Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 gennaio 2015, n. 1148. Ove la controversia sia stata trattata in primo grado con rito ordinario in luogo di quello del lavoro, al quale è assoggettata, debbono essere seguite le forme ordinarie anche per la proposizione dell’appello e dell’eventuale appello incidentale; pertanto, l’appello va proposto con citazione ad udienza fissa. Se, invece, la controversia sia stata trattata con il rito del lavoro anziché con quello ordinario, la proposizione dell’appello segue le forme della cognizione speciale. Ciò, in ossequio al principio dell’ultrattività del rito, che – quale specificazione del più generale principio per cui l’individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell’apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell’azione e del provvedimento compiuta dal giudice – trova specifico fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il processo è erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice


 

Cassazione toga rossa

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  22 gennaio 2015, n. 1148

Svolgimento del processo

1.- Con la sentenza impugnata la Corte d’Appello di Trieste ha dichiarato inammissibile l’appello proposto da L.V.M. s.r.l. avverso la sentenza del Tribunale di Trieste, con la quale era stata accertata l’intervenuta risoluzione ex art. 1456 cod. civ. del contratto di affitto del ramo d’azienda stipulato tra la L.V.M. s.r.l. e la società Policentro Gestioni Immobiliari s.r.l., cedente della PAFIM s.r.l. (che aveva agito in giudizio contro la L.V.M. s.r.l.), ed era stato affermato il conseguente diritto dell’attrice di trattenere, quale penale, la somma di Euro 16.590,00 ricevuta a titolo di acconto. La sentenza di primo grado aveva altresì condannato la convenuta al pagamento dei canoni dovuti fino alla risoluzione ed alla refusione delle spese di lite, rigettandone la domanda riconvenzionale.
La Corte d’Appello ha dichiarato inammissibile il gravame perché proposto con ricorso, malgrado il giudizio di primo grado fosse stato trattato col rito ordinario, e perché il ricorso, benché tempestivamente depositato, è stato notificato, unitamente al decreto di fissazione dell’udienza, oltre il termine dell’art. 327 cod. proc. civ., tenuto conto della data di deposito della sentenza di primo grado. Il giudice d’appello ha condannato l’appellante al pagamento delle spese.
2.- Avverso la sentenza L.V.M. s.r.l. propone ricorso con due motivi.
L’intimata non si difende.
Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. e, con decisione presa all’adunanza del 12 dicembre 2011, è stato rimesso alla pubblica udienza.
Parte ricorrente ha depositato memorie sia ai sensi dell’art. 380 1 bis cod. proc. civ. che ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.

Motivi della decisione

1.- Col primo motivo è dedotto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 e n. 5 cod. proc. civ., l’errore della Corte d’Appello perché non avrebbe tenuto conto del fatto che già il Tribunale era incorso in errore nel non aver disposto il mutamento del rito ordinario in rito locatizio e che l’appellante avrebbe posto rimedio a questo errore proponendo l’appello secondo quest’ultimo rito, che è quello corretto.
Pertanto, a detta della ricorrente, la Corte non avrebbe considerato che il rito stabilito dal codice di procedura civile per la controversia avente ad oggetto un contratto di affitto di azienda è quello seguito dall’appellante. Inoltre la Corte avrebbe errato nell’assoggettare il ricorso alla disciplina degli atti di citazione, pur avendo avallato la scelta dell’appellante dell’introduzione con ricorso, avendo fissato l’udienza e concesso termine per la notificazione del ricorso e del decreto, secondo le norme del rito locatizio, pienamente rispettate dall’appellante medesima.
1.1.- Il motivo è infondato e va rigettato.
La Corte d’Appello ha fatto applicazione del principio c.d. dell’ultrattività del rito, ripetutamente espresso da questa Corte, dal quale il Collegio ritiene di non doversi discostare.
Va perciò ribadito che ove la controversia sia stata trattata in primo grado con rito ordinario in luogo di quello del lavoro, al quale è assoggettata, debbono essere seguite le forme ordinarie anche per la proposizione dell’appello e dell’eventuale appello incidentale; pertanto, l’appello va proposto con citazione ad udienza fissa. Se, invece, la controversia sia stata trattata con il rito del lavoro anziché con quello ordinario, la proposizione dell’appello segue le forme della cognizione speciale. Ciò, in ossequio al principio dell’ultrattività del rito, che – quale specificazione del più generale principio per cui l’individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell’apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell’azione e del provvedimento compiuta dal giudice – trova specifico fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il processo è erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice (cfr., oltre alla giurisprudenza citata in sentenza, anche Cass. n. 10278/02, n. 682/05, n. 12990/10, nonché di recente Cass. n. 15897/14).
2.- Inoltre, la Corte d’Appello non ha escluso che, in astratto, fosse possibile la sanatoria dell’atto introduttivo della lite, ma ha ritenuto tardivo l’appello proposto col deposito del ricorso per il mancato rispetto del termine dell’art. 327 cod. civ. riferito alla citazione, vale a dire tenendo conto della data di notificazione della citazione e non della data di deposito del ricorso.
Anche quest’ultima interpretazione è conforme alla giurisprudenza di questa Corte.
Costantemente la Corte di Cassazione si è espressa nel senso che, dovendosi proporre l’appello con citazione, ove invece sia stato proposto con ricorso, la sanatoria è ammissibile solo se tale atto sia stato non soltanto depositato nella cancelleria del giudice competente, ma anche notificato alla controparte nel termine perentorio dell’art. 325 o dell’art. 327 cod. proc. civ. (cfr., tra le altre, Cass. n. 23412/08, n. 4498/09, n. 9530/10).
Si è affermato, inoltre, in situazioni processuali coincidenti con quella oggetto del presente ricorso, che il principio appena esposto trova applicazione anche quando, essendo stato seguito erroneamente in primo grado il rito ordinario, in controversia che ratione materiae avrebbe dovuto essere trattata col rito speciale, l’impugnazione debba comunque essere proposta con citazione, in ragione del principio c.d. dell’ultrattività del rito, di cui sopra (cfr. Cass. n. 12990/10 e n. 12290/11).
2.1.- Altrettanto presente nella giurisprudenza di questa Corte è il principio correlato per il quale quando l’appello avrebbe dovuto essere proposto mediante ricorso, l’impugnazione introdotta con citazione è sanabile purché questa risulti non solo notificata, ma anche depositata in cancelleria nel termine perentorio di legge (cfr., tra le altre, Cass. n. 5150/04, n. 8947/06, n. 17645/07, n. 21161/11).
2.2.- In effetti, in una situazione processuale affine, quale quella delle impugnazioni delle delibere dell’assemblea condominiale, le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che sebbene, in applicazione della regola generale dettata dall’art. 163 cod. proc. civ., debbano essere proposte con citazione, possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l’atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’art. 1137 cod. civ. (Cass. S.U. n. 8491/11, nonché Cass. n. 18117/13).
Si è così posta la questione dell’estensione di tale ultimo innovativo orientamento ad altre situazioni processuali, con eventuale overruling in materia di sanatoria dell’atto introduttivo errato nella forma (cfr. Cass. ord. n. 5149/12, ord. n. 13723/12, ord. n. 14986/12). E proprio in ragione di tale dibattito giurisprudenziale all’epoca già avviato, il presente ricorso, esaminato in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ., in data 12 dicembre 2011, è stato rinviato per la trattazione in pubblica udienza. Nelle more, le Sezioni Unite hanno ribadito la pregressa interpretazione degli artt. 156 e 159 cod. proc. civ., per la quale la conversione dell’atto introduttivo non conforme al rito prescritto per la controversia è possibile soltanto alle condizioni sopra specificate ed hanno limitato l’eccezione al principio al solo caso dell’impugnazione delle delibere dell’assemblea del condominio (cfr. Cass. S.U. n. 21675/13, S.U. n. 22848/13, S.U. n. 2907/14, S.U. n. 3308/14).
3.- Preso atto di tale recentissima conferma e combinando i due principi sopra richiamati, va qui ribadito che “nelle controversie regolate dal rito locatizio, il principio di ultrattività del rito postula che il giudice abbia trattato la causa secondo quello erroneamente adottato, implicitamente ritenendo che il rito in concreto seguito sia quello prescritto, con la conseguenza che il giudizio deve proseguire nelle stesse forme. Pertanto, qualora una causa in materia di locazione sia stata trattata con il rito ordinario, l’atto di appello va proposto con citazione, a norma dell’art. 342 cod. proc. civ., da notificare entro trenta giorni dalla notifica della sentenza; ove, invece, l’appello sia stato proposto erroneamente con ricorso, ai fini della tempestività del gravame occorre guardare non alla data di deposito dello stesso, bensì a quella della notifica del ricorso alla controparte in una col provvedimento del giudice di fissazione dell’udienza” (così, di recente, Cass. n. 15272/14).
Il primo motivo di ricorso va perciò rigettato.
4.- Col secondo motivo di ricorso, si invoca, subordinatamente al rigetto del primo motivo, l’applicazione del rimedio restitutorio della rimessione in termini previsto dall’art. 184 bis cod. proc. civ..
La richiesta non può essere accolta, nemmeno se intesa, come precisato nella memoria di parte ricorrente, come richiesta avanzata alla Corte di Cassazione perché rinvii la causa al giudice di appello per l’adozione dei provvedimenti restitutori.
Non si è infatti in presenza di un mutamento di giurisprudenza sull’interpretazione di norme processuali (cfr. Cass. S.U. n. 15144/11), essendo anzi consolidato, ed oggi confermato dalle Sezioni Unite, l’orientamento interpretativo seguito dalla Corte d’Appello di Trieste.
In conclusione, il ricorso va rigettato.
Non vi è luogo a provvedere sulle spese poiché l’intimata non si è difesa.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 dicembre 2014, n. 26892. In relazione ad una locazione di immobile stipulata da un Comune per allocarvi una scuola, la scelta del Comune di far costruire un proprio immobile per allocarvi la scuola, qualora l’esecuzione dell’opera sia terminata prima della scadenza convenzionale del contratto, non costituisce di per sé idoneo motivo di recesso anticipato del Comune dalla locazione


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 19 dicembre 2014, n. 26892

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26005/2011 proposto da:

COMUNE DI ORTA DI ATELLA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delibera di incarico della G.C. n. 131 in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) considerati domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1815/2011 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 17/06/2011 R.G.N. 3567/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. Il Comune di Orta di Atella ha proposto ricorso per cassazione contro (OMISSIS) e (OMISSIS) avverso la sentenza del 17 giugno 2011, con la quale la Corte d’Appello di Napoli ha parzialmente riformato la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sezione Distaccata di Aversa.

La Corte partenopea, in particolare: a) in parziale accoglimento dell’appello principale di esso ricorrente l’ha condannato al pagamento alle controparti di una somma minore rispetto a quella riconosciuta dal primo giudice in relazione ad una domanda di risarcimento del danno esistente in un immobile che il Comune aveva restituito dopo averlo condotto in locazione;

b) in accoglimento dell’appello incidentale delle qui intimate ha dichiarato illegittimo il recesso del Comune dalla locazione (che, invece, il primo giudice aveva riconosciuto legittimo) e, previa dichiarazione che il contratto aveva avuto durata fino al 5 giugno 2005, ha condannato il Comune al pagamento del canone fino a quella data.

p.2. Al ricorso, che propone due motivi, hanno resistito con congiunto controricorso le intimate.

p.3. Parte resistente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce “violazione e falsa applicazione dell’articolo 27, ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, lettera a) (sic)”.

Il mezzo censura la motivazione con cui la Corte territoriale ha accolto l’appello incidentale delle locatrici diretto ad ottenere la riforma della sentenza di primo grado, la’ dove il Tribunale non aveva riconosciuto l’inidoneita’ del recesso del Comune a determinare la cessazione della locazione anticipatamente rispetto alla scadenza del secondo sessennio di durata fino al 5 giugno 2005 (scaturito per effetto della rinnovazione alla scadenza del primo sessennio) e non aveva considerato in conseguenza il medesimo Comune tenuto a corrispondere il canone sino al suo verificarsi.

p.1.1. La sentenza impugnata ha cosi’ motivato la riforma della sentenza di primo grado:

“Al fine di esaminare compiutamente la questione che ci occupa e’ opportuno ricordare che il giudice di prime cure aveva ritenuto legittimo il recesso operato, in quanto la causa evidenziata nello stesso e cioe’ l’intervenuta ultimazione di un nuovo immobile – di sua proprieta’ – da destinare a nuova sede scolastica, integrava i gravi motivi di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c.. Orbene, ritiene questo Collegio che la decisione del giudice di prime cure non possa essere condivisa. Si deve infatti tenere presente che il contratto di locazione di cui trattasi era stato stipulato tra il Comune di Orta di Atella e le signore (OMISSIS) e (OMISSIS) in data 5.6.1993. La data di inizio del rapporto era stata stabilita per il 21.6.1993, con una durata di anni sei. Alla prima scadenza del giugno 1999 il contratto si era rinnovato tacitamente per sei anni, tuttavia – con nota del 16.12.1999 – il Comune aveva manifestato alle locatrici il proprio intento di recedere dal detto contratto Legge n. 392 del 1978, ex articolo 27, u.c., per gravi motivi che individuava nella circostanza che era stato ultimato il costruito un nuovo plesso scolastico per cui la locazione di cui trattasi non era piu’ necessaria. Cio’ posto, sulla scorta di quanto emerge dagli atti allegati alla produzione del Comune, si deve a questo punto evidenziare che con apposita deliberazione della giunta comunale era stato indetto in data 27/11/98 un pubblico incanto per i lavori di ampliamento della scuola media di via Petrarca. Inoltre, con determina del 14/1/1999 era stato approvata l’aggiudicazione dell’appalto relativo agli stessi ed ancora in data 28/4/1999 era stato stipulato il contratto di appalto tra il Comune e la ditta appaltatrice. Ebbene, in forza di quanto appena evidenziato e’ evidente che l’impedimento alla prosecuzione del rapporto locativo e’ stato determinato da un fatto, quale la realizzazione di un nuovo plesso scolastico, dipeso dalla volonta’ del conduttore e ben noto allo stesso, che ben poteva quindi prevedere il suo verificarsi sin da epoca di gran lunga antecedente rispetto a quella in cui ha comunicato alle locatrici il proprio intento di recedere. Cio’ posto, deve pertanto escludersi a parere di questo Collegio che tale ipotesi rientri in quella prevista dall’altra 27 u.c., in quanto la Suprema Corte ha avuto modo in piu’ occasioni di chiarire sull’argomento che: In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali la Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibile sopravvenute alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (cfr. tra le altre: Cass. sent. n. 9443/2010 e n. 6089/2006). Alla luce delle considerazioni sin qui esposte l’appello incidentale dev’essere pertanto accolto, con conseguente riconoscimento della illegittimita’ del recesso operato dal Comune e conseguente rinnovazione del contratto di locazione e condanna del predetto al pagamento del canone fino a naturale scadenza dello stesso, ossia 5/6/2005″.

p.1.2. La critica alla motivazione della sentenza impugnata viene svolta con considerazioni che si risolvono espressamente nel riprendere testualmente la motivazione con cui il giudice di primo grado aveva invece ritenuto legittimo il recesso.

p.1.2.1. Peraltro, in una prima parte l’illustrazione riprende un argomento speso da quel Giudice per replicare ad una difesa svolta dalle locatrici ed imperniata sulla circostanza che la ragione posta dal Comune a base del suo recesso si era manifestata in un momento in cui esso avrebbe potuto – nella contemplazione dell’intenzione di appaltare la costruzione di un edificio proprio per allocarvi la scuola allocata nell’immobile condotto in locazione – disdire il contratto con riferimento alla scadenza del 26 giugno 1999.

Senonche’ la motivazione della sentenza impugnata, pur ripercorrendo le scansioni inerenti le scadenze naturali del contratto e quelle con cui il Comune decise di dar corso alla costruzione di un immobile da destinare alla scuola allocata nell’immobile condotto in locazione, non ha motivato la denegazione della legittimita’ del recesso del Comune adducendo che la ragione posta a base di esso avrebbe potuto giustificare, in quanto esistente, gia’ l’esercizio del potere di disdetta del contratto locativo alla detta prima scadenza (potere, tra l’altro, che non e’ chiaro se dovesse esercitarsi un anno prima, come per legge o con un termine minore: nel primo caso la deliberazione della Giunta comunale di dar corso all’opera pubblica si sarebbe collocata dopo la rinnovazione).

Ne segue che per questa parte l’illustrazione del motivo svolge considerazioni prive di rilievo perche’ relative ad una questione che la Corte territoriale non ha ritenuto rilevante per ribaltare l’avviso del primo giudice circa la legittimita’ del recesso (questione sulla quale sarebbe stato rilevante il precedente di questa Corte di cui a Cass. n. 15082 del 2000) e che, pertanto, non fa parte della motivazione della sentenza impugnata, riguardo alla quale si doveva esercitare la critica con il motivo di impugnazione.

p.1.2.2. Nella seconda parte, invece, la critica articolata con il motivo in esame, pur riprendendo la motivazione del primo giudice, risulta pertinente alla motivazione della sentenza qui impugnata, ma inidonea a giustificare l’accoglimento del motivo, atteso che detta motivazione appare conforme a diritto.

Detta critica viene prospettata assumendo, con le parole che si attribuiscono al primo giudice che: a) “rispetto al Comune, la situazione dell’avvenuta ultimazione di un immobile di proprieta’ dell’ente territoriale, in cui far svolgere la descritta attivita’ scolastica, con conseguente eliminazione della spesa superflua, eventualmente addebitabile agli amministratori sotto il profilo della responsabilita’ contabile, si atteggia come fonte di grave motivo di recesso”; b) “provvedere all’utilizzazione di bene proprio quale sede di un’attivita’ istituzionale, esigenza divenuta concreta solo dopo la conclusione del contratto di locazione de quo (perche’ solo in corso di rapporto e’ stato ultimato il relativo immobile), insorta in epoca successiva alla costituzione del rapporto di locazione, il modo in cui a tale esigenza si e’ provveduto, si presta ad essere considerato, non il frutto di una determinazione libera, ma il risultato di una ponderata valutazione di piu’ interessi. Sicche’ questo fatto e’ da considerare come una situazione non determinata da scelte libere inerenti alla continuazione dell’attivita’ per cui erano stati presi in locazione i diversi locali adibiti a sede della scuola, Da cio’ la possibilita’ di considerare il fatto come grave motivo di recesso dal contratto, per la ragione che il mantenimento della disponibilita’ dei locali prima adibiti a sede dell’attivita’ scolastica era divenuto per il Comune superflua e percio’ stesso gravemente oneroso”.

Si sostiene, quindi, che a fronte di tale motivazione non sarebbe dato rinvenire nella sentenza qui impugnata “considerazioni in grado di scardinare la correttezza e linearita’ del ragionamento giuridico di cui il primo pronunciamento e’ espressione”. Il richiamo ai principi giurisprudenziali evocati nella motivazione della sentenza impugnata sarebbe imperniato solo sul riconoscere la volontarieta’ del fatto posto a base del recesso.

p.1.3. Il motivo non e’ fondato.

In via preliminare va ricordato che e’ stato gia’ statuito che “L’istituto del recesso del conduttore per gravi motivi si applica anche ai contratti di locazione stipulati come conduttori da enti locali territoriali“. (Cass. n. 15082 del 2000).

Ai fini della individuazione dei suoi presupposti quando il conduttore sia un ente locale ci si deve domandare se la particolare natura del conduttore e particolarmente lo scopo dell’ente, tanto piu’ quando si tratti di un comune e, dunque, di un ente c.d. esponenziale, ancora oggi depositario di una serie di funzioni pubbliche di primaria importanza e necessarie quanto al dover essere esercitate, connoti tali presupposti in modo diverso da come si debbono considerare con riferimento a qualsiasi conduttore, o meglio all’attivita’ esercitata nell’immobile da qualsiasi conduttore.

Siffatto interrogativo deve ricevere risposta considerando comunque che la posizione dell’ente locale, pur con il rilievo dovuto alla sua peculiare qualita’ ai fini dell’esercizio del diritto di recesso si colloca pur sempre sul piano di un rapporto privatistico, di modo che comunque quella particolare posizione dell’ente, avendo esso utilizzato uno strumento privatistico, non puo’ di per se’ giustificare che la legittimita’ del recesso sia apprezzata dando rilievo soltanto al mero finalismo perseguito dall’ente locale sebbene nella logica dell’adempimento delle sue funzioni.

Ne segue che in linea generale valgono anche per l’ente locale conduttore, che vuole recedere anticipatamente, i principi generali individuati dalla giurisprudenza di questa Corte come presupposti legittimanti il recesso.

Essi, del resto evocati dalla sentenza impugnata, sono, com’e’ noto, attestati nel senso che “I gravi motivi, in presenza dei quali la Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunita’ o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiche’, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo“. (ex multis, in particolare, Cass. n. 5328 del 2007).

E’ stato, altresi’ precisato che “In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione i gravi motivi di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, comma 8, devono esser determinati da fatti estranei alla sua volonta’, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Cio’ significa, in relazione al requisito dell’estraneita’, che il comportamento deve essere consequenziale a fattori obbiettivi, ma non che non sia volontario e che percio’, se il conduttore e’ un imprenditore commerciale, egli non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicita’ e produttivita‘” (Cass. n. 17402 del 2003).

p.1.4. Si tratta di valutare come i ricordati principi, dai quali debbano trovare applicazione alla fattispecie e se siano stati applicati correttamente dalla Corte territoriale ad essa.

All’uopo occorre rimarcare che da essi si evince innanzitutto la circostanza che la situazione dedotta dal conduttore come integrante un grave motivo giustificativo del recesso necessariamente dev’essere assunta a motivo giustificativo di esso e, dunque, tale assunzione altrettanto necessariamente si connota come determinativa di un comportamento certamente volontario del conduttore. Si vuoi dire, cioe’ che, per il fatto stesso che dev’essere assunta come motivo giustificativo del recesso, quale negozio unilaterale recettizio, la situazione che il conduttore enuncia e prospetta come tale e’ certamente oggetto di una volizione dello stesso conduttore nel senso della sua considerazione da parte sua come idonea ad escludere la prosecuzione della locazione. E’ costui che, esercitando il recesso motivandolo sulla base di essa vuole che essa giochi sul rapporto locativo come ragione giustificativa del suo scioglimento ad iniziativa unilaterale.

E’ in questa fase anzi che la qualita’ soggettiva del conduttore in relazione all’attivita’ esercitata nell’immobile puo’ assumere rilievo, dato che la scelta di recedere, sebbene assuma come presupposto la situazione oggettiva estranea alla volonta’ del medesimo, imprevedibile e sopravvenuta correlata, certamente dipende da un apprezzamento che si correla alla qualita’ dell’attivita’ esercitata e, quindi, all’esercizio delle attivita’ indicate dall’articolo 27, oppure, nel caso dell’articolo 42 citato, a quelle ivi indicate direttamente o indirettamente, allorche’ la norma si riferisce allo Stato e agli enti pubblici territoriali, cosi’ comunque supponendo necessariamente che rilevi la loro tipica funzione pubblica e, quindi, il profilo delle attivita’ e, dunque, dei compi ad essi affidati.

Viceversa la verificazione della situazione assunta come giustificativa del recesso, considerata appunto quale elemento oggettivo, deve avere caratteristiche tali da configurarsi come un fatto o una concatenazione di fatti, il quale o i quali debbono essere estranei alla volonta’ del conduttore, si debbono comunque considerare da esso imprevedibili e debbono essere sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo.

Ora, nella fattispecie si tratta di verificare se la situazione addotta a giustificazione del recesso dal Comune ricorrente presenti dette caratteristiche.

p.1.5. La risposta e’ negativa proprio per il primo degli elementi che avrebbero dovuto caratterizzarla, quello dell’estraneita’ della determinazione della situazione oggettiva addotta a giustificazione del recesso ad una libera volizione del Comune, ad un comportamento del tutto volontario del medesimo.

La decisione, rilevante sul piano dell’agire dell’Amministrazione Comunale, di costruire un immobile da adibire a scuola e nel quale allocare la scuola che risultava allora allocata nell’immobile locato, e’ stata, infatti, certamente o almeno dev’essere considerata – sul piano di quanto puo’ apprezzarsi da questa Corte perche’ ad Essa fatto constare e, perche’ dunque, emerge dagli atti siccome ad Essa pervenuti per il tramite dell’esercizio del diritto di impugnazione – una decisione frutto di una scelta libera e volontaria.

Invero, va considerato che, rientrando nei compiti del Comune (Legge n. 23 del 1996, articolo 3, comma 1, lettera a), attuativo della Legge n. 142 del 1990, articolo 14, comma 1, lettera i)) la provvista degli edifici per taluni tipi di scuola, la scelta sul modo di provvedere a riguardo da parte del Comune risultava possibile sia tramite allocazione in edifici che il Comune poteva prendere in locazione, come era accaduto per quello oggetto del contratto, sia attraverso edifici di sua proprieta’, gia’ appartenenti al suo patrimonio o da costruire e destinare allo scopo.

Ne segue che la scelta del Comune, in presenza di una situazione nella quale l’allocazione della scuola nell’immobile locato rappresentava solo uno dei modi possibili di adempiere ad un compito imposto dalla legge, di adempiere invece in modo diretto, cioe’ attraverso un immobile da costruire ed acquisire in proprieta’, risulta certamente – in mancanza di dimostrazione di situazioni in qualche modo cogenti – un comportamento espressione di una libera volonta’ e determinazione del medesimo. Anche i modi di realizzazione ed attuazione della scelta compiuta in tal senso e, quindi, la decisione di affidare un appalto per la costruzione o meglio (per quello che si legge in sentenza) per l’ampliamento di un edificio gia’ destinato ad una scuola media, e la determinazione dei tempi di realizzazione dell’opera furono espressione di una scelta del tutto libera del Comune.

Tale scelta, essendo il Comune impegnato sul piano contrattuale in un rapporto locativo bene allora avrebbe potuto articolarsi in modo tale da assicurare che la realizzazione dell’opera terminasse quando sarebbe venuto a scadere il rapporto locativo, si’ da consentire la disdetta del contratto alla scadenza ed in pratica – essendo avvenuta la deliberazione di indizione dell’appalto nel novembre del 1998 e, dunque, in un momento nel quale il contratto si era gia’ rinnovato per un secondo sessennio (dovendosi supporre necessaria, in mancanza di diverse risultanze, una disdetta annuale) – ormai in vista della scadenza del giugno 2005.

Anche l’essersi verificata l’acquisizione dell’edificio all’esito dell’esecuzione dell’appalto nel dicembre del 1999 e la conseguente possibilita’ di allocarvi la scuola che era allocata nell’edificio oggetto della locazione e’ stata frutto di una scelta libera e volontaria del Comune, dovendosi ritenere che il completamento dell’appalto sia stato convenuto con l’appaltatore dal Comune.

Ne discende che la situazione per cui il Comune aveva acquisito disponibilita’ di un immobile di sua proprieta’ mentre era ancora in corso il rapporto locativo e’ dipesa indubitabilmente da una scelta del tutto volontaria del Comune e tanto basta per escludere che ricorressero gli estremi della legittimita’ del recesso, perche’ la situazione creatasi per effetto della consegna dell’immobile e, dunque, la possibilita’ di allocarvi la scuola e’ dipesa solo da una scelta di quel tipo.

Tale costatazione, in assenza di dimostrazione di situazioni che avessero imposto al Comune, nel momento in cui venne fatta, la scelta di far costruire un immobile per destinarlo a scuola, esclude qualsiasi possibilita’ di valutare come legittimante il recesso la sola ipotetica maggiore convenienza di tale scelta, pur nella logica di un ipotetico risparmio di spesa conseguente alla liberazione dal dover sopportare l’onere locativo: se si ritenesse altrimenti, lo scioglimento dal contratto per il recesso risulterebbe giustificato solo sulla base di una scelta di mera convenienza, mentre la maggiore convenienza dello scioglimento puo’ venire in gioco solo se la situazione oggettiva assunta a base del recesso no sia stata essa a sua volta e prima determinata essa stessa da mera convenienza.

p.1.6. Al riguardo, si rileva che non e’ stato in alcun modo dedotto neppure che la scelta del Comune di provvedersi di un edificio di sua proprieta’ fosse espressione di situazioni sopravvenute all’insorgenza del rapporto locativo che esigessero – per una migliore assicurazione del compito di provvista dell’edificio scolastico e, dunque, nell’ottica del principio di buona amministrazione (articolo 97 Cost.) nel soddisfacimento del relativo compito necessario – di doversi realizzare necessariamente, perche’ fossero soddisfatte, un edificio proprio, come sarebbe stato se tale attuazione fosse stata anche solo piu’ funzionale all’ottimale adempimento del compito: si pensi, ad esempio, ad una situazione in cui per il numero di iscritti l’edificio condotto in locazione fosse divenuto anche solo in senso relativo insufficiente; oppure si pensi ad una situazione in cui l’assolvimento del compito tramite un edificio proprio localizzato altrove rispetto a quello condotto in locazione avrebbe consentito maggiore funzionalita’ nell’adempimento di compiti connessi. In tali casi ed in altri consimili l’incidenza sulla stessa assicurazione del compito di provvista avrebbe potuto assumere rilievo di situazione oggettiva e necessitante, estranea alla volonta’ del Comune.

I rifermenti nell’illustrazione del motivo, attraverso il mutuare le parole del Tribunale, ad un risparmio di spesa e all’eliminazione di una spesa superflua addebitabile agli amministratori sono, d’altro canto, in disparte la loro assoluta genericita’, rimasti in questa sede del tutto privi di specificazioni, sia sul piano della loro emersione nel giudizio di merito in primo grado a seguito di allegazioni da parte del Comune o comunque per il tramite di acquisizione oggettiva, sia sul piano successivo della loro prospettazione nel giudizio di appello, si’ da giustificarne la considerazione da parte del giudice della sentenza impugnata, che a detti generici elementi non allude in alcun modo.

Il primo motivo e’, pertanto, rigettato sulla base del seguente principi di diritto: “In relazione ad una locazione di immobile stipulata da un Comune per allocarvi una scuola, in adempimento delle funzioni di provvista ad esso assegnate dalla legge, la scelta del Comune di far costruire un proprio immobile per allocarvi la scuola, qualora l’esecuzione dell’opera sia terminata prima della scadenza convenzionale del contratto ed essa sia divenuta disponibile, non costituisce di per se’ idoneo motivo di recesso anticipato del Comune dalla locazione, occorrendo invece che detta scelta sia stata determinata da un’esigenza oggettiva, imposta dal dover esercitare la funzione e soddisfare l’interesse pubblico che ne e’ oggetto in modo piu’ idoneo rispetto a quanto assicuri l’esercizio della funzione stessa in atto tramite l’utilizzo del bene condotto in locazione”.

p.2. Con il secondo motivo si denuncia “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia”.

In disparte l’invocazione del paradigma anteriore alla modifica dell’articolo 360 c.p.c., operata dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, il Collegio rileva che il motivo e’ inammissibile ex articolo 366 c.p.c., n. 6.

Esso concerne la parte della sentenza impugnata relativa alla domanda di risarcimento danni proposta dalla resistenti. La sua illustrazione, nel criticare la valutazione con cui la Corte territoriale ha ridotto l’ammontare del risarcimento del danno per le condizioni di restituzione dell’immobile dando rilievo al contenuto della seconda c.t.u. di primo grado, si fonda sul contenuto di essa e della prima nonche’ su non meglio individuate prove testimoniali.

Senonche':

aa) ne’ della prima ne’ della seconda consulenza si fornisce l’indicazione specifica di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6, che esigeva di precisare se e dove le relazioni dei due c.t.u. siano state prodotte e siano esaminabili in questo giudizio di legittimita’, nonche’ la riproduzione diretta o anche solo indiretta (con specificazione della parte del documento in cui l’indiretta riproduzione troverebbe riscontro) del loro contenuto idoneo a sorreggere il motivo;

bb) delle prove testimoniali non si identificano ne’ i contenuti soggettivi ed oggettivi, ne’ l’udienza di assunzione, ne’ si indica se e dove i non meglio identificati verbali sarebbero esaminabili.

Il Collegio rileva che essendo le dette relazioni e prove testimoniali atti del processo l’onere di indicazione specifica della loro presenza in questo giudizio di legittimita’ non e’ stato assolto neppure con l’indicazione di essa nel fascicolo d’ufficio della Corte territoriale (eventualmente all’interno del fascicolo d’ufficio di primo grado acquisito al giudizio di appello), siccome esige Cass. sez. un. n. 22726 del 2011, la’ dove ha ammesso che il ricorrente possa ai diversi effetti dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, non produrre gli atti processuali presenti nei fascicoli d’ufficio, ma sempre ferma restando l’indicazione, agli effetti dell’articolo 366 c.p.c., n. 6, della detta presenza in quei fascicoli.

Il motivo, peraltro, risulta anche (in via derivata per la carenza di indicazione specifica contenutistica degli atti de quibus) del tutto generico, si’ che sarebbe pure per tale ragione inammissibile (Cass. n. 47141 del 2005, seguita da numerose conformi).

p.3. Il ricorso e’, dunque, rigettato.

p.4. Le spese del giudizio di cassazione possono compensarsi, attesa la novita’ dell’esame in questa sede di legittimita’ – cui si e’ proceduto con il primo motivo – di una fattispecie come quella che si e’ giudicata, sotto il profilo della idoneita’ del recesso in relazione alle ragioni addotte da parte di un ente locale. Novita’ che non e’ esclusa dalla decisione sulla fattispecie esaminata da Cass. n. 10874 del 2012, concernente la del tutto diversa ipotesi di dissesto finanziario di amministrazione comunale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, n. 25841. Sussiste sempre l’interesse ad agire per ottenere la condanna al pagamento di una somma di denaro tutte le volte in cui a fronte di un credito liquido ed esigibile il creditore non disponga di un titolo esecutivo. Tale regola vale a prescindere dall’atteggiamento antagonistico o meno del debitore


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 9 dicembre 2014, n. 25841

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5658/2011 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, sig.ra (OMISSIS), considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SPA;

- intimate -

nonche’ da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante, sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SPA;

- intimate -

avverso la sentenza n. 79/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 01/02/2010 R.G.N. 1930/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/06/2014 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto del ricorso principale, assorbito quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. A febbraio del 1994 la societa’ (OMISSIS) s.r.l. concesse in locazione alla societa’ (OMISSIS) s.r.l. un locale commerciale da destinare a negozio di abbigliamento.

Le obbligazioni del conduttore vennero garantite dalla societa’ (OMISSIS) (che in seguito ha mutato la propria ragione sociale in ” (OMISSIS)”, e come tale sara’ d’ora innanzi indicata).

2. A marzo del 1994 la societa’ (OMISSIS) convenne dinanzi al Tribunale di Brescia la locatrice (OMISSIS), assumendo che l’immobile non aveva le caratteristiche promesse: vale a dire una superficie calpestarle di almeno 150 metri quadrati, necessari affinche’ la conduttrice potesse stipulare un contratto di franchising con una terza societa’.

Concluse pertanto chiedendo la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

3. La (OMISSIS) si costitui’ negando che l’immobile non avesse le caratteristiche promesse; soggiunse che in ogni caso la (OMISSIS) aveva ispezionato l’immobile prima della stipula e l’aveva accettato senza contestazioni.

Chiese percio’ il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, che il contratto fosse dichiarato risolto per l’inadempimento dell’attrice, che aveva omesso di pagare i primi tre canoni di locazione.

4. Nelle more di questo giudizio, con separato atto di citazione, la (OMISSIS) convenne la (OMISSIS) dinanzi al Tribunale di Brescia, chiedendone la condanna all’adempimento degli obblighi scaturenti dalla fideiussione prestate a favore della (OMISSIS).

La (OMISSIS) si costitui’ ammettendo l’esistenza e l’efficacia della fideiussione, ed eccependo di conseguenza il difetto di interesse ad agire della (OMISSIS).

5. Riunite le cause, il Tribunale Brescia con sentenza 18.11.2004 n. 4916 dichiaro’ il contratto di locazione risolto per inadempimento della locatrice (OMISSIS), ritenendo che questa avesse in mala fede sottaciuto alla conduttrice le reali dimensioni dell’immobile.

Rigetto’ di conseguenza anche la domanda proposta dalla (OMISSIS) nei confronti del fideiussore.

6. La Corte d’appello di Brescia, adita dalla soccombente, con sentenza 1.2.2010 n. 79 riformo’ la decisione di primo grado, e dichiaro’ il contratto risolto per inadempimento del conduttore: cio’ sul presupposto che questi gia’ prima della stipula del contratto era stato posto in condizione di avvedersi delle reali dimensioni del locale commerciale.

7. La sentenza d’appello e’ stata impugnata per cassazione dalla (OMISSIS), sulla base di tre motivi illustrati da memoria.

La societa’ (OMISSIS) ha proposto ricorso incidentale fondato su due motivi illustrati da memoria.

Nel giudizio dinanzi a questa Corte la (OMISSIS) non si e’ difesa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Questione preliminare.

1.1. La societa’ (OMISSIS) ha eccepito l’inammissibilita’ del ricorso. L’eccezione e’ fondata sul presupposto che la (OMISSIS) s.r.l., odierna ricorrente, e’ stata dichiarata fallita dal Tribunale di Bergamo con sentenza (OMISSIS) n. 10. Sicche’, essendo stato il ricorso notificato il 3.2.2011, al momento della notifica il legale rappresentante della (OMISSIS) s.r.l. non aveva piu’ ne’ la legittimazione processuale, ne’ il potere sostanziale di conferire il mandato alle liti.

1.2. L’eccezione e’ infondata, per due indipendenti ragioni:

(-) sia perche’ solo il curatore fallimentare e’ legittimato a far valere il difetto di capacita’ processuale del fallito che abbia agito in proprio, difetto che pertanto non puo’ essere rilevato d’ufficio o su eccezione della controparte (ex multis, Sez. 5, Sentenza n. 9434 del 30/04/2014, Rv. 630585; Sez. 6-1, Ordinanza n. 6248 del 18/03/2014, Rv. 629870; Sez. 5, Sentenza n. 8990 del 16/04/2007, Rv. 598196; Sez. 5, Sentenza n. 5671 del 15/03/2006, Rv. 587772; Sez. 3, Sentenza n. 5028 del 18/04/2000, Rv. 535810);

(-) sia perche’ in ogni caso la sentenza dichiarativa del fallimento della (OMISSIS) s.r.l. e’ stata annullata dalla Corte d’appello di Brescia con sentenza 9.6.2011 n. 680, depositata dalla (OMISSIS) s.r.l. in allegato alla memoria ex articolo 378 c.p.c..

Ne’ tale modalita’ di deposito puo’ ritenersi illegittima: sia perche’ solo per effetto del deposito del controricorso e’ sorta per la (OMISSIS) l’esigenza di documentare l’annullamento della sentenza di fallimento; sia perche’ alla regola secondo i documenti relativi all’ammissibilita’ del ricorso, prodotti dopo il deposito di questo, vanno notificati alle altre parti (articolo 372 c.p.c.., comma 2) si puo’ derogare quando, nonostante l’omissione della notifica, il contraddittorio sia stato comunque garantito, come appunto nell’ipotesi in cui la produzione avvenga in allegato alla memoria ex articolo 378 c.p.c. e l’avvocato della controparte prenda parte alla discussione (cosi’ Sez. 3, Sentenza n. 21729 del 23/09/2013, Rv. 628148).

2. Il primo motivo del ricorso principale.

2.1. Col primo motivo di ricorso la (OMISSIS) lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’articolo 1372 c.c..

Espone, al riguardo, che il contratto di locazione stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS) prevedeva espressamente che l’immobile locato avesse una superficie di “150 mq circa”. Poiche’ tuttavia la superficie era in realta’ inferiore (110 mq), la Corte d’appello, nell’escludere la sussistenza dell’inadempimento della locatrice, avrebbe violato l’articolo 1372 c.c., la’ dove stabilisce che il contratto ha forza di legge tra le parti.

2.2. Il motivo e’ infondato, perche’ non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata.

La Corte d’appello, infatti, ha rigettato la domanda di risoluzione proposta dalla (OMISSIS) per due indipendenti ragioni:

– sia perche’ ha ritenuto non dimostrato che la superficie dell’immobile fosse stata elevata dalle parti a “condizione essenziale” di efficacia del contratto (cosi’ la sentenza impugnata, pag. 13);

– sia perche’ in ogni caso la (OMISSIS) era stata messa dal locatore in condizione di sapere, con l’uso dell’ordinaria diligenza, quali fossero le reali dimensioni del locale erano inferiori. Sicche’, stipulando ugualmente il contratto, la (OMISSIS) aveva di fatto accettato la differenza tra superficie promessa e superficie offerta.

La Corte d’appello, pertanto, non ha affatto affermato che le clausole del contratto non vincolassero le parti, ne’ implicitamente statuito in tal senso; ha invece affermato un principio ben diverso: e cioe’ che la clausola contenente la descrizione dell’immobile e la sua superficie non poteva essere invocata da chi, conoscendo o potendo conoscere la reale superficie del locale, abbia comunque accettato senza riserve la stipula del contratto: affermazione, quest’ultima, conforme alla regola dettata dall’articolo 1578 c.c., comma 1, ultimo periodo.

3. Il secondo motivo del ricorso principale.

3.1. Col secondo motivo di ricorso il ricorrente principale lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’articolo 1453 c.c.. Nell’illustrazione del motivo, il ricorrente espone che la Corte d’appello avrebbe violato le regole sul riparto dell’onere della prova: nel giudizio di risoluzione del contratto, infatti, e’ onere dell’attore provare esistenza ed efficacia del contratto, e la (OMISSIS) aveva provato l’una e l’altra, oltre che l’inadempimento della (OMISSIS), per avere promesso un locale della superficie di 150 metri quadrati, ed averne poi offerto uno di superficie assai inferiore (98,51 metri quadrati).

3.2. Il motivo e’ infondato.

Anche in questo caso, infatti, il ricorrente non censura la reale ratio decidendi posta dalla Corte d’appello a fondamento della propria decisione:

e cioe’ che il locatore sapeva, ovvero poteva sapere con l’ordinaria diligenza, quale fosse la reale superficie del locale commerciale.

La Corte dunque non ha invertito l’onere della prova, ma ha piu’ semplicemente ritenuto che l’inadempimento della locatrice (rectius, il vizio della cosa locata), anche se in tesi sussistente, era stato reso irrilevante dalla condotta del conduttore.

4. Il terzo motivo del ricorso principale.

4.1. Col terzo motivo di ricorso la ricorrente principale sostiene che la sentenza impugnata sarebbe incorsa in un vizio di motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Espone, al riguardo, che la motivazione sarebbe contraddittoria perche’ la Corte d’appello da un lato ha dichiarato risolto il contratto per l’inadempimento della (OMISSIS), consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione da febbraio ad aprile del 1994; e dall’altro ha confermato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ordinato alla (OMISSIS) la “restituzione” delle fideiussioni prestate da (OMISSIS) a favore di (OMISSIS), le quali proprio il pagamento di quei canoni avrebbero dovuto garantire.

4.2. Il motivo e’ infondato.

La statuizione della quale la ricorrente si duole non e’ affatto contraddittoria, in quanto l’esistenza dell’inadempimento e la sua rilevanza ai fini della risoluzione del contratto (ex articolo 1455 c.c.) non sono ne’ escluse, ne’ attenuate dal fatto che il debitore inadempiente abbia un fideiussore. L’esistenza di garanzie reali o personali serve a tenere indenne il creditore dalle conseguenze patrimoniali dell’inadempimento, ma non vale ad impedire il vizio del sinallagma contrattuale, che si verifica quando una delle due parti non adempie la propria prestazione nei contratti a prestazioni corrispettive. La garanzia pertanto, non impedendo il vizio del sinallagma, non puo’ evitare l’effetto di quel vizio, ovvero la risoluzione del contratto.

5. Il primo motivo del ricorso incidentale della (OMISSIS).

5.1. Col primo motivo di ricorso incidentale la (OMISSIS) sostiene che la sentenza impugnata sarebbe viziata da una nullita’ processuale, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4.

Espone, al riguardo, che la Corte d’appello non si e’ pronunciata sulla domanda, da essa ritualmente proposta, di condanna della (OMISSIS) al pagamento delle fideiussioni prestate in favore della (OMISSIS).

5.2. Il motivo e’ infondato.

Sulla richiesta di condanna della (OMISSIS) (fideiussore) al pagamento dell’obbligazione di garanzia la Corte d’appello ha infatti provveduto, alle pp. 18 (ultimo cpv.) e 19 (1 cpv.) della sentenza impugnata, stabilendo che la domanda doveva essere rigettata poiche’ il garante non aveva “mai negato l’esistenza delle due fideiussioni, ne’ posto in (…) dubbio l’obbligazione di garanzia”.

6. Il secondo motivo del ricorso incidentale della (OMISSIS).

6.1. Col secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’articolo 100 c.p.c..

Espone, al riguardo, che nella propria veste di creditore garantito aveva un interesse attuale e concreto ad una pronuncia di condanna della (OMISSIS) al pagamento delle fideiussioni: sia perche’ queste erano soggette a scadenza, sia perche’ il loro pagamento era stato in corso di causa inibito ai sensi dell’articolo 700 c.p.c..

6.2. Il motivo e’ fondato.

La societa’ (OMISSIS) ha formulato nei confronti della societa’ (OMISSIS) una domanda di condanna: l’ha trascritta in questi esatti termini la stessa sentenza impugnata, a pag. 3 (“condannarsi la (OMISSIS) s.p.a. (…) al pagamento (…) di tutte le somme che la (OMISSIS) s.r.l. verra’ condannata a pagare alla stessa (OMISSIS)”).

La Corte d’appello di Brescia ha negato che la creditrice avesse interesse, ex articolo 100 c.p.c., ad una pronuncia di condanna, sul presupposto che il debitore non avesse contestato l’esistenza e l’efficacia dell’obbligazione. Quella compiuta dalla Corte d’appello e’ una affermazione erronea in iure.

6.2.1. L’interesse ad agire di cui all’articolo 100 c.p., e’ tradizionalmente definito come un elemento dell’azione, che ricorre al cospetto di uno stato di fatto contrario a diritto. La rimozione di questo stato di fatto contrario al diritto, se non conseguibile senza l’intervento del giudice, costituisce giustappunto l’oggetto dell’ “interesse” di cui all’articolo 100 c.p.c. (ex permultis, Sez. 1, Sentenza n. 7786 del 29/03/2007, Rv. 596007).

Da questo tradizionale insegnamento suole trarsi l’altrettanto tradizionale corollario secondo cui altro e’ il fatto costitutivo del diritto, altro e’ il fatto costitutivo dell’interesse ad agire.

Da questa impostazione discende che l’interesse ad agire non assume sempre gli stessi contenuti e le stesse forme.

Nelle azioni costitutive, ad esempio, esso e’ tradizionalmente ritenuto in re ipsa, in quanto il fatto generatore del diritto e’ di per se’ anche fatto generatore dell’interesse: tali sono, tra gli altri, l’interclusione del fondo rispetto alla domanda di costituzione di servitu’ coattiva, ovvero l’inadempimento del contratto rispetto alla domanda di risoluzione giudiziale.

6.2.2. Lo stesso dicasi delle azioni di condanna. Qui e’ teoricamente concepibile uno stato di fatto (l’inadempimento del debitore) non conforme allo stato di diritto (l’esistenza dell’obbligazione); e tuttavia il fatto stesso che sia sorta una obbligazione liquida ed esigibile e’ idoneo di per se’ a far sorgere un interesse del creditore all’adempimento. L’esigibilita’ dell’obbligazione non soggetta a termini o condizioni fa si’ che il creditore non abbia alcun onere di interpellare il debitore circa le sue intenzioni di adempiere; ed assurdo sarebbe il ritenere che solo in caso di diniego del debitore il creditore possa promuovere l’azione di condanna.

Il creditore di una obbligazione ha infatti, per cio’ solo, il diritto ad ottenere un titolo esecutivo; e questo puo’ essere ottenuto solo con una azione giudiziale di condanna.

L’azione di condanna al pagamento d’una somma di denaro, pertanto, quando il creditore non disponga d’un titolo esecutivo, e’ per cio’ solo sorretta da un interesse ad agire, quale che sia l’atteggiamento – antagonistico o meno – assunto dal debitore. La decisione impugnata ha pertanto violato questi precetti, pacifici e risalenti nella dottrina e nella giurisprudenza di legittimita’, la’ dove ha ritenuto che l’acquiescenza del debitore circa l’esistenza del debito precluda al creditore non solo l’azione di accertamento, ma sinanche quella di condanna.

7. La decisione nel merito.

7.1. L’errore commesso dalla Corte d’appello di Brescia non rende necessaria la cassazione con rinvio della sentenza impugnata. Infatti, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la domanda della (OMISSIS) puo’ essere decisa nel merito.

La sentenza impugnata infatti, per effetto del rigetto del ricorso principale, e’ passata in giudicato nella parte in cui condanna la (OMISSIS) s.r.l. al pagamento in favore della (OMISSIS) s.r.l. della somma complessiva di euro 16.769,35, oltre interessi legali dalla data della domanda (vale a dire dal 30.11.1994, data di notifica dell’atto di citazione della (OMISSIS) alla (OMISSIS)).

Non e’ mai stato in contestazione nel presente giudizio che la (OMISSIS) (olim, (OMISSIS)) abbia garantito l’adempimento delle obbligazioni della (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) con due fideiussioni datate 1.2.1994, recanti i numeri “(OMISSIS)” ed “(OMISSIS)”, fino all’importo di 65 milioni di lire, ovvero euro 33.569,70.

Nei suddetti limiti deve pertanto essere accolta la domanda di condanna proposta dalla (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS).

8. Le spese.

Nei rapporti tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS), le spese del giudizio di legittimita’ vanno poste a carico del ricorrente, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 1.

Nei rapporti tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS), le spese dell’intero giudizio seguono la soccombenza, e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte di cassazione:

-) rigetta il ricorso principale;

-) accoglie il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata nelle parti e per le ragioni indicate ai 6.2 e ss. dei “Motivi della decisione” e, decidendo nel merito, condanna la (OMISSIS) s.p.a. al pagamento in favore della (OMISSIS) s.r.l. della somma di euro 16.769,35, oltre interessi legali dal 30.11.1994;

-) condanna la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.p.a., in solido, alla rifusione in favore della (OMISSIS) s.r.l. delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di euro 5.400, di cui 200 per spese vive, oltre spese generali, I.V.A. e contributi previdenziali;

-) condanna la (OMISSIS) s.p.a. alla rifusione in favore della (OMISSIS) s.r.l. delle spese del primo grado di giudizio, che si liquidano in euro 700 per spese, euro 3.800 per diritti ed euro 4.500 per onorari, oltre spese generali, I.V.A. e contributi previdenziali;

-) condanna la (OMISSIS) s.p.a. alla rifusione in favore della (OMISSIS) s.r.l. delle spese del secondo grado di giudizio, che si liquidano in euro 750 per spese, euro 2.500 per diritti ed euro 3.800 per onorari, oltre spese generali, I.V.A. e contributi previdenziali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, n. 25853. L’art. 1453 c.c. è di carattere dispositivo. Pertanto, il creditore, nell’ambito della facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, può accettare l’adempimento successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando così agli effetti della stessa. Quindi, ai fini della rinuncia della domanda di risoluzione per inadempimento non è sufficiente il mero pagamento da parte del conduttore-debitore della somma di cui risulti moroso, essendo necessaria la manifestazione di una volontà, da parte del locatore-creditore, diversa rispetto all’azione intrapresa


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

sezione III

SENTENZA 9 dicembre 2014, n. 25853

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 346 c.p.c, nonché dell’art. 1453 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. e la nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., ricordando di aver corrisposto banco iudicis, già all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, la somma della quale risultava essere morosa e che pertanto la causa era andata avanti, fino alla pronuncia di risoluzione per inadempimento della conduttrice, solo in relazione all’omessa corresponsione di quanto dovuto a titolo di interessi e della mancata consegna della fideiussione bancaria, avendo manifestato il locatore di non attribuire rilevanza al fatto che il pagamento fosse stato effettuato dopo la notifica dello sfratto per morosità. La ricorrente sostiene che la locatrice avrebbe accettato senza riserve la corresponsione dei canoni arretrati e che il giudice abbia erroneamente pronunciato la risoluzione prendendo a base un elemento non dedotto dalla parte; sottolinea inoltre la disponibilità del principio fissato nell’art. 1453 terzo comma c.c. secondo la quale il debitore inadempiente non può più adempiere quando sia stata chiesta la risoluzione.

Inoltre, la ricorrente sostiene l’erroneità della decisione impugnata per violazione del principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la corte d’appello avrebbe illegittimamente posto alla base della pronuncia di risoluzione non già il fatto del mancato pagamento degli interessi e delle spese del procedimento, dei quali avrebbe poi dovuto valutare se avessero raggiunto o meno la soglia dell’inadempimento di non scarsa importanza, ma un fatto (l’avvenuto pagamento dei canoni solo dopo la notifica della intimazione di sfratto per morosità) e una causa petendi non posti dal locatore a base della sua domanda o comunque implicitamente rinunciati.

Il motivo è infondato.

La regola prevista dall’art. 1453, terzo comma, cod. civ., secondo cui il debitore inadempiente non può più adempiere dopo che sia stata chiesta la risoluzione, è norma a carattere dispositivo. Pertanto, nulla vieta che il creditore, nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, possa accettare l’adempimento della prestazione, successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando agli effetti della stessa (Cass. n. 11967 del 2004), prendendo atto dell’adempimento per quanto tardivo del conduttore. Nel caso di specie dunque il locatore avrebbe potuto, a fronte del pagamento banco iudicis del debito capitale per i canoni scaduti, rinunciare del tutto alla domanda o concentrare la sua domanda di risoluzione sull’inadempimento limitato alla mancata corresponsione di interessi e spese.

Sarebbe stata però la ricorrente a dover provare, nel corso del giudizio di merito, che il locatore avesse inteso circoscrivere la morosità rilevante alla parte non sanata, manifestando una volontà diversa rispetto all’azione intrapresa.

Il giudice di appello ha ritenuto che dalle dichiarazioni rese in udienza dalla parte locatrice non potesse evincersi alcuna rinuncia a far valere ai fini della risoluzione del contratto per morosità il ritardo nel pagamento dei canoni. Poiché tale punto della decisione viene sindacato anche sotto il profilo del difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, e quindi come error in procedendo, questo giudice può direttamente valutare gli atti, e da essi si deduce (i punti essenziali sono peraltro riportati testualmente nel controricorso) che la locatrice, pur accettando il versamento dei canoni effettuato banco iudicis all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, ha sempre ribadito la tardività del pagamento effettuato con ogni conseguenza di legge. In particolare, in prima udienza l’avvocato della AZ ha accettato le somme versate a parziale pagamento delle somme dovute insistendo al contempo sulla emissione della ordinanza di rilascio e spiegando, per il caso che l’ordinanza fosse stata negata, come è stato, domanda di risoluzione del contratto : non vi è alcuna puntualizzazione nel senso che la domanda di risoluzione prendesse le mosse solo dalla morosità residua e del resto ciò sarebbe stato incoerente con la richiesta di emissione della ordinanza di rilascio. Non può ritenersi quindi che la corte d’appello abbia errato nel qualificare la domanda della locatrice non restringendo il suo apprezzamento ai fini della risoluzione sull’inadempimento delle obbligazioni residue, ma considerando tutta la situazione di morosità esistente al momento della notifica della intimazione.

Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. nonché l’omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ovvero per aver la corte territoriale incongruamente ricostruito l’effettivo contenuto della domanda della parte locatrice, in quanto l’adeguata valorizzazione di fatti quali la ricezione del pagamento in udienza senza riserve e la considerazione delle dichiarazioni da questa rese avrebbe consentito di ricostruire diversamente la volontà processuale della parte locatrice.

Il motivo è infondato.

In primo luogo, è errato il riferimento alle norme sulla interpretazione del contratto in relazione alla interpretazione delle domande giudiziali ed ancor più per leggere il comportamento processuale delle parti : rispetto alle attività giudiziali non si pone infatti il problema dell’individuazione di una comune intenzione delle parti, e la stessa soggettiva intenzione della parte rileva solo nei limiti in cui sia stata esplicitata in modo tale da consentire alla controparte di cogliere l’effettivo contenuto dell’atto e di poter svolgere un’adeguata difesa (v. sul tema, in riferimento all’atto di appello, Cass. n. 24847 del 2011; Cass. n. 4754 del 2004).

Inoltre, la motivazione della corte d’appello, i cui passaggi logici sono stati riportati in riferimento al primo motivo, è coerente ed esente da vizi.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1460 e 1462 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché della omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: ritiene che, trattandosi di una locazione commerciale, per la quale la legge non opera una predeterminazione legale della gravità dell’adempimento, il giudice avrebbe dovuto in ogni caso effettuare una valutazione ex art. 1455 c.c. in ordine alla gravità dell’adempimento, sia se avesse considerato solo gli importi residui, relativi ad interessi e spese, sia se avesse voluto prendere in considerazione l’intero importo intimato. Invece il giudice ha ritenuto di poterne prescindere, considerando l’inadempimento in relazione ai canoni di morosità pregressa, benché corrisposti – e accettati – banco iudicis, nonché considerando la presenza di una clausola risolutiva espressa al verificarsi di qualsiasi morosità e la presenza di una clausola solve et repete, e non avendo per contro la corte d’appello tenuto conto di altre circostanze di fatto già allegate dalla conduttrice con l’atto di appello, connesse al suo essere a sua volta creditrice della Asl, in notorio e permanente ritardo con i pagamenti, il che la esponeva a sua volta a ritardi nel soddisfare i propri creditori pur avendo la società ricorrente la piena volontà di rispettare gli impegni assunti, nonché la solvibilità complessiva della Servizi Intercomunali che gestiva anche altre cliniche psichiatriche ed un’azienda farmaceutica.

Critica la decisione impugnata per aver utilizzato come unico parametro della gravità dell’inadempimento la entità della somma corrisposta in ritardo, astraendosi dal considerare la concretezza del rapporto negoziale e la situazione personale della parti, in particolare la condizione del conduttore, a sua volta creditore di aziende pubbliche.

Il terzo motivo è infondato.

È ben vero, come sostiene la ricorrente, che, anche se si sia verificata una situazione riconducibile all’art. 1453 terzo comma c.c., in cui la parte inadempiente si sia adoperata per sanare la morosità dopo l’esercizio dell’azione di risoluzione, quindi inutilmente ai fini di evitare la pronuncia di risoluzione a meno che l’altra parte non avesse voluto accettare l’adempimento e rinunciare alla risoluzione, cosa che non è accaduta (come si è già chiarito in riferimento ai due precedenti motivi di ricorso), il giudice deve valutare l’adempimento, considerando se esso fosse o meno di non scarsa importanza avuto riguardo alla complessiva operazione posta in essere dalle parti e quindi alla causa in concreto dell’operazione. Tuttavia, risulta che la corte proprio ciò abbia fatto, considerando correttamente elementi testuali, ovvero il complesso degli accordi per come esso emergeva dal contratto scritto considerato nella sua interezza (in cui le parti avevano inserito di comune accordo una clausola risolutiva espressa che si poteva azionare in presenza di una singola morosità di canone nonché una clausola solve et repete, in virtù della quale il pagamento del canone e il godimento dell’immobile assumevano il ruolo di obbligazioni assolutamente principali, rispetto alle quali eventuali altri inadempimenti scoloravano nella stessa considerazione iniziale delle parti, non essendo di rilevanza tale da poter paralizzare l’obbligazione di procedere al pagamento del canone. È invece il ricorrente che pretenderebbe di far ricorso a dati extratestuali, quali la tolleranza mostrata dalla locatrice verso il protrarsi dell’inadempimento, il fatto di essere a sua volta creditrice di altro debitore cronicamente inadempiente, la Asl, e il suo stesso contributo alle spese straordinarie, che non indica che sia stato inserito in contratto.

Con il quarto motivo di ricorso, la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 c.c. e 79 della legge n. 392 del 1978, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l’omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in riferimento all’art. 360 n. 5 c.p.c..

In particolare, si duole che la corte d’appello non abbia tenuto nella dovuta considerazione l’eccezione di inadempimento da lei proposta, benché la locatrice, pur avendo ricevuto ben 100.000 Euro al momento della conclusione della locazione quale contributo della conduttrice per le opere straordinarie che erano necessarie per mettere a norma l’immobile, ove doveva svolgersi attività di clinica psichiatrica, sottoposta a numerose prescrizioni di legge, non avesse poi provveduto a realizzare i lavori straordinari che si era obbligata a fare.

All’interno dello stesso motivo lamenta la nullità della clausola solve et repete, in quanto aggravante la posizione del conduttore, e deduce che essa non impedisse radicalmente di opporre l’eccezione di inadempimento, ma fosse idonea solo a bloccare la proponibilità della eccezione di non esatto adempimento.

Anche questo motivo è infondato, perché in primo luogo dalla sentenza non risulta un versamento una tantum di Euro 100.000,00 da parte del conduttore, né che esso facesse parte degli accordi contrattuali, non essendo riportata la relativa clausola contrattuale (nella sentenza impugnata si parla genericamente dell’impegno assunto dal locatore di eseguire alcuni lavori straordinari). Inoltre, l’inserimento nel contratto della clausola solve et repete impediva di prendere in considerazione eccezioni di inadempimento.

L’eccezione di nullità della clausola solve et repete è poi inammissibile in quanto questione nuova, non risultando che essa sia stata esaminata dalla sentenza di appello, né tanto meno che sia stata sollevata e che su di essa la corte territoriale non si sia pronunciata.

Infine, con il quinto motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 2 comma c.c. e 1219 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. avendo la corte d’appello ritenuto che gli interessi moratori per il ritardato pagamento dei canoni non necessitassero, ai fini della loro decorrenza, di una messa in mora da parte del creditore.

Anche quest’ultimo motivo è infondato. Infatti, si tratta di obbligazioni portable, che devono essere adempiute al domicilio del creditore, in relazione alle quali si richiama il consolidato orientamento di questa corte secondo il quale anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria – ai fini della decorrenza degli interessi – la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore (Cass. n. 5836 del 2007, ma già Cass. n. 7628 del 1986), in applicazione dell’art. 1219 n. 3 c.c.).

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, ponendo a carico della ricorrente le spese del giudizio di cassazione sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 17 settembre 2014, n. 24987. In materia di locazioni, gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti


cassazione

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 17 settembre 2014, n. 24987

Svolgimento del processo

Con ricorso depositato nel 1999 presso il Tribunale di Tempio, sezione distaccata di Olbia, la Hotel Royal s.a.s. di S.M. & C., premesso di condurre in locazione un immobile sito in Olbia e destinato a struttura alberghiera di proprietà dell’INPDAP, in virtù di contratto di locazione stipulato il 18 maggio 1978, in base al quale il conduttore doveva far fronte alle spese di gestione e manutenzione degli impianti nonché alla manutenzione straordinaria, rappresentava di aver ripetutamente segnalato la necessità di eseguire opere di adeguamento dell’immobile alla nuova normativa per la sicurezza degli impianti senza alcun esito, sicché si era vista costretta a porre in essere opere di ristrutturazione dell’immobile per conservarlo all’uso convenuto con un esborso complessivo di L. 530.000.000; deduceva che l’ente locatore aveva chiesto nel gennaio del 1999 il pagamento dei canoni arretrati per L. 378.931.250; precisava che non avevano avuto seguito le trattative finalizzate ad una compensazione tra tali pretese e le spese sostenute dalla società conduttrice per le dette opere che, a suo avviso, dovevano, invece, essere poste a carico del locatore cui competeva l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto; rappresentava che il ritardato adeguamento della struttura aveva cagionato una consistente perdita di clientela e chiedeva, quindi, la condanna dell’INPDAP alla restituzione delle somme spese per la realizzazione di opere di restauro e riparazione straordinaria dell’immobile, pari a L. 530.000.000.

Il locatore si costituiva contestando l’avversa pretesa e proponeva domanda riconvenzionale. Deduceva in particolare che: la società conduttrice era rimasta morosa nel pagamento dei canoni; al 30 settembre 1999 la predetta aveva un debito per sorta capitale pari a L. 536.968.399; non aveva fondamento la pretesa della parte ricorrente di compensare quanto dovuto a titolo di canoni con i costi delle opere realizzate alla luce delle specifiche previsioni del contratto di locazione che poneva tali spese a carico della parte conduttrice; la disciplina codicistica in materia di manutenzione del bene locato poteva essere derogata dalle parti; in ogni caso nulla spettava alla conduttrice per le spese effettuate ai sensi dell’art. 7 del contratto, il quale escludeva esborsi del locatore per opere anche autorizzate eseguite dalla parte conduttrice; le opere e gli interventi eseguiti da detta parte, senza l’osservanza della procedura stabilita nel contratto, non potevano essere qualificati di restauro e ristrutturazione; molte di tali opere non avevano attinenza con la normativa in materia di sicurezza di cui alla legge n. 426 del 1990; nessun addebito poteva essere mosso al locatore per la dedotta diminuzione della clientela dell’hotel; l’inadempimento della conduttrice determinava la risoluzione di diritto del contratto in base a quanto previsto dall’art. 14 dello stesso. Il locatore chiedeva, pertanto, il rigetto della pretesa della parte conduttrice, la declaratoria di avvenuta risoluzione del rapporto di locazione e la condanna della controparte al pagamento dei canoni per L. 505.647.476, oltre interessi. Il Tribunale adito, con sentenza del 24 marzo 2006, premesso che era cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale proposta dall’INPDAP e ritenuto che la società conduttrice avesse effettuato opere relative ad interventi di restauro e risanamento conservativo di pertinenza del locatore, tenuto al mantenimento della cosa locata in modo da servire all’uso convenuto, quantificava sulla base delle risultanze peritali, in Euro 219.998,87 il credito della società conduttrice, compensava tale importo con la maggiore somma di Euro 366.965,42 dovuta da detta società a titolo di canoni e condannava quest’ultima al pagamento della differenza, pari ad Euro 146.966,55, oltre interessi dalla domanda, rigettando la pretesa di danni formulata dalla società conduttrice.

Avverso tale decisione l’Hotel Royal s.a.s. di S.M. & C. proponeva appello, cui resisteva l’INPDAP che proponeva pure appello incidentale.

La Corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza depositata il 12 novembre 2010, rigettava l’appello principale ed accoglieva l’appello incidentale e, per l’effetto, in parziale riforma della sentenza appellata, condannava l’appellante al pagamento, in favore dell’INPDAP, della somma complessiva somma di Euro 461.983,71, oltre interessi dalla domanda e al pagamento delle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito l’Hotel Royal S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi.

L’INPDAP ha resistito con controricorso contenente pure ricorso incidentale basato su un unico motivo.

Motivi della decisione

1. Preliminarmente va dato atto dell’avvenuta riunione ex art. 335 c.p.c. dei ricorsi proposti in via principale e incidentale avverso la medesima decisione.

2. Con il primo motivo si lamenta “violazione dell’art. 1362 c.c. e dell’art. 1371 c.c. in tema di interpretazione delle clausole contrattuali affidate agli artt. 5, 7, 8 del contratto inter partes”.

Sostiene la società ricorrente che la Corte di merito avrebbe erroneamente interpretato le clausole sopra indicate e avrebbe arbitrariamente sovrapposto manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro che, a suo avviso, invece, le parti contraenti avrebbero voluto distinguere e diversamente disciplinare. Assume altresì la ricorrente che il tenore testuale delle clausole contrattuali confermerebbe che le parti avrebbero fatto riferimento esplicito a manutenzione piccola, ordinaria e straordinaria, derogando in parte all’ordinario criterio di ripartizione dei corrispondenti oneri tra proprietario e conduttore ma nulla avrebbero inteso derogare in relazione alle opere di restauro, i cui costi sarebbero rimasti a carico dell’INPDAP e deduce che l’assimilazione tra opere di straordinaria manutenzione e di restauro fatta in sentenza sarebbe arbitraria, immotivata ed in contrasto con norme specifiche che le descrivono e disciplinano come attività diverse.

2.1. Il motivo va disatteso.

Pur a prescindere dal profilo di inammissibilità – posto in rilievo dal controricorrente – che attiene alla incompleta trascrizione in ricorso delle clausole contrattuali cui espressamente si riferisce il motivo all’esame ed in particolare della clausola n. 7 (Cass. 18 novembre 2005, n. 24461 e Cass. 6 febbraio 2007, n. 2560), osserva il Collegio che l’interpretazione della volontà della parti in relazione al contenuto di un contratto o di una qualsiasi clausola contrattuale importa indagini e valutazioni di fatto affidate al potere discrezionale del giudice del merito, non sindacabili in sede di legittimità ove non risultino violati i canoni normativi di ermeneutica contrattuale e non sussista un vizio nell’attività svolta dal giudice di merito, tale da influire sulla logicità, congruità e completezza della motivazione (Cass. 9 dicembre 2003, n. 18735).

Nella specie, le conclusioni cui perviene la Corte di merito (v. sentenza p. 8), riportate a p. 21 del ricorso, non sono in contrasto con il tenore delle clausole in parola riportate per esteso nella sentenza impugnata e complessivamente considerate né risultano errori di diritto o vizi di ragionamento. La Corte territoriale inoltre, contrariamente a quanto sostenuto dalla parte ricorrente, non “ha ritenuto di interpretare la volontà espressa delle parti come inclusiva anche delle opere di restauro” ma ha affermato che “è del tutto irrilevante procedere ad uno specifico esame dei singoli interventi posti in essere dal conduttore al fine di accertare se questi integrano interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o di restauro e risanamento conservativo, perché, in ogni caso, detti interventi, giammai autorizzati, non darebbero diritto a compenso alcuno in favore del conduttore”, precisando che “a prescindere dal fatto che non pare proprio che gli interventi posti in essere dall’Hotel Royal possano essere qualificati di restauro o risanamento conservativo (per i quali è richiesta apposita autorizzazione edilizia, nel caso assente) considerato che vengono in rilievo, nella sostanza…, solo opere finalizzate a mantenere in efficienza ed adeguare alla normativa gli impianti di riscaldamento, condizionamento, elettrico e antincendio, in ogni caso, laddove dovesse opinarsi diversamente e si dovesse cioè concordare con la qualificazione di tali interventi cui è pervenuto il primo giudice, ciò nonostante nessun compenso potrebbe essere giammai riconosciuto in favore della conduttrice in coerente applicazione dell’art. 7 del contratto di locazione… Ed invero in base al chiaro dettato di tale clausola, giammai sono dovuti al conduttore compensi per innovazioni, trasformazioni e migliorie alle strutture e agli impianti, per cui anche a voler reputare che la conduttrice abbia posto in essere opere di restauro o risanamento, dovendo comunque queste essere ricondotte ad innovazioni, trasformazioni e migliorie, nulla le spetta a titolo di rimborso (nel dato pacifico che nessun accorso per tali opere è mai stato raggiunto con la parte locatrice). D’altro canto le disposizioni contrattuali che fanno gravare sul conduttore tutti i costi della manutenzione straordinaria delle strutture e degli impianti ed il loro adeguamento alla normativa successiva (ed in ciò sono consistiti gli interventi realizzati dalla conduttrice) non violano norme imperative per cui viene in considerazione una legittima deroga agli artt. 1575 e 1576 c.c.” ed ha aggiunto che qualora, “non dovessero trovare applicazione le clausole pattizie sopra riportate, comunque la parte locatrice non sarebbe tenuta a sostenere i costi per l’adeguamento delle struttura alle successive disposizioni anti[n]cendi (adeguamento principalmente menzionato in ricorso) poiché come sostenuto dalla S.C.: “… gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. 2458/2009)”.

Alla luce di quanto precede resta assorbito l’esame di ogni altra questione sollevata dalla ricorrente con il mezzo all’esame.

4. Con il secondo motivo, rubricato “insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in tema di integrazione degli artt. 5, 7, 8 del contratto S. – Hotel Royal/INPDAP. Insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in tema di qualificazione (manutenzione straordinaria o di restauro) delle opere eseguite presso Hotel Royal. Insufficiente e contraddittoria motivazione in tema di valutazione risultanze della c.t.u. G. “.

Assume la ricorrente che erroneamente la Corte di merito avrebbe interpretato estensivamente gli artt. 5, 7 e 8 del contratto, includendo arbitrariamente e contro la volontà dei contraenti nella categoria della manutenzione straordinaria anche le opere di restauro, in relazione alle quali le parti avevano taciuto, e sostiene che i contatti intercorsi tra queste in sede di esecuzione del contratto, di cui hanno riferito i testi Ca. e D.G. , confermerebbero che i contraenti intendessero lasciare a carico del proprietario i costi di restauro; sostiene che l’omesso esame – da parte della Corte di merito – della relazione del CTU G. avrebbe determinato l’erronea ed arbitraria sovrapposizione tra opere di manutenzione straordinaria e di restauro ed evidenzia che avrebbe più volte segnalato, senza esito, all’INPDAP la necessità di procedere all’esecuzione dei lavori prima di provvedere in proprio e sostiene che la Corte di merito avrebbe invece trascurato del tutto l’elemento dell’inerzia del locatore rispetto alle sue richieste di intervento ed avrebbe imputato al conduttore tutte le spese di restauro “sul solo fatto storico della mancata autorizzazione”.

4.1. Il motivo va rigettato.

Ed invero nel giudizio di cassazione, la deduzione dei vizi di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. non consente alla parte di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una sua diversa interpretazione, al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito: le censure poste a fondamento del ricorso non possono pertanto risolversi nella sollecitazione di una lettura delle risultanze processuali diversa da quella operata dal giudice di merito, o investire la ricostruzione della fattispecie concreta, o riflettere un apprezzamento dei fatti e delle prove difforme da quello dato dal giudice di merito (Cass. 30 marzo 2007, n. 7972), cui spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, assegnando prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, nonché la facoltà di escludere anche attraverso un giudizio implicito la rilevanza di una prova, dovendosi ritenere, a tal proposito, che egli non sia tenuto ad esplicitare, per ogni mezzo istruttorio, le ragioni per cui lo ritenga irrilevante ovvero ad enunciare specificamente che la controversia può essere decisa senza necessità di ulteriori acquisizioni (Cass. 15 luglio 2009, n. 16499).

Inoltre, si richiama quanto già posto in rilievo in relazione al primo motivo con riferimento all’interpretazione delle già più volte ricordate clausole contrattuali, e si evidenzia che il mezzo difetta pure di autosufficienza, non essendo state riportate integralmente le dichiarazioni testimoniali cui la ricorrente fa riferimento e le ulteriori lettere – oltre l’unica riprodotta in ricorso – pure richiamate nell’illustrazione del motivo; né rileva che le parti si siano – come sostenuto dalla ricorrente – più volte incontrate per discutere dell’eventuale compensabilità dei crediti vantati dalla società conduttrice per le opere di cui si discute, essendo pacifico che sul punto non è stato raggiunto nessun accordo; né può ritenersi che la Corte di merito abbia omesso di valutare la ctu richiamata dalla ricorrente, alla luce di quanto indicato a p. 9 della sentenza impugnata e dei brani della relazione del ricordato ausiliare riportati in ricorso; va poi evidenziato che la predetta Corte, pur avendo escluso, ad abundatiam, che le opere di cui si discute possano essere considerate di restauro, ha ritenuto comunque irrilevante la qualificazione delle opere eseguite ed ha rigettato la domanda relativa alle stesse sulla scorta delle argomentazioni sopra evidenziate, sicché sul punto neppure sembra essere stata ben colta la ratio decidendi.

A quanto precede va aggiunto che la Corte territoriale ha congniamente e logicamente motivato circa l’irrilevanza dell’inerzia dell’INPDAP rispetto ai lavori in parola (v. sentenza p. 10), anche alla luce delle missive inoltrate dal conduttore, evidenziandosi, peraltro che, a voler tutto concedere, in ogni caso, non risulta dedotto che trattavasi di opere urgenti alla cui esecuzione, ai sensi dell’art. 1577 c.c., il conduttore può provvedere direttamente salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore.

Il mezzo all’esame risulta, quindi, infondato sotto tutti i profili prospettati.

5. Con il terzo motivo si deduce “violazione degli artt. 1224 e 1227 in tema di decorrenza degli interessi di legge”.

La ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia stabilito la decorrenza degli interessi sulle somme dovute al locatore a titolo di canoni dalla domanda e non dalla sentenza di primo grado, nonostante l’INPDAP avesse omesso di fornire i dati indispensabili per provvedere al pagamento dei canoni e pur se alla quantificazione degli stessi si sia pervenuti dopo l’espletamento di ctu e l’emissione della detta sentenza.

5.1. Il motivo va rigettato in quanto correttamente la Corte di merito ha riconosciuto, così come richiesto, gli interessi dalla domanda, che é atto di messa in mora, evidenziando che l’ente locatore non doveva procedere a nessuna ulteriore specificazione circa il debito della conduttrice, la quale ben conosceva l’importo mensile dei canoni e finanche l’entità delle somme arretrate in relazione alle quali le parti erano addivenute all’accordo del 20 febbraio 1997.

6. Il ricorso principale va, quindi, rigettato.

7. Da tale rigetto resta assorbito l’esame della questione, sollevata dall’INPDAP, in relazione alla diversa ragione sociale indicata dalla ricorrente in questa sede (Hotel Royal S.r.l.).

8. Con l’unico motivo del ricorso incidentale, rubricato “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1724 e 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., e/o error in procedendo, in relazione all’art. 360, n.ri 3 e 4, c.p.c.”, il controricorrente lamenta che la Corte di merito abbia riformato la sentenza di primo grado con riferimento alla data finale cui computare il canone dovuto a detto ente, sul rilievo che risultava incontestato che la SCIP — cui il complesso immobiliare era stato alienato dall’INPDAP con effetto dal 1 gennaio 2002 – aveva direttamente richiesto e in parte ottenuto dalla conduttrice i canoni maturati successivamente a tale data e che tanto implicava una revoca del mandato conferito dalla SCIP all’INPDAP in forza del quale quest’ultimo sosteneva di essere legittimato a richiedere il pagamento dei canoni sino al 30 luglio 2007, data in cui il bene era stato poi alienato dalla SCIP alla banca CARIGE.

8.1. Il motivo all’esame va rigettato, atteso che non risulta riportato il tenore letterale ed integrale del contratto gestorio e della procura cui si fa riferimento nell’illustrazione del mezzo, con conseguente difetto di autosufficienza, e che, quindi, deve ritenersi che non sussistano elementi per rimettere in discussione la valutazione di merito operata dalla Corte territoriale sulla questione dedotta.

9. Il ricorso incidentale, deve, pertanto, essere rigettato.

10. Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimità vanno compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta sia il ricorso principale che quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

 

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 26 novembre 2014, n. 25171. La fideiussione prestata a garanzia dell’adempimento di una o più determinate prestazioni (nella specie, a garanzia delle prestazioni del conduttore, all’atto della conclusione di un contratto di locazione) si protrae quanto meno per lo stesso termine entro il quale le prestazioni debbono essere eseguite, tale essendo lo scopo per il quale il creditore ha preteso la garanzia, prima di dare credito al garantito. In mancanza, si consentirebbe al fideiussore di liberarsi dall’impegno contrattuale a suo arbitrio e in qualunque momento, dopo avere indotto il creditore a fare affidamento sulla promessa di garanzia, in violazione dei principi per cui il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372 cod. civ.) ed i contraenti sono tenuti a comportarsi secondo buona fede nella conclusione e nell’esecuzione del contratto medesimo (art. 1337 e 1375 cod. civ.).


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE VI

ORDINANZA 26 novembre 2014, n. 25171

 

La Corte, Premesso in fatto

E’ stata depositata in Cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380bis cod. proc. civ.:

1.- Con scrittura privata 1 ° novembre 2007 U.F. ha concesso in locazione ad Immacolata Magno un immobile sito in Montalto Uffugo (CS), per il canone di € 250,00 al mese. Alla stipulazione è intervenuto R.R.S., il quale ha prestato fideiussione per l’adempimento delle obbligazioni assunte dalla conduttrice.

Nel luglio 2008 quest’ultima si è resa morosa ed il 23.12.2008 il locatore ha ottenuto dal Tribunale di Cosenza decreto ingiuntivo recante condanna in solido della Magno e dello S. al pagamento di E 2.603,08.

Lo S. ha proposto opposizione, assumendo di avere comunicato al locatore con lettera racc. 28 marzo 2008 il proprio recesso dalla fideiussione. Ha poi sollevato altre eccezioni di nullità-inefficacia dell’impegno assunto.

Il Tribunale ha respinto l’opposizione, confermando il decreto opposto.

Proposto appello dallo S., a cui hanno resistito i figli ed eredi del Federico, deceduto nelle more, con sentenza n. 985 depositata il 25 settembre 2012 la Corte di appello di Catanzaro ha accolto l’opposizione, assolvendo lo S. da ogni domanda, con la motivazione che – essendo il contratto di fideiussione un contratto di durata – è sempre consentito al fideiussore di recedere e che, essendo stato esercitato e comunicato il recesso nel marzo 2008, il fideiussore non è tenuto a rispondere della morosità verificatasi dal luglio successivo.

Con atto notificato a mezzo posta in data 8 marzo 2013 A., V, e P.F: propongono ricorso per cassazione.

L’intimato non ha depositato difese.

2.- Va preliminarmente rilevato che non risulta depositato l’avviso di ricevimento della lettera raccomandata con cui è stata chiesta la notificazione del ricorso; che pertanto, ove il documento non venga prodotto entro la data dell’udienza, il ricorso dovrà essere dichiarato inammissibile, non essendosi costituito l’intimato (cfr., fra le più recenti, Cass. civ. 10 aprile 2013 n. 8717).

3.- In subordine, nel merito, si rileva quanto segue.

3.1.- Con l’unico motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 1373 cod. civ., sul rilievo che le ragioni addotte dalla Corte di appello per ritenere valido ed efficace il recesso dalla fideiussione nella specie non ricorrono, dovendosi l’impegno fideiussorio ritenere commisurato alla durata della locazione.

3.2.- Il motivo è fondato.

La Corte di appello è incorsa in errore di diritto sotto due aspetti.

In primo luogo nel capo in cui ha ritenuto indiscriminatamente applicabile il diritto di recesso a tutti i contratti di durata, senza distinguere fra i casi in cui al contratto di durata sia apposto un termine – nel qual caso non è consentito il recesso ingiustificato prima del termine – ed i casi in cui il contratto sia stato effettivamente stipulato a tempo indeterminato, ove il recesso è ammesso, sia pur con congruo termine di preavviso. (Caso quest’ultimo al quale vanno assimilati quelli in cui al contratto sia stato apposto un termine eccessivamente lungo e comunque superiore a quello per cui la legge ritiene accettabile che un soggetto vincoli la propria libertà di azione: principio di cui sono espressione norme quali l’art. 1573 cod. civ., sul divieto di locazioni ultratrentennali, e simili).

In secondo luogo la Corte di appello è incorsa in errore nella parte in cui ha ritenuto che la fideiussione prestata dallo S. non fosse soggetta ad alcun termine, senza preventivamente accertare se il contratto non dovesse essere piuttosto interpretato nel senso che l’impegno fideiussorio doveva ritenersi assoggettato allo stesso termine a cui erano soggette le obbligazioni garantite: cioè al termine di durata della locazione, non avendo senso la prestazione di una garanzia per l’adempimento di determinate obbligazioni che non si protragga per lo stesso termine entro il quale dette obbligazioni debbono essere adempiute (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 30 ottobre 2008 n. 26064; Idem, 3 aprile 2009 n. 8129, che entrambe hanno ritenuto che la fideiussione in favore del conduttore si protragga per l’intera a durata della locazione, salvo indagare sulla volontà delle parti, nel caso di rinnovo della stessa).

In linea di principio è da ritenere, cioè, che la fideiussione prestata a garanzia dell’adempimento di una o più determinate prestazioni (nella specie, a garanzia delle prestazioni del conduttore, all’atto della conclusione di un contratto di locazione) si protragga quanto meno per lo stesso termine entro il quale le prestazioni debbono essere eseguite, tale essendo lo scopo per il quale il creditore ha preteso la garanzia, prima di dare credito al garantito.

In mancanza, si consentirebbe al fideiussore di liberarsi dall’impegno contrattuale a suo arbitrio e in qualunque momento, dopo avere indotto il creditore a fare affidamento sulla promessa di garanzia, in violazione dei principi per cui il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372 cod. civ.) ed i contraenti sono tenuti a comportarsi secondo buona fede nella conclusione e nell’esecuzione del contratto medesimo (art. 1337 e 1375 cod. civ.).

Per poter affermare che lo S. aveva il diritto di recedere dalla fideiussione in qualunque momento la Corte di appello avrebbe dovuto previamente accertare se ciò fosse compatibile con il testo del contratto di locazione e con il testo del contratto di fideiussione: cioè se, in ipotesi, fosse stato espressamente convenuto dalle parti il diritto del fideiussore di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia, o se ricorresse altra causa idonea a giustificare il recesso anticipato.

In mancanza di un tale accertamento, la soluzione della sentenza impugnata non può essere condivisa.

4.- Propongo che il ricorso sia accolto, con provvedimento in Camera di consiglio’.

- La relazione è stata comunicata al pubblico ministero e ai difensori delle parti.

- Il P.M. non ha depositato conclusioni scritte.

Considerato in diritto

Il Collegio, esaminati gli atti, rileva preliminarmente che il ricorrente ha prodotto l’avviso di ricevimento della lettera racc. con cui è stato notificato il ricorso.

Nel merito, condivide la soluzione e gli argomenti esposti nella relazione.

In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata è cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Catanzaro, perché decida la controversia uniformandosi ai principi sopra enunciati (evidenziati con caratteri in rilievo).

La Corte di rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Catanzaro, in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 7 novembre 2014, n. 23794. Le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilita’ anticipata dell’immobile per una finalita’ non piu’ realizzata (nella specie, di adibirlo ad abitazione di familiari), hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli articoli 1218 e 2697 c.c.


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione,

sezione III

sentenza 7 novembre 2014, n. 23794

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – rel. Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13342/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 239/2010 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 26/03/2010 R.G.N. 1581/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. LIBERTINO ALBERTO RUSSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

(OMISSIS) aveva convenuto in giudizio la locatrice (OMISSIS), con la quale aveva stipulato un contratto ai sensi del Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, convertito in Legge 9 agosto 1992, n. 359, e che le aveva intimato disdetta alla prima scadenza ed ottenuto il rilascio per l’allegata necessita’ di adibire l’immobile ad abitazione dei genitori, chiedendone la condanna risarcitoria conseguente alla mancata effettiva destinazione nei termini dichiarati.

Nel contraddittorio delle parti, l’adito tribunale di Palermo aveva rigettato la domanda e tale statuizione era stata confermata dalla corte d’appello del distretto, con la sentenza del 26 marzo 2010 ora impugnata per cassazione, sul rilievo che, pur essendo irrilevante – contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice – che il giudizio di rilascio si rosse concluso con accordo transattivo che non aveva comunque precluso la pretesa risarcitoria ex lege, la parte attrice, sulla quale incombeva il relativo onere, non avesse provato il ratio costitutivo della pretesa e cioe’ la mancata destinazione all’uso dichiarato dalla locatrice in sede di rilascio.

Propone ricorso la (OMISSIS) con un unico motivo, cui resiste con controricorso la (OMISSIS).

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente deduce la violazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 11, Legge n. 431 del 1998, articolo 6, Legge n. 392 del 1978, articoli 29, 31 e 59, nonche’ degli articolo 1176 e 1218 c.c.; censura la sentenza della corte distrettuale laddove ha affermato che “avuto riguardo al dovere di destinare l’immobile al fine per cui era stato ottenuto il rilascio, non si versa in tema di una vera e propria obbligazione contrattuale, in particolare non potendosi sostenere che il conduttore sia creditore di siffatta obbligazione”, rigettando quindi la pretesa della (OMISSIS) in quanto questa non aveva provato il fondamento della domanda.

Il ricorso e’ fondato, siccome erronea e’ l’affermazione in punto di diritto che sorregge la decisione. E’ infatti principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, al quale il collegio, condividendone pienamente le ragioni, ritiene di dover dare continuita’, che: le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore che la Legge n. 392 del 1978, articoli 31 e 60, pongono a carico del locatore, che non abbia tempestivamente adibito l’immobile alluso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilita’, non sono connesse ad un criterio di responsabilita’ oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa, bensi’ sulla base di una presunzione “iuris tantum”; esse configurano una forma di responsabilita’ per inadempimento inquadrarle nella generale disciplina degli articoli 1170 e 1218 c.c., con la conseguenza che non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso (ex plurimis, Cass. 19 maggio 2011, n. 11014; 14 dicembre 2004, n. 23296; 18 maggio 2000, n. 6462; 14 aprile 1993, n. 4414).

La pacifica collocazione della fattispecie risarcitoria nell’ambito della responsabilita’ contrattuale rende dunque evidente che il relativo criterio di riparto dell’onere della prova debba trovare coerente applicazione anche per la dimostrazione, logicamente correlata, dell’avvenuta effettiva destinazione allo scopo dichiarato e funzionale al rilascio anticipato, la quale a sua volta configura la prestazione dovuta dalla parte obbligata.

La corte d’appello ha invece ritenuto, nei termini indicati, che di una tale prova non potesse farsi carico che al conduttore che agisce in giudizio, erroneamente non individuando in capo al locatore alcun obbligo di natura contrattuale, ma cosi’ violando le regole di cui agli articoli 1218 e 2697 c.c..

La sentenza va dunque cassata con rinvio alla stessa corte d’appello di Palermo che in diversa composizione definira’ la lite, regolando le spese anche del giudizio di legittimita’, alla stregua del seguente principio di diritto: “le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilita’ anticipata dell’immobile per una finalita’ non piu’ realizzata (nella specie, di adibirlo ad abitazione di familiari), hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli articoli 1218 e 2697 c.c.”.

P.Q.M.

 

La Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia alla corte d’appello di Palermo che, in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 18 novembre 2014, n. 47387. Non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta, anche se il locatore sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione in via del tutto autonoma e per proprio conto, atteso che la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio), in difetto di un quid pluris che agevoli specificamente la prostituzione stessa.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 18 novembre 2014, n. 47387

Ritenuto in fatto

1. Con sentenza del 9 maggio 2013 la Corte d’appello dell’Aquila ha respinto l’appello proposto da P.O. avverso sentenza del 1 dicembre 2011 con cui il Tribunale di Teramo lo aveva condannato alla pena di quattro anni di reclusione e € 10.000 di multa per il reato di favoreggiamento della prostituzione.
2. Ha presentato ricorso il difensore, denunciando violazione degli articoli 43 c.p., 3 e 8 I. 75/1958 e vizio motivazionale. La condanna sarebbe fondata sull’avere l’imputato consapevolmente affittato appartamenti ove esercitare meretricio, il che non risulterebbe provato e comunque, secondo la giurisprudenza di legittimità, non sarebbe sufficiente a integrare il reato di favoreggiamento.

Considerato in diritto

3. II ricorso è infondato.
L’unico motivo si fonda sulla ormai consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte – l’ultima pronuncia massimata contraria è ormai tutt’altro che recente (Cass. sez. III, 23 maggio 2007 n. 35373, che ritiene favoreggiamento la mera messa a disposizione della prostituta, anche a titolo di locazione, di un appartamento perché ciò procura favorevoli condizioni per la pratica dei meretricio) – per cui concedere in locazione un appartamento a prezzo di mercato a una prostituta, pur nella consapevolezza che questa lo utilizzerà per il meretricio, non giunge ad integrare il reato di favoreggiamento della prostituzione (così, nettamente, Cass. sez. III, 20 marzo 2013 n. 28754: “Non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta, anche se il locatore sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione in via del tutto autonoma e per proprio conto, atteso che la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio”), in difetto di un quid pluris che agevoli specificamente la prostituzione stessa (da ultimo in questo senso Cass. sez. III, 4 febbraio 2014 n. 7338 – che in un caso di sublocazione afferma che la mera stipula del contratto di per sè non integra la fattispecie criminosa, in quanto l’atto negoziale, in assenza di altre prestazioni accessorie, come ad esempio l’esecuzione di inserzioni pubblicitarie, la fornitura di profilattici o la ricezione dei clienti, riguarda la persona e le sue esigenze abitative, e non costituisce diretto ausilio all’attività di prostituzione – e Cass. sez. III, 19 febbraio 2013 n. 33160 – per cui “non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta anche se il locatore sia consapevole che la conduttrice vi eserciterà la prostituzione a meno che, oltre al godimento dell’immobile, vengano fornite prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il meretricio (come nel caso di esecuzione di inserzioni pubblicitarie, fornitura di profilattici, ricezione di clienti o altro)” -. E tale quid pluris, secondo il ricorrente, non è ravvisabile nella condotta del Pacifici.
La corte territoriale, peraltro, non si è discostata dall’insegnamento nomofilattico, evidenziando chiaramente, invece, la necessità di identificare l’esistenza del quid pluris necessario per integrare il reato. Si tratta, naturalmente, di una valutazione fattuale degli esiti del compendio probatorio, la quale può essere in questa sede vagliata esclusivamente sotto il profilo del vizio motivazionale, che il ricorrente ha indicato nella rubrica del motivo limitandosi peraltro a individuarlo in “nessun riferimento ad altre concrete attività poste in essere dal Pacifici, oltre quella di concedere in locazione l’immobile e, secondo la Corte di Appello, di essere a conoscenza” del meretricio svolto negli appartamenti.
Ciò non trova riscontro nell’effettivo contenuto della sentenza impugnata, che connette proprio una pluralità di fattori specifici in base ai quali dimostra l’integrazione del reato di favoreggiamento, partendo dalla totalità della limitazione cronologica di tutte le locazioni (incompatibile con una stabile residenza), e proseguendo sulla modalità di utilizzazione da parte delle occupanti caratterizzata dalla velocità e facilità dei loro spostamenti di appartamento in appartamento (dato ulteriormente incompatibile con l’utilizzo come abitazione) fino all’allestimento specifico degli appartamenti diretto a ottimizzare il loro utilizzo per la prostituzione, collocandosi letti matrimoniali anche nelle cucine; il tutto coronato dalla verifica, cui il giudice d’appello senza incorrere in motivazione manifestamente illogica né apparente perviene in senso positivo, della consapevolezza di tutto ciò dell’imputato, che, nelle conversazioni telefoniche, emerge come colui che tirava i fili di tutta una organizzazione che favoriva l’attività delle prostitute sue inquiline (motivazione, pagina 5).
In conclusione, il motivo risulta infondato, per cui il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352. In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare . Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3780/2011 proposto da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), in persona del suo Presidente del consiglio di amministrazione, amm.re deleg. e legale rappr.te geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitale agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

AZIENDA SANITARIA LOCALE (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del Direttore Generale, legale rappresentante, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 848/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/10/2010 R.G.N. 1292/09;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/09/2014 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’inammissibilita” del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente, s.p.a. (OMISSIS), conveniva in giudizio la ASL (OMISSIS) (gia’ Asl n. (OMISSIS) di Savigliano), gia’ conduttrice di due immobili di sua proprieta’, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa del ritardato rilascio dei locali ad uso ufficio siti in (OMISSIS), locati alla Asl in forza di due contratti, del 1993 e del 1995. Esponeva che la Asl aveva dato la disdetta dei contratti di locazione nel giugno 2003 dichiarando che avrebbe rilasciato i locali il 1.1.2004, che essa ricorrente si era adoperata subito dopo per reperire un nuovo conduttore o un acquirente per gli immobili, che aveva reperito effettivamente nel periodo intermedio un soggetto interessato all’acquisto di entrambi i locali, la societa’ (OMISSIS) a r.l., la quale formulava proposta irrevocabile di acquisto efficace fino al 15.1.2004, che il rilascio da parte della Asl non era avvenuto entro la data prevista, che la societa’ proprietaria aveva chiesto inutilmente alla proponente una proroga dell’efficacia della proposta, negata dalla proponente, e aveva perso la possibilita’ di concludere l’affare.

Avendo venduto successivamente i due locali separatamente, con tempi piu’ lunghi e ricavandone un importo minore rispetto all’offerta originariamente ricevuta, la societa’ (OMISSIS) chiedeva che la Asl fosse condannata a pagare la differenza tra quanto l’attrice avrebbe conseguito se il primo affare fosse andato a buon fine e quanto effettivamente ricavato dalla vendita.

Il Tribunale di Saluzzo, in primo grado, condannava la Asl al risarcimento dei danni nella misura di euro 189.211,76 a titolo di risarcimento del danno per ritardato rilascio dell’immobile locato, mentre la Corte d’appello di Torino, con la sentenza qui impugnata, rigettava la domanda risarcitoria della societa’ (OMISSIS) s.p.a..

In particolare, la corte d’appello riteneva che, se anche la Asl non rispetto’ la data di rilascio indicata originariamente al 1.1.2004 ne’ la data del 26.1.2004 da lei stessa indicata successivamente, cio’ nonostante rilascio’ i locali il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla societa’ ricorrente, se avesse accettato la proposta di vendita, di poter concludere nei tempi pretesi dalla proponente il contratto notarile, vendendo un immobile effettivamente libero da persone e cose, in quanto la proposta irrevocabile prevedeva la sottoscrizione del rogito entro il 14.2.2004. Negava quindi la sussistenza di un nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato dalla vendita successivamente effettuata dalla (OMISSIS) attribuendone la responsabilita’ ad una scelta prudente ma poco oculata della societa’ proprietaria degli immobili.

La (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione nei confronti della Azienda sanitaria locale (OMISSIS) (gia’ A.S.Legge n. (OMISSIS) di Savigliano), per la riforma della sentenza n. 848/2010 della Corte d’Appello di Torino, non notificata, articolato in quattro motivi.

Resiste la Azienda sanitaria Locale CN1 con controricorso.

La societa’ ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, la (OMISSIS) s.p.a. denuncia la violazione dell’articolo 1591 c.c., e dei principi che regolano l’accertamento del nesso di causalita’ laddove la Corte d’Appello di Torino ha escluso la sussistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo da parte della Asl n. (OMISSIS) nel riconsegnare i locali alla proprietaria e la mancata accettazione da parte della ricorrente della proposta di acquisto formulata dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l., avente efficacia fino al 15.1.2004.

In particolare, la ricorrente evidenzia che la corte d’appello ricostruiva i tempi della vicenda e i nessi tra i vari accadimenti affermando che la societa’ proprietaria ben avrebbe potuto accettare la proposta di acquisto ricevuta, avente efficacia fino al 15.1.2004, perche’, se anche la Asl non aveva rilasciato i locali come promesso entro il 1 gennaio 2004, essa li aveva comunque rilasciati pochi giorni dopo, comunque in tempo per consentire alla (OMISSIS) di concludere il contratto definitivo entro il termine previsto per meta’ febbraio dalla proposta irrevocabile e di darvi regolare adempimento consegnando all’acquirente un immobile libero da persone o cose.

La ricorrente afferma che la corte d’appello avrebbe errato nel formulare il giudizio volto a verificare la sussistenza o meno del nesso di causalita’, trattandosi di un giudizio controfattuale, probabilistico che prevede una valutazione ex ante per poter giudicare se, in assenza della condotta che si assume dannosa (il ritardo nella riconsegna), l’evento di danno si sarebbe verificato o meno. Evidenzia che il vizio consiste nell’aver effettuato il giudizio ipotetico non ex ante ma ex post, inserendo in esso un elemento (l’avvenuto rilascio dell’immobile da parte della Asl il 12.2.2004) di cui l’attrice non poteva disporre nel momento in cui ebbe a decidere se impegnarsi o meno a vendere l’immobile accettando entro il 15.1.2004 la proposta che le era stata formulata.

Con il secondo e il terzo motivo, la societa’ ricorrente deduce la contraddittorieta’ della motivazione in relazione all’accertamento del nesso causale tra ritardo nella consegna dei locali da parte della Asl n. (OMISSIS) e perdita della proposta irrevocabile d’acquisto formulata dalla (OMISSIS) s.r.l. La corte infatti avrebbe mosso dalla premessa corretta secondo la quale il termine di efficacia della proposta contrattuale era il parametro di riferimento per individuare la sussistenza o meno del nesso causale tra il ritardo nella consegna e il danno richiesto, per poi effettuare il giudizio controfattuale tenendo conto di un diverso termine, quello fissato al 14.2.2004 e relativo alla stipula del rogito notarile.

Infine, anche con il quarto motivo la societa’ ricorrente deduce una insufficienza della motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, relativo alla natura della domanda risarcitoria formulata in giudizio, ovvero lamenta che la corte abbia espressamente dichiarato di non comprendere la differenza tra la domanda introdotta, connessa al danno per ritardato rilascio di immobile, e la domanda che la (OMISSIS) avrebbe potuto introdurre qualora avesse accettato la proposta e non fosse stata poi in grado di trasferire la proprieta’ e il possesso degli immobile, stante la perdurante occupazione di essi da parte della Asl. La ricorrente censura tale affermazione da parte della corte di merito, in quanto indicativa della mancata comprensione da parte del giudice di merito della diversita’ delle situazioni in quanto, in quest’ultimo caso, la ricorrente avrebbe potuto essere a sua volta anche destinataria dell’azione risarcitoria da parte della (OMISSIS) s.r.l., societa’ che si era offerta di acquistare gli immobili.

Il primo motivo e’ fondato e va accolto, con conseguente assorbimento degli altri.

Effettivamente, la corte territoriale non ha rispettato i crateri di corretta formulazione del ragionamento controfattuale, da utilizzarsi anche per l’accertamento del nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore e la perdita di occasioni favorevoli di locazione o di vendita da parte del locatore.

Perche’ sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex articolo 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando piu’ vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilita’ di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.

Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all’accertamento del nesso di causalita’ tra ritardo e perdita dell’occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso- nel caso di specie, il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio – non si fosse verificato, avrebbe l’attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una piu’ favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell’inadempimento sussiste (ed e’ da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed e’ imputabile al comportamento del conduttore.

Altrimenti, se questo accadimento – ritardo nella riconsegna – risulta irrilevante o comunque non determinante, nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l’affare (o all’opposto, ma la questione non e’ affrontata sotto questo profilo, se in ogni caso il locatore non avrebbe per altri motivi concluso l’affare), non esiste la prova del nesso causale, e l’eventuale perdita dell’occasione favorevole non sara’ imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l’immobile.

Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta.

In particolare, in questo caso la domanda che il giudice avrebbe dovuto correttamente porsi era : se il mancato rilascio dell’immobile al 1.1.2004 non si fosse verificato, il proprietario avrebbe potuto vendere piu’ lucrosamente i due immobili, accettando la proposta irrevocabile della (OMISSIS) s.r.l., rispetto a quello che ha fatto mesi dopo?

Rimane irrilevante nel giudizio controfattuale ogni fatto successivo rispetto al momento della scelta di concludere o meno l’affare accettando la proposta irrevocabile.

La corte territoriale invece, ai fini dell’accertamento del nesso causale lo ha strutturato pur sempre come giudizio prognostico, ma con valutazione ex post, ritenendo erroneamente di poter tener conto anche di un elemento successivo, che non era a disposizione del proprietario nel momento in cui dovette decidere se accettare o meno la proposta irrevocabile, ovvero ha ritenuto di dover tenere conto del fatto che in ogni caso la Asl rilascio’ il locale (non come si era successivamente impegnata a fare il 26.1.2004 ma) il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla (OMISSIS) s.p.a., se avesse accettato la proposta, di stipulare il rogito senza ritardi ne’ inadempimenti da parte sua rispetto al termine per rogitare previsto nella proposta irrevocabile.

Al momento in cui il proprietario fu tenuto a decidere se accettare la proposta irrevocabile, scadente il 15.1.2004, o meno, i due locali di sua proprieta’ erano ancora occupati dalla Asl, ne’ il proprietario poteva in quel momento sapere se e quando sarebbero stati effettivamente rilasciati. Quindi, dell’avvenuto rilascio nell’arco del mese successivo non si puo’ tener conto per decidere, seguendo le corrette regole di strutturazione del ragionamento controfattuale, se il danno non si sarebbe verificato in mancanza di ritardo nella riconsegna, in quanto il termine finale rispetto al quale occorre verificare se il ritardo si protraeva ancora, e se esso avesse avuto una incidenza causale sulla perdita dell’occasione favorevole, e’ il termine di scadenza della proposta, in cui il proprietario doveva decidere, con gli elementi di valutazione in quel momento a sua disposizione, se accettare o meno.

Ne’ si puo’ ritenere che il locatore, per evitare di perdere l’affare, fosse tenuto in ogni caso a concludere pur non essendo certo di poter consegnare gli immobili liberi al momento previsto per il rogito, correndo il rischio di esporsi al un inadempimento per fatto di un terzo che egli non era in grado di scongiurare o evitare e ad una azione di risarcimento dei danni da parte dell’acquirente.

Il ricorso va accolto in relazione al primo motivo, assorbiti gli altri, e la causa va rinviata alla corte d’appello di Torino in diversa composizione affinche’ la decida anche in ordine alle spese attenendosi al seguente principio di diritto:

In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare .

Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese.

Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza 23 ottobre 2014, n. 22531. Ove il giudice d’appello ritenga che l’azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un’azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un’azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l’erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l’occupazione senza titolo sussista oppure no


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

sentenza  23 ottobre 2014, n. 22531

Svolgimento del processo

p.1. Il Comune di Cammarata ha proposto ricorso per cassazione contro L.V. avverso la sentenza del 20 ottobre 2011, con la quale la Corte d’Appello di Palermo, in riforma della sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Agrigento il 3 giugno 2008 ha rigettato la domanda proposta da esso ricorrente contro il L. il 12 ottobre 2007 con una citazione per convalida di sfratto per morosità.
p.2. L’appello è stato accolto sul rilievo che la domanda introdotta dal Comune con quello speciale procedimento aveva avuto ad oggetto una pretesa di restituzione di un immobile perché detenuto dal L. senza titolo. Domanda che era diversa dalla domanda di sfratto per morosità, in quanto non basata sulla richiesta di risoluzione di un contratto locativo, onde il procedimento per convalida era stato promosso al di fuori dei suoi presupposti.
p.3. Il L. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

p.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce “violazione o falsa applicazione delle norme di diritto e dei principi in tela di qualificazione giuridica della domanda giudiziali violazione e falsa applicazione degli artt. 657, 658 e 667 del c.p.c.; nonché del principio costituzionalizzato del c.d. “giusto processo”; in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.”.
Vi si censura la motivazione con ci la Corte territoriale, dopo avere disatteso il motivo di appello con cui il L. aveva insistito nell’eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al Comune, reputando che quest’ultimo era subentrato nella proprietà dell’immobile all’E.S.A. e fosse legittimato a proporre sia le azioni reali che quelle personali a difesa del proprio diritto, ha ritenuto che l’appello fosse fondato “nel merito” così esprimendosi:
“Con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, l’attore investiva l’organo giudicante premettendo che l’immobile per cui è causa era occupato da L.V. , sin dal 1996, senza alcun titolo e senza alcuna autorizzazione comunale. Proseguiva lamentando che, nonostante l’occupante avesse il godimento dell’immobile, non aveva mai corrisposto alcuna somma all’ente proprietario, per ci risultava debitore nei confronti del Comune di Cammarata della somma di Euro 3872,96, oltre interessi. Instava, pertanto, per la convalida dello sfratto, per la condanna del L. al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio. Dalla esposizione giuridica dei fatti contenuta in citazione, la richiesta di rilascio dell’immobile si fonda sulla mancanza di un valido titolo contrattuale che legittimi il godimento e l’uso del bene da parte del convenuto, che non a caso viene qualificato come occupante. Ora, la domanda di restituzione di un immobile detenuto senza titolo che si fonda sulla responsabilità extracontrattuale del detentore in quanto gode abusivamente di un bene senza alcuna legittimazione, è certamente diversa dalla domanda di sfratto per morosità, che è basata sulla risoluzione per inadempimento di un contratto locativo”.
Dopo tale motivazione nella pagina 6, la sentenza argomenta della diversità fra l’azione di sfratto per morosità esercitabile ai sensi dell’art. 658 c.p.c. e quella di rilascio per occupazione senza titolo e, quindi, conclude affermando che “Invero, lo speciale procedimento di convalida di sfratto per morosità, previsto dall’art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con una pronuncia di risoluzione del vincolo contrattuale, presuppone necessariamente l’esistenza di un contratto di locazione del quale si chiede la cessazione per l’insolvenza del conduttore e non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un rapporto ritenuto inesistente al momento dell’intimazione, come nella specie”.
p.2. La critica alla riportata motivazione viene svolta assumendosi con un’esposizione inutilmente lunga che la Corte territoriale avrebbe: a) per un verso operato la qualificazione della domanda per come proposta con l’intimazione di sfratto come domanda di rilascio per occupazione senza titolo senza considerare che il L. non aveva con l’appello contestato la qualificazione del rapporto come locativo che era stata data espressamente dalla sentenza del Tribunale, che aveva dichiarato risolto; b) per altro verso e comunque ignorato che, quand’anche la domanda proposta con l’intimazione di sfratto fosse stata irritualmente formulata per chiedere il rilascio dell’immobile in quanto occupato senza titolo, tuttavia nelle note depositate all’udienza del 5 agosto 2008, dopo il passaggio della controversia alla trattazione con il rito a cognizione piena a seguito di provvedimento ai sensi dell’art. 667 c.p.c. del 14 novembre 2007, il Comune aveva legittimamente modificato la “causa petendi” della sua originaria domanda chiedendo la pronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento.
Il Collegio osserva che il primo profilo di censura, pur deducendo confusamente un’ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la Corte territoriale nel procedere alla qualificazione della domanda contro quella che era stata fatta dal Tribunale, risulta fondato sulla base di considerazioni che questa Corte deve fare in iure in via preliminare allo scrutino della pretesa ultrapetizione e che evidenziano esse stesse a monte, rispetto ad essa ed alla sua effettiva ricorrenza, l’illegittimità della sentenza impugnata con riferimento alla statuizione censurata dal ricorrente di rigetto dall’azione qualificata come di rilascio per occupazione senza titolo.
Va ricordato, infatti, che “In ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l’osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, nonché per omologia con quanto prevede la norma di cui al secondo comma dell’art. 384 cod. proc. civ., deve ritenersi che, nell’esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, la Corte di cassazione può ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d’ufficio, con il solo limite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata, senza cioè che sia necessario l’esperimento di ulteriori indagini di fatto, fermo restando, peraltro, che l’esercizio del potere di qualificazione non deve inoltre confliggere con il principio del monopolio della parte nell’esercizio della domanda e delle eccezioni in senso stretto, con la conseguenza che resta escluso che la Corte possa rilevare l’efficacia giuridica di un fatto se ciò comporta la modifica della domanda per come definita nelle fasi di merito o l’integrazione di una eccezione in senso stretto. (Sulla base di tali principi la Suprema Corte, investita della denuncia di violazione del divieto di domande nuove in appello, ha rilevato d’ufficio che l’introduzione di detta domanda era, in realtà avvenuta in primo grado e che il giudice d’appello, cui la relativa questione era stata devoluta, non ne aveva rilevato la fondatezza)”, (così Cass. n. 6935 del 2007; in senso conforme: Cass. n. 10841 del 2011; n. 3437 del 2014).
Nel caso di specie il Comune, censurando la sentenza impugnata per avere, piuttosto che in violazione del principio della corrispondenza fra chiesto e pronunciato, ritenuto di dover qualificare diversamente la domanda rispetto alla qualificazione datale dalla sentenza di primo grado, in violazione della formazione di un giudicato interno formatosi riguardo ad essa in mancanza di impugnazione da parte del L. di detta qualificazione, si duole della statuizione con cui, a seguito della pretesa illegittima operazione di qualificazione la Corte territoriale, ha rigettato la domanda reputando che il fatto della proposizione della domanda così qualificata con il procedimento per convalida di sfratto fosse ragione sufficiente per il rigetto della domanda stessa.
La censura del ricorrente riguarda tale risultato finale in quanto determinato da un errore di qualificazione della domanda, ma consente alla Corte, investita del problema della qualificazione, di valutare comunque in iure se, pur assunta la detta qualificazione, detto risultato sia corretto.
Ebbene nel caso di specie il ragionamento che ha portato la Corte territoriale a tale conclusione di rigetto risulta comunque erroneo in iure a monte rispetto all’operata qualificazione ed a prescindere dalla sua eventuale legittimità. Tanto questa Corte può rilevare sulla base del ricordato principio di diritto.
L’errore si rinviene nella circostanza che la Corte territoriale, una volta compiuta l’operazione di qualificazione, ha considerato la circostanza a monte della proposizione della domanda per come qualificata come determinativa della non decidibilità nel merito, ma giustificativa della sa reiezione, in quanto il Comune l’aveva proposta con le forme del procedimento per convalida di sfratto, che non consentivano di proporla con riferimento a quella qualificazione, ritenuta giusta dalla stessa Corte.
hi tal modo la Corte territoriale ha fatto discendere dall’erroneo utilizzo a suo dire della forma di esercizio speciale dell’azione con il procedimento per convalida, la conseguenza del rigetto nel merito della domanda per come qualificata. Ha cioè considerato come ragione di rigetto nel merito un errore di proposizione della domanda con il rito speciale e, dunque, una ragione di mero rito.
Viceversa, essendosi ormai il procedimento trasformato in procedimento a cognizione piena, la decisione sulla domanda per come qualificata dalla Corte sarebbe dovuta avvenire con lo scrutinio dei suoi eventuali presupposti di fondatezza.
La Corte doveva cioè esaminare se l’occupazione del L. fosse nei confronti del Comune, peraltro ritenuto subentrare all’E.S.A., assistita o meno da un titolo ad esso opponibile nella sua veste di proprietario dell’immobile.
Al contrario la Corte territoriale ha rigettato la domanda pur qualificata di occupazione senza titolo in ragione del solo suo esercizio erroneo con un atto introduttivo nelle forme del procedimento per convalida. La riprova è che nessun riferimento si fa allo svolgimento della domanda a seguito della trasformazione del rito ed alla sa incidenza.
La Corte ha deciso la causa dando rilievo solo all’erronea instaurazione del procedimento per convalida, completamente disinteressandosi del se un’occupazione senza titolo vi fosse, anche soltanto sopravvenuta ad una situazione di detenzione legittima originaria.
È appena il caso di rilevare che a essa si allude, dopo la parte di motivazione sopra riportata, così scrivendosi anodinamente: “E ciò anche a volere tacere che il L. detiene l’immobile legittimamente e cioè in forza di una scrittura privata dell’I settembre 1974, stipulata con LESA, dante causa del Comune, che è quindi subentrato nel rapporto preesistente”.
Senonché tale affermazione, proprio per la sua anodinia, non può essere considerata come affermazione dell’esclusione dell’occupazione senza titolo per ragioni sopravvenute, dato che fa riferimento solo alla causa di insorgenza della detenzione originaria, ma nulla dice circa la idoneità a giustificare la conservazione della detenzione di fronte al Comune, riconosciuto come titolare della proprietà del bene.
Onde non può dirsi che il rigetto della domanda sia avvenuto anche perché è stata esclusa l’occupazione senza titolo.
In ogni caso si deve, per completezza, aggiungere che, avendo la motivazione della sentenza dato rilievo ad una ragione di rito, l’eventuale configurabilità di questa motivazione come aggiuntiva motivazione di merito, nemmeno avrebbe rappresentato statuizione impugnabile in questa sede, giusta il principio di diritto di ci a Cass. sez. un. n. 3840 del 2007. Si tratterebbe, infatti, di statuizione resa in carenza di potestas iudicandi, una volta affermata la ragione di rigetto in rito.
Il principio di diritto che giustifica l’accoglimento per quanto di ragione del primo motivo è il seguente: “ove il giudice d’appello ritenga che l’azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un’azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un’azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l’erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l’occupazione senza titolo sussista oppure no”.
p.3. La sentenza impugnata dev’essere cassata e la Corte territoriale procederà a decidere la domanda di occupazione senza titolo esaminando se di tale occupazione ricorrano o meno i presupposti e ciò anche con riferimento alla vicende successive all’occupazione e, quindi, alla sua insorgenza.
p.4. Gli altri motivi restano assorbiti.
p.5. Il giudice di rinvio provvederà sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il primo motivo di ricorso. Dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia ad altra Sezione della Corte d’Appello di Palermo, comunque in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.