Corte di cassazione, sezione I, sentenza 22 luglio 2014, n. 16652. nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile oggetto del contratto di locazione per la cui revoca il curatore fallimentare abbia agito nei confronti del conduttore, non si verifica alcun fenomeno di successione ex articolo 111 c.p.c. perche’ con la vendita forzata dell’immobile si trasferisce la locazione, nei limiti di opponibilita’ previsti dall’articolo 2923 cod. civ., ma non certo il diritto, ricorrendone i presupposti, di farne dichiarare l’inefficacia; tale diritto, infatti, resta funzionalmente collegato con l’esecuzione collettiva


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Suprema Corte di Cassazione

sezione I

sentenza 22 luglio 2014, n. 16652

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CECCHERINI Aldo – Presidente

Dott. BERNABAI Renato – Consigliere

Dott. DIDONE Antonio – rel. Consigliere

Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere

Dott. NAZZICONE Loredana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5080-2007 proposto da:

(OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.P.A. (P.I. (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

contro

FALLIMENTO (OMISSIS) S.R.L.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 3258/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/07/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/05/2014 dal Consigliere Dott., ANTONIO DIDONE;

udito, per il ricorrente, l’Avvocato (OMISSIS) che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito, per la controricorrente, l’Avvocato (OMISSIS), con delega, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di revocatoria fallimentare L.F., ex articolo 67, di un contratto di locazione per notevole sproporzione delle prestazioni proposta dal curatore del fallimento della s.r.l. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) condannando il convenuto al pagamento della somma mensile di euro 300,00 in favore del fallimento dalla domanda sino al decreto di trasferimento dell’immobile e da tale momento in favore dell’aggiudicatario, s.p.a. (OMISSIS), intervenuto nel corso del giudizio. Con la sentenza impugnata (depositata in data 10.7.2006) la Corte di appello di Roma ha confermato la decisione del tribunale rigettando l’appello proposto dal convenuto, il quale lamentava che erroneamente fosse stato ritenuto ammissibile l’intervento dell’aggiudicatario, che non fosse stata ritenuta la sopravvenuta carenza di interesse del curatore e, infine, l’erronea quantificazione del danno, operata dal tribunale in via equitativa, sulla base di consulenza di parte del curatore.

Contro la sentenza di appello (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso la s.p.a. (OMISSIS). Non ha svolto difese la curatela intimata. Nel termine di cui all’articolo 378 c.p.c. parte controricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2.1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2901 e 2902 c.c., articoli 100 e 111 c.p.c. e L.F., articolo 67, e invoca il principio enunciato da questa Corte secondo il quale l’alienazione dell’immobile locato in pendenza del giudizio promosso per la revoca del contratto di locazione, comporta il venir meno dell’interesse della procedura rispetto alla dichiarazione di inefficacia del contratto (Sez. n. 8419/2000). Deduce – concordemente con la giurisprudenza richiamata – che nella concreta fattispecie non sarebbe applicabile l’articolo 111 c.p.c. non essendosi verificato alcun trasferimento del diritto controverso. In ordine all’azione revocatoria il trasferimento del bene comportava la cessazione della materia del contendere.

2.2. – Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli articoli 166, 167, 183 e 268 c.p.c. lamentando che non sia stato ritenuto inammissibile, perche’ tardivo, l’intervento della societa’ aggiudicataria, senza tenere conto della preclusioni maturate.

2.3. – Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., articoli 115 e 116 c.p.c. lamentando che sia stata conferita valenza di prova esclusiva per la quantificazione del danno ad una consulenza tecnica di parte e conferita ai valori di mercato delle locazioni degli immobili secondo le comuni nozioni rilievo di fatto notorio ai sensi dell’articolo 115 c.p.c. tale da esonerare l’attore dal fornire la prova del valore locativo.

3.1.- Il primo motivo e’ fondato nei limiti infrascritti. Il Collegio intende dare continuita’ all’insegnamento giurisprudenziale – invocato da parte ricorrente – per il quale nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile oggetto del contratto di locazione per la cui revoca il curatore fallimentare abbia agito nei confronti del conduttore, non si verifica alcun fenomeno di successione ex articolo 111 c.p.c. perche’ con la vendita forzata dell’immobile si trasferisce la locazione, nei limiti di opponibilita’ previsti dall’articolo 2923 cod. civ., ma non certo il diritto, ricorrendone i presupposti, di farne dichiarare l’inefficacia; tale diritto, infatti, resta funzionalmente collegato con l’esecuzione collettiva (Sez. 1, n. 8419/2000).

Principio la cui applicazione rende inammissibile l’intervento dell’aggiudicatario nel giudizio di revoca promosso dal curatore L.F., ex articolo 67. D’altra parte, e’ costante l’insegnamento per il quale dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, la legittimazione a proporre le azioni a tutela della massa – tra cui la revocatoria fallimentare – spetta, in via esclusiva, al curatore e cio’ comporta l’esclusione della legittimazione del singolo creditore ad esperire le azioni predette e ad intervenire in via principale nel giudizio all’uopo promosso dal curatore (Sez. 1, Sentenza n. 3906/2009; Sez. U, Sentenza n. 29420/2008). Per converso, nella concreta fattispecie l’aggiudicatario e’ intervenuto per chiedere la pronuncia della condanna al pagamento della somma mensile – dal momento dell’aggiudicazione – direttamente in proprio favore. Si che non si trattava di mero intervento adesivo. Pertanto, in tali limiti il primo motivo e’ fondato (con assorbimento consequenziale del secondo) e dal suo parziale accoglimento discende la cassazione (senza rinvio) dell’impugnata sentenza limitatamente ai rapporti tra il ricorrente e la societa’ aggiudicataria, il cui intervento va dichiarato inammissibile.

3.2.- E’ infondata, per contro, la prima censura nella parte in cui invoca la pronuncia n. 8419/2000 per farne derivare la carenza di interesse del curatore a proseguire nel giudizio intrapreso che proprio quella pronuncia invocata dal ricorrente spiega che la persistenza dell’interesse a coltivare la revocatoria discende dall’esistenza di una domanda di danni. Domanda in concreto proposta dal curatore fallimentare (e accolta). Secondo la piu’ recente giurisprudenza di questa Sezione, pronunciata dal giudice la revoca di un contratto di durata, qual e’ la locazione, il conduttore non puo’ ulteriormente opporre al fallimento il proprio titolo contrattuale di godimento del bene locato; bene di cui il curatore potra’ percio’ riacquisire la libera disponibilita’. Inoltre, l’eventuale protrarsi del godimento del bene da parte del conduttore, a partire dal momento in cui il contratto ha cessato di esser opponibile al fallimento (momento che deve identificarsi con quello di proposizione della domanda, cui retroagiscono gli effetti costitutivi della pronuncia giudiziale) , non trova piu’ idonea giustificazione causale – nei riguardi del fallimento – nelle previsioni del contratto medesimo: di modo che, a partire da quel momento, il curatore ha titolo per pretendere la corresponsione di una somma idonea a compensare il fallimento del mancato godimento del bene in questione, senza necessaria correlazione con l’ammontare del canone pattuito, come tale non piu’ opponibile alla massa (Sez. 1, n. 16905/2003). Talche’, nei rapporti con la curatela, il ricorso va respinto, posto che anche il terzo motivo e’ infondato perche’ secondo la giurisprudenza di questa Corte il giudice del merito puo’ porre a fondamento della propria decisione una perizia stragiudiziale, anche se contestata dalla controparte, purche’ fornisca adeguata motivazione di tale sua valutazione, attesa l’esistenza, nel vigente ordinamento, del principio del libero convincimento del giudice (Cass., n. 26550/2011). Motivazione che, nella concreta fattispecie, non risulta ritualmente censurata. Il ricorso, pertanto, deve essere, nel resto, rigettato. La particolarita’ della fattispecie – cosi’ come sottolineato dalla Corte territoriale a sostegno della gia’ disposta e non censurata compensazione delle spese in grado di appello – giustifica l’integrale compensazione delle spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrente.

P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso limitatamente all’intervento della s.p.a. ” (OMISSIS)”; cassa senza rinvio la sentenza impugnata e dichiara inammissibile l’intervento dell’aggiudicatario. Rigetta il terzo motivo e dichiara assorbito il secondo. Compensa le spese dell’intero giudizio nei rapporti tra il ricorrente e la societa’ controricorrente.

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 10 luglio 2014, n. 15788. La pendenza di una controversia sulla proprietà di un bene immobile non può sospendere il procedimento di rilascio per finita locazione


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza 10 luglio 2014, n. 15788

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 24191-2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta mandato a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria difensiva;

- resistente -

avverso il provvedimento n. 34704/11 del TRIBUNALE di ROMA, depositato il 28/09/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/04/2014 dal Consigliere Relatore Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

La sig. (OMISSIS) propone istanza di regolamento di competenza ex articolo 42 c.p.c. avverso l’ordinanza emessa dal G.I. del Tribunale di Roma all’udienza del 28/9/2012 di sospensione ex articolo 295 c.p.c. del giudizio proposto dalla sig. (OMISSIS) nei confronti del sig. (OMISSIS) avente ad oggetto la declaratoria di cessazione per scadenza del termine di durata del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), con conseguente condanna al relativo rilascio, in ragione della pendenza avanti alla Corte d’Appello di Roma di altro giudizio relativo all’accertamento della validita’ o falsita’ del testamento olografo con il quale la sig. (OMISSIS) ha lasciato alla (OMISSIS) la proprieta’ dell’immobile de quo, a sua volta ricevuto per successione dalla originaria locatrice sig. (OMISSIS).

Resiste con memoria difensiva ex articolo 47 c.p.c. il (OMISSIS).

Con requisitoria scritta d.d. 18/2/2013 il P.G. presso la Corte Suprema di Cassazione ha chiesto l’accoglimento dell’istanza di regolamento di competenza, essendo stato il provvedimento di sospensione emesso in difetto dei relativi presupposti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con non articolato motivo l’istante si duole sostanzialmente dell’erroneita’ della declaratoria di sospensione, non ricorrendo nel caso ipotesi di pregiudizialita’ necessaria richiesta all’articolo 295 c.p.c.

Il motivo e’ fondato e va accolto p.q.r., nei termini di seguito indicati.

Va anzitutto osservato che come questa Corte ha avuto piu’ volte modo di affermare la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste nella titolarita’ del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell’attore, prescindendo dall’effettiva titolarita’ del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l’esistenza in ogni stato e grado del procedimento.

Da essa va tenuta distinta la titolarita’ della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, per la quale non e’ consentito alcun esame d’ufficio, poiche’ la contestazione della titolarita’ del rapporto controverso si configura come una questione che attiene al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell’onere deduttivo e probatorio della parte interessata.

Fondandosi, quindi, la legittimazione ad agire o a contraddire, quale condizione all’azione, sulla mera allegazione fatta in domanda, una concreta ed autonoma questione intorno ad essa si delinea solo quando l’attore faccia valere un diritto altrui, prospettandolo come proprio, ovvero pretenda di ottenere una pronunzia contro il convenuto pur deducendone la relativa estraneita’ al rapporto sostanziale controverso (cfr. Cass., 30/5/2008, n. 14468).

Deve per altro verso ribadirsi il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’ in base al quale chiunque abbia la disponibilita’ di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, puo’ validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed e’ conseguentemente legittimato a richiederne la risoluzione, nell’ipotesi in cui sussista l’inadempimento del conduttore (v. Cass., 4/3/2005, n. 4764).

Atteso quanto sopra, va osservato che nella specie la sospensione del giudizio e’ stata erroneamente pronunziata dal Tribunale di Roma, non costituendo l’accertamento della proprieta’ dell’immobile locato una questione pregiudiziale in ordine alla legittimazione della sig. (OMISSIS) dell’effettiva titolarita’ dell’immobile costituente oggetto del contratto di locazione de quo, che giusta massima costante puo’ essere stipulato e conseguentemente regolato nelle vicende del rapporto anche da chi ha della cosa una mera disponibilita’ di fatto (cfr., da ultimo, Cass., 14/7/2011, n. 15443).

Orbene, laddove ha affermato che la causa pendente in Corte d’appello ha effettivamente natura pregiudiziale al presente giudizio, perche’ incide sulla natura e qualita’ dell’attrice, il giudice del merito ha invero disatteso i suindicati principi.

Va pertanto disposta la riassunzione del giudizio avanti al Tribunale di Roma. Spese rimesse.

P.Q.M.

La Corte dispone la riassunzione del giudizio avanti al Tribunale di Roma. Spese rimesse.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 28 luglio 2014, n. 17102. Si presume l’esistenza di contatti con il pubblico nei casi di attività destinata per sua natura a comportare tali contatti, con la possibilità per il locatore di provare in concreto che l’immobile abbia avuto una diversa destinazione. Al di fuori di questi casi, e quindi quando dalla destinazione individuata dalle parti in contratto non si desuma il contatto diretto con il pubblico, si riafferma la regolare generale dell’onere probatorio, in base alla quale incombe al conduttore dimostrare le condizioni che comportano il riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 28 luglio 2014, n. 17102

Svolgimento del processo

 

La società Gabetti Property Solutions Agency s.p.a. richiedeva il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento a seguito della cessazione del contratto di locazione relativo ad un immobile sito in (omissis) , che era conseguita alla disdetta da parte della locatrice Aurelia s.p.a..
Il Tribunale di Milano rigettava la domanda e la sentenza veniva confermata dalla Corte di Appello sul rilievo che non era risultato adeguatamente provato che lo stabile fosse “aperto ad un pubblico indistinto” di utenti e consumatori, essendo prevalenti gli elementi che inducevano a “propendere… per la destinazione a sede organizzativa o amministrativa”.
Ricorre per cassazione la Gabetti, affidandosi a due articolati motivi; resiste la società intimata, a mezzo di controricorso; entrambe le parti hanno depositato memoria.

 

Motivi della decisione

 

1. Col primo motivo (“violazione e falsa applicazione degli artt. 27, 34 e 35 L. n. 392/1978 e dell’art. 2697 c.c.”, nonché ogni possibile vizio di motivazione), la ricorrente censura la sentenza impugnata per non aver considerato che il requisito del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori era desumibile dalla stessa pattuizione contrattuale che prevedeva un utilizzo esclusivo per lo svolgimento di attività di mediazione immobiliare, dal che sarebbe dovuto conseguire che era il locatore a dover provare che il conduttore non aveva svolto l’attività di intermediazione immobiliare; si duole, inoltre, della non corretta valutazione delle prove testimoniali e degli elementi documentali, assumendo che una “corretta interpretazione” avrebbe dovuto condurre ad un opposto esito processuale.
2. Col secondo motivo (“violazione e falsa applicazione dell’art. 420 co. 5 C.P.C.” e ogni possibile vizio di motivazione), si duole della mancata ammissione delle prove da essa dedotte con una memoria del 15.3.2005 (rispetto alle quali la Corte aveva rilevato che “le circostanze capitolate potevano e dovevano essere dedotte prima, in sede di ricorso introduttivo del giudizio”), assumendo che i “capitoli aggiuntivi” costituivano “replica necessitata a quelli espressi dalla controparte”.
3. I motivi – che possono essere esaminati congiuntamente, in quanto tutte le censure attengono alla prova dell’esistenza di contatti col pubblico degli utenti e dei consumatori- sono entrambi infondati.
3.1. Premesso che – per quanto emerge dallo stesso ricorso (a pag. 2) – il contratto prevedeva genericamente un “uso esclusivo di uffici commerciali”, non sussiste alcun vizio di impostazione giuridica nell’affermazione della Corte territoriale secondo cui grava sul conduttore – che richiede l’indennità – l’onere di provare il fatto costitutivo della sua pretesa.
Correttamente la Corte milanese ha richiamato il precedente di questa Corte secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la destinazione dell’immobile all’esercizio dell’attività commerciale, in tanto può determinare l’esistenza del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che il locale possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, cosi divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento”. (Cass. n. 6948/2010).
Ciò vale anche nel caso in cui l’immobile sia stato “dato in locazione per essere destinato ad un’attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico, come quella di intermediazione immobiliare”, ma “la spettanza del diritto all’indennità è subordinata alla prova che l’attività sia rivolta, in concreto, a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività” (Cass. n. 6948/2010 cit.).
Tali affermazioni si pongono in linea con Cass. S.U. n. 2646/1998 (che, con specifico riferimento alla locazione di un immobile utilizzato per attività di intermediazione immobiliare, ha affermato che tale attività comporta contatto diretto con il pubblico “se rivolta a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività”) e – a ben vedere – non risultano in contrasto con i principi affermati da una coeva pronuncia di questa Corte cui pare richiamarsi la ricorrente.
Afferma Cass. n. 10615/2010 che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697, comma secondo, cod. civ.. Qualora, invece, la destinazione individuata dalle parti in contratto non implichi il contatto diretto con il pubblico ma, nel quadro dell’attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, possa in concreto implicare o non implicare quel contatto, compete al conduttore provare che, com’era lecito nell’economia del regolamento contrattuale, l’immobile é stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione”.
La pronuncia si limita a prevedere una presunzione circa l’esistenza di contatti col pubblico degli utenti nei casi di attività destinata per sua natura a comportare tali contatti (si pensi ad un bar o un ristorante), salva la possibilità, per il locatore, di provare che l’immobile ha avuto -in concreto- una diversa destinazione. Al di fuori di questi casi, riafferma, tuttavia, la regola generale che onera il conduttore della prova delle condizioni che comportano il riconoscimento dell’indennità.
In definitiva, il quadro giurisprudenziale di riferimento prevede dunque un onere probatorio a carico del locatore (circa la destinazione del bene ad un uso diverso da quello contrattualmente pattuito) per la sola ipotesi in cui sia la stessa destinazione contrattualmente prevista a comportare necessariamente l’esistenza dei contatti, ma fa salvo il generale onere probatorio a carico del conduttore allorquando l’attività prevista si presti sia ad avere che a non avere – in concreto – rapporti diretti con la platea indifferenziata degli utenti.
Deve, quindi ritenersi che, nel caso di specie, a fronte di un contratto che non prevedeva espressamente la destinazione del bene ad un’attività comportante sempre e comunque contatti con tale platea indifferenziata degli utenti, gravasse sulla conduttrice la prova che l’immobile -pur locato ad una società che svolge, in ambito nazionale, attività di intermediazione immobiliare- sia stato in concreto utilizzato per il compimento di attività destinate alla “indistinta generalità degli interessati”.
Su tale corretta premessa giuridica, la Corte di Appello ha ritenuto che, nel caso in esame, gli elementi raccolti facessero propendere per una prevalente destinazione ad uso amministrativo (ossia a sede centrale della Gabetti, che svolge la propria attività di intermediazione tramite le filiali disseminate in tutto il territorio nazionale) e tale conclusione è coerente con l’affermazione che difettasse prova sufficiente del presupposto per il riconoscimento dell’indennità.
Quanto – poi – alle censure formulate ex art. 360 n. 5 C.P.C., deve ritenersi che si tratti di doglianze inammissibili, oltreché per difetto di autosufficienza (in quanto, pur concernendo la valutazione delle prove, non trascrivono le dichiarazioni dei testi e gli elementi documentali che si assumono non adeguatamente considerati), anche per il fatto che, senza evidenziare specifici vizi motivazionali, sollecitano la Corte ad una non consentita rivalutazione del merito.
3.2. Il motivo attinente alla violazione dell’art. 420, co. 5 c.p.c. è anch’esso privo di autosufficienza, in quanto non offre alcun elemento per valutare se i capitoli (non trascritti) potessero essere dedotti già nel ricorso (come ritenuto dalla Corte di merito); ne consegue – anche in questo caso – l’inammissibilità.
4.Le spese di lite seguono la soccombenza.

P.Q.M.

 

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere all’intimata le spese di lite, liquidate in Euro 12.000,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso spese generali e accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 7 luglio 2014, n. 15452. Il locatore che chiede in giudizio lo sfratto per morosità non può poi avvalersi della clausola compromissoria contenuta nel contratto che deferisce agli arbitri le controversie insorte


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Suprema Corte di Cassazione

sezione I

sentenza 7 luglio 2014, n. 15452

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente

Dott. PICCININNI Carlo – Consigliere

Dott. CAMPANILE Pietro – rel. Consigliere

Dott. MERCOLINO Guido – Consigliere

Dott. LAMORGESE Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7171/2008 proposto da:

(OMISSIS) S.P.A. (c.f. (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), (OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 473/2008 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 07/02/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2013 dal Consigliere Dott. PIETRO CAMPANILE;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 – Con contratto in data 12 marzo 2002 le sigg.re (OMISSIS) e (OMISSIS) concedevano in locazione alla S.p.a. (OMISSIS) dei locali terranei, con annessi scantinati, posti n un fabbricato sito in (OMISSIS). Con specifica clausola veniva stabilito che “ogni controversia dovesse sorgere circa l’interpretazione, esecuzione o risoluzione” dell’atto era devoluta alla cognizione di un collegio arbitrale, composto di tre membri, che avrebbe giudicato secondo diritto”.

1.1 – Successivamente, essendosi la societa’ conduttrice resa inadempiente in ordine al pagamento dei canoni a partire dal mese di agosto del 2004, in data 1 aprile 2005 le locatrici intimavano lo sfratto per morosita’, e quindi citavano la societa’ a comparire davanti al Tribunale di Napoli per la convalida, insistendo per la concessione dell’ordinanza provvisoria di rilascio e chiedendo, nel merito, l’accertamento e la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione.

1.2 – All’udienza del 27 aprile 2005 la societa’ convenuta si opponeva alla convalida, eccependo l’esistenza di una causa di forza maggiore e offriva di sanare la morosita’, banco judicis, con il pagamento dei canoni scaduti. Il G.I., con provvedimento del 23 maggio 2005, preso atto del rifiuto delle locatrici di accettare il suddetto pagamento, rigettava il provvedimento richiesto e disponeva il mutamento del rito: in data 8 giugno 29005 le (OMISSIS) presentavano una memoria con la quale, oltre a chiedere la revoca del provvedimento denegatorio, manifestavano l’intento di avvalersi della clausola compromissoria contenuta nel contratto di locazione. Nello stesso giorno, in effetti, veniva notificato dalle stesse l’atto di nomina del proprio arbitro e veniva instaurato il giudizio arbitrale, che si concludeva con lodo in data 3 marzo 2006, con il quale, rigettate le eccezioni sollevate in rito dalla societa’ (OMISSIS), si accertava l’inadempimento della stessa e si dichiarava risolto il contratto di locazione, con condanna della societa’ stessa al rilascio dei fabbricati e al pagamento di varie somme in relazione tanto ai canoni scaduti quanto all’indennita’ di occupazione.

1.3 – La Corte di appello di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava il primo motivo di impugnazione del lodo proposto dalla societa’ (OMISSIS), ed incentrato sul rilievo che le (OMISSIS), proponendo domande di merito – e quindi non attinenti alla sola fase sommaria, per la quale non vi era la possibilita’ di rivolgersi agli arbitri – avrebbero implicitamente rinunciato alla clausola compromissoria.

1.4 – Veniva in proposito osservato che, anche se non era necessario inserire, nella richiesta convalida di sfratto, richieste inerenti al merito, cio’ era avvenuto per esigenza di completezza espositiva, senza che, pertanto, potesse desumersi una rinuncia implicita alla clausola compromissoria, non potendo per altro ritenersi che fosse necessario, in quella sede, che le parti intendevano avvalersi della clausola stessa.

D’altra parte, il comportamento delle locatrici, le quali, dopo essersi rivolte al giudice ordinario per la fase sommaria, avevano adito il Collegio arbitrale nel momento in cui si era verificata la trasformazione del rapporto processuale, e, quindi, in una fase in cui era possibile dedurre l’incompetenza del giudice ordinario.

1.5 – Non essendosi verificata alcuna rinuncia alla clausola compromissoria, doveva ritenersi che gli arbitri fossero pienamente e legittimamente investiti della controversia.

1.6 – venivano poi rigettate le eccezioni di nullita’ di talune clausole del contratto di locazione e si affermava l’infondatezza della questione inerente alla illegittimita’ della pronuncia di risoluzione del contratto ex articolo 1456 c.c., avendo le locatrici dapprima invocato la risoluzione per inadempimento, rigettandosi, infine, il motivo di impugnazione del lodo inerente alla nullita’ della clausola penale, affermandosi che la stessa, contrariamente a quanto sostenuto dalla societa’, non necessitava di specifica approvazione per iscritto.

1.7 – Per la cassazione di tale decisione la societa’ (OMISSIS) propone ricorso, affidato a cinque motivi, cui le (OMISSIS) resistono con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2 – Con il primo motivo, deducendosi violazione e falsa applicazione dell’articolo 829 c.p.c., n. 1, articoli 1372, 1328, 1362 e 1366 c.c., nonche’ vizio di motivazione, si sostiene che erroneamente la corte territoriale, in presenza di una domanda proposta dalle locatrici ed intesa non solo per l’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio, ma anche per ottenere la pronuncia di risoluzione del contratto, ha escluso che le stesse abbiano rinunciato all’applicazione della clausola compromissoria.

2.1 – Vengono formulati i seguenti quesiti di diritto: 1 “Dica la Ecc.ma Suprema Corte se la clausola compromissoria ha natura contrattuale e del pertanto le parti possono scioglierla, ovvero disapplicarla, per mutuo consenso ai sensi dell’articolo 1372 c.c., ovvero mediante reciproche rinunce.

1.a – Dica la Ecc.ma Suprema Corte se, in presenza di clausola compromissoria stipulata da due parti che deferisce agli arbitri le controversi che dovessero insorgere dal contratto di locazione nel quale essa e’ contenuta, il comportamento di una delle parti che adisce il giudice ordinario chiedendo che si pronunci sulla controversia insorta – ricadente tra quelle deferite agli arbitri dalla suddetta clausola – costituisca comportamento incompatibile con la volonta’ di voler applicare la clausola ed importi pertanto una implicita rinuncia ad avvalersi della stessa.

1.b – Dica la Ecc.ma Suprema Corte se tale rinuncia implicita all’applicazione della clausola possa essere accettata dall’altra parte implicitamente, attraverso la costituzione in giudizio senza formulare alcuna eccezione di compromesso, e se tale implicita adesione comporti la definitiva irrevocabilita’ della rinuncia, ai sensi dell’articolo 1328 c.c.. Nel caso che non si ritenga necessaria l’accettazione dell’altra parte, dica la Suprema Corte se la rinuncia implicita alla applicazione della clausola diventi irrevocabile una volta che sia giunta a conoscenza dell’altra parte.

2 – In applicazione dei principi che la Corte enuncera’ sul quesito che precede, dica: se, nell’ambito di una procedura di sfratto per morosita’ e contestuale citazione per la convalida, la parte ricorrente, dopo aver scelto di adire il Giudice ordinario sia per la pronuncia dei provvedimenti sommari (ordinanza di sfratto per morosita’), sia per la decisione sul merito (sentenza che dichiari la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento), senza che l’altra parte nulla abbia eccepito circa la deferibilita’ agli arbitri del merito della controversia in virtu’ della clausola compromissoria, possa eccepire nel corso del processo che il merito deve essere deciso dagli arbitri, al fine di sottrarre l’intera domanda alla loro cognizione, invocando l’applicazione della clausola”.

3 – Dica, infine, se gli arbitri, aditi da chi aveva gia’ promosso il giudizio dinanzi al G.O., difettavano di potestas iudicandi a decidere sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione”.

3 – La censura e’ fondata, ragion per cui ai quesiti proposti deve complessivamente darsi risposta positiva.

4 – Secondo un orientamento consolidato di questa Corte e’ configurabile la rinuncia alla clausola compromissoria quando la parte abbia promosso nei confronti dei medesimi contraddittori un giudizio davanti al giudice ordinario avente identita’, totale o parziale, di oggetto, percio’ assimilabile, alla connessione di cause, di cui all’articolo 40 c.p.c. (Cass., n. 13121/2004; 18643/2003; 874/1995; 1142/1993). In applicazione di tale principio questa Corte ha di recente escluso l’identita’ anche solo parziale tra il procedimento monitorio proposto dalla parte locatrice per ottenere il pagamento dei canoni scaduti, avente quale causa petendi la validita’ e l’operativita’ del contratto di affitto di azienda stipulato con la controparte, ed il successivo giudizio arbitrale avente quale causa petendi la cessazione di detto contratto di affitto e quale petitum non piu’ il pagamento di una somma di denaro, bensi’ il rilascio dei locali ceduti in affitto (Cass. 11 novembre 2011, n. 23651).

5 – Nel caso in esame le locatrici hanno chiesto sin dall’inizio, in caso di mancata convalida dello sfratto, “nel merito, accertare e dichiararsi la risoluzione del rapporto locativo inter partes relativamente alle unita’ immobiliari site in (OMISSIS)..”.

6 – Non e’ chi non veda come tale formulazione della domanda, che non puo’ essere riduttivamente intesa, come opinato dalla Corte territoriale, come frutto di una “esigenza di completezza espositiva”, concernendo, al contrario, la chiara enunciazione del petitum, comporti la proposizione di un giudizio del tutto sovrapponibile a quello delineato dalla clausola compromissoria.

7 – Tale giudizio non puo’ non risentire delle soluzioni date al tema dei rapporti, quanto alla formulazione della domanda, fra la fase sommaria e quella conseguente al passaggio alla fase di merito. In proposito va richiamato il piu’ recente orientamento secondo cui nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato da luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’articolo 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtu’ della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all’articolo 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (Cass., 20 maggio 2013, n. 12247; Cass., 23 maggio 2006, n. 12121).

8 – Il carattere non vincolante, nella fase sommaria, della proposizione della domanda di risoluzione, comporta che, quanto la stessa sia stata espressamente avanzata, la parte abbia in tal modo manifestato la propria intenzione di non volersi avvalere della clausola compromissoria, con conseguente inefficacia della medesima, tale da comportare, soprattutto in assenza dell’eccezione di compromesso da parte dell’intimato, la nullita’ del lodo emesso nell’ambito del procedimento arbitrale successivamente instaurato, e proseguito nonostante l’opposizione dell’altra parte.

9 – L’accoglimento del motivo comporta l’assorbimento delle altre censure e, quindi, la cassazione della decisione impugnata. In assenza della necessita’ di ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, come previsto dall’articolo 384 c.p.c., comma 2, nel senso della declaratoria della nullita’ del lodo, inibendo la carenza di potestas iudicandi degli arbitri il passaggio alla fase rescissoria.

10 – Ricorrono giusti motivi per l’integrale compensazione delle spese processuali dei precedenti gradi del merito e del presente giudizio di legittimita’, in considerazione della novita’ della soluzione adottata (v. Cass., n. 387 del 1991, di segno contrario, evidentemente perche’ anteriore al consolidamento dei principi sopra richiamati).

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara la nullita’ del lodo reso inter partes. Compensa interamente fra le parti le spese processuali inerenti al grado di merito e al presente giudizio di legittimita’.

Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 maggio 2014 G. U. 14 luglio 2014 n. 161


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Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 maggio 2014 G. U. 14 luglio 2014 n. 161

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Attuazione dell’articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto
2013, n. 102, convertito, con modificazioni dalla legge 28 ottobre
2013, n. 124 – Morosita’ incolpevole. (14A05481)

IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE
E DEI TRASPORTI
di concerto con
IL MINISTRO DELL’ECONOMIA
E DELLE FINANZE

Visto il decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, recante
«Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalita’ immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonche’ di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici», convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124;
Visto, in particolare, il comma 5 dell’articolo 6 del citato decreto-legge (Misure di sostegno all’accesso all’abitazione e al settore immobiliare) che istituisce presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti un Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, con una dotazione di 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015;  Considerato che il richiamato comma 5 dispone che con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano si provveda al riparto delle risorse assegnate al predetto Fondo nonche’ a stabilire i criteri e le priorita’ da rispettare nei provvedimenti comunali che definiscono le condizioni di morosita’ incolpevole che consentono l’accesso ai contributi;
Considerato, altresi’, che il medesimo comma stabilisce che le risorse del Fondo siano assegnate prioritariamente alle regioni che abbiano emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, che prevedano percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali e che, a tal fine, le Prefetture -Uffici territoriali del Governo adottino misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto;
Visto il rapporto dell’Ufficio centrale di statistica del Ministero dell’interno sugli sfratti in Italia aggiornato all’anno 2012, acquisito dall’Osservatorio nazionale della condizione abitativa della Direzione generale per le politiche abitative del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti;
Acquisita ed esaminata la documentazione trasmessa dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano, pervenuta per il tramite del coordinamento tecnico regionale in materia di politiche abitative, relativa ai provvedimenti regionali che prevedano percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali;
Considerato che dalla citata documentazione risulta che solo le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania hanno emanato, entro il termine di entrata in vigore della citata legge 28 ottobre 2013, n. 124, norme per la riduzione del disagio abitativo che prevedano percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali, ed impegnato a tal fine proprie risorse;
Considerata l’opportunita’ di stabilire criteri e priorita’ da rispettare nei provvedimenti comunali che definiscono le condizioni di morosita’ incolpevole che consentono l’accesso ai contributi, al fine di destinare le somme disponibili per fronteggiare le situazioni di maggior disagio abitativo;
Visto il comma 109 dell’art. 2 della legge 23 dicembre 2009, n.191, con il quale sono stati abrogati, a decorrere dal 1 gennaio 2010, gli articoli 5 e 6 della legge 30 novembre 1989, n. 386, e che conseguentemente non sono dovute alle province autonome di Trento e Bolzano erogazioni a carico del bilancio dello Stato previste da leggi di settore;
Considerato che, a seguito di richiesta dell’ANCI di sottoporre il decreto in argomento alla Conferenza Unificata anziche’ alla Conferenza Stato-Regioni, come invece previsto dall’art. 6, comma 5, del richiamato decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha ritenuto di poter accogliere tale richiesta;
Visti gli esiti delle riunioni tecniche della Conferenza Stato-Regioni e della Conferenza Unificata, tenutesi in data 17 marzo 2014 e in data 3 aprile 2014;
Sentita la Conferenza Unificata nella seduta del 10 aprile 2014 sulla proposta effettuata dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze;
Ai sensi dell’articolo 6, comma 5, del menzionato decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124;

Decreta:
Art. 1
Riparto della dotazione assegnata per l’anno 2014
1. La disponibilita’ del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli di cui all’articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, pari per l’annualita’ 2014 a 20 milioni di euro e’ ripartita, in proporzione al numero di provvedimenti di sfratto per morosita’ emessi, registrato dal Ministero degli interni al 31 dicembre 2012, per il 30% tra le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania e per il restante 70% tra tutte le regioni e le province autonome, come riportato nella seguente tabella:
(omissis)
2. Le regioni individuano i comuni ad alta tensione abitativa, di cui alla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003, ivi compresi i comuni capoluogo di provincia non inclusi nella predetta delibera, cui sono destinate le risorse del Fondo disponibili unitamente ad eventuali stanziamenti regionali. Qualora le regioni adottino linee guida da seguire da parte degli organismi comunali incaricati delle attivita’ di cui al presente decreto ne danno comunicazione alle Prefetture competenti per territorio e al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Art. 2
Criterio di definizione di morosita’ incolpevole
1. Per morosita’ incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilita’ a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacita’ reddituale del nucleo familiare.
2. La perdita o la consistente riduzione della capacita’ reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacita’ reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoroatipici; cessazioni di attivita’ libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessita’ dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
Art. 3
Criteri per l’accesso ai contributi
1. Il comune, nel consentire l’accesso ai contributi di cui al presente decreto, nei limiti delle disponibilita’ finanziarie, verifica che il richiedente:
a) abbia un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attivita’ lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;
b) sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosita’, con citazione per la convalida;
c) sia titolare di un contratto di locazione di unita’ immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
d) abbia cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, possieda un regolare titolo di soggiorno.
2. Il comune verifica inoltre che il richiedente, ovvero un componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprieta’, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.
3. Costituisce criterio preferenziale per la concessione del contributo la presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia: ultrasettantenne, ovvero minore, ovvero con invalidita’ accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.

Art. 4
Dimensionamento dei contributi
1. L’importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosita’ incolpevole accertata non puo’ superare l’importo di euro 8.000,00.
Art. 5
Priorita’ nella concessione dei contributi
1. I provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono destinati alla concessione di contributi in favore:
a) di inquilini, nei cui confronti sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosita’ incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell’alloggio un nuovo contratto a canone concordato;
b) di inquilini la cui ridotta capacita’ economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. In tal caso il comune prevede le modalita’ per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell’immobile;
c) di inquilini, ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell’alloggio, che dimostrino la disponibilita’ di quest’ultimo a consentire il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

Art. 6
Graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica
1. I comuni adottano le misure necessarie per comunicare alle Prefetture – Uffici territoriali del Governo l’elenco dei soggetti richiedenti che abbiano i requisiti per l’accesso al contributo, per le valutazioni funzionali all’adozione delle misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto.
Art. 7
Monitoraggio
1. Le regioni assicurano il monitoraggio sia sull’utilizzo dei fondi di cui al presente decreto che degli eventuali stanziamenti regionali, secondo specifiche definite dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Il presente decreto, successivamente alla registrazione da parte degli Organi di controllo, sara’ pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

Roma, 14 maggio 2014
Il Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti
Lupi
Il Ministro dell’economia
e delle finanze
Padoan

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 giugno 2014, n. 13657. Non può configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito di recesso, il rapporto principale di locazione.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 16 giugno 2014, n. 13657

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARLEO Giovanni – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12676/2011 proposto da:

COMUNE SAN PROSPERO (OMISSIS), in persona del suo Sindaco pro tempore, sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1155/2010 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/11/2010 R.G.N. 35/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/04/2014 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCREMA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 2006 il Comune di San Prospero proponeva opposizione avverso il d.i. emesso dal Tribunale di Modena in data 27 settembre 2006 con il quale gli era stato ingiunto il pagamento, in favore del ricorrente (OMISSIS), dell’importo dovuto a titolo di canoni di locazione e indennita’ di occupazione per l’anno 2006 (euro 76.629,18) in virtu’ del contratto stipulato tra le predette parti il 1 aprile 2000 e avente ad oggetto un immobile di proprieta’ del (OMISSIS), composto di 32 appartamenti, sublocato dal Comune a famiglie di extracomunitari e la cui occupazione da parte dei subconduttori era proseguita nonostante il recesso dell’ente conduttore, senza che fossero corrisposti da alcuno i canoni dovuti.

Con la proposta opposizione l’ingiunto, per quanto ancora rileva in questa sede, eccepiva l’improponibilita’ della domanda davanti all’autorita’ giudiziaria, essendo stato pattuito con apposita clausola inserita nel predetto contratto il deferimento delle possibili controversie ad un collegio arbitrale; chiedeva l’accertamento della validita’ e legittimita’ del proprio recesso, e, conseguentemente, la liberazione da ogni vincolo contrattuale e la revoca del provvedimento monitorio.

Si costituiva l’opposto deducendo infondatezza dell’opposizione e chiedendo la conferma del provvedimento monitorio.

Il Tribunale adito, con sentenza del 16 giugno 2009, disposta la riunione al procedimento di altra causa di opposizione al d.i. ottenuto dal (OMISSIS) in data 14 gennaio 2008 con riferimento a quanto dovuto per le medesime causali in relazione all’annualita’ successiva del canone (euro 84.506,52 per l’anno 2007), disattendeva l’eccezione di difetto di giurisdizione dell’Autorita’ Giudiziaria ordinaria in base alla testuale limitazione contrattuale della natura delle controversie rimesse a giudizio arbitrale, rigettava l’opposizione ritenendo persistente l’obbligazione relativa al canone convenuto in capo al conduttore che non aveva curato la restituzione del bene locato.

Avverso tale decisione il Comune proponeva appello, cui resisteva il (OMISSIS).

La Corte di appello di Bologna, con sentenza del 24 novembre 2010, rigettava il gravame e condannava l’appellante alle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito il Comune di San Prospero ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6 ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (24 novembre 2010).

2. Con il primo motivo, il ricorrente denuncia “violazione o falsa applicazione di norme di legge, “sub specie” degli articoli da 1362-1371 c.c. ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per aver ritenuto che la clausola arbitrale di cui all’articolo 13 del contratto di locazione in data 1.4.2000 non si riferisse alle controversie di natura tecnico-giuridica, ma solo a quelle di natura tecnica od amministrativa”.

Assume il Comune di San Prospero che l’interpretazione data dai Giudici del merito alla clausola arbitrale di cui all’articolo 13 del contratto di locazione sarebbe censurabile sotto diversi profili con riferimento alla disciplina dettata dall’articolo 1362 c.c. e segg. e sostiene, in particolare, che, facendo applicazione del criterio letterale indicato dall’articolo 1362 c.c., di quello di interpretazione sistematica di cui all’articolo 1363 c.c., di quello della conservazione del contratto di cui all’articolo 1367 c.c., nonche’ del criterio dell’equo contemperamento degli interessi delle parti, la presente controversia avrebbe dovuto essere rimessa al giudizio del collegio arbitrale di cui alla richiamata clausola, avendo ad oggetto problematiche relative alla interpretazione e alla esecuzione o alla risoluzione del contratto di locazione del 1 aprile 2000 tra le parti.

3. Con il secondo motivo il Comune di San Prospero lamenta “violazione falsa applicazione dell’articolo 1590 c.c. e articolo 1362 c.c. e segg., in materia di interpretazione dei contratti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per aver ritenuto il Comune di S. Prospero obbligato a restituire al sig. (OMISSIS) il fabbricato sito in (OMISSIS) libero da persone o cose, e non, invece, occupato dai conduttori presenti nelle singole porzioni immobiliari al momento della stipulazione del contratto di locazione tra il Comune di S. Prospero ed il sig. (OMISSIS) in data 1/4/2000″.

Rappresenta il ricorrente di aver concluso il contratto di locazione di cui si discute in causa quando “le famiglie di extracomunitari, attualmente residenti nelle singole porzioni immobiliari” in questione gia’ occupavano le stesse da tempo e tanto emergeva dai contratti tra il ” (OMISSIS) e i singoli extracomunitari” e sostiene che alla fattispecie all’esame sarebbe applicabile l’articolo 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, sicche’ il Comune, in mancanza di espressa previsione in contratto, non sarebbe stato obbligato a restituire la cosa locata libera da persone o cose.

4. Con il terzo motivo il ricorrente si duole della mancata ammissione dell’interrogatorio formale del (OMISSIS) e della prova per testi, deducendo “violazione o falsa applicazione di norma di diritto “subspecie” dell’articolo 356 c.p.c. e articolo 244 cp.c.. e segg., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, ovvero omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, non avendo ammesso le prove testimoniali, richieste nel giudizio di primo grado e riproposte pedissequamente nel giudizio di appello, finalizzate a comprovare che le porzioni immobiliari in questione al momento della “conclusione” del contratto di “locazione” in data 1/4/2000 tra il sig. (OMISSIS) ed il Comune di San Prospero erano gia’ occupate dalle famiglie di “extra-comunitari” attualmente presenti nel palazzo di (OMISSIS)”.

5. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta “violazione o falsa applicazione degli articoli da 1406 a 1410 c.c., in materia di “cessione del contratto” ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per non aver ritenuto avvenuta una cessione dei contratti di sub-locazione dal Comune al sig. (OMISSIS) dopo la comunicazione di recesso del Comune di Sassuolo cosi’ testualmente con lettera in data 20.12.2004 e dopo l’accettazione da parte del sig. (OMISSIS) della restituzione degli immobili e del pagamento dei canoni da parte dei sub-conduttori”. Sostiene il ricorrente che il (OMISSIS) avrebbe accettato formalmente la restituzione degli immobili offerta dal Comune di San Prospero, dopo la comunicazione del recesso dal contratto di locazione da parte di quest’ultimo e avrebbe accettato i pagamenti dei canoni effettuati dai subconduttori, come affermato dallo stesso attuale controricorrente, sicche’ emergerebbe l’avvenuta cessione dei contratti di sublocazione dal Comune al (OMISSIS), con conseguente esonero del predetto Ente da ogni obbligazione relativa al pagamento dei canoni di locazione.

6. Con il quinto motivo il Comune di San Prospero censura la sentenza impugnata per “violazione o falsa applicazione di norme di diritto subspecie degli articoli 1373 – 1596 e 1597 c.c. e l’articolo 4 del contratto di locazione in data 1/4/2000 ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’, omessa, insufficiente o, contraddittoria decisione su un punto decisivo della causa, per aver ritenuto “inefficace” il recesso dal contratto di “locazione” intervenuto tra il sig. (OMISSIS) ed il Comune di San Prospero, comunicato dall’Ente Pubblico Territoriale al (OMISSIS) con lettera del Comune di San Prospero in data 20.12.2004 con effetto a far capo dal 30.6.2005″.

Sostiene il ricorrente che la Corte di merito, nell’affermare che il recesso comunicato dal Comune al (OMISSIS) con lettera del 20 dicembre 2004 dovrebbe ritenersi inefficace, non essendo stato accompagnato dalla riconsegna delle porzioni immobiliari libere da persone e cose, stante la persistente presenza dei subconduttori negli appartamenti di (OMISSIS), avrebbe confuso il recesso dal contratto di locazione e la conseguente obbligazione di restituzione della cosa locata, accomunandole in una fattispecie giuridica nuova e sconosciuta nel nostro ordinamento, “il recesso efficace”.

Ad avviso del Comune, il recesso comunicato al (OMISSIS) con la predetta lettera sarebbe efficace e il Comune avrebbe adempiuto anche il conseguente obbligo di restituzione della cosa locata, offrendo al controricorrente la restituzione degli immobili cosi’ come il Comune li aveva ricevuti.

7. Il primo, il secondo e il quinto motivo sono inammissibili ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, poiche’ dal ricorso non si evince se il contratto per cui e’ causa e a cui fanno specifico riferimento i detti motivi sia stato depositato, quando sia stato depositato e dove attualmente si trovi, onde poterlo rinvenire, ne’ tali specifiche indicazioni sono state fornite in relazione ai contratti tra il ” (OMISSIS) e i singoli extracomunitari” ai quali si fa riferimento espresso nel secondo mezzo, in cui si sostiene genericamente che tali atti sarebbero stati “versati in atti nelle precedenti fasi del giudizio”.

Questa Corte ha piu’ volte affermato il principio, che va in questa sede ribadito, secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, a seguito della riforma ad opera del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, il novellato articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, oltre a richiedere la “specifica” indicazione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento, pur individuato in ricorso, risulti prodotto; tale specifica indicazione, quando riguardi un documento prodotto in giudizio, postula che si individui dove sia stato prodotto nelle fasi di merito, e, in ragione dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, anche che esso sia prodotto in sede di legittimita’ (Cass., sez. un., 2 dicembre 2008, n. 28547).

In particolare, questa Corte ha precisato che in tema di ricorso per cassazione, l’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, novellato dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, oltre a richiedere l’indicazione degli atti, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento risulti prodotto; tale prescrizione va correlata all’ulteriore requisito di procedibilita’ di cui all’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per cui deve ritenersi, in particolare, soddisfatta: a) qualora il documento sia stato prodotto nelle fasi di merito dallo stesso ricorrente e si trovi nel fascicolo di esse, mediante la produzione del fascicolo, purche’ nel ricorso si specifichi che il fascicolo e’ stato prodotto e la sede in cui il documento e’ rinvenibile; b) qualora il documento sia stato prodotto, nelle fasi di merito, dalla controparte, mediante l’indicazione che il documento e’ prodotto nel fascicolo del giudizio di merito di controparte, pur se cautelativamente si rivela opportuna la produzione del documento, ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per il caso in cui la controparte non si costituisca in sede di legittimita’ o si costituisca senza produrre il fascicolo o lo produca senza documento; c) qualora si tratti di documento non prodotto nelle fasi di merito, relativo alla nullita’ della sentenza od all’ammissibilita’ del ricorso (articolo 372 c.p.c.) oppure di documento attinente alla fondatezza del ricorso e formato dopo la fase di merito e comunque dopo l’esaurimento della possibilita’ di produrlo, mediante la produzione del documento, previa individuazione e indicazione della produzione stessa nell’ambito del ricorso (Cass., sez. un., ord., 25 marzo 2010, n. 7161).

8. Il terzo motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza, avendo il Comune omesso di indicare nel ricorso i capitoli dell’interrogatorio formale e della prova testimoniale di cui lamenta la mancata ammissione (Cass. 19 marzo 2007, n. 6440).

9. A prescindere dal profilo di inammissibilita’ derivante dal difetto di autosufficienza in relazione al contratto di locazione, ai contratti di sublocazione e alla richiamata nota, non essendo indicato quando siano stati prodotti e dove siano reperibili, il quarto motivo e’, comunque, infondato, atteso che, contrariamente a quanto assume il ricorrente, non puo’ configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito dell’operato recesso, secondo la tesi proposta dallo stesso ricorrente, il rapporto principale (locazione).

Ed invero la natura di contratto derivato o di subcontratto della sublocazione comporta che la sorte di quest’ultima dipende da quella del contratto di locazione e che, quindi, la sublocazione non puo’ sopravvivere al contratto principale (o contratto base).

10. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

11. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 12.300,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 giugno 2014, n. 13651. Solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  16 giugno 2014, n. 13651

Svolgimento del processo

L’Arca per l’Ambiente s.c.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi, avverso la sentenza dell’8 aprile 2008 con cui la Corte di appello di L’Aquila, compensando le spese di quel grado, ha rigettato il gravame proposto dall’attuale ricorrente avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Teramo — sezione distaccata di Giulianova che, accogliendo la domanda di sfratto per morosità proposta dalla Penta Costruzioni S.r.l., aveva risolto, per grave inadempimento della conduttrice L’Arca per l’Ambiente s.c.a.r.l., il contratto di locazione stipulato il 4 giugno 2005, condannando quest’ultima al rilascio dell’immobile in favore della locatrice nonché al pagamento dei canoni e alle spese di lite. Ha resistito con controricorso la Penta Costruzioni S.r.l..

Motivi della decisione

1. Va premesso in fatto che le parti hanno stipulato in data 4 giugno 2005 un contratto di locazione ad uso non abitativo (opificio industriale – attività volta al recupero e al riciclaggio di gomme e materiale plastico) avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione sito in (omissis) , pattuendo la durata di anni sei ed un canone mensile anticipato pari a Euro 7.000,00, oltre IVA.
In data 30 agosto 2005 la conduttrice ha preso possesso dell’immobile ritenendolo idoneo all’uso cui era destinato.
Dopo aver pagato il canone per i mesi di settembre e ottobre 2005, la conduttrice ha lamentato, a mezzo raccomandate, le dimensioni inferiori del piazzale esterno dell’immobile locato e la mancanza del certificato di agibilità e ha sospeso il pagamento del canone.
A fronte delle contestazioni della conduttrice, la locatrice ha ridotto il canone mensile di Euro 300,00 in considerazione delle accertate ridotte dimensioni del piazzale.
Nel febbraio 2006 la locatrice ha intimato sfratto per morosità nei confronti della ricorrente, dando così inizio al presente giudizio. La conduttrice si é opposta all’intimazione e per le ragioni sopra evidenziate ha chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
Con ordinanza del 12 maggio 2006 il G.I. ha ordinato il rilascio dell’immobile locato e lo sfratto è stato eseguito in data 2 settembre 2006.
2. Con il primo motivo, lamentando “omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio che riguarda la valutazione di inizio attività in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di appello ha affermato che la conduttrice “aveva illegittimamente smesso di pagare il canone… [dal novembre 2005] in assenza di un inadempimento tale da legittimare la sospensione della controprestazione per il godimento di un immobile che nelle more per contro perdurava”, ha evidenziato che la società appellante era “rimasta in loco continuando ad occupare gli immobili senza pagare per il loro utilizzo”, ha rilevato che “dal carteggio in atti comunque si evince che… al momento della convalida non vi era stato alcun diniego della licenza dovendosi considerare che l’appellante aveva anche iniziato l’attività di stoccaggio de[gl]i pneumatici” e “visto che questa pur rimanendo in possesso dell’immobile e pur iniziando l’attività di stoccaggio delle gomme, decise arbitrariamente di non pagare più il canone e quindi di non corrispondere la prestazione per il godimento dell’immobile, allegando solo la ridotta misura del piazzale, che non impediva l’esercizio dell’attività, poi effettivamente iniziata…”. Ad avviso della ricorrente la motivazione sarebbe contraddittoria ed viziata da errore, essendo incorsa la Corte di merito in una errata ricostruzione della fattispecie concreta, avendo la predetta valutato l’accantonamento degli pneumatici sul piazzale esterno annesso come stoccaggio, così confondendo una semplice procedura di scarico e accantonamento con l’attività di stoccaggio, consistente nell’accumulo e rivendita — a rigenerazione avvenuta — di materiale di rifiuti di vario genere.
Secondo L’Arca per l’Ambiente s.c.a.r.l. l’accantonamento o appoggio degli pneumatici, da essa effettuato, non può essere valutato come attività, potendo al più costituire una mera predisposizione di avvio della stessa.
2.1. Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. – applicabile al ricorso in esame in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (8 aprile 2008) – la ricorrente ha indicato come fatto controverso “l’inizio dell’attività” e ha precisato che “La contraddizione della motivazione riguarda la valutazione da parte del giudicante, sia di prima che di seconda istanza, dell’accantonamento delle gomme sul piagale, quale inizio dell’attività, dal momento che il tipo di produzione da avviare era quella di triturazione delle gomme. Le ragioni per le quali la dedotta contraddizione la rende inidonea a giustificare la decisione sono rappresentate dal fatto che la motivazione corretta avrebbe indotto i Giudici della Corte a considerare come mai goduto l’immobile locato”.
2.2. Precisato che in questa sede vanno esaminate le sole censure relative alla sentenza impugnata e non anche quelle relative alla sentenza di primo grado, osserva la Corte che il motivo, oltre ad essere inammissibile per mancanza di decisività, è, comunque, infondato. A prescindere che circostanza che il vizio di contraddittorietà della motivazione ricorre solo in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non far comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato, per cui non sussiste motivazione contraddittoria allorché -come nel caso all’esame – dalla lettura della sentenza, non sussistano incertezze di sorta su quella che è stata la volontà del giudice (Cass., sez. un., 22 dicembre 2010, n.25984), si osserva che la ricorrente ha, in ogni caso, fruito del bene locato quanto meno per svolgervi la prima fase dell’attività cui l’immobile era destinato in base al contratto; peraltro la stessa ricorrente, come ricordato anche in ricorso, al momento in cui l’immobile le é stato consegnato, ha ritenuto l’idoneità del bene all’uso convenuto, idoneità che, almeno in fatto, solo la conduttrice poteva valutare appieno.
3. Con il secondo motivo si denuncia “omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio che riguarda il rilievo circa la mancanza nel contratto di locazione di alcun obbligo del locatore, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.”.
Sostiene la ricorrente che nella sentenza impugnata si afferma che “dal contratto di locazione non si evince alcun obbligo del locatore in merito all’agibilità” mentre a p. 23 e ss. del contratto è stabilito che “il locatore consegnerà all’atto dell’immissione in possesso dell’immobile il locale industriale sopra richiamato… il tutto perfettamente funzionante e a norma di legge”, sicché la Corte avrebbe errato omettendo di valutare le prove documentali prodotte (contratto di locazione).
3.1. Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. la ricorrente ha indicato come fatto controverso “la mancata valutazione del giudicante di una clausola del contratto, relativ[a] agli obblighi del locatore e cioè “di consegnarlo perfettamente funzionante e a norma di legge” e ha precisato che “l’omissione consiste nella mancata valutazione da parte del giudicante di prove documentali fornite e non esaminate, dalle quali emerge che il fatto controverso é difforme da come è stato descritto in sentenza. In altri termini si è omesso di specificare il motivo per il quale le prove documentali non sono state prese in considerazione integralmente, ai fini della decisione. L’insufficienza della motivazione riguarda la mancata correlazione, e quindi la spiegazione dell’omessa comparazione tra le prove enunciate nella sentenza e quelle acquisite al processo. Le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione sono rappresentate dal fatto che la motivazione completa e corretta avrebbe indotto i Giudici della Corte ad una diversa valutazione degli specifici obblighi del locatore nel caso de quo”.
3.2. Il motivo é inammissibile, sia perché sostanzialmente generico ed assertivo, sia per difetto di autosufficienza, non avendo la ricorrente riportato per intero il tenore letterale dell’art. 23 del contratto richiamato (v. sul punto p. 9 del controricorso).
Ed invero il ricorrente che, in sede di legittimità, denunci vizi motivazionali sulla valutazione di un documento o di risultanze probatorie o processuali, ha l’onere di indicare specificamente le circostanze oggetto della prova o il contenuto del documento trascurato od erroneamente interpretato dal giudice di merito, provvedendo alla loro trascrizione, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività dei fatti da provare, e, quindi, delle prove stesse, che, per il principio dell’autosufficienza del ricorso per cassazione, la S.C. deve essere in grado di compiere sulla base delle deduzioni contenute nell’atto, alle cui lacune non è consentito sopperire con indagini integrative (arg. ex Cass., ord., 30 luglio 2010, n. 17915).
4. Con il terzo motivo é prospettata “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1578, 1 comma c.c., con conseguente richiesta di risoluzione contrattuale in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”.
Rappresenta la parte ricorrente che il primo “vizio” riscontrato, relativo alla minore superficie del piazzale esterno dell’immobile locato, rispetto a quella prevista in contratto, non poteva essere da essa ravvisato alla data della sottoscrizione del detto atto, essendo all’epoca l’immobile ancora in costruzione, e che successivamente la conduttrice aveva preso in consegna il bene confidando sugli impegni assunti dalla locatrice in relazione alla locazione di un immobile avente l’estensione evidenziata nella planimetria allegata al contratto; la Penta Costruzioni S.r.l., peraltro, su sua segnalazione, si era attivata proponendo la riduzione del canone, in tal modo riconoscendo la sussistenza di tale minore estensione dell’area.
Con riferimento poi al secondo “vizio” lamentato (carenza del certificato di agibilità), deduce la ricorrente di averne avuto consapevolezza solo a seguito della nota del 5 dicembre 2005 – quindi successivamente alla data della sottoscrizione del contratto e dell’immissione in possesso del bene – con cui il Comune di Controguerra le aveva comunicato che, in relazione al locale in questione, non era stato rilasciato il detto certificato e di tanto aveva dato notizia alla locatrice con raccomandata del 30 gennaio 2006.
Assume altresì la ricorrente che l’ottenimento di tale certificato, concretizzandosi in un obbligo posto a carico della parte locatrice, anche in virtù e per effetto dell’art. 25 D.P.R. n. 380/01, in quanto derivante da una disposizione imperativa di legge, non potrebbe essere suscettibile di deroghe in virtù di accordi e/o patti privati. La ricorrente censura quindi la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato che la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche a che ottenga specifiche licenze amministrative diventa rilevante, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia del pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso.
Essendo stato introdotto ai sensi dell’art. 25 già richiamato l’obbligo del costruttore di richiedere il certificato di agibilità entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, ad avviso della ricorrente nessun rilievo avrebbe la circostanza che dal contratto di locazione si evinca o meno l’obbligo del locatore in merito all’agibilità e/o che al momento della consegna il conduttore abbia ritenuto idoneo il bene accettandolo nello stato di fatto in cui si trovava.
Sostiene infine L’Arca per l’Ambiente s.c.a.r.l. di aver diritto di richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. “essendo anche il semplice stato di incertezza sulla condizione urbanistica dell’immobile locato sufficiente ad integrare il vizio in parola in quanto qualità negativa incidente sull’effettiva fruibilità del bene conformemente all’uso pattuito”.
4.2. Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: “se il mancato ottenimento da parte del locatore del certificato d’agibilità di un immobile ad uso commerdale-industriale costituisca un vizio tale che, diminuendo in modo appressarle l’idoneità della cosa beata all’uso pattuito, giustifichi la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1578, 1 comma c.c.”.
4.3. Il motivo – pur a prescindere dalla non del tutto adeguata formulazione del relativo quesito rispetto alle prescrizioni di cui all’art. 366 bis c.p.c., nella lettura datane dal “diritto vivente” (Cass., ord., 25 settembre 2007, n. 19892 e 17 luglio 2008, n. 19769; Cass. 30 settembre 2008, n. 24339; Cass. 13 marzo 2013, n. 6286, in motivazione) -, é infondato.
Va evidenziato che sulla questione posta dalla parte ricorrente con il motivo all’esame e che trova riscontro nel quesito formulato (Cass., sez. un., 9 marzo 2009, n. 5624) si registrano due diversi orientamenti nella giurisprudenza di legittimità.
Secondo un primo indirizzo (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735) nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Secondo il diverso orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), che da, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.
Ritiene il Collegio che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.
Nel caso di specie l’assunzione di un siffatto obbligo non è stata acclarata né risulta che il rilascio del certificato di agibilità sia stato definitivamente negato, il che, anzi, è nettamente smentito dalla controricorrente.
5. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
6. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 30 maggio 2014, n. 12291. I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Nel caso di specie la dismissione della detenzione dell’immobile non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dal continuo abbaiare del cane, che aveva arrecato pregiudizio alla salute della conduttrice, provato dalla testimonianza del coniuge e del suo medico curante)


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  30 maggio 2014, n. 12291

Svolgimento del processo

S.E. ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo con cui le era stato intimato di pagare la somma di € 3.285,35, oltre a interessi e spese, in favore della S.F. Srl, per canoni di locazione insoluti.
La ricorrente ha eccepito di aver validamente esperito il recesso ai sensi dell’art. 4 L. 392/78, per gravi motivi consistenti nel disturbo arrecatole dal continuo abbaiare di un cane di proprietà dell’inquilino del piano sovrastante; chiedeva quindi di dichiararsi risolto il contratto di locazione a far data dal 1.04.04 senza nulla più dovere.
Il Tribunale di Bergamo ha ritenuto valido il recesso esercitato dall’opponente ed ha revocato il decreto ingiuntivo opposto.
La Corte di appello di Brescia, con sentenza depositata il 28-5-2007, ha confermato la sentenza di primo grado.
Propone ricorso la S.F. Srl con un motivo.
Non presenta difese l’intimata.

Motivi della decisione

1. Con l’unico motivo la società ricorrente denunzia violazione artt. 1575 e 1585 c.c. ed’erronea applicazione dell’articolo quattro legge 392/78.
Sostiene la ricorrente che i gravi motivi legittimanti il recesso dal contratto di locazione non possono mai essere costituiti dal fatto illecito del terzo; in tal caso il legislatore ha previsto che il conduttore possa agire direttamente contro l’autore del fatto illecito, ma non ha previsto in alcun modo che il conduttore possa recedere semplicemente dal contratto.
Nel caso di specie, in violazione dell’ordinaria diligenza, la conduttrice non si è rivolta all’autorità giudiziaria competente e non ha chiesto la cessazione delle molestie di fatto. Tale comportamento, secondo l’assunto della ricorrente, equivale ad aver dato causa al motivo stesso.
2. Il motivo è infondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.
(Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3-2007 n.5328).
3. Come affermato dalla Corte d’appello, in presenza di molestie di fatto, in base all’articolo 1895 c.c., il conduttore ha la facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a continuare ad detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare i poteri del conduttore mentre anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale pregiudizio economico subito.
4. Nella fattispecie la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione di detti principi di diritto, rilevando che la dismissione della detenzione dell’immobile non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dal continuo abbaiare del cane, che aveva arrecato pregiudizio alla salute della signora S., provato dalla testimonianza del coniuge e del suo medico curante.
5. Ha ritenuto che le condizioni di stress indotte dal disturbo alla quiete e al riposo notturno, con precise ripercussioni alla salute pacificamente sopravvenute rispetto all’inizio del rapporto di locazione, rendessero oltremodo gravosa, se non intollerabile la prosecuzione del rapporto locatizio per causa indipendente dalla volontà del conduttore.
6. Il motivo è quindi infondato sotto il profilo dell’assunta violazione e falsa applicazione dell’art. 27, c. 8, l. n. 392/1978. 6.1.
Diventa poi una questione che attiene alla motivazione della sentenza se effettivamente nella fattispecie sussistessero i requisiti della sopravvenienza ed imprevedibilità dei gravi motivi e se gli stessi fossero stati determinati da un fattore esterno. Sotto questo profilo, il motivo di ricorso non presenta censure.
Nulla spese stante l’assenza dell’intimato.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso. Nulla spese.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 26 maggio 2014, n. 11675. Nelle locazioni non abitative, in base all’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9, sexies del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, solo in caso di conforme pattuizione con il conduttore e abilitato a (richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. Non risulta e non è stato neppure allegato che tale pattuizione fosse stata inserita nel contratto di locazione ad uso diverso concluso tra le parti. La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 26 maggio 2014, n. 11675

Svolgimento del processo

Tra P.M. , dante causa dei ricorrenti P.G. , P. , E. e R.E. e il Comune di Lecce esisteva un contratto di locazione relativo ad un edificio sito in (omissis) , adibito a plesso scolastico, contratto dichiarato risolto alla data del 31.7.1993 con sentenza confermata in cassazione.
I P. proponevano una domanda di risarcimento danni per il mancato godimento dell’immobile dal 31.7.1993 al 7.8.1997.
Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 2006, rigettava la domanda per la ritardata restituzione dell’immobile, ritenendo che gli attori non avessero fornito prova del perché non avessero ripreso la disponibilità dell’immobile, messo a loro disposizione dal Comune.
I P. proponevano appello, rappresentando che una loro autonoma domanda sempre per il risarcimento danni per ritardato rilascio dell’immobile tra le stesse parti, ma relativa al successivo periodo 7.8.1997/gennaio 2001 era stata accolta dal Tribunale di Lecce con sentenza del 1998, e che si era formato il giudicato sul fatto che l’immobile fino al 7.8.1997 non fosse stato loro restituito; il Comune si costituiva (tardivamente) sostenendo che alla data di cessazione del rapporto (31.7.1993) l’immobile era stato anche riconsegnato.
La Corte d’appello di Lecce con sentenza n. 214 del 2007 accoglieva in parte l’appello dei P. , statuendo che nessuna efficacia di giudicato spiegava in giudizio la sentenza del 1998 del Tribunale di Lecce, avendo i due giudizi un oggetto distinto e non risultando affatto accertato con efficacia di giudicato dalla prima sentenza che il Comune avesse o meno riconsegnato l’immobile al termine del rapporto di locazione. Puntualizzava però che gravava sul conduttore l’onere di provare l’effettiva restituzione del bene locato al termine del rapporto, risultando solo l’avvenuto sgombero dei locali, non equivalente a riconsegna di essi al locatore. Ciò premesso, affermava il diritto dei P. alla percezione dei canoni per il periodo predetto, a titolo di risarcimento forfettario della mancata disponibilità della cosa dovuta in restituzione.
La corte rigettava invece la domanda dei locatori volta al risarcimento del maggior danno, in difetto di prova da parte dei locatori di aver subito un danno in concreto per il mancato utilizzo dell’immobile nel periodo.
Determinava il corrispettivo dovuto sulla base del canone annuo pattuito, pari a 45 milioni di lire, oltre interessi dalla data della domanda, con esclusione del diritto alla rivalutazione, trattandosi di un debito di valuta di natura contrattuale e con esclusione del maggior danno in difetto di prova.
P.G. , P. , E. e R.E. propongono ricorso per cassazione articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 214 del 2007, emessa in data 22.3.2007 dalla Corte di Appello di Lecce, nei confronti del Comune di Lecce.
Il Comune di Lecce resiste con controricorso.
Le parti non hanno depositato memorie illustrative.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso, i ricorrenti P. denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., sostenendo che la sentenza impugnata avrebbe violato il giudicato formatosi nella sentenza del 1998 tra le stesse parti (che determinava l’indennità di ritardato rilascio dovuta per il periodo successivo, dal 1997 al 2001), sulla misura del canone dovuto a titolo di indennità da ritardato rilascio dell’immobile, in quanto risultava nell’altro giudizio ormai definitivamente accertato che il canone di riferimento per determinare l’indennità fosse quello di anno in anno aggiornato, e non quello originario di 45 milioni annui.
Con il secondo motivo, i P. si dolgono della violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1591 c.c. e 24 della legge n. 392 del 1978 in relazione all’art. 360, 1 comma n. 3 c.p.c..
Evidenziano che la previsione dell’art. 1591 c.c. ha una funzione riparatoria, comprensiva dell’obbligo a carico del conduttore di continuare a pagare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna e di pagare il maggior danno. Ribadiscono che il canone in questo caso dovuto è quello aggiornato in base agli indici istat, anche in difetto della prova da parte del locatore che lo stesso fosse stato via via aggiornato finché durava il rapporto.
Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1219 e 1224 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma n. 3 c.p.c. contestando la pronuncia della corte d’appello sul punto della liquidazione degli interessi, con decorrenza dalla domanda (risalente al 2003) al saldo, anziché dalle singole scadenze contrattuali, ovvero da ciascun mese del periodo di ritardato rilascio, al saldo, o quanto meno dal 19.9.1996, data della notifica dello sfratto per morosità.
1 primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto sottopongono alla decisione della corte un’unica questione, ovvero se il canone in base al quale calcolare l’indennità per il ritardato rilascio sia quello originariamente pattuito nel contratto o quello stesso canone comprensivo delle rivalutazioni annuali in base agli indici istat, anche se non richiesti in corso del rapporto.
Essi sono infondati.
Il canone da prendere a base di calcolo per la determinazione dell’indennità per ritardato rilascio del bene già locato è quello concordato, per tale intendendosi quello effettivamente corrisposto nel corso del rapporto. Se infatti l’aumento in base all’indice istat è dovuto per legge (per le locazioni ad uso abitativo), esso deve anche essere richiesto dal locatore, se il locatore non lo ha mai richiesto e non ne ha quindi mai goduto per tutto il rapporto, la misura del risarcimento non può essere superiore rispetto a quanto egli avrebbe effettivamente percepito in corso di rapporto, in difetto di prova del maggior danno.
Inoltre, come osserva esattamente il Comune nel controricorso e come osservato dal P.G. in udienza, nel caso di specie trattasi di locazione non abitativa, per cui l’aumento istat non era dovuto in ogni caso ma soltanto se convenuto tra le parti, ex art. 32 della legge n. 392 del 1978. Infatti, nelle locazioni non abitative, in base all’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9, sexies del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, solo in caso di conforme pattuizione con il conduttore (Cass. 5008/1996, 11649/02) e abilitato a (richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. Non risulta e non è stato neppure allegato che tale pattuizione fosse stata inserita nel contratto di locazione ad uso diverso concluso tra le parti.
Inoltre si può aggiungere che in tema di locazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge (v. Cass. n. 14673 del 2003).
Poiché le parti non avevano convenuto l’aggiornamento, di conseguenza esso non era dovuto, e in ogni caso non era mai stato richiesto, quindi quel diritto non era mai sorto, pertanto il parametro economico da prendere a riferimento per la quantificazione dell’indennità da ritardato rilascio dell’immobile era il canone originariamente concordato.
Neppure si può ritenere che sulla debenza di tale aggiornamento si sia ormai formato il giudicato non avendo la parte ricorrente documentato che la questione sia stata oggetto di specifico accertamento.
Il terzo motivo è anch’esso infondato.
Esso sottopone all’attenzione della corte la questione se gli interessi sull’indennità da ritardato rilascio siano dovuti dalla domanda, come previsto dalla sentenza impugnata, o dalle singole scadenze contrattuali.
La sentenza di appello correttamente statuisce che essi siano dovuti dal momento della domanda, in quanto essi costituiscono un debito di valuta, diversamente dalla obbligazione di risarcire il maggior danno, che è tipicamente risarcitoria e costituisce pertanto un debito di valore (in questo senso v. Cass. n. 3183 del 2006 e Cass. n. 14243 del 1999).
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Pone a carico dei ricorrenti le spese legali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.800,00, di cui 200,00 per spese oltre accessori.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 maggio 2014, n. 11353. In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi – come nel caso all’esame -, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  22 maggio 2014, n. 11353 

Svolgimento del processo

Con ricorso al Tribunale di Firenze B.E. , M.G. , Ma.Ma. e P.I. , per quanto ancora rileva in questa sede, esponevano che: nel 2003 la B. e la M. , unitamente a Be.Gi. , avevano stipulato con R.D.T.G. , (+Altri) un contratto di locazione relativo ad un immobile sito in Firenze da destinare ad abitazione delle figlie Ma.Ma. , P.I. e Pe.Sa. , studentesse universitarie; il 4 novembre 2003 un tecnico della Moderno Tecnica aveva evidenziato che la caldaia dell’immobile in questione non rispettava la normativa vigente e doveva, quindi, essere sostituita; la circostanza era stata comunicata ai locatori che si erano rifiutati di provvedere alle relative spese; il 18 dicembre 2003 era stato comunicato ai locatori che la ditta Clim Sistem avrebbe sostituito la caldaia secondo il preventivo allegato; al pagamento di quanto dovuto per la sostituzione della caldaia (Euro 1.260,00) avevano provveduto, in parti uguali, la M. , la B. e la Be. .
Tanto premesso, le ricorrenti chiedevano, previo accertamento che la sostituzione della caldaia rientrava tra le opere di straordinaria manutenzione a carico dei locatori, la condanna di questi ultimi al pagamento in solido di Euro 420,00, oltre interessi, in favore di ciascuna delle conduttrici istanti.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 4031/06, condannava in solido i locatori al pagamento, in favore della B. e della M. , della somma di Euro 420,00 ciascuna, oltre interessi. Riteneva il giudice del primo grado, per quanto ancora rileva in questa sede, che: 1) le ricorrenti avevano agito per ottenere il risarcimento del danno loro causato dall’inadempimento dei locatori rispetto all’obbligo di mantenere la cosa nello stato locativo iniziale; 2) essendo presente la caldaia all’inizio della locazione, rilevava effettivamente tale obbligo manutentivo; 3) in base all’art. 3 del contratto solo la manutenzione ordinaria competeva alla parte conduttrice; 4) la sostituzione della caldaia costituiva manutenzione straordinaria, in quanto imprevedibile e anormale; 5) risultava la preventiva informazione nei riguardi dei locatori (di cui all’art. 1577 c.c.) circa la sostituzione in parola; 6) non rilevava la prima parte della clausola n. 8 del contratto né la disciplina delle addizioni e dei miglioramenti.
I gravami avverso detta pronuncia proposti, uno, da R.D.T.F. e, l’altro, dagli altri soccombenti venivano riuniti dalla Corte di appello di Firenze che, con sentenza del 6 maggio 2009, li rigettava entrambi.
Avverso la sentenza della Corte di merito i locatori hanno proposto
ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.
Hanno resistito con controricorso B.E. , M.G. , Ma.Ma. e P.I. .
Be.Gi. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
Il ricorso è stato in un primo momento avviato alla trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c.. Prima della data fissata per la camera di consiglio i ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c..
Nella camera di consiglio del 1 dicembre 2011 la Corte ha rinviato la causa all’udienza pubblica.
I ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dall’art. 6 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40 ed abrogato dall’art. 47, comma 1, lett. d) della legge 18 giugno 2009, n. 69 – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (6 maggio 2009).
2. Con il primo motivo si denuncia la “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in riferimento all’art. 1578 c.c. nonché agli artt. 1575, 1576 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”.
Assumono i ricorrenti che la Corte di merito avrebbe errato nel riqualificare la domanda quale domanda di risarcimento del danno ex art. 1578, secondo comma, c.c., in assenza di impugnazione al riguardo, sostituendo la domanda proposta con una diversa e così violando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all’art. 112 c.p.c..
2.1. Il motivo è inammissibile.
Come affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 17931 del 24 luglio 2013, il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, primo comma, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, qualora, come nel caso di specie, la parte ricorrente lamenti la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all’art. 112 c.p.c., non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla lamentata violazione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché – come nel caso all’esame – un tale riferimento manchi del tutto e la parte ricorrente si limiti ad argomentare sulla violazione di legge.
Sulla questione questa Corte é intervenuta ancor più recentemente con la sentenza n. 21165 del 17 settembre 2013, affermando più rigorosamente che costituisce causa di inammissibilità del ricorso per cassazione l’erronea sussunzione del vizio, che il ricorrente intende far valere in sede di legittimità, nell’una o nell’altra fattispecie di cui all’art. 360 c.p.c.; si evidenzia che, in quella specie, come nel caso all’esame, pur avendo proposto ricorso ai sensi del numero 3 dell’art. 360 c.p.c., il ricorrente si doleva in realtà della violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la sentenza di appello, prospettando, così, un vizio che avrebbe dovuto far valere ai sensi del numero 4 del medesimo art. 360.
3. Con il secondo motivo, ci si duole di “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1578 c.c. in relazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c.”.
I ricorrenti assumono che, ai sensi del secondo comma dell’art. 1578 c.c., il locatore, per evitare di risarcire i danni al conduttore nel caso di immobile affetto da vizi, deve provare di aver ignorato senza sua colpa l’esistenza dei vizi. Sostengono che nella specie è la stessa Corte di merito ad escludere tale colpa laddove afferma che trattavasi di vizio il cui apprezzamento implicava conoscenze tecniche, come tali non in possesso di una persona di normale diligenza, quali sono, per l’appunto, i locatori.
4. Con il terzo motivo si lamenta “omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.”.
I ricorrenti censurano la sentenza impugnata per contraddittorietà della motivazione in relazione “all’apparenza, sostenuta dai locatori e negata dalle conduttrici, del vizio attinente la caldaia”.
In particolare sostengono che contraddittoriamente in detta sentenza si afferma che il vizio della caldaia non era conoscibile da persone prive di specifiche cognizioni tecniche e poi, sia pure implicitamente, si ritiene sussistente la colpa dei locatori, condannandoli ex art. 1378, secondo comma, c.c., pur non essendo questi ultimi comunque dotati delle dette cognizioni tecniche.
5. I motivi secondo e terzo, che per connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono entrambi infondati.
5.1. Si osserva al riguardo che, in tema di vizi della cosa locata, il locatore é tenuto, ai sensi dell’art. 1575 c.c., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione é ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento per i danni derivali dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa (Cass. 17 maggio 2010, n. 11969). È stato pure precisato dalla giurisprudenza di legittimità che in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall’art. 1578 c.c., mentre ai fini dell’esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell’ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all’eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi (Cass. 26 aprile 2010, n. 9910).
La Corte di merito ha correttamente applicato al caso all’esame i principi sopra riportali, che vanno ribaditi in questa sede, evidenziandosi che nella specie non risulta sia stata offerta la prova liberatoria che l’art. 1378, secondo comma, c.c. pone a carico della parte locatrice.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la motivazione della sentenza impugnata risulta coerente e logica, esente, quindi, dal lamentato vizio di contraddittorietà.
6. Con il quarto motivo si lamenta “Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1366 c.c. con riferimento, sotto ulteriore profilo, all’art. 1578 c.c., nonché agli art[t]. 1576, 1577,1579 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e dell’art. 1366 c.c., errata interpretazione della clausola n. 8 del contratto di locazione inter partes”.
Sostengono i ricorrenti che la Corte di merito avrebbe mal interpretato l’art. 8 del contratto di locazione in questione, ritenendo che lo stesso non disciplinerebbe le opere giustificate dall’inadempimento di parte locatrice e ammettendo poi, almeno implicitamente, la facoltà delle conduttrici di effettuare esse stesse direttamente tali opere, come stabilito dall’art. 1577 c.c. per le riparazioni urgenti (v. ricorso p. 20).
Secondo i ricorrenti, le conduttrici avrebbero potuto domandare o l’applicazione dell’art. 1578, primo e secondo comma, c.c. – come, a loro avviso, erroneamente ritenuto dalla Corte di appello – o l’applicazione dell’art. 1576 e 1577 ma, con riferimento a quanto previsto dagli ultimi due articoli citati, valeva, per le conduttrici, il divieto di operare direttamente, di cui alla clausola n. 8 del contratto.
Lamentano i ricorrenti che le argomentazioni su cui la Corte di merito fonda l’operata interpretazione della clausola contrattuale in questione sarebbero affette da vizi logici e giuridici e che, comunque, nella specie, trattasi o di riparazione di ordinaria manutenzione, cui erano contrattualmente tenute le conduttrici, o di una miglioria non autorizzata.
6.1. Il motivo é in parte inammissibile e nel resto infondato.
Secondo un principio costituente diritto vivente nella giurisprudenza di questa Corte, l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione. Ai fini della censura di violazione dei canoni ermeneutici, non è peraltro sufficiente l’astratto riferimento alle regole legali di interpretazione, ma è necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del modo e delle considerazioni attraverso i quali il giudice se ne è discostato. La denuncia del vizio di motivazione deve essere invece effettuata mediante la precisa indicazione delle lacune argomentative, ovvero delle illogicità consistenti nell’attribuzione agli elementi di giudizio di un significato estraneo al senso comune, oppure con l’indicazione dei punti inficiati da mancanza di coerenza logica, e cioè connotati da un’assoluta incompatibilità razionale degli argomenti, sempre che questi vizi emergano appunto dal ragionamento logico svolto dal giudice di merito, quale risulta dalla sentenza. In ogni caso, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178).
Inoltre, ancora secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione, non potendo detti vizi consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte. Infatti, spetta solo al giudice del merito individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova (v., ex plurimis, Cass. 28 luglio 2005, n. 15805; Cass., ord., 6 aprile 2011, n. 7921).
Diversamente, il motivo si risolve in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni effettuate ed, in base ad esse, delle conclusioni raggiunte dal giudice del merito (Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178).
Va evidenziato che, pur essendo nella rubrica del mezzo all’esame indicato il canone interpretativo violato (con il richiamo all’art. 1366 c.c.), non si argomenta poi specificamente in tema di interpretazione secondo buona fede nell’illustrazione del motivo, con conseguente inammissibilità di quest’ultimo sotto tale profilo.
Inoltre, il mezzo all’esame non é assistito, in relazione ai dedotti vizi motivazionali, da un distinto momento di sintesi (c.d. quesito di fatto) che metta in luce i fatti controversi ovvero le contraddizioni e le deficienze della motivazione della sentenza impugnata, nel contesto della specifica fattispecie dedotta in giudizio, secondo le prescrizioni di cui all’art. 366 bis c.p.c., nella lettura datane dal diritto vivente (v., ex plurimis, Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603; Cass., ord., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass. 19 maggio 2011, n. 11019; Cass. 27 ottobre 2011, n. 22453 e Cass. 18 novembre 2011, n. 24255), sicché é inammissibile anche sotto tale profilo.
Va poi evidenziato che nella specie, risultando la caldaia non a norma, ne conseguiva l’impossibilità di utilizzo della stessa, pur essendo stato l’immobile locato con l’impianto di riscaldamento autonomo, sicché il riferimento dei ricorrenti all’esistenza di abitazioni prive di impianto di riscaldamento è del tutto inconferente.
Inoltre, contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, non si verte in tema di manutenzione ordinaria né di miglioramenti, evidenziandosi che questa Corte ha già avuto modo di affermare il principio, che va ribadito in questa sede, secondo cui in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459).
A quanto precede va poi aggiunto che il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi – come nel caso all’esame -, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore (Cass. 8 luglio 2010, n. 16136). Alla luce delle considerazioni che precedono, il motivo all’esame é infondato in relazione alle ulteriori doglianze proposte.
7. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
8. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza, tra le parti costituite, mentre non vi é luogo a provvedere per dette spese nei confronti dell’intimata, non avendo la stessa svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore delle controricorrenti, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 3.300,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.