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Le trattative ed il contratto preliminare

Le trattative ed il contratto preliminare

Ultimo aggiornamento 29 settembre 2017

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Le trattative ed il contratto preliminare

Sommario

 

1) Le trattative – pag. 2

2) La responsabilità precontrattuale – pag. 3

A) Natura della responsabilità
B) La buona fede
C) Conseguente conclusione del contratto
D) Il dovere di comunicare le cause d’invalidità
E) Il danno risarcibile

3) Il contratto preliminare – pag. 4

A) Natura e requisiti – pag. 4

B) Forma – pag. 5

C) Ambito – pag. 6

D) Termine – pag. 7

E) La sentenza costitutiva – pag. 8

1)    La natura

2)    Quando è impossibile

3)    Legittimazione processuale

4)    Prescrizione e condizioni dell’azione

F) Effetti – pag. 9

G) Il contratto definitivo – pag. 10

H) Vizi del preliminare – pag. 11

I) La registrazione e la trascrizione – pag. 12

1)    Registrazione

2)    Trascrizione

4) NOTE – pag. 13

 

 

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30 risposte »

  1. Buongiorno,
    volevo chiederLe un’informazione riguardo un compromesso per l’acquisto di un immobile. Ho versato un assegno come caparra confirmatoria davanti al notaio, il quale l’ha consegnata direttamente al venditore. Nel compromesso ho fatto inserire la clausola sospensiva legata all’approvazione del mutuo da parte di un istituto bancario (“Il presente contratto è condizionato…”).
    Due giorni dopo vedo che l’assegno è stato incassato. Mi chiedo se è corretto, visto che il contratto era esplicitamente condizionato all’erogazione del mutuo.

    Grazie mille per la disponibilità
    Antonio

  2. Ho una domanda:
    se nel preliminare non si accenna minimamente ne a richiesta mutuo ne a modalità pagamento omposte da istituto mutuante e l’acquirente al preliminare accetta come è riportato nel preliminare pagamento al rogito con assegni circolari,e a distanza di 4-5 mesi dopo preliminare dice che deve prendere un mutuo e che la banca pagherà in maniera differita puo il venditore che non era MAi stato avvisato imporre ed esigere solo pagamento con assegni circolari contemporanei all’atto e rimanere un problema solo dell’acquirente che la banca che gli concede il mutuo pretende che il venditore stipuli senza avere tutto il saldo prezzo davanti al notaio?

    • Egr. sig. Nicola,
      al netto di una lettura di tale preliminare (qualora esistesse) è chiaro che è stato omesso un dato importante, tale da detrminare una responsabilità precontrattuale del promissario acquirente.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  3. Buonasera, visti i temi trattati colgo la circostanza per chiedere un chiarimento.
    Nel dicembre 2011 ho aderito ad una cooperativa edilizia già esistente, la quale sta realizzando un complesso di circa 100 villette, fiducioso della professionalità della citata cooperativa, poiché consigliatami vivamente da un collega (il quale aveva già aderito ed acquistando una delle citate villette). La consegna, sull’atto di adesione era prevista nel termine di 24 mesi, l’immobile effettivamente è stato realizzato nei termini previsti nonostante che per l’ultimazione completa mancano piccoli dettagli (presumo che volutamente non li stiano ultimando). Allo stato, sono trascorsi 3 anni, e la data della stipula viene rinviata di volta in volta. Ho versato oltre la meta della somma concordata per la vendita e non mi è stata rilasciata alcuna fideiussione relativa alle somme già versate e quelle da versare, nonostante le varie garanzie sulla serietà della cooperativa inizio decisamente a preoccuparmi. Le chiedo, mi conviene richiedere l’annullamento dell’atto ai sensi del Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005? Quali sono i tempi per ottenerlo? E se nel frattempo la operativa mi convoca per la stipula come mi comporto?
    La ringrazio

    • Gentile sig.ra Maria,
      preliminarmente dovrei leggere tale contratto sottoscritto, poi in merito alla tempistica dell’azione, non posso dirle con certezza la durata (purtroppo non ho poteri paranormali – mi perdoni la battuta)
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale (r.disa@studiodisa.it 0818774842).

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  4. salve avvocato,le scrivo per avere un chiarimento,ho stipulato un promessa di permuta in cui c’è soltanto inserito il termine d consegna (es,20 dicembre 14) e altra clausola che è quella della condizione sospensiva e la scrittura reca testuali parole:Si precisa che la delibera del mutuo da parte di un istituto di credito costituisce cond.sosp. all’avveramento della quale è subordinata l’efficacia del presente accordo.
    Ora mi chiedo io al 21 di dicembre se non riceve il mutuo l’acquirente io sono libera di vendero ad altri? E come gli comunico tale decisione?
    Il termine di consegna è anche il termine entro cui dovrebbe aver ricevuto il mutuo e quindi stipula del definitivo? Lui può impedirmi di non vendergli il bene dal 2 in poi? Grazie

    • Gentile Sig.ra Rosalba,
      gradirei leggere prima tale contratto, anche perchè vorrei avere maggiori certezze sulla clausola sospensiva.
      Basterebbe una semplice comunicazione a mezzo raccomandata, almeno un paio di giorni prima, al fine di compulsare l’acquirente in merito alla Sua richiesta, sottoponendo allo stesso che in caso di mancata esibizione del contratto di mutuo concesso, non avverrà la consegna dell’immobile.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (https://www.facebook.com/studiolegaleDIsa) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  5. Complimenti per gli elementi chiarificatori che mi ha fornito, ma l’applicazione della legge è alquanto complessa quando si incappa in truffatori, e il promissario acquirente è poco tutelato, la mia vicenda ha secondo me dell’incredibile :ho stipulato un preliminare su una casa da costruire , non registrandolo, mi doveva essere consegnato prima del matrimonio,non ho dato solo la caparra, ma molto di più l’80%del totale che era scritto nel preliminare, quindi o più che rispettato le condizioni,possedevo le chiavi dell’immobile quasi ultimato, nonché mi sono stati chiesti soldi di lavori extra da me mai autorizzati, anzi per ovviare a questo problema ho deciso di acquistare a parte sanitari porte e ringhiere, il costruttore poiché non ho ceduto a queste infondate richieste, ha cambiato le chiavi, ha tentato di venderlo.A questo punto io ho trascrittl la domanda giudiziale ex art.2932, sono passati 4 anni, io mi ritrovo con ringhiere sanitari, mobili, porte a deposito, a casa in affitto, la causa è ancora in corso , la società in liquidazione, e hanno dato la casa in locazione a terzi, peraltro loro testimoni nella causa, che a causa dei lavori incompleti non pagheranno affitto, per scontare i lavori necessari per adibire l’immobile per civile abitazione(demoloranno tutto, e utilizzeranno pure le cose che io avevo fatto istallare extra preliminare) loro proprietari di 2 case e io dopo che ho +che ottemperato ai miei obblighi, mi ritrovo senza soldi senza casa e quando finirà la causa mi troverò proprietaria di una casa demolita e vecchia invece che nuova, dimenticavo da 2 mesi ab7tano l’immobile e non hanno ancora fatto richiesta di utenze.Mi domando che fare ci sono soluzioni rapide.scusi il mio sfogo.Saluti Sara

  6. Buon giorno
    mi interessa l’argomento e vorrei scaricare il file pdf in testa alla pagina, purtroppo il link al documento non è corretto, non porta da nessuna parte, Le spiacerebbe inviarlo al mio indirizzo mail ?
    Ringrazio infinitamente.

  7. Buongiorno Avv.,
    In presenza di un contratto preliminare dove vengono consegnate le chiavi dell’appartamento e viene corrisposto il prezzo pattuito ma non si è mai arrivati al rogito con silenzio da entrambe le parti…dopo 19 anni il venditore può chiedere indietro l’appartamento?
    Grazie
    Cordiali saluti

    • Egr. sig. Vincenzo,
      potrebbe essere il Suo un caso tipico di preliminare ad effetti anticipati, che comporterebbe una serie di problematiche tutte da provare ai fini dell’usucapione (20 anni), ovvero l’interversione del possesso ai sensi dell’art. 1141 c.c., perchè il preliminare ad effetti anticipati, ovvero quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem”, salvo la dimostrazione di una intervenuta “interversio possesionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.
      Non credo, pur se necessito di uno studio, che posa essere titolo per l’usucapione abbreviata (10 anni).
      Infine sarebbe opportuna una lettura di tale preliminare anche per capire di chi sonole responsabilità per la mancata stipula.
      Di certo è prescritto il termine ex art. 2932 c.c. (sentenza costitutiva).
      Certo dopo 19 anni siamo a limite, anche perchè l’interruzione dell’usucapione, una volta provata l’interversione del possesso dalla detenzione, si realizza a seguito di un atto giuridico che interrompa il decorso dell’usucapione; vale, pertanto, ad interrompere il possesso, una domanda giudiziale (fondata), proposta contro il possessore, ma non gli atti stragiudiziali o la messa in mora del possessore, perché tali atti non fanno venir meno il potere di fatto del possessore, né il titolo in basa al quale possiede.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  8. Buon giorno, le pongo una domanda che a questo punto sorge spontanea, in caso di stipula di un contratto preliminare di locazione NON registrato con caparra regolarmente pagata è possibile recedere dal contratto stesso oppure tale contratto ha valore legale e quindi con le conseguenze del caso? Grazie cordiali saluti

    • Egr. sig. Davide,
      se ho ben inteso il Suo quesito, il contratto è valido, anche perchè in merito alla locazione, poi, il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il principio della sanabilità del contratto di locazione non registrato: nel caso di mancata registrazione dei contratti di affitto entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, infatti, la durata della locazione è di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, oltre quattro anni di rinnovo e a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai.
      Il preliminare non registrato è valido tra le parti.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  9. Ho una curiosità… se nel contratto preliminare ci fosse scritta in cifra un determinato importo (ad esempio 10.000 euro) ed in lettere un’altra, a causa di un errore da parte di chi vende (ad esempio diecimilacentodieci) cosa succede? Il contratto preliminare stipulato tra le parti è nullo? Sto per comprare e mi sono accorto che il venditore ha scritto correttamente l’importo in cifra, ma ha sbagliato per difetto l’importo in lettere! Grazie e arrivederci

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