Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 30 giugno 2015, n. 13368. Sulla particolare figura del giustificato recesso del locatario esercitabile ai sensi dell’art. 27 della l. n. 392 del 1978


Cassazione 3

Suprema Corte di Cassazione
sezione III
sentenza 30 giugno 2015, n. 13368

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3737/2012 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) in persona dell’amministratore unico Dr. (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA in persona dei procuratori (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2752/2011 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/11/2011, R.G.N. 77/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/03/2015 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SANLORENZO Rita, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La societa’ (OMISSIS) srl ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano del 7.11.2001, con la quale – in un giudizio di opposizione dalla stessa proposto al decreto ingiuntivo emesso in favore di (OMISSIS) spa per il pagamento di canoni di locazione ed oneri relativi ad alcuni locali concessi in locazione all’attuale ricorrente – era stato accolto l’appello e rigettata l’opposizione al decreto ingiuntivo.

Resiste con controricorso illustrato da memoria (OMISSIS) spa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 21, dell’articolo 2697 c.c., dell’articolo 112 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Il motivo non e’ fondato.

I motivi del recesso devono essere enunciati nella dichiarazione stessa, e non possono essere esplicitati successivamente (v. anche Cass. 17.1.2012 n. 549).

Di qui la correttezza della decisione che ha considerato irrilevanti quelli indicati successivamente, e non gravi quelli considerati nella comunicazione di recesso (v. pag. 7 sent.), con valutazione che compete al giudice di merito e che correttamente motivata, come nella specie, non e’ censurabile in sede di legittimita’.

Ne’ alcun pregio ha il sottile “distinguo” che la ricorrente introduce fra motivi del recesso e ragioni che hanno determinato il recesso, posto che i motivi di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, costituiscono “fatti” la cui esistenza legittima il recesso (v. anche Cass. ord. 11.3.2011 n. 5911).

I gravi motivi in presenza dei quali la Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione, infatti, devono collegarsi a fatti estranei alla volonta’ del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.

La norma, pertanto, e’ stata correttamente applicata dalla Corte di merito che ha escluso la rilevanza delle ulteriori ragioni poste dall’attuale ricorrente a giustificazione del recesso, ma esplicitate successivamente alla sua dichiarazione.

Con il secondo motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 21, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Il motivo non e’ fondato.

La Corte di merito, diversamente da quel che sostiene la ricorrente, non ha negato rilevanza ai motivi indicati nel recesso, ma – ritenendoli correttamente gli unici da esaminare ne ha escluso soltanto la gravita’; con la conseguente illegittimita’ del recesso.

Con il terzo motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., dell’articolo 115 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Il motivo non e’ fondato.

I corrispettivi dovuti alla locatrice per avere tenuto a disposizione gli immobili locati prescindono dal loro effettivo godimento; godimento che, nel caso in esame, e’ venuto a mancare per una scelta della conduttrice che ha ritenuto di abbandonarli prima della scadenza naturale del contratto.

La loro debenza discende dall’adempimento delle obbligazioni contrattuali poste a carico di ciascuno delle parti del contratto di locazione.

Anche su tale punto condivisibile la statuizione adottata.

Conclusivamente, il ricorso e’ rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono poste a carico della ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi euro 10.200,00, di cui euro 10.000,00 per compensi, oltre spese generali ed accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 27 luglio 2015, n.15769. In materia di locazione, la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso non può desumersi dal mero silenzio del locatore – conformemente del resto ai principi generali in materia contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale dichiarazione di volontà – ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso. Tale non è la mera accettazione in restituzione delle chiavi dell’appartamento: comportamento in certa misura necessitato, a fronte dell’abbandono dei locali da parte del conduttore, e comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del periodo di preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge


Cassazione 10

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE III
SENTENZA 27 luglio 2015, n.15769

Motivi della decisione

1.- La Corte di appello ha motivato la sua decisione – per quanto rileva in questa sede – in base al fatto che la clausola del contratto di locazione prevedeva il diritto del conduttore di recedere anticipatamente dal rapporto solo per gravi motivi e previa comunicazione del preavviso al locatore con almeno sei mesi di anticipo; che il conduttore non ha dimostrato né la sussistenza dei gravi motivi, né l’avvenuta comunicazione degli stessi e del rilascio dei locali, nel termine di preavviso concordato. Donde il diritto del locatore al pagamento del canone per i mesi di preavviso.

2.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli art. 342 e 263 cod. proc. civ., e contraddittorieta della motivazione, quanto al rigetto della sua eccezione di nullità dell’atto di appello per indeterminatezza, in quanto mancante dell’esposizione dei fatti e della specificazione dei motivi di impugnazione.

2.1.- Il motivo non è fondato.

La Corte di appello ha rilevato che ‘…al di là della scarna esposizione dei fatti e delle ragioni di diritto poste a fondamento dell’appello, la lettura dell’atto consente di comprendere le pretese avanzate dall’appellante e di replicare alle stesse. Del resto l’assunto è confermato dal tenore della comparsa di costituzione dell’appellato, che si è difeso contestando anche nel merito le censure e le domande avanzate in primo grado’. Ne ha dedotto che l’atto conteneva gli elementi essenziali per consentire al giudice di identificare le domande ed alla controparte di svolgere ritualmente il suo diritto di difesa.

La motivazione non suscettibile di censura.

È chiaro che la specificità dell’atto di impugnazione deve essere valutata con riferimento alla natura delle questioni discusse e che a fronte di questioni semplici, come quelle oggetto del presente giudizio, non occorrevano molte parole. Del resto, il ricorrente non ha potuto confutare e smentire quanto affermato dal Tribunale, tramite l’esplicito richiamo nel ricorso delle parti e dei passi dell’atto di appello che ne avrebbero dimostrato il carattere lacunoso, indeterminato, ambiguo o incomprensibile, sì da giustificare la sua eccezione.

Donde anche l’inammissibilità del motivo, ove si consideri che l’art. 366 n. 6 cod. proc. civ. impone per l’appunto al ricorrente di richiamare nel ricorso il contenuto degli atti e dei documenti sui quali il ricorso si fonda, specificando anche di avere prodotto i suddetti atti e documenti, indicando come siano contrassegnati e dove siano reperibili fra gli altri atti e documenti di causa: il tutto a pena di inammissibilità (cfr., fra le tante, (Cass. civ. 31 ottobre 2007 n. 23019; Cass. civ. Sez. 3, 17 luglio 2008 n. 19766 e 11 febbraio 2010 n. 8025; Cass. civ. S.U. 2 dicembre 2008 n. 28547, Cass. civ. Sez. Lav., 7 febbraio 2011 n. 2966; Cass. civ. S.U. 3 novembre 2011 n. 22726, quanto alla necessità della specifica indicazione del luogo in cui il documento si trova).

3.- Il secondo motivo denuncia omessa motivazione su punto decisivo della controversia, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., per il fatto che la Corte di appello ha ritenuto il conduttore responsabile del mancato preavviso, trascurando di prendere in esame il fatto che egli aveva riconsegnato le chiavi dell’appartamento al locatore, all’atto del rilascio, e che questi le aveva ricevute senza nulla obiettare e senza formulare riserve. Da ciò la Corte avrebbe dovuto dedurre che il locatore aveva dimostrato di aderire alla risoluzione anticipata del rapporto.

3.1.- Il motivo non è fondato.

Va premesso che il ricorrente non contesta quanto la Corte di appello ha affermato, cioè che non solo il conduttore non ha comunicato disdetta per iscritto almeno sei mesi prima del rilascio dell’appartamento; ma che neppure ha dimostrato la sussistenza di gravi motivi, che avrebbero potuto giustificare il rilascio anticipato.

Ciò nonostante il locatore ha chiesto il pagamento dei canoni non per l’intera durata residua del rapporto, come avrebbe potuto in mancanza di regolare disdetta del rapporto, ma solo per i sei mesi di mancato preavviso.

La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione. È vero, quindi, che il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare; ma ciò è stato frutto di una sua libera scelta, che non gli consentiva di pregiudicare l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore.

Né la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso può desumersi dal mero silenzio del locatore – conformemente del resto ai principi generali in materia contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale dichiarazione di volontà – ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso. Tale non è la mera accettazione in restituzione delle chiavi dell’appartamento: comportamento in certa misura necessitato, a fronte dell’abbandono dei locali da parte del conduttore, e comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del periodo di preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge.

4.- Il ricorso è respinto.

5.- Le spese del presente giudizio, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 1.500,00 per onorari, oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 giugno 2015, n. 12708. La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di immobile urbano adibito per uso diverso da quello di abitazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 della legge n. 392 del 1978, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui a comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile: ciò sia perchè, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perchè verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (Nel caso di specie, la S.C. ha ritenuto incensurabile la pronuncia impugnata che aveva riconosciuto l’idoneità della specificazione dei motivi nella disdetta inviata ai sensi della legge n. 392 del 1978, e fondata sull’esigenza di destinare l’immobile locato a “studio commerciale” del figlio del locatore, per il trasferimento della sua attività professionale già esercitata altrove)


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 19 giugno 2015, n. 12708

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 374-2012 proposto da:

(OMISSIS) SNC (OMISSIS), in persona dei soci e legali rappresentanti (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 20/2011 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 10/06/2011 R.G.N. 320/10;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2015 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. – La (OMISSIS) si oppose alla citazione per convalida di sfratto per finita locazione intimato dal locatore (OMISSIS) per la prima scadenza del 31.1.10 del contratto tra loro intercorso e relativo ad immobile destinato ad uso non abitativo sito in (OMISSIS), contestando, tra l’altro, l’idoneita’ della specificazione dei motivi nella disdetta inviata ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 29, comma 1, lettera b), siccome fondata sull’esigenza di destinare l’immobile locato a “studio commerciale” del figlio del locatore, (OMISSIS), per il trasferimento della sua attivita’ professionale gia’ esercitata altrove: ma l’adito tribunale di Termoli – sez. dist. di Larino, dopo avere negato l’ordinanza provvisoria di rilascio, accolse la domanda del locatore e condanno’ la locataria al rilascio ed alle spese di lite.

La corte di appello di Campobasso respinse poi il gravame della societa’ locataria, con sentenza n. 20 del 10.6.11: per la cui cassazione propone oggi ricorso, affidato a due motivi, la (OMISSIS), senza che l’intimato qui svolga attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.2. – Parte ricorrente articola:

– un primo motivo, “in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”, di “difformita’ della decisione dalla costante giurisprudenza della Corte”, di “violazione o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. e Legge n. 392 del 1978, articolo 29, comma 4”;

– un secondo motivo, di “insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione ex articolo 360 c.p.c., n. 5 su un fatto controverso e decisivo della controversia”.

p.3. – I due motivi vanno unitariamente considerati, per la loro intima connessione, riguardando la sussunzione della fattispecie di fatto, come in concreto ricostruita, entro quella della norma invocata.

p.3.1. E’ ben vero che corrisponde a giurisprudenza consolidata di questa Corte (tra le piu’ recenti, v. Cass. 14 settembre 2007, n. 19223, seguita – ancor piu’ di recente – da Cass. 16 gennaio 2013, n. 936) che la comunicazione del diniego di rinnovazione non puo’ limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attivita’ non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, ma deve Indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullita’ di cui a comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attivita’ il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perche’, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serieta’ della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per ti riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perche’ verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo articolo 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91).

p.3.2. Indubbio pure che integri una questione di fatto (fra te altre, v. Cass. 9 settembre 1998, n. 8933) e comunque di merito la valutazione dell’idoneita’, ai fini appena visti, della disdetta del locatore (e quindi dell’indicazione di “studio commerciale” quale attivita’ professionale da espletare, da parte del figlio del locatore, nell’immobile locato), ritiene il Collegio che tale valutazione sia basata su motivazione scevra da evidenti vizi logici o giuridici e pertanto non sindacabile in questa sede:

– in primo luogo, per l’argomentazione della corte territoriale di equipollenza dell’espressione usata a quella di intenzione di destinare l’immobile a studio per l’attivita’ di “ragioniere o dottore commercialista” o di professionista nella “consulenza contabile, commerciale e fiscale”;

– in secondo luogo, per la specificazione la finalita’ del trasferimento di quell’attivita’ da altro luogo ove era gia’ esercitata, con conseguente possibilita’, per il conduttore, di un’agevole identificazione della stessa.

p.3.3. Effettivamente, sotto il primo profilo bene potrebbe sostenersi che l’argomentazione e’ con tutta evidenza rapportata al contesto socioculturale di appartenenza, di cui quel giudice e’ di certo il qualificato interprete piu’ immediato; mentre, sotto il secondo profilo, se deve riconoscersi che la possibilita’ di identificazione dell’attivita’ non e’, in effetti, immediata, tanto accade pur sempre a prezzo di una minima attivita’ cooperativa del conduttore, che bene puo’ postularsi per un contemperamento dei contrapposti interessi in gioco o in applicazione del canone generale dell’articolo 1375 cod. civ..

p.3.4. In tal modo, e’ pienamente operativo per il conduttore anche il rimedio successivo previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31 potendo da lui l’originaria latitudine dell’espressione usata essere colmata senza apprezzabili oneri: e la ratio di tutela del meccanismo di diniego di rinnovo senza intenzioni qualificate puo’ operare pienamente, appunto a tutela della stabilita’ delle locazioni non abitative.

p.4. – Pertanto, ad avviso del Collegio, non erra la gravata sentenza nel valutare di per se’ sola specifica la disdetta con il richiamo all’intenzione di destinare l’immobile locato a “studio commerciale” del figlio del locatore in riferimento ad una sia pur non meglio precisata “attivita’ professionale” gia’ esercitata altrove.

Il ricorso va allora rigettato: ma non vi e’ luogo a provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimita’, per non avervi svolto attivita’ difensiva l’intimato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 23 giugno 2015, n. 12916. La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza “stabile ed abituale”, da una “comunanza di vita”, preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell’abitazione locata soltanto per ragioni transitorie


CASSAZIONE

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 23 giugno 2015, n. 12916

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – rel. Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2229/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

ROMA CAPITALE (gia’ COMUNE ROMA) (OMISSIS), in persona del Sindaco pro tempore On.le (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2527/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 06/06/2011 R.G.N. 1287/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

Nel luglio 2004 (OMISSIS) conveniva in giudizio il Comune di Roma, chiedendo che venisse emanata sentenza ex articolo 2932 c.c., costitutiva del consenso mancante alla vendita a suo favore dell’appartamento di proprieta’ comunale gia’ condotto in locazione dalla madre (OMISSIS), e rientrante nel piano di dismissione agevolata del patrimonio immobiliare del Comune di cui alle delibere del Consiglio Comunale n. 139/01 e della Giunta Comunale n. 650/03. Assumeva, a tal fine, di possedere i requisiti soggettivi per esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile, in quanto erede della (OMISSIS), e convivente con quest’ultima al momento del suo decesso (12.4.97).

Nella costituzione in giudizio del Comune di Roma, che opponeva il difetto dei requisiti per il trasferimento della proprieta’ (non essendo la (OMISSIS) ne’ residente da almeno cinque anni nell’appartamento in questione, come richiesto dalla citata delibera n.650/03, ne’ convivente con la conduttrice al momento della morte di quest’ultima), interveniva sentenza n. 1273/08 con la quale il tribunale di Roma rigettava la domanda dell’attrice, alla quale veniva ordinato – in accoglimento della domanda riconvenzionale del Comune – l’immediato rilascio dell’unita’ immobiliare.

Interposto appello dalla (OMISSIS), veniva emessa sentenza n. 2527/11 con la quale la corte di appello di Roma rigettava il gravame.

Avverso questa sentenza viene dalla (OMISSIS) proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi, ai quali resiste con controricorso il Comune di Roma – Roma Capitale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1.1 Con il primo motivo di ricorso la (OMISSIS) lamenta – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 6, e delle due delibere comunali di riferimento (nn. 139/01 e 650/03); cio’ per non avere il giudice di merito considerato che: – il requisito della residenza per almeno cinque anni antecedenti al trasferimento (previsto dalla delibera n. 650/03) concerneva i soggetti diversi dal conduttore, per il quale tale requisito temporale non era invece previsto; – essa attrice doveva essere appunto considerata conduttrice dell’immobile ex articolo 6, Legge cit., perche’ subentrata nel contratto in quanto erede della madre, e con questa abitualmente convivente al momento della morte.

p.1.2 La censura e’ infondata.

La corte di appello non ha infatti ritenuto nella specie necessario il requisito della convivenza nell’immobile nel quinquennio precedente la delibera comunale di dismissione, circoscrivendo il thema decidendum all’accertamento della sussistenza in concreto di un diverso requisito soggettivo in capo alla (OMISSIS); costituito dal suo legittimo subentro, in qualita’ di erede, nel contratto di locazione gia’ facente capo alla madre defunta. Ne consegue che la fattispecie e’ stata dalla corte di merito correttamente inquadrata nel disposto della Legge n. 392 del 1978, articolo 6, secondo cui (prescindendo, in quanto qui non rilevante, dalla modificazione derivante dall’intervento della Corte Costituzionale con sentenza n. 404/88): “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”.

Ha infatti osservato la corte di appello (sent. pag. 3): “e’ ben vero che in tale ipotesi la (OMISSIS) avrebbe il diritto di esercitare l’opzione all’acquisto pur senza dover dimostrare l’ulteriore requisito della convivenza nell’immobile nel quinquennio precedente alle delibere, requisito quest’ultimo previsto unicamente per i soggetti residenti nell’immobile diversi dal conduttore ma, a ben vedere, cio’ che macroscopicamente difetta nella specie (…) e’ proprio la legittimita’ del subentro alla propria madre nel contratto di locazione, e dunque la qualita’ di conduttrice dell’odierna appellante”.

Ed in effetti, tale “macroscopico difetto” e’ stato del giudice di merito desunto dalla mancata prova del requisito, non gia’ della residenza nel quinquennio antecedente alla delibera di assegnazione, bensi’ dell’abituale convivenza della (OMISSIS) con la madre al momento del decesso di quest’ultima; il che appunto corrisponde alla fattispecie di subentro nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, ex articolo 6 cit..

Una volta appurata, in esito alla valutazione del quadro istruttorio, l’insussistenza di un legittimo subentro e, dunque, la mancata assunzione da parte della (OMISSIS) della veste di conduttrice, il giudice di merito ha correttamente rigettato la domanda ex articolo 2932 c.c., accogliendo quella di rilascio proposta dal Comune di Roma, posto che: “l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiche’ il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto – analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione – quegli e’ un detentore precario della res locata al de cuiusr, si che nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilita’ extracontrattuale” (Cass. n. 6965 del 22/05/2001).

p.2.1 Con il secondo motivo di ricorso la (OMISSIS) deduce violazione o falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c., per avere il giudice di merito posto a suo carico la prova di fatti (la stabile convivenza al momento della morte) che non erano stati contestati dal Comune, il quale si era limitato ad eccepire l’insussistenza nella specie di un requisito in realta’ non necessario (la residenza nel quinquennio).

Con il terzo motivo di ricorso la (OMISSIS) deduce violazione o falsa applicazione dell’articolo 116 c.p.c., per avere il giudice di merito escluso il requisito della convivenza al momento della morte sulla base di elementi “altamente controvertibili e senza che sia stata data la possibilita’ alla parte onerata di fornire prova contraria”, stante la mancata ammissione delle prove da essa attrice dedotte.

Con il quarto motivo di ricorso si deduce – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 – omessa o insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo per il giudizio, insito nell’accertamento dello stato di convivenza; escluso dal giudice di merito sulla base di elementi probatoriamente non significativi, e senza possibilita’ di prova contraria.

p.2.2 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione delle norme di ammissione e valutazione probatoria, nonche’ della carenza motivazionale – sull’erroneo convincimento del giudice di merito circa la mancata dimostrazione del requisito della convivenza abituale.

Le censure sono infondate.

Il giudice di merito ha esattamente posto a carico della (OMISSIS), ex articolo 2697 c.c., l’onere di fornire la prova del subentro nel contratto di locazione (id est: dell’abituale convivenza con la madre al momento del decesso di questa). Cio’ infatti concretava un fatto costitutivo della domanda ex articolo 2932 c.c., atteso che soltanto in esito al suo positivo accertamento era giuridicamente configurabile l’inadempimento da parte del Comune all’obbligo di trasferire la proprieta’ dell’immobile a seguito dell’esercizio dell’opzione da parte del conduttore. Ne’ da tale onere la (OMISSIS) poteva ritenersi sollevata in base al disposto dell’articolo 115 c.p.c.. Non solo perche’ tale norma e’ entrata in vigore (Legge n. 69 del 2009) – nella riformulazione relativa alla espansione del principio di non contestazione – successivamente all’introduzione del presente giudizio; ma anche perche’ l’amministrazione comunale, lungi dall’aver ammesso il requisito della convivenza abituale, l’aveva contestato ab initio, in una con la contestazione della residenza nei locali nei cinque anni antecedenti la delibera di dismissione.

Cio’ premesso, la sentenza qui impugnata da conto, anche con richiamo all’accertamento compiuto dal primo giudice, della formazione del proprio convincimento in ordine al mancato raggiungimento della prova in questione (sent. pag.3-4); atteso che plurime emergenze processuali (il certificato storico anagrafico della (OMISSIS); gli accertamenti svolti dalla polizia municipale; le dichiarazioni rese dalla madre e dal nipote con la stessa convivente; il significato riconducibile ex articolo 116 c.p.c., alla circostanza che soltanto dopo la morte della madre la (OMISSIS) avesse trasferito la residenza anagrafica) convergevano nel dimostrare come, all’opposto, al momento della morte della propria madre, la (OMISSIS) non fosse convivente con la medesima, e non potesse pertanto succederle nel contratto al fine del legittimo esercizio dell’opzione di acquisto.

Tale ragionamento deve ritenersi del tutto congruo sul piano logico e giuridico.

Si osserva in primo luogo che – se e’ vero che non mancano precedenti di legittimita’ (Cass. n. 8652 del 03/10/1996) attestanti il fatto che, in materia di subentro nel contratto di locazione per abituale convivenza Legge n. 392 del 1978, ex articolo 6, le risultanze anagrafiche hanno un valore meramente presuntivo altrettanto indubbio e’ che tale orientamento e’ stato affermato con riguardo ad un’ipotesi opposta alla presente; nella quale la parte aveva effettivamente trasferito, anche anagraficamente, la propria residenza presso il conduttore poi defunto. Nel caso di specie, la (OMISSIS) ha trasferito la residenza presso i locali gia’ condotti in locazione dalla madre, soltanto dopo il decesso di questa (anche se prima delle delibere di dismissione del patrimonio comunale); con cio’ ponendo in essere un comportamento che il giudice di merito ha sostanzialmente valutato ininfluente al fine della prova di un requisito legale che doveva sussistere, concernendo l’abituale comunanza di vita con il conduttore, al momento stesso della morte. E cio’ e’ conforme al principio di diritto per cui l’abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso, essendo la successione “mortis causa” nel contratto di locazione un fatto giuridico istantaneo che si “realizza (o non si realizza) all’atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi: Cass. n. 10034 del 01/08/2000.

Per contro, la valutazione del giudice di merito e’ stata nel senso che il dato anagrafico antecedente al decesso della madre (attestante la residenza in luogo diverso) ingenerasse una presunzione sfavorevole alla tesi della (OMISSIS), non superabile – perche’ anzi confermata – dagli altri elementi istruttori; tutti comprovanti il fatto che, al momento della morte, la (OMISSIS) non conviveva con la madre.

In secondo luogo, la valutazione probatoria del giudice di merito si e’ doverosamente focalizzata sul sostrato sostanziale del requisito di legge, atteso che, come affermato da Cass. n. 3251 del 11/02/2008, “la convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 6, e’ subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza stabile ed abituale; da una comunanza di vita, preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell’abitazione locata soltanto per ragioni transitorie. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso che potesse riscontrarsi una pregressa, abituale convivenza tra l’anziana nonna ed il nipote trasferitosi nell’abitazione da questa condotta in locazione per assisterla)”.

Ora – assunta la complessita’ ed effettivita’ di tale fattispecie, nel senso di una stabile ed abituale comunanza di vita (che in cio’ si concreta la ratio normativa, volta a tutelare, solo in tal caso, la continuita’ di un rapporto locativo altrimenti destinato a cessare con la morte del conduttore) – la valutazione probatoria del giudice di merito e’ stata indirizzata tanto agli elementi istruttori acquisiti in causa (di per se’ attestanti l’insussistenza del requisito in oggetto), quanto alla inefficacia dimostrativa (proprio in ragione, ed a fronte, degli esiti probatori gia’ inconfutabilmente acquisiti) delle prove dedotte dall’attrice; non ammesse in quanto non in grado di sovvertire l’oggettivita’ di una situazione gia’ conclamata.

Orbene, in tale situazione, deve farsi qui applicazione del consolidato principio per cui la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimita’ non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo controllo, bensi’ la sola facolta’ di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, le argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicita’ dei fatti ad essi sottesi, dando cosi’ liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge). Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorieta’ della medesima, puo’ dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame dei punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (ex multis, Cass. n. 8718 del 27/04/2005). Si e’ inoltre stabilito (Sez. U., n. 24148 del 25/10/2013; Cass. n. 12799 del 6/6/2014) che la motivazione omessa o insufficiente e’ configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento; non gia’ quando vi sia difformita’ rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati; risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest’ultimo, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.

Nel ragionamento logico-giuridico seguito dalla corte di appello non sono individuabili i vizi qui rilevanti; trattandosi di ragionamento coerente e sufficientemente chiaro nel ricostruire la fattispecie concreta e nel ricondurla ad una determinata disciplina normativa.

Ne’ le doglianze qui in esame potrebbero trovare accoglimento sotto il profilo della mancata ammissione delle prove, atteso che – a tacere del fatto che il ricorso non riporta le prove di cui si lamenta la pretermissione – ricorre nella specie il principio (Cass. n. 15502 del 02/07/2009; Cass. n. 14611 del 12/07/2005) per cui il giudice di merito non ha l’obbligo di respinger espressamente e motivatamente tutte le richieste di prova avanzate dalla parte qualora i fatti risultino gia’ accertati a sufficienza, ed i mezzi istruttori formulati appaiano, alla luce della stessa prospettazione della parte, inidonei a vanificare, anche solo parzialmente, detto accertamento. Allorquando il giudice di merito reputi sufficientemente istruito il processo, egli non e’ tenuto – in particolare – a specificamente motivare sulla superfluita’ dei mezzi dedotti e non ammessi; potendo tale giudizio di ultroneita’ desumersi dalle argomentazioni in fatto e diritto della sentenza. Sicche’ l’omessa ammissione della prova testimoniale o di altra prova puo’ integrare il vizio ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, qualora essa si’ concreti nell’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e, dunque, allorquando “la prova non ammessa ovvero non esaminata in concreto sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilita’, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ratio decidendi venga a trovarsi priva di fondamento” (Cass. n. 11457 del 17/05/2007; in termini, Cass. n. 4369 del 23.2.09; Cass. n.5377 del 7.3.11). Ipotesi che, nel caso di specie, non si verifica.

Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del Decreto Ministeriale 10 marzo 2014, n. 55.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 12 giugno 2015, n. 12232. Qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l’adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all’art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori


Cassazione 10

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 12 giugno 2015, n. 12232

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3724/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 243/2011 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, SEZIONE AGRARIA, depositata il 07/11/2011, R.G.N. 222/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/03/2015 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) e (OMISSIS) agivano nei confronti di (OMISSIS) chiedendo la risoluzione per inadempimento della conduttrice di un contratto di affitto del 2001 relativo a due distinti fondi rustici, uno di proprieta’ delle due attrici ed all’epoca del contratto anche del fratello (OMISSIS) che successivamente aveva ceduto loro la sua quota di proprieta’ e l’altro di proprieta’ di (OMISSIS) (nonna della (OMISSIS)).

Il Tribunale accoglieva la domanda e pronunziava la risoluzione per inadempimento dell’affittuaria, con condanna della stessa al rilascio dei fondi.

La Corte d’Appello di Reggio Calabria, su eccezione di difetto dell’integrita’ del contraddittorio sollevata solo con memoria depositata in appello dalla appellante (OMISSIS), dichiarava la nullita’ della sentenza di primo grado e rimetteva la causa dinanzi al Tribunale di Palmi, sezione specializzata agraria, ritenendo sussistesse un difetto di litisconsorzio necessario non essendo stati evocati in causa (OMISSIS) e (OMISSIS), in quanto, non essendo (OMISSIS) piu’ comproprietario di uno dei due fondi e non essendo le attrici comproprietarie del fondo della (OMISSIS), non risultava applicabile nel caso di specie il principio (applicabile esclusivamente nell’ambito della comunione) in virtu’ del quale uno dei comunisti puo’ agire da solo anche per la risoluzione del contratto di locazione sulla presunzione del mandato tacito conferitogli dagli altri.

(OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso per cassazione articolato in due motivi per la riforma della sentenza n. 243 del 2011 emessa dalla Corte d’Appello di Reggio Calabria.

Resiste (OMISSIS) con controricorso.

LE RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’articolo 102 c.p.c., sostenendo che nella fattispecie non sia configurabile il difetto di litisconsorzio necessario ravvisato dalla corte d’appello.

Sottolineano che nel caso concreto era stato concluso un unico contratto di locazione in cui erano stato dati in locazione due fondi distinti, di proprietari diversi, ma unitariamente considerati anche quanto alla determinazione del canone. Del primo fondo erano proprietari all’epoca (OMISSIS) e (OMISSIS) ed anche (OMISSIS), del secondo fondo solo la (OMISSIS), madre degli altri locatori e nonna della conduttrice. Le ricorrenti sostengono innanzitutto che non e’ stato provato che la (OMISSIS) fosse la proprietaria esclusiva del secondo fondo e che, in ogni caso, si dovrebbero applicare gli stessi principi di diritto utilizzabili per i contratti di locazione aventi ad oggetto un fondo in comunione, in cui ciascuno degli stipulanti e’ legittimato ad agire anche per gli altri esercitando le azioni che derivano dal contratto di locazione e quindi all’occorrenza anche l’azione di risoluzione senza necessita’, ai fini della integrita’ del contraddittorio, che tutti gli intestatari dei terreni oggetto della locazione siano evocati in causa.

Il motivo e’ fondato.

Si deve ritenere definitivamente superata la giurisprudenza esistente fino agli inizi degli anni 80, secondo cui tra i vari locatori, in caso di pluralita’, esistesse un litisconsorzio necessario (Cass. n. 6504 del 1984).

Si e’ fin da allora venuto affermando il diverso principio secondo il quale nelle vicende del rapporto locatizio, l’eventuale pluralita’ di locatori integra una parte unica, nel cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione. Conseguentemente, si e’ affermato che ciascuno dei condomini-locatori puo’ svolgere le azioni che derivano dal contratto, presumendosi il consenso degli altri alla proposizione dell’azione giudiziaria e salva la possibilita’ per costoro, ove rappresentino nell’ambito della comunione una quota maggioritaria, di opporsi all’azione medesima (in questo senso gia’ Cass. n. 1582 del 1985 e Cass. n. 7471 del 1986).

La corte d’appello mostra di essere ben consapevole di tale consolidato orientamento giurisprudenziale, che richiama ma ritiene circoscritto quanto alla sua applicabilita’ all’ipotesi di locazione di bene comune da parte di uno dei comproprietari, in cui l’eventuale pluralita’ di locatori integra una parte unica al cui interno i diversi interessi sono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione.

Tuttavia, essa non lo ritiene applicabile alla fattispecie in esame in virtu’ della sua particolarita’, costituita dal fatto che nel caso di specie oggetto del contratto di locazione erano piu’ fondi in relazione ai quali i primi tre locatori erano comproprietari del primo fondo mentre la quarta era proprietaria esclusiva del secondo fondo.

La giurisprudenza di questa Corte ha pero’ piu’ volte affermato che nella locazione non rileva la proprieta’ o comproprieta’ del bene, ma solo il potere di disporne; tale gestione comune del bene prescinde dal titolo di proprieta’ ed investe solo la disponibilita’ dell’uso del bene, con la conseguenza che se questa vi e’ (rimanendo irrilevante se essa dipenda dalla proprieta’ comune o da altra causa), tra tutti i soggetti che dispongono di quel bene opera la presunzione di mandato tacito, fino a prova contraria e quindi non vi e’ necessita’ di integrare il contraddittorio, perche’ colui che agisce lo fa anche su mandato tacito degli altri (v. tra le altre Cass. n. 5077 del 2010, Cass. 17504 del 2003).

Il principio cardine sopra enunciato, per cui ai fini della validita’ del contratto di locazione si prescinde dalla titolarita’ o contitolarita’ del bene in capo a chi ne dispone, dovendosi far riferimento solo all’esistenza del potere di disporre, sia per la conclusione del contratto che poi per il suo scioglimento si applica pertanto anche nel caso di pluralita’ di locatori che non siano anche comproprietari del bene, (o che, come nella specie, siano proprietari ciascuno di un bene tra quelli oggetto del contratto di locazione).

Anche in questo caso infatti non sussiste litisconsorzio necessario in quanto si presume l’esistenza di un mandato tacito, rilasciato da ciascun locatore in favore degli altri.

Essi possono agire anche a nome degli altri sulla base del rapporto di solidarieta’, attiva e passiva, esistente, che non da luogo a litisconsorzio necessario, secondo il principio di diritto gia’ espresso da questa Corte, secondo il quale qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da piu’ locatori, ciascuno di essi e’ tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, cosi’ come, dal lato attivo, ognuno degli stessi puo’ agire nei riguardi del locatario per l’adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarieta’ di cui all’articolo 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non da luogo, percio’, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori (v. Cass. n. 14530 del 2009).

Non avendo la corte territoriale fatto corretta applicazione di questo principio, la sentenza impugnata va cassata in accoglimento del primo motivo di ricorso.

Con il secondo motivo di ricorso, le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1458 c.c., rilevante sia in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 che al n. 5, per aver la decisione ignorato il profilo della risoluzione parziale del contratto in una ipotesi in cui oggetto dell’accordo era costituito da due fondi ben distinti.

L’accoglimento del primo motivo del ricorso esime dall’esame del secondo, che rimane assorbito.

In accoglimento del primo motivo di ricorso, la sentenza impugnata va cassata e la causa rimessa alla Corte d’Appello di Reggio Calabria che, in diversa composizione, decidera’ anche sulle spese facendo applicazione del principio di diritto sopra richiamato.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Reggio Calabria che, in diversa composizione, decidera’ anche sulle spese.

Corte di Cassazione, sezioni unite, sentenza 26 maggio 8 luglio 2015, n. 14185. La pubblica amministrazione che procede alla locazione di un immobile da adibire alla propria attività istituzionale agisce secondo le regole del diritto privato anche nel caso in cui, in maniera facoltativa, decida di indire una gara per individuare gli immobili. Ne consegue che ogni controversia inerente al contratto di locazione e/o alla fase precontrattuale concerne diritti soggettivi e per questo motivo rientra nella giurisdizione del Giudice ordinario


Corte di Cassazione

Suprema Corte di Cassazione

sezioni unite

sentenza 26 maggio  8 luglio 2015, n. 14185

Svolgimento del processo

La Edilsole s.r.l. denunzia il conflitto reale di giurisdizione determinatosi ri­guardo all’azione risarcitoria da se stessa proposta nei confronti dell’Azienda Sanitaria Locale SA3 di Vallo della Lucania (oggi ASL Salerno), rispetto alla quale prima il TAR di Salerno, poi il Tribunale di Vallo della Lucania si sono dichiarati sforniti di giurisdizione. Spiega: di aver partecipato alla gara indet­ta dalla ASL ai fini dell’individuazione in Vallo della Lucania di un immobile da prendere in locazione per adibirlo a sede del locale distretto sanitario ter­ritoriale; di aver formulato in tale sede l’offerta più vantaggiosa; di avere impugnato con ricorso straordinario al Capo dello Stato la deliberazione del Direttore Generale di aggiudicazione ad altra ditta; di avere conseguito, in esito all’accoglimento dei ricorso, l’annullamento dell’intera gara, con decre­to presidenziale dell’8 novembre 2000.
Il TAR, con sentenza del 7 maggio 2004, ha dichiarato “improponibile” il ri­corso proposto in via risarcitoria, ritenendo il proprio difetto di giurisdizione, nella considerazione che il contratto di locazione di beni immobili rientra in quelli per i quali non sussiste l’obbligo di procedere all’indizione di previa procedura concorsuale e non è riconducibile alla nozione di appalto di servizi o fornitura; sicché, la facoltativa scelta della PA di ricorrere alla procedura concorsuale si risolve nella formalizzazione della fase precontrattuale, non incisiva degli ordinari canoni dei riparto di giurisdizione. Dal canto suo, il Tribunale di Vallo della Lucania ha ritenuto che nel sistema normativo conseguente alla legge n. 205 del 2000 l’autonoma domanda ri­sarcitoria proposta nei confronti della PA per attività provvedimentale asseri­tamente illegittima vada rivolta al GA, senza necessità di impugnazione pre­giudiziale del provvedimento dei quale si predica l’illegittimità.

Motivi della decisione

La giurisdizione in ordine alla controversia in questione appartiene al giudice ordinario.
Occorre innanzitutto ribadire il principio in ragione del quale, in tema di ri­corso al Capo dello Stato, a seguito dei mutamento dei quadro nor­mativo attuato con l’art. 69 della legge 18 giugno 2009, n. 69, e con l’art. 7 del d.lgs. 2 luglio 2010, n. 104, la decisione presidenziale conforme al parere del Consiglio di Stato ripete dal parere stesso la natura di atto giurisdizionale in senso sostanziale; ne consegue che solo rispetto ai decreti emanati successivamente a tale innovazione legislativa va riconosciuta l’idoneità alla formazione del giudicato, senza che tale soluzione, in quanto fondata sulle nuove norme ordi­narie, possa essere valutata quale “overruling” interpretativo rispet­to ai precedenti orientamenti della giurisprudenza (Cass.. SU n. 20569/13).
Nella specie, il decreto presidenziale di annullamento della gara risale (cfr. pag. 2 del ricorso) al novembre 2000, sicché è da escludersi che esso sia i­doneo alla formazione del giudicato sulla giurisdizione.
Venendo al fondo della questione, queste SU (Cass. SU n. 124 del 2001) hanno già avuto modo di spiegare che il contratto di locazione (che è fatti­specie tipica di negozio di godimento di un bene, per un dato periodo di tempo, dietro il pagamento di un canone) non è riconducibile, ai “contratti di fornitura” di cose delle P.A., sia perché la res locata rimane nel patrimonio del proprietario locatore e non si trasferisce in quello della controparte (co­me, invece, nella fornitura), sia perché diversa è la causa giuridica dei due contratti, che solo nel primo caso è rappresentata dal godimento, appunto, della cosa per un tempo determinato con l’obbligo di custodia, da parte del conduttore, con la diligenza del buon padre di famiglia. Neppure è contratto di fornitura di servizi mancando da parte del locatore (a differenza che da parte del fornitore) una prestazione di attività in favore dei destinatario, a­vendo il primo solo l’obbligo di consegnare la cosa oggetto di contratto e di mantenere, eventualmente, la stessa in stato idoneo all’uso convenuto. Esattamente, dunque, il GA ha escluso che il contratto in questione rientri (benché diretto al perseguimento di finalità istituzionali ed ispirato ai gene­rali criteri d’efficienza) sia tra quelli per i quali sussiste l’obbligo di procedere all’indizione di previa procedura concorsuale, sia tra quelli di appalto di ser­vizi o fornitura devoluti alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrati­vo. Così come ha correttamente osservato che ogni comportamento illecito posto in essere in tale contesto si atteggia in termini di lesione della libertà negoziale dei soggetti coinvolti e/o di pregiudizievole lesione dell’affidamento da contatto sociale.
Correlativamente erronea è la decisione del GO, il quale ha escluso la pro­pria giurisdizione attraverso l’improprio riferimento alla responsabilità della PA per illegittimo provvedimento, senza tener conto che, nella specie, indire una pubblica gara per reperire l’immobile da locare è stata una scelta facol­tativa dell’Amministrazione stessa, la quale agisce iure privatorum allor­quando procede alla stipula in questione; con la necessaria conseguenza che nella vicenda giuridica vengono in gioco diritti soggettivi perfetti, la cui tute­la è affidata al giudice ordinario.
In conclusione, deve essere affermato il principio secondo cui:
La pubblica amministrazione che procede alla locazione di immobili da adibire alla propria attività istituzionale (nella specie, una ASL per il reperimento di locali da adibire a distretto sanitario territoria­le) agisce secondo le regole del diritto privato, anche nel caso in cui facoltativamente indìca una gara per individuare gli immobili stessi. Ne consegue che ogni controversia attinente al contratto di locazio­ne stipulato e/o alla fase precontrattuale concerne diritti soggettivi e, per questo, rientra nella giurisdizione del giudice ordinario. Non occorre provvedere sulle spese di questo giudizio, siccome la parte in­timata non ha spiegato difesa.

P.Q.M.

La Corte di cassazione a Sezioni Unite, pronunciando sul conflitto negativo di giurisdizione tra giudice amministrativo e giudice ordinario denunciato dalla Edilsole s.r.l., dichiara la giurisdizione del giudice ordinario.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 23 giugno 2015, n. 12915. Nel sistema della legge n. 392/1978, il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili né primarie ma genericamente transitorie”. Mentre il primo “sottotipo” è completamente soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978, ed il terzo ne é invece totalmente esonerato, il secondo sottotipo “è soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978 fatta esclusione per la durata legale”. Perché sia individuabile tale categoria contrattuale, è necessario il concorso di due requisiti: “la stabile abitazione nell’immobile da parte del conduttore, ed il motivo di studio o lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” Quando si verte su una domanda di simulazione relativa, volta a far emergere la illiceità della clausola sul canone per contrasto con il regime vincolistico allora vigente e, segnatamente, ad affermarne la nullità ex art. 79 legge 392/78 – la prova della simulazione, posta per regola generale a carico del conduttore, non subisce limitazioni di sorta; potendo essere fornita, tra le parti, anche a mezzo di testimoni e di presunzioni ex art. 1417 cc: la prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria, in quanto volta a far valere l’illiceità delle simulate clausole contra legem, dissimulanti la reale natura dell’esigenza abitativa (in relazione all’art. 79, comma primo, legge n. 392 del 1978, e all’art. 1417 cod. civ.), può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni; che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbiano costituito il mezzo, vietato dal disposto del citato art. 19 della legge n. 392 del 1978, per eludere l’applicazione della (precedente) normativa sull’equo canone


Cassazione 6

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 23 giugno 2015, n. 12915

Svolgimento del giudizio

Nel luglio 2003 M.M. formulava nei confronti di F.S. intimazione di sfratto per morosità e finita locazione e, in subordine, domanda di risoluzione per inadempimento, in relazione al contratto locativo ad uso transitorio stipulato tra le parti nel gennaio ‘98 con durata annuale, e successivamente rinnovatosi. Assumeva la M. che la convenuta aveva omesso la manutenzione ordinaria dell’immobile cagionandole danni risarcibili e che, inoltre, aveva unilateralmente proceduto all’autoriduzione del canone, oggetto di libera determinazione.
Nella costituzione in giudizio della F. – e previa riunione della causa ad altra da quest’ultima introdotta nell’aprile 2003 nei confronti della M. , ed avente ad oggetto la simulazione relativa della locazione, stipulata per soddisfare esigenze abitative stabili per motivi di studio ex articolo 26, 1^ comma, lettera a) legge 392/78, nonché la condanna della locatrice alla restituzione delle somme percepite in eccedenza rispetto all’equo canone nella specie applicabile – veniva emessa sentenza n. 1467/07 con la quale il tribunale di Bari, per quanto qui ancora rileva: – accertava che la locazione era stata stipulata per soddisfare esigenze abitative stabili per motivi di studi della conduttrice; – determinava di conseguenza l’equo canone secondo ctu; – condannava la M. a restituire alla F. la somma di Euro 9.508,79, a titolo di maggiori canoni da lei percepiti rispetto a quello legale, come sopra determinato; – condannava la locatrice al pagamento degli interessi legali sulla somma versata dalla conduttrice a titolo di cauzione; – compensava per metà le spese di lite, condannando la M. alla rifusione del residuo.
Proposto appello dalla M. , veniva emessa sentenza n. 910/11 con la quale la corte di appello di Bari rigettava il gravame, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese del grado.
Avverso questa sentenza viene dalla M. proposto ricorso per cassazione sulla base di dieci motivi, ai quali resiste con controricorso la F. .

Motivi della decisione

p.1.1 Con il primo, secondo e quarto motivo di ricorso la M. deduce – ex art. 360, 1^ co. nn. 3 e 5 cod.proc.civ. – violazione o falsa applicazione degli artt. 79 legge 392/78, 2702 – 2722 – 2725 cod.civ., nonché omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia; rappresentato dalla simulazione relativa del contratto di locazione tra le parti e, segnatamente, dal raggiungimento della prova della destinazione dei locali ad uso transitorio con occupazione stabile da parte della conduttrice per motivi di studio.
p.1.2 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione di legge e della carenza motivazionale – sull’erronea affermazione da parte del giudice di merito della simulazione relativa del contratto di locazione, con conseguente suo assoggettamento al regime vincolistico di equo canone; in quanto stipulato ad uso transitorio, ma con esigenza occupativa stabile per motivi di studio della conduttrice, ex art. 26, primo comma, lett. a), seconda parte legge 392/78.
Le doglianze sono infondate.
Sul piano della violazione normativa, la corte di appello ha fatto corretta applicazione della previsione in oggetto, secondo cui “Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio (…)”. In particolare, risulta rispettato il principio per cui l’inclusione del contratto nell’ambito dell’uso transitorio con occupazione stabile dell’immobile per motivi di studio determina deroga alla legge dell’equo canone (qui vigente al momento della stipula) soltanto in punto durata contrattuale, non anche in punto equo canone legalmente stabilito: “la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta alle disposizioni della legge 21 luglio 1978, n. 392, fatta esclusione per la durata legale, nel caso in cui, ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative, concorrano il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore, ed il requisito del motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” (Cass. n. 15384 del 28/06/2010).
Si è, in particolare, chiarito che “nel sistema della legge n. 392/1978, il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili né primarie ma genericamente transitorie”. Mentre il primo “sottotipo” è completamente soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978, ed il terzo ne é invece totalmente esonerato, il secondo sottotipo “è soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978 fatta esclusione per la durata legale”. Perché sia individuabile tale categoria contrattuale, è necessario il concorso di due requisiti: “la stabile abitazione nell’immobile da parte del conduttore, ed il motivo di studio o lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” (Cass. n. 2147 del 31/01/2006).
Sempre nell’ambito della doglianza di violazione o falsa applicazione di legge, va poi osservato come la corte di appello abbia fatto corretto ricorso alla regola per cui – vertendosi di domanda di simulazione relativa, volta a far emergere la illiceità della clausola sul canone per contrasto con il regime vincolistico allora vigente e, segnatamente, ad affermarne la nullità ex art. 79 legge 392/78 – la prova della simulazione, posta per regola generale a carico del conduttore, non subisce limitazioni di sorta; potendo essere fornita, tra le parti, anche a mezzo di testimoni e di presunzioni ex art. 1417 cc: “la prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria, in quanto volta a far valere l’illiceità delle simulate clausole contra legem, dissimulanti la reale natura dell’esigenza abitativa (in relazione all’art. 79, comma primo, legge n. 392 del 1978, e all’art. 1417 cod. civ.), può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni; che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbiano costituito il mezzo, vietato dal disposto del citato art. 19 della legge n. 392 del 1978, per eludere l’applicazione della (precedente) normativa sull’equo canone” (Cass. n. 4484 del 25/02/2009, cit. anche nella sentenza qui impugnata).
A fronte della specialità derogatoria dell’ipotesi (simulazione per illiceità ex articolo 1417 cod.civ.) a nulla rilevavano i limiti generali alla prova testimoniale qui invocati dalla ricorrente, vieppiù considerando che non si trattava, nel caso in questione, né di far emergere patti aggiunti o contrari al testo scritto (bensì la divergenza originaria tra destinazione dei locali dichiarata in contratto: uso transitorio; e destinazione, conosciuta e voluta dalle parti: uso transitorio per motivi di studio); né di dare la prova di un contratto per il quale fosse allora prevista per legge la forma scritta.
Venendo, con ciò, alle censure di “omessa, insufficiente, confusa ed inconferente motivazione”, va affermato come esattamente inquadrata la fattispecie nell’ambito dei suddetti profili di diritto – la corte territoriale abbia poi dato congruamente conto della formazione del proprio convincimento circa la consapevole e voluta destinazione dei locali all’occupazione stabile della F. per ragioni di studio, in quanto studentessa con obbligo di frequenza presso la facoltà di veterinaria dell’Università di Bari.
In particolare, con motivazione lineare e logica, il giudice di merito ha individuato gli elementi di tale convincimento nella convergenza dei seguenti dati istruttori: – la sopravvenienza del contratto di locazione in oggetto ad un precedente rapporto locativo instaurato nel settembre ‘96 tra le stesse parti, ed avente ad oggetto un posto letto in un vano del medesimo alloggio; precedente rapporto dichiaratamente instaurato per consentire alla F. di frequentare il suddetto corso di studi; – le deposizioni testimoniali circa il carattere effettivamente stabile dell’occupazione dell’appartamento da parte della F. , con la relativa intestazione delle utenze di servizio ed assorbimento di consumi non compatibili con l’utilizzo saltuario dei locali; – l’ammissione da parte della M. , in sede di interrogatorio formale, del fatto che la F. l’aveva informata che “affittava l’appartamento per motivi di studio ed in particolare per seguire il corso di laurea presso la facoltà di veterinaria di Bari”.
Ora, a fronte di tale delibazione del quadro istruttorio, le censure in esame ad altro non mirano (attraverso l’attribuzione di un diverso significato dimostrativo alle stesse emergenze processuali riscontrate dal giudice di merito: destinazione contrattuale “ad uso transitorio”; residenza anagrafica della F. in (…); asserita irrilevanza dell’obbligo di frequenza universitaria ecc.) che ad inammissibilmente suscitare in sede di legittimità una diversa valutazione probatoria idonea ad astrattamente condurre ad una diversa e più gradita ricostruzione degli aspetti fattuali, e di volontà negoziale, della vicenda.
Va in proposito richiamato il principio consolidato di legittimità, secondo cui la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo controllo, bensì la sola facoltà di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, le argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento; di assumere e valutare le prove; di controllarne l’attendibilità e la concludenza; di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge). Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame dei punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (ex multis, Cass. n. 8718 del 27/04/2005). Si è inoltre stabilito (Sez. U., n. 24148 del 25/10/2013; Cass. n.12799 del 6/6/2014) che la motivazione omessa o insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento; non già quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati; risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest’ultimo, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.
Nel ragionamento logico-giuridico seguito dalla corte di appello non sono individuabili i vizi qui rilevanti; trattandosi di ragionamento coerente e sufficientemente chiaro nel ricostruire la fattispecie concreta, e nel ricondurla ad una determinata disciplina normativa. E ciò non solo con riguardo alla effettiva destinazione dei locali ma anche, e principalmente, alla circostanza che tale effettiva destinazione fosse nota e fosse stata consapevolmente accettata dalla M. ; salva la sua dissimulazione al fine di stabilire un canone eccedente quello legale.
Aspetto, quest’ultimo, anch’esso risolto in maniera conforme a diritto, posto che la ripetizione delle somme eccedenti l’equo canone è stata qui disposta a favore della F. sulla base, non già di situazioni di fatto occultate dalla parte conduttrice, ovvero fatti oggetto di sua riserva mentale, bensì di un consapevole accordo iniziale tra le parti relativamente alla stabile occupazione dei locali per motivi di studio (Cass. n. 12374 del 24/05/2006).
p.2. Con il terzo motivo di ricorso si deduce violazione di legge e carenza motivazionale su un punto decisivo della controversia, rappresentato dalla illegittimità dell’autoriduzione del canone da parte della conduttrice.
La giurisprudenza di legittimità invocata dalla ricorrente, ed effettivamente attestante l’illegittimità dell’autoriduzione del canone da parte del conduttore, non è qui pertinente, in quanto relativa alla diversa fattispecie nella quale il conduttore operi unilateralmente tale autoriduzione ex art. 1460 cc, al di fuori della pendenza di un giudizio sulla determinazione del canone, ed a fronte dell’asserito inadempimento del locatore alle obbligazioni sue proprie (da ultimo: Cass. n. 10639 del 26/06/2012; Cass. n. 26540 del 17/12/2014); mentre, nel caso in esame, tale autoriduzione era resa legittima dalla pendenza tra le parti di una controversia avente specificamente ad oggetto la determinazione del c.d. equo canone dovuto per legge. La corte territoriale ha dunque fatto corretta applicazione del diverso principio, in base al quale nella pendenza di siffatta controversia il conduttore è ammesso (art.45 1.392/78) a corrispondere, salvo conguaglio, l’importo non contestato; nell’esercizio di una forma di autotutela che, se realizzata in misura ragionevole, non temeraria e sostanzialmente congrua, non concreta morosità e, dunque, ipotesi di inadempimento risolutorio (Cass. n. 9548 del 22/04/2010 ed altre).
Né tale principio potrebbe ritenersi qui escluso, come sostenuto dalla ricorrente, dalla non assoggettabilità del rapporto di locazione alla legge 392/78, essendosi già osservato come tale esenzione – nell’ipotesi di uso transitorio per ragioni di studio o di lavoro – riguardi soltanto la durata legale del rapporto, e non la misura del canone.
p.3. Con il quinto motivo di ricorso si deduce violazione di legge ex artt. 1454 codice civile e 115 cod.proc.civ., nonché carenza motivazionale in ordine ad un punto decisivo della controversia, rappresentato dalla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice agli obblighi di manutenzione ordinaria e di pagamento integrale del canone pattuito.
La censura non può trovare accoglimento, dal momento che la corte territoriale ha escluso, in fatto, che la M. avesse provato l’inadempimento della F. all’obbligo di eseguire la manutenzione ordinaria ex art. 1576 codice civile, provocando i danni lamentati. Quanto all’asserito inadempimento rappresentato dall’autoriduzione del canone, già si è posto in evidenza come quest’ultima non integrasse morosità; vieppiù considerato che, come accertato dal giudice di merito, l’importo corrisposto dalla conduttrice, ancorché ridotto, non rispondeva ad una modalità eccessiva e temeraria di autotutela, non essendo comunque mai risultato inferiore al canone dovuto per legge, come determinato dal ctu (sent. pag.13).
Confermando, con ciò, la valutazione già resa dal tribunale, la corte di merito si è in definitiva argomentatamente pronunciata su due profili (l’inadempimento e la sua gravità risolutoria) riservati alla sua valutazione discrezionale e, come tale, esenti dal vaglio di legittimità.
Va peraltro osservato come, prima ancora di escludere – con argomentazione di merito resa ad abundantiam – l’inadempimento della conduttrice, la corte di appello abbia ravvisato (con ratio decidendi autonoma, e da sola in grado di fondare la decisione) la genericità ex articolo 342 cpc del motivo di appello formulato dalla M. avverso la decisione resa sul punto dal tribunale. Ebbene, tale statuizione di inammissibilità “in rito” del motivo di appello (sent. pag.15) non è stata censurata nella presente sede di legittimità. Ciò depone per la radicale inammissibilità anche del presente motivo di ricorso, posto che: “il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti. Ne consegue che, qualora la decisione impugnata si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, è inammissibile il ricorso che non formuli specifiche doglianze avverso una di tali rationes decidendi, neppure sotto il profilo del vizio di motivazione” (Cass. SSUU n. 7931 del 29/03/2013).
p.4. Con il sesto motivo di ricorso si deduce violazione di legge ex articolo 2 legge 431/98 nonché carenza motivazionale su un punto decisivo della controversia, rappresentato dall’asserito diritto del conduttore di proporre domanda di ripetizione dell’indebito per i maggiori canoni pagati anche in relazione al periodo di rinnovazione del rapporto successivo all’entrata in vigore della disposizione testé citata, introduttiva della regola della libera determinazione del canone.
Il motivo non può trovare accoglimento, non avendo la ricorrente preso specifica ed argomentata posizione nei confronti del recepimento da parte della corte territoriale dell’orientamento di legittimità (Cass. n.12996 del 05/06/2009), secondo cui: “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 19 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 19 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998”.
Si tratta di affermazione esattamente in termini con la presente fattispecie, ed alla quale la ricorrente nulla ha contrapposto, se non mediante la citazione di taluni precedenti giurisprudenziali di merito formatisi prima del suddetto orientamento; e non in grado di far venir meno le ragioni a quest’ultimo sottese.
p.5. Con il settimo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 79 legge 392/78, nonché carenza motivazionale; ciò per avere la corte di appello omesso di considerare sia la decadenza della conduttrice dalla proposizione dell’azione di ripetizione dei maggiori canoni versati sia, in ogni caso, la prescrizione del relativo diritto.
Il presente motivo difetta di specificità ed autosufficienza ex articolo 366, primo comma, n. 6) cod.proc.civ., poiché esso non indica se, ed in quale sede processuale, siano state ritualmente eccepite dalla locatrice la decadenza e la prescrizione del diritto avversario alla ripetizione dei canoni.
Il richiamo a quanto “riportato dal ricorrente sin dall’atto introduttivo” (ric. pag. 26) non soddisfa il requisito in oggetto, in quanto palesemente indeterminato. Ciò a maggior ragione considerando che, indipendentemente dalla rituale opposizione di tali eccezioni già nel corso del primo grado di giudizio, il loro (esplicito ovvero implicito) rigetto da parte del primo giudice, ne avrebbe comunque imposto la riproposizione in sede di gravame mediante la formulazione di uno specifico motivo di appello; del quale però né il ricorso né la sentenza qui impugnata fanno menzione, così da legittimare il convincimento che si verta di eccezioni preliminari di merito proposte per la prima volta proprio nella presente sede di legittimità, così come opposto dalla controricorrente.
Se così non fosse, era comunque onere della ricorrente formulare la censura sotto il profilo dell’omessa pronuncia da parte della corte di appello su un motivo di gravame ritualmente e specificamente portato alla sua attenzione. In difetto di tutto ciò, la censura non può che essere dichiarata inammissibile.
p.6. Con l’ottavo motivo di ricorso si lamenta violazione di legge e carenza motivazionale su un punto decisivo della controversia, costituito dall’insussistenza del diritto della conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzione, con i relativi interessi, stante la tardiva proposizione della relativa domanda e, comunque, l’inadempimento contrattuale al quale la stessa conduttrice aveva dato corso.
Anche questa doglianza è mal posta, atteso che con essa si lamenta l’erroneo accoglimento di una domanda (quella di condanna della locatrice alla restituzione del deposito cauzionale) che, in realtà, non è stata affatto accolta dal tribunale (a differenza di quella relativa alla corresponsione degli interessi sul medesimo deposito cauzionale); bensì fatta oggetto di pronuncia di cessazione della materia del contendere (v. ric. pag. 5). Né risulta che tale pronuncia sia stata riformata in appello, con riconoscimento del relativo diritto a favore della F. .
Quanto alla parte di censura riferita ai soli interessi sulla cauzione, basterà rilevare come il fatto impeditivo al riconoscimento di tali interessi qui ancora opposto dalla ricorrente (grave e plurimo inadempimento della conduttrice), sia stato ormai definitivamente ed insindacabilmente escluso dal giudice di merito: sia per quanto concerne la mancata esecuzione della manutenzione ordinaria, sia per quanto concerne la legittima autoriduzione del canone.
p.7. Con il nono motivo di ricorso si deduce violazione degli articoli 9 legge 392/78 e 1591 cod.civ., nonché carenza motivazionale sulla determinazione dell’equo canone, posto che la consulenza tecnica d’ufficio, recepita dal giudice di merito, non aveva tenuto conto che nel canone pattuito rientravano altresì gli oneri condominiali ed accessori.
Il giudizio di determinazione dell’equo canone rientra tra gli accertamenti del giudice di merito il quale, nella specie, ha fatto ricorso ad una consulenza tecnica d’ufficio svoltasi nel pieno contraddittorio delle parti.
La doglianza in esame deve dunque anch’essa ritenersi inammissibile perché: – involgente una tipica quaestio facti; priva di ogni specificazione (mediante indicazione dei passaggi rilevanti e dagli accertamenti svolti dalla consulenza tecnica d’ufficio sul punto in oggetto) dalla quale possa desumersi che effettivamente il canone contrattuale preso a riferimento dal consulente del giudice fosse comprensivo degli oneri condominiali e accessori; – altresì priva di qualsivoglia indicazione circa il fatto che le conclusioni peritali siano state contestate dalla locatrice già avanti al tribunale e, poi, in appello (in assenza di ciò, la questione risulta ormai coperta da giudicato).
p.8. Con il decimo motivo di ricorso la M. lamenta violazione di legge e carenza motivazionale sulla esorbitante liquidazione delle spese di lite del primo e del secondo grado di giudizio; non proporzionata al valore della causa ed al fatto che quest’ultima era “priva di qualsivoglia complessità per le questioni giuridiche ivi affrontate”.
La censura è inammissibile, poiché non tiene minimamente conto della argomentata motivazione con la quale la corte di appello ha respinto il settimo motivo di gravame proposto dalla M. in punto liquidazione delle spese processuali.
In particolare, tale liquidazione è stata ritenuta, con riguardo al primo grado di giudizio, del tutto congrua dalla corte territoriale, posto che (sent. appello pag. 17): – il valore della controversia non era dato dall’importo dei canoni ultralegali di Euro 9508,79 di cui si chiedeva la ripetizione, bensì da due cause riunite di valore indeterminato, e recanti ognuna di esse una pluralità di domande principali e riconvenzionali; – il procedimento per convalida di sfratto si caratterizzava per la presenza di una duplice fase, sommaria e di merito; – l’andamento processuale aveva imposto una complessa attività istruttoria, sia orale sia peritale.
Tutto ciò deponeva, nell’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, per la congruità delle spese liquidate dal tribunale (in complessivi Euro 3070,97, per la quota non compensata del 50%) sulla base dei parametri tariffari.
A fronte di ciò, la ricorrente si limita ad apoditticamente affermare la “semplicità” del contenzioso, senza peraltro ancorare la censura alla violazione dei criteri normativi di tariffa né, soprattutto, alla confutazione critica dei plurimi parametri di liquidazione così adottati dal giudice di appello.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 n.55.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro 3.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 maggio 2015, n. 10261. In tema di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, il mancato pagamento da parte del conduttore di talune mensilità dovute ex art. 1591 cod. civ. in conseguenza di una fase di occupazione dei locali successiva alla cessazione del contratto non è ostativo al diritto di percepire l’indennità di avviamento commerciale ex art. 34 della legge n. 392 del 1978


Corte_de_cassazione_di_Roma

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 20 maggio 2015, n. 10261

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26212/2011 proposto da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS) (ora in fallimento) in persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA (ora (OMISSIS) SRL) in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione nonche’ legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 690/2010 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 7/09/2010, R.G.N. 2202/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/02/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega non scritta;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

Nel febbraio 2009 (OMISSIS) spa – conduttrice, in qualita’ di concessionaria (OMISSIS), di locali commerciali concessile in locazione da (OMISSIS) spa – conveniva in giudizio quest’ultima, chiedendone la condanna al pagamento dell’indennita’ di avviamento commerciale Legge n. 392 del 1978, ex articolo 34; cio’ perche’ il rapporto di locazione tra le parti era stato dichiarato cessato per finita locazione al 31 gennaio 2007, con fissazione del termine di rilascio al 31 agosto 2007.

Nella costituzione in giudizio di (OMISSIS) spa – che eccepiva il tacito rinnovo del contratto per avere la conduttrice continuato ad occupare l’immobile fino al dicembre 2008 e, dunque, ben oltre la scadenza, e formulava inoltre domanda riconvenzionale per il pagamento di taluni canoni successivi, maturati tra il luglio ed il novembre 2008 – interveniva la sentenza n. 1381/09 con la quale l’adito tribunale di Ferrara condannava (OMISSIS) spa al pagamento dell’indennita’ in questione, pari (detratto l’ammontare dei canoni non pagati) ad euro 179.950,20, oltre accessori.

Interposto gravame da (OMISSIS) spa, veniva emessa sentenza n. 690/10 con la quale la corte di appello di Bologna, i accoglimento del gravame, respingeva la domanda di (OMISSIS) spa e, in accoglimento della domanda riconvenzionale di (OMISSIS) spa, condannava la prima al pagamento della somma di euro 69.211,62 a titolo di canoni non corrisposti da luglio a novembre 2008; condannava quindi (OMISSIS) spa alla rifusione delle spese dei due gradi di merito.

Avverso questa decisione viene da (OMISSIS) spa proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi, ai quali resiste (OMISSIS) spa con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex articolo 378 c.p.c., nelle quali hanno tra l’altro segnalato: (OMISSIS) spa, la sopravvenuta dichiarazione di fallimento e, (OMISSIS) spa, la sopravvenuta incorporazione per fusione nella (OMISSIS) srl (eventi entrambi ininfluenti sulla procedibilita’ del presente giudizio di legittimita’).

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1.1 Con il primo motivo di ricorso (OMISSIS) spa deduce – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, – violazione dell’articolo 1591 c.c., e Legge n. 392 del 1978, articoli 34 e 69, posto che la corte di appello aveva erroneamente ritenuto non dovuta, nella specie, l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, per avere essa conduttrice restituito i locali successivamente alla data fissata per il rilascio in sede di convalida della finita locazione; la’ dove, in base alla corretta interpretazione dell’articolo 34 cit., l’indennita’ spettava sul solo presupposto, qui pacificamente ricorrente, della cessazione del rapporto per volonta’ del locatore.

Con il secondo motivo di ricorso (OMISSIS) spa deduce – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, – insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, non avendo la corte di appello adeguatamente considerato che i locali erano stati nella specie effettivamente restituiti; e che il cambio di sede della concessionaria d’automobili determinava di per se’ il danno da perdita dell’avviamento commerciale.

Con il terzo motivo di ricorso (OMISSIS) spa deduce violazione dell’articolo 1591 c.c., e Legge n. 392 del 1978, articoli 34 e 69, per avere la corte di appello ravvisato la sua morosita’ nel pagamento dei canoni locativi, con conseguente perdita del diritto all’indennita’ di avviamento; laddove: – non poteva nella specie configurarsi alcuna morosita’, posto che i canoni erano dovuti non in esecuzione di un rapporto locativo rinnovato, bensi’ a titolo di indennita’ di occupazione ex articolo 1591 c.c.; – il conduttore aveva diritto di rimanere nei locali fino all’avvenuto pagamento di tale indennita’, senza che cio’ determinasse protrazione del rapporto locativo.

p.1.2 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione di legge o della carenza motivazionale – sull’erroneo convincimento della corte di appello di non debenza dell’indennita’ di avviamento commerciale, in ragione dell’avvenuta protrazione del rapporto contrattuale tra le parti e della morosita’ alla quale la societa’ conduttrice aveva, in tale protrazione, dato corso.

Le censure sono fondate.

La corte di appello (sent. pagg.3-4) ha testualmente concluso nel senso che “entrambe le circostanze citate, ossia la protratta occupazione e la morosita’, appaiono impeditive del diritto a percepire l’indennita’ di avviamento”. Cio’ perche’, in assenza di rilascio dei locali, non poteva verificarsi in capo al conduttore alcun pregiudizio economico suscettibile di essere compensato con l’indennita’ in oggetto; a fortiori (sent. pag. 5) nell’ambito di un “rapporto sinallagmatico sbilanciato in favore del conduttore, che non ha consegnato il bene, nonostante la disdetta, nella disponibilita’ del proprietario (che non ne ha, conseguentemente, potuto disporre”).

Questa argomentazione e’ errata in diritto, ed inoltre affetta da una evidente incongruita’ logico-motivazionale.

Va premesso che il mancato rilascio dei locali, nel periodo successivo al termine fissato in sede di convalida, non comportava la rinnovazione tout court del contratto; il rapporto doveva trovare invece disciplina nel disposto dell’articolo 1591 c.c., il quale fa carico al conduttore in mora nella restituzione della cosa (ed anche quando la mancata restituzione dipenda dalla mancata corresponsione da parte del locatore dell’indennita’ di avviamento: Cass. n. 22924/12; Cass. n.24996/08) di pagare al locatore una somma di denaro che viene si’ ragguagliata al canone contrattuale, ma che ha in realta’ natura risarcitoria minimale del pregiudizio economico subito dal locatore stesso per la mancata disponibilita’ dell’immobile.

Orbene, nel caso in esame la protrazione della detenzione dei locali da parte di (OMISSIS) nel periodo intercorrente tra il termine, giudiziale di rilascio (agosto 2007) e la data di effettiva’ riconsegna (dicembre 2008) comporto’ l’instaurazione tra le parti di un regime di occupazione derivato ma distinto dal rapporto contrattuale con riguardo al quale era maturato in capo alla conduttrice il diritto di percepire l’indennita’ di avviamento commerciale; con la conseguenza che il mancato pagamento di talune mensilita’ di “canone” (rectius: di corrispettivo ex articolo 1591 cit.) non poteva, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di appello, integrare una condizione di vera e propria “morosita'” del conduttore impeditiva del diritto all’indennita’ ex articolo 34 cit., quanto soltanto originare una pretesa risarcitoria in capo alla locatrice. Pretesa da valutarsi anche in vista di eventuali esiti compensativi correlati alla sua interdipendenza con l’adempimento, da parte di quest’ultima, dell’obbligo suo proprio di corresponsione dell’indennita’ di avviamento commerciale (Cass. n. 3348 del 13/02/2014; Cass. n. 4443 del 25/02/2014).

Vale qui riaffermare il principio per cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volonta’ contraria da parte del locatore; cosicche’, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volonta’ di porre termine al rapporto, la rinnovazione non puo’ desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza, e nemmeno dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio; occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volonta’, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. ord. n. 13886 del 23/06/2011).

Nel caso di specie, lungi dall’evidenziarsi una volonta’ negoziale di prosecuzione o rinnovazione del contratto gia’ giudizialmente dichiarato cessato su richiesta della locatrice, si trattava unicamente di disciplinare gli effetti della protratta detenzione dei locali in rapporto al diritto della societa’ conduttrice di percepire – proprio sul presupposto, non della protrazione, ma dell’avvenuta cessazione del contratto per fatto del locatore – l’indennita’ di avviamento commerciale. Sicche’ ne’ la detenzione dei locali da parte di (OMISSIS) successivamente alla cessazione contrattuale (costituente, di per se’, esercizio del diritto di ritenzione del conduttore fino ad avvenuto pagamento dell’indennita’), ne’ la percezione dei canoni da parte di (OMISSIS) (basata sul citato disposto dell’articolo1591 cc) deponevano per la instaurazione di un rapporto contrattuale nuovo; vertendosi invece di effetti di una limitata ultrattivita’ del rapporto contrattale definitivamente cessato.

Chiarito che tra le parti non era intervenuta alcuna rinnovazione contrattuale nel cui ambito fosse individuabile una situazione di morosita’ in tutto corrispondente a quella astrattamente riscontrabile in costanza di rapporto, vi e’ da chiedersi se il mancato pagamento da parte del conduttore di talune mensilita’ dovute ex articolo1591 cc fosse comunque ostativo al diritto all’indennita’ ex articolo 34 cit..

La risposta a questo interrogativo deve essere negativa, posto che quest’ultima disposizione non potrebbe interpretarsi oltre la sua lettera e finalita’; le quali convergono nel porre il “fatto del conduttore” – ritenuto impeditivo del diritto all’indennita’ – in relazione causale negativa esclusivamente con la cessazione del rapporto contrattuale, non anche con le vicende della fase occupativa successiva a tale cessazione. Non perche’ quest’ultima non sia anch’essa connotata da derivazione e natura contrattuale, o ‘paracontrattuale’, ma perche’ resa tipica dall’essere ormai tutta orientata ad attuare l’avvenuta estinzione del rapporto mediante la restituzione del bene. Evento, quest’ultimo, necessario e sufficiente a materializzare, con la cessazione dell’attivita’ commerciale nei locali, quel detrimento economico del conduttore che il pagamento dell’indennita’ di avviamento mira a neutralizzare.

Atteso pertanto che l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale muove (oltre che dalla natura dell’attivita’ esercitata dal conduttore nei locali) dal presupposto obiettivo (pacifico in causa) rappresentato dalla cessazione del rapporto di locazione non dovuta a fatto del conduttore, e che essa non puo’ dirsi esclusa, ex articolo34 cit., per effetto del mancato pagamento da parte di questi di talune mensilita’ ex articolo1591 cc nel corso della fase “occupativa” successiva alla cessazione del contratto, non poteva la corte territoriale negare il diritto di (OMISSIS) a tale indennita’.

Errata e’ poi anche l’affermazione della corte di appello secondo cui il mancato pagamento dell’indennita’ trovava comunque giustificazione nel mancato rilascio dell’immobile e, per cio’ soltanto, nella continuazione in loco dell’attivita’ commerciale della conduttrice.

Da un lato, gia’ si e’ visto come il trattenimento dei locali da parte di (OMISSIS) spa fosse giustificato proprio dal mancato pagamento (ovvero dalla mancata offerta reale) dell’indennita’ di avviamento commerciale (costituente condizione legale per l’esecuzione del provvedimento di rilascio); dall’altro, costituisce ulteriore elemento pacifico di causa (da ultimo, v. controricorso (OMISSIS), pag. 6) che l’immobile sia stato comunque rilasciato da (OMISSIS) nel dicembre 2008 e, dunque, prima dell’introduzione del presente giudizio Legge n. 392 del 1978, ex articolo 34. Sicche’ il ragionamento della corte territoriale appare viziato anche sul piano della ricostruzione logica, posto che esso individua come ostativa al pagamento la mancata realizzazione di un evento (il materiale rilascio dei locali), che ostativo non poteva reputarsi in linea di diritto e che, comunque, si era gia’ incontrovertibilmente verificato in linea di fatto.

p.2.1 Con il quarto motivo di ricorso (OMISSIS) spa lamenta violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 34, per avere la corte di appello escluso il suo diritto all’indennita’ di avviamento sull’erroneo presupposto che l’attivita’ ed il flusso di clientela di una concessionaria d’automobili non fossero strettamente collegate ad una determinata ubicazione, con conseguente inesistenza in fatto del requisito insito nel contatto diretto con il pubblico. Al contrario, l’indennita’ in questione doveva esserle qui riconosciuta proprio in ragione della natura dell’attivita’ commerciale esercitata, e sul pacifico presupposto che il rapporto di locazione fosse cessato per volonta’ della societa’ locatrice.

p.2.2 Anche questa doglianza – proposta avverso un ragionamento formulato dalla corte territoriale ad abundantiam, ma suscettibile di fondare autonomamente la decisione di non spettanza dell’indennita’ in questione, cosi’ da imporre la formulazione di una autonoma e specifica censura – merita accoglimento.

Osserva il giudice di appello (sent. pag. 5) che l’indennita’ di avviamento non era nella specie dovuta anche perche’ “la permanenza nei locali ha dato alla societa’ tutto il tempo di avvertire la clientela dello spostamento, evitando alla stessa di risentire di alcun danno”; e perche’ non potrebbe sostenersi che “l’avviamento di una societa’ che abbia come oggetto sociale la rivendita di auto, per la necessita’ di spazi ampi sia per la vendita che per l’attivita’ connessa di officina di riparazioni, sia ricollegabile direttamente e strettamente ad una determinata zona o ubicazione commerciale (come, ad esempio, per un negozio storico di abbigliamento o argenteria o quant’altro)”.

Quanto alla prima osservazione (avviso alla clientela), bastera’ considerare come l’indennita’ in questione spetti, in presenza di tutti gli altri presupposti legali, indipendentemente dal positivo accertamento di un detrimento effettivo, e per il solo fatto della cessazione, per causa del locatore, dell’attivita’ commerciale gia’ esercitata nell’immobile locato; il che spiega perche’ essa debba essere corrisposta pure nelle ipotesi in cui l’attivita’ venga trasferita dal conduttore a poca distanza, o anche definitivamente cessata (Cass. nn. 7528/09; 7992/09; 17698/13; 12895/14).

Quanto al secondo aspetto (attivita’ di concessionaria d’autoveicoli), va considerato come – in un contesto di causa in cui non si controverteva della circostanza che l’immobile fosse effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attivita’ comportante contatto diretto con il pubblico dei consumatori Legge n. 392 del 1978, ex articolo 35, – del tutto illogica debba ritenersi l’affermazione secondo cui tale requisito andrebbe qui escluso in relazione “alla necessita’ di spazi ampi” connaturati alla concessionaria d’auto; intesa di per se’ quale caratteristica asseritamente idonea a scindere la rilevanza per l’avviamento della localizzazione territoriale dell’attivita’ (diversamente da quanto accadrebbe per esercizi piu’ piccoli, o per negozi definiti “storici”). La’ dove, al contrario, ne’ la natura dell’attivita’ di concessionaria d’auto (travalicante la mera esposizione dei veicoli ed estesa, come riconosciuto dallo stesso giudice di merito, anche ad attivita’ e servizi diversi dalla vendita), ne’ l’estensione delle superfici occupate, costituivano di per se’ fattori ostativi alla individuazione, nel caso concreto, di un contatto con il pubblico e, dunque, di un avviamento commerciale di localizzazione meritevole di tutela in occasione della cessazione del rapporto locativo.

Va in proposito qui richiamato l’orientamento secondo cui, i ipotesi di attivita’ di natura commerciale, l’espressione “contatto diretto col pubblico dei consumatori” deve intendersi come svolgimento di una attivita’ che contempli la frequentazione dei locali da parte della generalita’ dei destinatari finali del prodotto, escludendo da tale ipotesi quei locali adibiti ad esposizione in cui il pubblico non possa accedere; o vi acceda solo se accompagnato, dopo essere entrato in altro modo in contatto con l’organizzazione commerciale del conduttore (Cass. n. 20960 del 27/09/2006); circostanza ostativa, quest’ultima, che non risulta neppure allegata in giudizio.

Non senza evidenziarsi come il ragionamento della corte di appello sia anche contraddittorio, la’ dove – da un lato – nega la rilevanza nella specie dei flussi di clientela generatori di avviamento localizzato e – dall’altro – esclude la spettanza dell’indennita’ attesa la possibilita’, per la societa’ conduttrice, di avvisare per tempo del trasferimento la clientela stessa.

Ne segue, in definitiva, la cassazione della sentenza.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la controversia deve essere decisa nel merito ex articolo 384 c.p.c..

Il che implica l’accoglimento della domanda di (OMISSIS) spa alla condanna di (OMISSIS) spa al pagamento della somma di euro 179.950,20, risultante dall’indennita’ Legge n. 392 del 1978, ex articolo 34, (euro 249.161,82: 18 mensilita’ di euro 13.842,32 ciascuna) detratto l’ammontare delle cinque mensilita’ (per un totale di euro 69.211,62) non corrisposte a (OMISSIS) da luglio a novembre 2008; oltre interessi legali dal 12 dicembre 2008 (data del rilascio dei locali) al saldo.

Sussistono i presupposti – stante la delicatezza della questione giuridica ed il difforme esito dei due gradi di merito – per compensare le spese del giudizio di appello e di quello di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte:

– cassa, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex articolo384 c.p.c.:

– condanna (OMISSIS) spa – ora (OMISSIS) srl – in persona del legale rappresentante, al pagamento a favore di (OMISSIS) spa – ora Fallimento (OMISSIS) spa – della somma di euro 179.950,20, oltre interessi legali dal 12 dicembre 2008 al saldo;

– compensa tra le parti le spese del giudizio di appello e del presente giudizio di legittimita’.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 aprile 2015, n. 7696. L’acquirente di immobile locato può chiedere lo sfratto per finita locazione cessata prima della vendita, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita


cassazione 7

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 16 aprile 2015, n. 7696

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23966/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) SRL), in persona del legale rappresentante pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2663/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 06/07/2010, R.G.N. 6542/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2015 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7 luglio 2005 la s.r.l. (OMISSIS) (oggi s.r.l. (OMISSIS)) ha intimato al conduttore, (OMISSIS), sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2003, con contestuale citazione per la convalida.

L’intimato ha resistito, affermando di avere concluso il contratto di locazione – avente ad oggetto un appartamento in (OMISSIS) – fin dal 1983 con la s.p.a. (OMISSIS); contratto rinnovato piu’ volte finche’, a decorrere dal 30 giugno 1995, e’ stato concluso altro contratto ai sensi del Decreto Legge n. 359 del 2002, articolo 11, sulla locazione con patto in deroga.

Ha dedotto che il 30 dicembre 2003 l’intero stabile in cui l’appartamento e’ compreso e’ stato venduto da (OMISSIS) alla s.r.l. (OMISSIS), incorporata l’anno successivo dalla (OMISSIS), a sua volta incorporata il 30 dicembre 2005 dalla s.r.l. (OMISSIS); che l’acquisto della (OMISSIS) e’ successivo alla scadenza del contratto di locazione e che pertanto la societa’ attrice non era legittimata a proporre azione di sfratto ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., azione che spetta al solo locatore.

In subordine, nel merito, ha eccepito l’inefficacia della disdetta sotto vari profili; l’avvenuta rinnovazione del rapporto locativo per comportamento concludente, ed in ogni caso l’assoggettamento del rapporto medesimo alle Legge n. 431 del 1998, fin dalla prima scadenza quadriennale del 30 giugno 1999, donde il divieto di disdetta al 30 giugno 2003 a carico della locatrice, data da considerarsi corrispondente alla prima scadenza, ai sensi della nuova regolamentazione del rapporto.

Con sentenza n. 22110/2006 il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda della (OMISSIS) per carenza di legittimazione attiva, e ha dichiarato assorbite le eccezioni subordinate di merito.

Proposto appello dalla s.r.l. (OMISSIS), a cui ha resistito l’intimato, con sentenza 18 giugno – 6 luglio 2010 n. 2663 la Corte di appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto la domanda della locatrice, confermando la scadenza del contatto di locazione al 30 giugno 2006 e ordinando al conduttore il rilascio immediato dell’immobile. Ha compensato le spese di entrambi i gradi del giudizio.

Il (OMISSIS) propone due motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.

Resiste l’intimata con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli articoli 1372, 1599 e 1602 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto che la s.r.l. (OMISSIS) fosse legittimata a proporre l’azione di cui all’articolo 657 c.p.c., pur avendo acquistato l’immobile in data successiva alla risoluzione del contratto di locazione, a seguito della disdetta inviata dalla precedente proprietaria. Assume che – intervenuta la risoluzione del rapporto l’acquirente dell’immobile locato non acquisisce la qualita’ di locatore, che costituisce presupposto giuridico indispensabile per la proponibilita’ dell’azione di sfratto di cui all’articolo 657 c.p.c. e che l’obbligo imposto all’acquirente di rispettare la locazione, di cui all’articolo 1599 c.c., non puo’ riferirsi ad un rapporto ormai cessato. Richiama la giurisprudenza che esclude che il terzo acquirente del bene locato acquisti la qualita’ di locatore, se l’acquisto avvenga dopo la cessazione del rapporto (Cass. civ. 13 luglio 2005 n. 14738; Cass. civ. 2 agosto 2001 n. 10607).

2.- Il motivo non e’ fondato.

2.1.- L’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessita’ del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’articolo 1406 c.c. e segg. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioe’ la concessione del godimento dell’immobile – e’ gia’ stata eseguita, sicche’ il conduttore non e’ normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore. Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883, in controversia identica alla presente, vertente fra la medesima s.r.l. (OMISSIS) ed altro conduttore).

Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorche’ l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, si’ che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, e cosi’ via.

Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinato in base alle norme i cui all’articolo 1590 c.c. e segg. (cfr. Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit. ed ivi ampie citazioni giurisprudenziali).

Cio’ vale in particolar modo nei casi simili a quello di specie, in cui il subingresso dell’acquirente al venditore riguardi esclusivamente posizioni e diritti di credito del locatore verso il conduttore, in particolare il diritto alla restituzione del bene alla scadenza contrattuale (articolo 1590 c.c.).

In questi casi le disposizioni dell’articolo 1602 c.c., vengono a coincidere integralmente con il principio generai e per cui la cessione dei crediti non richiede il consenso del contraente ceduto, ma diviene efficace per effetto della mera notificazione a quest’ultimo dell’atto di cessione (articolo 1260 c.c.).

La giurisprudenza citata in contrario dal ricorrente non e’ significativa, poiche’ riguarda diverse fattispecie, quale quella in cui l’acquirente sia subentrato in posizioni di debito e non di credito, oppure casi in cui si tratti dell’adempimento di obbligazioni sorte alla data – anteriore alla cessione – in cui fu inviata la disdetta, quale l’obbligazione del locatore di corrispondere l’indennita’ per la perdita dell’avviamento (cfr. Cass. civ. n. 17438/2005).

Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessita’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).

2.3.- Cosi’ definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non e’ necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).

Ben puo’ l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., cosi’ come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).

3.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia omessa motivazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, sulle domande subordinate da lui riproposte in appello per il caso di accoglimento dell’avversaria impugnazione.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile perche’ non congruente con le ragioni della decisione e con la natura del vizio addebitato alla sentenza di appello.

Il ricorrente qualifica infatti come “omessa motivazione” un vizio che in realta’ consiste nell’omessa pronuncia su specifiche domande di parte: omessa pronuncia che comporta nullita’ della sentenza ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4 e non mero vizio di omessa motivazione.

L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello, e, in genere, su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio, integra una violazione dell’articolo 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 e che consente alla parte di chiedere – e al giudice di legittimita’ di effettuare – l’esame degli atti del giudizio di merito, nonche’, specificamente, dell’atto di appello. La censura e’ invece inammissibile ove il vizio sia dedotto come violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 (cfr. da ultimo Cass. civ. 27 ottobre 2014 n. 22759).

4.- Il ricorso deve essere respinto.

5.- Le spese del presente giudizio liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 aprile 2015, n. 7352. In tema regime sanzionatorio applicabile al locatore ove quest’ultimo, nell’ambito delle locazioni di immobili urbani ad uso diverso, ricevuta la consegna dell’immobile locato, non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva riottenuto la disponibilità


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 13 aprile 2015, n. 7352

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETTI Giovanni B. – Presidente

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1867/2014 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) S.R.L. in persona del suo legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2129/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/12/2013, R.G.N. 1402/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/01/2015 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS); udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La (OMISSIS) srl (nel novembre 2006), convenne in giudizio (OMISSIS). Espose che il contratto di locazione di un capannone ad uso tipografia stipulato con la convenuta nel luglio 1998 era stato disdettato dalla proprietaria alla prima scadenza, manifestando l’intenzione (Legge n. 392 del 1978, articolo 29) di adibire l’immobile ad una propria attivita’ imprenditoriale di autorimessa e all’esercizio dell’attivita’ professionale di avvocato dei figli. Premesso che l’immobile non era stato adibito dalla proprietaria alle attivita’ indicate, chiese (ex articolo 31 della stessa legge) la restituzione del deposito cauzionale (circa euro 7.800) e, ex articolo 31 della legge, il rimborso delle spese di trasloco e gli altri oneri sopportati per il trasferimento alla nuova sede (circa euro 46.000,00), oltre al risarcimento dei danni per il fermo attivita’ (euro 20.000,00).

La proprietaria obietto’ che la cauzione non doveva essere restituita perche’ la conduttrice aveva riconsegnato l’immobile danneggiato (come risultava dal verbale di sopralluogo congiunto del 2 novembre 2004, successivo al rilascio) ed aveva asportato opere che, invece, dovevano considerarsi acquisite dalla locatrice senza diritto ad indennizzo della controparte, ai sensi dell’articolo 9 del contratto; quantifico’ i danni subiti (circa euro 84.000,00), agendo in via riconvenzionale.

Sostenne l’infondatezza delle pretese ex articolo 31 cit., per aver la conduttrice svolto attivita’ illecita, come risultante da diversa sentenza del 2006, e per non aver adibito l’immobile alle attivita’ dichiarate.

Il Tribunale di Acqui Terme rigetto’ le domande della societa’ conduttrice e accolse la domanda riconvenzionale della locatrice; tenuto conto del deposito cauzionale non restituito, condanno’ la conduttrice al pagamento di euro 20.000,00, oltre accessori.

La Corte di appello di Torino, adita in via principale dalla conduttrice e in via incidentale dalla locatrice, dichiaro’ improcedibile l’appello incidentale, volto alla diversa quantificazione del danno riconosciuto alla proprietaria; in accoglimento dell’appello principale, condanno’ la proprietaria alla restituzione della cauzione e ad oltre 38 mila euro in base all’articolo 31 cit.. (sentenza dell’11 dicembre 2013).

2. Avverso la suddetta sentenza, la locatrice propone ricorso per cassazione affidato a undici motivi.

La conduttrice resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Le censure prospettate con il ricorso possono distinguersi in due gruppi:

– il primo gruppo (motivi dal primo al quarto, rubricati nel ricorso sub nn. da 1. a 1.4) concernono quella parte della sentenza che, rispetto all’articolo 9 del contratto, ha ritenuto escluse dalle “opere” acquisirli dalla locatrice le opere di cui si controverte;

– il secondo gruppo (motivi dal sesto all’undicesimo, rubricati nel ricorso sub nn. da 3. a 3.5) concernono quella parte della sentenza che ha accolto la domanda ex articolo 31 cit. a favore della conduttrice.

Inoltre, deve aggiungersi che, con il motivo rubricato nel ricorso con il n. 2 (corrispondente al quinto, secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna), si prospetta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 11, e degli articoli 1179 e 1851 c.c., sul presupposto che, esistendo il diritto al risarcimento di cui ai primi quattro motivi di ricorso, la conduttrice non aveva diritto alla restituzione della cauzione.

2. I motivi da 1 a 4 (secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna) concernono quella parte della sentenza che, in accoglimento dell’appello della conduttrice, ha ritenuto infondata la domanda di danni della locatrice; e quindi, l’interpretazione dell’articolo 9 del contratto e le valutazioni su altri danni.

2.1. La Corte di merito ha ritenuto che l’articolo 9 del contratto di locazione, secondo il quale “tutte le opere…eseguite da parte della conduttrice….sono interamente acquisite alla locatrice, senza obbligo di corresponsione di alcun indennizzo” va riferito alle addizioni e manufatti che (come l’impianto elettrico o idraulico) sono ancorati alle strutture murarie e non possono essere rimossi senza arrecare nocumento all’immobile e non a meri accessori installati per un piu’ consono godimento (come nella specie, caldaia, termoconverttitori, plafoniere, paratoie divisorie); mentre, il giudice di primo grado aveva ritenuto che le “opere” regolate dalla citata norma contrattuale, quali beni strumentali, ricomprendessero quelle della specie in discussione.

Di conseguenza, non essendo state acquisite in proprieta’ dalla locatrice senza obbligo di indennizzo a favore della conduttrice, secondo la Corte di merito erano state legittimamente asportate dalla conduttrice e la locatrice non aveva diritto al risarcimento per equivalente per l’asportazione delle stesse.

Quanto agli altri danni richiesti dalla locatrice (quarto motivo), sempre secondo la Corte di merito, dal verbale congiunto redatto successivamente al rilascio (oltre a quanto rientrante nelle “opere” di cui sopra) risultavano voci di modica spesa (vetri rotti, ruggine agli infissi) che la conduttrice aveva asserito (nel ricorso introduttivo) di aver provveduto ad eliminare, con affermazione non confutata dalla controparte, da reputarsi ammessa. Con la conseguenza che, non risultando crediti per danno a favore della locatrice, il deposito cauzionale in suo possesso andava restituito.

3. In estrema sintesi, con il primo motivo, deducendo la violazione degli articoli 1592 e 1593 c.c., si censura la sentenza per non aver ritenuto ricomprese nell’articolo 9 del contratto le opere realizzate in base a una nozione di “opere” che sarebbe originale, secondo la quale vi rientrerebbero solo quelle fisse che non possono essere rimosse senza creare nocumento all’immobile e non quelle della specie, costituenti meri accessori’ agevolmente separabili.

Si sostiene che nel genus di opere rientrano sia i miglioramenti (che non hanno propria individualita’ e non sono separabili senza nocumento), ex articolo 1592, sia le addizioni (che sono accessorie ed hanno normalmente una propria individualita’) ex articolo 1593, e che le addizioni fatte nella specie, qualificate come accessori dal giudice, rientravano in tutte le opere per le quali, nell’esercizio dell’autonomia privata, le parti avevano previsto la ritenzione del locatore senza corresponsione di indennita’. Strettamente collegato e’ il secondo motivo, dove si deduce la violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, censurando la sentenza per non aver applicato il criterio della interpretazione letterale (articolo 1362 c.c.), ai sensi del quale assumerebbe rilievo il riferimento a tutte le opere quale genus, e quello della interpretazione complessiva della clausola in argomento, tenendo conto che nello stesso articolo del contratto si fa carico alla conduttrice di tutte le pratiche amministrative, anche per le opere che vorra’ o dovra’ eseguire, e si sottraggono alle opere vietate quelle della “costruzione di servizi igienici all’interno del fabbricato e tutti gli impianti interni ed esterni”.

Pure collegato e’ il terzo motivo, con il quale – sul presupposto della fondatezza delle tesi sostenute nei due precedenti motivi – si denuncia la violazione degli articoli 1218, 1223, 1453, 1455 e 1490 c.c., nel senso che, l’aver sottratto opere che secondo il contratto avrebbero dovuto restare acquisite alla locatrice, comporta un grave inadempimento imputabile al debitore, fonte di risarcimento del danno.

3.1. Il primo e il secondo motivo vanno esaminati congiuntamente per la stretta connessione.

Le censure contenute nei primi due motivi non hanno pregio.

Preliminarmente, va precisato che non vengono in rilievo, per il modo attraverso cui le censure sono prospettate, le violazioni di legge invocate (nel primo), relative alle definizioni normative di miglioramenti e addizioni nel contratto di locazione. Invero, la ricorrente utilizza i parametri normativi per contestare la ricostruzione della interpretazione della clausola contrattuale fatta dalla Corte di merito.

Invece, centrale per decidere e’ la invocata violazione delle regole di ermeneutica contrattuale. Il giudice del merito non ha violato i suddetti criteri, essendo pervenuto all’interpretazione della clausola contrattuale (ritualmente riprodotta e richiamata in ricorso, nel rispetto dell’articolo 366 c.p.c., n. 6) a partire dalla sua “lettera”, per ricavarne l’intenzione delle parti sulla base di una lettura complessiva della stessa clausola contrattuale.

Ed, infatti, la terminologia usata nella clausola in argomento “opere eseguite” richiama opere stabili, quali quelle effettivamente eseguite, pure presenti nella stessa clausola.

Che le parti stessero regolando il regime dei soli miglioramenti strutturali e’ agevolmente ricavabile dalla circostanza che nella stessa clausola sono richiamate opere stabili da farsi dalla conduttrice, previa autorizzazioni da chiedere a suo carico, quali la costruzione dei servizi igienici all’interno de fabbricato, tutti gli impianti interni ed esterni (compreso, quindi l’impianto di riscaldamento nella sua componente strutturale di tubazioni).

Allora, se il contratto prevede che resteranno acquisite alla proprieta’ senza diritto ad indennizzo per la conduttrice le opere da quest’ultima eseguite e nello stesso contesto espressivo della clausola richiama opere stabili, ancorate alle strutture murarie, non viola le regole di ermeneutica contrattuale il giudice che ritiene non comprese in questa previsione la caldaia, i termoconverttitori, le plafoniere, le paratoie divisorie, che mancano del suddetto carattere di stabilita’.

3.2. Al rigetto dei motivi sopra esaminati consegue il rigetto del terzo. Con esso, infatti, sul presupposto della fondatezza dei motivi suddetti, si sostiene l’intervenuto inadempimento imputabile alla conduttrice, fonte di risarcimento del danno.

4. Con il quarto motivo si deduce la violazione degli articoli 2697 c.c., e degli articoli 115 e 116 c.p.c., in riferimento agli altri danni minori che la conduttrice afferma riparati in epoca prossima al rilascio, riparazione che il giudice di merito ritiene non contestata.

La ricorrente locatrice rileva come nella comparsa abbia specificamente contestato l’avvenuta riparazione e richiama una lettera inviata dall’avvocato; deduce che a fronte della contestazione la conduttrice avrebbe dovuto provare di aver effettuato le riparazioni.

Il motivo non ha pregio ed e’ inammissibile.

4.1. Dagli atti, ritualmente richiamati in ricorso, risulta che la contestazione della attuale ricorrente con comparsa fu generica, a prescindere dal fatto che la lettera richiamata si riferisce alle asportazioni di cui la proprietaria si lamentava.

Inoltre, la ricorrente nel prospettare la censura non da alcun conto di altri elementi istruttori – richiamati nel controricorso – dai quali emergerebbe l’avvenuta riparazione (dalle testimonianze ai documenti depositati dalla conduttrice con il ricorso introduttivo).

5. Dal rigetto di tutti i motivi suddetti, consegue l’assorbimento del motivo, rubricato nel ricorso con il n. 2 (corrispondente al quinto, secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna), con il quale si prospetta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 11, e degli articoli 1179 e 1851 c.c., sul presupposto che, esistendo il diritto al risarcimento di cui ai primi quattro motivi di ricorso, la conduttrice non aveva diritto alla restituzione della cauzione.

6. Il secondo gruppo di motivi (dal sesto all’undicesimo, rubricati sub nn. da 3. a 3.5) concerne quella parte della sentenza che ha accolto la domanda ex articolo 31 cit. della conduttrice. Sono esaminati secondo l’ordine logico.

7. In riferimento ai presupposti previsti dall’articolo 31, il giudice del merito, sulla base di quanto dedotto dalla conduttrice e ritenuto non smentito dalla locatrice che, anzi, aveva parzialmente ammesso, ha rilevato che: – poco piu’ di quattro mesi dopo il decorso di sei mesi richiesti dalla norma, sull’immobile vi era un cartello per la vendita/affitto; – che l’immobile fu visionato da un potenziale acquirente e nel 2006, fu in parte concesso in locazione a terzi.

In particolare, quanto allo svolgimento della professione forense, sempre secondo la Corte di merito, le apparenze documentali (domicilio fiscale, ricevute di pagamento con quell’indirizzo dello svolgimento di tale attivita’ nella sede) non riuscivano a superare i dati fattuali di segno contrario, costituiti da quanto detto in generale e dalla circostanza che la locatrice non aveva provato di aver adattato l’immobile al primo piano (capannone industriale vuoto essendo stati rimossi i pannelli di frazionamento) a tali esigenze; con la conclusione di ritenere mai svolta tale attivita’.

Quanto alla attivita’ di autorimessa al piano terra, oltre alle considerazioni generali sulla base delle quali l’attivita’ – ammesso che fosse stata mai effettivamente svolta – era sicuramente cessata gia’ nel settembre 2005, la Corte di merito ha ritenuto che gli elementi documentali prodotti (iscrizione registri camerali, partita iva, dichiarazioni a fini previdenziali e tributari) non fossero idonei a dimostrare lo svolgimento di tale attivita’ in modo stabile e duraturo, con caratteristiche di continuita’, secondo la ratio della norma che garantisce le esigenze del locatore non soddisfacibili altrimenti.

Ne’, sempre secondo la Corte di merito, la locatrice puo’ invocare le cattive condizioni dell’immobile a giustificazione del mancato svolgimento delle attivita’ programmate, posto che le opere furono legittimamente rimosse sulla base del contratto e i piccoli danneggiamenti furono subito riparati dalla conduttrice.

7.1. Con il decimo e l’undicesimo motivo (Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 31; articoli 1218, 1453 e 1455 c.c., e articolo 115 c.p.c. (3.4. e 3.5.) si impugnano le suddette statuizioni.

Da un lato, sul presupposto dell’accoglimento dei motivi che avrebbero dovuto condurre al riconoscimento che le opere erano state illegittimamente asportate e i danni ulteriori non riparati, si sostiene che il mancato esercizio delle attivita’ per cui era stato chiesto il rilascio dovrebbe essere giustificato, con conseguente disconoscimento della sanzione, per assenza di colpa e dolo in capo alla locatrice, che si era trovata l’immobile non direttamente utilizzabile senza molti investimenti.

Dall’altra parte, ritenendo che nella sentenza vi sia stato il riconoscimento dell’esercizio di un breve periodo, almeno per l’attivita’ di autorimessa, la ricorrente, per quel che sembra di capire dal ricorso, sembra sostenere che tale riconoscimento avrebbe dovuto condurre ad escludere la sanzione per mancanza di dolo e colpa grave. Poi, per l’attivita’ professionale, sembra sostenere che sia stato provato lo svolgimento mediante documentazione. I motivi, per certi versi assorbiti o inammissibili, sono infondati.

7.2. Le censure sono assorbite nella parte in cui presuppongono l’avvenuto accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, che, invece, sono stati rigettati.

Le censure sono inammissibili, nella parte in cui non investono l’argomentazione centrale della sentenza impugnata, secondo la quale la documentazione prodotta dalla locatrice in ordine alle attivita’ costituisce solo una apparenza documentale, smentita dalla ricostruzione dei fatti emergente anche dalla mancata smentita e dalle parziali ammissioni della locatrice.

Soprattutto, le censure sono infondate.

Per l’ipotesi che – nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso – il locatore che abbia ricevuto la riconsegna dell’immobile non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilita’, la giurisprudenza di questa Corte ha, in piu’ occasioni, ribadito che le sanzioni previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 31, non si connettono ad un criterio di responsabilita’ oggettiva, o ad una presunzione assoluta di colpa, ma ad una presunzione iuris tantum, come tale suscettibile di prova contraria (Cass. 16 gennaio 1997, n. 391; 18 maggio 2000, n. 6462; 14 dicembre 2004, n. 23296; 19 maggio 2011, n. 11014). Tali sanzioni, secondo la citata giurisprudenza, configurano una forma di responsabilita’ per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli articoli 1176 e 1218 c.c.; con la conseguenza, che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. E’ altrettanto pacifico che l’onere del superamento di tale presunzione gravi sul locatore, cui spetta dimostrare l’esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per il rilascio dal titolo giudiziale, cui e’ stata data esecuzione.

Nella specie, a fronte della qualificazione come “apparenza documentale” delle risultanze dei documenti suddetti, la ricorrente non ha allegato e provato fatti idonei a superare la presunzione ed, anzi, nella linea difensiva oscilla tra il sostenere che le attivita’ furono avviate e che non si potettero avviare per colpa della conduttrice.

8. Con il settimo e l’ottavo (omesso esame di un fatto controverso, n. 3.1., oltre alla violazione dell’articolo 31 cit.; della Legge n. 426 del 1971, articolo 1, u.c.; del Decreto Legislativo n. 114 del 1998, articoli 7 e 8, n.3.2.1), strettamente collegati, si censura la sentenza per non aver proprio considerato, nonostante fosse stato discusso tra le parti, che l’attivita’ esercitata era illecita – come sarebbe riconosciuto dalla sentenza del 2006, passata in giudicato, che aveva negato, stante lo svolgimento di attivita’ di vendita al minuto senza autorizzazioni, l’indennita’ di avviamento – in tal modo violando le norme che prevedono le autorizzazioni.

8.1. Il motivo non ha pregio.

Se e’ vero che questo profilo non e’ stato esaminato dalla sentenza impugnata, tale omesso esame non e’ decisivo ai fini della decisione.

Invero, come emerge dalla sentenza, passata in giudicato secondo quanto affermato nel controricorso, era stato negato l’avviamento per l’attivita’ di vendita al dettaglio perche’ non autorizzata. Ma, dall’illegittimo esercizio di attivita’ al minuto che ha determinato il rigetto in altro giudizio della domanda per indennita’ di avviamento, certamente non puo’ trarsi in generale il mancato diritto al risarcimento, stante il sicuro esercizio di attivita’ lecita di tipografia e stampa, non contestato nel presente giudizio.

9. Con il sesto motivo (n. 3 del ricorso) si deduce la violazione della Legge n. 329 del 1978, articolo 31, sotto il profilo del tipo di “sanzione” riconosciuta.

Si assume la violazione della norma in argomento per essere stato accordato il rimborso delle spese di trasloco, mentre la legge prevederebbe come rimedi alternativi a favore del conduttore il ripristino del contratto e le spese di trasloco, ovvero il risarcimento dei danno. Nella specie, secondo la ricorrente, non essendo stato nemmeno chiesto il ripristino non potevano essere riconosciute le spese di trasloco.

9.1. Il motivo va rigettato integrando la motivazione in diritto del giudice del merito; potere consentito alla Corte ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., u.c., quando la statuizione del giudice del merito e’ conforme a diritto.

La Corte di merito, dopo aver qualificato la domanda come iatu sensu risarcitoria, ha ritenuto documentati gli esborsi per il trasloco e ne ha riconosciuto la debenza al conduttore, quale diritto accordato dall’articolo 31 cit. in alternativa al risarcimento.

Pur inquadrando il riconoscimento della somma nel risarcimento previsto dall’articolo in argomento e, correttamente riconoscendone il diritto in capo alla conduttrice, la Corte di merito ingenera equivoci sulla natura dell’attribuzione collocandola, sia pure senza specifica argomentazione, nell’ambito della alternativa al risarcimento. Da cio’ l’esigenza di correggere/integrare la motivazione in diritto.

9.2. Per garantire il conduttore, per cosi’ dire espulso, da azioni pretestuose, il legislatore ha previsto la possibilita’ di scegliere tra la reintegrazione nel godimento del bene alle condizioni del contratto (ripristino del rapporto) con l’ulteriore diritto al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati (per es. spese per contratti di fornitura) e il risarcimento del danno, del quale ha determinato l’entita’ massima (quarantotto mensilita’ dell’ultimo canone di locazione corrisposto).

Nella previsione legislativa, le spese di trasloco sono tipizzate rispetto all’ipotesi della scelta della reintegrazione nel godimento del bene e partecipano del carattere ripristinatorio in forma specifica del rimedio all’inadempimento. Il loro normale accedere a questa forma di reintegrazione del conduttore leso non comporta che detto rimborso sia inderogabilmente collegato al ripristino del contratto di locazione; non osta, quindi, a che (e spese di trasloco costituiscono una voce di danno patito qualora il conduttore abbia scelto di essere risarcito per equivalente.

E tanto e’ accaduto nella specie, avendo la conduttrice parametrato il danno subito, quindi in presenza di una domanda risarcitoria, alle spese sostenute per il trasloco nella nuova sede.

In definitiva, l’allegazione da parte del danneggiato delle spese sopportate per il trasloco diventa, nell’ambito della domanda di risarcimento del danno, uno dei modi di prova della precisa entita’ del danno subito.

10. Il nono motivo (articoli 2697, 2712 e 2719 c.c.; articoli 115, 414, 416 e 447 bis. c.p.c., n. 3.3.) si riferisce all’utilizzazione dei documenti fiscali prodotti dalla conduttrice, ritenuti dal giudice di merito idonei a provare gli esborsi sopportati per il trasloco (da n. 26 a 34).

La locatrice ricorrente sostiene di aver contestato la produzione di copie e che la successiva produzione di copie autentiche, oltre che tardiva, con relativa decadenza nel processo del lavoro, non era stata completa.

10.1. La censura e’ inammissibile, per novita’ della questione.

La controparte richiama un’ordinanza del giudice di primo grado che, a fronte della contestazione nell’utilizzo di copie, aveva autorizzato la produzione di copie autentiche e dopo la produzione, a scioglimento della riserva, aveva attestato la produzione in copia autentica dei documenti, nonche’ che, all’esito, la controparte, pur contestando genericamente la genuinita’, non aveva provveduto al formale disconoscimento.

Preliminarmente, va precisato che nessuna incidenza, rispetto al profilo di censura in esame, ha la circostanza cha la sentenza di appello ha dichiarato l’improcedibilita’ del ricorso incidentale in appello – presentato sulla misura del quantum dalla attuale ricorrente – atteso che sul punto dei documenti la locatrice risultata vittoriosa in primo grado e non aveva alcun onere di proporre ricorso incidentale.

Ma, a fronte della statuizione del giudice di primo grado, l’attuale ricorrente avrebbe dovuto riproporre la questione in appello e dimostrare, nel ricorso per cassazione, di averla riproposta. Data la natura solo esplicativa delle memorie, del tutto irrilevante resta qualche riferimento al giudizio di appello contenuto nella memoria depositata in prossimita’ dell’udienza.

11. In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, sulla base dei parametri vigenti, a favore della societa’ controricorrente.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della societa’ controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla Legge n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis, dello stesso articolo 13.