Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 aprile 2015, n. 7696. L’acquirente di immobile locato può chiedere lo sfratto per finita locazione cessata prima della vendita, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita


cassazione 7

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 16 aprile 2015, n. 7696

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23966/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) SRL), in persona del legale rappresentante pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2663/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 06/07/2010, R.G.N. 6542/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2015 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7 luglio 2005 la s.r.l. (OMISSIS) (oggi s.r.l. (OMISSIS)) ha intimato al conduttore, (OMISSIS), sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2003, con contestuale citazione per la convalida.

L’intimato ha resistito, affermando di avere concluso il contratto di locazione – avente ad oggetto un appartamento in (OMISSIS) – fin dal 1983 con la s.p.a. (OMISSIS); contratto rinnovato piu’ volte finche’, a decorrere dal 30 giugno 1995, e’ stato concluso altro contratto ai sensi del Decreto Legge n. 359 del 2002, articolo 11, sulla locazione con patto in deroga.

Ha dedotto che il 30 dicembre 2003 l’intero stabile in cui l’appartamento e’ compreso e’ stato venduto da (OMISSIS) alla s.r.l. (OMISSIS), incorporata l’anno successivo dalla (OMISSIS), a sua volta incorporata il 30 dicembre 2005 dalla s.r.l. (OMISSIS); che l’acquisto della (OMISSIS) e’ successivo alla scadenza del contratto di locazione e che pertanto la societa’ attrice non era legittimata a proporre azione di sfratto ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., azione che spetta al solo locatore.

In subordine, nel merito, ha eccepito l’inefficacia della disdetta sotto vari profili; l’avvenuta rinnovazione del rapporto locativo per comportamento concludente, ed in ogni caso l’assoggettamento del rapporto medesimo alle Legge n. 431 del 1998, fin dalla prima scadenza quadriennale del 30 giugno 1999, donde il divieto di disdetta al 30 giugno 2003 a carico della locatrice, data da considerarsi corrispondente alla prima scadenza, ai sensi della nuova regolamentazione del rapporto.

Con sentenza n. 22110/2006 il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda della (OMISSIS) per carenza di legittimazione attiva, e ha dichiarato assorbite le eccezioni subordinate di merito.

Proposto appello dalla s.r.l. (OMISSIS), a cui ha resistito l’intimato, con sentenza 18 giugno – 6 luglio 2010 n. 2663 la Corte di appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto la domanda della locatrice, confermando la scadenza del contatto di locazione al 30 giugno 2006 e ordinando al conduttore il rilascio immediato dell’immobile. Ha compensato le spese di entrambi i gradi del giudizio.

Il (OMISSIS) propone due motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.

Resiste l’intimata con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli articoli 1372, 1599 e 1602 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto che la s.r.l. (OMISSIS) fosse legittimata a proporre l’azione di cui all’articolo 657 c.p.c., pur avendo acquistato l’immobile in data successiva alla risoluzione del contratto di locazione, a seguito della disdetta inviata dalla precedente proprietaria. Assume che – intervenuta la risoluzione del rapporto l’acquirente dell’immobile locato non acquisisce la qualita’ di locatore, che costituisce presupposto giuridico indispensabile per la proponibilita’ dell’azione di sfratto di cui all’articolo 657 c.p.c. e che l’obbligo imposto all’acquirente di rispettare la locazione, di cui all’articolo 1599 c.c., non puo’ riferirsi ad un rapporto ormai cessato. Richiama la giurisprudenza che esclude che il terzo acquirente del bene locato acquisti la qualita’ di locatore, se l’acquisto avvenga dopo la cessazione del rapporto (Cass. civ. 13 luglio 2005 n. 14738; Cass. civ. 2 agosto 2001 n. 10607).

2.- Il motivo non e’ fondato.

2.1.- L’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessita’ del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’articolo 1406 c.c. e segg. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioe’ la concessione del godimento dell’immobile – e’ gia’ stata eseguita, sicche’ il conduttore non e’ normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore. Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883, in controversia identica alla presente, vertente fra la medesima s.r.l. (OMISSIS) ed altro conduttore).

Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorche’ l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, si’ che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, e cosi’ via.

Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinato in base alle norme i cui all’articolo 1590 c.c. e segg. (cfr. Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit. ed ivi ampie citazioni giurisprudenziali).

Cio’ vale in particolar modo nei casi simili a quello di specie, in cui il subingresso dell’acquirente al venditore riguardi esclusivamente posizioni e diritti di credito del locatore verso il conduttore, in particolare il diritto alla restituzione del bene alla scadenza contrattuale (articolo 1590 c.c.).

In questi casi le disposizioni dell’articolo 1602 c.c., vengono a coincidere integralmente con il principio generai e per cui la cessione dei crediti non richiede il consenso del contraente ceduto, ma diviene efficace per effetto della mera notificazione a quest’ultimo dell’atto di cessione (articolo 1260 c.c.).

La giurisprudenza citata in contrario dal ricorrente non e’ significativa, poiche’ riguarda diverse fattispecie, quale quella in cui l’acquirente sia subentrato in posizioni di debito e non di credito, oppure casi in cui si tratti dell’adempimento di obbligazioni sorte alla data – anteriore alla cessione – in cui fu inviata la disdetta, quale l’obbligazione del locatore di corrispondere l’indennita’ per la perdita dell’avviamento (cfr. Cass. civ. n. 17438/2005).

Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessita’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).

2.3.- Cosi’ definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non e’ necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).

Ben puo’ l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., cosi’ come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).

3.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia omessa motivazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, sulle domande subordinate da lui riproposte in appello per il caso di accoglimento dell’avversaria impugnazione.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile perche’ non congruente con le ragioni della decisione e con la natura del vizio addebitato alla sentenza di appello.

Il ricorrente qualifica infatti come “omessa motivazione” un vizio che in realta’ consiste nell’omessa pronuncia su specifiche domande di parte: omessa pronuncia che comporta nullita’ della sentenza ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4 e non mero vizio di omessa motivazione.

L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello, e, in genere, su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio, integra una violazione dell’articolo 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 e che consente alla parte di chiedere – e al giudice di legittimita’ di effettuare – l’esame degli atti del giudizio di merito, nonche’, specificamente, dell’atto di appello. La censura e’ invece inammissibile ove il vizio sia dedotto come violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 (cfr. da ultimo Cass. civ. 27 ottobre 2014 n. 22759).

4.- Il ricorso deve essere respinto.

5.- Le spese del presente giudizio liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 aprile 2015, n. 7352. In tema regime sanzionatorio applicabile al locatore ove quest’ultimo, nell’ambito delle locazioni di immobili urbani ad uso diverso, ricevuta la consegna dell’immobile locato, non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva riottenuto la disponibilità


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 13 aprile 2015, n. 7352

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETTI Giovanni B. – Presidente

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1867/2014 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) S.R.L. in persona del suo legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2129/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/12/2013, R.G.N. 1402/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/01/2015 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS); udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La (OMISSIS) srl (nel novembre 2006), convenne in giudizio (OMISSIS). Espose che il contratto di locazione di un capannone ad uso tipografia stipulato con la convenuta nel luglio 1998 era stato disdettato dalla proprietaria alla prima scadenza, manifestando l’intenzione (Legge n. 392 del 1978, articolo 29) di adibire l’immobile ad una propria attivita’ imprenditoriale di autorimessa e all’esercizio dell’attivita’ professionale di avvocato dei figli. Premesso che l’immobile non era stato adibito dalla proprietaria alle attivita’ indicate, chiese (ex articolo 31 della stessa legge) la restituzione del deposito cauzionale (circa euro 7.800) e, ex articolo 31 della legge, il rimborso delle spese di trasloco e gli altri oneri sopportati per il trasferimento alla nuova sede (circa euro 46.000,00), oltre al risarcimento dei danni per il fermo attivita’ (euro 20.000,00).

La proprietaria obietto’ che la cauzione non doveva essere restituita perche’ la conduttrice aveva riconsegnato l’immobile danneggiato (come risultava dal verbale di sopralluogo congiunto del 2 novembre 2004, successivo al rilascio) ed aveva asportato opere che, invece, dovevano considerarsi acquisite dalla locatrice senza diritto ad indennizzo della controparte, ai sensi dell’articolo 9 del contratto; quantifico’ i danni subiti (circa euro 84.000,00), agendo in via riconvenzionale.

Sostenne l’infondatezza delle pretese ex articolo 31 cit., per aver la conduttrice svolto attivita’ illecita, come risultante da diversa sentenza del 2006, e per non aver adibito l’immobile alle attivita’ dichiarate.

Il Tribunale di Acqui Terme rigetto’ le domande della societa’ conduttrice e accolse la domanda riconvenzionale della locatrice; tenuto conto del deposito cauzionale non restituito, condanno’ la conduttrice al pagamento di euro 20.000,00, oltre accessori.

La Corte di appello di Torino, adita in via principale dalla conduttrice e in via incidentale dalla locatrice, dichiaro’ improcedibile l’appello incidentale, volto alla diversa quantificazione del danno riconosciuto alla proprietaria; in accoglimento dell’appello principale, condanno’ la proprietaria alla restituzione della cauzione e ad oltre 38 mila euro in base all’articolo 31 cit.. (sentenza dell’11 dicembre 2013).

2. Avverso la suddetta sentenza, la locatrice propone ricorso per cassazione affidato a undici motivi.

La conduttrice resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Le censure prospettate con il ricorso possono distinguersi in due gruppi:

– il primo gruppo (motivi dal primo al quarto, rubricati nel ricorso sub nn. da 1. a 1.4) concernono quella parte della sentenza che, rispetto all’articolo 9 del contratto, ha ritenuto escluse dalle “opere” acquisirli dalla locatrice le opere di cui si controverte;

– il secondo gruppo (motivi dal sesto all’undicesimo, rubricati nel ricorso sub nn. da 3. a 3.5) concernono quella parte della sentenza che ha accolto la domanda ex articolo 31 cit. a favore della conduttrice.

Inoltre, deve aggiungersi che, con il motivo rubricato nel ricorso con il n. 2 (corrispondente al quinto, secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna), si prospetta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 11, e degli articoli 1179 e 1851 c.c., sul presupposto che, esistendo il diritto al risarcimento di cui ai primi quattro motivi di ricorso, la conduttrice non aveva diritto alla restituzione della cauzione.

2. I motivi da 1 a 4 (secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna) concernono quella parte della sentenza che, in accoglimento dell’appello della conduttrice, ha ritenuto infondata la domanda di danni della locatrice; e quindi, l’interpretazione dell’articolo 9 del contratto e le valutazioni su altri danni.

2.1. La Corte di merito ha ritenuto che l’articolo 9 del contratto di locazione, secondo il quale “tutte le opere…eseguite da parte della conduttrice….sono interamente acquisite alla locatrice, senza obbligo di corresponsione di alcun indennizzo” va riferito alle addizioni e manufatti che (come l’impianto elettrico o idraulico) sono ancorati alle strutture murarie e non possono essere rimossi senza arrecare nocumento all’immobile e non a meri accessori installati per un piu’ consono godimento (come nella specie, caldaia, termoconverttitori, plafoniere, paratoie divisorie); mentre, il giudice di primo grado aveva ritenuto che le “opere” regolate dalla citata norma contrattuale, quali beni strumentali, ricomprendessero quelle della specie in discussione.

Di conseguenza, non essendo state acquisite in proprieta’ dalla locatrice senza obbligo di indennizzo a favore della conduttrice, secondo la Corte di merito erano state legittimamente asportate dalla conduttrice e la locatrice non aveva diritto al risarcimento per equivalente per l’asportazione delle stesse.

Quanto agli altri danni richiesti dalla locatrice (quarto motivo), sempre secondo la Corte di merito, dal verbale congiunto redatto successivamente al rilascio (oltre a quanto rientrante nelle “opere” di cui sopra) risultavano voci di modica spesa (vetri rotti, ruggine agli infissi) che la conduttrice aveva asserito (nel ricorso introduttivo) di aver provveduto ad eliminare, con affermazione non confutata dalla controparte, da reputarsi ammessa. Con la conseguenza che, non risultando crediti per danno a favore della locatrice, il deposito cauzionale in suo possesso andava restituito.

3. In estrema sintesi, con il primo motivo, deducendo la violazione degli articoli 1592 e 1593 c.c., si censura la sentenza per non aver ritenuto ricomprese nell’articolo 9 del contratto le opere realizzate in base a una nozione di “opere” che sarebbe originale, secondo la quale vi rientrerebbero solo quelle fisse che non possono essere rimosse senza creare nocumento all’immobile e non quelle della specie, costituenti meri accessori’ agevolmente separabili.

Si sostiene che nel genus di opere rientrano sia i miglioramenti (che non hanno propria individualita’ e non sono separabili senza nocumento), ex articolo 1592, sia le addizioni (che sono accessorie ed hanno normalmente una propria individualita’) ex articolo 1593, e che le addizioni fatte nella specie, qualificate come accessori dal giudice, rientravano in tutte le opere per le quali, nell’esercizio dell’autonomia privata, le parti avevano previsto la ritenzione del locatore senza corresponsione di indennita’. Strettamente collegato e’ il secondo motivo, dove si deduce la violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, censurando la sentenza per non aver applicato il criterio della interpretazione letterale (articolo 1362 c.c.), ai sensi del quale assumerebbe rilievo il riferimento a tutte le opere quale genus, e quello della interpretazione complessiva della clausola in argomento, tenendo conto che nello stesso articolo del contratto si fa carico alla conduttrice di tutte le pratiche amministrative, anche per le opere che vorra’ o dovra’ eseguire, e si sottraggono alle opere vietate quelle della “costruzione di servizi igienici all’interno del fabbricato e tutti gli impianti interni ed esterni”.

Pure collegato e’ il terzo motivo, con il quale – sul presupposto della fondatezza delle tesi sostenute nei due precedenti motivi – si denuncia la violazione degli articoli 1218, 1223, 1453, 1455 e 1490 c.c., nel senso che, l’aver sottratto opere che secondo il contratto avrebbero dovuto restare acquisite alla locatrice, comporta un grave inadempimento imputabile al debitore, fonte di risarcimento del danno.

3.1. Il primo e il secondo motivo vanno esaminati congiuntamente per la stretta connessione.

Le censure contenute nei primi due motivi non hanno pregio.

Preliminarmente, va precisato che non vengono in rilievo, per il modo attraverso cui le censure sono prospettate, le violazioni di legge invocate (nel primo), relative alle definizioni normative di miglioramenti e addizioni nel contratto di locazione. Invero, la ricorrente utilizza i parametri normativi per contestare la ricostruzione della interpretazione della clausola contrattuale fatta dalla Corte di merito.

Invece, centrale per decidere e’ la invocata violazione delle regole di ermeneutica contrattuale. Il giudice del merito non ha violato i suddetti criteri, essendo pervenuto all’interpretazione della clausola contrattuale (ritualmente riprodotta e richiamata in ricorso, nel rispetto dell’articolo 366 c.p.c., n. 6) a partire dalla sua “lettera”, per ricavarne l’intenzione delle parti sulla base di una lettura complessiva della stessa clausola contrattuale.

Ed, infatti, la terminologia usata nella clausola in argomento “opere eseguite” richiama opere stabili, quali quelle effettivamente eseguite, pure presenti nella stessa clausola.

Che le parti stessero regolando il regime dei soli miglioramenti strutturali e’ agevolmente ricavabile dalla circostanza che nella stessa clausola sono richiamate opere stabili da farsi dalla conduttrice, previa autorizzazioni da chiedere a suo carico, quali la costruzione dei servizi igienici all’interno de fabbricato, tutti gli impianti interni ed esterni (compreso, quindi l’impianto di riscaldamento nella sua componente strutturale di tubazioni).

Allora, se il contratto prevede che resteranno acquisite alla proprieta’ senza diritto ad indennizzo per la conduttrice le opere da quest’ultima eseguite e nello stesso contesto espressivo della clausola richiama opere stabili, ancorate alle strutture murarie, non viola le regole di ermeneutica contrattuale il giudice che ritiene non comprese in questa previsione la caldaia, i termoconverttitori, le plafoniere, le paratoie divisorie, che mancano del suddetto carattere di stabilita’.

3.2. Al rigetto dei motivi sopra esaminati consegue il rigetto del terzo. Con esso, infatti, sul presupposto della fondatezza dei motivi suddetti, si sostiene l’intervenuto inadempimento imputabile alla conduttrice, fonte di risarcimento del danno.

4. Con il quarto motivo si deduce la violazione degli articoli 2697 c.c., e degli articoli 115 e 116 c.p.c., in riferimento agli altri danni minori che la conduttrice afferma riparati in epoca prossima al rilascio, riparazione che il giudice di merito ritiene non contestata.

La ricorrente locatrice rileva come nella comparsa abbia specificamente contestato l’avvenuta riparazione e richiama una lettera inviata dall’avvocato; deduce che a fronte della contestazione la conduttrice avrebbe dovuto provare di aver effettuato le riparazioni.

Il motivo non ha pregio ed e’ inammissibile.

4.1. Dagli atti, ritualmente richiamati in ricorso, risulta che la contestazione della attuale ricorrente con comparsa fu generica, a prescindere dal fatto che la lettera richiamata si riferisce alle asportazioni di cui la proprietaria si lamentava.

Inoltre, la ricorrente nel prospettare la censura non da alcun conto di altri elementi istruttori – richiamati nel controricorso – dai quali emergerebbe l’avvenuta riparazione (dalle testimonianze ai documenti depositati dalla conduttrice con il ricorso introduttivo).

5. Dal rigetto di tutti i motivi suddetti, consegue l’assorbimento del motivo, rubricato nel ricorso con il n. 2 (corrispondente al quinto, secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna), con il quale si prospetta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 11, e degli articoli 1179 e 1851 c.c., sul presupposto che, esistendo il diritto al risarcimento di cui ai primi quattro motivi di ricorso, la conduttrice non aveva diritto alla restituzione della cauzione.

6. Il secondo gruppo di motivi (dal sesto all’undicesimo, rubricati sub nn. da 3. a 3.5) concerne quella parte della sentenza che ha accolto la domanda ex articolo 31 cit. della conduttrice. Sono esaminati secondo l’ordine logico.

7. In riferimento ai presupposti previsti dall’articolo 31, il giudice del merito, sulla base di quanto dedotto dalla conduttrice e ritenuto non smentito dalla locatrice che, anzi, aveva parzialmente ammesso, ha rilevato che: – poco piu’ di quattro mesi dopo il decorso di sei mesi richiesti dalla norma, sull’immobile vi era un cartello per la vendita/affitto; – che l’immobile fu visionato da un potenziale acquirente e nel 2006, fu in parte concesso in locazione a terzi.

In particolare, quanto allo svolgimento della professione forense, sempre secondo la Corte di merito, le apparenze documentali (domicilio fiscale, ricevute di pagamento con quell’indirizzo dello svolgimento di tale attivita’ nella sede) non riuscivano a superare i dati fattuali di segno contrario, costituiti da quanto detto in generale e dalla circostanza che la locatrice non aveva provato di aver adattato l’immobile al primo piano (capannone industriale vuoto essendo stati rimossi i pannelli di frazionamento) a tali esigenze; con la conclusione di ritenere mai svolta tale attivita’.

Quanto alla attivita’ di autorimessa al piano terra, oltre alle considerazioni generali sulla base delle quali l’attivita’ – ammesso che fosse stata mai effettivamente svolta – era sicuramente cessata gia’ nel settembre 2005, la Corte di merito ha ritenuto che gli elementi documentali prodotti (iscrizione registri camerali, partita iva, dichiarazioni a fini previdenziali e tributari) non fossero idonei a dimostrare lo svolgimento di tale attivita’ in modo stabile e duraturo, con caratteristiche di continuita’, secondo la ratio della norma che garantisce le esigenze del locatore non soddisfacibili altrimenti.

Ne’, sempre secondo la Corte di merito, la locatrice puo’ invocare le cattive condizioni dell’immobile a giustificazione del mancato svolgimento delle attivita’ programmate, posto che le opere furono legittimamente rimosse sulla base del contratto e i piccoli danneggiamenti furono subito riparati dalla conduttrice.

7.1. Con il decimo e l’undicesimo motivo (Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 31; articoli 1218, 1453 e 1455 c.c., e articolo 115 c.p.c. (3.4. e 3.5.) si impugnano le suddette statuizioni.

Da un lato, sul presupposto dell’accoglimento dei motivi che avrebbero dovuto condurre al riconoscimento che le opere erano state illegittimamente asportate e i danni ulteriori non riparati, si sostiene che il mancato esercizio delle attivita’ per cui era stato chiesto il rilascio dovrebbe essere giustificato, con conseguente disconoscimento della sanzione, per assenza di colpa e dolo in capo alla locatrice, che si era trovata l’immobile non direttamente utilizzabile senza molti investimenti.

Dall’altra parte, ritenendo che nella sentenza vi sia stato il riconoscimento dell’esercizio di un breve periodo, almeno per l’attivita’ di autorimessa, la ricorrente, per quel che sembra di capire dal ricorso, sembra sostenere che tale riconoscimento avrebbe dovuto condurre ad escludere la sanzione per mancanza di dolo e colpa grave. Poi, per l’attivita’ professionale, sembra sostenere che sia stato provato lo svolgimento mediante documentazione. I motivi, per certi versi assorbiti o inammissibili, sono infondati.

7.2. Le censure sono assorbite nella parte in cui presuppongono l’avvenuto accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, che, invece, sono stati rigettati.

Le censure sono inammissibili, nella parte in cui non investono l’argomentazione centrale della sentenza impugnata, secondo la quale la documentazione prodotta dalla locatrice in ordine alle attivita’ costituisce solo una apparenza documentale, smentita dalla ricostruzione dei fatti emergente anche dalla mancata smentita e dalle parziali ammissioni della locatrice.

Soprattutto, le censure sono infondate.

Per l’ipotesi che – nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso – il locatore che abbia ricevuto la riconsegna dell’immobile non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilita’, la giurisprudenza di questa Corte ha, in piu’ occasioni, ribadito che le sanzioni previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 31, non si connettono ad un criterio di responsabilita’ oggettiva, o ad una presunzione assoluta di colpa, ma ad una presunzione iuris tantum, come tale suscettibile di prova contraria (Cass. 16 gennaio 1997, n. 391; 18 maggio 2000, n. 6462; 14 dicembre 2004, n. 23296; 19 maggio 2011, n. 11014). Tali sanzioni, secondo la citata giurisprudenza, configurano una forma di responsabilita’ per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli articoli 1176 e 1218 c.c.; con la conseguenza, che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. E’ altrettanto pacifico che l’onere del superamento di tale presunzione gravi sul locatore, cui spetta dimostrare l’esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per il rilascio dal titolo giudiziale, cui e’ stata data esecuzione.

Nella specie, a fronte della qualificazione come “apparenza documentale” delle risultanze dei documenti suddetti, la ricorrente non ha allegato e provato fatti idonei a superare la presunzione ed, anzi, nella linea difensiva oscilla tra il sostenere che le attivita’ furono avviate e che non si potettero avviare per colpa della conduttrice.

8. Con il settimo e l’ottavo (omesso esame di un fatto controverso, n. 3.1., oltre alla violazione dell’articolo 31 cit.; della Legge n. 426 del 1971, articolo 1, u.c.; del Decreto Legislativo n. 114 del 1998, articoli 7 e 8, n.3.2.1), strettamente collegati, si censura la sentenza per non aver proprio considerato, nonostante fosse stato discusso tra le parti, che l’attivita’ esercitata era illecita – come sarebbe riconosciuto dalla sentenza del 2006, passata in giudicato, che aveva negato, stante lo svolgimento di attivita’ di vendita al minuto senza autorizzazioni, l’indennita’ di avviamento – in tal modo violando le norme che prevedono le autorizzazioni.

8.1. Il motivo non ha pregio.

Se e’ vero che questo profilo non e’ stato esaminato dalla sentenza impugnata, tale omesso esame non e’ decisivo ai fini della decisione.

Invero, come emerge dalla sentenza, passata in giudicato secondo quanto affermato nel controricorso, era stato negato l’avviamento per l’attivita’ di vendita al dettaglio perche’ non autorizzata. Ma, dall’illegittimo esercizio di attivita’ al minuto che ha determinato il rigetto in altro giudizio della domanda per indennita’ di avviamento, certamente non puo’ trarsi in generale il mancato diritto al risarcimento, stante il sicuro esercizio di attivita’ lecita di tipografia e stampa, non contestato nel presente giudizio.

9. Con il sesto motivo (n. 3 del ricorso) si deduce la violazione della Legge n. 329 del 1978, articolo 31, sotto il profilo del tipo di “sanzione” riconosciuta.

Si assume la violazione della norma in argomento per essere stato accordato il rimborso delle spese di trasloco, mentre la legge prevederebbe come rimedi alternativi a favore del conduttore il ripristino del contratto e le spese di trasloco, ovvero il risarcimento dei danno. Nella specie, secondo la ricorrente, non essendo stato nemmeno chiesto il ripristino non potevano essere riconosciute le spese di trasloco.

9.1. Il motivo va rigettato integrando la motivazione in diritto del giudice del merito; potere consentito alla Corte ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., u.c., quando la statuizione del giudice del merito e’ conforme a diritto.

La Corte di merito, dopo aver qualificato la domanda come iatu sensu risarcitoria, ha ritenuto documentati gli esborsi per il trasloco e ne ha riconosciuto la debenza al conduttore, quale diritto accordato dall’articolo 31 cit. in alternativa al risarcimento.

Pur inquadrando il riconoscimento della somma nel risarcimento previsto dall’articolo in argomento e, correttamente riconoscendone il diritto in capo alla conduttrice, la Corte di merito ingenera equivoci sulla natura dell’attribuzione collocandola, sia pure senza specifica argomentazione, nell’ambito della alternativa al risarcimento. Da cio’ l’esigenza di correggere/integrare la motivazione in diritto.

9.2. Per garantire il conduttore, per cosi’ dire espulso, da azioni pretestuose, il legislatore ha previsto la possibilita’ di scegliere tra la reintegrazione nel godimento del bene alle condizioni del contratto (ripristino del rapporto) con l’ulteriore diritto al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati (per es. spese per contratti di fornitura) e il risarcimento del danno, del quale ha determinato l’entita’ massima (quarantotto mensilita’ dell’ultimo canone di locazione corrisposto).

Nella previsione legislativa, le spese di trasloco sono tipizzate rispetto all’ipotesi della scelta della reintegrazione nel godimento del bene e partecipano del carattere ripristinatorio in forma specifica del rimedio all’inadempimento. Il loro normale accedere a questa forma di reintegrazione del conduttore leso non comporta che detto rimborso sia inderogabilmente collegato al ripristino del contratto di locazione; non osta, quindi, a che (e spese di trasloco costituiscono una voce di danno patito qualora il conduttore abbia scelto di essere risarcito per equivalente.

E tanto e’ accaduto nella specie, avendo la conduttrice parametrato il danno subito, quindi in presenza di una domanda risarcitoria, alle spese sostenute per il trasloco nella nuova sede.

In definitiva, l’allegazione da parte del danneggiato delle spese sopportate per il trasloco diventa, nell’ambito della domanda di risarcimento del danno, uno dei modi di prova della precisa entita’ del danno subito.

10. Il nono motivo (articoli 2697, 2712 e 2719 c.c.; articoli 115, 414, 416 e 447 bis. c.p.c., n. 3.3.) si riferisce all’utilizzazione dei documenti fiscali prodotti dalla conduttrice, ritenuti dal giudice di merito idonei a provare gli esborsi sopportati per il trasloco (da n. 26 a 34).

La locatrice ricorrente sostiene di aver contestato la produzione di copie e che la successiva produzione di copie autentiche, oltre che tardiva, con relativa decadenza nel processo del lavoro, non era stata completa.

10.1. La censura e’ inammissibile, per novita’ della questione.

La controparte richiama un’ordinanza del giudice di primo grado che, a fronte della contestazione nell’utilizzo di copie, aveva autorizzato la produzione di copie autentiche e dopo la produzione, a scioglimento della riserva, aveva attestato la produzione in copia autentica dei documenti, nonche’ che, all’esito, la controparte, pur contestando genericamente la genuinita’, non aveva provveduto al formale disconoscimento.

Preliminarmente, va precisato che nessuna incidenza, rispetto al profilo di censura in esame, ha la circostanza cha la sentenza di appello ha dichiarato l’improcedibilita’ del ricorso incidentale in appello – presentato sulla misura del quantum dalla attuale ricorrente – atteso che sul punto dei documenti la locatrice risultata vittoriosa in primo grado e non aveva alcun onere di proporre ricorso incidentale.

Ma, a fronte della statuizione del giudice di primo grado, l’attuale ricorrente avrebbe dovuto riproporre la questione in appello e dimostrare, nel ricorso per cassazione, di averla riproposta. Data la natura solo esplicativa delle memorie, del tutto irrilevante resta qualche riferimento al giudizio di appello contenuto nella memoria depositata in prossimita’ dell’udienza.

11. In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, sulla base dei parametri vigenti, a favore della societa’ controricorrente.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della societa’ controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla Legge n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis, dello stesso articolo 13.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 3 aprile 2015, n. 6820. In materia di contratti di locazione, il recesso spiega effetti immediati e provoca validamente lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge, in quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale. In questi casi, pertanto, il contratto di locazione si scioglierà ope legis, decorso il semestre previsto dalla legge per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all’art. 1334 c.c.


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 3 aprile 2015, n. 6820

Nel 2009 la società Logistica Sud s.r.l. (d’ora innanzi, per brevità, “la Logistica”) chiese ed ottenne dal Presidente del Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti della Agenzia delle Entrate (d’ora innanzi, per brevità, “l’Agenzia”).
A fondamento del ricorso la Logistica dedusse che:
– nel 2002 la Fintecna s.p.a. aveva concesso in locazione alla Agenzia l’immobile sito in (omissis) , lotto D-C, per il canone annuo di circa 2,3 miliardi di lire;
– a seguito della vendita dell’immobile dalla Fintecna alla Iniziative Immobiliari s.r.l., e quindi della fusione per incorporazione della Iniziative Immobiliari s.r.l. nella Logistica Sud, tale ultima società aveva acquisito la qualità di locatrice;
– l’Agenzia si era resa inadempiente all’obbligo di pagare integralmente il canone di locazione relativo al periodo 28 agosto 2007 – 27 ottobre 2007, omettendo il pagamento per una differenza pari ad Euro 87.664,14.
2. L’Agenzia (formalmente dichiarando di agire tramite sia la Direzione Centrale, sia la Direzione Regionale per il Lazio) propose tempestiva opposizione al decreto, eccependo (per quanto in questa sede ancora rileva) che:
– nel corso del 2006 due diversi provvedimenti normativi (l’art. 22, comma 2, d.l. 4.7.2006 n. 223, e l’art. 1, comma 507, I. 27.12.2006 n. 296) avevano imposto rilevanti tagli alle risorse finanziarie a disposizione delle pubbliche amministrazioni, e costretto di conseguenza queste ultime alla contrazione delle spese;
– in attuazione di tali norme, l’Agenzia si era vista costretta a ridurre il numero degli immobili condotti in locazione;
– l’emanazione delle suddette leggi di spesa, rendendo non più sostenibile l’onere del pagamento del canone, costituiva un “grave motivo” che, ai sensi dell’art. 27 l. 27.7.1978 n. 392, legittimava il recesso del conduttore;
– avvalendosi, dunque, della facoltà concessale dalla norma appena ricordata, l’Agenzia aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto per gravi motivi, con raccomandata ricevuta dalla Logistica il 2.4.2007;
– il contratto di locazione si era dunque sciolto per recesso del conduttore alla data del 3.10.2007, e la Logistica non aveva titolo per pretendere il pagamento del canone relativo a gennaio 2009.
3. La Logistica Sud si costituì negando che nella specie fossero sussistenti i “gravi motivi” che potessero giustificare il recesso del conduttore ai sensi dell’art. 27 l. 392/78. In ogni caso, soggiunse che la riconsegna dell’immobile era stata offerta dalla Agenzia delle Entrate in modo irrituale, sicché la conduttrice – rimasta nel possesso dell’immobile – era comunque tenuta al pagamento del canone.
4. Con sentenza 1.4.2009 n. 7326 il Tribunale di Roma rigettò l’opposizione.
5. La sentenza venne appellata dalla Agenzia delle Entrate.
La Corte d’appello di Roma con sentenza 31.10.2012 n. 5123 accolse il gravame. A fondamento della propria decisione la Corte d’appello osservò tra l’altro che:
(a) il d.l. 223/06 e, soprattutto, la legge finanziaria 2006 (l. 296/06), introducendo severi tagli di spesa per le amministrazioni statali, costituivano un “grave motivo” oggettivo che giustificava il recesso dell’Agenzia, in quanto sopravvenuto al contratto ed indipendente dalla volontà del conduttore;
(b) l’Agenzia aveva pertanto legittimamente esercitato il diritto di recesso dal contratto, ai sensi dell’art. 27 l. 27.7.1978 n. 392, con effetto dal 3.10.2007;
(c) l’obbligo dell’Agenzia di pagamento del canone era cessato il 16.10.2007, data in cui la conduttrice aveva offerto alla Logistica (sia pur in modo non solenne) la riconsegna dell’immobile.
5. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione dalla Logistica
sulla base di tre motivi illustrati da memoria.
Ha resistito con controricorso l’Agenzia, e proposto ricorso incidentale condizionato.

 

 

Motivi della decisione

 

Il primo motivo di ricorso.

1.1. Col primo motivo di ricorso la Logistica lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c..

Si assumono violati gli artt. 27, comma 8, I. 392/78; l’art. 22 d.l. 4.7.2006 n. 223; l’art. 7, comma 2, d.l. 2.7.2007 n. 81; l’art. 1, comma 507, l. 27.12.2006 n. 296; l’art. 3, comma 165, l. 24.12.2007 n. 244 (Deve ritenersi mero lapsus calami l’indicazione, nel ricorso, della legge ‘24.12.2003’ senza ulteriori precisazioni); la Circolare Agenzia delle Entrate n. 74749 del 4.5.2007; l’art. 1 disp. prel. celi motivo, pur formalmente unitario, si articola in una serie di censure distinte.

1.2. Sotto un primo profilo (pp. 15-19 del ricorso), la ricorrente deduce che il recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi, previsto dall’art. 27, comma 8, l. 392/78, produce effetti immediatamente – e cioè dal momento in cui il conduttore manifesta validamente la volontà di recedere – soltanto se il locatore non vi si opponga.

Quando, invece, il locatore contesti la sussistenza o la fondatezza dei motivi adotti a sostegno del recesso, quest’ultimo produrrebbe effetti non già immediatamente, ma soltanto quando con sentenza sia accertata la sussistenza delle ragioni giustificatrici.

Nella specie, poiché la locatrice contestò la sussistenza dei gravi motivi di recesso, il recesso non si perfezionato e l’Agenzia era di conseguenza tenuta al pagamento dei canoni.

1.3. Sotto un secondo profilo (pp. 19-20 del ricorso), la ricorrente deduce che anche a volere ritenere legittimo il recesso dell’Agenzia dal contratto di locazione, comunque la locatrice logistica aveva legittimamente rifiutato la riconsegna del bene, a causa dell’esistenza di danni agli immobili causati dalla conduttrice, sino a quando non fossero stati riparati. Di conseguenza, essendo legittimo il rifiuto di riconsegna da parte della Logistica, perdurava a carico della Agenzia l’obbligo di pagamento del canone, ai sensi dell’art. 1591 c.c..

1.4. Sotto un terzo profilo, infine, la ricorrente deduce che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che le norme promulgate nel 2006 e nel 2007 avessero avuto l’effetto di ridurre le risorse finanziarie dell’Agenzia, e di conseguenza costituissero ‘gravi motivi’ giustificativi del recesso del conduttore, ai sensi dell’art. 27 della l. 392/78. Ciò in quanto:

-) le suddette norme sui tagli non erano state in alcun modo specificate in sede di attuazione, e dunque non indicavano su quali voci di spesa avrebbero inciso;

-) il Documento Programmatico per il 2007 interpretò il decreto Bersani nel senso che i tagli non potevano colpire le obbligazioni contrattuali già sorte;

-) i tagli introdotti a dicembre 2006 vennero reintegrati a luglio dell’anno dopo (d.l. 81/07; d.m. 2.7.2007; d.m. 27.12.2007); e per effetto di tali ulteriori norme il bilancio dell’Agenzia venne addirittura ad aumentare;

-) era stata la stessa Agenzia, con propria circolare 4.5.2007 a precisare che i tagli introdotti dal d.l. 223/06 non dovessero riguardare i costi per gli immobili ad uso ufficio.

Primo profilo del primo motivo di ricorso.

2.1. Il primo profilo del primo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Il recesso dal contratto è l’atto col quale uno dei contraenti si scioglie unilateralmente dal vincolo negoziale.

Esso non costituisce un istituto dai caratteri unitari. Talora è previsto dalla legge quale mera facoltà (ad esempio, negli artt. 24, 768 septies, 1671, 1750 c.c.); talaltra è concepito come una misura di reazione ad errori di fatto (ad esempio, negli artt. 1538, 1539, 1893 c.c.); in altri casi ancora è concepito come uno strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale contro il rischio di vizi sopravvenuti (è il caso degli artt. 1613, 1614 comma 2, 1897 c.c.).

In quest’ultima categoria rientra l’Istituto previsto dall’art. 27 l. 392/78, il cui scopo è evitare il rischio che il conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui inutile.

In quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale, il recesso ha effetto immediato e provoca lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge: al pari, ad esempio, della scadenza del termine essenziale, dell’avverarsi della clausola risolutiva espressa o dell’inutile spirare del termine fissato con la diffida ad adempiere. L’efficacia del recesso non richiede dunque alcuna pronuncia giudiziale costitutiva, ne sia o meno contestata la legittimità da parte del locatore. Il contratto di locazione dunque si scioglierà ope legis una volta decorso il semestre previsto dalla legge, per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all’art. 1334 c.c..

L’eventuale contestazione del locatore circa l’esistenza o la rilevanza dei ‘giusti motivi’ invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore (così come già ritenuto, tra le altre, da Sez. 3, Sentenza n. 16110 del 09/07/2009, Rv. 608801, e da Sez. 3, Sentenza n. 2070 del 20/02/1993, Rv. 481012, in motivazione).

2.2. Corretta, pertanto, è stata la statuizione di giudice di merito il quale, accertata la sussistenza dei giusti motivi invocati dalla conduttrice, ha ritenuto risolto il contratto con decorrenza dalla scadenza del sesto mese successivo alla manifestazione della volontà di recesso, reputando irrilevante al fine del differimento degli effetti del recesso l’opposizione della società locatrice.

Secondo profilo del primo motivo di ricorso.

3.1. Il secondo profilo del primo motivo di ricorso è inammissibile per la sua novità.

Secondo la prospettazione della Logistica, il giudice di merito avrebbe errato nel ritenere l’Agenzia liberata dal proprio obbligo di restituzione dell’immobile, nonostante la società proprietaria non fosse tenuta ad accettarne la riconsegna, a causa dell’esistenza di danni all’immobile.

Questa allegazione è finalizzata a sostenere l’assunto che, essendo stato legittimo il rifiuto della locatrice di ricevere la restituzione dell’immobile, la conduttrice era in mora nella riconsegna, e di conseguenza obbligata al pagamento dell’indennità di occupazione di cui all’art. 1591 c.c..

Il presente giudizio, tuttavia, ha ad oggetto una opposizione a decreto ingiuntivo.

Nel ricorso monitorio introduttivo della presente procedura, per quanto riferito nella sentenza impugnata, la Logistica chiese la condanna della Agenzia al pagamento di Euro 250.970,63 a titolo di ‘differenza canoni’.

Deve dunque ritenersi che la domanda introduttiva formulata dalla Logistica sia stata una domanda di esatto adempimento del contratto.

Or bene, la domanda di pagamento del canone di locazione dovuto per effetto d’un contratto valido ed efficace ha presupposti e contenuto diversi da quella di pagamento dell’indennità di occupazione prevista dal’art. 1591 c.c..

La prima si fonda sull’esistenza d’un contratto produttivo di effetti, la seconda presuppone per contro che il contratto di locazione abbia cessato di produrre i propri effetti, e che il conduttore sia in mora nell’adempimento dell’obbligazione restitutoria.

Ne consegue che, proposta una domanda di adempimento dell’obbligo di pagamento del canone di locazione, costituisce inammissibile mutamento della domanda la richiesta di condanna del convenuto al pagamento dell’indennità di occupazione, di cui all’art. 1591 c.c. (come già ritenuto, sia pure in fattispecie diversa, da Sez. 3, Sentenza n. 6468 del 19/03/2007, Rv. 596822).

Né, per la stessa ragione, era consentito alla Logistica, dopo avere domandato col ricorso introduttivo il pagamento del canone sul presupposto dell’efficacia del contratto, formulare con la comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di opposizione al decreto una domanda subordinata di condanna dell’opponente al pagamento dell’indennità di occupazione, perché in tal modo si è introdotto nel giudizio di opposizione un thema decidendum ulteriore rispetto alla domanda proposta col decreto ingiuntivo.

Terzo profilo del primo motivo di ricorso.

4.1. Il terzo profilo del primo motivo di ricorso è infondato.

Il giudice di merito, nel caso di specie, non ha violato alcuna delle norme indicate dalla ricorrente a p. 14 del proprio ricorso, per la semplice ragione che di esse non era tenuto a fare alcuna applicazione diretta.

La questione che la Corte d’appello era chiamata a decidere, infatti, era una questione unicamente in fatto, e cioè se ricorressero o no i ‘gravi motivi’ ex art. 27 l. 392/78, e se lo jus superveniens rappresentato da una legge che riduca il budget della pubblica amministrazione possa rientrare in quei ‘gravi motivi’.

Nella specie la Corte d’appello ha ritenuto di sì, perché dopo l’inizio della locazione una legge aveva imposto all’Agenzia di ridurre del 20% le spese correnti: e questa è una valutazione di fatto, come tale sottratta alla possibilità di riesame da parte della Corte di cassazione.

Non sussiste, dunque, alcuna violazione delle plurime norme invocate a p. 26, par. IV, dalla società ricorrente.

4.2. Non è stato violato, innanzitutto, l’art. 27 l. 392/78, perché è pacifico e risalente l’orientamento di questa Corte secondo cui i ‘gravi motivi’ di recesso di cui all’art. 27 I. 392/78 possono essere rappresentati anche da sfavorevoli situazioni economiche sopravvenute al contratto ed indipendenti dalla volontà del conduttore (ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 9443 del 21/04/2010, Rv. 612514; Sez. 3, Sentenza n. 17416 del 08/08/2007, Rv. 599167; Sez. 3, Sentenza n. 9023 dei 30/04/2005, Rv. 581447).

4.3. Nemmeno è stato violato il complesso delle norme di contenimento della spesa richiamato dalla società Logistica.

Tali norme sono essenzialmente due:

(a) l’art. 22, comma 2, del d.l. 4.7.2006 n. 223 (convertito, con modificazioni, nella l. 4.8.2006, n. 248, recante ‘Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all’evasione fiscale’, c.d. ‘decreto Bersani’, e come tale d’ora innanzi indicato);

(b) l’art. 1, comma 507, della l. 27.12.2006, n. 296 (recante ‘Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato’, c.d. ‘legge Finanziaria’, e come tale d’ora innanzi indicata).

4.4. La prima di tali norme in ordine di tempo (art. 1, comma 507, legge Finanziaria per il 2007), stabiliva che per gli esercizi 2007, 2008 e 2009, sarebbe stata ‘accantonata e resa indisponibile’ una quota delle somme messe a disposizione dallo Stato alle pubbliche amministrazioni, di importo pari 4,5 miliardi di Euro per il 2007, 5 miliardi per il 2008 e 4,9 miliardi per il 2009.

La seconda delle norme sopra ricordate (art. 22, comma 2, ‘decreto Bersani’) prevedeva invece che le voci di spesa ‘per consumi intermedi dei bilanci di enti ed organismi pubblici non territoriali’, nel triennio 2007-2009, non avrebbero dovuto superare [‘80% di quelle iniziali dell’anno 2006. I fondi così risparmiati dovevano essere accantonati dalle singole amministrazioni e versati allo Stato.

4.5. Ora, secondo la società ricorrente, tali norme non costituivano ‘gravi motivi’ di recesso dell’Agenzia delle Entrate dal contratto di locazione stipulato con la Logistica, per vari motivi:

(a) perché Kart. 22, comma 2, del decreto Bersani era stato successivamente abrogato;

(b) perché le norme di spesa non prevedevano espressamente alcuna riduzione in danno del Ministero delle Finanze;

(c) perché il ‘Documento Programmatico’ per l’anno 2007 escludeva dai tagli le obbligazioni contrattuali sorte prima dell’introduzione del d.l. 223/06;

(d) perché i tagli disposti dalla legge Finanziaria 2007 erano stati reintegrati da provvedimenti normativi successivi;

(e) perché il Direttore dell’Agenzia nel 2007 aveva diramato una Circolare con la quale disponeva che gli accantonamenti importi dalla legge Finanziaria non avrebbero dovuto riguardare le spese per immobili ad uso ufficio.

4.6. Tutte e cinque le allegazioni appena riassunte sono infondate.

4.6.1. Per quanto concerne l’abrogazione dell’art. 22, comma 2, del ‘decreto Bersani’, essa è stata disposta dall’art. 2, comma 625, l. 24.12.2007, n. 244; e dunque successivamente sia al momento in cui l’Agenzia ha manifestato la volontà di recedere dal contratto di locazione (con lettera ricevuta dalla Logistica il 3.4.2007), sia al momento in cui il recesso, decorso il semestre di legge, ha acquisito efficacia (3.10.2007).

4.6.2. Per quanto concerne la mancanza, all’epoca del recesso, di norme attuative delle leggi di riduzione della spesa, tale circostanza è irrilevante.

L’esistenza dei ‘gravi motivi’ di recesso di cui all’art. 27 I. 392/78, infatti, deve essere valutata in potenza, non in atto. È l’astratta idoneità del jus superveniens a rendere non più sostenibile per il conduttore l’onere della locazione a giustificare il recesso, e non l’effettivo impoverimento del conduttore.

Tale conclusione si fonda su due rilievi.

Il primo è l’argomento logico ab absurdo: se così non fosse, infatti, si perverrebbe all’assurda conseguenza di negare al conduttore che sia un imprenditore commerciale, al cospetto di una grave ed imprevista crisi del suo settore, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione: con ciò frustrandosi lo scopo della norma, che è quello di prevenire la crisi del conduttore.

Il secondo è che nel caso di specie il conduttore aveva la qualità di pubblica amministrazione. In quanto tale, essa è titolare del potere di adottare discrezionalmente i provvedimenti ritenuti più opportuni per la cura dell’interesse pubblico, e tale potere non è sindacabile dal giudice ordinario. Pertanto, una volta stabilito che all’epoca del recesso esistevano due norme che imponevano tagli di spesa (decreto Bersani e legge Finanziaria), tanto bastava al giudice di merito per ritenere sussistenti i gravi motivi di cui all’art. 27 l. 392/78, perché la sola esistenza di quelle norme imponeva alle amministrazioni interessate l’onere di attivarsi per contrarre le uscite.

4.7. Le considerazioni appena svolte sulla onerosità anche solo potenziale del jus superveniens e sulla insindacabilità da parte del giudice ordinario delle scelte discrezionali della pubblica amministrazione rendono altresì irrilevanti le altre circostanze di fatto invocate dalla ricorrente per sostenere l’erroneità della valutazione compiuta dal giudice di merito: e cioè l’adozione di atti interni da parte della Agenzia con la quale si escludeva dai tagli la spesa per locazioni di immobili, e l’emanazione di provvedimenti normativi (d.l. 2.7.2007 n. 81) e regolamentari (d.m. 27.12.2007; d.m. 2.7.2007) di stanziamento di somme in favore dell’amministrazione finanziaria.

E va da sé che, una volta affermata in iure la regola secondo cui l’idoneità v, astratta d’una norma a rendere intollerabilmente oneroso il contratto di locazione è di per sé sufficiente a giustificare il recesso del conduttore, diventa questione di merito, sottratta al controllo di questa Corte, stabilire se nel caso specifico il jus superveniens abbia effettivamente pregiudicato la posizione del conduttore.

Il secondo motivo di ricorso.

5.1. Col secondo motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe incorsa in un vizio di omesso esame d’un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (nel testo introdotto all’art. 54, comma 1, lettera b, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convcrtito nella I. 7 agosto 2012, n. 134).

Espone, al riguardo, che la Corte d’appello non avrebbe esaminato un fatto decisivo e controverso ai fini del decidere, e cioè la Circolare della Agenzia del 4.5.2007, con la quale si stabiliva che le spese per immobili ad uso ufficio non dovevano essere ridotte per effetto delle norme sui tagli alla spesa sopra ricordate.

5.2. Il motivo è inammissibile.

A prescindere, infatti, dal rilievo che la circolare di cui si lamenta l’omesso esame è successiva al recesso della Agenzia dal contratto (il recesso avvenne il 2.4.2007, la Circolare è del 4.5.2007), vale il rilievo che le Sezioni Unite di questa Corte, chiamate ad interpretare l’ambito applicativo del nuovo 360 n. 5, hanno chiarito che per ‘omesso esame del fatto controverso e decisivo’ deve intendersi la totale assenza di motivazione, non la sua eventuale insufficienza (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830), e tampoco l’omesso esame d’una prova. Nel nostro caso la motivazione sulla sussistenza dei gravi motivi di recesso da parte del conduttore esiste, e il non avere considerato un elemento di prova non è più censurabile in sede di legittimità.

Il terzo motivo di ricorso.

6.1. Col terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza l impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c.. Si assume violato l’art. 11 disp. prel. c.c..

Espone, al riguardo, che il decreto Bersani e la legge Finanziaria 2007, in virtù del generale principio di irretroattività della legge di cui all’art. 11 disp. prel. c.c., non potevano riverberare effetti sui contratti conclusi prima della loro promulgazione. Invoca, al riguardo, la giurisprudenza di questa Corte relativa alla ritenuta irretroattività delle norme sulla impignorabilità dei crediti della pubblica amministrazione.

Il giudice di merito, pertanto, ritenendo le norme suddette idonee a legittimare il recesso della Agenzia, avrebbe violato l’art. 11 disp. prel. c.c..

6.2. Il motivo è infondato in modo manifesto, per due ragioni.

La prima è che il ‘decreto Bersani’ e la legge Finanziaria 2006 non sono state norme applicate dalla Corte d’appello. Sono soltanto norme che hanno costituito il presupposto fattuale del recesso per giusti motivi. Esse sono venute in rilievo nel presente giudizio per la loro esistenza oggettiva, non per la loro efficacia precettiva. Fuori luogo, dunque, era discutere della loro ‘retroattività’.

La seconda ragione di manifesta infondatezza del motivo in esame è che a seguire il ragionamento della ricorrente si perverrebbe all’assurdo che mai il jus superveniens potrebbe legittimare il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi ex art. 27 l. 392/78, perché per definizione successivo alla stipula del contratto. E l’assurdità della conclusione svela da sé l’assurdità della premessa.

Le questioni sollevate dalla Logistica con la memoria ex art. 378 c.p.c..

7.1. Con la memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c. la Logistica ha sollevato due ulteriori questioni:

(a) l’inefficacia del recesso ex art. 27 l. 392/78, per avere l’Agenzia, al momento del recesso, già esercitato la ‘disdetta’ del contratto;

(b) la conformità a costituzione dell’art. 22 del ‘decreto Bersani’ e dell’art. 1, comma 507, della legge Finanziaria 2007.

7.2. Con la prima di tali questioni la Logistica espone che l’Agenzia, sin dal 2004, aveva manifestato la volontà di evitare il rinnovo automatico del contratto di locazione (c.d. ‘disdetta’). La disdetta del contratto compiuta nel 2004, secondo la ricorrente, avrebbe precluso alla Agenzia la facoltà di avvalersi del recesso per gravi motivi previsto dall’art. 27 l. 392/78.

La doglianza, ammissibile in questa sede perché involgente una quaestio iuris, è infondata.

Il contratto rispetto al quale il conduttore abbia manifestato la volontà di escludere il rinnovo automatico è un contratto valido ed efficace. In quanto tale, rispetto ad esso è perfettamente concepibile il sopravvenire di un vizio del sinallagma: inadempimento, impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità (nei cui genus rientrano i ‘gravi motivi’ di cui all’art. 27 l. 392/78).

La circostanza, quindi, che il conduttore abbia manifestato l’intento di non volere rinnovare la locazione non incide in alcun modo sul suo diritto di recedere dal contratto, ove si manifestino prima della scadenza i presupposti per l’applicabilità dell’art. 27 l. cit..

7.3. La Logistica ha poi, con la memoria ex art. 378 c.p.c., chiesto a questa Corte di sollevare questione di legittimità costituzionale dell’art. 22, comma 2, del ‘decreto Bersani’, e dell’art. 1, comma 507, della legge Finanziaria 2007.

Tali norme sono ritenute rilevanti ai fini del presente giudizio perché da esse dipende la legittimità del recesso dell’Agenzia dal contratto. Nel merito, esse sono sospettate dalla Logistica di conflitto con gli artt. 3 (sia sotto il profilo della ragionevolezza, sia sotto quello dell’uguaglianza), 41, 42 e 97 Cost..

Le suddette norme, infatti, secondo la ricorrente:

(a) inciderebbero sui contratti di locazione alterando l’equilibrio delle parti a svantaggio del proprietario;

(b) attribuirebbero alla p.a. il potere arbitrario di decidere in totale libertà quali spese tagliare e quali no, violando il principio di legalità dell’agire amministrativo;

(c) divaricherebbero in modo irrazionale la condizione di chi abbia locato immobili alla pubblica amministrazione, rispetto a quella di chi abbia locato immobili a privati;

(d) inciderebbero irragionevolmente su contratti stipulati prima della loro entrata in vigore.

7.4. La questione di legittimità costituzionale prospettata dalla Logistica è inammissibile, per difetto del requisito di rilevanza.

L’art. 22 del decreto Bersani e l’art. 1 della legge Finanziaria del 2005 non sono le norme fondative del diritto di recesso dell’Agenzia dal contratto di locazione.

Tale norma, come accennato, è l’art. 27 l. 392/78, ed è di questa norma che il giudice di merito ha fatto applicazione per risolvere la controversia.

Le norme delle quali la ricorrente sospetta l’illegittimità costituzionale hanno costituito, nel presente giudizio, non già la fattispecie astratta dalla quale sono derivati gli effetti contrattuali, ma il mero presupposto di fatto ritenuto dal giudice idoneo ad integrare i ‘gravi motivi’ di recesso.

Il recesso del conduttore dal contratto di locazione non è infatti una conseguenza ineludibile delle norme di cui si discorre. Se esse potessero o non potessero costituire un giusto motivo di recesso era una circostanza in facto, che spettava al giudice accertare caso per caso. In teoria, quelle norme avrebbero potuto costituire un giusto motivo per recedere da alcuni contratti, ma non da altri, secondo una valutazione riservata al giudice di merito.

È certo ben possibile che dalle norme sui tagli di spesa qui in esame possano derivare le gravi conseguenze paventate dalla ricorrente e riassunte al p.7.2: tuttavia tali conseguenze sarebbero un inconveniente di fatto, non un effetto giuridico certo ed inevitabile.

La prospettata questione di legittimità costituzionale è dunque irrilevante nel presente giudizio, perché le norme sospettate vengono qui in rilievo quali presupposti di fatto della decisione, e non quali precetti normativi.

Il ricorso incidentale condizionato dell’Agenzia.

8.1. Il ricorso incidentale condizionato dell’Agenzia resta assorbito dal rigetto del ricorso principale.

Le spese.

Le spese del giudizio di legittimità vanno poste a carico della ricorrente, ai sensi dell’art. 385, comma 1, c.p.c..

Poiché il ricorso è stato integralmente rigettato, sussistono i presupposti previsti dall’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte della ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

 

P.Q.M.

 

la Corte di cassazione:

-) rigetta il ricorso;

-) condanna la Logistica Sud s.r.l. alla rifusione in favore dell’Agenzia delle Entrate delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 8.500, di cui 200 per spese vive, oltre I.V.A. ed accessori di legge;

-) da atto che sussistono i presupposti previsti dall’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte della ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 marzo 2015, n. 5473. Il locatore può risolvere il contratto per inadempimento del conduttore per abuso della cosa locata e chiedere altresì il risarcimento del danno se l’immobile viene utilizzato come casa d’appuntamenti. Nella specie, si trattava di un piccolo albergo cittadino che era stato adibito dai conduttori in un luogo adibito all’esercizio del meretricio. Ciò aveva leso il valore locativo dell’immobile alterando l’equilibrio economicogiuridico del contratto in danno del locatore per il degrado morale ed economico dell’immobile e legittimando in tal modo la risoluzione giudiziale


cassazione

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 19 marzo 2015, n. 5473

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16407/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS) in persona del socio accomandatario e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) non in proprio ma quale Tutore della Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 41/2011 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata l’11/01/2011, R.G.N. 21/08;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/11/2014 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 6 ottobre 2006 la Corte di cassazione accolse il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) s.a.s. per violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c.; omessa, insufficiente contraddittoria motivazione, circa punto decisivo (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) volendo riaffermare l’indirizzo di legittimita’ secondo il quale “il comportamento del conduttore che consente l’esercizio del meretricio nella cosa locata, anche se riveste carattere di illecito penale, puo’ assurgere a causa determinate la risoluzione del contratto se si concreti in violazione dell’articolo 1587 c.c. e cioe’ in abuso della res che in qualche modo la pregiudichi”, “essendo soltanto questo il suo obbligo principale e autonomo”, (v. Cass. nn. 1110 del 1954, 3435 del 1953, 562 del 1952), e rinvio’ pertanto alla Corte di merito che aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso alberghiero per grave inadempimento del conduttore affinche’ accertasse la lesione concreta del valore locativo richiamando i seguenti principi di diritto: 1) nel – corso della locazione il conduttore ha sempre l’obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso della cosa locata ai sensi dell’articolo 1587 c.c. e di non ledere l’interesse del locatore al valore locativo del bene, la cui violazione, se non di scarsa importanza, lo legittima ad agire per la risoluzione del contratto; 2) il conduttore non puo’, nel corso della locazione, modificare lo stato della cosa locata; 3) consentire l’esercizio del meretricio nella cosa locata puo’ assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto se si concreta nella violazione dell’articolo 1587 c.c. e cioe’ in un abuso della cosa locata che la pregiudica. Aggiunse la Corte che nella specie i giudici di merito avevano accertato che l’albergo era stato destinato all’esercizio del meretricio.

Con sentenza dell’11 gennaio 2011 la Corte di appello di Firenze, in sede di rinvio, ha respinto l’appello avverso la sentenza di primo grado sulle seguenti considerazioni: 1) era indubitabile che l’uso dell’albergo, da parte del conduttore, a casa di meretricio, ne aveva stravolto la funzione sociale datagli dalla locatrice e che avrebbe potuto opporsi all’arbitrario cambio di destinazione; 2) la conservazione del valore locativo dell’immobile e’ uno degli obblighi del conduttore sancito dall’articolo 1587 c.c., avendo egli altresi’ l’obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa secondo l’uso determinato nel contratto e l’obbligo di rispettare la destinazione del bene e’ fondamentale e prescinde da ogni considerazione economica; 2) infatti il locatore aveva il diritto a non subire mutamenti d’uso soprattutto verso alternative illecite o indecenti, anche se piu’ vantaggiose; 3) peraltro mentre il legislatore presume che l’esercizio dell’attivita’ alberghiera aumenti il valore economico dell’immobile tant’ e’ che alla cessazione del contratto e’ prevista la corresponsione di 21 mensilita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, l’espletamento di un’attivita’ illecita come quella del meretricio lo dequalifica e deprezza.

Ricorrono per cassazione la (OMISSIS) e gli eredi di (OMISSIS). Ha resistito (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo i ricorrenti deducono: “Violazione e falsa applicazione dell’articolo 384 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per disapplicazione da parte della Corte di Appello in sede di rinvio dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte con la sentenza del 2006. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363 e 1369 c.c., in relazione all’articolo 360, comma 1, n. 3, per errata interpretazione dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte. Omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360, comma 1, n. 5)” per non avere effettuato la Corte di merito in concreto l’accertamento della riduzione del valore locativo essendosi limitata ad affermare che le risultanze processuali confermavano il grave inadempimento del conduttore desumendolo dalla natura penale del fatto illecito verificatosi nel 1991 e la cui notizia si sarebbe diffusa, ravvisando in cio’ la violazione dell’obbligo di non mutare la destinazione dell’uso del bene, prescindendo dichiaratamente dal carattere economico di tale violazione, e con cio’ incorrendo nel medesimo errore che aveva determinato la cassazione delle prima sentenza di appello e violando l’obbligo del giudice di rinvio, e senza considerare che le locatrici non avevano mai addotto un pregiudizio economico o morale derivatone. Risultava invece che il (OMISSIS) aveva ceduto l’azienda alla s.a.s. (OMISSIS) che ava ristrutturato l’immobile con interventi manutentivi spettanti alla proprietaria e mantenendo l’originaria fisionomia dell’immobile – e tutte queste prove non erano state considerate – e ripetutamente offerto un cospicuo canone di locazione alle locatrici, e dunque nessun pregiudizio al valore locativo dell’immobile si era verificato. Dunque la Corte di merito e’ incorsa altresi’ nella violazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c., allorche’ si e’ limitata a valorizzare la violazione dell’obbligo di non mutare l’uso contrattuale ed il disdoro derivatone alle locatrici. Inoltre l’originaria licenza alberghiera non era stata revocata e questo significa che l’immobile non era adibito a meretricio ne’ la locatrice, che abita a fianco, aveva denunciato alcunche’.

1.1- Con il secondo motivo lamentano: “Omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360, comma 1, n. 5). Violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c. e dell’articolo 2697 c.c. e di ogni altra norma in materia di onere della prova (articolo 360, comma 1, n. 3)”, per non avere la Corte di merito valutato che dopo il lontano episodio del 1991 nessun altro se ne era verificato e che dapprima il (OMISSIS) aveva ripreso l’esercizio a conduzione familiare e poi nel 1994 l’azienda era stata ceduta ed il cessionario aveva affrontato rilevanti spese per l’esercizio alberghiero che dunque non era stato modificato, e per non aver neppure considerato che nei contratti di durata occorre avere riguardo al complessivo rapporto e verificare se l’inadempimento ha inciso sull’economia del contratto si’ da squilibrarne il sinallagma. Ed invece la cessionaria era addivenuta all’oneroso subentro proprio perche’ nessun deprezzamento di immagine dell’azienda alberghiera si era verificato, ma era soltanto in pessime condizioni di manutenzione.

1.2- Con il terzo motivo deducono: “Omessa motivazione in ordine alle richieste istruttorie ritualmente articolate dalla ricorrente s.a.s. (OMISSIS) (articolo 360 c.p.c., n. 5)” aventi ad a oggetto le circostanze che le locatrici erano a conoscenza della cessione dell’azienda e disponibili alla stipula di un nuovo contratto di locazione e che vi erano delle offerte per l’acquisto dell’azienda alberghiera cosi’ escludendosi il grave inadempimento del conduttore cedente.

I motivi, congiunti, sono infondati.

Premesso che la Corte di Cassazione ha dato atto dell’accertamento effettuato dai giudici di merito secondo cui il conduttore aveva adibito l’immobile all’esercizio del meretricio – essendo stato in particolare provato che il (OMISSIS) e sua moglie erano stati tratti a giudizio, in fragranza di reato, ai sensi della Legge n. 75 del 1958, articolo 3, nn. 3 e 8 e articolo 4, n. 7, secondo i quali “chiunque, essendo proprietario, gerente o preposto a un albergo, casa mobiliata, pensione, spaccio di bevande, circolo, locale da ballo, o luogo di spettacolo, o loro annessi e dipendenze, o qualunque locale aperto al pubblico od utilizzato dal pubblico, vi tollera abitualmente la presenza di una o piu’ persone che, all’interno del locale stesso, si danno alla prostituzione”, e “chiunque in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui”, “e’ punito con la reclusione da due a sei anni e con la multa da lire 100.000 a lire 4.000.000, salvo in ogni caso l’applicazione dell’articolo 240 c.p.” (cioe’ la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato), con pena raddoppiata se, come nella specie, “il fatto e’ commesso ai danni di piu’ persone”, e che in tutti i casi previsti nel n. 3) del precitato articolo, “alle pene in essi comminate sara’ aggiunta la perdita della licenza d’esercizio e potra’ anche essere ordinata la chiusura definitiva dell’esercizio”, e che nella fattispecie la Questura aveva chiuso l’albergo per un certo tempo e la stampa aveva dato ampia notizia dei fatti nessun diverso accertamento era consentito al riguardo ai giudici di rinvio.

Quindi, con motivazione logica e congrua la Corte di merito ha valutato che tale grave condotta del conduttore, contraria alla morale e al buon costume, non soltanto aveva leso i concreti interessi del locatore derivanti dalla violazione dell’obbligo della conservazione dell’uso, lecito, della cosa locata – principio espressamente richiamato dalla Corte di Cassazione nel 2006 – ma aveva alterato l’equilibrio economico – giuridico del contratto in danno del locatore stesso per il degrado morale ed economico dell’immobile, con conseguente gravita’ dell’inadempimento del conduttore in ordine al relativo obbligo e legittimita’ della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio.

2.- Con il quarto motivo lamentano: “Omesso esame di documenti decisivi per la decisione della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5); omessa, insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia per aver escluso la conclusione di un autonomo rapporto di locazione tra le signore (OMISSIS) e la s.a.s. (OMISSIS) e/o violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all’articolo 1326 c.c.” per non aver la Corte di merito esaminato la richiesta di riconoscimento di un autonomo contratto di locazione richiamando il principio che risolto il primo rapporto gli altri ne sono travolti, senza considerare che le proprietarie per dieci anni avevano ricevuto il canone senza precisare un titolo diverso; avevano accettato lavori di straordinaria manutenzione; manifestato disponibilita’ ad un nuovo contratto; inoltrato la disdetta alla s.a.s. (OMISSIS) e non al (OMISSIS), cosi’ dimostrando il riconoscimento della cessionaria. Tutte tali circostanze, se esaminate, avrebbero indotto a riconoscere la conclusione per facta concludentia di un nuovo contratto di locazione. La censura e’ inammissibile.

Ed infatti emerge dalla narrativa dei fatti processuali contenuti in ricorso – pag. 10 – e dall’epigrafe della sentenza impugnata che gli eredi del (OMISSIS) non hanno specificamente riproposto in sede di rinvio la questione concernente il terzo motivo di ricorso dichiarato assorbito dalla Cassazione – e cioe’ “Omessa e insufficiente motivazione sul punto che concerne la conclusione di un autonomo contratto locativo con la s.a.s. (OMISSIS)”, – si’ che le richieste istruttorie non sostenute da una rinnovata impugnazione specifica del decisum della sentenza di primo grado erano inammissibili per carenza di interesse (Cass. del 2007 n. 90), e essendosi formato il giudicato (Cass. 24093 del 2013)- sulla statuizione secondo cui: “risolto il primo rapporto, vengono travolti anche tutti gli altri che da quello derivano e lo presuppongono come valido ed efficace. Che il (OMISSIS) abbia cercato di provvedere a tali trasformazioni societarie per consentirgli di gestire sotto altre vesti la pregressa attivita’ e poi ancora di cederla, nulla cambia quando si tratta di vicende successive alla citazione del locatario” – che era del 1992 – “con la quale si chiede appunto la risoluzione del contratto per inadempimento; opinare diversamente significherebbe porre nel nulla ogni domanda giudiziale. Tali vicende successive sono irrilevanti per le locatrici che, ricevendo il canone, non hanno con cio’ stesso accettato la successione nel rapporto che richiede una condotta concludente a cio’ rivolta in modo inequivoco. Non si tratta di questione rilevabile di ufficio o meno ma, come gia’ evidenziato dal primo giudice, di una lineare conseguenza del principio di diritto applicato.”

3.- Concludendo il ricorso va respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti, in solido, a pagare le spese del giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi euro 10.200, di cui euro 10.000 per compensi, oltre spese generali e accessori di legge

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 24 marzo 2015, n. 5849. In tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, è consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge n. 27 luglio 1978 n. 392 con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti.


Corte di Cassazione bis

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 24 marzo 2015, n. 5849

Ritenuto in fatto

La Falegnameria 4 Mori di d.V.A. e c. s.n.c. prese in locazione ad uso commerciale da P.T. , P.I. , P.S. , S.F. e F.G. un fondo sito in Livorno e, a fronte dello sfratto per finita locazione intrapreso dai locatori, chiese che fosse dichiarata la nullità della clausola contrattuale contenuta nell’art. 20 del contratto di locazione che prevedeva aumenti annuali del canone di locazione, nonché che si accertasse il suo diritto alla restituzione delle maggiori somme indebitamente corrisposte, in conseguenza della nullità della pattuizione relativa ad aumenti del canone in violazione dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, e che le fosse riconosciuto il diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Il Tribunale di Livorno rigettò le domande della società con sentenza confermata dalla pronuncia n. 991 del 2010 della Corte d’Appello di Firenze, qui impugnata. La corte d’appello, in particolare, richiamando l’insegnamento di Cass. n. 4210 del 2007, affermò che per le locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo vigesse il principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, e che quindi non fosse affetta da nullità la clausola del contratto tra le parti prevedente importi differenziati e crescenti in relazione ai diversi anni di durata del rapporto, non essendo tali variazioni in aumento ancorate al mutato potere d’acquisto della moneta e non avendo pertanto funzione di aggiornamento del canone.
Quanto alla reclamata indennità di avviamento, accertato che nei locali veniva svolta attività di falegnameria, la corte affermò che dall’istruttoria svolta fosse emerso che nei locali venisse svolta con assoluta prevalenza l’attività di realizzazione di mobili, mentre doveva ritenersi sporadico ed eventuale l’accesso di pubblico, come si desumeva anche dall’aspetto dei locali ed in particolare dalla mancata predisposizione di un adeguato vano destinato all’accesso e alla ricezione del pubblico, essendo lo stesso risultato non ordinato, non pulito, ed utilizzato anche per la collocazione di gabbie contenenti animali da cortile.
La Falegnameria 4 Mori di d.V.A. e c. s.n.c. propone ricorso in cassazione articolato in due motivi nei confronti di P.T. , I. , S. , S.F. e F.G. , per la riforma della sentenza n. 991/2010 della Corte d’appello di Firenze.
Resistono P.T. e F.G. con controricorso, le altre parti intimate non hanno svolto attività difensiva.
Le parti costituite non hanno depositato memorie illustrative.

Le ragioni della decisione

Con il primo motivo la ricorrente chiede si dichiari la nullità della clausola n. 20 del contratto di locazione, che prevedeva una variazione in aumento del canone locatizio in immobile ad uso non abitativo per gli anni successivi al primo, per contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. Sostiene che, sebbene per le locazioni per uso non abitativo sia previsto il principio della libera determinazione del canone, debba ritenersi tuttavia vietato apportare alla somma inizialmente convenuta aumenti superiori a quanto occorra a garantire l’adeguamento del canone alla perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei termini previsti dall’art. 32, ovvero oltre il limite del 75% dell’indice Istat.

La questione sottoposta all’attenzione della Corte è dunque se sia valida la clausola di un contratto di locazione ad uso non abitativo che disponga fin dall’origine un predeterminato aumento del canone nel corso del rapporto per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, indipendentemente e a prescindere dall’aggiornamento ai sensi della citata L. n. 392, art. 32.

Il motivo non è fondato.

La Corte d’Appello Firenze, con la sentenza impugnata, si è uniformata ai principi di diritto più volte enunciati da questa Corte di legittimità e volti ad affermare, in tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, che sia consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto} purché la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge n. 27 luglio 1978 n. 392 con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti (in questo senso Cass. n. 17061 del 2014, cass. n. 13887 del 2011, Cass. n. 10834 del 2011, Cass. n. 11608 del 2010, Cass. n. 5349 del 2009 Cass. n. 4210 del 2007, Cass. n. 17964 del 2007, Cass. n. 10500 del 2006). A tali principi va in questa sede data continuità.

L’art. 79 della legge n. 392 del 1978, che si applica a tutti i rapporti di locazione disciplinati dalla legge in cui è inserito, sanziona di nullità un’ampia gamma di pattuizioni, comprensive di quelle volte a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente dovuto ad attribuire al locatore altri vantaggi che siano in contrasto con le disposizioni di legge sull’equo canone (ed al secondo comma detta una apposita disciplina per consentire al conduttore di far valere tale nullità, anche allo scopo di recuperare le somme pagate in eccedenza). Le norme in esso contenute vanno però interpretate tenendo conto della specificità dei diversi tipi di rapporti contrattuali a cui si applica, individuate dalla stessa legge n. 392 del 1978 e dalla successiva disciplina sulla locazione, ed in particolare del fatto che nei rapporti di locazione aventi ad oggetto la locazione di immobili ad uso non abitativo, diversamente che per le locazioni abitative, le parti sono state lasciate libere, al momento della conclusione del contratto, di determinare la misura del canone di locazione. In applicazione di tale principio di libertà nella determinazione del canone, esse possono anche validamente prevedere al momento della conclusione del contratto che il canone possa variare, in aumento o in diminuzione, per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, potendo tale aumento trovare la sua giustificazione causale in considerazione del complessivo assetto di interessi delle parti (in cui esse possono aver tenuto conto, esplicitamente o implicitamente, di una serie di circostanze, quali l’esecuzione a cura e spese del conduttore di lavori di adeguamento dei locali, nel prevedere, per il primo o i primi anni, un canone inferiore a quello pattuito per gli anni successivi). Le parti non possono invece validamente inserire nel contratto aggiornamenti, ovvero variazioni nell’importo del canone per gli anni successivi al primo, atte a sostituire surrettiziamente il criterio normativo contenuto nell’art. 32 ultimo comma della legge n. 392 del 1978, norma imperativa, per tenere indenne il canone concordato dal mutato potere d’acquisto della moneta.

In definitiva le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse.

Il limite non valicabile dalla autonomia delle parti in relazione al canone di locazione di immobili destinati ad utilizzo commerciale è costituito esclusivamente, nel momento genetico del contratto, dalla nullità delle clausole che sostanzialmente si traducano in un aggiramento dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ed in una determinazione privatistica della misura della indicizzazione.

La ratio del divieto di introdurre un meccanismo di indicizzazione diverso da quello previsto per legge si fonda sia su esigenze generali, di programmazione uniforme delle ricadute dal mutato potere di acquisto della moneta sui contratti in corso, sia sulla avvertita esigenza di evitare che il locatore possa approfittare del contraente strutturalmente più debole per imporgli iniqui meccanismi di indicizzazione automatica, scissi da una giustificazione causale che sia ancorata al concreto assetto di interessi delle parti, come ben espresso nel principio di diritto così massimato: ‘Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta ‘sull’equo canone’ (sia nella formulazione originaria che in quella novellata dall’art. 1 comma nono, sexies, della legge n. 118 del 1985), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 della legge predetta’ (Cass. n. 5349 del 2009).

Nel caso di specie, la corte d’appello ha accertato in concreto, con motivazione sotto questo profilo neppure contestata dal ricorrente, che la variazione in aumento del canone di locazione, prevista per gli anni secondo, terzo, quarto e quinto del rapporto, non si traduceva in una violazione dell’art. 32 della legge n. 3982 del 1978, in quanto si trattava di variazioni predeterminate e non ancorate al mutato potere d’acquisto della moneta né direttamente né indirettamente. Escludeva poi un intento elusivo in ragione del fatto che nessun aumento fosse stato previsto per il sesto anno, e neppure per il secondo sessennio della locazione, periodo di tempo assai ampio, nell’arco del quale le variazioni del potere di acquisto della moneta non avrebbero potuto non incidere. Esistono peraltro alcune pronunce di legittimità, in relazione alle quali il P.G. ha individuato un orientamento contrastante con quello finora riportato, che gli ha fatto ritenere necessario richiedere la rimessione della controversia al Primo Presidente affinché decida se devolvere alle Sezioni Unite la composizione del contrasto. Le pronunce cui ha fatto riferimento il Procuratore Generale segnalando l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sono principalmente Cass. n. 2961 del 2013 Cass. n. 2932 del 2008, Cass. n. 8410 del 2006, Cass. n. 10286 del 2001. Tuttavia il contrasto, ripercorrendo le motivazioni delle sentenze citate e tenendo in conto le fattispecie di riferimento, appare più apparente che reale (e forse enfatizzato da una massimazione talora esageratamente assertiva e scissa dalla necessaria aderenza alla fattispecie concreta).

Tutte le sentenze citate infatti prendono in realtà in esame non la previsione di una pattuizione originaria in cui il canone sia stato determinato in misura crescente (o decrescente) o comunque non uniforme per tutti gli anni di durata del rapporto, ma situazioni in cui, dopo un accordo iniziale che fissava in una determinata misura l’importo del canone liberamente concordato dalle parti, interveniva tra le parti un nuovo e successivo accordo che modificava in aumento la misura del canone (anche Cass. n. 10834 del 2011 evidenzia che le pronunce apparentemente contrastanti riguardano un caso diverso da quello in oggetto, cioè il caso in cui l’aumento del canone venga pattuito nel corso del rapporto).

Le sentenze citate condivisibilmente hanno affermato che questo aumento successivo, a rapporto già in corso, debba ritenersi nullo per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, e che l’accordo non sia idoneo a far validamente rinunciare il conduttore ad esigere di non pagare di più rispetto a quanto originariamente pattuito. In caso di un accordo successivo in cui si preveda un aumento del canone della locazione già in corso la libertà negoziale del conduttore potrebbe essere limitata o apparente, e l’equilibrio contrattuale alterato, dall’esigenza del conduttore di continuare a svolgere l’attività commerciale che ha avviato e nella quale ha investito, negli stessi locali, mentre per contro il locatore avrebbe buon gioco ad imporre un aumento di canone al conduttore che tema una perdita di clientela qualora si debba spostare altrove dopo aver dato positivo impulso all’attività.

L’ordinamento non consente, in applicazione dell’art. 79, un accordo che preveda l’aumento del canone di locazione a rapporto di locazione commerciale già iniziato, potendo lo stesso essere non più frutto della libera scelta delle parti, ma del condizionamento che è in grado di esercitare il locatore e della sostanziale posizione di superiorità di questi, in grado di imporre un aumento contrattuale al conduttore che abbia profuso impegno e denaro nell’avvio di una attività commerciale e che abbia tutto l’interesse a continuare ad esercitarla nello stesso luogo.

Sono quindi sanzionati da nullità soltanto gli aumenti del canone di locazione pattuiti successivamente alla conclusione del contratto.

La necessità di tenere distinte le due situazioni trova preciso riscontro nella sentenza n. 2901 del 2007 (redatta da uno degli estensori delle sentenze che vengono in genere ricondotte al cd. secondo orientamento), in cui la Corte ha ritenuto esente da nullità la scrittura integrativa contestuale alla sottoscrizione del contratto di locazione, nella quale si prevedeva un importo (a titolo di contributo spese straordinarie e di uso dei mobili) che andava a far parte del canone sommandosi con quanto contestualmente pattuito con il contratto di locazione. In quella sede la Corte ha ribadito che soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392 del 1978, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone ed ha ritenuto esente da vizi la sentenza con la quale si affermava che il anone fosse stato legittimamente dalle parti determinato ‘liberamente’, ‘nella misura corrispondente alla somma dei due atti contestuali’.

Sicché un accordo che geneticamente preveda un importo del canone di locazione destinato a crescere nel corso degli anni può essere valido, purché non sia destinato a svolgere surrettiziamente una funzione di aggiornamento del valore del canone svincolata dai criteri e dai limiti fissati dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 e trovi la sua giustificazione causale dall’assetto che le parti hanno dato ai rispettivi interessi nel contratto, mentre è nulla per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 la pretesa di somme ulteriori rispetto a quelle originariamente pattuite, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a punti decisivi della controversia in relazione alla valutazione data dal giudice alle prove testimoniali raccolte in primo grado, avendo entrambi i giudici di merito ritenuta infondata la richiesta di corresponsione dell’indennità di avviamento in mancanza di prova che nello spazio oggetto della locazione il laboratorio di falegnameria svolgesse una attività a contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori, laddove ciò emergeva chiaramente dalle testimonianze raccolte. Il motivo è infondato, in quanto volto a richiedere alla Corte, inammissibilmente, una rivalutazione in fatto delle deposizioni testimoniali raccolte.

L’apprezzamento delle risultanze di prova attiene infatti al libero convincimento del giudice di merito, per cui deve ritenersi preclusa ogni possibilità per la Corte di Cassazione di procedere ad un nuovo giudizio di merito attraverso l’autonoma valutazione delle risultanze degli atti di causa. Con la conseguenza che deve ritenersi inammissibile la doglianza mediante la quale la parte ricorrente avanza, nella sostanza delle cose, un’ulteriore istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura del giudizio di cassazione. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico del ricorrente le spese di lite sostenute dai contro ricorrenti e le liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 24 febbraio 2015, n. 3596. Nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e ss. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 79 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998.


Cassazione 10

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 24 febbraio 2015, n. 3596

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15413/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

CONDOMINO VIA A. (OMISSIS) – (OMISSIS) in persona dell’amministratore p.t. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione nuovo difensore;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 403/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/02/2011, R.G.N. 2868/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) agi’ in giudizio per sentir accertare l’equo canone relativo all’appartamento ad cessa locato dal Condominio di (OMISSIS) e per ottenere la restituzione di quanto pagato in eccesso rispetto al dovuto e di quanto versato a titolo di spese straordinarie.

Il Condominio si costitui’ contestando le domande e chiedendo – in via riconvenzionale – la risoluzione del contratto a seguito del mancato pagamento del canone dal febbraio 2004 al giugno 2007.

Il Tribunale di Roma condanno’ il Condominio a restituire quanto percepito a titolo di spese straordinarie, previa detrazione dei canoni non versati dalla (OMISSIS) – dichiaro’ – inoltre – la risoluzione del contratto e condanno’ la conduttrice al rilascio dell’immobile.

Avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma – che ha confermato quella di primo grado – ricorre per cassazione la (OMISSIS), affidandosi a sei motivi illustrati da memoria; resiste, a mezzo di controricorso, il Condominio intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte di Appello ha confermato la pronuncia di risoluzione del contratto, ritenendo che la conduttrice non potesse sospendere il pagamento del canone in costanza di godimento dell’immobile; quanto al canone applicabile, ha aderito all’impostazione del primo giudice, secondo cui “l’equo canone, con riguardo ai contratti transitati nel regime della Legge n. 431 del 1998, ai sensi dell’articolo 2, u.c., della medesima, in relazione al successivo articolo 14, trova applicazione esclusivamente fino al momento del transito, ossia fino alla prima scadenza del contratto successiva all’entrata in vigore della nuova legge” (al riguardo, argomentando diffusamente il proprio dissenso rispetto al diverso orientamento espresso da Cass. n. 12996/2009).

2. Il primo ed il quinto motivo del ricorso censurano proprio l’affermazione della inapplicabilita’ dell’equo canone per il periodo successivo al transito del contratto nella disciplina della Legge n. 431 del 1998 e deducono – rispettivamente – “violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, in combinato disposto con la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 e articolo 14 e dell’articolo 1597 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5″ e “contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”: la ricorrente richiama il contrario orientamento espresso da Cass. n. 12996/2009 ed evidenzia la “contraddittorieta’ dell’enunciato” del giudice di appello laddove afferma che i contraenti “hanno voluto rimettersi a quanto previsto dalla norma sulla rinnovazione tacita ex articolo 1597 c.c.” e, “al contempo, esclude che quegli stessi contraenti abbiano voluto rimettersi alla stessa norma” laddove “prevede che il contratto tacitamente rinnovato … e’ sottoposto alle stesse condizioni del precedente”.

2.1. I motivi sono fondati, alla luce dei principi espressi da Cass. n. 12996/2009, secondo cui, “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della Legge n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello ed. equo da determinarsi ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 12 e segg., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’articolo 79 della menzionata Legge n. 392 del 1978, in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullita’ di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – e’ da considerarsi legittimato, in relazione al disposto della medesima Legge n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5, ad esercitare l’azione prevista dall1indicato articolo 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’articolo 1339 c.c., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della Legge n. 431 del 1998″ (conformi Cass. n. 26802/2013, Cass. n. 24498/2013, Cass. n. 17696/2013).

3. Il secondo motivo (“violazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4″) e’ inconferente rispetto alla decisione impugnata, dato che censura un’affermazione – relativa alla rinnovazione tacita dei contratti verbali – che non interessa l’oggetto del presente giudizio, in cui e’ pacifico che il contratto avesse forma scritta.

4. Il terzo motivo (“falsa applicazione dell’articolo 2033 c.c.”) censura la Corte territoriale per avere ritenuto non applicabile la previsione dell’articolo 2033 c.c., pur avendo riconosciuto – cosi’ come aveva fatto il Tribunale il “carattere oggettivamente indebito del pagamento richiesto dal Condominio”.

La doglianza e’ infondata, costituendo – all’evidenza – frutto di un equivoco: e’ pacifico, infatti, che la Corte ha riconosciuto la sussistenza dell’indebito in relazione alle somme riscosse dal Condominio per spese straordinarie (disponendone la compensazione col debito della (OMISSIS)), mentre l’affermazione della non applicabilita’ della regola dell’articolo 2033 c.c., concerne il diverso ambito della ripetibilita’ dei canoni ultralegali (non interessato dalla censura).

5. Il quarto e il sesto motivo (che deducono – rispettivamente – “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1460, in combinato disposto con gli articoli 1575 e 1576 e 1577 c.c.” e “difetto di motivazione”) censurano la sentenza nella parte in cui ha ritenuto infondata l’eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice.

Le doglianze sono infondate alla luce del rilievo della Corte che “nel caso in esame, di inadempimento assoluto dell’obbligazione di far godere la cosa locata non e’ neppur il caso di discorrere, pacifico essendo che la conduttrice ha continuato a vivere nell’immobile locato e altresi’ a servirsi del bagno, quantunque non fatto oggetto ad opera del locatore degli interventi di manutenzione che secondo la stessa sarebbero stati necessari”, rilievo che risulta conforme ai consolidati indirizzi di legittimita’, secondo cui la sospensione totale o parziale del pagamento del canone e’ legittima soltanto quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (ex multis, Cass. n. 8425/2006 e Cass. n. 7772/2004).

Neppure risultano sussistenti vizi di tipo motivazionale, risolvendosi le relative doglianze in mere istanze di inammissibile rivisitazione del fatto.

6. Accolti, pertanto, il primo ed il quinto motivo e rigettati gli altri, la sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di Appello di Roma – in diversa composizione – che si atterra’ ai principi di diritto richiamati al punto 2.1 e provvedere anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo ed il quinto motivo, rigettati gli altri, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 9 marzo 2015, n. 4656. In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria». Nel caso in esame, invece, l’aggiornamento in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituivano – come emerge dalla sentenza in esame – sono esempi di clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978.


Corte_de_cassazione_di_Roma

Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza 9 marzo 2015, n. 4656

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione:
1. R.M., sulla premessa di aver locato un immobile, ad uso commerciale, alla TG s.r.l., con ricorso al Tribunale di Frosinone chiese che la società conduttrice fosse condannata a corrisponderle l’aggiornamento del canone nella misura del 1.00 per cento dell’indice ISTAT maturato da giugno a ottobre 2008, così come risultante dall’art. 5 del contratto di locazione.
Si costituì la società conduttrice, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo riconvenzionale al fine di ottenere il rimborso di quanto versato a titolo di aggiornamento del canone dal giugno 2007 e di aumento del canone dal giugno 2008.
Il Tribunale dichiarò la nullità degli arti. 4 e 5 del contratto di locazione e condannò la M. alla restituzione di quanto percepito a titolo di aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT e di aumento dello stesso rispetto alla misura originariamente pattuita. La pronuncia è stata confermata dalla Corte d’appello di Roma, con sentenza dell’8 luglio 2013.
2. Contro la sentenza d’appello ricorre R.M. con atto affidato ad un motivo.
Resiste la TG s.r.l. con controricorso.
3. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato.
4. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, oltre a vizio di motivazione.
4.1. II motivo di ricorso non è fondato.
La sentenza della Corte d’appello, richiamando un costante orientamento di questa Corte, ha specificato che l’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ha carattere imperativo e, come tale, non derogabile in senso sfavorevole al conduttore, sia in ordine alla misura dell’aggiornamento del canone (non superiore al 75 per cento) sia in ordine all’onere della preventiva richiesta da parte del locatore. A fronte di tale motivazione, la ricorrente richiama altre pronunce di questa Corte (fra le quali le sentenze 23 febbraio 2007, n. 4210, e 13 maggio 2010, n. 11608), sostenendo che il limite di cui al citato art. 32 non impedirebbe comunque alle parti, in relazione alle locazioni ad uso commerciale, un incremento del corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria; aggiunge, inoltre, che l’art. 5 del contratto era stato liberamente pattuito e spontaneamente eseguito dalla società conduttrice. E evidente, però, che le sentenze richiamate in ricorso si riferiscono ad un’ipotesi diversa da quella in esame, nella quale – come emerge dalla lettura stessa del ricorso – la domanda della M. era finalizzata ad ottenere l’aggiornamento del canone calcolato (indebitamente) al 100 per cento della variazione dei prezzi al consumo. Proprio la sentenza n. 11608 del 2010, richiamata in ricorso, osserva che «in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria». Nel caso in esame, invece, l’aggiornamento in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituivano – come emerge dalla sentenza in esame – esempi di clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. 4.2. La censura di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. – peraltro posta in termini affatto generici – è inammissibile, non risultando formulata secondo i criteri indicati dalla sentenza delle Sezioni Unite 7 aprile 2014, n. 8053, trovando applicazione nella fattispecie, racione temporis, la modifica di cui al decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2012, n. 134.
5. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato».

Motivi della decisione

1. Non sono state presentate memorie alla precedente relazione. All’udienza camerale è intervenuto il difensore drlli ricorrente, insistendo per l’accoglimento del ricorso.
A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni.
2. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale esito segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformità al d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 2.800, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 25 febbraio 2015, n. 3882. L’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza  25 febbraio 2015, n. 3882

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione.
«1. La Serranò Scavi s.r.l., nella qualità di conduttrice di un immobile ad uso diverso da quello di abitazione, propose opposizione al decreto col quale il Presidente del Tribunale di Monza le aveva ingiunto il pagamento della somma di euro 14.581 in favore del locatore M.I..
Costituitosi il locatore, il Tribunale rigettò l’opposizione.
2. Proposto appello dalla Serranò Scavi s.r.l., la Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 17 aprile 2013, in parziale accoglimento del gravame, ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando la parte appellante al pagamento della minore somma di euro 5.882,80 – così indicata nella motivazione, a correzione di un errore materiale di cui al dispositivo letto in udienza – nonché al pagamento della metà delle spese dei due gradi di giudizio. 3. Contro la sentenza d’appello ricorre la Serranò Scavi s.r.l., con atto affidato a due motivi.
M.I. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
4. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere parzialmente accolto. 5. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., sul rilievo che la sentenza in esame avrebbe riconosciuto, a favore del locatore, alcuni importi da questo mai richiesti. Tanto in base al rilievo che, essendo il locatore rientrato in possesso del bene alla data del 30 giugno 2008, residuava in suo favore solo il diritto a percepire i canoni dei mesi di maggio e giugno 2008, mentre la sentenza avrebbe riconosciuto una somma maggiore per altri titoli estranei al pagamento del canone.
5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto pone all’esame di questa Corte un profilo nuovo, non discusso in sede di merito. Risulta dall’atto di appello, il cui contenuto la società ricorrente riporta, che le contestazioni oggetto di causa riguardavano altri profili (la presunta nullità del contratto, il carattere consensuale della risoluzione, la restituzione del deposito cauzionale e l’imposta di registro). Nulla risulta essere stato eccepito in sede di merito relativamente alle ulteriori voci che il locatore avrebbe asseritamente richiesto col decreto ingiuntivo (v. p. 5 del ricorso).
Sicché la novità della questione ne determina l’inammissibilità.
6. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e dell’art. 416 del codice di procedura civile.
6.1. Il motivo è fondato.
La Corte d’appello, infatti, nel confermare sul punto la decisione del Tribunale, ha osservato che l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale non era configurabile, nella specie, in capo al locatore, perché dalla corrispondenza esistente tra le parti risultava che il medesimo aveva lamentato l’esistenza di danni cagionati dal conduttore, avanzandone anche «generica richiesta di risarcimento». È tuttavia da condividere il rilievo della società ricorrente secondo cui, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442). 7. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere dichiarato inammissibile quanto al primo motivo e per essere viceversa accolto quanto al secondo».

Motivi della decisione

1. La società ricorrente non ha presentato memoria in riferimento alla relazione depositata, mentre il suo difensore ne ha contestato il contenuto nel corso dell’udienza camerale fissata. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni. 2. Il ricorso, pertanto, è dichiarato inammissibile quanto al primo motivo ed è accolto quanto al secondo.
La sentenza impugnata è cassata nei limiti del motivo accolto ed il giudizio rinviato alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 febbraio 2015, n. 2865. Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 13 febbraio 2015, n. 2865

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19661/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 551/2011 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 06/06/2011, R.G.N. 1379/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Tra la ricorrente, (OMISSIS), e i controricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS) s.n.c., vennero stipulati nel 2001 due contratti di locazione, relativi ad un appartamento, in favore della (OMISSIS), e ad un capannone adiacente, in favore delle (OMISSIS) s.n.c., della quale la (OMISSIS) era socia e legale rappresentante. I conduttori abbandonarono gli immobili senza alcun preavviso alla fine del 2007 senza riconsegnarne le chiavi e cessando di corrispondere i canoni di locazione. Venne intimato e convalidato lo sfatto per morosita’ e poco prima dell’accesso dell’ufficiale giudiziario i conduttori riconsegnarono gli immobili pagando i canoni arretrati fino a quel momento.

La (OMISSIS) introduceva quindi una causa nei confronti degli ex conduttori per il danno da anormale deterioramento dell’immobile, non coperto a sufficienza dal deposito cauzionale, e per la mancata e poi diminuita percezione del reddito conseguente alla risoluzione anticipata del rapporto ed alla successiva locazione ad altri degli immobili per un canone inferiore.

L’adito Tribunale di Prato riconosceva il danno per il degrado dell’immobile ma non quello derivante dalla risoluzione anticipata del rapporto per colpa dei conduttori.

Anche la sentenza della Corte d’Appello di Firenze rigettava la domanda della (OMISSIS) volta al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione, escludendo che i danni lamentati dalla locatrice (da essa indicati nella mancata corresponsione dei canoni di locazione dal rilascio dell’appartamento alla nuova locazione, e nella differenza tra il canone originario e il minor canone concordato con i nuovi conduttori dalla conclusione del nuovo contratto di locazione fino alla naturale scadenza di quelli intestati agli attuali controricorrenti) fossero conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento dei conduttori. La corte territoriale aggiungeva che la (OMISSIS) avrebbe potuto chiedere la condanna dei conduttori all’adempimento, ed in tal modo ottenere la condanna al pagamento dei canoni fino alla scadenza contrattuale del 31.10.2009, ma aveva invece optato per la risoluzione, assumendosi il rischio del mancato guadagno, rispetto al quale l’inadempimento dei convenuti scolorava a causa remota e quindi non costituiva fonte di danno risarcibile.

(OMISSIS) propone ricorso per la cassazione della sentenza n. 551 del 2011 della Corte d’Appello di Firenze nei confronti di (OMISSIS) e delle (OMISSIS), articolato in due motivi.

Resistono gli intimati con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la (OMISSIS) denuncia la violazione o falsa applicazione degli articoli 1223 e 1453 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, mentre con il secondo motivo denuncia il vizio di motivazione per aver la sentenza negato il nesso causale tra l’inadempimento dei conduttori ed il danno subito dalla locatrice.

La ricorrente, in particolare, critica il passo della sentenza impugnata in cui si afferma che il mancato guadagno da essa lamentato per la mancata percezione dei canoni consegua in realta’ alla sua libera scelta di richiedere lo sfratto per morosita’, determinando la cessazione anticipata del rapporto, anziche’ proseguirlo.

Il primo motivo e’ fondato, il secondo e’ assorbito dall’accoglimento del primo.

Erroneamente la corte d’appello assume che il danno da mancata riscossione dei canoni futuri sia incompatibile con la richiesta di risoluzione del contratto e non sia conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento che ha dato luogo alla risoluzione.

Tale affermazione si pone in contrasto con il disposto dell’articolo 1453 c.c., che stabilisce che la parte possa chiedere, a sua scelta, o l’adempimento o la risoluzione per inadempimento, salvo in ogni caso il suo diritto a richiedere anche il risarcimento del danno.

Sostenere che, ove la parte non inadempiente di un contratto di durata, in luogo di chiedere la condanna dell’altra parte all’adempimento, preferisca troncare il rapporto non ritenendo piu’ di poter fare affidamento in ordine alla capacita’ e volonta’ della controparte di proseguire il rapporto adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni, e chieda pertanto la risoluzione, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, che nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non inadempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza dell’inadempimento della controparte.

Al contrario, si osserva che l’articolo 1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex articolo 1223 c.c., dell’evento risolutivo.

Tale pregiudizio si puo’ individuare nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte (v. Cass. n 530 del 2014). Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilita’ postula l’effettivita’ della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto; il che comporta – con specifico riferimento a fattispecie, come quella che ci occupa, della risoluzione della locazione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore – che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volonta’ del locatore di non locare nuovamente l’immobile riservandosene la disponibilita’ materiale.

Va quindi ribadito che in caso di inadempimento contrattuale il rimedio del risarcimento per equivalente e’ in ogni caso utilizzabile, sia che 11 contraente non inadempiente chieda la condanna all’adempimento della controparte, sia che chieda la risoluzione del rapporto contrattuale per inadempimento della controparte.

Costituisce poi indagine di merito da farsi caso per caso e non sindacabile se non sotto il profilo del vizio di motivazione, la verifica nel caso concreto dell’ammontare del danno effettivamente subito dal locatore, per accertare se esso sia pari, come indicato dalla ricorrente ai canoni non percepiti fino al reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni se esistente. All’interno di tale indagine potra’ poi trovare spazio l’accertamento se il ritardo nel trovare un nuovo conduttore o il reperimento di esso ma a condizioni contrattuali a lui meno favorevoli sia in tutto o in parte addebitabile all’inerzia o ad altro atteggiamento del locatore (ad esempio una esasperata selettivita’ nel vagliare gli aspiranti conduttori) che possa ritenersi in contrasto con l’articolo 1227 c.c., comma 2.

Non puo’ quindi condividersi l’affermazione – peraltro isolata – contenuta in Cass. n. 27614 del 2013, secondo la quale in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, non configuri di per se’ un danno da “perdita subita”, ne’ un danno da “mancato guadagno”, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore – locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento.

E’ ben vero infatti che, a seguito del rilascio, il locatore recupera la disponibilita’ materiale della cosa e la possibilita’ di goderne, direttamente o dandola nuovamente in locazione a terzi, ma questa nuova situazione di fatto di per se’ non e’ idonea a porre nel nulla il danno, che esiste ed e’ originato dalla alterazione dell’assetto di interessi concordato – in virtu’ del quale il locatore aveva accettato di privarsi del godimento del suo bene ( al cui godimento diretto in ipotesi potrebbe non essere affatto interessato, perche’ proprietario di piu’ immobili o per diverse scelte abitative, e al quale potrebbe assoggettarsi per contro proprio per ridurre il danno) dietro il corrispettivo di un canone mensile che il conduttore si era impegnato a versargli fino alla scadenza del contratto – in conseguenza della violazione degli accordi contrattuali da parte del conduttore che abbandoni la cosa al di fuori del legittimo esercizio di un concordato diritto di recesso.

Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata cassata e la causa rinviata alla corte d’Appello di Firenze in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese facendo applicazione del seguente principio di diritto: “Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terra’ conto di tutte le circostante del caso concreto”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 5 febbraio 2015, n. 2070. Ai fini dell’individuazione del luogo di pervenimento della corrispondenza all’indirizzo del destinatario agli effetti dell’articolo 1335 del Cc, quando costui abbia stipulato con l’ente postale un contratto per il trattenimento della corrispondenza presso una casella postale, presso la quale possa ritirarla, l’ufficio del luogo di destinazione della corrispondenza presso il quale l’ente postale, una volta pervenutagli la corrispondenza, ne rileva la riferibilità al destinatario e dà corso all’attività diretta a inserirla nella casella si identifica anche se la casella sia allocata presso altro ufficio del medesimo luogo per il ritiro come indirizzo di pervenimento del destinatario, giacché l’attività a tanto diretta dell’ente postale è compiuta per conto del destinatario in forza della convenzione di ricezione tramite casella e come tale, essendo a quest’ultimo riferibile implica che la corrispondenza si debba considerare pervenuta in un luogo che è di sua pertinenza e che per sua scelta si identifica come suo indirizzo


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 5 febbraio 2015, n. 2070

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11631/2012 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), (OMISSIS) SPA (OMISSIS);

– intimate –

Nonche’ da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), in persona del suo Dirigente Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrenti incidentali –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso principale;

– controricorrente all’incidentale –

e contro

(OMISSIS) SPA (OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 76/2011 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 16/03/2011 R.G.N. 2189/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso preliminarmente per la riunione dei ricorsi, rigetto del ricorso principale, inammissibilita’ del ricorso incidentale condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. La s.r.l. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione contro la s.p.a. (OMISSIS) (gia’ Banca (OMISSIS) s.p.a.) e nei confronti della s.p.a. (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) s.p.a.) avverso la sentenza del 16 marzo 2011, con la quale la Corte d’Appello di Venezia, in accoglimento dell’appello dell’ (OMISSIS) ha riformato la sentenza di primo grado resa il 10 maggio del 2008 dal Tribunale di Verona.

p.2. Il Tribunale scaligero era stato investito dalla ricorrente e dalla (OMISSIS) s.p.a. di una domanda di convalida di sfratto per finita locazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, peraltro basata su un diniego di rinnovo alla scadenza del primo seiennio di durata. L’immobile oggetto della locazione era stato locato in data 2 gennaio 1998 (con scadenza al 1 gennaio 2004) dalla Fondazione (OMISSIS) s.p.a. alla (OMISSIS) s.p.a., divenuta poi Banca (OMISSIS) s.p.a. e, quindi, (OMISSIS) s.p.a. e la (OMISSIS) s.r.l. Nel corso dello svolgimento del rapporto locativo la (OMISSIS) s.r.l. era subentrata nella posizione di locatrice in forza di contratto di leasing quale acquirente utilizzatrice dell’immobile a mezzo della (OMISSIS).

All’esito del passaggio della causa, per effetto dell’opposizione dell’intimata, alla trattazione con il rito locatizio a cognizione piena, il Tribunale dichiarava cessato il contratto locativo alla data del 2 gennaio 2004 nel presupposto della legittimita’ e fondatezza del diniego di rinnovo (che reputava tempestivamente esercitato) e, quindi, condannava l’allora Banca (OMISSIS) al rilascio dell’immobile, negando invece la legittimazione della (OMISSIS) s.p.a..

p.3. Con la sentenza qui impugnata la Corte lagunare ha invece ritenuto che il contratto si fosse rinnovato per un altro seiennio per la tardivita’ del diniego di rinnovo e ne ha dichiarato la cessazione alla scadenza del 2 gennaio 2010.

p.3.1. Per quello che si legge nella sentenza impugnata la s.p.a. Banca (OMISSIS) aveva con i primi due motivi di appello dedotto “l’errata applicazione dell’articolo 1335 c.c., nonche’ degli articoli 1717, 1228 e 2049 c.c., sostenendo la tardi vita della disdetta intimata dall’appellata” e rilevando al riguardo che la comunicazione di disdetta era pervenuta “oltre il termine del 2 gennaio 2003″. A sostegno di tale prospettazione l’appellante aveva dedotto che essendo la disdetta atto unilaterale recettizio “l’efficacia della comunicazione non poteva che decorrere dal momento in cui era stata ricevuta da essa destinataria” e che, essendo stata inviata la disdetta con raccomandata, la presunzione di conoscenza ai sensi dell’articolo 1335 c.c., doveva ritenersi coincidente “con il rilascio dell’avviso di giacenza, ovvero, poiche’ le raccomandate venivano ritirate per conto di Banca (OMISSIS) da societa’ all’uopo incaricata, con la consegna della lettera alla societa’ incaricata del ritiro”, mentre erroneamente il Tribunale aveva ritenuto che la presunzione di conoscenza della raccomandata contenente la disdetta, si fosse verificata il 31 dicembre 2002, data in cui essa era pervenuta presso l’Ufficio postale di (OMISSIS). Cio’, sul presupposto, a dire della Corte veneziana altrettanto erroneo che “alla Banca ex articoli 1717, 1228 e 2049 c.c.” fosse imputabile l’errore dell’ufficio postale che, per un disguido consistito nell’inserimento del numero identificativo della raccomandata nella distinta del recapito delle raccomandate dirette ad altro destinatario, aveva determinato il mancato ritiro da parte della societa’ incaricata del ritiro della corrispondenza presso la casella postale, avvenuto soltanto il 3 gennaio 2003, dopo la rettifica della distinta di recapito, e che dunque nessuna violazione fosse stata ascrivibile a detta societa’.

p.3.2. La Corte territoriale ha accolto le censure proposte con l’appello, cosi’ motivando:

“E’ incontroverso che il termine finale di scadenza del contratto di locazione stipulato dalle parti era il 2 gennaio 2004, con conseguente termine di preavviso per la disdetta 2 gennaio 2003. E’ parimenti non contestato che la raccomandata contenente la disdetta pervenne all’ufficio postale di (OMISSIS) in data 31.12.2002 e che per un disguido relativo all’inserimento del numero identificativo della distinta di recapito delle raccomandate dirette al destinatario (OMISSIS), la raccomandata rimase presso l’ufficio postale fino alla rettifica della distinta di recapito, con consegna materiale alla societa’ addetta al ritiro per conto della banca su menzionata il successivo 3 gennaio 2003. E’ inoltre risultato che la societa’ incaricata si recava giornalmente, compreso il periodo tra il 31.12.2002 e il 3.1.2003, a ritirare la corrispondenza diretta alla banca appellante presso l’Ufficio (OMISSIS) e che in data 2 gennaio 2003 la raccomandata in oggetto non era presente nella casella postale assegnata la Banca (OMISSIS). Orbene non puo’ ritenersi che, come affermato dal primo giudice, la presunzione di conoscenza di cui all’articolo 1335 c.c. coincida con la data dell’arrivo della raccomandata presso l’ufficio postale. Secondo il consolidato orientamento della S.C. affinche’ possa operare la presunzione di conoscenza stabilita dall’articolo 1335 c.c., occorre infatti la prova che l’atto sia stato recapitato all’indirizzo del destinatario, e cioe’, nel caso di corrispondenza, che questa sia stata consegnata presso detto indirizzo, o che, in caso di assenza del destinatario, sia stato rilasciato l’avviso di giacenza: solo da tale momento l’atto rientra nella sfera di dominio o di controllo del destinatario medesimo, si’ da consentirgli la ricezione dell’atto e la cognizione del relativo contenuto (Cass. 20 gennaio 2003 numero 773). Nella fattispecie in esame, considerate le modalita’ di ritiro della corrispondenza utilizzate da Banca (OMISSIS), titolare di casella postale presso l’ufficio postale (OMISSIS), la presunzione di conoscenza non puo’ che farsi coincidere con la data in cui la raccomandata fu consegnata alla societa’ incaricata per il ritiro e non anche nel momento, anteriore, in cui il plico, giunto presso l’ufficio postale, era evidentemente al di fuori della sfera di controllo del destinatario. In particolare dall’istruttoria espletata e’ risultato che la raccomandata, per un errore relativo all’inserimento del numero identificativo nelle distinte di recapito, divenne disponibile nella casella postale della destinataria e fu ritirata dalla societa’ incaricata solo in data 3 gennaio 2003 (cfr. al riguardo Cons. Stato, Sez. 5 , 21/11/2006, n. 6797, secondo cui la raccomandata puo’ ritenersi pervenuto al destinatario soltanto quando il plico entro’ nella disponibilita’ giuridica dello stesso e tale momento non puo’ che coincidere con l’effettivo ritiro della corrispondenza, presso l’ufficio postale, da parte del soggetto incaricato, che appone la firma sul foglio di distinta, posto che solo in questo momento la posta raccomandata puo’ considerarsi pervenuta nella disponibilita’ del destinatario). La documentazione in atti ha infatti confermato che la raccomandata di disdetta era presente nelle distinte per la consegna solo in data 3.1.2003, data in cui fu ritirata. Solo da tale momento pertanto puo’ far del si ricorre la presunzione di cui all’articolo 1335 c.c., mentre il disguido relativo all’errato inserimento del numero identificativo della raccomandata deve ritenersi unicamente imputabile all’Ufficio Postale e non anche alla societa’ incaricata del ritiro della corrispondenza. La scelta dell’appellante di utilizzare la casella postale, che non e’ evidentemente opponibile ai terzi, non puo’ quindi ritenersi eziologicamente rilevante in ordine alla data in cui la raccomandata entro’ nella sfera di disponibilita’ della banca, derivante invece dal ritardo con cui e’ stato inserita, per il gia’ menzionato disguido, nelle distinte di recapito preparate per la consegna. Da cio’ deriva la tardivita’ della diffida e, conseguentemente, il tacito rinnovo del rapporto locativo fino al 2.1.2010. L’accoglimento di tale motivo di gravame assorbe e rende irrilevante l’esame dell’ulteriore motivo relativo alla nullita’ del diniego del rinnovo Legge n. 392 del 1978, ex articolo 29″.

p.4. Al ricorso contro la sentenza della Corte veneziana ha resistito con controricorso la s.p.a. (OMISSIS), svolgendo in esso ricorso incidentale condizionato.

A tale ricorso ha resistito la ricorrente con controricorso.

p.5. Le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Il ricorso incidentale dev’essere esaminato congiuntamente al principale, in seno al quale e’ stato proposto.

p.2. Con il primo motivo del ricorso principale si denuncia “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3″.

Vi si censura la sentenza impugnata perche’ avrebbe erroneamente applicato la presunzione di conoscenza di cui all’articolo 1335 c.c., senza considerare la peculiarita’ della fattispecie, cioe’ che “nel caso di apertura di caselle postali o piu’ in generale di domiciliazione della posta presso un Ufficio postale,….. esiste un preciso accordo fra il destinatario della raccomandata e l’Ufficio Postale, ignoto al mittente, affinche’ la raccomandata non sia consegnata al suo indirizzo, ma sia trattenuta presso l’Ufficio postale”, onde sarebbe “onere del destinatario recarsi presso l’Ufficio postale per ritirarla, per cui e’ sempre sufficiente ai fini della presunzione di conoscenza posta dall’articolo 1335 c.c., l’arrivo della raccomandata presso l’Ufficio postale”.

A sostegno di tale assunto si prospetta:

a) che nel caso di svolgimento dell’attivita’ di consegna in via normale di una raccomandata, qualora il plico non possa essere consegnato dall’ufficiale postale presso l’indirizzo del destinatario per la sua assenza, la presunzione ci conoscenza (viene citata Cass. n. 6527 del 2003) viene ritenuta operante dal momento dell’immissione da parte dell’ufficiale nella cassetta delle lettere dell’avviso di giacenza, essendo rimesso all’iniziativa del destinatario di recarsi presso l’ufficio di giacenza a ritirare il plico ed escludendosi che rilevi il momento della consegna a seguito di presentazione per il ritiro;

b) che “sarebbe del tutto irragionevole in caso di domiciliazione della posta presso gli Uffici postali o di utilizzo di caselle postali non ritenere la raccomandata conosciuta dal destinatario o non applicare la presunzione di conoscenza a partire dal momento di arrivo presso l’ufficio postale e/o di immissione nella casella postale, perche’ un effetto di decadenza per il locatore non puo’ discendere dal ritardo nel compimento di un’attivita’ riferibile non allo stesso, ma al conduttore destinatario dell’atto, il quale in tal modo si avvantaggerebbe della propria stessa inerzia”;

c) che erroneamente la sentenza impugnata avrebbe evocato Cons. Stato n. 6797 del 2006, senza considerare che il principio da detta decisione affermato: c1) non solo non riguardava fattispecie di casella postale (di cui al Decreto Ministeriale 9 aprile 2001, articolo 52, del Ministro delle Comunicazione e al Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 47), bensi’ un’ipotesi di domiciliazione ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 36, cioe’ quella riguardante ex lege le corrispondenze dirette alle amministrazioni dello Stato e quelle dirette agli uffici pubblici, essendo invece la domiciliazione in generale (c.d. fermo posa) disciplinata dall’articolo 37, del citato Decreto Ministeriale, e Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 37; c2) ma era stato anche disatteso da altre decisioni dello stesso Consiglio di Stato;

d) che in fine la recente Cass. n. 4261 del 2012 avrebbe riferito l’operare della presunzione di conoscenza al momento del pervenimento della corrispondenza alla casella postale.

p.3. Con il secondo motivo si denuncia “insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., n. 5, (se la raccomandata giunta presso l’Ufficio postale, ove e’ domiciliata la corrispondenza e ove sono aperte le caselle postali, rientra o si colloca fuori dalla sfera di controllo del destinatario)”.

Vi si sostiene che la motivazione della sentenza impugnata sarebbe affetta da una contraddittorieta’, la’ dove ha ritenuto che l’atto, pur pervenuto presso l’ufficio postale, fosse fuori della sfera di controllo della destinataria, pur avendo affermato che la societa’ incaricata della resistente del ritiro della corrispondenza presso la casella postale si recava giornalmente, “compreso il periodo tra il 31.12.2002 e il 3.1.2003″, circostanza che implicava che la corrispondenza si venisse a trovare gia’ nella sfera di controllo dell’incaricata il giorno del pervenimento presso l’ufficio.

La motivazione sarebbe, altresi’, insufficiente perche’ non avrebbe spiegato per quale ragione l’indirizzo della destinataria non dovesse corrispondere al luogo scelto dalla stessa Banca (OMISSIS) per la domiciliazione della corrispondenza, cioe’ la casella.

p.4. Con il terzo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 29, e dell’articolo 1335 c.c., nonche’ dell’articolo 149 c.p.c., e della Legge 20 novembre 1982, n. 890, articolo 4, comma 3, secondo l’interpretazione data dalla Corte Costituzionale, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3″.

Vi si sostiene la tesi che, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 477 del 2002 si sarebbe dovuto ritenere da parte della Corte lagunare che l’efficacia della comunicazione del diniego di rinnovo ex articolo 29 c.c., comma 3, in punto di tempestivita’ da parte del locatore sia da individuare nel momento della spedizione allorquando esso sia esercitato a mezzo del servizio postale. All’uopo si invoca la soluzione affermata da Cass. sez. un. n. 8830 del 201 a proposito dell’impugnazione del licenziamento ai sensi della Legge n. 604 del 1966, articolo 6.

p.5. Con il quarto motivo si prospetta “omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5)”.

Vi si sostiene che, al contrario di quanto affermato dalla Corte territoriale, non sarebbe stato affatto incontestata la circostanza che a causa di un disguido relativo all’inserimento del numero identificativo della raccomandata essa sarebbe rimasta presso l’Ufficio postale fino al 3 gennaio 2003. Il disguido sarebbe stato anzi smentito dall’istruzione, le cui risultanze vengono ampiamente esaminate.

In particolare si assume: aa) che il disguido non vi sarebbe stato, perche’ la raccomandata di cui trattasi era stata inserita in un elenco intestato al (OMISSIS) incorporato da Banca (OMISSIS) in non diversa guisa della (OMISSIS); bb) che non troverebbe riscontro l’affermazione che nel periodo fra il 31 dicembre 2002 e il 3 gennaio 2003 la raccomandata non era stata rinvenuta dalla societa’ incaricata del ritiro nella casella postale; cc) che il riferimento ad un errore relativo all’inserimento del numero identificativo nelle distinte di recapito, che aveva reso disponibile la raccomandata nella casella postale solo il 3 gennaio 2003, sarebbe stata smentito da quanto dichiarato nella lettera del direttore delle filiale (OMISSIS) Citta’ delle (OMISSIS), da cui dipendeva l’Ufficio Postale di (OMISSIS), acquisita ai sensi dell’articolo 213 c.p.c. nel giudizio di primo grado, posto che in essa si era evidenziato che la raccomandata era stata inserita nella distinta del 31 dicembre 2002 del (OMISSIS) e non in quello della (OMISSIS) e che erano stati gli addetti della societa’ incaricata del ritiro a chiedere la variazione della distinta, il che aveva comportato che la raccomandata fosse poi ritirata il 3 gennaio successivo, onde il mancato ritiro in data 31 dicembre 2002 era dipeso dalla richiesta degli addetti.

p.6. Con il quinto motivo si denuncia “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi del giudizio (articolo 360 c.p.c. n. 5)”, sostenendosi: 1a) in primo luogo, sulla base dell’assunto che il 31 dicembre 2012 era stata la societa’ incaricata del ritiro a chiedere che si procedesse alla modifica della distinta, che, come aveva ritenuto il Tribunale, dovevano nella fattispecie trovare applicazione i principi di cui alle norme degli articoli 1717, 2049 e 1228 c.c., secondo le quali ricadono in capo a chi sceglie di avvalersi di soggetti diversi da se’ per il compimento di attivita’ giuridicamente rilevanti le conseguenze dell’operato del delegato o dell’incaricato, onde la motivazione della Corte d’Appello sarebbe del tutto insufficiente non avendo spiegato perche’ le conseguenze dell’operato della societa’ incaricata non sarebbero dovute ricadere sulla Banca (OMISSIS); 2a) e, in secondo luogo e subordinatamente che, se fosse stata configurabile una responsabilita’ delle (OMISSIS), comunque la motivazione non avrebbe spiegato perche’ sempre quelle norme non avrebbero dovuto giustificare la medesima conclusione.

p.7. Con il sesto motivo, erroneamente indicato come settimo, si denuncia “violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 29, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3″, e vi si sostiene che in dottrina sarebbe dubbia la soggezione del diniego di rinnovo alle norme degli articoli 1334 e 1135 c.c., a motivo che l’espressione usata dal citato articolo 29, comma 3, la’ dove dice che “la dichiarazione di diniego di rinnovo deve essere effettuata con lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza”, implicherebbe che il legislatore non richieda che entro lo stesso termine essa sia ricevuta dal conduttore.

p.8. Il Collegio rileva che risulterebbe logicamente preliminare l’esame del terzo e del sesto motivo del ricorso principale, atteso che con essi si pongono questioni che, incidendo sulla rilevanza della natura recettizia ai fini della produzione dell’efficacia della dichiarazione di diniego di rinnovo, se fossero fondate eliderebbero la rilevanza della questioni poste con gli altri motivi, perche’ tale fondatezza comporterebbe la sicura idoneita’ della comunicazione del diniego di rinnovo, in quanto pacificamene inviata dalla locatrice in 27 dicembre 2002, ad integrare l’effetto della idoneita’ alla determinazione della cessazione della locazione alla scadenza del primo seiennio. Infatti, secondo la prospettazione svolta nel terzo e sesto motivo a tal fine non sarebbe stato rilevante il momento di ricevimento della comunicazione da parte della conduttrice ma quello di invio della raccomandata.

p.8.1. Il Collegio, tuttavia, ritiene che non sia necessario esaminare le questioni oggetto di detti motivi, perche’ la soluzione da dare al primo ed al secondo motivo appare dirimente a prescindere dalla soluzione di quelle questioni.

p.9. Il primo motivo e’ fondato, perche’ si deve constatare che, una volta collocata la dichiarazione di diniego di rinnovo nell’ambito del sistema degli articoli 1334 e 1335 c.c., la Corte territoriale ha applicato comunque il principio di cui all’articolo 1335 c.c., in modo erroneo, la’ dove ha affermato che “Nella fattispecie in esame, considerate le modalita’ di ritiro della corrispondenza utilizzate da Banca (OMISSIS), titolare di casella postale presso l’ufficio postale (OMISSIS), la presunzione di conoscenza non puo’ che farsi coincidere con la data in cui la raccomandata fu consegnata alla societa’ incaricata per il ritiro e non anche nel momento, anteriore, in cui il plico, giunto presso l’ufficio postale, era evidentemente al di fuori della sfera di controllo del destinatario”.

L’errore si rinviene nel non aver considerato le implicazioni che, ai fini dell’individuazione – agli effetti della regola dell’articolo 1335 c.c., cioe’ della presunzione di conoscenza del diniego di rinnovo inviato dalla ricorrente – del momento in cui la relativa raccomandata si sarebbe potuta e dovuta ritenere giunta all’indirizzo della destinataria conduttrice, assumeva rilievo decisivo l’effetto da ricollegarsi alla pacifica pattuizione di un accordo di inserimento della corrispondenza ad essa indirizzata presso una casella postale, esistente fra le (OMISSIS) e la conduttrice.

p.9.1. Occorre all’uopo considerare che, quando taluno ricorre ad una simile forma di determinazione convenzionale delle modalita’ di ricezione della corrispondenza (la quale prevede in linea minimale, come nel caso di specie, che la corrispondenza indirizzata di un certo soggetto e pervenuta all’ufficio che nell’organizzazione delle (OMISSIS) debba smistarlo in relazione ad esso, venga, una volta ivi pervenuta, anziche’ essere recapitata, trattenuta presso l’ufficio di pervenimento o altro ufficio indicato nell’accordo, a disposizione del destinatario, con inserimento in una “casella” e, quindi, in un luogo riservato all’accesso del destinatario, che ha diritto, recandosi presso l’ufficio di persona o tramite incaricato, di ritirarla quotidianamente nei giorni feriali), o all’altra simile ma di minore effetto di c.d. fermo posta (che prevede solo che la corrispondenza sulla base dell’accordo venga genericamente trattenuta presso l’ufficio e che ivi il destinatario si rechi per chiedere se e’ pervenuta e ritirarla, con esclusione dunque dell’inserimento in una “casella”), per effetto dell’accordo intervenuto con le (OMISSIS) quello che e’ identificato come suo indirizzo nella corrispondenza a lui indirizzata che perviene all’ufficio del luogo dell’indirizzo stesso e che dovrebbe costituire il luogo di consegna della corrispondenza da parte di quell’ufficio viene ad essere sostituito, per effetto appunto dell’accordo contrattuale dall’ufficio in cui trovasi la casella, che cosi’ diventa il luogo in cui la consegna dovrebbe avvenire e, quindi, in forza della convenzione il luogo costituente l’indirizzo del destinatario.

Ne segue che, per effetto dell’accordo, agli effetti dell’individuazione del luogo costituente l’indirizzo del destinatario che rappresenta quello di pervenimento cui fa riferimento l’articolo 1335 c.c., assume rilievo e si identifica come “indirizzo” ai sensi di tale norma l’ufficio di allocazione della casella postale. Cio’, perche’ l’accordo ha determinato la sostituzione, nel normale procedimento di recapito della corrispondenza presso il luogo costituente l’indirizzo del destinatario, di un luogo che egli stesso ha individuato come da considerarsi suo indirizzo nella casella di sua pertinenza. Per effetto dell’accordo, il procedimento di recapito della corrispondenza di cui si e’ avvalso chi ha inviato l’atto all’indirizzo del destinatario risulta oggettivamente modificato, stabilendosi per decisione (preventiva) dello stesso destinatario che la consegna debba avvenire presso lo stesso ente postale. Quest’ultimo si impegna a trattenere la corrispondenza ed a tenerla a disposizione in forza del contratto presso la casella, che in tal modo diviene agli effetti della consegna a tutti gli effetti e segnatamente ai sensi dell’articolo 1335 c.c., l’indirizzo del destinatario.

Cio’, quando il destinatario non ha indicato a chi gli invia la corrispondenza l’indicazione come suo indirizzo proprio della casella postale (o abbia indicato il fermo posta), senza che il terzo che invia la corrispondenza ne abbia nozione, avviene naturalmente, del tutto legittimamente, all’insaputa del mittente, giacche’ accordarsi con l’ente (OMISSIS) affinche’ non recapiti la corrispondenza presso il luogo indicato in essa come indirizzo de destinatario, ma trattenga la corrispondenza, se e’ vero che realizza un’alterazione del procedimento di trasmissione della corrispondenza supposto dal mittente, lo fa determinando una modifica dell’indirizzo come luogo di pervenimento e, quindi, di consegna della corrispondenza, che concerne esclusivamente la sfera del destinatario e, dunque, cio’ di cui egli puo’ disporre (utilizzando le previsioni della regolamentazione normativa dell’ente postale: segnatamente del Decreto Ministeriale 9 aprile 2001, articolo 52, e del Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 47).

E’ il destinatario che, non volendo per sue ragioni ricevere la consegna della corrispondenza nel luogo costituente il proprio indirizzo si accorda per il trattenimento della stessa presso l’ente postale e per ivi provvedere al suo ritiro (nella casella o solo presso l’ufficio). Poiche’ l’effetto dell’accordo e’ di escludete che la corrispondenza venga consegnata presso l’indirizzo cui e’ inviata e di stabilire che venga consegnata presso lo stesso ente postale, e’ palese che l’ufficio di tale ente diventa l’indirizzo di pervenimento della corrispondenza. L’ente postale, infatti, per effetto dell’accordo esercita non piu’ un’attivita’ che e’ esplicazione del normale servizio del quale ha ricevuto incarico dal mittente, bensi’ di un servizio che rende, come apposita prestazione d’opera, a favore del destinatario, trattenendo la corrispondenza per conto suo presso di se’ e procedendo alla sua allocazione nella casella postale.

Poiche’ questo trattenimento della corrispondenza per effetto dell’accordo e’ un’attivita’ svolta nell’interesse del destinatario e, quindi, agendo per suo conto in adempimento della convenzione di casella (o di fermo), risulta evidente che la corrispondenza che l’ente postale rilevi indirizzata al destinatario titolare di casella postale, fin dal momento di tale rilevazione e, quindi, della sospensione della normale attivita’ connessa al servizio e dell’inizio dell’attivita’ convenzionale di allocazione nella casella, e’ un’attivita’ compiuta per conto del destinatario. Ne segue che, se in tale attivita’ il destinatario e’ rappresentato dall’ente postale, deve reputarsi che la corrispondenza sia pervenuta in un luogo che deve considerarsi come suo indirizzo, dato che la corrispondenza viene appresa e trattata dall’ente postale ormai per suo conto, in adempimento del rapporto contrattuale di pattuizione di casella (o di fermo posta).

Per effetto dell’accordo di trattenimento della corrispondenza presso la casella il destinatario di sua iniziativa, lo si ripete, sostituisce il proprio indirizzo con quello dell’ufficio postale nel quale la corrispondenza viene rilevata come a lui indirizzata e, previa sottrazione al procedimento di recapito normale, viene avviata presso la casella. A nulla rileva che questo luogo sia nello stesso ufficio ricevente la corrispondenza oppure un altro ufficio dello stesso ente poste presso il quale in base agli accordi e’ allocata la casella postale e dovra’ avvenire il ritiro della corrispondenza. Cio’ per la ragione che, a partire dal momento in cui l’ente postale del luogo di destinazione della corrispondenza percepisce che essa e’ da allocare ad una casella postale del destinatario e proceda in tal senso, il fatto stesso che egli agisca per conto del medesimo determina che la corrispondenza si deve intendere pervenuta in un luogo che si deve oggettivamente considerare indirizzo del destinatario.

Il principio di diritto che, in accoglimento del primo motivo (ed anche consequenzialmente del secondo) deve affermarsi e’ il seguente: “Ai fini dell’individuazione del luogo di pervenimento della corrispondenza all’indirizzo del destinatario agli effetti dell’articolo 1335 c.c., quando costui abbia stipulato con l’ente postale un contratto per il trattenimento della corrispondenza presso una casella postale, presso la quale possa ritirarla, l’ufficio del luogo di destinazione della corrispondenza presso il quale l’ente postale, una volta pervenutagli la corrispondenza, ne rileva la riferibilita’ al destinatario e da corso all’attivita’ diretta ad inserirla nella casella si identifica – anche se la casella sia allocata presso altro ufficio del medesimo luogo per il ritiro – come indirizzo di pervenimento del destinatario, giacche’ l’attivita’ a tanto diretta dell’ente postale e’ compiuta per conto del destinatario in forza della convenzione di ricezione tramite casella e come tale, essendo a quest’ultimo riferibile implica che la corrispondenza si debba considerare pervenuta in un luogo che e’ di sua pertinenza e che per sua scelta si identifica come suo indirizzo”.

In tal modo si esplicita il principio applicabile al regime della casella postale in relazione all’articolo 1335 c.c., la cui tematica e’ stata soltanto sfiorato da Cass. n. 4261 del 2012 e, in precedenza, da Cass. n. 10657 del 2005. Si rileva, inoltre, che con riferimento alla stessa fattispecie speciale di fermo posta di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 36, per la p.a. la giurisprudenza del Consiglio di Stato piu’ recente si e’ inspirata ad un principio sostanzialmente analogo: si veda Cons. Stato 6 11.5.2010 n. 2835.

p.9.2. Quanto fin qui osservato rende irrilevante domandarsi se nella specie il 31 dicembre 2002 la raccomandata fosse pervenuta oppure no all’Ufficio di Milano (OMISSIS), circostanza, peraltro, che, in quanto affermata espressamente dalla sentenza impugnata, sarebbe stata da censurare da parte della resistente – che la assume non vera – con motivo revocatorio. Lo si osserva in disparte il rilievo che parte ricorrente ha anche evidenziato che dall’informazione resa dal direttore della Filiale di (OMISSIS) risulta invece che a quella data vi era stato il pervenimento della raccomandata (sebbene inserita nell’elenco riferito alla (OMISSIS)).

Invero, in forza dell’accordo inerente la tenuta della casella la raccomandata di diniego di rinnovo nella specie si dovrebbe comunque reputare pervenuta agli effetti dell’articolo 1335 c.c., all’indirizzo della resistente, convenzionalmente individuato dall’accordo nell’Ufficio di cui alla Filiale (OMISSIS) Citta’ delle (OMISSIS).

p.10. Le questioni esaminate dal quarto e quinto motivo che postulano una rilevanza della possibilita’ di ritiro della raccomandata restano inoltre del tutto ininfluenti, dato che sia tale possibilita’ sia la data di ritiro effettivo (cui ha fatto riferimento la sentenza impugnata), risultano del tutto prive di significato, perche’ ininfluenti sulla questione della individuazione del momento di efficacia ai sensi dell’articolo 1335 c.c., del diniego di rinnovo.

p.11. Il ricorso principale conclusivamente accolto per quanto di ragione quanto ai primi due motivi e la sentenza, assorbiti gli altri, dev’essere cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte d’Appello di Venezia, comunque in diversa composizione, che decidera’ sull’oggetto devoluto con l’appello ritenendo che il diniego di rinnovo era stato tempestivo.

Non sussitono le condizioni per decidere nel merito della fondatezza del diniego di rinnovo, siccome e’ chiesto nel ricorso principale. A cio’ dovra’ provvedere la Corte di rinvio sulla base di quanto al riguardo le e’ stato devoluto con l’appello e che e’ rimasto assorbito dalla decisione qui cassata che ha erroneamente ritento tardivo il diniego.

Lo stesso giudice di rinvio esaminera’ le ragioni che parte resistente ha proposto (peraltro inutilmente) con il ricorso incidentale condizionato, dato che esse, inerendo alla infondatezza del diniego di rinnovo, erano rimaste assorbite dalla detta decisione e, a seguito della cassazione della sentenza, dovranno essere esaminate, postulando il completo esame dell’appello sul punto e delle risultanze probatorie acquisite, il che rende analogamente preclusa la possibilita’ che questa Corte possa decidere nel merito, siccome invocato corrispettivamente dalla resistente. La carenza di interesse del ricorso incidentale derivante dal non essersi pronunciato sulle dette questioni ne comporta il rilievo di inammissibilita’, dato che quelle questioni potranno riproporsi davanti al giudice del rinvio.

p.12. Al giudice di rinvio e’ rimesso di regolare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il primo ed il secondo motivo del ricorso principale. Dichiara assorbiti gli altri motivi. Dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, comunque in diversa composizione.