Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 23 giugno 2015, n. 12915. Nel sistema della legge n. 392/1978, il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili né primarie ma genericamente transitorie”. Mentre il primo “sottotipo” è completamente soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978, ed il terzo ne é invece totalmente esonerato, il secondo sottotipo “è soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978 fatta esclusione per la durata legale”. Perché sia individuabile tale categoria contrattuale, è necessario il concorso di due requisiti: “la stabile abitazione nell’immobile da parte del conduttore, ed il motivo di studio o lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” Quando si verte su una domanda di simulazione relativa, volta a far emergere la illiceità della clausola sul canone per contrasto con il regime vincolistico allora vigente e, segnatamente, ad affermarne la nullità ex art. 79 legge 392/78 – la prova della simulazione, posta per regola generale a carico del conduttore, non subisce limitazioni di sorta; potendo essere fornita, tra le parti, anche a mezzo di testimoni e di presunzioni ex art. 1417 cc: la prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria, in quanto volta a far valere l’illiceità delle simulate clausole contra legem, dissimulanti la reale natura dell’esigenza abitativa (in relazione all’art. 79, comma primo, legge n. 392 del 1978, e all’art. 1417 cod. civ.), può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni; che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbiano costituito il mezzo, vietato dal disposto del citato art. 19 della legge n. 392 del 1978, per eludere l’applicazione della (precedente) normativa sull’equo canone


Cassazione 6

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 23 giugno 2015, n. 12915

Svolgimento del giudizio

Nel luglio 2003 M.M. formulava nei confronti di F.S. intimazione di sfratto per morosità e finita locazione e, in subordine, domanda di risoluzione per inadempimento, in relazione al contratto locativo ad uso transitorio stipulato tra le parti nel gennaio ‘98 con durata annuale, e successivamente rinnovatosi. Assumeva la M. che la convenuta aveva omesso la manutenzione ordinaria dell’immobile cagionandole danni risarcibili e che, inoltre, aveva unilateralmente proceduto all’autoriduzione del canone, oggetto di libera determinazione.
Nella costituzione in giudizio della F. – e previa riunione della causa ad altra da quest’ultima introdotta nell’aprile 2003 nei confronti della M. , ed avente ad oggetto la simulazione relativa della locazione, stipulata per soddisfare esigenze abitative stabili per motivi di studio ex articolo 26, 1^ comma, lettera a) legge 392/78, nonché la condanna della locatrice alla restituzione delle somme percepite in eccedenza rispetto all’equo canone nella specie applicabile – veniva emessa sentenza n. 1467/07 con la quale il tribunale di Bari, per quanto qui ancora rileva: – accertava che la locazione era stata stipulata per soddisfare esigenze abitative stabili per motivi di studi della conduttrice; – determinava di conseguenza l’equo canone secondo ctu; – condannava la M. a restituire alla F. la somma di Euro 9.508,79, a titolo di maggiori canoni da lei percepiti rispetto a quello legale, come sopra determinato; – condannava la locatrice al pagamento degli interessi legali sulla somma versata dalla conduttrice a titolo di cauzione; – compensava per metà le spese di lite, condannando la M. alla rifusione del residuo.
Proposto appello dalla M. , veniva emessa sentenza n. 910/11 con la quale la corte di appello di Bari rigettava il gravame, con condanna dell’appellante alla rifusione delle spese del grado.
Avverso questa sentenza viene dalla M. proposto ricorso per cassazione sulla base di dieci motivi, ai quali resiste con controricorso la F. .

Motivi della decisione

p.1.1 Con il primo, secondo e quarto motivo di ricorso la M. deduce – ex art. 360, 1^ co. nn. 3 e 5 cod.proc.civ. – violazione o falsa applicazione degli artt. 79 legge 392/78, 2702 – 2722 – 2725 cod.civ., nonché omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia; rappresentato dalla simulazione relativa del contratto di locazione tra le parti e, segnatamente, dal raggiungimento della prova della destinazione dei locali ad uso transitorio con occupazione stabile da parte della conduttrice per motivi di studio.
p.1.2 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione di legge e della carenza motivazionale – sull’erronea affermazione da parte del giudice di merito della simulazione relativa del contratto di locazione, con conseguente suo assoggettamento al regime vincolistico di equo canone; in quanto stipulato ad uso transitorio, ma con esigenza occupativa stabile per motivi di studio della conduttrice, ex art. 26, primo comma, lett. a), seconda parte legge 392/78.
Le doglianze sono infondate.
Sul piano della violazione normativa, la corte di appello ha fatto corretta applicazione della previsione in oggetto, secondo cui “Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio (…)”. In particolare, risulta rispettato il principio per cui l’inclusione del contratto nell’ambito dell’uso transitorio con occupazione stabile dell’immobile per motivi di studio determina deroga alla legge dell’equo canone (qui vigente al momento della stipula) soltanto in punto durata contrattuale, non anche in punto equo canone legalmente stabilito: “la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta alle disposizioni della legge 21 luglio 1978, n. 392, fatta esclusione per la durata legale, nel caso in cui, ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative, concorrano il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore, ed il requisito del motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” (Cass. n. 15384 del 28/06/2010).
Si è, in particolare, chiarito che “nel sistema della legge n. 392/1978, il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabili né primarie ma genericamente transitorie”. Mentre il primo “sottotipo” è completamente soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978, ed il terzo ne é invece totalmente esonerato, il secondo sottotipo “è soggetto all’applicazione della legge n. 392/1978 fatta esclusione per la durata legale”. Perché sia individuabile tale categoria contrattuale, è necessario il concorso di due requisiti: “la stabile abitazione nell’immobile da parte del conduttore, ed il motivo di studio o lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione” (Cass. n. 2147 del 31/01/2006).
Sempre nell’ambito della doglianza di violazione o falsa applicazione di legge, va poi osservato come la corte di appello abbia fatto corretto ricorso alla regola per cui – vertendosi di domanda di simulazione relativa, volta a far emergere la illiceità della clausola sul canone per contrasto con il regime vincolistico allora vigente e, segnatamente, ad affermarne la nullità ex art. 79 legge 392/78 – la prova della simulazione, posta per regola generale a carico del conduttore, non subisce limitazioni di sorta; potendo essere fornita, tra le parti, anche a mezzo di testimoni e di presunzioni ex art. 1417 cc: “la prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria, in quanto volta a far valere l’illiceità delle simulate clausole contra legem, dissimulanti la reale natura dell’esigenza abitativa (in relazione all’art. 79, comma primo, legge n. 392 del 1978, e all’art. 1417 cod. civ.), può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni; che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbiano costituito il mezzo, vietato dal disposto del citato art. 19 della legge n. 392 del 1978, per eludere l’applicazione della (precedente) normativa sull’equo canone” (Cass. n. 4484 del 25/02/2009, cit. anche nella sentenza qui impugnata).
A fronte della specialità derogatoria dell’ipotesi (simulazione per illiceità ex articolo 1417 cod.civ.) a nulla rilevavano i limiti generali alla prova testimoniale qui invocati dalla ricorrente, vieppiù considerando che non si trattava, nel caso in questione, né di far emergere patti aggiunti o contrari al testo scritto (bensì la divergenza originaria tra destinazione dei locali dichiarata in contratto: uso transitorio; e destinazione, conosciuta e voluta dalle parti: uso transitorio per motivi di studio); né di dare la prova di un contratto per il quale fosse allora prevista per legge la forma scritta.
Venendo, con ciò, alle censure di “omessa, insufficiente, confusa ed inconferente motivazione”, va affermato come esattamente inquadrata la fattispecie nell’ambito dei suddetti profili di diritto – la corte territoriale abbia poi dato congruamente conto della formazione del proprio convincimento circa la consapevole e voluta destinazione dei locali all’occupazione stabile della F. per ragioni di studio, in quanto studentessa con obbligo di frequenza presso la facoltà di veterinaria dell’Università di Bari.
In particolare, con motivazione lineare e logica, il giudice di merito ha individuato gli elementi di tale convincimento nella convergenza dei seguenti dati istruttori: – la sopravvenienza del contratto di locazione in oggetto ad un precedente rapporto locativo instaurato nel settembre ‘96 tra le stesse parti, ed avente ad oggetto un posto letto in un vano del medesimo alloggio; precedente rapporto dichiaratamente instaurato per consentire alla F. di frequentare il suddetto corso di studi; – le deposizioni testimoniali circa il carattere effettivamente stabile dell’occupazione dell’appartamento da parte della F. , con la relativa intestazione delle utenze di servizio ed assorbimento di consumi non compatibili con l’utilizzo saltuario dei locali; – l’ammissione da parte della M. , in sede di interrogatorio formale, del fatto che la F. l’aveva informata che “affittava l’appartamento per motivi di studio ed in particolare per seguire il corso di laurea presso la facoltà di veterinaria di Bari”.
Ora, a fronte di tale delibazione del quadro istruttorio, le censure in esame ad altro non mirano (attraverso l’attribuzione di un diverso significato dimostrativo alle stesse emergenze processuali riscontrate dal giudice di merito: destinazione contrattuale “ad uso transitorio”; residenza anagrafica della F. in (…); asserita irrilevanza dell’obbligo di frequenza universitaria ecc.) che ad inammissibilmente suscitare in sede di legittimità una diversa valutazione probatoria idonea ad astrattamente condurre ad una diversa e più gradita ricostruzione degli aspetti fattuali, e di volontà negoziale, della vicenda.
Va in proposito richiamato il principio consolidato di legittimità, secondo cui la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo controllo, bensì la sola facoltà di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, le argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento; di assumere e valutare le prove; di controllarne l’attendibilità e la concludenza; di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge). Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame dei punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (ex multis, Cass. n. 8718 del 27/04/2005). Si è inoltre stabilito (Sez. U., n. 24148 del 25/10/2013; Cass. n.12799 del 6/6/2014) che la motivazione omessa o insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento; non già quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati; risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest’ultimo, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.
Nel ragionamento logico-giuridico seguito dalla corte di appello non sono individuabili i vizi qui rilevanti; trattandosi di ragionamento coerente e sufficientemente chiaro nel ricostruire la fattispecie concreta, e nel ricondurla ad una determinata disciplina normativa. E ciò non solo con riguardo alla effettiva destinazione dei locali ma anche, e principalmente, alla circostanza che tale effettiva destinazione fosse nota e fosse stata consapevolmente accettata dalla M. ; salva la sua dissimulazione al fine di stabilire un canone eccedente quello legale.
Aspetto, quest’ultimo, anch’esso risolto in maniera conforme a diritto, posto che la ripetizione delle somme eccedenti l’equo canone è stata qui disposta a favore della F. sulla base, non già di situazioni di fatto occultate dalla parte conduttrice, ovvero fatti oggetto di sua riserva mentale, bensì di un consapevole accordo iniziale tra le parti relativamente alla stabile occupazione dei locali per motivi di studio (Cass. n. 12374 del 24/05/2006).
p.2. Con il terzo motivo di ricorso si deduce violazione di legge e carenza motivazionale su un punto decisivo della controversia, rappresentato dalla illegittimità dell’autoriduzione del canone da parte della conduttrice.
La giurisprudenza di legittimità invocata dalla ricorrente, ed effettivamente attestante l’illegittimità dell’autoriduzione del canone da parte del conduttore, non è qui pertinente, in quanto relativa alla diversa fattispecie nella quale il conduttore operi unilateralmente tale autoriduzione ex art. 1460 cc, al di fuori della pendenza di un giudizio sulla determinazione del canone, ed a fronte dell’asserito inadempimento del locatore alle obbligazioni sue proprie (da ultimo: Cass. n. 10639 del 26/06/2012; Cass. n. 26540 del 17/12/2014); mentre, nel caso in esame, tale autoriduzione era resa legittima dalla pendenza tra le parti di una controversia avente specificamente ad oggetto la determinazione del c.d. equo canone dovuto per legge. La corte territoriale ha dunque fatto corretta applicazione del diverso principio, in base al quale nella pendenza di siffatta controversia il conduttore è ammesso (art.45 1.392/78) a corrispondere, salvo conguaglio, l’importo non contestato; nell’esercizio di una forma di autotutela che, se realizzata in misura ragionevole, non temeraria e sostanzialmente congrua, non concreta morosità e, dunque, ipotesi di inadempimento risolutorio (Cass. n. 9548 del 22/04/2010 ed altre).
Né tale principio potrebbe ritenersi qui escluso, come sostenuto dalla ricorrente, dalla non assoggettabilità del rapporto di locazione alla legge 392/78, essendosi già osservato come tale esenzione – nell’ipotesi di uso transitorio per ragioni di studio o di lavoro – riguardi soltanto la durata legale del rapporto, e non la misura del canone.
p.3. Con il quinto motivo di ricorso si deduce violazione di legge ex artt. 1454 codice civile e 115 cod.proc.civ., nonché carenza motivazionale in ordine ad un punto decisivo della controversia, rappresentato dalla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice agli obblighi di manutenzione ordinaria e di pagamento integrale del canone pattuito.
La censura non può trovare accoglimento, dal momento che la corte territoriale ha escluso, in fatto, che la M. avesse provato l’inadempimento della F. all’obbligo di eseguire la manutenzione ordinaria ex art. 1576 codice civile, provocando i danni lamentati. Quanto all’asserito inadempimento rappresentato dall’autoriduzione del canone, già si è posto in evidenza come quest’ultima non integrasse morosità; vieppiù considerato che, come accertato dal giudice di merito, l’importo corrisposto dalla conduttrice, ancorché ridotto, non rispondeva ad una modalità eccessiva e temeraria di autotutela, non essendo comunque mai risultato inferiore al canone dovuto per legge, come determinato dal ctu (sent. pag.13).
Confermando, con ciò, la valutazione già resa dal tribunale, la corte di merito si è in definitiva argomentatamente pronunciata su due profili (l’inadempimento e la sua gravità risolutoria) riservati alla sua valutazione discrezionale e, come tale, esenti dal vaglio di legittimità.
Va peraltro osservato come, prima ancora di escludere – con argomentazione di merito resa ad abundantiam – l’inadempimento della conduttrice, la corte di appello abbia ravvisato (con ratio decidendi autonoma, e da sola in grado di fondare la decisione) la genericità ex articolo 342 cpc del motivo di appello formulato dalla M. avverso la decisione resa sul punto dal tribunale. Ebbene, tale statuizione di inammissibilità “in rito” del motivo di appello (sent. pag.15) non è stata censurata nella presente sede di legittimità. Ciò depone per la radicale inammissibilità anche del presente motivo di ricorso, posto che: “il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti. Ne consegue che, qualora la decisione impugnata si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, è inammissibile il ricorso che non formuli specifiche doglianze avverso una di tali rationes decidendi, neppure sotto il profilo del vizio di motivazione” (Cass. SSUU n. 7931 del 29/03/2013).
p.4. Con il sesto motivo di ricorso si deduce violazione di legge ex articolo 2 legge 431/98 nonché carenza motivazionale su un punto decisivo della controversia, rappresentato dall’asserito diritto del conduttore di proporre domanda di ripetizione dell’indebito per i maggiori canoni pagati anche in relazione al periodo di rinnovazione del rapporto successivo all’entrata in vigore della disposizione testé citata, introduttiva della regola della libera determinazione del canone.
Il motivo non può trovare accoglimento, non avendo la ricorrente preso specifica ed argomentata posizione nei confronti del recepimento da parte della corte territoriale dell’orientamento di legittimità (Cass. n.12996 del 05/06/2009), secondo cui: “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 19 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 19 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998″.
Si tratta di affermazione esattamente in termini con la presente fattispecie, ed alla quale la ricorrente nulla ha contrapposto, se non mediante la citazione di taluni precedenti giurisprudenziali di merito formatisi prima del suddetto orientamento; e non in grado di far venir meno le ragioni a quest’ultimo sottese.
p.5. Con il settimo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 79 legge 392/78, nonché carenza motivazionale; ciò per avere la corte di appello omesso di considerare sia la decadenza della conduttrice dalla proposizione dell’azione di ripetizione dei maggiori canoni versati sia, in ogni caso, la prescrizione del relativo diritto.
Il presente motivo difetta di specificità ed autosufficienza ex articolo 366, primo comma, n. 6) cod.proc.civ., poiché esso non indica se, ed in quale sede processuale, siano state ritualmente eccepite dalla locatrice la decadenza e la prescrizione del diritto avversario alla ripetizione dei canoni.
Il richiamo a quanto “riportato dal ricorrente sin dall’atto introduttivo” (ric. pag. 26) non soddisfa il requisito in oggetto, in quanto palesemente indeterminato. Ciò a maggior ragione considerando che, indipendentemente dalla rituale opposizione di tali eccezioni già nel corso del primo grado di giudizio, il loro (esplicito ovvero implicito) rigetto da parte del primo giudice, ne avrebbe comunque imposto la riproposizione in sede di gravame mediante la formulazione di uno specifico motivo di appello; del quale però né il ricorso né la sentenza qui impugnata fanno menzione, così da legittimare il convincimento che si verta di eccezioni preliminari di merito proposte per la prima volta proprio nella presente sede di legittimità, così come opposto dalla controricorrente.
Se così non fosse, era comunque onere della ricorrente formulare la censura sotto il profilo dell’omessa pronuncia da parte della corte di appello su un motivo di gravame ritualmente e specificamente portato alla sua attenzione. In difetto di tutto ciò, la censura non può che essere dichiarata inammissibile.
p.6. Con l’ottavo motivo di ricorso si lamenta violazione di legge e carenza motivazionale su un punto decisivo della controversia, costituito dall’insussistenza del diritto della conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzione, con i relativi interessi, stante la tardiva proposizione della relativa domanda e, comunque, l’inadempimento contrattuale al quale la stessa conduttrice aveva dato corso.
Anche questa doglianza è mal posta, atteso che con essa si lamenta l’erroneo accoglimento di una domanda (quella di condanna della locatrice alla restituzione del deposito cauzionale) che, in realtà, non è stata affatto accolta dal tribunale (a differenza di quella relativa alla corresponsione degli interessi sul medesimo deposito cauzionale); bensì fatta oggetto di pronuncia di cessazione della materia del contendere (v. ric. pag. 5). Né risulta che tale pronuncia sia stata riformata in appello, con riconoscimento del relativo diritto a favore della F. .
Quanto alla parte di censura riferita ai soli interessi sulla cauzione, basterà rilevare come il fatto impeditivo al riconoscimento di tali interessi qui ancora opposto dalla ricorrente (grave e plurimo inadempimento della conduttrice), sia stato ormai definitivamente ed insindacabilmente escluso dal giudice di merito: sia per quanto concerne la mancata esecuzione della manutenzione ordinaria, sia per quanto concerne la legittima autoriduzione del canone.
p.7. Con il nono motivo di ricorso si deduce violazione degli articoli 9 legge 392/78 e 1591 cod.civ., nonché carenza motivazionale sulla determinazione dell’equo canone, posto che la consulenza tecnica d’ufficio, recepita dal giudice di merito, non aveva tenuto conto che nel canone pattuito rientravano altresì gli oneri condominiali ed accessori.
Il giudizio di determinazione dell’equo canone rientra tra gli accertamenti del giudice di merito il quale, nella specie, ha fatto ricorso ad una consulenza tecnica d’ufficio svoltasi nel pieno contraddittorio delle parti.
La doglianza in esame deve dunque anch’essa ritenersi inammissibile perché: – involgente una tipica quaestio facti; priva di ogni specificazione (mediante indicazione dei passaggi rilevanti e dagli accertamenti svolti dalla consulenza tecnica d’ufficio sul punto in oggetto) dalla quale possa desumersi che effettivamente il canone contrattuale preso a riferimento dal consulente del giudice fosse comprensivo degli oneri condominiali e accessori; – altresì priva di qualsivoglia indicazione circa il fatto che le conclusioni peritali siano state contestate dalla locatrice già avanti al tribunale e, poi, in appello (in assenza di ciò, la questione risulta ormai coperta da giudicato).
p.8. Con il decimo motivo di ricorso la M. lamenta violazione di legge e carenza motivazionale sulla esorbitante liquidazione delle spese di lite del primo e del secondo grado di giudizio; non proporzionata al valore della causa ed al fatto che quest’ultima era “priva di qualsivoglia complessità per le questioni giuridiche ivi affrontate”.
La censura è inammissibile, poiché non tiene minimamente conto della argomentata motivazione con la quale la corte di appello ha respinto il settimo motivo di gravame proposto dalla M. in punto liquidazione delle spese processuali.
In particolare, tale liquidazione è stata ritenuta, con riguardo al primo grado di giudizio, del tutto congrua dalla corte territoriale, posto che (sent. appello pag. 17): – il valore della controversia non era dato dall’importo dei canoni ultralegali di Euro 9508,79 di cui si chiedeva la ripetizione, bensì da due cause riunite di valore indeterminato, e recanti ognuna di esse una pluralità di domande principali e riconvenzionali; – il procedimento per convalida di sfratto si caratterizzava per la presenza di una duplice fase, sommaria e di merito; – l’andamento processuale aveva imposto una complessa attività istruttoria, sia orale sia peritale.
Tutto ciò deponeva, nell’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, per la congruità delle spese liquidate dal tribunale (in complessivi Euro 3070,97, per la quota non compensata del 50%) sulla base dei parametri tariffari.
A fronte di ciò, la ricorrente si limita ad apoditticamente affermare la “semplicità” del contenzioso, senza peraltro ancorare la censura alla violazione dei criteri normativi di tariffa né, soprattutto, alla confutazione critica dei plurimi parametri di liquidazione così adottati dal giudice di appello.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 n.55.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro 3.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 maggio 2015, n. 10261. In tema di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, il mancato pagamento da parte del conduttore di talune mensilità dovute ex art. 1591 cod. civ. in conseguenza di una fase di occupazione dei locali successiva alla cessazione del contratto non è ostativo al diritto di percepire l’indennità di avviamento commerciale ex art. 34 della legge n. 392 del 1978


Corte_de_cassazione_di_Roma

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 20 maggio 2015, n. 10261

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26212/2011 proposto da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS) (ora in fallimento) in persona dell’amministratore delegato e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA (ora (OMISSIS) SRL) in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione nonche’ legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 690/2010 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 7/09/2010, R.G.N. 2202/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/02/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega non scritta;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

Nel febbraio 2009 (OMISSIS) spa – conduttrice, in qualita’ di concessionaria (OMISSIS), di locali commerciali concessile in locazione da (OMISSIS) spa – conveniva in giudizio quest’ultima, chiedendone la condanna al pagamento dell’indennita’ di avviamento commerciale Legge n. 392 del 1978, ex articolo 34; cio’ perche’ il rapporto di locazione tra le parti era stato dichiarato cessato per finita locazione al 31 gennaio 2007, con fissazione del termine di rilascio al 31 agosto 2007.

Nella costituzione in giudizio di (OMISSIS) spa – che eccepiva il tacito rinnovo del contratto per avere la conduttrice continuato ad occupare l’immobile fino al dicembre 2008 e, dunque, ben oltre la scadenza, e formulava inoltre domanda riconvenzionale per il pagamento di taluni canoni successivi, maturati tra il luglio ed il novembre 2008 – interveniva la sentenza n. 1381/09 con la quale l’adito tribunale di Ferrara condannava (OMISSIS) spa al pagamento dell’indennita’ in questione, pari (detratto l’ammontare dei canoni non pagati) ad euro 179.950,20, oltre accessori.

Interposto gravame da (OMISSIS) spa, veniva emessa sentenza n. 690/10 con la quale la corte di appello di Bologna, i accoglimento del gravame, respingeva la domanda di (OMISSIS) spa e, in accoglimento della domanda riconvenzionale di (OMISSIS) spa, condannava la prima al pagamento della somma di euro 69.211,62 a titolo di canoni non corrisposti da luglio a novembre 2008; condannava quindi (OMISSIS) spa alla rifusione delle spese dei due gradi di merito.

Avverso questa decisione viene da (OMISSIS) spa proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi, ai quali resiste (OMISSIS) spa con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex articolo 378 c.p.c., nelle quali hanno tra l’altro segnalato: (OMISSIS) spa, la sopravvenuta dichiarazione di fallimento e, (OMISSIS) spa, la sopravvenuta incorporazione per fusione nella (OMISSIS) srl (eventi entrambi ininfluenti sulla procedibilita’ del presente giudizio di legittimita’).

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1.1 Con il primo motivo di ricorso (OMISSIS) spa deduce – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, – violazione dell’articolo 1591 c.c., e Legge n. 392 del 1978, articoli 34 e 69, posto che la corte di appello aveva erroneamente ritenuto non dovuta, nella specie, l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, per avere essa conduttrice restituito i locali successivamente alla data fissata per il rilascio in sede di convalida della finita locazione; la’ dove, in base alla corretta interpretazione dell’articolo 34 cit., l’indennita’ spettava sul solo presupposto, qui pacificamente ricorrente, della cessazione del rapporto per volonta’ del locatore.

Con il secondo motivo di ricorso (OMISSIS) spa deduce – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, – insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, non avendo la corte di appello adeguatamente considerato che i locali erano stati nella specie effettivamente restituiti; e che il cambio di sede della concessionaria d’automobili determinava di per se’ il danno da perdita dell’avviamento commerciale.

Con il terzo motivo di ricorso (OMISSIS) spa deduce violazione dell’articolo 1591 c.c., e Legge n. 392 del 1978, articoli 34 e 69, per avere la corte di appello ravvisato la sua morosita’ nel pagamento dei canoni locativi, con conseguente perdita del diritto all’indennita’ di avviamento; laddove: – non poteva nella specie configurarsi alcuna morosita’, posto che i canoni erano dovuti non in esecuzione di un rapporto locativo rinnovato, bensi’ a titolo di indennita’ di occupazione ex articolo 1591 c.c.; – il conduttore aveva diritto di rimanere nei locali fino all’avvenuto pagamento di tale indennita’, senza che cio’ determinasse protrazione del rapporto locativo.

p.1.2 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione di legge o della carenza motivazionale – sull’erroneo convincimento della corte di appello di non debenza dell’indennita’ di avviamento commerciale, in ragione dell’avvenuta protrazione del rapporto contrattuale tra le parti e della morosita’ alla quale la societa’ conduttrice aveva, in tale protrazione, dato corso.

Le censure sono fondate.

La corte di appello (sent. pagg.3-4) ha testualmente concluso nel senso che “entrambe le circostanze citate, ossia la protratta occupazione e la morosita’, appaiono impeditive del diritto a percepire l’indennita’ di avviamento”. Cio’ perche’, in assenza di rilascio dei locali, non poteva verificarsi in capo al conduttore alcun pregiudizio economico suscettibile di essere compensato con l’indennita’ in oggetto; a fortiori (sent. pag. 5) nell’ambito di un “rapporto sinallagmatico sbilanciato in favore del conduttore, che non ha consegnato il bene, nonostante la disdetta, nella disponibilita’ del proprietario (che non ne ha, conseguentemente, potuto disporre”).

Questa argomentazione e’ errata in diritto, ed inoltre affetta da una evidente incongruita’ logico-motivazionale.

Va premesso che il mancato rilascio dei locali, nel periodo successivo al termine fissato in sede di convalida, non comportava la rinnovazione tout court del contratto; il rapporto doveva trovare invece disciplina nel disposto dell’articolo 1591 c.c., il quale fa carico al conduttore in mora nella restituzione della cosa (ed anche quando la mancata restituzione dipenda dalla mancata corresponsione da parte del locatore dell’indennita’ di avviamento: Cass. n. 22924/12; Cass. n.24996/08) di pagare al locatore una somma di denaro che viene si’ ragguagliata al canone contrattuale, ma che ha in realta’ natura risarcitoria minimale del pregiudizio economico subito dal locatore stesso per la mancata disponibilita’ dell’immobile.

Orbene, nel caso in esame la protrazione della detenzione dei locali da parte di (OMISSIS) nel periodo intercorrente tra il termine, giudiziale di rilascio (agosto 2007) e la data di effettiva’ riconsegna (dicembre 2008) comporto’ l’instaurazione tra le parti di un regime di occupazione derivato ma distinto dal rapporto contrattuale con riguardo al quale era maturato in capo alla conduttrice il diritto di percepire l’indennita’ di avviamento commerciale; con la conseguenza che il mancato pagamento di talune mensilita’ di “canone” (rectius: di corrispettivo ex articolo 1591 cit.) non poteva, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di appello, integrare una condizione di vera e propria “morosita'” del conduttore impeditiva del diritto all’indennita’ ex articolo 34 cit., quanto soltanto originare una pretesa risarcitoria in capo alla locatrice. Pretesa da valutarsi anche in vista di eventuali esiti compensativi correlati alla sua interdipendenza con l’adempimento, da parte di quest’ultima, dell’obbligo suo proprio di corresponsione dell’indennita’ di avviamento commerciale (Cass. n. 3348 del 13/02/2014; Cass. n. 4443 del 25/02/2014).

Vale qui riaffermare il principio per cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volonta’ contraria da parte del locatore; cosicche’, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volonta’ di porre termine al rapporto, la rinnovazione non puo’ desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza, e nemmeno dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio; occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volonta’, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. ord. n. 13886 del 23/06/2011).

Nel caso di specie, lungi dall’evidenziarsi una volonta’ negoziale di prosecuzione o rinnovazione del contratto gia’ giudizialmente dichiarato cessato su richiesta della locatrice, si trattava unicamente di disciplinare gli effetti della protratta detenzione dei locali in rapporto al diritto della societa’ conduttrice di percepire – proprio sul presupposto, non della protrazione, ma dell’avvenuta cessazione del contratto per fatto del locatore – l’indennita’ di avviamento commerciale. Sicche’ ne’ la detenzione dei locali da parte di (OMISSIS) successivamente alla cessazione contrattuale (costituente, di per se’, esercizio del diritto di ritenzione del conduttore fino ad avvenuto pagamento dell’indennita’), ne’ la percezione dei canoni da parte di (OMISSIS) (basata sul citato disposto dell’articolo1591 cc) deponevano per la instaurazione di un rapporto contrattuale nuovo; vertendosi invece di effetti di una limitata ultrattivita’ del rapporto contrattale definitivamente cessato.

Chiarito che tra le parti non era intervenuta alcuna rinnovazione contrattuale nel cui ambito fosse individuabile una situazione di morosita’ in tutto corrispondente a quella astrattamente riscontrabile in costanza di rapporto, vi e’ da chiedersi se il mancato pagamento da parte del conduttore di talune mensilita’ dovute ex articolo1591 cc fosse comunque ostativo al diritto all’indennita’ ex articolo 34 cit..

La risposta a questo interrogativo deve essere negativa, posto che quest’ultima disposizione non potrebbe interpretarsi oltre la sua lettera e finalita'; le quali convergono nel porre il “fatto del conduttore” – ritenuto impeditivo del diritto all’indennita’ – in relazione causale negativa esclusivamente con la cessazione del rapporto contrattuale, non anche con le vicende della fase occupativa successiva a tale cessazione. Non perche’ quest’ultima non sia anch’essa connotata da derivazione e natura contrattuale, o ‘paracontrattuale’, ma perche’ resa tipica dall’essere ormai tutta orientata ad attuare l’avvenuta estinzione del rapporto mediante la restituzione del bene. Evento, quest’ultimo, necessario e sufficiente a materializzare, con la cessazione dell’attivita’ commerciale nei locali, quel detrimento economico del conduttore che il pagamento dell’indennita’ di avviamento mira a neutralizzare.

Atteso pertanto che l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale muove (oltre che dalla natura dell’attivita’ esercitata dal conduttore nei locali) dal presupposto obiettivo (pacifico in causa) rappresentato dalla cessazione del rapporto di locazione non dovuta a fatto del conduttore, e che essa non puo’ dirsi esclusa, ex articolo34 cit., per effetto del mancato pagamento da parte di questi di talune mensilita’ ex articolo1591 cc nel corso della fase “occupativa” successiva alla cessazione del contratto, non poteva la corte territoriale negare il diritto di (OMISSIS) a tale indennita’.

Errata e’ poi anche l’affermazione della corte di appello secondo cui il mancato pagamento dell’indennita’ trovava comunque giustificazione nel mancato rilascio dell’immobile e, per cio’ soltanto, nella continuazione in loco dell’attivita’ commerciale della conduttrice.

Da un lato, gia’ si e’ visto come il trattenimento dei locali da parte di (OMISSIS) spa fosse giustificato proprio dal mancato pagamento (ovvero dalla mancata offerta reale) dell’indennita’ di avviamento commerciale (costituente condizione legale per l’esecuzione del provvedimento di rilascio); dall’altro, costituisce ulteriore elemento pacifico di causa (da ultimo, v. controricorso (OMISSIS), pag. 6) che l’immobile sia stato comunque rilasciato da (OMISSIS) nel dicembre 2008 e, dunque, prima dell’introduzione del presente giudizio Legge n. 392 del 1978, ex articolo 34. Sicche’ il ragionamento della corte territoriale appare viziato anche sul piano della ricostruzione logica, posto che esso individua come ostativa al pagamento la mancata realizzazione di un evento (il materiale rilascio dei locali), che ostativo non poteva reputarsi in linea di diritto e che, comunque, si era gia’ incontrovertibilmente verificato in linea di fatto.

p.2.1 Con il quarto motivo di ricorso (OMISSIS) spa lamenta violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 34, per avere la corte di appello escluso il suo diritto all’indennita’ di avviamento sull’erroneo presupposto che l’attivita’ ed il flusso di clientela di una concessionaria d’automobili non fossero strettamente collegate ad una determinata ubicazione, con conseguente inesistenza in fatto del requisito insito nel contatto diretto con il pubblico. Al contrario, l’indennita’ in questione doveva esserle qui riconosciuta proprio in ragione della natura dell’attivita’ commerciale esercitata, e sul pacifico presupposto che il rapporto di locazione fosse cessato per volonta’ della societa’ locatrice.

p.2.2 Anche questa doglianza – proposta avverso un ragionamento formulato dalla corte territoriale ad abundantiam, ma suscettibile di fondare autonomamente la decisione di non spettanza dell’indennita’ in questione, cosi’ da imporre la formulazione di una autonoma e specifica censura – merita accoglimento.

Osserva il giudice di appello (sent. pag. 5) che l’indennita’ di avviamento non era nella specie dovuta anche perche’ “la permanenza nei locali ha dato alla societa’ tutto il tempo di avvertire la clientela dello spostamento, evitando alla stessa di risentire di alcun danno”; e perche’ non potrebbe sostenersi che “l’avviamento di una societa’ che abbia come oggetto sociale la rivendita di auto, per la necessita’ di spazi ampi sia per la vendita che per l’attivita’ connessa di officina di riparazioni, sia ricollegabile direttamente e strettamente ad una determinata zona o ubicazione commerciale (come, ad esempio, per un negozio storico di abbigliamento o argenteria o quant’altro)”.

Quanto alla prima osservazione (avviso alla clientela), bastera’ considerare come l’indennita’ in questione spetti, in presenza di tutti gli altri presupposti legali, indipendentemente dal positivo accertamento di un detrimento effettivo, e per il solo fatto della cessazione, per causa del locatore, dell’attivita’ commerciale gia’ esercitata nell’immobile locato; il che spiega perche’ essa debba essere corrisposta pure nelle ipotesi in cui l’attivita’ venga trasferita dal conduttore a poca distanza, o anche definitivamente cessata (Cass. nn. 7528/09; 7992/09; 17698/13; 12895/14).

Quanto al secondo aspetto (attivita’ di concessionaria d’autoveicoli), va considerato come – in un contesto di causa in cui non si controverteva della circostanza che l’immobile fosse effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attivita’ comportante contatto diretto con il pubblico dei consumatori Legge n. 392 del 1978, ex articolo 35, – del tutto illogica debba ritenersi l’affermazione secondo cui tale requisito andrebbe qui escluso in relazione “alla necessita’ di spazi ampi” connaturati alla concessionaria d’auto; intesa di per se’ quale caratteristica asseritamente idonea a scindere la rilevanza per l’avviamento della localizzazione territoriale dell’attivita’ (diversamente da quanto accadrebbe per esercizi piu’ piccoli, o per negozi definiti “storici”). La’ dove, al contrario, ne’ la natura dell’attivita’ di concessionaria d’auto (travalicante la mera esposizione dei veicoli ed estesa, come riconosciuto dallo stesso giudice di merito, anche ad attivita’ e servizi diversi dalla vendita), ne’ l’estensione delle superfici occupate, costituivano di per se’ fattori ostativi alla individuazione, nel caso concreto, di un contatto con il pubblico e, dunque, di un avviamento commerciale di localizzazione meritevole di tutela in occasione della cessazione del rapporto locativo.

Va in proposito qui richiamato l’orientamento secondo cui, i ipotesi di attivita’ di natura commerciale, l’espressione “contatto diretto col pubblico dei consumatori” deve intendersi come svolgimento di una attivita’ che contempli la frequentazione dei locali da parte della generalita’ dei destinatari finali del prodotto, escludendo da tale ipotesi quei locali adibiti ad esposizione in cui il pubblico non possa accedere; o vi acceda solo se accompagnato, dopo essere entrato in altro modo in contatto con l’organizzazione commerciale del conduttore (Cass. n. 20960 del 27/09/2006); circostanza ostativa, quest’ultima, che non risulta neppure allegata in giudizio.

Non senza evidenziarsi come il ragionamento della corte di appello sia anche contraddittorio, la’ dove – da un lato – nega la rilevanza nella specie dei flussi di clientela generatori di avviamento localizzato e – dall’altro – esclude la spettanza dell’indennita’ attesa la possibilita’, per la societa’ conduttrice, di avvisare per tempo del trasferimento la clientela stessa.

Ne segue, in definitiva, la cassazione della sentenza.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la controversia deve essere decisa nel merito ex articolo 384 c.p.c..

Il che implica l’accoglimento della domanda di (OMISSIS) spa alla condanna di (OMISSIS) spa al pagamento della somma di euro 179.950,20, risultante dall’indennita’ Legge n. 392 del 1978, ex articolo 34, (euro 249.161,82: 18 mensilita’ di euro 13.842,32 ciascuna) detratto l’ammontare delle cinque mensilita’ (per un totale di euro 69.211,62) non corrisposte a (OMISSIS) da luglio a novembre 2008; oltre interessi legali dal 12 dicembre 2008 (data del rilascio dei locali) al saldo.

Sussistono i presupposti – stante la delicatezza della questione giuridica ed il difforme esito dei due gradi di merito – per compensare le spese del giudizio di appello e di quello di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte:

– cassa, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex articolo384 c.p.c.:

– condanna (OMISSIS) spa – ora (OMISSIS) srl – in persona del legale rappresentante, al pagamento a favore di (OMISSIS) spa – ora Fallimento (OMISSIS) spa – della somma di euro 179.950,20, oltre interessi legali dal 12 dicembre 2008 al saldo;

– compensa tra le parti le spese del giudizio di appello e del presente giudizio di legittimita’.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 aprile 2015, n. 7696. L’acquirente di immobile locato può chiedere lo sfratto per finita locazione cessata prima della vendita, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita


cassazione 7

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 16 aprile 2015, n. 7696

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23966/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) SRL), in persona del legale rappresentante pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2663/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 06/07/2010, R.G.N. 6542/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2015 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7 luglio 2005 la s.r.l. (OMISSIS) (oggi s.r.l. (OMISSIS)) ha intimato al conduttore, (OMISSIS), sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2003, con contestuale citazione per la convalida.

L’intimato ha resistito, affermando di avere concluso il contratto di locazione – avente ad oggetto un appartamento in (OMISSIS) – fin dal 1983 con la s.p.a. (OMISSIS); contratto rinnovato piu’ volte finche’, a decorrere dal 30 giugno 1995, e’ stato concluso altro contratto ai sensi del Decreto Legge n. 359 del 2002, articolo 11, sulla locazione con patto in deroga.

Ha dedotto che il 30 dicembre 2003 l’intero stabile in cui l’appartamento e’ compreso e’ stato venduto da (OMISSIS) alla s.r.l. (OMISSIS), incorporata l’anno successivo dalla (OMISSIS), a sua volta incorporata il 30 dicembre 2005 dalla s.r.l. (OMISSIS); che l’acquisto della (OMISSIS) e’ successivo alla scadenza del contratto di locazione e che pertanto la societa’ attrice non era legittimata a proporre azione di sfratto ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., azione che spetta al solo locatore.

In subordine, nel merito, ha eccepito l’inefficacia della disdetta sotto vari profili; l’avvenuta rinnovazione del rapporto locativo per comportamento concludente, ed in ogni caso l’assoggettamento del rapporto medesimo alle Legge n. 431 del 1998, fin dalla prima scadenza quadriennale del 30 giugno 1999, donde il divieto di disdetta al 30 giugno 2003 a carico della locatrice, data da considerarsi corrispondente alla prima scadenza, ai sensi della nuova regolamentazione del rapporto.

Con sentenza n. 22110/2006 il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda della (OMISSIS) per carenza di legittimazione attiva, e ha dichiarato assorbite le eccezioni subordinate di merito.

Proposto appello dalla s.r.l. (OMISSIS), a cui ha resistito l’intimato, con sentenza 18 giugno – 6 luglio 2010 n. 2663 la Corte di appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto la domanda della locatrice, confermando la scadenza del contatto di locazione al 30 giugno 2006 e ordinando al conduttore il rilascio immediato dell’immobile. Ha compensato le spese di entrambi i gradi del giudizio.

Il (OMISSIS) propone due motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.

Resiste l’intimata con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli articoli 1372, 1599 e 1602 c.c., per avere la Corte di appello ritenuto che la s.r.l. (OMISSIS) fosse legittimata a proporre l’azione di cui all’articolo 657 c.p.c., pur avendo acquistato l’immobile in data successiva alla risoluzione del contratto di locazione, a seguito della disdetta inviata dalla precedente proprietaria. Assume che – intervenuta la risoluzione del rapporto l’acquirente dell’immobile locato non acquisisce la qualita’ di locatore, che costituisce presupposto giuridico indispensabile per la proponibilita’ dell’azione di sfratto di cui all’articolo 657 c.p.c. e che l’obbligo imposto all’acquirente di rispettare la locazione, di cui all’articolo 1599 c.c., non puo’ riferirsi ad un rapporto ormai cessato. Richiama la giurisprudenza che esclude che il terzo acquirente del bene locato acquisti la qualita’ di locatore, se l’acquisto avvenga dopo la cessazione del rapporto (Cass. civ. 13 luglio 2005 n. 14738; Cass. civ. 2 agosto 2001 n. 10607).

2.- Il motivo non e’ fondato.

2.1.- L’articolo 1602 c.c., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’articolo 1599 c.c. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessita’ del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’articolo 1406 c.c. e segg. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.

La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioe’ la concessione del godimento dell’immobile – e’ gia’ stata eseguita, sicche’ il conduttore non e’ normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore. Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883, in controversia identica alla presente, vertente fra la medesima s.r.l. (OMISSIS) ed altro conduttore).

Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorche’ l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, si’ che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, e cosi’ via.

Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinato in base alle norme i cui all’articolo 1590 c.c. e segg. (cfr. Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit. ed ivi ampie citazioni giurisprudenziali).

Cio’ vale in particolar modo nei casi simili a quello di specie, in cui il subingresso dell’acquirente al venditore riguardi esclusivamente posizioni e diritti di credito del locatore verso il conduttore, in particolare il diritto alla restituzione del bene alla scadenza contrattuale (articolo 1590 c.c.).

In questi casi le disposizioni dell’articolo 1602 c.c., vengono a coincidere integralmente con il principio generai e per cui la cessione dei crediti non richiede il consenso del contraente ceduto, ma diviene efficace per effetto della mera notificazione a quest’ultimo dell’atto di cessione (articolo 1260 c.c.).

La giurisprudenza citata in contrario dal ricorrente non e’ significativa, poiche’ riguarda diverse fattispecie, quale quella in cui l’acquirente sia subentrato in posizioni di debito e non di credito, oppure casi in cui si tratti dell’adempimento di obbligazioni sorte alla data – anteriore alla cessione – in cui fu inviata la disdetta, quale l’obbligazione del locatore di corrispondere l’indennita’ per la perdita dell’avviamento (cfr. Cass. civ. n. 17438/2005).

Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volonta’ dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessita’ del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674; Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).

2.3.- Cosi’ definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non e’ necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).

Ben puo’ l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., cosi’ come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).

3.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia omessa motivazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, sulle domande subordinate da lui riproposte in appello per il caso di accoglimento dell’avversaria impugnazione.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile perche’ non congruente con le ragioni della decisione e con la natura del vizio addebitato alla sentenza di appello.

Il ricorrente qualifica infatti come “omessa motivazione” un vizio che in realta’ consiste nell’omessa pronuncia su specifiche domande di parte: omessa pronuncia che comporta nullita’ della sentenza ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4 e non mero vizio di omessa motivazione.

L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello, e, in genere, su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio, integra una violazione dell’articolo 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 e che consente alla parte di chiedere – e al giudice di legittimita’ di effettuare – l’esame degli atti del giudizio di merito, nonche’, specificamente, dell’atto di appello. La censura e’ invece inammissibile ove il vizio sia dedotto come violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 (cfr. da ultimo Cass. civ. 27 ottobre 2014 n. 22759).

4.- Il ricorso deve essere respinto.

5.- Le spese del presente giudizio liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 aprile 2015, n. 7352. In tema regime sanzionatorio applicabile al locatore ove quest’ultimo, nell’ambito delle locazioni di immobili urbani ad uso diverso, ricevuta la consegna dell’immobile locato, non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva riottenuto la disponibilità


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 13 aprile 2015, n. 7352

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETTI Giovanni B. – Presidente

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1867/2014 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) S.R.L. in persona del suo legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2129/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/12/2013, R.G.N. 1402/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/01/2015 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS); udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La (OMISSIS) srl (nel novembre 2006), convenne in giudizio (OMISSIS). Espose che il contratto di locazione di un capannone ad uso tipografia stipulato con la convenuta nel luglio 1998 era stato disdettato dalla proprietaria alla prima scadenza, manifestando l’intenzione (Legge n. 392 del 1978, articolo 29) di adibire l’immobile ad una propria attivita’ imprenditoriale di autorimessa e all’esercizio dell’attivita’ professionale di avvocato dei figli. Premesso che l’immobile non era stato adibito dalla proprietaria alle attivita’ indicate, chiese (ex articolo 31 della stessa legge) la restituzione del deposito cauzionale (circa euro 7.800) e, ex articolo 31 della legge, il rimborso delle spese di trasloco e gli altri oneri sopportati per il trasferimento alla nuova sede (circa euro 46.000,00), oltre al risarcimento dei danni per il fermo attivita’ (euro 20.000,00).

La proprietaria obietto’ che la cauzione non doveva essere restituita perche’ la conduttrice aveva riconsegnato l’immobile danneggiato (come risultava dal verbale di sopralluogo congiunto del 2 novembre 2004, successivo al rilascio) ed aveva asportato opere che, invece, dovevano considerarsi acquisite dalla locatrice senza diritto ad indennizzo della controparte, ai sensi dell’articolo 9 del contratto; quantifico’ i danni subiti (circa euro 84.000,00), agendo in via riconvenzionale.

Sostenne l’infondatezza delle pretese ex articolo 31 cit., per aver la conduttrice svolto attivita’ illecita, come risultante da diversa sentenza del 2006, e per non aver adibito l’immobile alle attivita’ dichiarate.

Il Tribunale di Acqui Terme rigetto’ le domande della societa’ conduttrice e accolse la domanda riconvenzionale della locatrice; tenuto conto del deposito cauzionale non restituito, condanno’ la conduttrice al pagamento di euro 20.000,00, oltre accessori.

La Corte di appello di Torino, adita in via principale dalla conduttrice e in via incidentale dalla locatrice, dichiaro’ improcedibile l’appello incidentale, volto alla diversa quantificazione del danno riconosciuto alla proprietaria; in accoglimento dell’appello principale, condanno’ la proprietaria alla restituzione della cauzione e ad oltre 38 mila euro in base all’articolo 31 cit.. (sentenza dell’11 dicembre 2013).

2. Avverso la suddetta sentenza, la locatrice propone ricorso per cassazione affidato a undici motivi.

La conduttrice resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Le censure prospettate con il ricorso possono distinguersi in due gruppi:

– il primo gruppo (motivi dal primo al quarto, rubricati nel ricorso sub nn. da 1. a 1.4) concernono quella parte della sentenza che, rispetto all’articolo 9 del contratto, ha ritenuto escluse dalle “opere” acquisirli dalla locatrice le opere di cui si controverte;

– il secondo gruppo (motivi dal sesto all’undicesimo, rubricati nel ricorso sub nn. da 3. a 3.5) concernono quella parte della sentenza che ha accolto la domanda ex articolo 31 cit. a favore della conduttrice.

Inoltre, deve aggiungersi che, con il motivo rubricato nel ricorso con il n. 2 (corrispondente al quinto, secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna), si prospetta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 11, e degli articoli 1179 e 1851 c.c., sul presupposto che, esistendo il diritto al risarcimento di cui ai primi quattro motivi di ricorso, la conduttrice non aveva diritto alla restituzione della cauzione.

2. I motivi da 1 a 4 (secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna) concernono quella parte della sentenza che, in accoglimento dell’appello della conduttrice, ha ritenuto infondata la domanda di danni della locatrice; e quindi, l’interpretazione dell’articolo 9 del contratto e le valutazioni su altri danni.

2.1. La Corte di merito ha ritenuto che l’articolo 9 del contratto di locazione, secondo il quale “tutte le opere…eseguite da parte della conduttrice….sono interamente acquisite alla locatrice, senza obbligo di corresponsione di alcun indennizzo” va riferito alle addizioni e manufatti che (come l’impianto elettrico o idraulico) sono ancorati alle strutture murarie e non possono essere rimossi senza arrecare nocumento all’immobile e non a meri accessori installati per un piu’ consono godimento (come nella specie, caldaia, termoconverttitori, plafoniere, paratoie divisorie); mentre, il giudice di primo grado aveva ritenuto che le “opere” regolate dalla citata norma contrattuale, quali beni strumentali, ricomprendessero quelle della specie in discussione.

Di conseguenza, non essendo state acquisite in proprieta’ dalla locatrice senza obbligo di indennizzo a favore della conduttrice, secondo la Corte di merito erano state legittimamente asportate dalla conduttrice e la locatrice non aveva diritto al risarcimento per equivalente per l’asportazione delle stesse.

Quanto agli altri danni richiesti dalla locatrice (quarto motivo), sempre secondo la Corte di merito, dal verbale congiunto redatto successivamente al rilascio (oltre a quanto rientrante nelle “opere” di cui sopra) risultavano voci di modica spesa (vetri rotti, ruggine agli infissi) che la conduttrice aveva asserito (nel ricorso introduttivo) di aver provveduto ad eliminare, con affermazione non confutata dalla controparte, da reputarsi ammessa. Con la conseguenza che, non risultando crediti per danno a favore della locatrice, il deposito cauzionale in suo possesso andava restituito.

3. In estrema sintesi, con il primo motivo, deducendo la violazione degli articoli 1592 e 1593 c.c., si censura la sentenza per non aver ritenuto ricomprese nell’articolo 9 del contratto le opere realizzate in base a una nozione di “opere” che sarebbe originale, secondo la quale vi rientrerebbero solo quelle fisse che non possono essere rimosse senza creare nocumento all’immobile e non quelle della specie, costituenti meri accessori’ agevolmente separabili.

Si sostiene che nel genus di opere rientrano sia i miglioramenti (che non hanno propria individualita’ e non sono separabili senza nocumento), ex articolo 1592, sia le addizioni (che sono accessorie ed hanno normalmente una propria individualita’) ex articolo 1593, e che le addizioni fatte nella specie, qualificate come accessori dal giudice, rientravano in tutte le opere per le quali, nell’esercizio dell’autonomia privata, le parti avevano previsto la ritenzione del locatore senza corresponsione di indennita’. Strettamente collegato e’ il secondo motivo, dove si deduce la violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, censurando la sentenza per non aver applicato il criterio della interpretazione letterale (articolo 1362 c.c.), ai sensi del quale assumerebbe rilievo il riferimento a tutte le opere quale genus, e quello della interpretazione complessiva della clausola in argomento, tenendo conto che nello stesso articolo del contratto si fa carico alla conduttrice di tutte le pratiche amministrative, anche per le opere che vorra’ o dovra’ eseguire, e si sottraggono alle opere vietate quelle della “costruzione di servizi igienici all’interno del fabbricato e tutti gli impianti interni ed esterni”.

Pure collegato e’ il terzo motivo, con il quale – sul presupposto della fondatezza delle tesi sostenute nei due precedenti motivi – si denuncia la violazione degli articoli 1218, 1223, 1453, 1455 e 1490 c.c., nel senso che, l’aver sottratto opere che secondo il contratto avrebbero dovuto restare acquisite alla locatrice, comporta un grave inadempimento imputabile al debitore, fonte di risarcimento del danno.

3.1. Il primo e il secondo motivo vanno esaminati congiuntamente per la stretta connessione.

Le censure contenute nei primi due motivi non hanno pregio.

Preliminarmente, va precisato che non vengono in rilievo, per il modo attraverso cui le censure sono prospettate, le violazioni di legge invocate (nel primo), relative alle definizioni normative di miglioramenti e addizioni nel contratto di locazione. Invero, la ricorrente utilizza i parametri normativi per contestare la ricostruzione della interpretazione della clausola contrattuale fatta dalla Corte di merito.

Invece, centrale per decidere e’ la invocata violazione delle regole di ermeneutica contrattuale. Il giudice del merito non ha violato i suddetti criteri, essendo pervenuto all’interpretazione della clausola contrattuale (ritualmente riprodotta e richiamata in ricorso, nel rispetto dell’articolo 366 c.p.c., n. 6) a partire dalla sua “lettera”, per ricavarne l’intenzione delle parti sulla base di una lettura complessiva della stessa clausola contrattuale.

Ed, infatti, la terminologia usata nella clausola in argomento “opere eseguite” richiama opere stabili, quali quelle effettivamente eseguite, pure presenti nella stessa clausola.

Che le parti stessero regolando il regime dei soli miglioramenti strutturali e’ agevolmente ricavabile dalla circostanza che nella stessa clausola sono richiamate opere stabili da farsi dalla conduttrice, previa autorizzazioni da chiedere a suo carico, quali la costruzione dei servizi igienici all’interno de fabbricato, tutti gli impianti interni ed esterni (compreso, quindi l’impianto di riscaldamento nella sua componente strutturale di tubazioni).

Allora, se il contratto prevede che resteranno acquisite alla proprieta’ senza diritto ad indennizzo per la conduttrice le opere da quest’ultima eseguite e nello stesso contesto espressivo della clausola richiama opere stabili, ancorate alle strutture murarie, non viola le regole di ermeneutica contrattuale il giudice che ritiene non comprese in questa previsione la caldaia, i termoconverttitori, le plafoniere, le paratoie divisorie, che mancano del suddetto carattere di stabilita’.

3.2. Al rigetto dei motivi sopra esaminati consegue il rigetto del terzo. Con esso, infatti, sul presupposto della fondatezza dei motivi suddetti, si sostiene l’intervenuto inadempimento imputabile alla conduttrice, fonte di risarcimento del danno.

4. Con il quarto motivo si deduce la violazione degli articoli 2697 c.c., e degli articoli 115 e 116 c.p.c., in riferimento agli altri danni minori che la conduttrice afferma riparati in epoca prossima al rilascio, riparazione che il giudice di merito ritiene non contestata.

La ricorrente locatrice rileva come nella comparsa abbia specificamente contestato l’avvenuta riparazione e richiama una lettera inviata dall’avvocato; deduce che a fronte della contestazione la conduttrice avrebbe dovuto provare di aver effettuato le riparazioni.

Il motivo non ha pregio ed e’ inammissibile.

4.1. Dagli atti, ritualmente richiamati in ricorso, risulta che la contestazione della attuale ricorrente con comparsa fu generica, a prescindere dal fatto che la lettera richiamata si riferisce alle asportazioni di cui la proprietaria si lamentava.

Inoltre, la ricorrente nel prospettare la censura non da alcun conto di altri elementi istruttori – richiamati nel controricorso – dai quali emergerebbe l’avvenuta riparazione (dalle testimonianze ai documenti depositati dalla conduttrice con il ricorso introduttivo).

5. Dal rigetto di tutti i motivi suddetti, consegue l’assorbimento del motivo, rubricato nel ricorso con il n. 2 (corrispondente al quinto, secondo la numerazione che tiene conto della ripartizione interna), con il quale si prospetta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 11, e degli articoli 1179 e 1851 c.c., sul presupposto che, esistendo il diritto al risarcimento di cui ai primi quattro motivi di ricorso, la conduttrice non aveva diritto alla restituzione della cauzione.

6. Il secondo gruppo di motivi (dal sesto all’undicesimo, rubricati sub nn. da 3. a 3.5) concerne quella parte della sentenza che ha accolto la domanda ex articolo 31 cit. della conduttrice. Sono esaminati secondo l’ordine logico.

7. In riferimento ai presupposti previsti dall’articolo 31, il giudice del merito, sulla base di quanto dedotto dalla conduttrice e ritenuto non smentito dalla locatrice che, anzi, aveva parzialmente ammesso, ha rilevato che: – poco piu’ di quattro mesi dopo il decorso di sei mesi richiesti dalla norma, sull’immobile vi era un cartello per la vendita/affitto; – che l’immobile fu visionato da un potenziale acquirente e nel 2006, fu in parte concesso in locazione a terzi.

In particolare, quanto allo svolgimento della professione forense, sempre secondo la Corte di merito, le apparenze documentali (domicilio fiscale, ricevute di pagamento con quell’indirizzo dello svolgimento di tale attivita’ nella sede) non riuscivano a superare i dati fattuali di segno contrario, costituiti da quanto detto in generale e dalla circostanza che la locatrice non aveva provato di aver adattato l’immobile al primo piano (capannone industriale vuoto essendo stati rimossi i pannelli di frazionamento) a tali esigenze; con la conclusione di ritenere mai svolta tale attivita’.

Quanto alla attivita’ di autorimessa al piano terra, oltre alle considerazioni generali sulla base delle quali l’attivita’ – ammesso che fosse stata mai effettivamente svolta – era sicuramente cessata gia’ nel settembre 2005, la Corte di merito ha ritenuto che gli elementi documentali prodotti (iscrizione registri camerali, partita iva, dichiarazioni a fini previdenziali e tributari) non fossero idonei a dimostrare lo svolgimento di tale attivita’ in modo stabile e duraturo, con caratteristiche di continuita’, secondo la ratio della norma che garantisce le esigenze del locatore non soddisfacibili altrimenti.

Ne’, sempre secondo la Corte di merito, la locatrice puo’ invocare le cattive condizioni dell’immobile a giustificazione del mancato svolgimento delle attivita’ programmate, posto che le opere furono legittimamente rimosse sulla base del contratto e i piccoli danneggiamenti furono subito riparati dalla conduttrice.

7.1. Con il decimo e l’undicesimo motivo (Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 31; articoli 1218, 1453 e 1455 c.c., e articolo 115 c.p.c. (3.4. e 3.5.) si impugnano le suddette statuizioni.

Da un lato, sul presupposto dell’accoglimento dei motivi che avrebbero dovuto condurre al riconoscimento che le opere erano state illegittimamente asportate e i danni ulteriori non riparati, si sostiene che il mancato esercizio delle attivita’ per cui era stato chiesto il rilascio dovrebbe essere giustificato, con conseguente disconoscimento della sanzione, per assenza di colpa e dolo in capo alla locatrice, che si era trovata l’immobile non direttamente utilizzabile senza molti investimenti.

Dall’altra parte, ritenendo che nella sentenza vi sia stato il riconoscimento dell’esercizio di un breve periodo, almeno per l’attivita’ di autorimessa, la ricorrente, per quel che sembra di capire dal ricorso, sembra sostenere che tale riconoscimento avrebbe dovuto condurre ad escludere la sanzione per mancanza di dolo e colpa grave. Poi, per l’attivita’ professionale, sembra sostenere che sia stato provato lo svolgimento mediante documentazione. I motivi, per certi versi assorbiti o inammissibili, sono infondati.

7.2. Le censure sono assorbite nella parte in cui presuppongono l’avvenuto accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, che, invece, sono stati rigettati.

Le censure sono inammissibili, nella parte in cui non investono l’argomentazione centrale della sentenza impugnata, secondo la quale la documentazione prodotta dalla locatrice in ordine alle attivita’ costituisce solo una apparenza documentale, smentita dalla ricostruzione dei fatti emergente anche dalla mancata smentita e dalle parziali ammissioni della locatrice.

Soprattutto, le censure sono infondate.

Per l’ipotesi che – nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso – il locatore che abbia ricevuto la riconsegna dell’immobile non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilita’, la giurisprudenza di questa Corte ha, in piu’ occasioni, ribadito che le sanzioni previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 31, non si connettono ad un criterio di responsabilita’ oggettiva, o ad una presunzione assoluta di colpa, ma ad una presunzione iuris tantum, come tale suscettibile di prova contraria (Cass. 16 gennaio 1997, n. 391; 18 maggio 2000, n. 6462; 14 dicembre 2004, n. 23296; 19 maggio 2011, n. 11014). Tali sanzioni, secondo la citata giurisprudenza, configurano una forma di responsabilita’ per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli articoli 1176 e 1218 c.c.; con la conseguenza, che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. E’ altrettanto pacifico che l’onere del superamento di tale presunzione gravi sul locatore, cui spetta dimostrare l’esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per il rilascio dal titolo giudiziale, cui e’ stata data esecuzione.

Nella specie, a fronte della qualificazione come “apparenza documentale” delle risultanze dei documenti suddetti, la ricorrente non ha allegato e provato fatti idonei a superare la presunzione ed, anzi, nella linea difensiva oscilla tra il sostenere che le attivita’ furono avviate e che non si potettero avviare per colpa della conduttrice.

8. Con il settimo e l’ottavo (omesso esame di un fatto controverso, n. 3.1., oltre alla violazione dell’articolo 31 cit.; della Legge n. 426 del 1971, articolo 1, u.c.; del Decreto Legislativo n. 114 del 1998, articoli 7 e 8, n.3.2.1), strettamente collegati, si censura la sentenza per non aver proprio considerato, nonostante fosse stato discusso tra le parti, che l’attivita’ esercitata era illecita – come sarebbe riconosciuto dalla sentenza del 2006, passata in giudicato, che aveva negato, stante lo svolgimento di attivita’ di vendita al minuto senza autorizzazioni, l’indennita’ di avviamento – in tal modo violando le norme che prevedono le autorizzazioni.

8.1. Il motivo non ha pregio.

Se e’ vero che questo profilo non e’ stato esaminato dalla sentenza impugnata, tale omesso esame non e’ decisivo ai fini della decisione.

Invero, come emerge dalla sentenza, passata in giudicato secondo quanto affermato nel controricorso, era stato negato l’avviamento per l’attivita’ di vendita al dettaglio perche’ non autorizzata. Ma, dall’illegittimo esercizio di attivita’ al minuto che ha determinato il rigetto in altro giudizio della domanda per indennita’ di avviamento, certamente non puo’ trarsi in generale il mancato diritto al risarcimento, stante il sicuro esercizio di attivita’ lecita di tipografia e stampa, non contestato nel presente giudizio.

9. Con il sesto motivo (n. 3 del ricorso) si deduce la violazione della Legge n. 329 del 1978, articolo 31, sotto il profilo del tipo di “sanzione” riconosciuta.

Si assume la violazione della norma in argomento per essere stato accordato il rimborso delle spese di trasloco, mentre la legge prevederebbe come rimedi alternativi a favore del conduttore il ripristino del contratto e le spese di trasloco, ovvero il risarcimento dei danno. Nella specie, secondo la ricorrente, non essendo stato nemmeno chiesto il ripristino non potevano essere riconosciute le spese di trasloco.

9.1. Il motivo va rigettato integrando la motivazione in diritto del giudice del merito; potere consentito alla Corte ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., u.c., quando la statuizione del giudice del merito e’ conforme a diritto.

La Corte di merito, dopo aver qualificato la domanda come iatu sensu risarcitoria, ha ritenuto documentati gli esborsi per il trasloco e ne ha riconosciuto la debenza al conduttore, quale diritto accordato dall’articolo 31 cit. in alternativa al risarcimento.

Pur inquadrando il riconoscimento della somma nel risarcimento previsto dall’articolo in argomento e, correttamente riconoscendone il diritto in capo alla conduttrice, la Corte di merito ingenera equivoci sulla natura dell’attribuzione collocandola, sia pure senza specifica argomentazione, nell’ambito della alternativa al risarcimento. Da cio’ l’esigenza di correggere/integrare la motivazione in diritto.

9.2. Per garantire il conduttore, per cosi’ dire espulso, da azioni pretestuose, il legislatore ha previsto la possibilita’ di scegliere tra la reintegrazione nel godimento del bene alle condizioni del contratto (ripristino del rapporto) con l’ulteriore diritto al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati (per es. spese per contratti di fornitura) e il risarcimento del danno, del quale ha determinato l’entita’ massima (quarantotto mensilita’ dell’ultimo canone di locazione corrisposto).

Nella previsione legislativa, le spese di trasloco sono tipizzate rispetto all’ipotesi della scelta della reintegrazione nel godimento del bene e partecipano del carattere ripristinatorio in forma specifica del rimedio all’inadempimento. Il loro normale accedere a questa forma di reintegrazione del conduttore leso non comporta che detto rimborso sia inderogabilmente collegato al ripristino del contratto di locazione; non osta, quindi, a che (e spese di trasloco costituiscono una voce di danno patito qualora il conduttore abbia scelto di essere risarcito per equivalente.

E tanto e’ accaduto nella specie, avendo la conduttrice parametrato il danno subito, quindi in presenza di una domanda risarcitoria, alle spese sostenute per il trasloco nella nuova sede.

In definitiva, l’allegazione da parte del danneggiato delle spese sopportate per il trasloco diventa, nell’ambito della domanda di risarcimento del danno, uno dei modi di prova della precisa entita’ del danno subito.

10. Il nono motivo (articoli 2697, 2712 e 2719 c.c.; articoli 115, 414, 416 e 447 bis. c.p.c., n. 3.3.) si riferisce all’utilizzazione dei documenti fiscali prodotti dalla conduttrice, ritenuti dal giudice di merito idonei a provare gli esborsi sopportati per il trasloco (da n. 26 a 34).

La locatrice ricorrente sostiene di aver contestato la produzione di copie e che la successiva produzione di copie autentiche, oltre che tardiva, con relativa decadenza nel processo del lavoro, non era stata completa.

10.1. La censura e’ inammissibile, per novita’ della questione.

La controparte richiama un’ordinanza del giudice di primo grado che, a fronte della contestazione nell’utilizzo di copie, aveva autorizzato la produzione di copie autentiche e dopo la produzione, a scioglimento della riserva, aveva attestato la produzione in copia autentica dei documenti, nonche’ che, all’esito, la controparte, pur contestando genericamente la genuinita’, non aveva provveduto al formale disconoscimento.

Preliminarmente, va precisato che nessuna incidenza, rispetto al profilo di censura in esame, ha la circostanza cha la sentenza di appello ha dichiarato l’improcedibilita’ del ricorso incidentale in appello – presentato sulla misura del quantum dalla attuale ricorrente – atteso che sul punto dei documenti la locatrice risultata vittoriosa in primo grado e non aveva alcun onere di proporre ricorso incidentale.

Ma, a fronte della statuizione del giudice di primo grado, l’attuale ricorrente avrebbe dovuto riproporre la questione in appello e dimostrare, nel ricorso per cassazione, di averla riproposta. Data la natura solo esplicativa delle memorie, del tutto irrilevante resta qualche riferimento al giudizio di appello contenuto nella memoria depositata in prossimita’ dell’udienza.

11. In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, sulla base dei parametri vigenti, a favore della societa’ controricorrente.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della societa’ controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla Legge n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis, dello stesso articolo 13.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 3 aprile 2015, n. 6820. In materia di contratti di locazione, il recesso spiega effetti immediati e provoca validamente lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge, in quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale. In questi casi, pertanto, il contratto di locazione si scioglierà ope legis, decorso il semestre previsto dalla legge per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all’art. 1334 c.c.


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 3 aprile 2015, n. 6820

Nel 2009 la società Logistica Sud s.r.l. (d’ora innanzi, per brevità, “la Logistica”) chiese ed ottenne dal Presidente del Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti della Agenzia delle Entrate (d’ora innanzi, per brevità, “l’Agenzia”).
A fondamento del ricorso la Logistica dedusse che:
– nel 2002 la Fintecna s.p.a. aveva concesso in locazione alla Agenzia l’immobile sito in (omissis) , lotto D-C, per il canone annuo di circa 2,3 miliardi di lire;
– a seguito della vendita dell’immobile dalla Fintecna alla Iniziative Immobiliari s.r.l., e quindi della fusione per incorporazione della Iniziative Immobiliari s.r.l. nella Logistica Sud, tale ultima società aveva acquisito la qualità di locatrice;
– l’Agenzia si era resa inadempiente all’obbligo di pagare integralmente il canone di locazione relativo al periodo 28 agosto 2007 – 27 ottobre 2007, omettendo il pagamento per una differenza pari ad Euro 87.664,14.
2. L’Agenzia (formalmente dichiarando di agire tramite sia la Direzione Centrale, sia la Direzione Regionale per il Lazio) propose tempestiva opposizione al decreto, eccependo (per quanto in questa sede ancora rileva) che:
– nel corso del 2006 due diversi provvedimenti normativi (l’art. 22, comma 2, d.l. 4.7.2006 n. 223, e l’art. 1, comma 507, I. 27.12.2006 n. 296) avevano imposto rilevanti tagli alle risorse finanziarie a disposizione delle pubbliche amministrazioni, e costretto di conseguenza queste ultime alla contrazione delle spese;
– in attuazione di tali norme, l’Agenzia si era vista costretta a ridurre il numero degli immobili condotti in locazione;
– l’emanazione delle suddette leggi di spesa, rendendo non più sostenibile l’onere del pagamento del canone, costituiva un “grave motivo” che, ai sensi dell’art. 27 l. 27.7.1978 n. 392, legittimava il recesso del conduttore;
– avvalendosi, dunque, della facoltà concessale dalla norma appena ricordata, l’Agenzia aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto per gravi motivi, con raccomandata ricevuta dalla Logistica il 2.4.2007;
– il contratto di locazione si era dunque sciolto per recesso del conduttore alla data del 3.10.2007, e la Logistica non aveva titolo per pretendere il pagamento del canone relativo a gennaio 2009.
3. La Logistica Sud si costituì negando che nella specie fossero sussistenti i “gravi motivi” che potessero giustificare il recesso del conduttore ai sensi dell’art. 27 l. 392/78. In ogni caso, soggiunse che la riconsegna dell’immobile era stata offerta dalla Agenzia delle Entrate in modo irrituale, sicché la conduttrice – rimasta nel possesso dell’immobile – era comunque tenuta al pagamento del canone.
4. Con sentenza 1.4.2009 n. 7326 il Tribunale di Roma rigettò l’opposizione.
5. La sentenza venne appellata dalla Agenzia delle Entrate.
La Corte d’appello di Roma con sentenza 31.10.2012 n. 5123 accolse il gravame. A fondamento della propria decisione la Corte d’appello osservò tra l’altro che:
(a) il d.l. 223/06 e, soprattutto, la legge finanziaria 2006 (l. 296/06), introducendo severi tagli di spesa per le amministrazioni statali, costituivano un “grave motivo” oggettivo che giustificava il recesso dell’Agenzia, in quanto sopravvenuto al contratto ed indipendente dalla volontà del conduttore;
(b) l’Agenzia aveva pertanto legittimamente esercitato il diritto di recesso dal contratto, ai sensi dell’art. 27 l. 27.7.1978 n. 392, con effetto dal 3.10.2007;
(c) l’obbligo dell’Agenzia di pagamento del canone era cessato il 16.10.2007, data in cui la conduttrice aveva offerto alla Logistica (sia pur in modo non solenne) la riconsegna dell’immobile.
5. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione dalla Logistica
sulla base di tre motivi illustrati da memoria.
Ha resistito con controricorso l’Agenzia, e proposto ricorso incidentale condizionato.

 

 

Motivi della decisione

 

Il primo motivo di ricorso.

1.1. Col primo motivo di ricorso la Logistica lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c..

Si assumono violati gli artt. 27, comma 8, I. 392/78; l’art. 22 d.l. 4.7.2006 n. 223; l’art. 7, comma 2, d.l. 2.7.2007 n. 81; l’art. 1, comma 507, l. 27.12.2006 n. 296; l’art. 3, comma 165, l. 24.12.2007 n. 244 (Deve ritenersi mero lapsus calami l’indicazione, nel ricorso, della legge ‘24.12.2003’ senza ulteriori precisazioni); la Circolare Agenzia delle Entrate n. 74749 del 4.5.2007; l’art. 1 disp. prel. celi motivo, pur formalmente unitario, si articola in una serie di censure distinte.

1.2. Sotto un primo profilo (pp. 15-19 del ricorso), la ricorrente deduce che il recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi, previsto dall’art. 27, comma 8, l. 392/78, produce effetti immediatamente – e cioè dal momento in cui il conduttore manifesta validamente la volontà di recedere – soltanto se il locatore non vi si opponga.

Quando, invece, il locatore contesti la sussistenza o la fondatezza dei motivi adotti a sostegno del recesso, quest’ultimo produrrebbe effetti non già immediatamente, ma soltanto quando con sentenza sia accertata la sussistenza delle ragioni giustificatrici.

Nella specie, poiché la locatrice contestò la sussistenza dei gravi motivi di recesso, il recesso non si perfezionato e l’Agenzia era di conseguenza tenuta al pagamento dei canoni.

1.3. Sotto un secondo profilo (pp. 19-20 del ricorso), la ricorrente deduce che anche a volere ritenere legittimo il recesso dell’Agenzia dal contratto di locazione, comunque la locatrice logistica aveva legittimamente rifiutato la riconsegna del bene, a causa dell’esistenza di danni agli immobili causati dalla conduttrice, sino a quando non fossero stati riparati. Di conseguenza, essendo legittimo il rifiuto di riconsegna da parte della Logistica, perdurava a carico della Agenzia l’obbligo di pagamento del canone, ai sensi dell’art. 1591 c.c..

1.4. Sotto un terzo profilo, infine, la ricorrente deduce che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che le norme promulgate nel 2006 e nel 2007 avessero avuto l’effetto di ridurre le risorse finanziarie dell’Agenzia, e di conseguenza costituissero ‘gravi motivi’ giustificativi del recesso del conduttore, ai sensi dell’art. 27 della l. 392/78. Ciò in quanto:

-) le suddette norme sui tagli non erano state in alcun modo specificate in sede di attuazione, e dunque non indicavano su quali voci di spesa avrebbero inciso;

-) il Documento Programmatico per il 2007 interpretò il decreto Bersani nel senso che i tagli non potevano colpire le obbligazioni contrattuali già sorte;

-) i tagli introdotti a dicembre 2006 vennero reintegrati a luglio dell’anno dopo (d.l. 81/07; d.m. 2.7.2007; d.m. 27.12.2007); e per effetto di tali ulteriori norme il bilancio dell’Agenzia venne addirittura ad aumentare;

-) era stata la stessa Agenzia, con propria circolare 4.5.2007 a precisare che i tagli introdotti dal d.l. 223/06 non dovessero riguardare i costi per gli immobili ad uso ufficio.

Primo profilo del primo motivo di ricorso.

2.1. Il primo profilo del primo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Il recesso dal contratto è l’atto col quale uno dei contraenti si scioglie unilateralmente dal vincolo negoziale.

Esso non costituisce un istituto dai caratteri unitari. Talora è previsto dalla legge quale mera facoltà (ad esempio, negli artt. 24, 768 septies, 1671, 1750 c.c.); talaltra è concepito come una misura di reazione ad errori di fatto (ad esempio, negli artt. 1538, 1539, 1893 c.c.); in altri casi ancora è concepito come uno strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale contro il rischio di vizi sopravvenuti (è il caso degli artt. 1613, 1614 comma 2, 1897 c.c.).

In quest’ultima categoria rientra l’Istituto previsto dall’art. 27 l. 392/78, il cui scopo è evitare il rischio che il conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui inutile.

In quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale, il recesso ha effetto immediato e provoca lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge: al pari, ad esempio, della scadenza del termine essenziale, dell’avverarsi della clausola risolutiva espressa o dell’inutile spirare del termine fissato con la diffida ad adempiere. L’efficacia del recesso non richiede dunque alcuna pronuncia giudiziale costitutiva, ne sia o meno contestata la legittimità da parte del locatore. Il contratto di locazione dunque si scioglierà ope legis una volta decorso il semestre previsto dalla legge, per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all’art. 1334 c.c..

L’eventuale contestazione del locatore circa l’esistenza o la rilevanza dei ‘giusti motivi’ invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore (così come già ritenuto, tra le altre, da Sez. 3, Sentenza n. 16110 del 09/07/2009, Rv. 608801, e da Sez. 3, Sentenza n. 2070 del 20/02/1993, Rv. 481012, in motivazione).

2.2. Corretta, pertanto, è stata la statuizione di giudice di merito il quale, accertata la sussistenza dei giusti motivi invocati dalla conduttrice, ha ritenuto risolto il contratto con decorrenza dalla scadenza del sesto mese successivo alla manifestazione della volontà di recesso, reputando irrilevante al fine del differimento degli effetti del recesso l’opposizione della società locatrice.

Secondo profilo del primo motivo di ricorso.

3.1. Il secondo profilo del primo motivo di ricorso è inammissibile per la sua novità.

Secondo la prospettazione della Logistica, il giudice di merito avrebbe errato nel ritenere l’Agenzia liberata dal proprio obbligo di restituzione dell’immobile, nonostante la società proprietaria non fosse tenuta ad accettarne la riconsegna, a causa dell’esistenza di danni all’immobile.

Questa allegazione è finalizzata a sostenere l’assunto che, essendo stato legittimo il rifiuto della locatrice di ricevere la restituzione dell’immobile, la conduttrice era in mora nella riconsegna, e di conseguenza obbligata al pagamento dell’indennità di occupazione di cui all’art. 1591 c.c..

Il presente giudizio, tuttavia, ha ad oggetto una opposizione a decreto ingiuntivo.

Nel ricorso monitorio introduttivo della presente procedura, per quanto riferito nella sentenza impugnata, la Logistica chiese la condanna della Agenzia al pagamento di Euro 250.970,63 a titolo di ‘differenza canoni’.

Deve dunque ritenersi che la domanda introduttiva formulata dalla Logistica sia stata una domanda di esatto adempimento del contratto.

Or bene, la domanda di pagamento del canone di locazione dovuto per effetto d’un contratto valido ed efficace ha presupposti e contenuto diversi da quella di pagamento dell’indennità di occupazione prevista dal’art. 1591 c.c..

La prima si fonda sull’esistenza d’un contratto produttivo di effetti, la seconda presuppone per contro che il contratto di locazione abbia cessato di produrre i propri effetti, e che il conduttore sia in mora nell’adempimento dell’obbligazione restitutoria.

Ne consegue che, proposta una domanda di adempimento dell’obbligo di pagamento del canone di locazione, costituisce inammissibile mutamento della domanda la richiesta di condanna del convenuto al pagamento dell’indennità di occupazione, di cui all’art. 1591 c.c. (come già ritenuto, sia pure in fattispecie diversa, da Sez. 3, Sentenza n. 6468 del 19/03/2007, Rv. 596822).

Né, per la stessa ragione, era consentito alla Logistica, dopo avere domandato col ricorso introduttivo il pagamento del canone sul presupposto dell’efficacia del contratto, formulare con la comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di opposizione al decreto una domanda subordinata di condanna dell’opponente al pagamento dell’indennità di occupazione, perché in tal modo si è introdotto nel giudizio di opposizione un thema decidendum ulteriore rispetto alla domanda proposta col decreto ingiuntivo.

Terzo profilo del primo motivo di ricorso.

4.1. Il terzo profilo del primo motivo di ricorso è infondato.

Il giudice di merito, nel caso di specie, non ha violato alcuna delle norme indicate dalla ricorrente a p. 14 del proprio ricorso, per la semplice ragione che di esse non era tenuto a fare alcuna applicazione diretta.

La questione che la Corte d’appello era chiamata a decidere, infatti, era una questione unicamente in fatto, e cioè se ricorressero o no i ‘gravi motivi’ ex art. 27 l. 392/78, e se lo jus superveniens rappresentato da una legge che riduca il budget della pubblica amministrazione possa rientrare in quei ‘gravi motivi’.

Nella specie la Corte d’appello ha ritenuto di sì, perché dopo l’inizio della locazione una legge aveva imposto all’Agenzia di ridurre del 20% le spese correnti: e questa è una valutazione di fatto, come tale sottratta alla possibilità di riesame da parte della Corte di cassazione.

Non sussiste, dunque, alcuna violazione delle plurime norme invocate a p. 26, par. IV, dalla società ricorrente.

4.2. Non è stato violato, innanzitutto, l’art. 27 l. 392/78, perché è pacifico e risalente l’orientamento di questa Corte secondo cui i ‘gravi motivi’ di recesso di cui all’art. 27 I. 392/78 possono essere rappresentati anche da sfavorevoli situazioni economiche sopravvenute al contratto ed indipendenti dalla volontà del conduttore (ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 9443 del 21/04/2010, Rv. 612514; Sez. 3, Sentenza n. 17416 del 08/08/2007, Rv. 599167; Sez. 3, Sentenza n. 9023 dei 30/04/2005, Rv. 581447).

4.3. Nemmeno è stato violato il complesso delle norme di contenimento della spesa richiamato dalla società Logistica.

Tali norme sono essenzialmente due:

(a) l’art. 22, comma 2, del d.l. 4.7.2006 n. 223 (convertito, con modificazioni, nella l. 4.8.2006, n. 248, recante ‘Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all’evasione fiscale’, c.d. ‘decreto Bersani’, e come tale d’ora innanzi indicato);

(b) l’art. 1, comma 507, della l. 27.12.2006, n. 296 (recante ‘Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato’, c.d. ‘legge Finanziaria’, e come tale d’ora innanzi indicata).

4.4. La prima di tali norme in ordine di tempo (art. 1, comma 507, legge Finanziaria per il 2007), stabiliva che per gli esercizi 2007, 2008 e 2009, sarebbe stata ‘accantonata e resa indisponibile’ una quota delle somme messe a disposizione dallo Stato alle pubbliche amministrazioni, di importo pari 4,5 miliardi di Euro per il 2007, 5 miliardi per il 2008 e 4,9 miliardi per il 2009.

La seconda delle norme sopra ricordate (art. 22, comma 2, ‘decreto Bersani’) prevedeva invece che le voci di spesa ‘per consumi intermedi dei bilanci di enti ed organismi pubblici non territoriali’, nel triennio 2007-2009, non avrebbero dovuto superare [‘80% di quelle iniziali dell’anno 2006. I fondi così risparmiati dovevano essere accantonati dalle singole amministrazioni e versati allo Stato.

4.5. Ora, secondo la società ricorrente, tali norme non costituivano ‘gravi motivi’ di recesso dell’Agenzia delle Entrate dal contratto di locazione stipulato con la Logistica, per vari motivi:

(a) perché Kart. 22, comma 2, del decreto Bersani era stato successivamente abrogato;

(b) perché le norme di spesa non prevedevano espressamente alcuna riduzione in danno del Ministero delle Finanze;

(c) perché il ‘Documento Programmatico’ per l’anno 2007 escludeva dai tagli le obbligazioni contrattuali sorte prima dell’introduzione del d.l. 223/06;

(d) perché i tagli disposti dalla legge Finanziaria 2007 erano stati reintegrati da provvedimenti normativi successivi;

(e) perché il Direttore dell’Agenzia nel 2007 aveva diramato una Circolare con la quale disponeva che gli accantonamenti importi dalla legge Finanziaria non avrebbero dovuto riguardare le spese per immobili ad uso ufficio.

4.6. Tutte e cinque le allegazioni appena riassunte sono infondate.

4.6.1. Per quanto concerne l’abrogazione dell’art. 22, comma 2, del ‘decreto Bersani’, essa è stata disposta dall’art. 2, comma 625, l. 24.12.2007, n. 244; e dunque successivamente sia al momento in cui l’Agenzia ha manifestato la volontà di recedere dal contratto di locazione (con lettera ricevuta dalla Logistica il 3.4.2007), sia al momento in cui il recesso, decorso il semestre di legge, ha acquisito efficacia (3.10.2007).

4.6.2. Per quanto concerne la mancanza, all’epoca del recesso, di norme attuative delle leggi di riduzione della spesa, tale circostanza è irrilevante.

L’esistenza dei ‘gravi motivi’ di recesso di cui all’art. 27 I. 392/78, infatti, deve essere valutata in potenza, non in atto. È l’astratta idoneità del jus superveniens a rendere non più sostenibile per il conduttore l’onere della locazione a giustificare il recesso, e non l’effettivo impoverimento del conduttore.

Tale conclusione si fonda su due rilievi.

Il primo è l’argomento logico ab absurdo: se così non fosse, infatti, si perverrebbe all’assurda conseguenza di negare al conduttore che sia un imprenditore commerciale, al cospetto di una grave ed imprevista crisi del suo settore, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione: con ciò frustrandosi lo scopo della norma, che è quello di prevenire la crisi del conduttore.

Il secondo è che nel caso di specie il conduttore aveva la qualità di pubblica amministrazione. In quanto tale, essa è titolare del potere di adottare discrezionalmente i provvedimenti ritenuti più opportuni per la cura dell’interesse pubblico, e tale potere non è sindacabile dal giudice ordinario. Pertanto, una volta stabilito che all’epoca del recesso esistevano due norme che imponevano tagli di spesa (decreto Bersani e legge Finanziaria), tanto bastava al giudice di merito per ritenere sussistenti i gravi motivi di cui all’art. 27 l. 392/78, perché la sola esistenza di quelle norme imponeva alle amministrazioni interessate l’onere di attivarsi per contrarre le uscite.

4.7. Le considerazioni appena svolte sulla onerosità anche solo potenziale del jus superveniens e sulla insindacabilità da parte del giudice ordinario delle scelte discrezionali della pubblica amministrazione rendono altresì irrilevanti le altre circostanze di fatto invocate dalla ricorrente per sostenere l’erroneità della valutazione compiuta dal giudice di merito: e cioè l’adozione di atti interni da parte della Agenzia con la quale si escludeva dai tagli la spesa per locazioni di immobili, e l’emanazione di provvedimenti normativi (d.l. 2.7.2007 n. 81) e regolamentari (d.m. 27.12.2007; d.m. 2.7.2007) di stanziamento di somme in favore dell’amministrazione finanziaria.

E va da sé che, una volta affermata in iure la regola secondo cui l’idoneità v, astratta d’una norma a rendere intollerabilmente oneroso il contratto di locazione è di per sé sufficiente a giustificare il recesso del conduttore, diventa questione di merito, sottratta al controllo di questa Corte, stabilire se nel caso specifico il jus superveniens abbia effettivamente pregiudicato la posizione del conduttore.

Il secondo motivo di ricorso.

5.1. Col secondo motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe incorsa in un vizio di omesso esame d’un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (nel testo introdotto all’art. 54, comma 1, lettera b, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convcrtito nella I. 7 agosto 2012, n. 134).

Espone, al riguardo, che la Corte d’appello non avrebbe esaminato un fatto decisivo e controverso ai fini del decidere, e cioè la Circolare della Agenzia del 4.5.2007, con la quale si stabiliva che le spese per immobili ad uso ufficio non dovevano essere ridotte per effetto delle norme sui tagli alla spesa sopra ricordate.

5.2. Il motivo è inammissibile.

A prescindere, infatti, dal rilievo che la circolare di cui si lamenta l’omesso esame è successiva al recesso della Agenzia dal contratto (il recesso avvenne il 2.4.2007, la Circolare è del 4.5.2007), vale il rilievo che le Sezioni Unite di questa Corte, chiamate ad interpretare l’ambito applicativo del nuovo 360 n. 5, hanno chiarito che per ‘omesso esame del fatto controverso e decisivo’ deve intendersi la totale assenza di motivazione, non la sua eventuale insufficienza (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830), e tampoco l’omesso esame d’una prova. Nel nostro caso la motivazione sulla sussistenza dei gravi motivi di recesso da parte del conduttore esiste, e il non avere considerato un elemento di prova non è più censurabile in sede di legittimità.

Il terzo motivo di ricorso.

6.1. Col terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza l impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c.. Si assume violato l’art. 11 disp. prel. c.c..

Espone, al riguardo, che il decreto Bersani e la legge Finanziaria 2007, in virtù del generale principio di irretroattività della legge di cui all’art. 11 disp. prel. c.c., non potevano riverberare effetti sui contratti conclusi prima della loro promulgazione. Invoca, al riguardo, la giurisprudenza di questa Corte relativa alla ritenuta irretroattività delle norme sulla impignorabilità dei crediti della pubblica amministrazione.

Il giudice di merito, pertanto, ritenendo le norme suddette idonee a legittimare il recesso della Agenzia, avrebbe violato l’art. 11 disp. prel. c.c..

6.2. Il motivo è infondato in modo manifesto, per due ragioni.

La prima è che il ‘decreto Bersani’ e la legge Finanziaria 2006 non sono state norme applicate dalla Corte d’appello. Sono soltanto norme che hanno costituito il presupposto fattuale del recesso per giusti motivi. Esse sono venute in rilievo nel presente giudizio per la loro esistenza oggettiva, non per la loro efficacia precettiva. Fuori luogo, dunque, era discutere della loro ‘retroattività’.

La seconda ragione di manifesta infondatezza del motivo in esame è che a seguire il ragionamento della ricorrente si perverrebbe all’assurdo che mai il jus superveniens potrebbe legittimare il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi ex art. 27 l. 392/78, perché per definizione successivo alla stipula del contratto. E l’assurdità della conclusione svela da sé l’assurdità della premessa.

Le questioni sollevate dalla Logistica con la memoria ex art. 378 c.p.c..

7.1. Con la memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c. la Logistica ha sollevato due ulteriori questioni:

(a) l’inefficacia del recesso ex art. 27 l. 392/78, per avere l’Agenzia, al momento del recesso, già esercitato la ‘disdetta’ del contratto;

(b) la conformità a costituzione dell’art. 22 del ‘decreto Bersani’ e dell’art. 1, comma 507, della legge Finanziaria 2007.

7.2. Con la prima di tali questioni la Logistica espone che l’Agenzia, sin dal 2004, aveva manifestato la volontà di evitare il rinnovo automatico del contratto di locazione (c.d. ‘disdetta’). La disdetta del contratto compiuta nel 2004, secondo la ricorrente, avrebbe precluso alla Agenzia la facoltà di avvalersi del recesso per gravi motivi previsto dall’art. 27 l. 392/78.

La doglianza, ammissibile in questa sede perché involgente una quaestio iuris, è infondata.

Il contratto rispetto al quale il conduttore abbia manifestato la volontà di escludere il rinnovo automatico è un contratto valido ed efficace. In quanto tale, rispetto ad esso è perfettamente concepibile il sopravvenire di un vizio del sinallagma: inadempimento, impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità (nei cui genus rientrano i ‘gravi motivi’ di cui all’art. 27 l. 392/78).

La circostanza, quindi, che il conduttore abbia manifestato l’intento di non volere rinnovare la locazione non incide in alcun modo sul suo diritto di recedere dal contratto, ove si manifestino prima della scadenza i presupposti per l’applicabilità dell’art. 27 l. cit..

7.3. La Logistica ha poi, con la memoria ex art. 378 c.p.c., chiesto a questa Corte di sollevare questione di legittimità costituzionale dell’art. 22, comma 2, del ‘decreto Bersani’, e dell’art. 1, comma 507, della legge Finanziaria 2007.

Tali norme sono ritenute rilevanti ai fini del presente giudizio perché da esse dipende la legittimità del recesso dell’Agenzia dal contratto. Nel merito, esse sono sospettate dalla Logistica di conflitto con gli artt. 3 (sia sotto il profilo della ragionevolezza, sia sotto quello dell’uguaglianza), 41, 42 e 97 Cost..

Le suddette norme, infatti, secondo la ricorrente:

(a) inciderebbero sui contratti di locazione alterando l’equilibrio delle parti a svantaggio del proprietario;

(b) attribuirebbero alla p.a. il potere arbitrario di decidere in totale libertà quali spese tagliare e quali no, violando il principio di legalità dell’agire amministrativo;

(c) divaricherebbero in modo irrazionale la condizione di chi abbia locato immobili alla pubblica amministrazione, rispetto a quella di chi abbia locato immobili a privati;

(d) inciderebbero irragionevolmente su contratti stipulati prima della loro entrata in vigore.

7.4. La questione di legittimità costituzionale prospettata dalla Logistica è inammissibile, per difetto del requisito di rilevanza.

L’art. 22 del decreto Bersani e l’art. 1 della legge Finanziaria del 2005 non sono le norme fondative del diritto di recesso dell’Agenzia dal contratto di locazione.

Tale norma, come accennato, è l’art. 27 l. 392/78, ed è di questa norma che il giudice di merito ha fatto applicazione per risolvere la controversia.

Le norme delle quali la ricorrente sospetta l’illegittimità costituzionale hanno costituito, nel presente giudizio, non già la fattispecie astratta dalla quale sono derivati gli effetti contrattuali, ma il mero presupposto di fatto ritenuto dal giudice idoneo ad integrare i ‘gravi motivi’ di recesso.

Il recesso del conduttore dal contratto di locazione non è infatti una conseguenza ineludibile delle norme di cui si discorre. Se esse potessero o non potessero costituire un giusto motivo di recesso era una circostanza in facto, che spettava al giudice accertare caso per caso. In teoria, quelle norme avrebbero potuto costituire un giusto motivo per recedere da alcuni contratti, ma non da altri, secondo una valutazione riservata al giudice di merito.

È certo ben possibile che dalle norme sui tagli di spesa qui in esame possano derivare le gravi conseguenze paventate dalla ricorrente e riassunte al p.7.2: tuttavia tali conseguenze sarebbero un inconveniente di fatto, non un effetto giuridico certo ed inevitabile.

La prospettata questione di legittimità costituzionale è dunque irrilevante nel presente giudizio, perché le norme sospettate vengono qui in rilievo quali presupposti di fatto della decisione, e non quali precetti normativi.

Il ricorso incidentale condizionato dell’Agenzia.

8.1. Il ricorso incidentale condizionato dell’Agenzia resta assorbito dal rigetto del ricorso principale.

Le spese.

Le spese del giudizio di legittimità vanno poste a carico della ricorrente, ai sensi dell’art. 385, comma 1, c.p.c..

Poiché il ricorso è stato integralmente rigettato, sussistono i presupposti previsti dall’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte della ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

 

P.Q.M.

 

la Corte di cassazione:

-) rigetta il ricorso;

-) condanna la Logistica Sud s.r.l. alla rifusione in favore dell’Agenzia delle Entrate delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 8.500, di cui 200 per spese vive, oltre I.V.A. ed accessori di legge;

-) da atto che sussistono i presupposti previsti dall’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte della ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 marzo 2015, n. 5473. Il locatore può risolvere il contratto per inadempimento del conduttore per abuso della cosa locata e chiedere altresì il risarcimento del danno se l’immobile viene utilizzato come casa d’appuntamenti. Nella specie, si trattava di un piccolo albergo cittadino che era stato adibito dai conduttori in un luogo adibito all’esercizio del meretricio. Ciò aveva leso il valore locativo dell’immobile alterando l’equilibrio economicogiuridico del contratto in danno del locatore per il degrado morale ed economico dell’immobile e legittimando in tal modo la risoluzione giudiziale


cassazione

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 19 marzo 2015, n. 5473

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16407/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS) in persona del socio accomandatario e legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) non in proprio ma quale Tutore della Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 41/2011 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata l’11/01/2011, R.G.N. 21/08;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/11/2014 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 6 ottobre 2006 la Corte di cassazione accolse il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) s.a.s. per violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c.; omessa, insufficiente contraddittoria motivazione, circa punto decisivo (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) volendo riaffermare l’indirizzo di legittimita’ secondo il quale “il comportamento del conduttore che consente l’esercizio del meretricio nella cosa locata, anche se riveste carattere di illecito penale, puo’ assurgere a causa determinate la risoluzione del contratto se si concreti in violazione dell’articolo 1587 c.c. e cioe’ in abuso della res che in qualche modo la pregiudichi”, “essendo soltanto questo il suo obbligo principale e autonomo”, (v. Cass. nn. 1110 del 1954, 3435 del 1953, 562 del 1952), e rinvio’ pertanto alla Corte di merito che aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso alberghiero per grave inadempimento del conduttore affinche’ accertasse la lesione concreta del valore locativo richiamando i seguenti principi di diritto: 1) nel – corso della locazione il conduttore ha sempre l’obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso della cosa locata ai sensi dell’articolo 1587 c.c. e di non ledere l’interesse del locatore al valore locativo del bene, la cui violazione, se non di scarsa importanza, lo legittima ad agire per la risoluzione del contratto; 2) il conduttore non puo’, nel corso della locazione, modificare lo stato della cosa locata; 3) consentire l’esercizio del meretricio nella cosa locata puo’ assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto se si concreta nella violazione dell’articolo 1587 c.c. e cioe’ in un abuso della cosa locata che la pregiudica. Aggiunse la Corte che nella specie i giudici di merito avevano accertato che l’albergo era stato destinato all’esercizio del meretricio.

Con sentenza dell’11 gennaio 2011 la Corte di appello di Firenze, in sede di rinvio, ha respinto l’appello avverso la sentenza di primo grado sulle seguenti considerazioni: 1) era indubitabile che l’uso dell’albergo, da parte del conduttore, a casa di meretricio, ne aveva stravolto la funzione sociale datagli dalla locatrice e che avrebbe potuto opporsi all’arbitrario cambio di destinazione; 2) la conservazione del valore locativo dell’immobile e’ uno degli obblighi del conduttore sancito dall’articolo 1587 c.c., avendo egli altresi’ l’obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa secondo l’uso determinato nel contratto e l’obbligo di rispettare la destinazione del bene e’ fondamentale e prescinde da ogni considerazione economica; 2) infatti il locatore aveva il diritto a non subire mutamenti d’uso soprattutto verso alternative illecite o indecenti, anche se piu’ vantaggiose; 3) peraltro mentre il legislatore presume che l’esercizio dell’attivita’ alberghiera aumenti il valore economico dell’immobile tant’ e’ che alla cessazione del contratto e’ prevista la corresponsione di 21 mensilita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, l’espletamento di un’attivita’ illecita come quella del meretricio lo dequalifica e deprezza.

Ricorrono per cassazione la (OMISSIS) e gli eredi di (OMISSIS). Ha resistito (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo i ricorrenti deducono: “Violazione e falsa applicazione dell’articolo 384 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per disapplicazione da parte della Corte di Appello in sede di rinvio dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte con la sentenza del 2006. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363 e 1369 c.c., in relazione all’articolo 360, comma 1, n. 3, per errata interpretazione dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte. Omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360, comma 1, n. 5)” per non avere effettuato la Corte di merito in concreto l’accertamento della riduzione del valore locativo essendosi limitata ad affermare che le risultanze processuali confermavano il grave inadempimento del conduttore desumendolo dalla natura penale del fatto illecito verificatosi nel 1991 e la cui notizia si sarebbe diffusa, ravvisando in cio’ la violazione dell’obbligo di non mutare la destinazione dell’uso del bene, prescindendo dichiaratamente dal carattere economico di tale violazione, e con cio’ incorrendo nel medesimo errore che aveva determinato la cassazione delle prima sentenza di appello e violando l’obbligo del giudice di rinvio, e senza considerare che le locatrici non avevano mai addotto un pregiudizio economico o morale derivatone. Risultava invece che il (OMISSIS) aveva ceduto l’azienda alla s.a.s. (OMISSIS) che ava ristrutturato l’immobile con interventi manutentivi spettanti alla proprietaria e mantenendo l’originaria fisionomia dell’immobile – e tutte queste prove non erano state considerate – e ripetutamente offerto un cospicuo canone di locazione alle locatrici, e dunque nessun pregiudizio al valore locativo dell’immobile si era verificato. Dunque la Corte di merito e’ incorsa altresi’ nella violazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c., allorche’ si e’ limitata a valorizzare la violazione dell’obbligo di non mutare l’uso contrattuale ed il disdoro derivatone alle locatrici. Inoltre l’originaria licenza alberghiera non era stata revocata e questo significa che l’immobile non era adibito a meretricio ne’ la locatrice, che abita a fianco, aveva denunciato alcunche’.

1.1- Con il secondo motivo lamentano: “Omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360, comma 1, n. 5). Violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1455 c.c. e dell’articolo 2697 c.c. e di ogni altra norma in materia di onere della prova (articolo 360, comma 1, n. 3)”, per non avere la Corte di merito valutato che dopo il lontano episodio del 1991 nessun altro se ne era verificato e che dapprima il (OMISSIS) aveva ripreso l’esercizio a conduzione familiare e poi nel 1994 l’azienda era stata ceduta ed il cessionario aveva affrontato rilevanti spese per l’esercizio alberghiero che dunque non era stato modificato, e per non aver neppure considerato che nei contratti di durata occorre avere riguardo al complessivo rapporto e verificare se l’inadempimento ha inciso sull’economia del contratto si’ da squilibrarne il sinallagma. Ed invece la cessionaria era addivenuta all’oneroso subentro proprio perche’ nessun deprezzamento di immagine dell’azienda alberghiera si era verificato, ma era soltanto in pessime condizioni di manutenzione.

1.2- Con il terzo motivo deducono: “Omessa motivazione in ordine alle richieste istruttorie ritualmente articolate dalla ricorrente s.a.s. (OMISSIS) (articolo 360 c.p.c., n. 5)” aventi ad a oggetto le circostanze che le locatrici erano a conoscenza della cessione dell’azienda e disponibili alla stipula di un nuovo contratto di locazione e che vi erano delle offerte per l’acquisto dell’azienda alberghiera cosi’ escludendosi il grave inadempimento del conduttore cedente.

I motivi, congiunti, sono infondati.

Premesso che la Corte di Cassazione ha dato atto dell’accertamento effettuato dai giudici di merito secondo cui il conduttore aveva adibito l’immobile all’esercizio del meretricio – essendo stato in particolare provato che il (OMISSIS) e sua moglie erano stati tratti a giudizio, in fragranza di reato, ai sensi della Legge n. 75 del 1958, articolo 3, nn. 3 e 8 e articolo 4, n. 7, secondo i quali “chiunque, essendo proprietario, gerente o preposto a un albergo, casa mobiliata, pensione, spaccio di bevande, circolo, locale da ballo, o luogo di spettacolo, o loro annessi e dipendenze, o qualunque locale aperto al pubblico od utilizzato dal pubblico, vi tollera abitualmente la presenza di una o piu’ persone che, all’interno del locale stesso, si danno alla prostituzione”, e “chiunque in qualsiasi modo favorisca o sfrutti la prostituzione altrui”, “e’ punito con la reclusione da due a sei anni e con la multa da lire 100.000 a lire 4.000.000, salvo in ogni caso l’applicazione dell’articolo 240 c.p.” (cioe’ la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato), con pena raddoppiata se, come nella specie, “il fatto e’ commesso ai danni di piu’ persone”, e che in tutti i casi previsti nel n. 3) del precitato articolo, “alle pene in essi comminate sara’ aggiunta la perdita della licenza d’esercizio e potra’ anche essere ordinata la chiusura definitiva dell’esercizio”, e che nella fattispecie la Questura aveva chiuso l’albergo per un certo tempo e la stampa aveva dato ampia notizia dei fatti nessun diverso accertamento era consentito al riguardo ai giudici di rinvio.

Quindi, con motivazione logica e congrua la Corte di merito ha valutato che tale grave condotta del conduttore, contraria alla morale e al buon costume, non soltanto aveva leso i concreti interessi del locatore derivanti dalla violazione dell’obbligo della conservazione dell’uso, lecito, della cosa locata – principio espressamente richiamato dalla Corte di Cassazione nel 2006 – ma aveva alterato l’equilibrio economico – giuridico del contratto in danno del locatore stesso per il degrado morale ed economico dell’immobile, con conseguente gravita’ dell’inadempimento del conduttore in ordine al relativo obbligo e legittimita’ della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio.

2.- Con il quarto motivo lamentano: “Omesso esame di documenti decisivi per la decisione della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5); omessa, insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia per aver escluso la conclusione di un autonomo rapporto di locazione tra le signore (OMISSIS) e la s.a.s. (OMISSIS) e/o violazione e falsa applicazione di norme di legge (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all’articolo 1326 c.c.” per non aver la Corte di merito esaminato la richiesta di riconoscimento di un autonomo contratto di locazione richiamando il principio che risolto il primo rapporto gli altri ne sono travolti, senza considerare che le proprietarie per dieci anni avevano ricevuto il canone senza precisare un titolo diverso; avevano accettato lavori di straordinaria manutenzione; manifestato disponibilita’ ad un nuovo contratto; inoltrato la disdetta alla s.a.s. (OMISSIS) e non al (OMISSIS), cosi’ dimostrando il riconoscimento della cessionaria. Tutte tali circostanze, se esaminate, avrebbero indotto a riconoscere la conclusione per facta concludentia di un nuovo contratto di locazione. La censura e’ inammissibile.

Ed infatti emerge dalla narrativa dei fatti processuali contenuti in ricorso – pag. 10 – e dall’epigrafe della sentenza impugnata che gli eredi del (OMISSIS) non hanno specificamente riproposto in sede di rinvio la questione concernente il terzo motivo di ricorso dichiarato assorbito dalla Cassazione – e cioe’ “Omessa e insufficiente motivazione sul punto che concerne la conclusione di un autonomo contratto locativo con la s.a.s. (OMISSIS)”, – si’ che le richieste istruttorie non sostenute da una rinnovata impugnazione specifica del decisum della sentenza di primo grado erano inammissibili per carenza di interesse (Cass. del 2007 n. 90), e essendosi formato il giudicato (Cass. 24093 del 2013)- sulla statuizione secondo cui: “risolto il primo rapporto, vengono travolti anche tutti gli altri che da quello derivano e lo presuppongono come valido ed efficace. Che il (OMISSIS) abbia cercato di provvedere a tali trasformazioni societarie per consentirgli di gestire sotto altre vesti la pregressa attivita’ e poi ancora di cederla, nulla cambia quando si tratta di vicende successive alla citazione del locatario” – che era del 1992 – “con la quale si chiede appunto la risoluzione del contratto per inadempimento; opinare diversamente significherebbe porre nel nulla ogni domanda giudiziale. Tali vicende successive sono irrilevanti per le locatrici che, ricevendo il canone, non hanno con cio’ stesso accettato la successione nel rapporto che richiede una condotta concludente a cio’ rivolta in modo inequivoco. Non si tratta di questione rilevabile di ufficio o meno ma, come gia’ evidenziato dal primo giudice, di una lineare conseguenza del principio di diritto applicato.”

3.- Concludendo il ricorso va respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti, in solido, a pagare le spese del giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi euro 10.200, di cui euro 10.000 per compensi, oltre spese generali e accessori di legge

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 24 marzo 2015, n. 5849. In tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, è consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge n. 27 luglio 1978 n. 392 con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti.


Corte di Cassazione bis

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 24 marzo 2015, n. 5849

Ritenuto in fatto

La Falegnameria 4 Mori di d.V.A. e c. s.n.c. prese in locazione ad uso commerciale da P.T. , P.I. , P.S. , S.F. e F.G. un fondo sito in Livorno e, a fronte dello sfratto per finita locazione intrapreso dai locatori, chiese che fosse dichiarata la nullità della clausola contrattuale contenuta nell’art. 20 del contratto di locazione che prevedeva aumenti annuali del canone di locazione, nonché che si accertasse il suo diritto alla restituzione delle maggiori somme indebitamente corrisposte, in conseguenza della nullità della pattuizione relativa ad aumenti del canone in violazione dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, e che le fosse riconosciuto il diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Il Tribunale di Livorno rigettò le domande della società con sentenza confermata dalla pronuncia n. 991 del 2010 della Corte d’Appello di Firenze, qui impugnata. La corte d’appello, in particolare, richiamando l’insegnamento di Cass. n. 4210 del 2007, affermò che per le locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo vigesse il principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, e che quindi non fosse affetta da nullità la clausola del contratto tra le parti prevedente importi differenziati e crescenti in relazione ai diversi anni di durata del rapporto, non essendo tali variazioni in aumento ancorate al mutato potere d’acquisto della moneta e non avendo pertanto funzione di aggiornamento del canone.
Quanto alla reclamata indennità di avviamento, accertato che nei locali veniva svolta attività di falegnameria, la corte affermò che dall’istruttoria svolta fosse emerso che nei locali venisse svolta con assoluta prevalenza l’attività di realizzazione di mobili, mentre doveva ritenersi sporadico ed eventuale l’accesso di pubblico, come si desumeva anche dall’aspetto dei locali ed in particolare dalla mancata predisposizione di un adeguato vano destinato all’accesso e alla ricezione del pubblico, essendo lo stesso risultato non ordinato, non pulito, ed utilizzato anche per la collocazione di gabbie contenenti animali da cortile.
La Falegnameria 4 Mori di d.V.A. e c. s.n.c. propone ricorso in cassazione articolato in due motivi nei confronti di P.T. , I. , S. , S.F. e F.G. , per la riforma della sentenza n. 991/2010 della Corte d’appello di Firenze.
Resistono P.T. e F.G. con controricorso, le altre parti intimate non hanno svolto attività difensiva.
Le parti costituite non hanno depositato memorie illustrative.

Le ragioni della decisione

Con il primo motivo la ricorrente chiede si dichiari la nullità della clausola n. 20 del contratto di locazione, che prevedeva una variazione in aumento del canone locatizio in immobile ad uso non abitativo per gli anni successivi al primo, per contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. Sostiene che, sebbene per le locazioni per uso non abitativo sia previsto il principio della libera determinazione del canone, debba ritenersi tuttavia vietato apportare alla somma inizialmente convenuta aumenti superiori a quanto occorra a garantire l’adeguamento del canone alla perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei termini previsti dall’art. 32, ovvero oltre il limite del 75% dell’indice Istat.

La questione sottoposta all’attenzione della Corte è dunque se sia valida la clausola di un contratto di locazione ad uso non abitativo che disponga fin dall’origine un predeterminato aumento del canone nel corso del rapporto per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, indipendentemente e a prescindere dall’aggiornamento ai sensi della citata L. n. 392, art. 32.

Il motivo non è fondato.

La Corte d’Appello Firenze, con la sentenza impugnata, si è uniformata ai principi di diritto più volte enunciati da questa Corte di legittimità e volti ad affermare, in tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, che sia consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto} purché la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge n. 27 luglio 1978 n. 392 con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti (in questo senso Cass. n. 17061 del 2014, cass. n. 13887 del 2011, Cass. n. 10834 del 2011, Cass. n. 11608 del 2010, Cass. n. 5349 del 2009 Cass. n. 4210 del 2007, Cass. n. 17964 del 2007, Cass. n. 10500 del 2006). A tali principi va in questa sede data continuità.

L’art. 79 della legge n. 392 del 1978, che si applica a tutti i rapporti di locazione disciplinati dalla legge in cui è inserito, sanziona di nullità un’ampia gamma di pattuizioni, comprensive di quelle volte a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente dovuto ad attribuire al locatore altri vantaggi che siano in contrasto con le disposizioni di legge sull’equo canone (ed al secondo comma detta una apposita disciplina per consentire al conduttore di far valere tale nullità, anche allo scopo di recuperare le somme pagate in eccedenza). Le norme in esso contenute vanno però interpretate tenendo conto della specificità dei diversi tipi di rapporti contrattuali a cui si applica, individuate dalla stessa legge n. 392 del 1978 e dalla successiva disciplina sulla locazione, ed in particolare del fatto che nei rapporti di locazione aventi ad oggetto la locazione di immobili ad uso non abitativo, diversamente che per le locazioni abitative, le parti sono state lasciate libere, al momento della conclusione del contratto, di determinare la misura del canone di locazione. In applicazione di tale principio di libertà nella determinazione del canone, esse possono anche validamente prevedere al momento della conclusione del contratto che il canone possa variare, in aumento o in diminuzione, per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, potendo tale aumento trovare la sua giustificazione causale in considerazione del complessivo assetto di interessi delle parti (in cui esse possono aver tenuto conto, esplicitamente o implicitamente, di una serie di circostanze, quali l’esecuzione a cura e spese del conduttore di lavori di adeguamento dei locali, nel prevedere, per il primo o i primi anni, un canone inferiore a quello pattuito per gli anni successivi). Le parti non possono invece validamente inserire nel contratto aggiornamenti, ovvero variazioni nell’importo del canone per gli anni successivi al primo, atte a sostituire surrettiziamente il criterio normativo contenuto nell’art. 32 ultimo comma della legge n. 392 del 1978, norma imperativa, per tenere indenne il canone concordato dal mutato potere d’acquisto della moneta.

In definitiva le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse.

Il limite non valicabile dalla autonomia delle parti in relazione al canone di locazione di immobili destinati ad utilizzo commerciale è costituito esclusivamente, nel momento genetico del contratto, dalla nullità delle clausole che sostanzialmente si traducano in un aggiramento dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ed in una determinazione privatistica della misura della indicizzazione.

La ratio del divieto di introdurre un meccanismo di indicizzazione diverso da quello previsto per legge si fonda sia su esigenze generali, di programmazione uniforme delle ricadute dal mutato potere di acquisto della moneta sui contratti in corso, sia sulla avvertita esigenza di evitare che il locatore possa approfittare del contraente strutturalmente più debole per imporgli iniqui meccanismi di indicizzazione automatica, scissi da una giustificazione causale che sia ancorata al concreto assetto di interessi delle parti, come ben espresso nel principio di diritto così massimato: ‘Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta ‘sull’equo canone’ (sia nella formulazione originaria che in quella novellata dall’art. 1 comma nono, sexies, della legge n. 118 del 1985), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 della legge predetta’ (Cass. n. 5349 del 2009).

Nel caso di specie, la corte d’appello ha accertato in concreto, con motivazione sotto questo profilo neppure contestata dal ricorrente, che la variazione in aumento del canone di locazione, prevista per gli anni secondo, terzo, quarto e quinto del rapporto, non si traduceva in una violazione dell’art. 32 della legge n. 3982 del 1978, in quanto si trattava di variazioni predeterminate e non ancorate al mutato potere d’acquisto della moneta né direttamente né indirettamente. Escludeva poi un intento elusivo in ragione del fatto che nessun aumento fosse stato previsto per il sesto anno, e neppure per il secondo sessennio della locazione, periodo di tempo assai ampio, nell’arco del quale le variazioni del potere di acquisto della moneta non avrebbero potuto non incidere. Esistono peraltro alcune pronunce di legittimità, in relazione alle quali il P.G. ha individuato un orientamento contrastante con quello finora riportato, che gli ha fatto ritenere necessario richiedere la rimessione della controversia al Primo Presidente affinché decida se devolvere alle Sezioni Unite la composizione del contrasto. Le pronunce cui ha fatto riferimento il Procuratore Generale segnalando l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sono principalmente Cass. n. 2961 del 2013 Cass. n. 2932 del 2008, Cass. n. 8410 del 2006, Cass. n. 10286 del 2001. Tuttavia il contrasto, ripercorrendo le motivazioni delle sentenze citate e tenendo in conto le fattispecie di riferimento, appare più apparente che reale (e forse enfatizzato da una massimazione talora esageratamente assertiva e scissa dalla necessaria aderenza alla fattispecie concreta).

Tutte le sentenze citate infatti prendono in realtà in esame non la previsione di una pattuizione originaria in cui il canone sia stato determinato in misura crescente (o decrescente) o comunque non uniforme per tutti gli anni di durata del rapporto, ma situazioni in cui, dopo un accordo iniziale che fissava in una determinata misura l’importo del canone liberamente concordato dalle parti, interveniva tra le parti un nuovo e successivo accordo che modificava in aumento la misura del canone (anche Cass. n. 10834 del 2011 evidenzia che le pronunce apparentemente contrastanti riguardano un caso diverso da quello in oggetto, cioè il caso in cui l’aumento del canone venga pattuito nel corso del rapporto).

Le sentenze citate condivisibilmente hanno affermato che questo aumento successivo, a rapporto già in corso, debba ritenersi nullo per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, e che l’accordo non sia idoneo a far validamente rinunciare il conduttore ad esigere di non pagare di più rispetto a quanto originariamente pattuito. In caso di un accordo successivo in cui si preveda un aumento del canone della locazione già in corso la libertà negoziale del conduttore potrebbe essere limitata o apparente, e l’equilibrio contrattuale alterato, dall’esigenza del conduttore di continuare a svolgere l’attività commerciale che ha avviato e nella quale ha investito, negli stessi locali, mentre per contro il locatore avrebbe buon gioco ad imporre un aumento di canone al conduttore che tema una perdita di clientela qualora si debba spostare altrove dopo aver dato positivo impulso all’attività.

L’ordinamento non consente, in applicazione dell’art. 79, un accordo che preveda l’aumento del canone di locazione a rapporto di locazione commerciale già iniziato, potendo lo stesso essere non più frutto della libera scelta delle parti, ma del condizionamento che è in grado di esercitare il locatore e della sostanziale posizione di superiorità di questi, in grado di imporre un aumento contrattuale al conduttore che abbia profuso impegno e denaro nell’avvio di una attività commerciale e che abbia tutto l’interesse a continuare ad esercitarla nello stesso luogo.

Sono quindi sanzionati da nullità soltanto gli aumenti del canone di locazione pattuiti successivamente alla conclusione del contratto.

La necessità di tenere distinte le due situazioni trova preciso riscontro nella sentenza n. 2901 del 2007 (redatta da uno degli estensori delle sentenze che vengono in genere ricondotte al cd. secondo orientamento), in cui la Corte ha ritenuto esente da nullità la scrittura integrativa contestuale alla sottoscrizione del contratto di locazione, nella quale si prevedeva un importo (a titolo di contributo spese straordinarie e di uso dei mobili) che andava a far parte del canone sommandosi con quanto contestualmente pattuito con il contratto di locazione. In quella sede la Corte ha ribadito che soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392 del 1978, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone ed ha ritenuto esente da vizi la sentenza con la quale si affermava che il anone fosse stato legittimamente dalle parti determinato ‘liberamente’, ‘nella misura corrispondente alla somma dei due atti contestuali’.

Sicché un accordo che geneticamente preveda un importo del canone di locazione destinato a crescere nel corso degli anni può essere valido, purché non sia destinato a svolgere surrettiziamente una funzione di aggiornamento del valore del canone svincolata dai criteri e dai limiti fissati dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 e trovi la sua giustificazione causale dall’assetto che le parti hanno dato ai rispettivi interessi nel contratto, mentre è nulla per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 la pretesa di somme ulteriori rispetto a quelle originariamente pattuite, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a punti decisivi della controversia in relazione alla valutazione data dal giudice alle prove testimoniali raccolte in primo grado, avendo entrambi i giudici di merito ritenuta infondata la richiesta di corresponsione dell’indennità di avviamento in mancanza di prova che nello spazio oggetto della locazione il laboratorio di falegnameria svolgesse una attività a contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori, laddove ciò emergeva chiaramente dalle testimonianze raccolte. Il motivo è infondato, in quanto volto a richiedere alla Corte, inammissibilmente, una rivalutazione in fatto delle deposizioni testimoniali raccolte.

L’apprezzamento delle risultanze di prova attiene infatti al libero convincimento del giudice di merito, per cui deve ritenersi preclusa ogni possibilità per la Corte di Cassazione di procedere ad un nuovo giudizio di merito attraverso l’autonoma valutazione delle risultanze degli atti di causa. Con la conseguenza che deve ritenersi inammissibile la doglianza mediante la quale la parte ricorrente avanza, nella sostanza delle cose, un’ulteriore istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura del giudizio di cassazione. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico del ricorrente le spese di lite sostenute dai contro ricorrenti e le liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 24 febbraio 2015, n. 3596. Nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e ss. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 79 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998.


Cassazione 10

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 24 febbraio 2015, n. 3596

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15413/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

CONDOMINO VIA A. (OMISSIS) – (OMISSIS) in persona dell’amministratore p.t. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione nuovo difensore;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 403/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/02/2011, R.G.N. 2868/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) agi’ in giudizio per sentir accertare l’equo canone relativo all’appartamento ad cessa locato dal Condominio di (OMISSIS) e per ottenere la restituzione di quanto pagato in eccesso rispetto al dovuto e di quanto versato a titolo di spese straordinarie.

Il Condominio si costitui’ contestando le domande e chiedendo – in via riconvenzionale – la risoluzione del contratto a seguito del mancato pagamento del canone dal febbraio 2004 al giugno 2007.

Il Tribunale di Roma condanno’ il Condominio a restituire quanto percepito a titolo di spese straordinarie, previa detrazione dei canoni non versati dalla (OMISSIS) – dichiaro’ – inoltre – la risoluzione del contratto e condanno’ la conduttrice al rilascio dell’immobile.

Avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma – che ha confermato quella di primo grado – ricorre per cassazione la (OMISSIS), affidandosi a sei motivi illustrati da memoria; resiste, a mezzo di controricorso, il Condominio intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte di Appello ha confermato la pronuncia di risoluzione del contratto, ritenendo che la conduttrice non potesse sospendere il pagamento del canone in costanza di godimento dell’immobile; quanto al canone applicabile, ha aderito all’impostazione del primo giudice, secondo cui “l’equo canone, con riguardo ai contratti transitati nel regime della Legge n. 431 del 1998, ai sensi dell’articolo 2, u.c., della medesima, in relazione al successivo articolo 14, trova applicazione esclusivamente fino al momento del transito, ossia fino alla prima scadenza del contratto successiva all’entrata in vigore della nuova legge” (al riguardo, argomentando diffusamente il proprio dissenso rispetto al diverso orientamento espresso da Cass. n. 12996/2009).

2. Il primo ed il quinto motivo del ricorso censurano proprio l’affermazione della inapplicabilita’ dell’equo canone per il periodo successivo al transito del contratto nella disciplina della Legge n. 431 del 1998 e deducono – rispettivamente – “violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, in combinato disposto con la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 e articolo 14 e dell’articolo 1597 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5″ e “contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”: la ricorrente richiama il contrario orientamento espresso da Cass. n. 12996/2009 ed evidenzia la “contraddittorieta’ dell’enunciato” del giudice di appello laddove afferma che i contraenti “hanno voluto rimettersi a quanto previsto dalla norma sulla rinnovazione tacita ex articolo 1597 c.c.” e, “al contempo, esclude che quegli stessi contraenti abbiano voluto rimettersi alla stessa norma” laddove “prevede che il contratto tacitamente rinnovato … e’ sottoposto alle stesse condizioni del precedente”.

2.1. I motivi sono fondati, alla luce dei principi espressi da Cass. n. 12996/2009, secondo cui, “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della Legge n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello ed. equo da determinarsi ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 12 e segg., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’articolo 79 della menzionata Legge n. 392 del 1978, in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullita’ di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – e’ da considerarsi legittimato, in relazione al disposto della medesima Legge n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5, ad esercitare l’azione prevista dall1indicato articolo 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’articolo 1339 c.c., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della Legge n. 431 del 1998″ (conformi Cass. n. 26802/2013, Cass. n. 24498/2013, Cass. n. 17696/2013).

3. Il secondo motivo (“violazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4″) e’ inconferente rispetto alla decisione impugnata, dato che censura un’affermazione – relativa alla rinnovazione tacita dei contratti verbali – che non interessa l’oggetto del presente giudizio, in cui e’ pacifico che il contratto avesse forma scritta.

4. Il terzo motivo (“falsa applicazione dell’articolo 2033 c.c.”) censura la Corte territoriale per avere ritenuto non applicabile la previsione dell’articolo 2033 c.c., pur avendo riconosciuto – cosi’ come aveva fatto il Tribunale il “carattere oggettivamente indebito del pagamento richiesto dal Condominio”.

La doglianza e’ infondata, costituendo – all’evidenza – frutto di un equivoco: e’ pacifico, infatti, che la Corte ha riconosciuto la sussistenza dell’indebito in relazione alle somme riscosse dal Condominio per spese straordinarie (disponendone la compensazione col debito della (OMISSIS)), mentre l’affermazione della non applicabilita’ della regola dell’articolo 2033 c.c., concerne il diverso ambito della ripetibilita’ dei canoni ultralegali (non interessato dalla censura).

5. Il quarto e il sesto motivo (che deducono – rispettivamente – “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1460, in combinato disposto con gli articoli 1575 e 1576 e 1577 c.c.” e “difetto di motivazione”) censurano la sentenza nella parte in cui ha ritenuto infondata l’eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice.

Le doglianze sono infondate alla luce del rilievo della Corte che “nel caso in esame, di inadempimento assoluto dell’obbligazione di far godere la cosa locata non e’ neppur il caso di discorrere, pacifico essendo che la conduttrice ha continuato a vivere nell’immobile locato e altresi’ a servirsi del bagno, quantunque non fatto oggetto ad opera del locatore degli interventi di manutenzione che secondo la stessa sarebbero stati necessari”, rilievo che risulta conforme ai consolidati indirizzi di legittimita’, secondo cui la sospensione totale o parziale del pagamento del canone e’ legittima soltanto quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (ex multis, Cass. n. 8425/2006 e Cass. n. 7772/2004).

Neppure risultano sussistenti vizi di tipo motivazionale, risolvendosi le relative doglianze in mere istanze di inammissibile rivisitazione del fatto.

6. Accolti, pertanto, il primo ed il quinto motivo e rigettati gli altri, la sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di Appello di Roma – in diversa composizione – che si atterra’ ai principi di diritto richiamati al punto 2.1 e provvedere anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo ed il quinto motivo, rigettati gli altri, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 9 marzo 2015, n. 4656. In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria». Nel caso in esame, invece, l’aggiornamento in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituivano – come emerge dalla sentenza in esame – sono esempi di clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978.


Corte_de_cassazione_di_Roma

Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza 9 marzo 2015, n. 4656

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione:
1. R.M., sulla premessa di aver locato un immobile, ad uso commerciale, alla TG s.r.l., con ricorso al Tribunale di Frosinone chiese che la società conduttrice fosse condannata a corrisponderle l’aggiornamento del canone nella misura del 1.00 per cento dell’indice ISTAT maturato da giugno a ottobre 2008, così come risultante dall’art. 5 del contratto di locazione.
Si costituì la società conduttrice, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo riconvenzionale al fine di ottenere il rimborso di quanto versato a titolo di aggiornamento del canone dal giugno 2007 e di aumento del canone dal giugno 2008.
Il Tribunale dichiarò la nullità degli arti. 4 e 5 del contratto di locazione e condannò la M. alla restituzione di quanto percepito a titolo di aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT e di aumento dello stesso rispetto alla misura originariamente pattuita. La pronuncia è stata confermata dalla Corte d’appello di Roma, con sentenza dell’8 luglio 2013.
2. Contro la sentenza d’appello ricorre R.M. con atto affidato ad un motivo.
Resiste la TG s.r.l. con controricorso.
3. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato.
4. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, oltre a vizio di motivazione.
4.1. II motivo di ricorso non è fondato.
La sentenza della Corte d’appello, richiamando un costante orientamento di questa Corte, ha specificato che l’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ha carattere imperativo e, come tale, non derogabile in senso sfavorevole al conduttore, sia in ordine alla misura dell’aggiornamento del canone (non superiore al 75 per cento) sia in ordine all’onere della preventiva richiesta da parte del locatore. A fronte di tale motivazione, la ricorrente richiama altre pronunce di questa Corte (fra le quali le sentenze 23 febbraio 2007, n. 4210, e 13 maggio 2010, n. 11608), sostenendo che il limite di cui al citato art. 32 non impedirebbe comunque alle parti, in relazione alle locazioni ad uso commerciale, un incremento del corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria; aggiunge, inoltre, che l’art. 5 del contratto era stato liberamente pattuito e spontaneamente eseguito dalla società conduttrice. E evidente, però, che le sentenze richiamate in ricorso si riferiscono ad un’ipotesi diversa da quella in esame, nella quale – come emerge dalla lettura stessa del ricorso – la domanda della M. era finalizzata ad ottenere l’aggiornamento del canone calcolato (indebitamente) al 100 per cento della variazione dei prezzi al consumo. Proprio la sentenza n. 11608 del 2010, richiamata in ricorso, osserva che «in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria». Nel caso in esame, invece, l’aggiornamento in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituivano – come emerge dalla sentenza in esame – esempi di clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. 4.2. La censura di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. – peraltro posta in termini affatto generici – è inammissibile, non risultando formulata secondo i criteri indicati dalla sentenza delle Sezioni Unite 7 aprile 2014, n. 8053, trovando applicazione nella fattispecie, racione temporis, la modifica di cui al decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2012, n. 134.
5. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato».

Motivi della decisione

1. Non sono state presentate memorie alla precedente relazione. All’udienza camerale è intervenuto il difensore drlli ricorrente, insistendo per l’accoglimento del ricorso.
A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni.
2. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale esito segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformità al d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 2.800, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 25 febbraio 2015, n. 3882. L’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione


cassazione 7

Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza  25 febbraio 2015, n. 3882

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione.
«1. La Serranò Scavi s.r.l., nella qualità di conduttrice di un immobile ad uso diverso da quello di abitazione, propose opposizione al decreto col quale il Presidente del Tribunale di Monza le aveva ingiunto il pagamento della somma di euro 14.581 in favore del locatore M.I..
Costituitosi il locatore, il Tribunale rigettò l’opposizione.
2. Proposto appello dalla Serranò Scavi s.r.l., la Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 17 aprile 2013, in parziale accoglimento del gravame, ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando la parte appellante al pagamento della minore somma di euro 5.882,80 – così indicata nella motivazione, a correzione di un errore materiale di cui al dispositivo letto in udienza – nonché al pagamento della metà delle spese dei due gradi di giudizio. 3. Contro la sentenza d’appello ricorre la Serranò Scavi s.r.l., con atto affidato a due motivi.
M.I. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
4. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere parzialmente accolto. 5. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., sul rilievo che la sentenza in esame avrebbe riconosciuto, a favore del locatore, alcuni importi da questo mai richiesti. Tanto in base al rilievo che, essendo il locatore rientrato in possesso del bene alla data del 30 giugno 2008, residuava in suo favore solo il diritto a percepire i canoni dei mesi di maggio e giugno 2008, mentre la sentenza avrebbe riconosciuto una somma maggiore per altri titoli estranei al pagamento del canone.
5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto pone all’esame di questa Corte un profilo nuovo, non discusso in sede di merito. Risulta dall’atto di appello, il cui contenuto la società ricorrente riporta, che le contestazioni oggetto di causa riguardavano altri profili (la presunta nullità del contratto, il carattere consensuale della risoluzione, la restituzione del deposito cauzionale e l’imposta di registro). Nulla risulta essere stato eccepito in sede di merito relativamente alle ulteriori voci che il locatore avrebbe asseritamente richiesto col decreto ingiuntivo (v. p. 5 del ricorso).
Sicché la novità della questione ne determina l’inammissibilità.
6. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e dell’art. 416 del codice di procedura civile.
6.1. Il motivo è fondato.
La Corte d’appello, infatti, nel confermare sul punto la decisione del Tribunale, ha osservato che l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale non era configurabile, nella specie, in capo al locatore, perché dalla corrispondenza esistente tra le parti risultava che il medesimo aveva lamentato l’esistenza di danni cagionati dal conduttore, avanzandone anche «generica richiesta di risarcimento». È tuttavia da condividere il rilievo della società ricorrente secondo cui, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442). 7. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere dichiarato inammissibile quanto al primo motivo e per essere viceversa accolto quanto al secondo».

Motivi della decisione

1. La società ricorrente non ha presentato memoria in riferimento alla relazione depositata, mentre il suo difensore ne ha contestato il contenuto nel corso dell’udienza camerale fissata. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni. 2. Il ricorso, pertanto, è dichiarato inammissibile quanto al primo motivo ed è accolto quanto al secondo.
La sentenza impugnata è cassata nei limiti del motivo accolto ed il giudizio rinviato alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.