel vuoto di 6 metri.

        D) non è stato affatto menzionato l’art. 878 del CC per quanto riguarda i muri di cinta che oltre a delimitare il fondo, servono a tutelare la privacy e/o l’intrusione di persone estranei

        o animali che possono creare danni.

        E) che allo stato attuale il muro di 50 cm può mettere in serio pericolo i bambini, in quanto facilmente valicabile e per di più da una parte con un salto nel vuoto di 6 metri.

        Mi sembra che allo stato di fatto gli elementi sono talmente tanti che non permettono di godere della proprietà privata pienamente con il grave pregiudizio alla sicurezza.

        Cordialmente

        Mario Latorre

  66. Buongiorno Avvotato D’Isa, innanzitutto grazie per il suo lavoro, molto esauriente e ben fatto. A questo proposito sono a chiederle un parere: sto cercando di ristrutturare un immobile con relativo cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione, volendo realizzare 6 appartamenti tutti con soppalco. Il comune ha espresso il suo consenso,in quanto rispetto tutte le norme e tutti i regolamenti. Il mio problema è che dovendo dare luce e aria come previsto dalla legge devo aumentare la superficie finestrata andando a modificare un prospetto che da su una proprietà altrui. Al momento nel prospetto alto circa 4,5 metri c’è una lunga fascia di luci alta circa un metro e lunga circa 20, dovendo realizzare dei soppalchi dovremmo realizzare anche le finestre al piano terra. di qui la mia domanda. Posso modificare il prospetto al fne di rendere abitabile gli appartamenti? il vicino e proprietario del fondo puo opporsi?
    Grazie Geom Romanini Stefano

    • Egr. Geometra Romanini
      in merito al Suo quesito potrei darle una risposta soltanto dopo aver capito quale modifica verrebbe apportata, se non si modifica la servitù di luce e se si mantengo i parametri fissati dal codice e dagli strumenti urbanistici nulla questio.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (@AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  67. Egr. Avvocato,
    Facendo riferimento all’articolo 907 del codice civile vorrei chiederle un consiglio. Mi ritrovo(per colpa dell’architetto) con uno stabile che sto costruendo a non rispettare la distanza dei 3 metri in quanto il vicino ha acquisito il diritto di veduta sia diretta che obliqua. Ora quello che mi chiedo è possibile aggirare il problema(facendo riferimento al comma 2) facendo il frazionamento del terreno? Ovvero il terreno corrispondente alla veduta diretta rimane di mia proprietà mentre il terreno corrispondente alla veduta obliqua lo dono a mia sorella ed in questo modo non si dovrebbe più rispettare la distanza dei 3 metri ma bensì gli attuali 75 cm.
    Spero che lei risponda presto visto che martedì ci sarà una causa civile.
    Nel RingraziarLA.
    Saluti.
    Daniele.

    • Egr. Sig. Daniele,
      nel premettere che dovrei quantomeno approfondire l’argomento,
      Le posso sognificare che secondo un orientamento della S.C.”il concetto di fondo servente va riferito alla unità immobiliare nella sua oggettiva consistenza giuridica ed economica al momento del verificarsi dell’acquisto della servitù, è irrilevante, ai fini della determinazione dell’unicità di detto fondo nell’ipotesi prevista dalla disposizione citata, la divisione catastale di esso in più particelle, nonché la diversa destinazione delle stesse”. — Cass. 10-4-80, n. 2291, rv. 405962.
      Pertanto credo che tale principio sia applicabile anche alle ipotesi di donazione nonche vendità, ma non sono del tutto certo.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  68. Buongiorno avvocato D’Isa,
    innanzitutto mi complimento per il suo ottimo lavoro riguardo alla relazione sopra.
    Avrei da porle un “piccolo” quesito, ho un cliente che ha acquistato nel centro storico un vecchio fabbricato con due facciate che danno su via pubblica e una terza facciata su un giardino privato (tenga presente che quest’ultimo muro o facciata fà da confine) su cui esistevano tre aperture e/o vedute di dimensioni diverse.
    E’ stato fatto il progetto e il comune ha rilasciato il Permesso di Costruire nel 2011 e a distanza di pochi mesi sono iniziati i lavori per la ristrutturazione completa (interne ed esterna). Preciso che queste tre finestre hanno subito una leggera modifica della dimensioni, una è rimasta di dimensioni pressochè uguali, una ha mantenuto la stessa larghezza ma è stata alzata e la terza invece è stata sia allargata che alzata per migliorare soprattutto le qualità igienico-sanitarie dei locali. Da quanto ho letto sopra, mi è sembrato di capire che si ricade nel campo “dell’aggravio della servitù” in quanto le finestre hanno subito leggere modifiche anche se a parere mio personale il diritto di veduta esisteva già ed è stato acquistato per usucapione (visto anche che l’edificio sarà dell’inizio del 900 e negli anni non ha subito modifiche).
    Adesso sono stato convocato in Comune alla presenza del sindaco con le controparti, ovvero io con il mio cliente proprietario del fabbricato e il vicino proprietario del giardino, per discutere di queste finestre e/o vedute che secondo il vicino sono da chiudere.
    Il quesito è il seguente, possono farmi chiudere queste finestre che esistevano già, anche se sono state solo “allargate”? o possono farmi ridurre le dimensioni riportandole e quelle originarie, ovvero come erano alla data dell’acquisto dell’edificio? c’è qualche altra soluzione per evitare cause che potrebbero essere lunghe e costose?
    grazie e saluti

    • Egr. Geom. Andrea Marenco,
      comè avrà potuto leggere già nel mio articolo la Giurisprudenza ha disciplinato alcuni casi di aggravio o meno di servitù e credo che l’allargamento nonchè rialzamento comportano un aggravio, anche se comunque vorrei leggere il permesso ed avere contezza dello stato dei luoghi.
      Di certo non possono farle chiudere la veduta acquisita, ma tutt’al più un ripristino dello stato dei luoghi.
      Oltre al solito buon senso e di un accordo tra privati in virtù di reciproche concessioni, i tempi per accorciare ci sarebbero, ma già so che i miei colleghi storceranno il naso a tale affermazione, poichè è stata istituita la Media-conciliazione (tempi più rapidi per la risoluzione delle controversie) e tale ed eventuale controversia potrebbe rientrare.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  69. Egr. Avv. D’Isa,
    ho letto il suo interessante articolo.
    Ho un quesito che non riesco a risolvere dalla mia lettura.
    Condivido con un vicino un androne di accesso al suo garage ed al mio rustico.
    Tale androne ha un lato completamente aperto(ingresso carrabile)
    Sempre su tale androne si apre una bocca di lupo (dimensione finestra circa 1m x0,6m e dimensione grata orizzontale superiore circa 1,5×1,2 m) che, originariamente, il costruttore aveva realizzato forse pensando di costruire un garage più ampio da assegnare ad un solo proprietario, ma che dal momento in cui il seminterrato è stato suddiviso in due parti (garage del vicino e rustico mio) non svolge più la sua funzione di provvedere aria e luce visto che il corridoio è aperto (apertura circa 3mx2,75m e profondità androne comune circa 2 m).
    Ore tale bocca di lupo ha la grata superiore sul mio giardino ed avrei la necessità di chiuderla per utilizzare il “piano casa” anche solo con vetro calpestabile lasciando una grata di ventilazione, se fosse necessario, verticale (1,5x 0,2m) al posto di quella attualmente in essere orizzontale(1,5×1,2m).
    Dal momento che, ripeto tale bocca di lupo, non ha più la funzione di fornire luce ed aria (visto che l’aperura sull’androne è molto più ampia) posso procedere anche senza il consenso del vicino che ha ritrosie a dare il consenso temendo imprecisate conseguenze legali?
    Grazie
    Cordiali saluti
    Vincenzo

    • Egr. Sig. Vincenzo,
      premettendo che avrei necessità di vedere lo stato dei luighi, non sono pienamente convinto del Suo intento, anche perchè la bocca di lupo oltre allo sfogo d’aria, ha la funzione anche di luce, quindi vorrei vedere anche una bozza del Suo progetto.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  70. Egregio Avvocato D’Isa, chi mi assicura che le luci aperte nel cortile condominiale dal vicino che ha il suo muro sopraelevato al mio sottostante e aderente non sia una veduta che possa quindi limitare la mia privacy? Avendo questi oltretutto iniziato i lavori senza che abbia dato alcun avviso al condominio, entrando abusivamente nella nostra proprietà, cui faccio parte?
    La ringrazio.
    Salvatore Il Grande

    • Egr. Sig. salvatore
      credo di poter affermare positivamente al Suo quesito, nel senso di una nuova veduta, ma per dare una certezza, gradirei avere contezza dello stato dei luoghi nonchè leggere il regolamento condominiale.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  71. Gentile avvocato
    stiamo acquistando un piccolo fabbricato fatiscente che confina con noi e che si affaccia su un piccolo giardino accatastato con un mappale a sè stante ,ma che viene indicato in atto come area pertinenziale del fabbricato in vendita. Chi vende vuole cedere solo il fabbricato e tenere il piccolo terreno. Noi saremmo interessati all’acquisto, ma ho due dubbi da sottoporle : le 3 finestre del fabbricato in vendita ( tre piani) affacciano sul giardinetto ,chi si trova nel giardinetto a piano terra ci guarderebbe dentro casa. Posso chiedere un’ area di rispetto della privacy? Posso inoltre appellarmi al fatto che si tratta di un’area pertinenziale per ottenere di avere almeno una parte del giardinetto? Il tutto é complicato dal fatto che chi vende possiede solo un ventesimo di proprietà. Stiamo parlando di vecchi edifici di un paesino dove sono deceduti tutti gli eredi e le cessioni possono farsi solo cosí. Mi scusi la complessità del quesito ma data la sua competenza mi sono permessa di esporle il caso sperando di essere stata chiara.
    La ringrazio molto per la sua cortesia. Paola

    • Gent.le Sig.ra Paola
      gradirei avre contezza dei titoli e dello stato dei luoghi (anche attraverso un reportage fotografico) prima di darle un consiglio opportuno.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  72. Gentile avvocato,
    abito in un piccolo contesto condominiale (3 appartamenti al piano terra 3 al primo piano).
    Il mio appartamento si trova al primo piano. In cucina oltre ad avere portafinestra che accedo al mio giardino ho anche una “bocca di lupo” di proprietà la quale ha una griglia di protezione che sbuca sul giardino sopra del mio vicino. Penso di non avere di veduta, infatti se dal mio appartamento apro la finestra della bocca di lupo vedo il muro e se mi affaccio e guardo in alto vedo la griglia di protezione.
    Chiedo però se ho dei diritti di luce in quanto il mio vicino di sopra mette regolarmente delle sedie sopra la bocca di lupo ed inoltre ha ralizzato un gazebo in legno con copertura “non fissa ma fatta di canne di bamboo, come ombregginte) che però non fa passare la luce dalla bocca di lupo.
    Al di là della copertura, chiedo se possibile avere il diritto di far rimuovere le sedie (che per dispetto) mette regolarmente sull’inferriata che funge da chiusura alla mia bocca di lupo.
    Grazie in anticipo per la risposta, è urgente. Luna

    • Gent.le Sig.ra Luna
      Le significo che sarebbe un’azione difficile ma non impossibile la dimostrazione della turbativa.
      La risposta è positiva.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  73. Gentile avvocato, le vorrei porre un quesito in merito alla chiusura con finestra in allumino di un’apertura sulla rampa di scale condominiale al fine di evitare l’infiltrazione della pioggia.
    Le rappresento che il mio vicino di pianerottolo è d’accordo e vuole partecipare alla spesa. Dobbiamo preventivamente richiedere l’autorizzazione all’ Assemblea o possiamo procedere autonomamente?

    • Egr. Sig. Giuseppe,
      l’autorizzazione è necessaria vertendo la questione su diritti reali in particolar modo sulla chiusura di una finestra.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  74. Gentile Avvocato,
    perché nel suo articolo non cita nemmeno la norma “regina” per le regole fra costruzioni e pareti finestrate, e cioè il D.M. 1444/68? (che impone inderogabilmente 10 m di distanza fra loro).
    Bruno

  75. Spett.le Avv. D’Isa,
    ho letto con interesse il suo articolo, che trovo molto chiaro anche per noi “comuni mortali” che non conosciamo la materia.

    Le porgo il mio problema a cui non ho comunque trovato risposta.

    Possiedo un appartamento con una finestra/veduta su un cortile di altra proprietà.

    Tale appartamento è stato costruito negli anni ’60, così come è attualmente.

    Sto ora ristrutturando l’appartamento, e la finestra/veduta che era a servizio del locale bagno, ora sarà a servizio della camera da letto, il tutto approvato dal comune con regolare pratica ediliza.
    Dovendo però rispettare le norme igienico-sanitarie previste dai regolamenti, ho la necessità di allargare la finestra/veduta.

    Nel suo articolo ho letto che tale operazione è una “modifica che apporta un aggravio di servitù”.

    Ora, la proprietà del fondo su cui ho la veduta, si oppone a tale allargamento.

    Ha diritto di farlo?

    Grazie mille
    Eleonora

    • Gent.le Sig.ra Eleonora,
      prima di darle un giusto consiglio avrei la necxessità di vedere lo stato dei luoghi, nonchè il provvedimento di concessione.
      Potrebbe spostare la Sua finestra??
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  76. Buonasera avvocato, volevo porle una domanda.
    La mia abitazione, posta al piano rialzato, ha una finestra e una luce (rasente al suolo in quanto appartenente alla taverna), praticamente una sotto l’altra, che si affacciano nel cortile di proprietà degli inquilini del piano superiore. I nuovi proprietari parcheggiano l’auto proprio davanti a questa luce, nonchè davanti alla finestra della mia camera (ad una distanza da esse di meno di un metro); il risultato è che dalla taverna, ormai oscurata, vedo le ruote dell’auto, mentre se mi affaccio alla finestra, la capotta.
    Quello che mi chiedo è se è in loro diritto di parcheggiare o se posso chiedere che spostino l’auto.
    Un’altro quesito, visto che hanno acquistato un cane, potranno farlo scorazzare liberamente davanti alle mie finestre? E se il cane dovesse far pipì contro la mia luce (che tra l’altro si apre verso l’interno con una ribalta)?
    Purtroppo non sono riuscita a trovare in rete se esiste o meno una distanza da rispettare o qual’è il regolamento in merito.
    Ringraziandola anticipatamente per l’attenzione, le porgo cordiali saluti

    • Gent.le Sig.ra Sara
      i vicini con il loro comportamento stanno limitando il Suo diritto di servitù, tendenzialmente potrebbe esperire un’azione possessoria in loro danno.
      Ma dovrebbe dimostrare che i vicini possano parcheggiare in altra zona, lamentare che tale limitazione non è sporadica ma continua, etc etc.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  77. Distinto avv. Renato D’ISA,
    mi presento: sono Carmelo Strano impiegato presso la pubblica Amministrazione e più precisamente esercitò la mia attività tecnica presso l’ufficio Urbanistica del Comune di Acireale. Mi occupo di condono edilizio.
    Ieri pomeriggio ho conferito con Lei telefonicamente.
    Innanzi tutto, per come le ho già anticipato ieri, mi piace manifestarLe i miei sinceri apprezzamenti per la disponibilità dimostrata sia nel sito con i quesiti che Le pongono i lettori che con me al telefono.
    Il mio quesito che Le pongo è il seguente:
    Con riferimento all’art. 901 C.C., e ad una finestra luce, realizzata in un piano terra rialzato, ai fini dell’individuazione dell’esatta altezza da terra della parte inferiore della finestra luce (soglia), detto piano terra rialzato, è configurabile e/o riconducibile:
    1. ad un piano terra (quindi la finestra in parola dovrebbe essere montata a mt. 2.50 da terra) ? ? ;
    2. ad un piano superiore a quello di piano terra ( quindi la finestra in parola dovrebbe essere montata a mt. 2.00 da terra) ? ? ;
    Ho trovato una sentenza della Corte suprema di Cassazione ( Cass. Civile sez. II – 21/07/2005 n° 15292), che, a mio parere, pare propenda per la prima ipotesi.
    “…Orbene, la lettera della legge non consente una interpretazione del tipo di quella prospettata e fatta propria dalle citate decisioni, perchè la riduzione dell’altezza a metri due è limitata dalla disposizione in esame all’ipotesi di luce aperta in locali situati a piani superiori al primo. La Ratio della legge è quella di consentire una diminuzione di 50 centimetri nell’ipotesi in cui il locale sia già di per se ad un livello di altezza superiore, pari ad un intero piano abitativo, altezza che ha comunque un ristretto margine di variabilità e che non è solitamente inferiore ai tre metri . Se la ratio in questione rimane salva anche nell’ipotesi in cui la diversa altezza dei due fondi non sia determinata dal livello di piano abitativo, ma da una situazione dei luoghi per cui vi sia un dislivello ( naturale o artificiale) comunque pari ad un piano abitativo, non può dirsi al contrario che possa fondarsi sulla individuata ratio legis un metodo di graduazione dell’altezza del lato inferiore della luce che tenga conto di qualsiasi dislivello, ancorchè minimo, naturale o artificiale che sia…”
    Distinto avvocato, non esiti a scrivermi e/o telefonarmi per ulteriori notizie.
    Attendo il Suo prezioso parere.
    Questa occasione mi è gradita per inviarLe ossequiosi e cordiali saluti
    Carmelo Strano
    carmelo.strano@tiscali.it
    mobile 3477978555

  78. Gentile Avvocato
    Mi complimento anzitutto per l’esaustivo commento che gentilmente ha pubblicato in rete e ne approfitto per chiederle un suggerimento in proposito:
    al secondo piano del mio edificio appena ristrutturato ho aperto una finestra lucifera (senza affaccio quindi) che ha l’appiombo e la vista sinistra sulla piazza.
    la vista destra scorge, invece sull’ingresso comune a me ed al mio vicino e soprattutto sulla cucina di quest’ultimo che è al piano primo.
    il vicino chiede sia messa una grata ed una finestra fissa (cioè non apribile) ed opaca in modo tale che non possa scorgere la sua cucina.
    io mi priverei in questo modo, oltre che del’aria anche della vista frontale e sinistra su una splendida piazza e ciò solo perche la vista sinistra ed in basso ricade sulla cucina del vicino.
    inoltre la finestra lucifera poichè è posizionata su un sottotetto non alto è costruita a meno di due metri dal pavimento della camera
    Le chiedo in base a questa descrizione sintetica cosa potrebbe pretendere il mio vicino e quali conseguenze potrei avere se decidessi di non costruire la grata ed il vetro opaco.
    grazie anticipatamente

    • Egr. Sig. Daniele
      prima di darle un giusto consiglio c’è da capire:
      1)a che distanza è posta,
      2)cosa prevede lo strumento urbanistico vigente.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  79. Egr. Avvocato,
    è possibile aprire nuove aperture al piano terra su parete (piano terra con una luce, piano primo e secondo con vedute) che dista dalla strada meno di 5m?
    Inoltre la presenza ai piani superiori di vedute rende la parete finestrata nella sua totalità, o dipende dai piani? Non riesco a trovare informazioni precise su questo argomento.
    Attendendo le Sue preziose indicazioni,
    La ringrazio per il tempo dedicatomi.
    Cordiali saluti

    • Egr. Sig. Emanuale,
      mi perdoni ma non ho inteso bene il tenore del Suo quesito. In merito alla distanza bisogna capire cosa prevde lo strumento urbanistico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  80. Gentile Avvocato,
    il suo saggio per me è stato illuminante e la ringrazio sentitamente. Abito in una zona di palazzine dei primi ‘900 a Milano. Palazzine a schiera terra cielo con un giardinetto sul retro. Proprio sul retro della mia palazzina al 1° piano ho una balconata a “c” che guarda
    frontalmente sul mio giardino a destra e a sinistra su gli altri giardini. Il parapetto è fatto da
    colonnine sia a destra che sul fronte mentre a sinistra( forse dalla costruzione ) c’è un muretto di circa 150 cm. Ora, proprio su questo lato i vicini, ampliando la loro villetta e avanzando circa 170 cm. attaccato a quel muretto hanno costruito un muro terra cielo che mi impedisce la vista laterale sia dalla balconata del 1° piano sia dalla finestra del 2° piano. ( circa 170 cm dal muro) Mi pare che detto nuovo avanzamento contrasti con l’articolo 907. Mentre il muro “saliva” noi abbiamo chiesto anche ad un architetto di verificare l’idoneità, peccato che ci ha fatto sapere che il progetto presentato in comune era conforme a quanto edificato. Peccato io non sapessi che il comune ormai approva “salvo diritti di terzi” E’ possibile che un privato cittadino sia obbligato a spulciare il web o rivolgersi a un avvocato per sapere se è una cosa è lecita o meno? la domanda principale che le rivolgo è questa: è normale che il comune di Milano a cui evidentemente sono state presentate tutte le carte, planimetrie del caso, dia il permesso a un progetto del genere??? Cioè qui non c’erano degli accordi, ma terrazzo, finestre e forse anche confine ben visibili! Il muro ha cominciato a essere edificato a settembre ( senza alcun avviso dei vicini) quindi mi sembra di capire che siamo ancora in tempo per adire le vie legali, ma si può far qualcosa anche contro il comune che non tutele le evidenze?? La ringrazio e mi scuso se mi sono dilungata

    • Gent.le Sig.ra Patrizia,
      quel salvo diritti dei terzi determina appunto l’estraneità del Comune in merito ad eventuali conflitti di “vicinato”, ovvero qualora l’opera rispetti gli strumenti urbanistici ed, invece, laddove dovessero verificarsi problematiche riguardanti i rapporti tra i privati, sarà onere del cittadino leso eventualmente agire per ripristinare lo status quo ante.
      Nel Suo caso credo che ci siano tutti i presupposti per poter agire.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  81. Egregio Avvocato
    Sono proprietario di un appartamento con due finestre di solo luce ed aria per l’ingresso ed una cameretta che danno sulla balconata del vicino. Sono li dall’origine. Poco fa il vicino ha chiuso la balconata con una vetrata e per giunta ha anche installato un tendaggio scuro, quindi mi ha tolto luce ed aria agli ambienti. Ho potuto constatare che tale chiusura è stata praticata per realizzare una cucina all’interno dell’ex balconata. Ho denunciato tale increscioso problema al nucleo di polizia municipale antiabusivismo per due motivi: Le opere sono state realizzate certamente senza titolo abilitativo ed oltre a creare un ampliamento di volume dell’appartamento si presifigge anche un cambio di destinazione d’uso senza titolo.
    La chiusura del balcone con la vetrata è stata realizzata prima che io vi abitassi e probabilmente è stata oggetto di richiesta di condono, Noi sappiamo benissimo che una eventuale soluzione positiva della richiesta di condono è sempre salvo dirritti di terzi. Mi conviene far presente alla commissione edilizia comunale che tale autorizzazione e condono arrecano danni al sottoscritto? In modo tale che quando la pratica di condono sarà esaminata non potranno non tener presente che l’installazione della vetrata non ha tenuto presente il diritto del confinante.
    grazie per l’eventuale risposta.
    ciro

  82. Egr. Avvocato,
    Le sarei grata se potesse esprimere un suo parere su quanto mi capita: abito in una villetta a schiera “di testa” posta sull’angolo di due civiche vie, e il cui giardino posto sul retro è sopraelevato rispetto al piano stradale di m 1,80, così come i giardini delle altre villette, tutti adiacenti e separati da rete metallica alta m 1,20. Ho deciso di costruire, in luogo del giardino, una autorimessa in aderenza al muro di confine con la villetta vicina, questa autorimessa avrà altezza esterna non superiore a m 2,40 rispetto alla strada, come prescrivono i regolamenti comunali. Il tetto dell’autorimessa sarebbe pavimentato in moda da essere praticabile come terrazza. La recinzione in confine sarebbe alla fine dei lavori ripristinata tal quale ma sopraelevata da un muretto di cm 60, quindi rispetto al piano di calpestio del giardino del vicino avrebbe un’altezza complessiva di m 1,80 anzichè dei precedenti 1,20. Ho chiesto con il mio geometra il Permesso di Costruire, la risposta del comune è favorevole, ma condizionata e subordinata alle osservazioni del vicino di casa. Egli infatti sostiene che costtituirò un affaccio diretto sul suo fondo e che devo rinunciare all’opera. Leggendo la sua esauriente trattazione mi pare di capire che se non posso agevolmente sporgermi oltre che vedere non si costituisce una veduta, ma soprattutto, le villette a schiera per loro natura di costruzione hanno i giardini adiacenti e separati da recinzione metallica attraverso cui si può vedere. Cosa ne pensa? La ringrazio anticipatamente per l’attenzione che vorrà prestarmi. Francesca R.

    • Gent.le Sig.ra Francesca,
      in realtà dalla Sua descrizione si determinerebbe in danno del vicino un aggravio di servitù.
      Anche se con lo spostamento di un’aventuale balaustra – che permetta l’affaccio – a distanza legale, la veduta non potrebbe essere esrcitata, l’unica problematica resterebbe la diminuzione di luce.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  83. Egregio Avvocato,
    da 1 anno ho acquistato un fondo per cui ho ottenuto i permessi dal comune e dalla soprintendenza per i beni culturali, per lavori di ristrutturazione e per la riapertura di una finestra, “salvo terzi”… Il problema è proprio questo, e cioè la finestra da riaprire si affaccerebbe su un cortile chiuso e privato, il cui propietario si è già espresso contrario alla riapertura.
    A mio favore, spero giochino i 3 punti che Le elenco di seguito:
    1 – la finestra da riaprire era anticamente esistente, ne esiste l’impronta, anche se è stata chiusa più di 20 anni fa
    2- Nel cortile in questione, io ho una servitù di passaggio che è l’unica possibilità di accesso a un mio fondo di proprietà.
    3 nel cortile io ho già 6 finestre che vi si affacciano, e il vicino in tale fondo e cortile di sua propietà non ha l’abitazione ma semplicemente una legnaia e un piccolo cortile a cielo aperto in cui si affacciano moltissime finestre di varie proprietà.
    Nel fondo servente del vicino il mio fondo è quello dominante, inoltre io ho già la possibilità di affaccio in tale cortile, quindi il vicino a cosa può appellarsi? al diritto di privacy? ma nei miei confronti non potrà mai esigerla.
    Attendo Sue preziose indicazioni, specie per sapere se secondo lei ci sono gli estremi per aprire tale finestra.
    Per adesso la ringrazio e Le auguro buon lavoro.

    3

  84. Buon giorno,
    vorrei esporle il mio caso, e sapere se può aiutarmi. Ho acquistato da 1 anno un immobile, ho appena ottenuto i permessi sia dal comune che dalla soprindendenza per i beni culturali per la riapertura di una finestra, e per i lavori di ristrutturazione. La finestra da riaprire si affaccia su un cortile privato , il cui proprietario si è già espresso dicendo che non vuole farmela riaprire.
    Ci sono però 3 punti importanti che forse possono aiutarmi a farla riaprire: la finestra da riaprire era esistente, anche se è chiusa da più di 20 anni; Nel cortile privato in questione io ho una servitù di passo, (da sempre) avendo un fondo dal quale si accede solo dal cortile privato di questo signore.
    Inoltre nel suddetto cortile io ho già 6 finestre che ci si affacciano, quindi non capisco perchè il sig. può vietarmi di aprire un ulteriore finestra, a cosa può appellarsi? a una questione di privacy, quando io posso affacciarmi nel suo cortile tutte le volte che voglio? e non solo , posso passarci tutte le volte che voglio, avendo una servitù di passo.
    Spero che possa iutarmi a risolvere questo caso, mi troverei un immobile con una scarsissima luce e assenza di visuale. La ringrazio anticipatamente
    Luca U.

    • Egr. sig. Luca
      il suo è un caso particolare, tendenzialemnte il vicino lamenta un giusto diritto, perchè tale apertura andrebbe a creare un aggravio di servitù.
      Ciò non toglie che Lei, comunque, potrebbe aprire una luce qualora ci siano i presupposti e non una finestra che possa creare un affaccio.
      Ma dovrei studiarmi meglio la questione per darle un giusto consiglio.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  85. Egregio Avvocato,
    mi ha incuriosito la questione delle vedute per il quesito posto da un architetto sul newsgroup dei geometri: http://tinyurl.com/76xkksb.
    Ho trovato il suo saggio ed è molto interessante, ma mi resta il dubbio.
    Il quesito in sostanza è: un parco pubblico (di proprietà del Comune) è considerabile fondo del vicino così come inteso dal Codice Civile?
    Un proprietario di immobile a confine di questo parco pubblico, che desidera aprire delle vedute sul parco è soggetto a pagare un indennizzo come richiesto dallo stesso comune?
    Ho trovato questa delibera di un consiglio comunale in rete http://tinyurl.com/827lgjj che avvalorerebbe questa ipotesi.
    Per evitare l’indennizzo richiesto al comune è possibile creare una finestra (veduta) arretrata dal filo della facciata di 1,50 metri (tipo una bow window al contrario)?
    Cordialità
    GeoNick

  86. Egr. Avvocato,volevo sapere se è possibile abbattere il muro al termine di una strada chiusa( è stata chiusa per 30 anni e resterà chiusa perchè l ultimo edificio sarà ora un condominio che avrà un cancello d ingresso privato) e costruire in aderenza al mio appartamento che ho da 30 anni ed era l ultimo edificio al termine della suddetta strada questo edificio che mi ha tolto la veduta laterale verso il fondo su cui ora si costruisce, visto che il condomino supera di 5 metri il mio lastrico solare dal quale mi son sempre affacciato per 30 anni. Cosa posso fare per non subire questi soprusi? La ringrazio anticipatamente e resto in attesa di una sua risposta Francesco

    • Egr. Sig. Francesco,
      mi perdoni ma non ho inteso bene il Suo quesito quindi gradirei dei chiarimenti (per corrispondenza privata); ma riguardo alla sopraelevazione credo che Lei possa agire per il ripristino se lede il Suo diritto di veduta acquisito negli ultimi 30 anni.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  87. Gentile Avv. D’Isa, sono proprietario di un piccolo appartamento la cui unica finestra affaccia su un loggiato non di mia proprietà, aperto a livello strada sul giardino condominiale; questo loggiato è chiuso alla mia sinistra dal muro di un appartamento su cui esistono due finestre delle quali la più vicina a me dista circa 130 cm ed è posta a 90 gradi rispetto alla mia. Ho intenzione di acquistare questa parte di loggiato prospiciente alla mia finestra che è individuato dalla pianta catastale e appartiene a una società esterna al condominio, allo scopo di aprire una porta finestra che mi consenta il passaggio verso il giardino. Le domande sono: 1) l’acquisto deve riguardare tutto lo spazio accatastato o devo detrarre la parte di rispetto dell’appartamento attiguo? 2) Potrò, dopo esserne entrato in possesso aprire la porta finestra sul loggiato? 3) Per l’acquisto devo previamente consultare il vicino o posso procedere da solo? 4) Il condominio deve pronunciarsi in merito?
    Spero di essere stato chiaro e resto in attesa di una sua cortese risposta.
    Massimo Gentile

    • Egr. Sig. Massimo
      in merito al Suo quesito prima di darle un giusto consiglio gradirei avere contezza dei luoghi anche attreverso un reportage fotografico, per quanto riguarda l’apertura di una porta-finestra su area codominiale di certo avrà bisogno dell’autorizzazione condominiale, mentre per gli altri quesiti, mi perdoni, ma non ho inteso bene il senso delle richieste, ovvero non riesco a capire per quale ragione dovrebbe “ascoltare” il suo vicino e cosa intende per “detrarre”; qualora ritenga opportuno, può contattarmi i giorni dispari dalle 16,oo in poi allo 0818774842.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  88. Egr. Avv. Renato D’Isa, buongiorno! Innanzitutto voglio complimentarmi per il suo sito. Ho letto attentamente tutte le domande e le risposte da Lei date su questa pagina ma non ho trovato una risposta al mio problema.
    Circa quattro anni fa ho comprato due bivani al piano terra di uno stabile di cinque piani con un cortile interno di mia esclusiva proprietà laddove gli altri condomini hanno soltanto il diritto di sciorinare i panni. Durante la ristrutturazione ho potuto accertare che dai piani soprastanti cadevano oggetti di ogni genere anche contundenti. Su suggerimento del mio geometra e per salvaguardare l’incolumità dei miei figli che vi risiedono ho fatto installare una pensilinea in bolicarbonato posta a circa 15 centimetri sotto il balcone dell’appartamento soprastante. La predetta pensilinea in policarbonato, installata sulla facciata, ha sporgenza pari a circa 60 cm rispetto alla larghezza dal balcone soprastante. Per la realizzare la pensilinea de qua ho presentato il relativo progetto, pagando gli oneri al comune. Il proprietario dell’appartamento posto al primo piano, tramite il suo legale, mi ha citato innanzi il tribunale chiedendo a quest’ultimo la mia condanna alla rimozione della tettoia in quanto lesiva dei diritti di veduta frontali, laterali ed obliqui. Potrei vincere la causa incardinata? La ringrazio anticipatamente per il consiglio che mi darà e progo cordiali saluti. a.santo22@virgilio.it

    • Egr. Sig. Santo,
      in merito al Suo quesito, preliminarmente Le significo che secondo la S.C. (Cass. civ., Sez. II, 23/03/2004, n. 5764) il termine «costruire» (o «fabbricare») adoperato dall’articolo 907 del c.c. – in tema di distanza delle costruzioni dalle vedute – non riguarda esclusivamente i manufatti in calce e mattoni (o cemento), cioè le opere che hanno le caratteristiche di un edificio o. comunque, di una fabbrica in muratura, ma comprende ogni opera avente il carattere della stabilità e una certa consistenza, indipendentemente dalla natura del materiale con cui è stata realizzata, dalla forma e dalla destinazione di essa. (Nella specie, in cui il giudice del merito aveva ritenuto che il manufatto di cui si doleva l’attore «non ostacola in alcun modo gli esercizi di luce, vedute e prospetti sia diretti che obliqui dell’appartamento sovrastante dell’attore», la Suprema Corte, in applicazione del principio esposto sopra, ha ritenuto carente e insufficiente la motivazione della sentenza gravata perché non spiegava per quali ragioni la tettoia non fosse di ostacolo alla veduta, specie considerato che con il gravame si era sostenuto che la tettoia stessa, realizzata con materiale plastico, compatto, consistente, ancorché di spessore sottilissimo e di colore bianco trasparente, ma destinato per la sua funzione a permanere in loco e a diventare opaco, costituiva un manufatto idoneo a incidere negativamente sull’esercizio della veduta).
      Pertanto, prima di darle una giusta ed opportuna risposta dovrei vedere il manufatto e leggere, quantomeno, l’atto di citazione.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

      • Egr. Avv. Renato D’Isa, mi trovo nella medesima situazione del Sig.Anzalone. In aggiunta, il condomino del piano superiore lamenta il rischio che con l’installazione della pensilina ci siano rischi di intrusione nel suo appartamento da parte di malintenzionati.
        Esistono dei criteri “oggettivi” per capire se una tale installazione in policarbonato con supporto in ferro possa essere idoneo in tal senso?
        La ringrazio anticipatamente per il suo supporto.
        Porgo distinti saluti.

        Grazie
        Alessandro

        • Egr. Sig. Alessandro,
          criteri o parametri oggettivi non ci sono, ma sono delineati i presupposti minimi dalla Cassazione ovvero: ogni opera avente il carattere della stabilità e una certa consistenza, indipendentemente dalla natura del materiale con cui è stata realizzata, dalla forma e dalla destinazione di essa.
          Quindi è un criterio ampio, ma ciò non toglie che una tettoia non è di ostacolo alla veduta, specie se realizzata con materiale plastico, compatto, consistente, ancorché di spessore sottilissimo e di colore bianco trasparente, ma destinato per la sua funzione a permanere in loco e a diventare opaco.

          Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
          Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
          La ringrazio per la fiducia riposta.
          Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
          Cordiali saluti.

  89. Gent.mo Avv. Renato D’Isa,
    vorrei chiedere il suo parere sulla situazione creatasi in seguito ad un lavoro di ordinaria manutenzione di un terrazzo. In un fabbricato costruito antecedentemente al 1967 (con successiva sanatoria di una parte non oggetto del contendere datata 1988) esiste un terrazzo che dista dal confine 1m (esterno parapetto-rete di delimitazione). Nel terreno di fronte è stato fabbricato negli anni ’90 un condominio. Fino ad oggi non era emersa nessuna “grana”. Durante i lavori di rifacimento del terrazzo (pavimentazione e sostituzione del parapetto da balaustra classica in ferro a muretto continuo, mantenendone inalterate sagome ed altezze), regolarmente comunicati in comune tramite pratica di attività libera, una segnalazione “anonima” ha fatto uscire un tecnico comunale per un sopralluogo. Risultato: terminati i lavori, il comune scrive al proprietario dicendo che in base all’art. 905 del C.C. deve essere rispettata dal confine di 1,5m e pertanto “al fine di evitare l’apertura di una veduta diretta dovranno essere posizionati lungo il lato est della terrazza degli elementi fissi ed inamovibili a 1,5m dal confine della proprietà”, evidenziando questo con un elaborato grafico da fornire al comune stesso.
    Vorrei sapere secondo lei se si può: considerare che sia stata ottenuta una servitù di veduta con minor distanza per usocapione e che le modifiche apportate ricadano nelle modifiche non comportanti aggravio di servitù, se il comune è titolato a chiedere quanto ha fatto e come si comporterebbe in questa situazione.
    La ringrazio in anticipo per l’attenzione
    Cordiali saluti

    • Egr. Sig. Valerio,
      allo stato della Sua esposizione credo che, se nell’arco del ventennio non ci sia stato un atto interruttivo da parte del condominio prospiciente, Lei ha usucapito la minor distanza, ed il Comune ben poco può fare.
      Comunque, come già ampiamente scritto nei precednenti post, al fine di non creare incomprensioni, gradirei leggere i titoli di proprietà e la comunicazione dle Comune nonchè avere contezza dei luoghi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  90. Egr. avv. Renato D’isa, desidero innansitutto manifestare il mio appezzamento per le note esplicative in oggetto.
    Il mio problema che desidero porle è il seguente:
    Nel contesto di un recidence di 125 unità abitative di circa 50 mq cad. divise in 10 ville il mio vicino mi ha citato per aver modificato recentemente l’infisso di finestra a quota 1 m, composto inizialmente da un sopralzo a vasistas ed un vetro fisso sostituendo a detto vetro due antine.
    Detta finestra si affaccia in una passerella ad uso esclusivo di detto vicino che permette l’accesso alla sua porta e su cui si affaccia anche la sua cucina.
    Il vicino sollevava la questione 4 mesi prima dei 20 anni dal trasferimento di proprietà, in effetti l’immobile mi è stato consegnato e ne disponevo già da 18 mesi prima del trasferimento.
    Negli elaborati del progetto delle ville del resicence depositato all’edilizia privata la finestra in oggetto veniva disegnata normalmente con due linee parallele e non veniva riportata alcuna limitazione come ad esempio tipo vasistas o vetro fisso.
    Pertanto ritengo che la scelta di installare le due antine in luogo del vetro fisso fu dettata, prima che entrassi in possesso dell’immobile, dal fatto che si tratta di una finestra di una normale stanza mentre in altre unità abitative le analoghe finestre ad uso dei WC avevano il vetro fisso e la vasistas sopra.
    Premesso che da oltre venti anni dispongo della finestra con due battenti e che invece un testimone del vicino ha deposto dicendo di aver visto in passato detta finestra con in vetro fisso, mentre due miei testimoni ha uno riferito che disponevo dell’immbobile da oltre 20 anni e ricordavano l’esistenza della finestra anche con l’aiuto di una foto dove venivano ritratti davanti della finestra all’epoca.
    Le chiedo gentilmente se ho delle possibilità per far valere il mio diritto di non aver trasformata la finestra a due battenti un una con vetro fisso e vasistas che non potrebbe garantire il giusto ricambio d’aria?
    La ringrazio in anticipo
    mauro@sicase.it

    • Egr. Sig. Mauro,
      dalla Sua descrizione mi sembra di capire che è in corso un giudizio, pertanto, capirà che per deontologia professionale e per rispetto del lavoro del Collega, che sta portando avanti la causa, non posso lasciarle un parere, anche perchè avrei la necessità di leggere le carte processuali.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  91. Buongiorno Avvocato,
    vorrei acquistare un fabbricato che confina direttamente con una corte comune allo stesso fabbricato e ad un altro fabbricato limitrofo. E’ possibile aprire una porta su un muro attualmente confinante con tale corte comune?
    La ringrazio in anticipo.
    Alan

    • Egr. Sig. Alan Bononcini,
      prima di darle un giusto parere dovrei avere visione dei luoghi anche attravrso un reportage fotografico e contezza dei titoli. Inoltre dovrei porle ulteiori e consequenziali domande, pertanto resto in attesa di un Suo gentile riscontro sulla mia e-mail r.disa@studiodisa.it o allo 0818774842 (i giorni dispari dalle 16 e 30 in poi).
      Credo che le sia possibile aprire tale porta, ma determinerebbe una nuova servitù in danno di tale corte comune.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  92. buogiorno avocato mi sono comprato una casa con diriti di servitu e di otto vedutte che si afacciano sul cortile del mio vicinante e lo trasformate a luce e arie con altezza m 170 con vedromatoni il mio vicinante mi chiede di chidere come mi posso opprre la mia email eletrico73@.it se qualche gentile conoscitore della materia puo darmi un suggermento serio molto grado

    • Egr. Sig. Antonio,
      avrei bisogno di maggiori informazioni, quindi qualora le sia possibile, mi contatti al mio indirizzo e-mail r.disa@studiodisa.it o allo studio al numero 0818774842.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  93. salve, chiedo un gentilissimo quesito a chi liberamente ritiene di sapere la risposta. Premesso che abito in una casa popolare a piano terra riscattata e di essere proprietario dopo aver vinto una causa del retro del terreno di circa 1500 metri quadrati. Sovrastante la mia abitazione insiste un altro inquilino che non ha nessun diritto sul terreno. Ho richiesto al comune il rilascio di concessione edilizia per costruire una stanza a confine con la mia abitazione dove vi era la porta . Iniziato i lavori e ultimati fino al tetto l’inquilino del piano di sopra mi ha bloccato i lavori esercitando il diritto dell’art. 907 comma 3 c.c . Il vicino si avvale del diritto di veduta appiombo e obbligua . la Stanza da me costruita non occupa nessuna visuale del panorama, è possibbile tutto questo. Come mi posso opporre?? La mia email è vito.rei@libero.it se qualche gentile conoscitore della materia puo’ darmi un suggerimento sarei molto grato.

  94. Buon giorno Avvocato
    le sarei grato se volesse rispondermi
    In una palazzina di quattro piani, nel vano scala, in corrispondenza del pianerottolo, vi è una luce per piano che permette il passaggio di luce ed aria. Queste luci sono in corrispondenza dei balconi interni. Alcuni condomini hanno fatto installare delle veramde, che pur permettendo il passaggo della luce non permettono il passaggio dell’aria. E’ possibile richiedere di modificare la veranda per poter far passare l’aria? (rispettare i 3 metri frontalmente e lateralmente?)
    la ringrazio in anticipo
    Elio

    • Egr. Sig. Elio,
      tendenzialmente la risposta potrebbe essere si, ma dovrei leggere il regolamento condominiale ed avere contezza dello stato dei luoghi anche a mezzo reportage fotografico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  95. Gent.mo Avv. Renato D’Isa,
    ho letto con attenzione l’intero documento e tutti i commenti degli intervenuti cercando di associare il mio caso ad uno di quelli già descritti senza “mi sembra” soluzione.
    Se posso, cerco di esprimerle la disputa:
    il vicino a suo tempo (intorno al 1960/65) realizzò delle aperture (4 quattro) per il passaggio della luce e aria alla sua abitazione posta al primo piano; dette aperture erano poste a più di 2mt dal lastricato solare di mia proprietà e non permetteva nè la veduta nè l’affaccio in entrambe le proprietà.
    Nel tempo tali aperture sono state chiuse con dispositivi del tipo “finstra scorrevole” con vetri comnunque trasparenti; non sono state apportate invece modifiche in termini di dimenzioni e distanze.
    Nel 2008 ho realizzato un immobile in aderenza al primo piano, con regolare concessione edilizia, chiudendo completamente 1 “finestra” con il mio manufatto e metà della seconda “finestra”; la terza “finestra” invece ora dista dal mio lastricato solare appena 20 centimetri ma, considerando il parapetto di protezione, risulta completamente coperta in termini di altezza; la quarta “finestra” è stata chiusa volutamente per via della disputa non ancora portata in giudizio.
    Aggiungo che, mentre per il proprietario confinante con cui non sono sorti problemi abbiamo provveduto al pagamento della metà del muro di confine e conseguente comunione forzosa, con l’altro confinante non abbiamo ancora avuto il modo di divenire comproprietari perchè nel frattempo abbiamo scoperto che l’immobile di cui si tratta è abusivo e solo ultimamente i figli ne hanno chiesto la regolarizzazione al comune; in pratica siamo in attesa della documentazione che attesti la proprietà dell’immobile e soprattuto il proprietario o la persona legittimata a ricevere il denaro della comproprietà.
    Detto questo i miei quesiti sono:
    delle “finestre” anzidette posso richiedere la chiusura vista la mancanza dei requisiti circa le distanze oppure posso solo richiederne la regolarizzazione?
    il fatto che i confinanti stiano regolarizzando la documentazione dell’immobile potrebbe in qualche modo portarli ad avanzare in un prossimo futuro richieste di risarcimento danni per possibili distanze/tolleranze non rispettate?
    Nel ringraziarLa anticipatamente per la pazienza e cortesia offerta cordialmente La saluto e Le porgo i miei migliori Auguri.
    Stefano

  96. foro di aerazione:
    Egregio Avvocato ho letto tutto l’articolo riguardante le luci ma non ho risolto tutti i miei dubbi su un problema che devo assolutamente risolvere:
    ho ristrutturato un vecchio fabbricato il cui muro perimetrale insiste sul fondo del mio vicino. La larghezza di tale fondo è di circa 3 metri che in pratica dividono il mio fabbricato dal suo. Avendo necessita di alimentare la presa d’aria del caminetto ho praticato un foro da 10 cm circa nel mio muro ad un’altezza interna di circa 1.80 dal pavimento del piano terra e 3 metri dal piano del terreno del confinante. In tale buco inseriro un tubo provvisto di una rete con maglie da 2- 3 millimetri quindi il buco si ridurra a circa 8 cm. Ho fatto un abuso e quindi devo ripristinare la muratura oppure il codice civile mi permette di fare quello che, speriamo non abusivamente, ho fatto? Trattasi di vecchissima costruzione, ed il muro, incriminato, si trova sul confine tra il mio fabbricato e il fondo non coltivato ma adibito a strada di accesso al fabbricato del vicino.Infine il mio confinante ha impiantato una baracca appoggiandosi al predetto muro con tanto di tetto in “ondulina” e che ha destinato al ricovero di mezzi e materiali vari. Il buco da me praticato trovasi oltre il tetto di tale baracca. Non ho voglia di impiantare liti se necessari chiudero tale mia, se abusiva, costruzione. La ringrazio per la cortese attenzione e nell’augurarLe buone feste e buon anno nuovo Le invio i miei piu cordiali saluti.

    • Egr. Sig. Antonio Agosto,
      credo, dalla Sua descrizione, che l’apertura da Lei effettuata sia rientrante nella previsione dell’art. 901 c.c. n. 3 (avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa).
      Ma per darle una risposta certa, gradirei che mi inviasse un reportage fotografico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  97. Buongiorno avv. Renato D’Isa
    rinnovo la richiesta di chiarimento che avevo postato il primo di dicembre, mi sarebbe molto utile un suo parere in merito

    Buongiorno e complimenti per l’articolo
    Desidero avere dei chiarimenti in merito al comma 3 dell’art. 901 del Codice Civile. dalla sua lettura mi sembra di capire che una deroga al comma 2 sia prevista per le finestre relative a locali seminterrati. In sostanza da ciò che leggo per tali finestre non vige l’obbligo di rispettare l’imposizione per la quale il lato inferiore della finestra sia ad una altezza non inferiore a 2,5 metri dal piano di calpestio del locale. Considerato che, nella situazione a cui mi riferisco, il locale è certamente “in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consente di osservare l’altezza stessa”, esiste una distanza minima fra lato inferiore della finestra e piano di calpestio del locale o fra il lato inferiore della finestra e il piano del fondo sui cui si affaccia, oppure per il piano interrato o seminterrato, non vi sono restrizioni?
    Grazie per la sua attenzione
    A presto.
    Alessandro

    • Egr. Sig. Alessandro,
      gradirei che mi contattasse allo studio, perchè ho riletto varie volte la Sua richiesta, ma non ho ben inteso il reale problema.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

    • Gent.le Sig. Mario,
      se è passato l’anno dalla turabativa, Le resta la possibilità di esperire l’actio negatoria servitutis, per quanto rigurda i contenuti, prima di darle un giusto consiglio, dovrei leggere, il regolamento condominiale, lo strumento urbanistico vigente ad avere una visione dei luoghi attraverso un rilievo fotografico.
      Mi perdoni per il ritardo, ma capirà che per motivi di lavoro non posso dedicarmi al 100% al mio blog.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  98. Gent.le Avv. D’Isa
    Desidero avere un suo parere.
    Possiedo un appartamento al 2 piano in un condominio e da circa 2 anni è stata costruita arbitrariamente una veranda coperta al piano sottostante (primo), in assenzadi delibera assembleare, ed in violazione dello strumento urbanisto-piano regolare del comune che così prevede (“per i distacchi deve essere rispettata la distanza minima assoluta di ml 10 00 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”)
    Ora, dal il sopralluogo del tecnico e dalla relazione di perizia è emerso, inoltre, che “tale verada è posta alla distanza di 35 cm rispetto all’estradosso del mio balcone”. Quindi a mio parere non viene rispettato il limite di tre metri previsto dall’art. 907 c.c.
    Premesso che sono un giovane collega, le chiedo se sia opportuno esercitare un ricorso per manutenzione nel possesso ex art. 1170 a tutela del diritto di veduta per violazione dell’art. 907 c.c. o meglio un actio negatoria servitutis ? ed in questo ultimo caso su quali fondamenti dovrei basare le mie richieste?
    Grazie.

  99. Egregio Avvocato,
    sono proprietario di un immobile da diversi anni e nel 2006 ho costruito nel balcone della cucina una veranda. Essendo all’ultimo piano di un terrazzo non calpestabile ho costruito una tettoia che non deturpa in nessun modo l’immagine dello stabile condominiale. Tale veranda è stata regolarmente denunciata all’edilizia privata per la corretta sanatoria. Le volevo chiedere visto che ho levato le 2 porte finestre del balcone chiuso su tre lati dalla suddetta veranda con struttura in alluminio esterno, legno interno e vetrate scorrevoli a cosa vado incontro per quanto riguarda eventuali adeguatamenti millesimali e se devo fare denuncia al catastasto. Il condominio può obbligarmi a rimettere le porte finestre anche se oramai non permettono nessun accesso esterno visto la chiusura del balcone con la veranda. Premetto di avere chiuso un balcone di larghezza totale 6 metri e profondità a partire dalle porte finestre di 1,5 metri.

    • Egr. Sig. Fabrizio
      non per esimermi dalla Sua gentile richiesta ma dovrei leggere il relativo regolamento condominiale e come già ho scritto ad altri utenti gradirei avere anche un rilievo tecnico-fotografico.
      La variazione millesimale deve essere “denunciata” al catasto, previa delibera assembleare con la quale verrà predisposta la nuova tabella.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  100. Egregio Avvocato,
    sono proprietario di un appartamento situato al primo piano di un edificio di 4 piani.
    L’unica apertura verso l’estero del soggiorno con angolo cottura si affaccia nel cortile interno, direttamente sul tetto del fondo del piano terra (locale utilizzaro attualmente come centro estetico).
    Sul suddetto tetto sono presenti due comignoli (probabilmente contenenti amianto) ed un estrattore a suo tempo installato per le esigenze di un vecchio esercizio (ristorante) per il quale era stato affittato il fondo precedentemente. Attualmente l’estrattore non e’ impiegato ed e’ coperto da un manufatto in ferro (tutto ossidato) semplicemente appoggiato sul tetto.
    Il mio balcone (poggiolo) e’ ad un altezza tale dal tetto sottostante, da permettermi di scavalcare per periodicamente pulire il tetto da foglie, polvere e sporcizia in genere, in maniera tale da avere una veduta dignitosa (ed igienica) per la mia famiglia e per eventuali ospiti, e consentirmi di stendere la biancheria senza rischiare di sporcare gli indumenti appena lavati. A mio parere il cassonetto arrugginito utilizzato come copertura degli estrattori,
    oltre a rappresentare un obbrobrio per la veduta dal balcone, potrebbe essere anche ricoperto di spore o altro, che a contatto con i miei panni stesi, metterebbe a rischio la salute mia e dei mie familiari.
    Le mie domande sono:
    – ho diritto a scendere sul tetto e pulire o manutenere il filo dei panni ? (servitu ?)
    – ho diritto a pretendere che il cassonetto (copertura) venga rimosso / rifatto ? (la distanza
    dal mio balcone e’ all’incirca 2,5 metri)
    – posso richiedere (o pretendere) un controllo dei manufatti contententi amianto ? (ed in
    caso di inadempienza richiederli per conto mio, richiedendo poi il rimborso delle spese ?)

    grazie

    p.s.: oggi il proprietario del fondo e’ venuto a fare un soprallugo (dopo diverse richieste
    verbalizate in assemblea di condomio che intimano di rimuovere copertura arrugginita
    e manufatti contenti amianto) e ha affermato che a suo avviso lui no e’ tenuto a fare
    niente.

    • Egr. Sig. Felice,
      le risposte ai suoi tre quesiti sono:
      No
      Si (per la veduta in appiombo)
      Si
      Ma gradirei, comunque, avere una corrispondenza privata anche perchè dovrei farle alcune domande.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  101. Egr. Avv. D’Isa,
    vorrei chiederle un parere: il mio vicino di casa, neo-proprietario, confinante al piano attico, ha spostato molto in avanti sul suo terrazzo un grosso gazebo che, inizialmente situato più indietro, non mi dava alcun fastidio. Essendo però più alto del muretto divisorio e più in avanti rispetto al mio terrazzo impedisce a mio parere il mio “diritto laterale di veduta” del panorama verso le colline e il verde.
    Vorrei parlare con il mio vicino ma, nell’esporre la mia richiesta (di spostare nella posizione originale il gazebo) vorrei sapere se sono supportata dal Codice Civile. Anche perchè il tizio non sembra molto disponibile ad ascoltare le esigenze degli altri. E’ arrivato da un paio di mesi e ha già querelato il vicino di sotto!!!!!!!!!!!!
    Nel ringraziarla per il tempo dedicatomi,
    Le invio distinti saluti.
    Simona Andreani

    • Gent.le Sig.ra Simona
      credo che al Suo caso faccia comodo ultima sentenza della Corte d’Appello Partenopea secondo la quale ai fini dell’applicabilità dell’art. 907 c.c., il quale fa divieto di fabbricare ad una distanza minima di tre metri dalla veduta del vicino, il termine fabbricare deve essere inteso in senso ampio e non riferito, quindi, esclusivamente ai fabbricati in calce o in mattoni e cemento, cioè alle opere che hanno le caratteristiche di un edificio e di una fabbrica in muratura, ma ad ogni opera avente il carattere della stabilità ed una certa consistenza, indipendentemente dalla natura del materiale con cui è stata realizzata, dalla forma e dalla destinazione di essa; tuttavia, poiché ratio del precetto contenuto nell’art. 907 c.c. è quella di assicurare al titolare del diritto di veduta una quantità sufficiente di aria e luce, consentendogli l’esercizio dell’inspectio e della prospectio nel fondo altrui, ove nella zona, c.d. di rispetto, di metri tre dalla veduta sia eseguito non un fabbricato in senso tecnico, cioè un’opera edilizia in calce e mattoni o in conglomerato cementizio, ma un manufatto diverso (nella specie un gazebo la cui struttura portante era composta da pali in legno non infissi nel terreno e pannelli grigliati, con una copertura in PVC utilizzata solo in occasione delle feste in giardino), per assimilare questo, ai fini del divieto, al fabbricato di cui all’art. 907 c.c., deve accertarsi in concreto se esso ostacoli in via permanente l’esercizio della veduta da parte del proprietario del fondo vicino. (Nella fattispecie in esame la Corte d’Appello, muovendo da tale principio, è pervenuta alla conclusione che il manufatto oggetto del contendere, ossia un gazebo, non costituisse un’opera idonea ad impedire stabilmente l’esercizio del diritto di veduta perché la peculiare conformazione della sua struttura non ostacolava la fruizione di luce ed aria, né l’esercizio dell’inspectio e della prospectio, in quanto non vi erano lati completamente chiusi ed inoltre i teli che ricoprivano la struttura avevano natura provvisoria).
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e La invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  102. Buongiorno e complimenti per l’articolo
    Desidero avere dei chiarimenti in merito al comma 3 dell’art. 902 del Codice Civile. dalla sua lettura mi sembra di capire che una deroga al comma 2 sia prevista per le finestre relative a locali seminterrati. In sostanza da ciò che leggo per tali finestre non vige l’obbligo di rispettare l’imposizione per la quale il lato inferiore della finestra sia ad una altezza non inferiore a 2,5 metri dal piano di calpestio del locale. Considerato che, nella situazione a cui mi riferisco, il locale è certamente “in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consente di osservare l’altezza stessa”, esiste una distanza minima fra lato inferiore della finestra e piano di calpestio del locale o fra il lato inferiore della finestra e il piano del fondo sui cui si affaccia, oppure per il piano interrato o seminterrato, non vi sono restizioni?
    Grazie per la sua attenzione
    A presto.
    Alessandro

  103. Egregio Avv.D’Isa,
    Ho un quesito da porle,
    ho un fabbricato (che due anni fa ristrutturato con regolare permesso) che nel mio muro sul confine con altro fondo ha 8 finestre con altezza dal pavimento di circa mt 1,00(quattro al pian terreno e quattro al primo piano+ terrazzo con parapetto )esse sono indicate nell’ atto di donazione come luci e prospetti con l’obbligo di non doverle modificare con inferriate,il vicino mi chiede di modificare le persiane che aprono verso l’esterno nel suo fondo con persiane scorrevoli in aderenza alla parete del mio muro solo al piano terra allo scopo di parcheggiare le sue automobili quasi in aderenza alle mie finestre (considerando che il suo piano di campagna è rialzato rispetto al davanzale delle mie finestre e quando lui parcheggia l’automobile vedo le ruote )le chiedo gentilmente se :
    può impormi di modificare le persiane (prima della ristrutturazione c’erano scuretti )e se può parcheggiare l’auto in aderenza precludendomi la visuale .
    Consideri che i due fondi in passato erano dello stesso prorietario che in seguito li ha donati ai figli ed in seguito uno dei due(quello del mio vicino) ha venduto il suo con la clausola nello stato di fatto e di dirittoin cui è.
    la ringrazio e la saluto cordialmente

    • Egr. Sig. Pasquale
      in merito al Suo quesito, ho forti perplessità riguardo alle richieste avanzate dal Suo vicino.
      In base a quale titolo quest’ultimo parcheggia davanti ad una Sua proprietà e richiede una diminutio della sua servitù di veduta ?
      Anzi, a mio modesto parere, in forza della Sua descrizione, Lei potrebbe contestare tale azione accusando un aggravio di servitù di veduta.
      Inoltre al fine di di renderle un opportuno consiglio avrei la necessità di leggere l’atto di donazione e di prendere visione dello stato dei luoghi anche attraverso un reportage fotografico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e La invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  104. Egregio Avv. D’Isa, avrei una domanda da farle, il mio vicino ha ristrutturato una casa che ha una parte a confine con il muro sia mio che dei miei suoceri (è UNA CASA UNICA DI DUE PIANI), lui ha ristrutturato nel 1999, ingenuamente mia suocera nel 2000 gli ha firmato un foglio in cui in cui c’e’ scritto “si permette di aprire finestre anche al di sotto delle distanze minime previste dalla legge”, praticamente lui ha aperto due finestre a filo muro della nostra casa, nella pratica edilizia che aveva presentato erano a 10 cm, in realtà in non ho più la possilità neanche di ristrutturare perchè sono praticamente incastrate nel muro di nostra proprietà.
    Essendo un vicino pazzo ci sono alcune liti, io posso rivalermi e fargli spostare queste finestre anche se la mia suocera, che essendo una persona anziana e ingenua si è fidata firmandogli questo foglio, ovviamente lui se ne è approfittato.
    Pratcamente quando lui apre la persiana sbatte sul mio muro provocando anche dei danni all’ imbiancatura.
    La ringrazio anticipatamente
    Distinti saluti

    Pietro

    • Egr. Sig. Pietro Sardisco
      prima di darle un giusto “consiglio” dovrei leggere tale scrittura rilasciata da Sua zia in favore del vicino.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  105. Egregio Avv.D’Isa,
    Ho un quesito da porle.
    Io ed il mio vicino abbiamo acquistato due proprietà contigue.
    Il giardino del mio vicino è posto su un fondo superiore rispetto al mio ed è presente un muro di contenimento condiviso preesistente al nostro acquisto.
    Vorrei sapere se posso mettere una rete metallica verde con addossato un cannicciato sulla mia metà di muro per avere un poco più di privacy ed eventualmente qual’è l’altezza massima che questa può raggiungere.
    Ci tengo a precisare che dal giardino di proprietà del mio vicino, il muro sporge in altezza di circa 40-60 cm.
    La ringrazio molto per la sua cortese attenzione,
    Cordialmente,
    Enrica

  106. Egregio Avv.D’Isa,
    Mi congratulo per il trattato da lei scritto , purtroppo rimango con un dubbio in merito ad una situazione in cui mi sto trovando e le spiego.
    Recentemente , ho acquistato un locale situato al 1 piano di un basso fabbricato all’interno di un cortile sopra due locali uso magazzino
    Sto ristrutturando l’appartamento, e sarebbe mia intenzione aprire un ‘apertura sul soffitto per accedere al lastrico solare per il quale attualmente non esiste alcuna scala di accesso. Esso ha su un lato un muro di divisione con un vicino mentre gli altri tre lati sono circondati da una ringhiera come fosse un terrazzo .
    Un lato del i terrazzo, ha una distanza dal balcone (parzialmente verandato ) del vicino che per un breve tratto è inferiore agli 80 centimetri.
    Il vicino si oppone all’apertura della botola di accesso al terrazzo/ lastrico lamentando appunto il problema della distanza minima tra il suo balcone che lo priverebbe della sua privacy .

    Secondo Lei , è possibile aprire un ‘apertura sul soffitto del mio appartamento per accedere al terrazzo sovrastante sia per provvedere alla manutenzione che per l’utilizzo ?

    La ringrazio sentitamente per il suggerimento che mi fornirà

    Qual’ora lo ritenesse utile potrei fornirle fotografie

    Cordiali saluti

    Alessandro

    • Egr. Sig. Alessandro,
      in merito al Suo quesito gradirei prendere visione dello stato dei luoghi e dei titoli abilitativi prima di darle un giusto consiglio.
      Le posso, però già anticipare che secondo la S.C. si ritiene che l’apertura-lucernario con portello apribile verso l’alto, realizzata sul tetto di un immobile a pochi centimetri di distanza dalla terrazza del vicino, è qualificabile come luce e non come veduta.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  107. Egregio Avv.D’Isa,
    complimenti per l’esposizione chiara ed esaustiva della Sua relazione.
    Mi rimane un quesito da rivolgerLe: quando il lucernaio è una finestra a tetto che consente il passaggio di una persona di ridotta corporatura e la distanza rispetto al fondo del vicino non è stata calcolata in sede di CTU, all’esito di quest’ultima, si può insistere nella richeisat di relativa regolarizzazione del suddetto “lucernaio”innanzi al G.I.?
    La prego, se può, di rispondermi alla mia mail :avvrepice@libero.it
    Grazie infinite sin da ora per la Sua disponibilità.
    Con i miei migliori saluti.
    Anna Maria

  108. Gentile Avv. D’isa, complimenti innanzitutto per la completezza della sua analisi.
    Le vorrei sottoporre il seguente quesito.
    Al fine di non trovarmi un bagno cieco ho necessità di effettuare un’apertura sulla parete esterna del condominio. Tale apertura non darebbe sulla strada.
    Lungo la verticale ove insisterebbe tale apertura non ve ne sono altre, per cui la mia sarebbe l’unica.
    Secondo lei che devo fare, posso provvedere ad effettuare l’ apertura di cui sopra? serve l’autorizzazione del condominio? che tipo di apertura potrei realizzare?
    La ringrazio anticipatamente.

    • Egr. Sig. Marco Barzaghi,
      non credo che ci siano problemi nell’apertura di tale luce se insiste in area condominiale, ma per darle una risposta esaustiva, in questo caso, avrei la necessità di vedere lo stato dei luoghi anche attraverso immagini fotografiche, di avere contezza dello strumento urbanistico vigente oltre che del regolamento condominiale.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti elargiti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  109. Gent.le Sig.ra Carla,
    non ho ben inteso, Lei parla di aprire una “veduta” che permetta l’affaccio sul fondo del vicino o di semplice luce a questo punto irregolare?
    Ebbene una volta che tale veduta o luce sia aperta in base ad una convenzione scritta tra vicini, che consenta la deroga alle distanze fissate dalla legge, si è in presenza di una vedut o lucea, in forza di servitù prediale (jure servitutis).
    In tal caso, la servitù di veduta o luce si traduce in un peso gravante sul fondo del vicino, a vantaggio del fondo da cui la veduta è esercitata.

    In sostanza derogando ai limiti legali non c’è il bisogno di attenersi alle restrizioni previste e nulla potranno avanzare i futuri ed eventauli vicini in qualnto Lei avrà acquisito tale diritto in virtù di una convenzione scritta.

    Mentre per quanto riguarda il Suo secondo quesito Le significo che In linea di massima ha stabilito la Suprema Corte che le norme sulle distanze di cui all’art. 873 c.c., sono derogabili mediante convenzione tra privati.

    Ma tale convenzione, atto eccezionale, in primis non deve incidere negativamente sui diritti o le facoltà di terzi estranei alla convenzione richiamata

    Invece le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini non sono derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica e come tali inderogabili, con la conseguente invalidità delle convenzioni in contrasto con dette norme, anche tra i proprietari di fondi confinanti che le hanno pattuite.
    Infatti secondo la Corte di Piazza Cavour in tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l’avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici.

    Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
    La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
    Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  110. Gentile Avv. D’Isa,
    grazie per questo spazio. La disturbo per chiederle un chiarimento.
    Sto “contrattando” con il mio vicino l’apertura di una finestra. I fondi sono confinanti, con un tratto di muro costruito in aderenza. Vorrei aprire una finestra sul suo cortile (il mio pavimento interno è un metro sopra il livello dell’erbetta del suo prato), e dovremo fare un atto dal notaio in cui si dichiara l’acquisto del diritto di veduta.
    Ho intenzione di mettere le grate alle finestre.. e mi chiedo.. quali misure devono essere rispettate perchè l’apertura sia considerata (e quindi non contestabile da nessuno,neanche da nuovi proprietari) in effetti una veduta e non una luce? Mi riferisco alla distanza dal mio e suo pavimento e “misure minime” dell’apertura.
    Sopra questa finestra (ipotetica) c’è -al piano primo- la finestra della mia cucina.
    Vorrei essere certa di non fare un errore. Grazie

  111. Gentile Avv. D’Isa, avrei una questione da porgerLe.

    Devo preliminarmente farle i complimenti per l’articolo da Lei scritto, e non solo per il merito dei contenuti, ma anche per la chiarezza nell’esposizione.
    Ciò detto, passo al problema che mi si è posto di recente.

    Essendo in trattativa per l’acquisto di un appartamento, mi sono documentato prima, alla luce dei lavori che si rendono necessari (dato lo stato dell’immobile), sulla normativa vigente in materia di apertura di finestre (gradirei aprirne una, senza alterare il decoro architettonico del palazzo in quanto in linea con altre finestre già poste ai piani sottostanti).
    Ciò premesso, all’Ufficio Tecnico del Comune mi hanno informato della impossibilità di aprire la finestra in quanto il muro laterale, su cui aprirei, dista 9,75 m dal palazzo di fronte, e pertanto non sarebbe rispettata la distanza legale, che, testuali parole, “è di 10 m”.
    Mi chiedo allora…posto che il codice civile non prevede, in alcuna norma, tale distanza, come mai l’Ufficio Tecnico mi ha posto tale divieto?

    La ringrazio in anticipo per la disponibilità,
    cordiali saluti

    Marco

    • Egr. Sig. Marco,
      il limite segnalatole evidentemente è dettato dallo strumento urbanistico vigente nella Sua zona, il quale può derogare alle norme del codice civile.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  112. Egr. Avv,
    avrei un quesito da porgerLe.
    Un mio parente possiede un locale commerciale a pian terreno e sul soffitto aveva una luce fatta da pietre di vetrocemento .
    Il proprietario del terrazzo sovrastante nonostante abbia acquistato l’immobile il cui terrazzo aveva già quella presa di luce, nel rifare la pavimentazione del terrazzo ha oscurato i vetrocemento privando l’immobile sottostante di quel poco di luce che prendeva. Cosa mi consiglia? E’ stata un’azione lecita?
    La ringrazio anticipatamente.
    P.s. complimenti per quanto da Lei esposto
    giuseppe

    • Egr. Sig. Giuseppe,
      ciò che mi ha descritto originariamente cosa era?? C’è sempre stato questo vetrocemento?
      Credo che, comunque, sia stata effettuata un’azione non a norma da parte del vicino.
      Ritengo che sia più opportuno avere una corrispondenza privata.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  113. Gentilissimo Avv. D’Isa,
    Ho letto il suo articolo e ho trovato il tutto veramente esaustivo, ma i dubbi sul mio caso permangono tutti.
    Ho comprato e ristrutturato internamente due anni fa una mansarda che ha due finestre con veduta, a circa 10 metri d’altezza dal suolo, sul cortile di un confinante che a quanto ho capito non ha mai dato il permesso per aprirle. Le finestre sono state aperte più di trent’anni fa e la vecchia proprietaria aveva anche avviato e concluso con successo le pratiche di condono edilizio del 1986. Ho ricevuto un paio di giorni fa una telefonata dai confinanti che mi intimano la chiusura delle finestre in quanto hanno messo in vendita il terreno e la presenza delle vedute sul loro terreno scoraggia gli eventuali acquirenti.
    Cosa devo fare? Il fatto che le finestre siano li da ormai trent’anni cambia qualcosa? Il condono edilizio, con relativa documentazione fotografica, mi da il diritto di tenerle aperte? Eventualmente se tutto ciò non fosse sufficiente potrei avviare le pratiche per usucapione?

    La ringrazio in anticipo per il tempo che vorrà dedicarmi.

    Maria

    • Gent.le Sig.ra Maria
      Le consiglio di accertare se vi siano stati o meno atti interruttivi (messa in mora formale) da parte del Supo vicino in “danno” della vecchia proprietaria.
      Qualora nulla è stato posto in essere – se non semplicemente questo richiamo verbale – e se le finestre di cui mi scrive sono vedute vere e proprie e non finestre irregolari, credo (non potendole dare la certezza per la non conoscenza dei titolie dei luoghi di causa) che lei abbia potuto usucapire tale veduta.
      L’usucapione si costituisce con il possesso continuato per 20 anni, tuttavia una volta raggiunto tale termine può essere o accertata dal Giudice in basa ad una Sua azione e relativa trascrizione della domnada, oppure può essere eccepita (contestata avverso colui che professa di avere lo stesso dirtitto sotteso all’usucapione) in un eventuale giudizio possessorio.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  114. Egregio Avv. D’Isa, ho trovato esauriente e molto ben descritto il Suo saggio e approfitto della Sua competenza per formularLe una domanda, esponendoLe prima il mio caso.
    Ho acquisto lo scorso anno una appartamento al secondo piano di una palazzina al centro di un piccolo paese. Questo appartamento prospetta da un alto su una strada principale del paese dal lato apposto invece c’è il tetto dell’abitazione di un altro proprietario. Il paese è in collina e in questi casi come ben sa da un lato si ha un altezza e da un altro lato dell’appartamento di avrà un altezza superiore.
    Sto ristrutturando e facendo questo abbiamo previsto di aprire due Luci sul lato che prospetta sul tetto dell’abitazione di un altro proprietario.
    Premetto la palazzina è composta come detto da due piani, dove al piano terra e al piano primo abitano altre due famiglie.
    Per via di diversi lavori di ristrutturazione ho presentato in Comune richiesta di concessione edilizia inserendo anche l’apertura di due luci regolari ai sensi dell’art. 901 del C.C. La concessione mi è stata regolarmente concessa è ho iniziato i lavori previsti in progetto.
    Il problema che voglio porle è questo perché adesso sono arrivato ad un punto fermo dei lavori se non concretizzo quando le sto esponendo.
    Il muro dove ho in previsione di aprire le due luci è un muro comune con il proprietario del tetto sottostante.
    Il tetto però si trova sotto la mia abitazione per oltre mt. 3.00. Tutta la palazzina è stata realizzata dal vecchio proprietario cui ho comprato l’appartamento. In un primo momento era esistente solo il piano terra, poi all’inizio degli anni 70 ha richiesto al comune la sopraelevazione, prima del piano primo e poi successivamente del piano secondo. Quindi ha realizzato i lavori ed ha sopraelevato l’edificio portandolo ad un altezza rispetto al tetto del vicino sullo stesso muro comune di altre 4.50.
    Il proprietario del tetto sottostante non vuole che io apra le due luci (regolari) sul muro della palazzina dove abito sia io che altri due inquilini (i quali mi hanno autorizzato verbalmente), perché sostiene, che è il muro è comune e quindi minaccia azioni legali al momento che aprirò le due luci.
    Come maggiore altezza sul tetto del vicino ci siamo sia io che l’inquilino dell’appartamento del primo piano che volendo è anche in grado di aprire delle luci, invece l’appartamento del piano terra ha il muro comune con l’appartamento del proprietario del tetto.
    Si ostina a dire, pur non dimostrandolo, che il muro è comune e siccome da oltre 30 anni non si sono aperte luci adesso non si può più fare e che ricorda che i sui avi gli hanno riferito che il muro lo hanno fatto insieme al proprietario di cui ho acquistato l’appartamento.
    Un’altra precisazione che voglio fare è che il proprietario del tetto non può più sopraelevare perché ha raggiunto il limite consentito ad oggi dal regolamento edilizio (tre piani totale altezza mt 11,00 centro storico).
    Da quello che mi risulta e dalle mie informazioni mi è stato riferito che i piano terra sono stati costruiti nei primi del 1940 e che hanno il muro comune. Poi l’elevazioni sul muro comune sono state fatte separatamente e in anni diversi di cui la sopraelevazione del proprietario del tetto è stata realizzata nel 1967, senza concessione edilizia, ma regolarizzata a seguito di domanda di condono edilizio solo nel 1986, invece la palazzina dove abiterò io è stata realizzata con regolare concessione edilizia del 1968.
    Il codice civile recita all’art. 903 che “Se il muro è comune, nessuno dei proprietari può aprire luci senza il consenso dell’altro; ma chi ha sopraelevato il muro comune può aprirle nella maggiore altezza a cui il vicino non abbia voluto contribuire”.
    Le mie informazioni sono state date anche dall’impresa che ha eseguito i lavori (anche se è il titolare adesso è persona anziana di 78 anni ma ricorda bene chi gli ha pagato i lavori) e dal proprietario del piano terra che è la figlia di colui che ha fatto le sopraelevazioni nel 1970 e che mi ha venduto l’appartamento al 2° piano.
    Ritengo che il mio caso sia proprio quello che possa aprire la luce perché il muro sopraelevato anche se comune è stato realizzato solo da una persona senza il contributo dell’altra.
    La mia domanda quindi è se secondo lei posso continuare i lavori e quindi aprire le due luci regolari (altezza 2.00 mt dal pavimento e grata di sicurezza) senza incorrere in sanzioni dopo la sicura denuncia del proprietario del tetto?

    La ringrazio fin d’ora per la sua risposta

    • Egr. Sig. Massimo,
      al momento vince il premio per il quesito maggiormente articolato per quanto la richiesta sia semplice.
      La questione mi pare alquanto semplice, dalla Sua descrizione Lei sta esercitando un pieno diritto, ma non voglio ostentare troppa sicurezza.
      Se vuole una risposta altrettanto composta (rispetto alla Sua domanda) dovrei leggere la concessione Comunale, lo strumento urbanistico vigente, i titoli di provenienza ed avere una visione dei luoghi in virtù di un reportage fotografico.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  115. Egr. Avv.
    ho letto e trovato molto puntuale il suo articolo, ma ho un caso limite che non rientra tra quelli cosiddetti “scolastici”.
    La mia vicina ha ristrutturato la sua casa. Al pian terreno, nel suo muro, posto sul confine con la mia proprietà, ha realizzato un apertura che ha tutti i requisiti prescritti per essere considerata luce, tranne che per l’altezza dal suolo che è di m.1,80.
    Ho chiesto alla signora di regolarizzare la luce portandola ad un’altezza di m.2,50, come prescrive la legge, ma mi ha risposto che non può farlo perché si tratta di un’apertura regolare che serve a fargli prendere luce ed aria in un piccolo bagno, il cui tetto non è superiore a m.2,20.
    Inoltre,sostiene di essere in regola, poichè non può affacciarsi nel mio terreno in quanto l’apertura è fornita anche da finestra a vasistas.
    Posso rivolgermi al giudice per fargliela chiudere.
    Posso chiudergliela io, costruendo un muro di cinta sul confine e in aderenza alla sua costruzione.

    • Gent.le Sig.ra Nunzia
      in merito al Suo quesito posso sostanzialemente risponderle in maniera affermativa per quanto riguarda la possibilità di adire il giudice al fine di regolarizzare la c.d. luce iiregolare venutasi a creare, il codice parla chiaro.
      Credo che possa essere inquadrata anche come veduta tale finestra ma per una maggiore certezza avrei bisogno di un reportage fotografico.
      Per quanto riguarda, invece, la chiusura avrei bisogno di leggere gli strumenti urbanistici vigenti nonchè i titoli di acquisto degli immobili.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  116. Egr. Avv. D’isa,
    gradirei un chiarimento su quanto le espongo
    sono proprietaria i un monolocale al piano terra con cortile, tale vano è stato ricavato da un’appartamento più grande e facente parte di un condominio.
    L’entrata del monolocale non è situata nell’androne condominile, ma nel cortile di mia proprietà e priva di qualsiasi protezione, conseguentemente gli agenti atmosferici mi hanno già costretto a sostituire le ante d’entrata e ad intervenire sul rivestimento del pavimento in legno a causa delle infiltrazioni d’acqua.
    Attenedomi ai vincoli ambientali in quanto residente in zona definita “centro storico minore”, ho chiesto e ottenuto dal comune di appartenenza l’autorizzazione ad installare una tettoia a protezione della porta in oggetto.
    La mia inquilina sovrastante ha una finestra in corrispondenza della mia porta d’entrata.
    Considerato che tale tettoia larga m. 1,50 e sporgente m. 0,90 è costituita da un telaio rettangolare in legno ricoperto da un foglio di plexiglass trasparente non preclude all’inquilina sovrasdtante la veduta laterale e appiombo fino alla base dell’edificio,può la stessa avvalendosi del diritto di vista appiombo impedirmi di realizzare tale opera?

    anticipatamente ringrazio

    giulia

    • Gent.le Sig.ra Giulia
      in merito al Suo interrogativo Le posso significare la univocità della S.C. nell’affermare che in tema di distanza delle costruzioni dalle vedute, se la “ratio” dell’art. 907 c.c., il quale fa divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalla veduta del vicino, è quella di assicurare al titolare del diritto di veduta sufficiente aria e luce consentendogli l’esercizio dell'”inspectio” e della “prospectio”, l’accertamento e la valutazione della idoneità della costruzione a non ostacolare la fruizione di tali beni, nonché a non determinare modifica sostanziale di qualsivoglia altra situazione di godimento in cui si esplica il potere riconosciuto al titolare di veduta, richiedono al giudice una motivazione congrua e adeguata, pertanto la valutazione della trasparenza di una tettoia, ricadrebbe in capo al giudicante, poichè la trasparenza non ha una valenza assoluta, almeno che tale tettoia non sia in vetro o di cristallo in modo da non ostruire od oscurare la veduta in appiombo del Suo vicino.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
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  117. Egregio Avv. D’Isa,
    ho trovato molto interessante, aggiornato ed esauriente il Suo saggio e approfitto della Sua competenza per formularLe una domanda.
    Abito in una villetta a schiera di 4 livelli, non di testa, quindi con due confinanti. Uno dei due confinanti, sotto il proprio balcone del 3° livello ha posizionato una struttura metallica avente -con vista dall’alto- la seguente forma di I_____I (sporgenza 2,3 m, lunghezza 6,5, distanza dal mio confine 1 m) e sorretta, agli angoli e alle estremità da pali metallici alti circa 2,5 m e poggianti sul balcone (del 2° livello) del mio confinante. Il problema è che tale struttura servirà a sorreggere una tenda (non so se sarà fissa o mobile) che, dal mio balcone del 2° livello (2,5×7,3 m) contiguo e confinante, mi limiterà, da un lato la veduta e anche il panorama. Posso avvalermi di qualche diritto per far rimuovere tale struttura metallica e/o la tenda?
    Ringraziando in anticipo per un Suo gentile e cortese riscontro, porgo cordiali saluti,
    Gabriele

    • Egr. Sig. Gabriele,
      dalla Sua descrizione ci sarebbero (è doveroso il condizionale per la solita ragione della mia non consocenza dei luoghi e dei titoli) i presupposti per un’azione possessoria poichè la Sua visuale è stata (e sarà) parzialmente compromessa.
      Attenzione al diritto di Panorma poichè secondo la Suprema Corte la panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi, non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino.
      1) bellezza dell’ambiente e
      2) visuale di cui si può godere
      sono i presupposti fondamentali.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  118. Egr. Avv. D’Isa,
    avrei il piacere di illustrale il mio caso. Premetto che tale caso è gia sottoposto ad un legale, ma ritengo che la sua esperienza in materia mi sarà di grande aiuto.

    Sono proprietario di un appartamento comprendente un cavedio di circa 20 mq.
    Essendo il proprietario di tale area, dispongo di una porta d’accesso e di due finestre per dare luce ed aria. Nel cavedio però è presente anche una finestra del vicino.
    Ultimamente la presenza di tale finestra è per me fonte d’angoscia in quanto i rapporti col vicino si sono inaspriti.

    Tale finestra venne edificata unitamente all’edificio ed è quindi esistente da quasi quarant’anni. E’ una finestra apribile che dal suo bagno da sul cavedio, è posta ad un metro dalla sua soglia e a circa due metri dal calpestio del cavedio.
    Forse non potro chiederne la chiusura o l’arretramento, ma almeno la richiesta d’inserimento di una grata o di una finestra tipo vasistas mi è concessa?

    La ringrazio fin d’ora per la sua risposta.

    Stefano Borsari

    • Egr. Sig. Stefano,
      dalle Sue indicazioni credo (poiché per averne la certezza dovrei leggere i titoli e soprattutto farle una serie di domande) che allo stato possa fare ben poco, perchè se la finestra è lì da quaranta anni, oramai il Suo vicino ha ampiamente acquisito tale diritto e non credo che si possa chiedere una modifica in peius di tale servitù. Ciò non toglie che Lei possa chiederne la conformità.
      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  119. Egregio Avv. D’Isa,
    vorrei esporle il mio caso: avendo deciso di chiudere i confini della mia proprietà,confinante con un altra proprietà di un vicino, ho fatto misurare da un tecnico, chiesto una DIA e fatto costruire un muro entro i miei confini a mie spese. Il tecnico chiaramente per le misure ha fatto riferimento alle mappe catastali più aggiornate, non essendoci altri documenti riguardo alla proprietà e alle altre vicine. Il vicino insiste che i confini non sono quelli perché lui ha un inserimento in mappa dove il confine risulta più spostato di 70 cm; in pratica sarei 70 cm dentro il suo terreno. Dietro questo muro, a distanza di più 2m c’è un salto di quota. Il vicino parcheggiava la macchina su quest’area, ma ora non riesce più, poiché tra il nuovo muro e il salto di quota ora c’è circa 1,70-1,80m. Sapendo che con un regolamento di confini il mio vicino non sarebbe potuto andare lontano (non essendoci altri documenti probatori, se non le mappe catastali che non lo sono), ha pensato bene di intraprendere un’azione possessoria nei miei confronti, perché in quello spazio dietro il nuovo muro non riesce più a parcheggiare. Io vorrei gentilmente sapere se: anche se ho costruito nella mia proprietà mi vedrò realmente abbattere il mio muro perché ho “spogliato” il mio vicino di un diritto? Posso far valere le mie ragioni in seguito intraprendendo un’azione petitoria e se si quanto tempo durerebbe? Se il vicino deve dimostrare che ha parcheggiato la macchina lì per un anno o più, di che mezzi si avvale, hanno più valore le foto o eventuali testimoni? La ringrazio per l’attenzione
    Cordiali Saluti

    • Egr. Sig. Luca,
      Le Sue richieste si basano su aspetti endoprocedurali su i quali allo stato non posso darle delle risposte significative, proprio nel Suo caso (ma in realtà come in tutte le fattispecie che mi vengono, gentilmente, poste) avrei la necessità di conoscere i luoghi, avere una cronostoria di tutte le vicende, nonchè leggere i titoli.
      Ciò posto, ai Suoi quesiti posso dare una risposta sommaria, ovvero:
      in merito alla possibilità di messa in ripristino del muro, è gioco forza che qualora venga accertata una situazione di fatto (e non di diritto) in favore del Suo vicino, logicamente sarà tenuto ad arretrare l’opera;
      per quanto riguarda la possibilità di iniziare un’azione petitoria, successiva a quella possessoria, senza alcun dubbio e nel Sue piene facoltà, eventualmente, far accertare in sede giudiziale il diritto sotteso e per i tempi, non avendo (mi perdoni la battuta) una sfera magica a mia disposizione non posso esserle d’aiuto, dipende da tanti fattori;
      infine il valore probatorio sia delle foto che delle testimonianze, ha un valore che deve essere letto nel complesso, a parere mio sono consequenziali, le foto devono essere avallate dalle testimonianze e, in alcuni casi, viceversa.
      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  120. Egr. Avv. D’Isa,
    la ringrazio per aver pubblicato online questa trattazione su un tema di ampio interesse.
    Vorrei anche io porle il mio problema sperando in una sua gentile risposta.
    ho comprato un piano terra di una casa allo stato rustico che possiede un’apertura (senza infissi) sul fondo del mio vicino. l’apertura ha le dimensioni di una porta e permette concretamete allo stato attuale di recarsi sul fondo del vicino.(probabilmente in precedenza il fondo del mio vicino e la mia proprietà appartenevano alla stessa persona).Siccome intendo ristrutturare vorrei sapere se posso trasformare quella apertura in una porta finestra e avere cmq il diritto di veduta sul fondo del vicino o se, per avere questo diritto, devo creare un parapetto. mi sarebbe utile sapere inoltre se lui può impormi di mettere una inferriata per impedirmi l’accesso (cosa che a me starebbe anche bene però ho letto che perderei il diritto di veduta).
    la ringrazio moltissimo per una eventuale risposta sperando vivamente nel suo aiuto

    • Egr. Sig. Moreno,
      dalla sua descrizione, credo che non possa avere alcun problema nell’impostare come porta tale apertura, in quanto permetterebbe l’accesso all’edificio. Cosa che allo stato penso possa convenire maggiormente rispetto ad una semplice finestra, poi in realtà bisognerebbe capire i Suoi interessi.
      Riprendendo testualmente ciò che ho scritto, invece, si ha la dicotomia di porta-finestra quando tali aperture oltre al loro utilizzo principale (ossia il diritto di passaggio) permettono l’affaccio.
      Tale principio è stato, come detto, espresso più volte dalla Corte di Cassazione, secondo la quale in tema di limitazioni legali della proprietà, le scale, i ballatoi e le porte, pur essendo fondamentalmente destinati all’accesso dell’edificio, e soltanto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l’affaccio, possono configurare vedute quando – indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto – risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l’esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino.
      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  121. Egr. Sig. Bonetto Oscar,
    il Suo vicino – se si tratta di tale altezza – non ha alcun limite, ben potendo apporre tale recinzione fino al confine.
    Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
    La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
    Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  122. buongiorno,sono oscar.ho acquistato una casa la quale il mio muro perimetrale ha due vedute che si affacciano sulla proprieta’ del mio vicino. a quale distanza puo’ costruire una recinzione ,anche di 30cm di altezza.il muro perimetrale fa anche da confine.grazie

  123. Egr. Avvocato D’Isa,
    ho letto con piacere la sua risposta, ma ho ancora purtroppo dei forti dubbi. Il problema era capire se al vicino poteva essere impedito di ricevere aria da quelle finestrelle, anche in cosiderazione del fatto che nel progetto risulta che dovrebbero ricevere aria forzata. Se non ho capito male invece le luci comportano anche il ricevimento dell’aria e quindi anche specificando nell’atto che devono ricevere solo luce e non aria, non servirebbe a niente visto che un articolo di legge consente di ricevere luce e aria. Nel mio precente scritto ho fatto cenno all’altezza delle finestre. Se l’altezza regolare è m. 2,50, non si potrebbe ravviasre un’irregolarità se misura invece 2,00 m. Ora il vicino non potrà affacciarsi, ma può sicuramente vedere orizzontalmente nel terrazzo, e anche sentire tutto ciò che si dice anche nella stanza accanto.
    Maria Vittoria

  124. Buona sera avv. D’Isa
    sono capitata fortunatamente in questo sito e spero di avere risposta al quesito che intendo porle.Mia figlia ha acquistato in uno stabile un appartamento formato da piano terra e seminterrato ( seminterrato con porta finestra e ampio terrazzo)collegati da scala interna ma hanno anche due ingressi indipendenti. Sotto lo stabile ci sono i garage.Sia nel terrazzo del piano terra che del seminterrato dà una finestrella del bagno dell’appartamento vicino. La finestra del piano terra misura cm.50×50 e si trova a m.2 partendo dalla base del terrazzo. Nel seminterrato misura cm.60×50 e l’atezza è cm1,80 ( l’altezza del seminterrato è di m:2,50).Queste finestrelle sono chiuse con vetri smerigliati e il costruttore ci ha assicurato che dovono ricevere solo luce. Ora ci siamo accorti che il confinante ha aperto la finestrella che dà sul terrazzo del piano terra. Alle nostre rimostranze con il costruttore è stata chiusa. A questo punto,visto che dobbiamo stipulare l’atto a settembre, abbiamo chiesto di vedere il progetto dello stabile e così abbiamo potuto vedere che tutte le finestre dei bagni sono contrassegnati con un asterisco al quale corrisponde la nota ” servizi con impianto di aerazione forzata”. Il costruttore dice che questa postilla vuol dire che il confinante può solo ricevere luce e non può aprire la finestra che darebbe chiaramente nel terrazzo di mia figlia. Tra l’altro la finestra del bagno del piano terra è molto vicina alla porta della cucina. Le finestre dei bagni del piano terra e seminterrato danno invece sul pianerottolo condominiale e sono aperte( ricevono luce e aria). Ora la domanda è : il vicino potrà in un secondo momento aprire le finestrelle per ricevere anche aria? Il progetto così come descritto ci tutela? In questi casi esiste una legge più generale che ci tuteli? Eventualmente sarebbe opportuno far scrivere nell’atto che le finestre devono ricevere solo luce?
    Ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta. Maria Vittoria

    • Gent.le Sig.ra Maria Vittoria,
      premettendo sempre che tale risposta non ha nessun valore di parere legale e non può essere esaustiva in quanto c’è bisogno che io abbia contezza dei luoghi e di leggere materialmente gli atti di cui mi scrive, in realtà ai Suoi ultimi quesiti darei una risposta (approssimativa) affermativa per tutti e quattro.
      Si, il Suo vicino eventualmente un giorno potrà sempre aprire delle finestre al solo scopo di dare luce ed aria attenendosi ai dettati normativi.
      Si, la legge generale da applicare, eventualmente, è il D.P.R. 6 giugno 2001, n.380, il c.d. Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
      Si, il progetto è preciso è dettagliato dalla Sua descrizione.
      Si, è cosa buona e giusta specificare letteralmente che le aperture se del caso effettuate avranno il solo scopo di dare aria e luce allo stabile ai sensi dell’art. 901 c.c. e ss.
      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  125. buongiorno avvocato e complimenti per l’articolo.
    avrei un broblemino da risolvere ,tempo fà ho acquistato un fienile e adesso mi stavo attivando per ristrutturarlo, quando è sorto un problema.dovrei aprire delle finestre e un balcone su la propietà privata di appartenenza per 2/3 del mio vicino e per 1/3 di un propietario che abita altrove.il terreno in questione è composto da circa 30mQ oramai divenuti servitù di passaggio e il mio vicino propietario di2/3 non ha nessun problema ad autorizzarmi ,mentre l’altro propietario ,peraltro colui che mi ha venduto il fienile, non mi autorizza, non per questioni di praivasi o riservatezza, ma per ripicca nei confronti del mio vicino con la quale ha avuto delle discussioni in passato.Questo è quello che mi ah detto apertamente e a anche detto che la decisione ultima la prenderà a seguito dell’eventuale esito positivo delle controversie legali che ah con il mio vicino. Volevo chiederle se ho modo di risolvere la questione e se può darmi un consiglio su come muovermi.
    LA RINGRAZIO.

    • Egr. Sig. Macrì Enzo,
      non posso esserle particolarmente d’aiuto, per la solita ragione che prima di dare un giusto parere dovrei leggere le “carte” ed avere contezza dei luoghi. Di sicuro delle soluzioni alternative si possono sempre trovare in tali situazioni. Anzitutto bisogna capire, se tale stalla già presenteva delle aperture; in tal caso Lei avrebbe potuto usucapire una servitù di veduta. Ma comunque, per ovvi motivi di privacy consiglierei di avere un interscambio privato a mezzo della posta elettronica.

      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
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  126. Egr. Avv. D’Isa
    Le vorrei porgere il seguente quesito.
    Se A, proprietario dell’omonimo fondo, ha costruito sul confine, B proprietario dell’omonimo fondo confinante con A, può costruire a 3 m oppure in aderenza al muro ab oppure,a sua scelta, può rendere comune il muro ab e costruirvi in appoggio. Ma se A avendo costruito sul confine , ha aperto una veduta(pensiamo ad es. una finesta) a seguito della costituzione di una servitù di veduta a favore del suo fondo(altrimenti si sarebbe caduti nel divieto posto dall’art. 905 c.c.) , il proprietario del fondo B potrà solo costruire a una distanza di metri 3 (o maggiore ,se vuole, di metri 3) dalla faccia esterna della veduta , non potendo costruire in aderenza ovvero in appoggio a seguito di comunione forzosa in applicazione dell’art 907 c.c. . Però il proprietario del fondo A avrebbe del pari potuto costituire una servitù a favore del suo fondo in ordine alla quale B sarebbe stato vincolato a non costruire per metri 6 dalla veduta suddetta. La prima cosa che Le chiedo è se quello che ho scritto , secondo Lei, è giusto.
    Ecco il secondo quesito.
    Se però A costruisce a 1 metro dal confine e B decide di non costruire in aderenza o appoggio ma nel rispetto dei 3 metri ex art. 873, nel momento in cui A costituisce,dopo che sono state completate le due costruzioni di A e B, una servitù
    di veduta a favore del suo fondo per costruire un balcone talchè non sia rispettata la distanza di metri 3 ,prevista dall’art. 907 per una fattispecie diversa e cioè della inesistenza della costruzione di B, tra la balaustra del balcone di A e la costruzione di B , la servitù costituita sarà nulla in applicazione analogica del 907 c.c. o sarà valida?

  127. Egr. Sig. Sergio,
    Le significo preliminarmente che Il diritto di panorama, come già ha potuto leggere nel mio scritto, è il diritto di ciascuno di godere dello spazio, della luce e, per quando possibile, del verde nella prossimità della propria abitazione.
    Si tratta per lo appunto di un diritto esercitabile su bellezze naturali che possano circondare la propria abitazione la cui visibilità possa essere limitata anche prospetticamente da costruzioni e/o opere innalzate da vicini.
    Logicamente per darle una risposta certa dovrei avere un quadro visivo dei luoghi.
    Il presupposto giuridico su cui poter agire a tutela del diritto di Panorama è in base alla c.d. servitus altius non tollendi, vale a dire la servitù di non edificare al di sopra di una determinata altezza.
    Per quanto riguarda, invece, l’atro quesito non posso essere di completo aiuto per la semplice ragione che avrei comunque bisogno di leggere i titoli di proprietà e di porle altri quesiti, ma che soltanto in una conversazione privata possiamo affrontare.
    Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
    La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
    Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  128. Egr. Avv. D’Isa,

    ho letto con molta attenzione il Suo saggio e vorrei chiederLe un parere sulla convinzione che mi sono fatto circa un mio problema personale.
    Il tetto piano dell’ edificio in cui abito è suddiviso in due lastrici solari ad uso esclusivo dei due condomini dell’ultimo piano. Io sono uno di questi.
    I lastrici solari sono separati da un muretto alto un metro, sovrastato da una grata verticale in ferro ondulato a maglie strette, per un’altezza complessiva (muro + grata) di circa due metri.
    Il muretto cinge anche gli altri tre lati dei lastrici a mo’ di parapetto, ma senza la rete. Non vi sono altre costruzione sui lastrici ai quali si accede tramite scale esterne.
    In base a quanto letto nel suo saggio credo che il mio vicino, non potendo affacciarsi nel mio lastrico (a causa della grata), non disponga di un diritto di veduta su e attraverso il mio lastrico, ma abbia un diritto di veduta solo sugli altri tre lati.
    Peraltro il muretto e la grata potrebbero essere considerati come un muro di cinta che separa le due proprietà.
    In base alle suddette considerazioni, posso rivestire la grata metallica con delle cannucce al fine di ottenere più privacy (specie in estate quando entrambi i lastrici sono usati come solarium)?
    Un eventuale reclamo sul diritto al panorama, su quale riferimento giuridico si potrebbe basare?
    La ringrazio per la cortese attenzione e Le porgo i più vivi complimenti per la Sua attività di divulgazione e assistenza.
    Distinti saluti.

  129. Egr. Avv. D’Isa ,
    le chiedo gentilmente un parere in materia di vedute in appiombo. Sono proprietario di un app. al 1° piano con mansarda, nel piano sottostante ( piano terra ) il proprietario mi ha chiesto di poter costruire un gazebo ( preciso che per gazebo il sig. in questione, intende copertura con tettoia fissa ). questo gazebo così come mi è stato prospettato và ha ledere il mio diritto di veduta sia in appiombo che laterale ed obliqua. Preciso che nella mia proprietà ( primo piano ), vi è un apio Balcone che sporge per circa 2 metri nella facciata anteriore, mentre in quella laterale vi è una Finestra e un’altro Ampio Balcone, Entrambi si affaccciano sulla proprietà sottostante dove si vuole costruire questo Gazebo. Inevitabilmente mi vedrò PREGIUDICARE il mio diritto Di VEDUTA IN APPIOMBO, LATERALE ED OBLIQUA. Preciso che con il proprietario in questione sono in buoni rapporti ( almeno….fino ad ora ! ), e che sin dall’inizio degli scavi per realizzare la casa in questione HO sempre affermato che non volevo nella maniera più assoluta che si costruissero Gazebi, Tettoie ecc ecc……,Le chiedo gentilmente Avv Renato D’isa un parere in merito.
    con l’occasione le porgo i miei distinti Saluti

    • Egregio Sig. Fabio,
      Le posso significare che nulla questio sorgerebbe laddove Lei esercitasse i propri diritti, basta però porre attenzione (come già ampiamente fatto in virtù della Sua ottima descrizione) soltanto sulle distanze (3 mt) e sul manufatto (ovvero opera in muratura o meno) che si andrebbe ad innalzare.
      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo indirizzo di posta.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  130. Egr. Avv. D’Isa,
    spero proprio che lei possa aiutarmi. Ho un problema con mio fratello: abitiamo nella vecchia casa di famiglia che anni fa abbiamo ristrutturato e diviso in due appartamenti indipendenti.
    Io abito al primo piano e sul mio giardino privato si aprono tre sue finestre, naturalmente con il mio consenso. Per motivi personali ho venduto una parte del mio grande appartamento che, essendo al primo piano, aveva bisogno di una scala esterna per essere indipendente.
    La scala è costruita interamente sul mio giardino privato e, per motivi di confine con la strada,
    è accanto ad una delle tre finestre di mio fratello, perchè non poteva essere altrimenti. Premetto che lui aveva visto anche il progetto e che le cose sono state fatte con tutte le autorizzazioni e i permessi richiesti, in perfetta osservanza delle leggi. Ora che la scala è finita si è accorto che la persiana non si apre più a ridosso del muro, ma a 90° e, in conseguenza di ciò, non solo si è arrabbiato con tutti compreso l’ingegnere, ma mi nega di far passare i tubi di acqua e gas dal suo giardino. Per questo mi aveva già dato il consenso tanto è vero che è già stata fatta la traccia e ha anche firmato i documenti con l’azienda dell’acqua. So bene che mio fratello ha un carattere difficile, ma ora non mi vuole neanche parlare e io non so come sistemare la faccenda, considerando che il mio compratore mi chiede continuamente se ho risolto.
    Spero che lei mi possa dare un buon consiglio, la ringrazio moltissimo e porgo distinti saluti

    • Gent.le Sig.ra,
      se ho ben inteso, purtroppo, è stato commesso un mero errore materiale, ovvero un errore non riscontrato al momento dell’approvazione del progetto ma ciò nonostante Suo fratello credo, dalla descrizione sommaria della vicenda, possa avanzare i suoi diritti.
      Ma Le significo che questa è una valutazione del tutto basata su “sensazioni”, poichè a costo di essere ripetitivo (ahimè) se non ho contezza delle “carte” non posso avere una completa visione del tutto.
      Per motivi di privacy Le ho inviato anche una e-mail sul suo ndirizzo di posta
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  131. Egr. avv. D’Isa,
    io ed il mio vicino abbiamo acquistato due unità abitative contigue delle quali, sin dall’origine, una, la mia, presenta una finestra che si affaccia su un tratto del giardino del mio vicino.
    Ora, essendomi io opposto al fatto che quest’ultimo costruisse una tettoia che, sovrastando la mia finestra, potesse ridurre in modo sensibile la luminosità del locale servito da detta finestra, il mio vicino minaccia di innalzare costruzioni nel suo giardino o piantumare alberi di altro fusto che, nei fatti, mi toglierebbero la visibilità sul panorama circostante.
    Ribadisco che questa sorta di servitù esiste dalla costruzione dell’immobile e che quindi non può configurarsi come un vizio occulto o sconosciuto agli acquirenti.
    Ha, il mio vicino, il diritto di dare corso a quanto minacciato?
    Grazie.

    • Egr. Sig. Gianni,
      le minacce lasciano il tempo che trovano, non hanno alcun fondamento.
      Ma, comunque, dalla Sua descrizione, La posso rassicurare parzialmente.
      Ribadisco, come già ho fatto con gli altri utenti, che purtroppo non posso dare risposte esaustive (certe mai) in quanto avrei bisogno di una parziale visione dei luoghi attraverso giuste immagini e leggere i titoli di proprietà.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  132. Egr. Sig. Carlo,
    nuovamente devo ribadire che per dare una risposta soddisfacente dovrei verificare i luoghi, avere contezza dei titoli di proprietà etc etc, ma dalla descrizione sommaria, Le posso significare che se i vicini hanno usucapito (20 anni) una vera e propria servitù in merito all’unica luce regolare – poichè le luci di tolleranza debbono tenersi distinte dalla servitù attiva di luce ad aria che il proprietario abbia acquistato sul fondo del vicino – l’esistenza di siffatta servitù impedisce, in ogni caso, al vicino la richiesta della medianza del muro o l’oscuramento, con costruzione in aderenza.
    Qualora, invece, non sia stato acquisito tale diritto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 904 c.c., Lei potrebbe costruire in aderenza, senza alcun consenso, anche sulla luce regolare.
    Nel ringraziarla del commento lasciato La saluto cordialmente.
    Le ricordo di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  133. egregio avvocato le scrivo per un quesito sperando in una risposta positiva.Sono in possesso di una casetta interclusa tra due muri in aderenza con una parte a giardino,nella parete più alta sono presenti tre aperture (luci con grate,una regolare e altre due inregolari con altezza inferiore a 2,5 mt.) presenti da più di 20 anni,con il piano casa ho deciso di demolire e ricostruire in aderenza.La mia domanda è questa: posso chiudere le luci senza consenso ?( negato dai vicini) Grazie

  134. Egr. Sig. Claudio,
    non posso esserle d’aiuto, in quanto dovrei necessariamente leggere il rogito Notarile per darle una risposta appropriata.
    Sommariamente andrebbe incontro ad una violazione contrattuale, cosa che Lei, immagino, già è a conoscenza.

    Nel ringraziarla del commento lasciato e dei complimenti elargiti La saluto cordialmente.
    Le ricordo di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  135. Egregio Avvocato,

    complimenti anche da parte mia per il suo articolo su Luci e Vedute che apre una “finestra” su tematiche alquanto complesse. Le proporrei il mio problema:
    Nel rogito di acquisto del mio appartamento c’è scritto chiaramente che è vietato aprire, nei locali sottotetto, lucernari, abbaini o finestre; clausola che è stata espressamente imposta al costruttore/venditore dai vicini (una villa ed alcune villette a schiera) che si erano opposti alla concessione di edificare l’immobile ed avevano anche ottenuto la modifica del progetto e quindi che i sottotetti non avessero aperture sull’esterno.
    Sopra al mio appartamento, come a tutti quelli del secondo ed ultimo piano, esiste un ampio sottotetto (altezza minima > 1.80 con porta che da sul vano scale) al quale io accedo da una scala interna da me costruita e condonata a suo tempo. Per recuperarlo e renderlo abitabile (risiedo in Lombardia), sto procedendo adesso all’apertura di tre Velux sul tetto dopo aver ottenuto le necessarie autorizzazioni comunali, ambientale, ecc.
    Le chiedo se quello che sto facendo, essendo in conflitto con il rogito, può ritenersi comunque un mio diritto trattandosi di luce e non di veduta o invece posso incorrere nelle “ire” dei soliti vicini con relativa citazione in giudizio.
    La ringrazio per il suo parere e la saluto cordialmente.

  136. Egregio Avv. D’Isa,
    le chiedo un parere a proposito della seguente questione.
    Possiedo un giardino in una corte interna su cui si affacciano 6 aperture di diversi proprietari.
    4 di queste sono regolarmente provviste di sbarre.
    Le ultime 2 sono di proprietà di una signora: quella al piano superiore è priva di sbarre, quella al piano inferiore ne è dotata.
    L’apertura inferiore è a mezzo metro di altezza dal suolo, il pavimento della stanza è al di sotto del livello del terreno, ma dubito che dal pavimento della signora alla finestra vi siano 2.5 metri.
    La signora vorrebbe eliminare le sbarre e pretende che io non passi nel mio giardino nella zona adiacente alla sua finestra in quanto ritiene che violi la sua privacy.Le mie domande sono le seguenti:

    – ha diritto la signora ad eliminare le sbarre?Premetto che entrambe le nostre case risalgono ai primi del 900, e non abbiamo effettuato modifiche alle aperture dal momento in cui le abbbiamo acquistate

    – che diritti può vantare la signora nella zona del mio giardino su cui si affaccia la sua”finestra”?

    La ringrazio per le indicazioni

    • Gent.le sig.ra Elena,
      Le ricordo, riportando ciò che già ho scritto, che in materia di luci e vedute, un’apertura priva dei caratteri della veduta o del prospetto è considerata luce, anche se carente dei requisiti di cui all’art. 901 c.c.; in tale ipotesi, il vicino ha sempre facoltà di chiederne la “regolarizzazione “, di domandare cioè che la luce “irregolare” sia resa conforme alle prescrizioni del predetto articolo.
      Il possesso di luci irregolari (come nel caso da Lei segnalato), sprovvisto di titolo e fondato sulla mera tolleranza del vicino, non può condurre all’acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia della relativa servitù, in quanto la servitù di aria e luce – che è negativa, risolvendosi nell’obbligo del proprietario del fondo vicino di non operarne la soppressione – non è una servitù apparente, atteso che l’apparenza non consiste soltanto nell’esistenza di segni visibili ed opere permanenti, ma esige che queste ultime, come mezzo necessario all’acquisto della servitù, siano indice non equivoco del peso imposto al fondo vicino in modo da fare presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza. Né la circostanza che la luce sia irregolare è idonea a conferire alla indicata servitù il carattere di apparenza, non essendo possibile stabilire dalla irregolarità se il vicino la tolleri soltanto, riservandosi la facoltà di chiuderla nel modo stabilito, ovvero la subisca come peso del fondo, quale attuazione del corrispondente diritto di servitù o manifestazione del possesso della medesima.

      Se, invece, si tratta di una veduta che permette una prospectio ed inspectio, credo, che la vicina nel corso degli anni abbia potuto usucapire (qualora non ci siano stati atti interruttovi) l’esercizio di tale diritto. Anche se dalla descrizione sommaria non appare come tale.
      Ma di certo non può avanzare alcuna limitazione nei confronti del suo diritto di passaggio parimenti acquisito nel corso degli anni.
      Nel ringraziarla del commento lasciato La saluto cordialmente.
      Le ricordo di iscrivesri alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  137. Buongiorno, complimenti per l’articolo innanzitutto. Le chiedo un parere: sono al primo piano di un condominio; ho in bagno una finestra che oramai da oltre trenta anni dà su un lastrico solare condominiale che fa da copertura al magazzino di un negozio al piano terra e di fronte alla finestra a circa 3 metri ho un altro palazzo antico con varie finestre (attualmente in ristrutturazione e costruito in aderenza alla mia abitazione ed al lastrico solare condominiale). Secondo lei (avendo acquisito il diritto di veduta sul palazzo di fronte) posso aprire una portafinestra nel mio salone (che ha una parete nello stesso muro dove si trova la finestra del mio bagno) senza problemi oppure posso solo chiedere di trasformare la finestra del bagno in portafinestra? Lo scopo è quello di potere più agevolmante pulire e manutenere il lastrico solare condominiale (che è attualmente senza ringhiera). Inoltre, se successivamente mettessi una ringhiera al lastrico solare, il diritto di veduta acquisito tramite la finestra me lo consente oppure il lastrico solare costruito in aderenza deve rimanere senza ringhiera?
    Grazie mille.

    • Egr. Sig. Paolo, in merito al suo primo quesito, come già riportato nel mio scritto, secondo la Cassazione in tema di servitù, la trasformazione in porta di una finestra, la quale è destinata alla veduta verso l’immobile altrui, dà luogo al mutamento da servitù di veduta a servitù di passaggio, posto che la funzione precipua della porta è, appunto, il transito da un luogo all’altro. (Fattispecie relativa alla trasformazione di una finestra prospiciente un lastrico solare in porta-finestra). Inoltre credo che per il secondo quesito, parimenti possa darLe una risposta negativa in quanto l’esercizio di veduta è esercitabile soltanto dalla finestra indicatami.
      Nel ringraziarla del commento lasciato La saluto cordialmente.
      Le ricordo di iscrivesri alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  138. ho appena finito di leggere il suo articolo: impeccabile
    Mi rimanequalche dubbio sul mio caso specifico che è la causa chi mi ha portato alla ricerca di questa pagina.

    provo ad esporlo:

    Tra due fondi confinanti (x e y) esiste su un contratto degli anni ’60 con un preciso accordo per una servitù di veduta a favore del fondo x che prevede la possibilità di costruire a confine con il fondo y dell’allora venditore e di aprire “aperture e luci”.
    Successivamente lo stesso acquirente acquisterà un altro fondo (x1) confinante con il primo (X) dallo stesso venditore e con lo stesso notatio. Su questo atto di compravendita è riportata a favore del fondo x1 una servitù per la costruzione a confine e la realizzazione di “aperture, luci e vedute”.
    Su entrambi gli atti sono espressamente riportate diciture riferite alla servitù quale “perpetuo”, ” i suoi successori” e frasi simili che fanno pensare che la servitù sia per volere di enrambe le parti estesa in un tempo illimitato.

    PRIMO DUBBIO – il primo contratto, non riporta la parola “veduta” ma credo che la definizione di “apertura” comprenda sia le luci che le vedute … mi pare di capire dal tuo testo quando è riferito all’ art. 900 c.c.

    Sul fondo così formato (x+x1) è stato regolarmente realizzato un cinema a confine con la proprietà y su cui grava la servitù di veduta.
    Essendo un cinema non sono state mai aperte delle finestre. Sul fondo y era già presente l’attuale costruzione con parete finestrata ad una distanza di 10mt dal confine. Probabilmente quando hanno frazionato il fondo y per ricavare vendere x e x1, chi vendeva non ha voluto cedere una fascia di terreno in più (5mt) che avrebbe portato il confine tra l’edifico y e l’allora previsto edificio x-x1 a metà (5mt e 5mt) e chi ha comprato ha preteso quindi il diritto di poter aprire luci e/o vedute sulla parete da realizzare a confine.

    Ma veniamo ai giorni nostri, a distanza di un quarantennio è stata acquistata la proprietà del cinema chiuso ormai da un decennio e al suo posto come da Prg, si prevede la realizzazione di abitazioni. Per non perdere i diritti acquisiti e la volumetria realizzata si prevede un opera di ristrutturazione edilizia attraverso demolizione e ricostruzione con la stessa sagoma.
    Quindi si ricostruisce a filo confine.
    In questo caso, si possono aprire le finestre in virtù della servitù di veduta a favore del fondo x e x1?
    Considerando pio che la distanza dall’edificio prospiciente è di 10mt la cosa mi pare possibile. è così? In caso contrario, cioè se il fabbricato prospiciente con parete finestrata si trovi a 5mt
    dal confine e quindi dal previsto edificio, è vero che tale norma non può essere derogata da un accordo tra privati? oppure è sempre valida?

    Ringraziandola per la eventuale risposta, la saluto cordialmente e la ringrazio per l’articolo messo a disposizione sulla rete.

    • Dalla Sua rappresentazione, credo che non debbano sorgere dubbi in merito al diritto di servitù esercitabile poichè, in genere, la servitù prediale si caratterizza proprio per il fatto che il vantaggio deve inerire in via diretta al fondo e non già alla persona che se ne serve (la persona, invece, ne trae un’utilità indiretta). Al vantaggio per il fondo dominante corrisponde una restrizione per il fondo servente. Dovrà soltanto verificare se tale diritto non si è prescritto. In merito Le consiglio, sommessamente, di leggere, il mio saggio sulle Servitù. Ciò non toglie, che, comunque, credo che siano rispettate le dovute distanze, ma come sempre, bisogna analizzare lo strumento urbanistico al fine di poter togliere ogni dubbio.

      Nel ringraziarla del commento lasciato La saluto cordialmente.

  139. Salve,
    le sarei grata se potesse darmi un parere riguardo la seguente questione:
    Sono proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un
    condominio. Tutti i proprietari degli appartamenti all’ultimo piano
    del condominio, me compresa, hanno anche l’uso esclusivo del proprio
    terrazzo di copertura. I terrazzi di copertura ad uno esclusivo sono
    separati tra loro da una semplice griglia metallica. A tutela della
    mia privacy, ho rivestito la griglia metallica che separa un lato del
    mio terrazzo da quello confinante, con un leggero telo semi-opaco.
    Tale azione mi è stata contestata poichè il vicino si è lamentato di
    avergli in tal modo limitato la visuale (sul mio terrazzo e sul
    paesaggio oltre il mio terrazzo). Mi è stato intimato di eliminare il
    telo. Cosa devo fare? Prevale il diritto alla privacy sul mio
    terrazzo di copertura ad uso esclusivo o il diritto di veduta del
    vicino sul mio terrazzo e sul paesaggio circostante? Ribadisco che il
    telo è stato apposto solo sul lato che separa il mio terrazzo da
    quello confinante.
    La ringrazio fin d’ora per la sua risposta.
    Cordialmente
    Amalia

    • Gentile Sig.ra,
      orbene l’oggetto del Suo quesito è stato al centro di grandi dispute giurisprudenziali e dottrinarie, ma a parere mio, per quanto il diritto alla privacy sia protetto, credo che il dirtto del Suo vicino di poter esercitare parimenti quello di veduta è maggiormente tutelato. Difatti secondo una nota sentenza della Cassazione (Sentenza 30.03.2000, n. 3891) nell’ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell’edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi. Pertanto, qualora esse siano invocate in una controversia tra condomini, spetta al giudice del merito valutare se, nel singolo caso, dette norme debbano essere osservate o meno, in considerazione dell’esigenza di contemperare i diversi interessi di piu’ proprietari conviventi in un unico edificio, al fine dell’ordinato svolgimento di tale convivenza, propria dei rapporti condominiali. (Nella specie la Corte di Cassazione, applicando tale principio, ha rigettato il ricorso avverso la pronuncia del giudice di merito che aveva ritenuto legittima la tettoia in lamiera di una tenda parasole (quest’ultima conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale) installata da un condomino, ritenendola necessaria – nel caso concreto per la tutela della sua privacy e per il riparo dagli agenti atmosferici, nonostante fosse di dimensioni maggiori rispetto a quella di analoghi manufatti di altri condomini, provocasse fastidiosi riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprimesse l’esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell’appartamento sovrastante).
      Del resto non potrei escludere apriori la possibilità di montare tali tende, bisognerebbe leggere anche il regolamento Condominiale e verificare, se la veduta di cui Lei parla si tratta di una veduta panoramica o altro.
      Infatti questa mia replica, come ogni altra già effettuata sul mio Blog, è parziale e non assolutamente esaustiva.

      Nel ringraziarla per il commento lasciato la saluto cordialmente.

  140. Egr. avv. Renato D’isa,
    vorrei chiedere quanto segue:
    possiedo di proprietà un locale commerciale a piano terra, sulla parte posteriore ho due finestre di circa m. 1.10 per 1,10 con affaccio nel cortile di un vicino.
    Davanti alle finestre ho due grate , all’esterno ho gli scudi di protezione con chiusura alla vassistras, il vicino ha rimosso gli scudi ed ha costruito una struttura in legno ad una distanza di circa due metri frontale e di fianco si è attaccato alla pietra della finestra cio non rimanendo nemmeno un centimetro, la struttura è alta ameno tre metri, come devo agire per fargli smontare la struttura? In attesa, Distinti Saluti

    • Egregio Sig. Raffaele,
      in merito al suo quesito, qualora abbia questi requisiti l’opera realizzata dal Suo vicino, Le posso consigliare di introdurre un giudizio possessorio in virtù dell’art. 1170 c.c. poichè si tratta di costruzione (e lo è a parere mio) avvenuta (ipotizzo entro l’anno) senza rispetto delle distanze legali (mt. 3) e nel contempo chiedere la riduzione in pristino.

      Nel ringraziarla per il commento lasciato la saluto cordialmente.

  141. Egr. Avv.to D’isa

    da cicra sei anni ho acquistato casa. ora mi trovo con il confinante che in pratica ha delle
    finestre, aria-luce a una altezza da terra di 1 metri circa, dal suo piano e dal mio piano (terra), pergiunta una di queste e sotto la pensilina della mia abitazione .da sottolineare che la mia casa è in aderenza a quella del vicino , mentre una finestra della mia abitazione , si affaccia a quelle del vicino e neanche la posso aprire, perchè facendo , i vicini violano la mia praivas . vorrei, inoltre sottolineare , che sul tetto della mia casa lo stesso vicino ha una finestra che basta aprirla e potrebbe passare dalla mia parte ; per non parlare di un terrazzo all’altezza del dello stesso tetto , dal quale si può affacciare sulla mia casa , cortile ecc,ecc violando la mia vita privata in qualunque momento. ho provato a interpellare un legale , ma non mi ha dato alcun rassicurazione in caso di azione legale , pochè , a suo dire sono passati più di 10 anni e ormai ha maturato un diritto. Non solo da recente ho portato un tecnico è ha rilevato che lo stesso vicino , oltre alle aperture, irregolari, ha costruito il muro della sua abitazione all’interno della proprietà che mi appartiene, e di cui risulta che si è apprppriato di circa 50 centimetri. cosa si potrebbe fare? distinti saluti. Francesco.

    • Egr. Sig. Francesco
      non posso in merito al Suo quesito essere esaustivo in quanto sono sorte in me innumerevole domande da, eventualmente, porgerle. Ma credo che sia opportuna, per ovvi motivi di privacy, avere una corrispondenza privata
      Posso soltanto ricordarle di fare attenzione in merito al titolo astrattamente idoneo per l’Usucapione abbreviata (10 anni), altrimenti Le ricordo che per usucapire un diritto di veduta corrono i regolari 20 anni.
      Inoltre come già ho avuto modo di scrivere nel mio saggio (Pagina 23 di 29) che in particolare, il possesso della servitù di veduta, ai fini dell’usucapione, decorre dal momento in cui l’opera è stata ultimata e destinata al suo scopo e cioè dal momento in cui è sorta la possibilità di effettuare l’affaccio.
      Sotto questo profilo, ai fini dell’usucapione, non è necessario l’esercizio continuato nel tempo della veduta e dell’affaccio, potendo bastare anche l’esercizio ad intervalli, a condizione che sussista il requisito della visibilità e cioè che l’opera relativa alla servitù sia visibile dal titolare del fondo servente. Sicché, se l’apertura è costruita in una posizione tale per cui il vicino non possa scorgerla con la diligenza ordinaria – sia che si guardi dall’edificio, che dal fondo asservito, che dalle adiacenze di esso – dovrà ritenersi insussistente il requisito della visibilità.
      La continuità si distingue, pertanto, dall’interruzione del possesso, giacché la prima si riferisce al comportamento del possessore, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall’attività del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo (nella specie), il possessore di una servitù di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l’esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilità di inspectio e di prospectio sul fondo limitrofo).

      Nel ringraziarla per il commento lasciato la saluto cordialmente.

  142. egr. avv. D’Isa
    la ringrazio di aver pubblicato su questo argomento ed in maniera molto chiara.
    Volevo farle presente un mio problema di “luce irregolare”.
    la mia abitazione che si affaccia sul mio giardino forma angolo retto con l’abitazione di un vicino che ha aperto una finestra alla distanza di m.1,60 dallo spiogolo del mio balcone all’angolo più vicino della finestra affermando di avere diritto di veduta. Quali sono le distanze regolari per essere considerata tale?

    • Gentile Sig.ra,
      per rispondere in modo dettagliato al Suo quesito, avrei bisogno di maggiori chiarimenti, ovvero:
      1) il titolo per il quale il Suo vicino vanta diritti di veduta;
      2) se si tratta di una finestra che permette oltre l’inspectio anche la prospectio nel suo fondo;
      Qualora lo ritenga più opportuno, può contattarmi anche telefonicamente (0818774842) oltre che al mio indirizzo e-mail r.disa@studiodisa.it
      Ringraziandola per il commento lasciato La saluto cordialmente.

  143. Egr. Avv. D’Isa,
    la ringrazio per aver pubblicato online questa trattazione su un tema di ampio interesse.
    Mi trovo ad avere un problema per una “Luce” di un appartamento posto al piano rialzato, aperta sul piccolo giardino di proprietà del vicino (unità immobiliare all’interno di un condominio). Tale luce si trova ad una ltezza di 2.5 m dal nostro pavimento ed ha una grata fissa. Siamo in fase di ristrutturazione dell’apartamento e per motivi di suddivisione interna vorremmo spostare questa luce di circa 40 cm lungo l’asse orizzontale ed eventualmente ampliarla (sempre per la larghezza, senza modificarla in altezza). Ritiene che tale cambiamento sia fattibile? Dobbiamo chiedere il permesso al propretario dell’unità immobiliare confinante o al condominio?
    La ringrazio infinitamente per i suggerimenti che vorrà darmi.
    Cordialmente
    Valentina Franchi

    • Gentile Valentina Franchi,
      dalle eventuali modifiche così descritte non sorgerebbe alcuna limitazione, in quanto i dettami previsti dall’art. 901 c..c sarebbero, comunque, rispettati. Secondo giurisprudenza di legittimità le luci possono avere le più svariate grandezze, da semplici forellini ad aperture di media grandezza.
      Inoltre, Le ricordo che rientra nel pieno diritto del proprietario aprire e/o modificare luci – con l’unico limite di rispettare i “paletti” previsti dall’articolo su menzionato – senza alcuna preventiva autorizzazione nè da parte del vicino nè dal condominio.
      Nel salutarla cordialmente La ringrazio per il commento lasciato.

  144. Gent.mo collega,
    ho appena finito di leggere la presente pubblicazione trovandola puntuale ed esauriente.
    Mi viene da rivolgerti una domanda dettatami da un caso che sto recentemente affrontando:
    il vicino di un mio assistito ha recentemente effettuato la sopraelevazione del suo edificio realizzando parte della parete posta a confine anzichè in muratura in vetromattoni (anche se in verità il manufatto da lui eretto ha tutta l’aria di essere stato ideato inizialmente come un balcone con base di muratura sul quale, poi -fors’anche per le doglianze del mio assistito- si sono poggiati a chiusura in verticale fino al lastrico solare i detti vetromattoni). Tale opera secondo la tua conoscenza della materia costituisce luce o veduta o ancora veduta irregolare (detti vetromattoni poggiano su un ballatoio che partendo dalla proprietà del vicino finisce lungo tale parete per costituire un piccolo cornicione sporgentesi sul fondo del mio assistito per circa dieci cm)? La preoccupazione del mio cliente è che un domani allorquando deciderà anch’egli di sopraelevare raggiungendo in altezza la parete dell’altro gli possa essere impedito dal “furbetto” vicino di costruire in aderenza potendo questi accampare un diritto alla conservazione della luce. Potresti essere così gentile da espormi il tuo parere in merito? Te ne sarei grato! In attesa di una tua risposta, colgo l’occasione per esprimerti la mia sincera stima e per porgerti cordiali saluti.

    • Egr. Collega,
      in primis, dalla descrizione estesa, posso affermare con un grado di quasi certezza (poichè non ho ben inteso i 10 cm) che l’opera costruita dal vicino del Tuo cliente rientrerebbe nel concetto di luce irregolare. Come già avrei potuto leggere nel mio scritto, per le vedute è pregnante il concetto di esclusione ovvero: quando non ci sono le caratteristiche per le luci regolari ed irregolari si tratta di vedute.
      Annoverando, peratanto, tale manufatto nel concetto di luce irregolare, potrebbe essere “aggredito” attraverso un’azione per la regolarizzazione dell’opera ai sensi e pergli effetti dell’art. 902 c.c.
      Ma, ciò, non toglie che il Tuo assistito come domanda principale avrebbe la possibilità di esperire un’azione di riduzione in ripristino ex art. 2933 c.c. (di natura reale, qualificabile come negatoria servitutis) oltre a quella di risarcimento del danno (di natura obbligatoria), perchè comunque tale “luce irregolare” determina una veduta frontale non a norma. Difatti per rendere applicabile l’obbligo delle distanze è sufficiente che sussista un’apertura ricavata in un manufatto in sopraelevazione artificiale rispetto al fondo del vicino, così come si verifica nel caso della finestra, del balcone e del parapetto di una terrazza, da cui si possa guardare sul fondo del vicino sottostante ad essi, anche se di poco.
      Però c’è bisogno di sottolineare, immaginando che per tale motivo siano sorte in te delle perplessità, che secondo la S.C. (Sezioni Unite) per veduta è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale.
      In merito all’ultimo qusito riguardante il diritto di conservazione della luce, la risposta la puoi ritrovare nell’art. 904 c.c. (“la spada di damocle” che pende). Tale diritto, quello di costruire in aderenza soggetto, però, alla prescrizione (attenzione !), secondo una mia personalissima opinione, potrebbe essere limitato soltanto per una veduta.
      Nella speranza di esserti stato di sostegno e nel ringraziarti per i complimenti elargiti, Ti saluto, augurandoti una serena Pasqua.

      p.s. sarebbe interessante se qualcun altro partecipasse al commento.
      p.p.s. se hai la possibilità, mandami una foto del manufatto.

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