Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 18 novembre 2014, n. 47387. Non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta, anche se il locatore sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione in via del tutto autonoma e per proprio conto, atteso che la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio), in difetto di un quid pluris che agevoli specificamente la prostituzione stessa.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 18 novembre 2014, n. 47387

Ritenuto in fatto

1. Con sentenza del 9 maggio 2013 la Corte d’appello dell’Aquila ha respinto l’appello proposto da P.O. avverso sentenza del 1 dicembre 2011 con cui il Tribunale di Teramo lo aveva condannato alla pena di quattro anni di reclusione e € 10.000 di multa per il reato di favoreggiamento della prostituzione.
2. Ha presentato ricorso il difensore, denunciando violazione degli articoli 43 c.p., 3 e 8 I. 75/1958 e vizio motivazionale. La condanna sarebbe fondata sull’avere l’imputato consapevolmente affittato appartamenti ove esercitare meretricio, il che non risulterebbe provato e comunque, secondo la giurisprudenza di legittimità, non sarebbe sufficiente a integrare il reato di favoreggiamento.

Considerato in diritto

3. II ricorso è infondato.
L’unico motivo si fonda sulla ormai consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte – l’ultima pronuncia massimata contraria è ormai tutt’altro che recente (Cass. sez. III, 23 maggio 2007 n. 35373, che ritiene favoreggiamento la mera messa a disposizione della prostituta, anche a titolo di locazione, di un appartamento perché ciò procura favorevoli condizioni per la pratica dei meretricio) – per cui concedere in locazione un appartamento a prezzo di mercato a una prostituta, pur nella consapevolezza che questa lo utilizzerà per il meretricio, non giunge ad integrare il reato di favoreggiamento della prostituzione (così, nettamente, Cass. sez. III, 20 marzo 2013 n. 28754: “Non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta, anche se il locatore sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione in via del tutto autonoma e per proprio conto, atteso che la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio”), in difetto di un quid pluris che agevoli specificamente la prostituzione stessa (da ultimo in questo senso Cass. sez. III, 4 febbraio 2014 n. 7338 – che in un caso di sublocazione afferma che la mera stipula del contratto di per sè non integra la fattispecie criminosa, in quanto l’atto negoziale, in assenza di altre prestazioni accessorie, come ad esempio l’esecuzione di inserzioni pubblicitarie, la fornitura di profilattici o la ricezione dei clienti, riguarda la persona e le sue esigenze abitative, e non costituisce diretto ausilio all’attività di prostituzione – e Cass. sez. III, 19 febbraio 2013 n. 33160 – per cui “non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta anche se il locatore sia consapevole che la conduttrice vi eserciterà la prostituzione a meno che, oltre al godimento dell’immobile, vengano fornite prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il meretricio (come nel caso di esecuzione di inserzioni pubblicitarie, fornitura di profilattici, ricezione di clienti o altro)” -. E tale quid pluris, secondo il ricorrente, non è ravvisabile nella condotta del Pacifici.
La corte territoriale, peraltro, non si è discostata dall’insegnamento nomofilattico, evidenziando chiaramente, invece, la necessità di identificare l’esistenza del quid pluris necessario per integrare il reato. Si tratta, naturalmente, di una valutazione fattuale degli esiti del compendio probatorio, la quale può essere in questa sede vagliata esclusivamente sotto il profilo del vizio motivazionale, che il ricorrente ha indicato nella rubrica del motivo limitandosi peraltro a individuarlo in “nessun riferimento ad altre concrete attività poste in essere dal Pacifici, oltre quella di concedere in locazione l’immobile e, secondo la Corte di Appello, di essere a conoscenza” del meretricio svolto negli appartamenti.
Ciò non trova riscontro nell’effettivo contenuto della sentenza impugnata, che connette proprio una pluralità di fattori specifici in base ai quali dimostra l’integrazione del reato di favoreggiamento, partendo dalla totalità della limitazione cronologica di tutte le locazioni (incompatibile con una stabile residenza), e proseguendo sulla modalità di utilizzazione da parte delle occupanti caratterizzata dalla velocità e facilità dei loro spostamenti di appartamento in appartamento (dato ulteriormente incompatibile con l’utilizzo come abitazione) fino all’allestimento specifico degli appartamenti diretto a ottimizzare il loro utilizzo per la prostituzione, collocandosi letti matrimoniali anche nelle cucine; il tutto coronato dalla verifica, cui il giudice d’appello senza incorrere in motivazione manifestamente illogica né apparente perviene in senso positivo, della consapevolezza di tutto ciò dell’imputato, che, nelle conversazioni telefoniche, emerge come colui che tirava i fili di tutta una organizzazione che favoriva l’attività delle prostitute sue inquiline (motivazione, pagina 5).
In conclusione, il motivo risulta infondato, per cui il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352. In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare . Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3780/2011 proposto da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), in persona del suo Presidente del consiglio di amministrazione, amm.re deleg. e legale rappr.te geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitale agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

AZIENDA SANITARIA LOCALE (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del Direttore Generale, legale rappresentante, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 848/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/10/2010 R.G.N. 1292/09;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/09/2014 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’inammissibilita” del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente, s.p.a. (OMISSIS), conveniva in giudizio la ASL (OMISSIS) (gia’ Asl n. (OMISSIS) di Savigliano), gia’ conduttrice di due immobili di sua proprieta’, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa del ritardato rilascio dei locali ad uso ufficio siti in (OMISSIS), locati alla Asl in forza di due contratti, del 1993 e del 1995. Esponeva che la Asl aveva dato la disdetta dei contratti di locazione nel giugno 2003 dichiarando che avrebbe rilasciato i locali il 1.1.2004, che essa ricorrente si era adoperata subito dopo per reperire un nuovo conduttore o un acquirente per gli immobili, che aveva reperito effettivamente nel periodo intermedio un soggetto interessato all’acquisto di entrambi i locali, la societa’ (OMISSIS) a r.l., la quale formulava proposta irrevocabile di acquisto efficace fino al 15.1.2004, che il rilascio da parte della Asl non era avvenuto entro la data prevista, che la societa’ proprietaria aveva chiesto inutilmente alla proponente una proroga dell’efficacia della proposta, negata dalla proponente, e aveva perso la possibilita’ di concludere l’affare.

Avendo venduto successivamente i due locali separatamente, con tempi piu’ lunghi e ricavandone un importo minore rispetto all’offerta originariamente ricevuta, la societa’ (OMISSIS) chiedeva che la Asl fosse condannata a pagare la differenza tra quanto l’attrice avrebbe conseguito se il primo affare fosse andato a buon fine e quanto effettivamente ricavato dalla vendita.

Il Tribunale di Saluzzo, in primo grado, condannava la Asl al risarcimento dei danni nella misura di euro 189.211,76 a titolo di risarcimento del danno per ritardato rilascio dell’immobile locato, mentre la Corte d’appello di Torino, con la sentenza qui impugnata, rigettava la domanda risarcitoria della societa’ (OMISSIS) s.p.a..

In particolare, la corte d’appello riteneva che, se anche la Asl non rispetto’ la data di rilascio indicata originariamente al 1.1.2004 ne’ la data del 26.1.2004 da lei stessa indicata successivamente, cio’ nonostante rilascio’ i locali il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla societa’ ricorrente, se avesse accettato la proposta di vendita, di poter concludere nei tempi pretesi dalla proponente il contratto notarile, vendendo un immobile effettivamente libero da persone e cose, in quanto la proposta irrevocabile prevedeva la sottoscrizione del rogito entro il 14.2.2004. Negava quindi la sussistenza di un nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato dalla vendita successivamente effettuata dalla (OMISSIS) attribuendone la responsabilita’ ad una scelta prudente ma poco oculata della societa’ proprietaria degli immobili.

La (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione nei confronti della Azienda sanitaria locale (OMISSIS) (gia’ A.S.Legge n. (OMISSIS) di Savigliano), per la riforma della sentenza n. 848/2010 della Corte d’Appello di Torino, non notificata, articolato in quattro motivi.

Resiste la Azienda sanitaria Locale CN1 con controricorso.

La societa’ ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, la (OMISSIS) s.p.a. denuncia la violazione dell’articolo 1591 c.c., e dei principi che regolano l’accertamento del nesso di causalita’ laddove la Corte d’Appello di Torino ha escluso la sussistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo da parte della Asl n. (OMISSIS) nel riconsegnare i locali alla proprietaria e la mancata accettazione da parte della ricorrente della proposta di acquisto formulata dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l., avente efficacia fino al 15.1.2004.

In particolare, la ricorrente evidenzia che la corte d’appello ricostruiva i tempi della vicenda e i nessi tra i vari accadimenti affermando che la societa’ proprietaria ben avrebbe potuto accettare la proposta di acquisto ricevuta, avente efficacia fino al 15.1.2004, perche’, se anche la Asl non aveva rilasciato i locali come promesso entro il 1 gennaio 2004, essa li aveva comunque rilasciati pochi giorni dopo, comunque in tempo per consentire alla (OMISSIS) di concludere il contratto definitivo entro il termine previsto per meta’ febbraio dalla proposta irrevocabile e di darvi regolare adempimento consegnando all’acquirente un immobile libero da persone o cose.

La ricorrente afferma che la corte d’appello avrebbe errato nel formulare il giudizio volto a verificare la sussistenza o meno del nesso di causalita’, trattandosi di un giudizio controfattuale, probabilistico che prevede una valutazione ex ante per poter giudicare se, in assenza della condotta che si assume dannosa (il ritardo nella riconsegna), l’evento di danno si sarebbe verificato o meno. Evidenzia che il vizio consiste nell’aver effettuato il giudizio ipotetico non ex ante ma ex post, inserendo in esso un elemento (l’avvenuto rilascio dell’immobile da parte della Asl il 12.2.2004) di cui l’attrice non poteva disporre nel momento in cui ebbe a decidere se impegnarsi o meno a vendere l’immobile accettando entro il 15.1.2004 la proposta che le era stata formulata.

Con il secondo e il terzo motivo, la societa’ ricorrente deduce la contraddittorieta’ della motivazione in relazione all’accertamento del nesso causale tra ritardo nella consegna dei locali da parte della Asl n. (OMISSIS) e perdita della proposta irrevocabile d’acquisto formulata dalla (OMISSIS) s.r.l. La corte infatti avrebbe mosso dalla premessa corretta secondo la quale il termine di efficacia della proposta contrattuale era il parametro di riferimento per individuare la sussistenza o meno del nesso causale tra il ritardo nella consegna e il danno richiesto, per poi effettuare il giudizio controfattuale tenendo conto di un diverso termine, quello fissato al 14.2.2004 e relativo alla stipula del rogito notarile.

Infine, anche con il quarto motivo la societa’ ricorrente deduce una insufficienza della motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, relativo alla natura della domanda risarcitoria formulata in giudizio, ovvero lamenta che la corte abbia espressamente dichiarato di non comprendere la differenza tra la domanda introdotta, connessa al danno per ritardato rilascio di immobile, e la domanda che la (OMISSIS) avrebbe potuto introdurre qualora avesse accettato la proposta e non fosse stata poi in grado di trasferire la proprieta’ e il possesso degli immobile, stante la perdurante occupazione di essi da parte della Asl. La ricorrente censura tale affermazione da parte della corte di merito, in quanto indicativa della mancata comprensione da parte del giudice di merito della diversita’ delle situazioni in quanto, in quest’ultimo caso, la ricorrente avrebbe potuto essere a sua volta anche destinataria dell’azione risarcitoria da parte della (OMISSIS) s.r.l., societa’ che si era offerta di acquistare gli immobili.

Il primo motivo e’ fondato e va accolto, con conseguente assorbimento degli altri.

Effettivamente, la corte territoriale non ha rispettato i crateri di corretta formulazione del ragionamento controfattuale, da utilizzarsi anche per l’accertamento del nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore e la perdita di occasioni favorevoli di locazione o di vendita da parte del locatore.

Perche’ sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex articolo 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando piu’ vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilita’ di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.

Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all’accertamento del nesso di causalita’ tra ritardo e perdita dell’occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso- nel caso di specie, il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio – non si fosse verificato, avrebbe l’attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una piu’ favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell’inadempimento sussiste (ed e’ da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed e’ imputabile al comportamento del conduttore.

Altrimenti, se questo accadimento – ritardo nella riconsegna – risulta irrilevante o comunque non determinante, nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l’affare (o all’opposto, ma la questione non e’ affrontata sotto questo profilo, se in ogni caso il locatore non avrebbe per altri motivi concluso l’affare), non esiste la prova del nesso causale, e l’eventuale perdita dell’occasione favorevole non sara’ imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l’immobile.

Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta.

In particolare, in questo caso la domanda che il giudice avrebbe dovuto correttamente porsi era : se il mancato rilascio dell’immobile al 1.1.2004 non si fosse verificato, il proprietario avrebbe potuto vendere piu’ lucrosamente i due immobili, accettando la proposta irrevocabile della (OMISSIS) s.r.l., rispetto a quello che ha fatto mesi dopo?

Rimane irrilevante nel giudizio controfattuale ogni fatto successivo rispetto al momento della scelta di concludere o meno l’affare accettando la proposta irrevocabile.

La corte territoriale invece, ai fini dell’accertamento del nesso causale lo ha strutturato pur sempre come giudizio prognostico, ma con valutazione ex post, ritenendo erroneamente di poter tener conto anche di un elemento successivo, che non era a disposizione del proprietario nel momento in cui dovette decidere se accettare o meno la proposta irrevocabile, ovvero ha ritenuto di dover tenere conto del fatto che in ogni caso la Asl rilascio’ il locale (non come si era successivamente impegnata a fare il 26.1.2004 ma) il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla (OMISSIS) s.p.a., se avesse accettato la proposta, di stipulare il rogito senza ritardi ne’ inadempimenti da parte sua rispetto al termine per rogitare previsto nella proposta irrevocabile.

Al momento in cui il proprietario fu tenuto a decidere se accettare la proposta irrevocabile, scadente il 15.1.2004, o meno, i due locali di sua proprieta’ erano ancora occupati dalla Asl, ne’ il proprietario poteva in quel momento sapere se e quando sarebbero stati effettivamente rilasciati. Quindi, dell’avvenuto rilascio nell’arco del mese successivo non si puo’ tener conto per decidere, seguendo le corrette regole di strutturazione del ragionamento controfattuale, se il danno non si sarebbe verificato in mancanza di ritardo nella riconsegna, in quanto il termine finale rispetto al quale occorre verificare se il ritardo si protraeva ancora, e se esso avesse avuto una incidenza causale sulla perdita dell’occasione favorevole, e’ il termine di scadenza della proposta, in cui il proprietario doveva decidere, con gli elementi di valutazione in quel momento a sua disposizione, se accettare o meno.

Ne’ si puo’ ritenere che il locatore, per evitare di perdere l’affare, fosse tenuto in ogni caso a concludere pur non essendo certo di poter consegnare gli immobili liberi al momento previsto per il rogito, correndo il rischio di esporsi al un inadempimento per fatto di un terzo che egli non era in grado di scongiurare o evitare e ad una azione di risarcimento dei danni da parte dell’acquirente.

Il ricorso va accolto in relazione al primo motivo, assorbiti gli altri, e la causa va rinviata alla corte d’appello di Torino in diversa composizione affinche’ la decida anche in ordine alle spese attenendosi al seguente principio di diritto:

In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare .

Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese.

Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza 23 ottobre 2014, n. 22531. Ove il giudice d’appello ritenga che l’azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un’azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un’azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l’erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l’occupazione senza titolo sussista oppure no


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

sentenza  23 ottobre 2014, n. 22531

Svolgimento del processo

p.1. Il Comune di Cammarata ha proposto ricorso per cassazione contro L.V. avverso la sentenza del 20 ottobre 2011, con la quale la Corte d’Appello di Palermo, in riforma della sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Agrigento il 3 giugno 2008 ha rigettato la domanda proposta da esso ricorrente contro il L. il 12 ottobre 2007 con una citazione per convalida di sfratto per morosità.
p.2. L’appello è stato accolto sul rilievo che la domanda introdotta dal Comune con quello speciale procedimento aveva avuto ad oggetto una pretesa di restituzione di un immobile perché detenuto dal L. senza titolo. Domanda che era diversa dalla domanda di sfratto per morosità, in quanto non basata sulla richiesta di risoluzione di un contratto locativo, onde il procedimento per convalida era stato promosso al di fuori dei suoi presupposti.
p.3. Il L. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

p.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce “violazione o falsa applicazione delle norme di diritto e dei principi in tela di qualificazione giuridica della domanda giudiziali violazione e falsa applicazione degli artt. 657, 658 e 667 del c.p.c.; nonché del principio costituzionalizzato del c.d. “giusto processo”; in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.”.
Vi si censura la motivazione con ci la Corte territoriale, dopo avere disatteso il motivo di appello con cui il L. aveva insistito nell’eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al Comune, reputando che quest’ultimo era subentrato nella proprietà dell’immobile all’E.S.A. e fosse legittimato a proporre sia le azioni reali che quelle personali a difesa del proprio diritto, ha ritenuto che l’appello fosse fondato “nel merito” così esprimendosi:
“Con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, l’attore investiva l’organo giudicante premettendo che l’immobile per cui è causa era occupato da L.V. , sin dal 1996, senza alcun titolo e senza alcuna autorizzazione comunale. Proseguiva lamentando che, nonostante l’occupante avesse il godimento dell’immobile, non aveva mai corrisposto alcuna somma all’ente proprietario, per ci risultava debitore nei confronti del Comune di Cammarata della somma di Euro 3872,96, oltre interessi. Instava, pertanto, per la convalida dello sfratto, per la condanna del L. al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio. Dalla esposizione giuridica dei fatti contenuta in citazione, la richiesta di rilascio dell’immobile si fonda sulla mancanza di un valido titolo contrattuale che legittimi il godimento e l’uso del bene da parte del convenuto, che non a caso viene qualificato come occupante. Ora, la domanda di restituzione di un immobile detenuto senza titolo che si fonda sulla responsabilità extracontrattuale del detentore in quanto gode abusivamente di un bene senza alcuna legittimazione, è certamente diversa dalla domanda di sfratto per morosità, che è basata sulla risoluzione per inadempimento di un contratto locativo”.
Dopo tale motivazione nella pagina 6, la sentenza argomenta della diversità fra l’azione di sfratto per morosità esercitabile ai sensi dell’art. 658 c.p.c. e quella di rilascio per occupazione senza titolo e, quindi, conclude affermando che “Invero, lo speciale procedimento di convalida di sfratto per morosità, previsto dall’art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con una pronuncia di risoluzione del vincolo contrattuale, presuppone necessariamente l’esistenza di un contratto di locazione del quale si chiede la cessazione per l’insolvenza del conduttore e non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un rapporto ritenuto inesistente al momento dell’intimazione, come nella specie”.
p.2. La critica alla riportata motivazione viene svolta assumendosi con un’esposizione inutilmente lunga che la Corte territoriale avrebbe: a) per un verso operato la qualificazione della domanda per come proposta con l’intimazione di sfratto come domanda di rilascio per occupazione senza titolo senza considerare che il L. non aveva con l’appello contestato la qualificazione del rapporto come locativo che era stata data espressamente dalla sentenza del Tribunale, che aveva dichiarato risolto; b) per altro verso e comunque ignorato che, quand’anche la domanda proposta con l’intimazione di sfratto fosse stata irritualmente formulata per chiedere il rilascio dell’immobile in quanto occupato senza titolo, tuttavia nelle note depositate all’udienza del 5 agosto 2008, dopo il passaggio della controversia alla trattazione con il rito a cognizione piena a seguito di provvedimento ai sensi dell’art. 667 c.p.c. del 14 novembre 2007, il Comune aveva legittimamente modificato la “causa petendi” della sua originaria domanda chiedendo la pronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento.
Il Collegio osserva che il primo profilo di censura, pur deducendo confusamente un’ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la Corte territoriale nel procedere alla qualificazione della domanda contro quella che era stata fatta dal Tribunale, risulta fondato sulla base di considerazioni che questa Corte deve fare in iure in via preliminare allo scrutino della pretesa ultrapetizione e che evidenziano esse stesse a monte, rispetto ad essa ed alla sua effettiva ricorrenza, l’illegittimità della sentenza impugnata con riferimento alla statuizione censurata dal ricorrente di rigetto dall’azione qualificata come di rilascio per occupazione senza titolo.
Va ricordato, infatti, che “In ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l’osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, nonché per omologia con quanto prevede la norma di cui al secondo comma dell’art. 384 cod. proc. civ., deve ritenersi che, nell’esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, la Corte di cassazione può ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d’ufficio, con il solo limite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata, senza cioè che sia necessario l’esperimento di ulteriori indagini di fatto, fermo restando, peraltro, che l’esercizio del potere di qualificazione non deve inoltre confliggere con il principio del monopolio della parte nell’esercizio della domanda e delle eccezioni in senso stretto, con la conseguenza che resta escluso che la Corte possa rilevare l’efficacia giuridica di un fatto se ciò comporta la modifica della domanda per come definita nelle fasi di merito o l’integrazione di una eccezione in senso stretto. (Sulla base di tali principi la Suprema Corte, investita della denuncia di violazione del divieto di domande nuove in appello, ha rilevato d’ufficio che l’introduzione di detta domanda era, in realtà avvenuta in primo grado e che il giudice d’appello, cui la relativa questione era stata devoluta, non ne aveva rilevato la fondatezza)”, (così Cass. n. 6935 del 2007; in senso conforme: Cass. n. 10841 del 2011; n. 3437 del 2014).
Nel caso di specie il Comune, censurando la sentenza impugnata per avere, piuttosto che in violazione del principio della corrispondenza fra chiesto e pronunciato, ritenuto di dover qualificare diversamente la domanda rispetto alla qualificazione datale dalla sentenza di primo grado, in violazione della formazione di un giudicato interno formatosi riguardo ad essa in mancanza di impugnazione da parte del L. di detta qualificazione, si duole della statuizione con cui, a seguito della pretesa illegittima operazione di qualificazione la Corte territoriale, ha rigettato la domanda reputando che il fatto della proposizione della domanda così qualificata con il procedimento per convalida di sfratto fosse ragione sufficiente per il rigetto della domanda stessa.
La censura del ricorrente riguarda tale risultato finale in quanto determinato da un errore di qualificazione della domanda, ma consente alla Corte, investita del problema della qualificazione, di valutare comunque in iure se, pur assunta la detta qualificazione, detto risultato sia corretto.
Ebbene nel caso di specie il ragionamento che ha portato la Corte territoriale a tale conclusione di rigetto risulta comunque erroneo in iure a monte rispetto all’operata qualificazione ed a prescindere dalla sua eventuale legittimità. Tanto questa Corte può rilevare sulla base del ricordato principio di diritto.
L’errore si rinviene nella circostanza che la Corte territoriale, una volta compiuta l’operazione di qualificazione, ha considerato la circostanza a monte della proposizione della domanda per come qualificata come determinativa della non decidibilità nel merito, ma giustificativa della sa reiezione, in quanto il Comune l’aveva proposta con le forme del procedimento per convalida di sfratto, che non consentivano di proporla con riferimento a quella qualificazione, ritenuta giusta dalla stessa Corte.
hi tal modo la Corte territoriale ha fatto discendere dall’erroneo utilizzo a suo dire della forma di esercizio speciale dell’azione con il procedimento per convalida, la conseguenza del rigetto nel merito della domanda per come qualificata. Ha cioè considerato come ragione di rigetto nel merito un errore di proposizione della domanda con il rito speciale e, dunque, una ragione di mero rito.
Viceversa, essendosi ormai il procedimento trasformato in procedimento a cognizione piena, la decisione sulla domanda per come qualificata dalla Corte sarebbe dovuta avvenire con lo scrutinio dei suoi eventuali presupposti di fondatezza.
La Corte doveva cioè esaminare se l’occupazione del L. fosse nei confronti del Comune, peraltro ritenuto subentrare all’E.S.A., assistita o meno da un titolo ad esso opponibile nella sua veste di proprietario dell’immobile.
Al contrario la Corte territoriale ha rigettato la domanda pur qualificata di occupazione senza titolo in ragione del solo suo esercizio erroneo con un atto introduttivo nelle forme del procedimento per convalida. La riprova è che nessun riferimento si fa allo svolgimento della domanda a seguito della trasformazione del rito ed alla sa incidenza.
La Corte ha deciso la causa dando rilievo solo all’erronea instaurazione del procedimento per convalida, completamente disinteressandosi del se un’occupazione senza titolo vi fosse, anche soltanto sopravvenuta ad una situazione di detenzione legittima originaria.
È appena il caso di rilevare che a essa si allude, dopo la parte di motivazione sopra riportata, così scrivendosi anodinamente: “E ciò anche a volere tacere che il L. detiene l’immobile legittimamente e cioè in forza di una scrittura privata dell’I settembre 1974, stipulata con LESA, dante causa del Comune, che è quindi subentrato nel rapporto preesistente”.
Senonché tale affermazione, proprio per la sua anodinia, non può essere considerata come affermazione dell’esclusione dell’occupazione senza titolo per ragioni sopravvenute, dato che fa riferimento solo alla causa di insorgenza della detenzione originaria, ma nulla dice circa la idoneità a giustificare la conservazione della detenzione di fronte al Comune, riconosciuto come titolare della proprietà del bene.
Onde non può dirsi che il rigetto della domanda sia avvenuto anche perché è stata esclusa l’occupazione senza titolo.
In ogni caso si deve, per completezza, aggiungere che, avendo la motivazione della sentenza dato rilievo ad una ragione di rito, l’eventuale configurabilità di questa motivazione come aggiuntiva motivazione di merito, nemmeno avrebbe rappresentato statuizione impugnabile in questa sede, giusta il principio di diritto di ci a Cass. sez. un. n. 3840 del 2007. Si tratterebbe, infatti, di statuizione resa in carenza di potestas iudicandi, una volta affermata la ragione di rigetto in rito.
Il principio di diritto che giustifica l’accoglimento per quanto di ragione del primo motivo è il seguente: “ove il giudice d’appello ritenga che l’azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un’azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un’azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l’erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l’occupazione senza titolo sussista oppure no”.
p.3. La sentenza impugnata dev’essere cassata e la Corte territoriale procederà a decidere la domanda di occupazione senza titolo esaminando se di tale occupazione ricorrano o meno i presupposti e ciò anche con riferimento alla vicende successive all’occupazione e, quindi, alla sua insorgenza.
p.4. Gli altri motivi restano assorbiti.
p.5. Il giudice di rinvio provvederà sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il primo motivo di ricorso. Dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia ad altra Sezione della Corte d’Appello di Palermo, comunque in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234. La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234

Svolgimento del giudizio

Nel dicembre 2008 P.A. conveniva in giudizio la Emmesse Immobiliare srl e – premesso di detenere a titolo di locazione alberghiera un immobile in proprietà della Patrimonio dello Stato S.p.A., da quest’ultima alienato alla società convenuta il 10 giugno 2008 – chiedeva che venisse dichiarata la sussistenza del suo diritto di prelazione e riscatto ai sensi degli articoli 38 e 39 legge 392/78.
Nella costituzione in giudizio della Emmesse Immobiliare srl, che otteneva di chiamare in causa la Patrimonio dello Stato spa dalla quale chiedeva di essere manlevata in caso di accoglimento della domanda attorea, interveniva la sentenza n. 89/10 con la quale il tribunale di Livorno respingeva la domanda, sul presupposto che tra le parti non sussistesse alcun rapporto di tipo locativo legittimante l’esercizio della prelazione.
Proposto appello da parte del P. , veniva emessa la sentenza n. 566 del 17 maggio 2011 con la quale la corte di appello di Firenze rigettava la domanda e condannava il P. alla rifusione delle spese di lite, nonché al risarcimento del danno ex art. 96 1 co. cpc a favore della Emmesse Immobiliare srl..
Avverso tale sentenza viene dal P. proposto ricorso per cassazione sulla base di otto motivi, ai quali resiste con controricorso la Fintecna Immobiliare srl (risultante dalla fusione per incorporazione della Patrimonio dello Stato spa); viene da quest’ultima altresì proposto ricorso incidentale sulla base di due motivi. La Emmesse Immobiliare srl, in assenza di controricorso, ha depositato memoria ex art. 378 cpc con procura speciale valevole, ex art.370 1 co. cpc, ai soli fini della discussione orale. Memoria ex art. 378 cit. è stata depositata altresì da Fintecna Immobiliare (ora CDP Immobiliare srl). Il P. ha depositato controricorso al ricorso incidentale.

Motivi della decisione

p.1.1 Con il primo motivo di ricorso il P. lamenta, ex art. 360, 1 co.nn.3) e 5) cpc, carente motivazione nonché violazione degli articoli 112 cpc e 38-39 legge 392/78, poiché la corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto l’insussistenza nella specie di un rapporto di locazione tra le parti, in quanto escluso dalla sentenza n. 1002/10 con la quale la stessa corte di appello (su gravame avverso la sentenza del tribunale di Livorno 25 settembre 2007) aveva rilevato l’avvenuta cessazione del rapporto tra le parti in forza di sentenza passata in giudicato (Tribunale di Livorno n.465/97). Con tale ragionamento, la sentenza impugnata non teneva conto che la menzionata sentenza n. 1002/10 non era ancora passata in giudicato perché fatta oggetto di ricorso per cassazione ancora pendente (n.7188/11 rg) ; né esplicitava le ragioni per cui quanto deciso nella sentenza richiamata dovesse valere anche nel presente giudizio.
Con il secondo e correlato motivo di ricorso, il P. lamenta carente motivazione e violazione degli articoli 2909 cc e 324 cpc, dal momento che, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di appello, la sentenza richiamata (tribunale di Livorno n. 465/97) ancorché intervenuta tra le stesse parti, non costituiva giudicato esterno sull’inesistenza del rapporto di locazione, poiché essa era intervenuta su una domanda diversa, avente ad oggetto l’illegittimità della revoca, da parte dell’Ente Gioventù Italiana (originario proprietario dell’immobile, poi soppresso con successione nella proprietà, da ultimo, della Patrimonio dello Stato spa) della sua nomina a rappresentante dell’ente. Tale pronuncia era anzi stata emanata sul presupposto dell’avvenuto passaggio in giudicato (1973) di ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, attestante essa stessa la sussistenza di un rapporto di locazione tra le parti; rapporto mai venuto meno, posto che la proprietà dell’immobile non aveva mai messo in esecuzione l’ordinanza di rilascio, tanto che la relativa actio iudicati si era infine prescritta.
p.1.2 Questi motivi, suscettibili di trattazione unitaria, sono infondati.
La corte di appello, nella sentenza qui impugnata (sent., pag.7, riportata in ricorso), ha osservato quando segue: “emanando recentemente, tra le stesse parti dell’odierno giudizio, la sentenza 11 giugno 2010 n. 1002 (relativa all’appello proposto da Arrigo P. nei confronti della sentenza 25 settembre 2007 del tribunale di Livorno con la quale, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla Patrimonio dello Stato, Arrigo P. era stato condannato ex novo al rilascio dell’immobile di cui si tratta) questa corte ha avuto modo di osservare che, a prescindere dalla riconducibilità del rapporto tra le parti allo schema del contratto di affitto di azienda (qualificazione attribuita, in concreto, alla sentenza del 1997) o a quello della locazione alberghiera (qualificazione sostenuta, anche in quel giudizio, dall’attuale appellante) rimaneva determinante il fatto che l’avvenuta cessazione del rapporto in questione era stata affermata con sentenza passata in giudicato e che, in mancanza di qualsiasi prova della rinascita del rapporto stesso o della nascita di altro rapporto, tale pronuncia doveva necessariamente fare stato tra le parti ai sensi dell’articolo 2909 cc”. Ciò posto, ha ritenuto la corte territoriale che l’affermazione circa l’avvenuta cessazione del rapporto tra le parti dovesse valere anche nel presente giudizio.
In altri termini, a giudizio della corte di appello (ma già così aveva ritenuto il giudice di primo grado, secondo cui il P. doveva ritenersi occupante senza titolo), al momento della vendita dell’immobile non sussisteva tra le parti alcun rapporto contrattuale che legittimasse il P. all’esercizio del diritto di prelazione.
Ciò perché, alla luce delle risultanze fatte proprie dallo stesso ricorrente: a. l’originario rapporto (fosse questo di locazione alberghiera ovvero di affitto di azienda) aveva avuto termine fin dal 73 data nella quale, in esito a giudizio di sfratto per finita locazione, era stato disposto il rilascio (a nulla rilevando che la relativa ordinanza avesse poi perduto vigore esecutivo per intervenuta prescrizione dell’actio iudicati); b. non sussistevano elementi per ritenere che, pur nella protrazione per anni della detenzione dell’immobile, tra le parti fosse intervenuto un nuovo titolo contrattuale di locazione costituente il necessario presupposto per l’esercizio della prelazione e del riscatto ex artt. 38 – 39 l. 392/78.
Sulla base di questa ratio decidendi, le censure in esame devono essere respinte, perché ciò che deve essere correttamente ritenuto dirimente ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione è proprio la sussistenza tra le parti, al momento della vendita, di un valido ed efficace contratto di locazione. Su tale premessa, la corte di appello ha preso atto che, anche indipendentemente dal giudicato sulla qualificazione giuridica del rapporto originario, quest’ultimo era cessato da tempo; con la conseguenza che, quand’anche qualificabile in termini di locazione, l’esercizio della prelazione da parte del P. doveva comunque trovare preclusione nella risalente cessazione del rapporto contrattuale.
Ancorché non esplicitato, il ragionamento della corte territoriale appare inequivoco in tal senso; anche perché basato su presupposti del tutto scontati insiti, da un lato, nella derivazione del diritto di prelazione da un valido ed efficace contratto di natura locativa e, dall’altro, dall’avvenuto scioglimento dell’unico rapporto contrattuale qui formalmente costituitosi tra le parti (già acclarato dalla citata sentenza del Tribunale di Livorno n. 465/87).
L’osservazione del ricorrente secondo cui il provvedimento di rilascio costituirebbe – esso stesso – giudicato sull’esistenza tra le parti di un contratto di locazione, non da conto interamente del ragionamento della corte territoriale; secondo la quale ciò che dirime ai fini di causa non è tanto la qualificazione giuridica del rapporto contrattuale originario, quanto la sua risalente e definitiva cessazione.
Deve, in ciò, farsi applicazione del principio (Cass. n. 27666 del 21/11/2008) per cui il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non spetta alla parte conduttrice una volta che siano cessati gli effetti del contratto di locazione, risultando al riguardo irrilevante la sua eventuale successiva posizione di detentrice di fatto dell’immobile già oggetto della locazione.
p.2.1 Con il terzo, quarto e quinto motivo di ricorso, il P. lamenta omessa od insufficiente motivazione, nonché violazione normativa sostanziale e processuale, poiché la corte di appello non ha provveduto a qualificare giuridicamente il rapporto in oggetto (nell’alternativa tra la locazione alberghiera e quella, sostenuta ex adverso, dell’affitto di azienda); né ha considerato che la qualificazione in termini di locazione derivava, nel caso in esame: – dall’applicazione dell’articolo 1 co. 9 septies dl 12/85 conv. in l. 118/85 che attribuiva tale qualificazione nell’ipotesi in cui, come nella specie, la destinazione alberghiera dei locali fosse stata instaurata ex novo, dal conduttore; – dal regolare pagamento quietanzato dei canoni anche nel periodo successivo all’ordinanza di sfratto per finita locazione; – dal consenso all’esecuzione da parte sua di ingenti lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; – dalla mancata suddetta esecuzione dell’ordinanza di rilascio. Tutti questi elementi, unitamente ai fatti che esso appellante si era offerto di provare oralmente, con capitoli di prova che la corte di appello aveva immotivatamente ritenuto irrilevanti ai fini di causa, dimostravano che tra le parti sussisteva, al momento della vendita dell’immobile alla società convenuta, un rapporto di locazione che si era rinnovato successivamente allo sfratto del 1973.
p.2.2 Questi tre motivi di ricorso sono suscettibili di trattazione unitaria perché tutti incentrati, nella prospettiva ora della violazione normativa ed ora del vizio motivazionale, sulla mancata qualificazione del rapporto in termini di locazione alberghiera, con conseguente affermazione di applicabilità degli articoli 38 e 39 l. 392/78.
Essi sono infondati.
Come già osservato nel disattendere le prime censure, una volta assodato che l’originario rapporto contrattuale era venuto meno, il diritto di prelazione poteva essere riconosciuto al P. solo qualora quest’ultimo (sul quale gravava il relativo onere) avesse provato la successiva conclusione tra le parti di un rapporto di locazione. Su tale presupposto, del tutto corretto, il giudice di merito ha poi ritenuto irrilevanti le prove offerte dall’attore, la cui mancata ammissione deve essere attribuita proprio alla inidoneità dei fatti oggetto di prova (capitoli per interpello e testi riportati in ricorso: pag.31-32) a configurare, quand1anche eventualmente confermati, la rinnovazione di un rapporto di natura, non genericamente detentiva dei locali, ma prettamente locativa.
Si richiama in proposito l’orientamento di legittimità (Cass. 27731 del 16/12/2005) per cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).
Su tale presupposto – di ritenuta irrilevanza dei fatti dedotti a prova – si deve qui confermare il principio (Cass. n. 15502 del 02/07/2009; Cass. n. 14611 del 12/07/2005) per cui il giudice di merito non ha l’obbligo di respingere espressamente e motivatamente tutte le richieste di prova avanzate dalla parte qualora i fatti risultino già accertati a sufficienza, ed i mezzi istruttori formulati appaiano, alla luce della stessa prospettazione della parte, inidonei a vanificare, anche solo parzialmente, detto accertamento. Allorquando il giudice di merito reputi sufficientemente istruito il processo, egli non è tenuto – in particolare – a specificamente motivare sulla superfluità dei mezzi dedotti e non ammessi; potendo tale giudizio di ultroneità desumersi dalle argomentazioni in fatto e diritto della sentenza.
p.3.1 Con il sesto e settimo motivo di ricorso, si lamenta carenza motivazionale e violazione del primo comma dell’articolo 96 cod.proc.civ., dal momento che la corte di appello avrebbe erroneamente accolto la domanda di condanna per responsabilità aggravata nei suoi confronti proposta dalla Emesse Immobiliare srl; con mero intento sanzionatorio e senza specificazione dei presupposti di danno che legittimavano tale condanna.
Si tratta di doglianze infondate.
In ordine all’”an debeautur”, la corte di appello (sent.,pag.8) ha ritenuto effettivamente temerario il gravame “perché basato su tesi manifestamente incompatibili con la chiara pronuncia del 1997 passata in giudicato; esso è stato, tra l’altro, coltivato anche dopo l’emanazione della sentenza di questa corte 17 giugno 2010 n.1002 che, ancora una volta, ha reso manifeste le ragioni che indicano come prive di ogni fondamento le tesi propugnate dall’attuale appellante”.
In ordine al “quantum”, essa ha liquidato la somma a titolo di risarcimento in Euro 10.000,00, importo commisurato alle spese di lite ed in “relazione alla forte rilevanza economica degli interessi in gioco”.
Rileva in proposito che “l’accertamento, ai fini della condanna al risarcimento dei danni da responsabilità aggravata ex art. 96 cod. proc. civ., dei requisiti dell’aver agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave (comma primo) ovvero del difetto della normale prudenza (comma secondo) implica un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità se la sua motivazione in ordine alla sussistenza o meno dell’elemento soggettivo ed all’an ed al quantum dei danni di cui è chiesto il risarcimento risponde ad esatti criteri logico-giuridici” (Cass. n. 327 del 12/01/2010).
Nel caso in esame si ritiene che il giudice di merito abbia fornito sintetiche ma esaurienti indicazioni sull’esistenza dei presupposti di responsabilità aggravata; anche in rapporto alla rilevanza economica della vicenda ed alla strumentale funzionalità della lite al trattenimento dei locali.
p.4. Con l’ottavo motivo di ricorso, il P. lamenta violazione dell’articolo 91, 1 co. cpc, poiché la corte di appello l’aveva condannato al pagamento delle spese di lite a favore della Patrimonio dello Stato spa, nonostante che contro quest’ultima, chiamata in giudizio dalla Emesse Immobiliare, egli non avesse formulato domande.
Pur in assenza di domande dirette da parte del P. , la partecipazione al giudizio della società venditrice dell’immobile si imponeva per effetto della sua chiamata in causa ad opera della compratrice Emmesse Immobiliare; chiamata in causa – a titolo di manleva – che, lungi da risultare arbitraria o eccessiva, era a sua volta indotta, stante la natura della pretesa (esercizio della prelazione e conseguente riscatto), dall’iniziativa giudiziale dell’attore.
La decisione censurata è dunque corretta, dal momento che il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell’attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi da questi sostenute, ed esse siano risultate infondate; e ciò quand’anche l’attore non abbia proposto direttamente nei confronti del terzo domanda alcuna (Cass. n. 7431 del 14/05/2012).
p.5. Con il primo motivo di ricorso incidentale, la Patrimonio dello Stato spa lamenta omessa pronuncia, da parte della corte di appello sull’eccezione da essa opposta di carenza della propria legittimazione passiva rispetto alla chiamata in causa da parte della Emmesse Immobiliare (la quale non aveva svolto appello avverso la pronuncia con la quale il tribunale di Livorno aveva respinto la domanda di garanzia dalla stessa proposta nei confronti di essa Patrimonio dello Stato spa).
Con il secondo motivo di ricorso incidentale, di natura subordinata, la Patrimonio dello Stato spa lamenta l’omessa qualificazione del rapporto in oggetto in termini di affitto di azienda; anche considerato che il giudicato esterno si era nella specie formato non sulla sussistenza di una locazione alberghiera, ma sulla cessazione del pregresso rapporto di cui all’ordinanza di rilascio 17 ottobre ’73; ordinanza emessa non per finita locazione ma con riserva delle eccezioni del convenuto (così Trib. Firenze n. 3364/97, in giudizio di opposizione ex articolo 615 cpc avverso tale ordinanza).
Si tratta di motivi incidentali entrambi inammissibili, in quanto di natura condizionata all’accoglimento totale o parziale del ricorso principale; dal cui rigetto integrale essi vengono invece assorbiti.
Ne segue, in definitiva, la condanna di parte ricorrente principale alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione a favore della CDP Immobiliare srl (già Fintecna Immobiliare srl), che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 n. 55. Contrariamente a quanto indicato a pag.36 del ricorso principale, si ritiene di dover qui assumere a riferimento, al fine della liquidazione, un valore indeterminato di causa. Le spese nel rapporto processuale con Emmesse Immobiliare srl (parte resistente ex art. 370 1A co., ultima parte, cpc) vengono compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale;
dichiara inammissibile il ricorso incidentale; condanna parte ricorrente principale al pagamento a favore di CDP Immobiliare srl (già Fintecna Immobiliare srl) delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 8200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge;
compensa le spese nel rapporto processuale con Emmesse Immobiliare srl.

Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 15 ottobre 2014, n. 21836. L’oggetto del giudizio d’impugnazione del lodo, il quale non si configura come un comune appello avverso la pronuncia arbitrale, ma è limitato alla verifica dell’illegittimità del lodo, in relazione ai vizi previsti dall’art. 829 cit. e dedotti con i motivi d’impugnazione, restando precluso nella fase rescindente il riesame delle questioni di merito sottoposte agli arbitri, il cui apprezzamento è censurabile, ai sensi dell’art. 829 n. 5, soltanto nel caso in cui la motivazione sia completamente assente o risulti a tal punto carente da potersi ritenere insussistente il requisito di cui all’art. 823 n. 5 cod. proc. civ.


Cassazione 3

Suprema Corte di Cassazione

sezione I

sentenza 15 ottobre 2014, n. 21836

 

Svolgimento del processo

1. – Con lodo sottoscritto il 23 novembre 2003, il collegio arbitrale costituito per la risoluzione di una controversia insorta tra P.G.P. e C.F. il 18 febbraio 1992 dichiarò risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato tra le parti il 18 febbraio 1992 e condannò il C. al rilascio del locale sito in (omissis) ; in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal C. , condannò inoltre il P.G. alla restituzione della somma di Euro 602,52, a titolo di aggiornamento Istat illegittimamente applicato nel periodo compreso tra il mese di marzo 2002 ed il mese di febbraio 2003, oltre interessi legali.
2. – L’impugnazione proposta dal C. è stata rigettata dalla Corte d’Appello di Roma con sentenza del 23 febbraio 2009.
A fondamento della decisione, la Corte, per quanto ancora rileva in questa sede, ha escluso la nullità della clausola risolutiva espressa contenuta nell’art. 10 del contratto di locazione, osservando che, in quanto riproduttiva della disposizione dettata dall’art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, essa non poteva ritenersi in contrasto con l’art. 79 della medesima legge. Ha ritenuto altresì inconferente il richiamo dell’attore all’art. 1455 cod. civ., affermando che l’espressa previsione della risoluzione del contratto in caso d’inadempimento di una determinata obbligazione rende superflua la valutazione dell’importanza dell’inadempimento, non richiesta nell’ipotesi prevista dall’art. 1456 cod. civ. Ha ritenuto invece inammissibili, in quanto attinenti al merito, le censure riguardanti la non imputabilità del ritardo nel pagamento, affermando infine che, nonostante l’avvenuto versamento delle somme dovute successivamente alla proposizione della domanda, non poteva trovare applicazione la sanatoria di cui all’art. 55 della legge n. 392 cit., prevista soltanto per l’ipotesi di ricorso al giudice, e non riferibile quindi al caso in cui la controversia sia deferita ad arbitri.
3. – Avverso la predetta sentenza il C. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi. Il P.G. resiste con controricorso.

Motivi della decisione

1. – Con i primi due motivi d’impugnazione, il ricorrente denuncia la falsa applicazione dell’art. 829, secondo comma, cod. proc. civ., dell’art. 1218 cod. civ. e delle norme sulla risoluzione dei contratti, nonché l’insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, osservando che, nel dichiarare inammissibili le censure riguardanti la non imputabilità del ritardo nel pagamento, la Corte di merito non ha spiegato le ragioni per cui le ha ritenute attinenti al merito della decisione. Sostiene comunque che tali censure erano volte a far valere la mancata applicazione del principio di diritto secondo cui, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, la pronunzia di risoluzione del contratto presuppone l’accertamento del dolo o della colpa grave del debitore.
1.1. – I due motivi sono infondati.
Nel disattendere le censure sollevate dal ricorrente in ordine all’accertamento dei presupposti necessari per l’operatività della clausola risolutiva espressa, la sentenza impugnata non si è affatto discostata dal principio, costantemente affermato da questa Corte, secondo cui la risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ. postula non soltanto la sussistenza, ma anche l’imputabilità dell’inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento del contratto rende superflua l’indagine in ordine all’importanza dell’inadempimento, ma non incide sugli altri principi che disciplinano l’istituto della risoluzione, né da luogo, in particolare, ad un’ipotesi di responsabilità senza colpa, sicché, difettando il requisito della colpevolezza dell’inadempimento, la risoluzione non si verifica e non può dunque essere legittimamente dichiarata (cfr. Cass., Sez. III, 6 febbraio 2007, n. 2553; 5 agosto 2002, n. 11717; Cass., Sez. II, 14 luglio 2000, n. 9356).

La Corte di merito si è infatti limitata a rilevare che, in quanto riflettenti il carattere non colposo del ritardo nel pagamento dei canoni di locazione, le censure proposte dal ricorrente non riguardavano il modo in cui gli arbitri avevano fatto applicazione del predetto principio, ma l’accertamento a tal fine compiuto in ordine alle cause del ritardo, affermando pertanto che le stesse attenevano al merito della controversia, e non potevano quindi essere dedotte come motivi di nullità del lodo ai sensi dell’art. 829 cod. proc. civ.. Tale affermazione trova riscontro nella trascrizione del motivo d’impugnazione contenuta nella premessa del ricorso, dalla quale si evince che l’attore aveva sostenuto di non essere stato a conoscenza dell’esatto ammontare del canone dovuto, non avendo ricevuto copia dell’atto con cui le parti ne avevano temporaneamente concordato la riduzione e non avendo ricevuto le lettere con cui, alla scadenza del periodo convenuto, il locatore aveva fatto richiesta dello importo maggiorato. In quanto attinenti alla valutazione dei fatti compiuta dagli arbitri ai fini della decisione, tali censure risultano estranee all’oggetto del giudizio d’impugnazione del lodo, il quale non si configura come un comune appello avverso la pronuncia arbitrale, ma è limitato alla verifica dell’illegittimità del lodo, in relazione ai vizi previsti dall’art. 829 cit. e dedotti con i motivi d’impugnazione, restando precluso nella fase rescindente il riesame delle questioni di merito sottoposte agli arbitri, il cui apprezzamento è censurabile, ai sensi dell’art. 829 n. 5, soltanto nel caso in cui la motivazione sia completamente assente o risulti a tal punto carente da potersi ritenere insussistente il requisito di cui all’art. 823 n. 5 cod. proc. civ. (cfr. Cass., Sez. I, 8 giugno 2007, n. 13511; 29 luglio 1986, n. 4847; 15 dicembre 1983, n. 7402).
2. – Con il terzo motivo, il ricorrente deduce la falsa applicazione dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978 e delle norme sulla risoluzione dei contratti, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la sanatoria giudiziale della morosità non trovi applicazione in caso di deferimento della controversia ad arbitri. Premesso che l’art. 55 cit. contiene una disposizione di natura non processuale, ma sostanziale, afferma che l’esclusione della sua applicabilità comporterebbe un’inammissibile lesione dei diritti del conduttore, osservando comunque che, in quanto non equiparabile alla domanda giudiziale, l’avvio del procedimento arbitrale non costituisce un ostacolo al successivo adempimento del debitore, che preclude la pronuncia di risoluzione del contratto.
2.1. – Il motivo non merita accoglimento, pur dovendosi procedere, ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ., alla correzione della motivazione della sentenza impugnata, il cui dispositivo risulta conforme al diritto.
In tema di locazione d’immobili urbani, questa Corte aveva infatti ritenuto che la speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978 fosse ammessa soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 cod. proc. civ., e non anche quando la risoluzione per inadempimento fosse stata chiesta in un ordinario giudizio di cognizione, trovando in tal caso applicazione l’art. 1453, terzo comma, cod. civ., il quale non consente al conduttore di adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda (cfr. Cass., Sez. I, 8 agosto 1996, n. 7302; Cass., Sez. III, 7 agosto 1996, n. 7253; 29 novembre 1994, n. 10202). Per effetto di tale orientamento, l’applicabilità dell’istituto in esame doveva ritenersi esclusa anche nel caso in cui la domanda di risoluzione fosse stata avanzata dinanzi agli arbitri ai quali le parti avessero devoluto le controversie derivanti dal contratto di locazione, non potendo essere proposta in sede arbitrale la domanda di convalida dello sfratto, attribuita alla competenza funzionale ed inderogabile del Giudice ordinario, e restando quindi circoscritta la predetta possibilità alla sola ipotesi in cui il procedimento arbitrale fosse stato preceduto da quello di cui all’art. 658 cit. Senonché, la Corte costituzionale, alla quale era stata rimessa la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55 cit., nella parte in cui non consentiva la sanatoria giudiziale della morosità nel giudizio ordinario di risoluzione, la dichiarò infondata, rilevando che il testuale riferimento di tale disposizione alla sede giudiziale ed alla prima udienza non era sufficiente a circoscriverne l’ambito applicativo al procedimento per convalida di sfratto, e ritenendo pertanto possibile un’interpretazione idonea ad escludere il prospettato contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost. (cfr. Corte cost., sent. n. 3 del 1999). A seguito di tale pronuncia, la giurisprudenza di legittimità ha mutato orientamento, riconoscendo l’applicabilità della sanatoria anche in caso di proposizione della domanda di risoluzione in via ordinaria (cfr. Cass., Sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929; 24 febbraio 2000, n. 2087), con la conseguenza che la stessa deve ritenersi ammissibile anche nell’ipotesi in cui la domanda sia proposta direttamente dinanzi agli arbitri.
2.1. – Nella specie, tuttavia, l’ammissibilità della sanatoria avrebbe dovuto comunque essere esclusa in virtù della circostanza, risultante dalla sentenza impugnata, che il contratto di locazione aveva ad oggetto un immobile adibito ad uso commerciale, al quale non era pertanto applicabile la disciplina dettata dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, che, facendo testualmente riferimento alla morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 della medesima legge, riguarda le sole locazioni d’immobili destinati ad uso abitativo (cfr. Cass., Sez. Ili, 31 maggio 2010, n. 13248; 19 maggio 2006, n. 11777; 11 maggio 2005, n. 9878). La questione di legittimità costituzionale di tale disposizione, nella parte in cui non consente la sanatoria della morosità per i contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, è stata dichiarata manifestamente infondata dalla Corte costituzionale, la quale ha escluso che un siffatto trattamento differenziato si ponga in contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost., evidenziando la disomogeneità delle situazioni poste a confronto, e precisando che attraverso il riconoscimento della predetta possibilità il legislatore ha inteso, nell’esercizio della propria discrezionalità, apprestare all’interesse primario della persona all’abitazione una tutela eccezionale e perciò stesso più intensa di quella riconosciuta all’interesse economico di cui è portatore il conduttore d’immobili destinati ad uso non abitativo (cfr. Corte cost., ord. n. 410 del 2001).
3. – Il ricorso va pertanto rigettato, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano come dal dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, e condanna C.F. al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in complessivi Euro 4.200,00, ivi compresi Euro 4.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 settembre 2014, n. 19865. Il mancato pagamento di una sola rata, o anche il semplice ritardo nel versamento, può giustificare la risoluzione del contratto di locazione se previsto da una clausola risolutiva espressa


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 22 settembre 2014, n. 19865

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30062-2008 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) in persona dell’Amministratore Delegato legale rappresentante Dr. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SNC;

- intimata -

avverso la sentenza n. 1614/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 05/12/2007, R.G.N. 318/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/05/2014 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. La s.r.l. (OMISSIS) (gia’ incorporante la (OMISSIS) s.p.a. il 9 luglio 1999) ha proposto ricorso per cassazione contro la (OMISSIS) avverso la sentenza del 5 dicembre 2007, con la quale la Corte d’Appello di Venezia, dopo aver ritenuto ammissibile l’appello proposto dall’intimata avverso l’ordinanza di convalida di sfratto del 19 gennaio 2005 pronunciata dal Tribunale di Venezia, Sezione Distaccata di Portogruaro, in accoglimento dell’intimazione di sfratto per morosita’, notificata il 1 dicembre 2004 da essa ricorrente in relazione alla locazione ad uso commerciale di un locale di mq. 71, sito nel Centro Commerciale (OMISSIS), ha riformato l’ordinanza de qua ritenendola pronunciata al di fuori dei presupposti previsti dalla legge e, quindi, pronunciando sulla domanda di risoluzione del contratto locativo della qui ricorrente, l’ha rigettata nel merito.

p.2. In particolare, la Corte lagunare ha ritenuto di non potere accogliere la domanda di risoluzione per inadempimento in quanto fondata su una clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, state la sua genericita’ e “perplessita’” ed ha, quindi, negato accoglimento anche alla domanda ai sensi dell’articolo 1453 c.c. perche’ l’inadempimento dedotto, avendo riguardato una sola rata trimestrale del canone scaduta il 5 ottobre del 2004, non avrebbe rivestito i caratteri dell’inadempimento di non scarsa importanza.

p.3. Al ricorso, che prospetta otto motivi, non v’e’ stata resistenza dell’intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia “violazione o falsa applicazione dell’articolo 663 c.p.c. anche in rapporto con l’articolo 668 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”.

Vi si censura la sentenza impugnata per avere considerato l’appello proposto dalla (OMISSIS) s.n.c. contro l’ordinanza di convalida ammissibile sulla base dell’assunto che all’udienza di convalida il procuratore della medesima si era limitato a “dimettere conteggi e prospetto riepilogativo del credito, senza pero’ attestare formai mente che la morosita’ persisteva” e che tanto evidenziava che l’ordinanza era stata emessa in mancanza della condizione della persistenza della morosita’, prevista dall’articolo 663 c.p.c., comma 3, consistente nell’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosita’ del conduttore persiste.

p.1.1. Secondo la ricorrente la Corte territoriale, nel considerare che la detta deduzione del procuratore della ricorrente non era stata accompagnata dalla formale attestazione della persistenza della morosita’, avrebbe errato, tenuto contro che quella deduzione era significativa della persistenza della morosita’, dato che la (OMISSIS) aveva chiesto termine per sanare la morosita’ ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 che era stato negato nella motivazione dell’ordinanza di convalida dal Tribunale a motivo della natura commerciale della locazione e, quindi, dell’inapplicabilita’ della norma.

Si sostiene, inoltre, invocando Cass. n. 19772 del 2003 e n. 1290 del 1993 che l’attestazione di persistenza della morosita’ non richiede formule sacramentali.

Si prospetta, dunque, che l’ordinanza di convalida non avrebbe potuto considerarsi appellabile in quanto emessa in violazione dell’articolo 663 c.p.c. e, pertanto, al di fuori dei presupposti di legge.

p.1.2. Il motivo sarebbe fondato, ma non puo’ portare alla cassazione della decisione impugnata, atteso che, reggendosi la decisione impugnata quanto alla valutazione di ammissibilita’ dell’appello sulla ragione criticata dal secondo motivo, che, come si vedra’ non e’ fondato, come pure non lo sono il terzo, il quarto ed il quinto, la sentenza impugnata non puo’ essere cassata in parte qua essendo il suo dispositivo, la’ dove ha, decidendo nel merito l’appello, considerato ammissibile lo stesso, conforme a diritto. La fondatezza nella specie del primo motivo giustifica, in sostanza, solo la correzione della motivazione della sentenza a norma dell’ultimo comma dell’articolo 384 c.p.c. nella parte che ha espresso la valutazione di ammissibilita’ dell’appello appunto criticata dal motivo in esame.

p.1.2.1. Cio’ precisato, si rileva che la doglianza esposta con tale motivo sarebbe fondata sulla base del semplice rilievo che, essendo comparsa all’udienza la societa’ intimata ed avendo chiesto il termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55, l’attestazione di persistenza della morosita’, di cui all’articolo 663 c.p.c., u.c. non era in alcun modo necessaria, atteso che, secondo la dottrina ed anche due remoti precedenti di questa Corte (Cass. 7 marzo 1949, n. 430 e 17 aprile 1950 n. 1010, non presenti su (OMISSIS), ma le cui massime sono riportate sui maggiori Repertori di Giurisprudenza dell’epoca), il legislatore ha richiesto che la parte intimante attesti la persistenza della morosita’ volendo alludere alla sua rilevanza allorquando non compaia l’intimato, giacche’, se l’intimato compare, resta affidata alla sua difesa la deduzione della cessazione della morosita’ (che puo’ comunque impedire la pronuncia della convalida, ancorche’ eventualmente non quella della risoluzione del contratto all’esito della cognizione piena, ove il locatore insista nell’azione e la cessazione sia avvenuta in modo irrilevante ai fini di impedire la verificazione dei presupposti della risoluzione o sub specie di importanza di inadempimento o sub specie di inadempimento rilevate per una fattispecie di cd. risoluzione di diritto).

Quello che rileva, una volta che l’intimato sia comparso, e’ il suo atteggiamento di opposizione. Se l’intimato compare e non si oppone, tale suo atteggiamento elide ogni necessita’ di attestazione della persistenza della morosita’, potendo semmai residuare solo il problema, ma non e’ questa la sede per discuterne, del se si configuri e, in caso positivo in che limiti, un potere di valutazione in iure della fondatezza della domanda di convalida in capo al giudice. Siffatta normale elisione e’ mera conseguenza della circostanza che, se lo stesso intimato, che e’ il soggetto interessato, non evidenzia che manca la condizione di emanazione dell’ordinanza di convalida, siccome e’ implicato dal suo atteggiamento di non opposizione, l’esito del procedimento e’ direttamente ricollegato dalla legge (salvo l’approfondimento dell’indicato problema, che qui non rileva in relazione alla fattispecie che si esamina) a tale atteggiamento.

Se l’intimato compare e si oppone o comunque tiene un atteggiamento che rivela l’opposizione, e’ palese che, non potendo aver luogo la convalida, ma dovendosi evolvere il procedimento nella cognizione piena, previa eventuale pronuncia dell’ordinanza di rilascio convalida, la necessita’ dell’attestazione della persistenza della morosita’ diventa irrilevante come condizione ostativa della pronuncia della convalida.

La circostanza che la morosita’ sia cessata, nel caso di opposizione dell’intimato, dev’essere invece considerata semmai una ragione giustificativa dell’esistenza di ragioni ostative all’emanazione dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. (in termini Cass. n. 13248 del 2010), atteso che sarebbe contraddittorio che, mentre in mancanza di comparizione dell’intimato la cessazione della permanenza della morosita’ impedisca comunque la definizione del procedimento con la convalida e, quindi, imponga il passaggio alla cognizione piena senza che sia disposto lo sfratto dell’intimato, viceversa, se l’intimato compaia e si opponga alla convalida, possa, non persistendo la morosita’, pronunciarsi un provvedimento, sia pure provvisorio, che lo sfratti.

p.1.2.2. Sulla base delle esposte considerazioni, consegue che la Corte territoriale, la’ dove, pur in presenza di comparizione dell’intimata, ha ritenuto che fosse necessaria l’attestazione di persistenza della morosita’ e ne ha tratto – in astratto, cioe’ a prescindere dal ragionamento fatto riguardo allo svolgimento dell’udienza e dell’atteggiamento delle parti, segnatamente quello dell’intimate – la conseguenza che la mancanza di essa sarebbe stata ragione impediente la convalida ha errato, atteso che il principio di diritto che veniva in rilievo e’ che, nel procedimento per convalida di sfratto per morosita’, in caso di comparizione dell’intimato, restando affidata alla sua eventuale attivita’ difensiva mediante l’opposizione la deduzione della cessazione della persistenza della morosita’, l’attestazione di cui all’ultimo comma dell’articolo 663 c.p.c. non e’ necessaria, potendo, pertanto, nel caso di mancanza di opposizione dell’intimato pronunciarsi (se ricorrono le altre condizioni di legge) la convalida, senza che occorra tale attestazione, mentre, nel caso di opposizione, fermo che detta attestazione diventa irrilevante, la circostanza che la morosita’ sia in ipotesi cessata diviene rilevante solo come presupposto che esclude l’emanazione dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c..

Ebbene, va considerato che nel caso di specie la parte intimata, comparendo e chiedendo di sanare la morosita’ aveva formulato una richiesta che, in quanto contestata dalla parte locatrice qui ricorrente, era incompatibile con un atteggiamento di non opposizione.

Ne segue che l’attestazione di persistenza della morosita’ diveniva del tutto superflua, giusta le considerazioni svolte.

Diventa, pertanto, del tutto inutile evocare, come ha fatto parte ricorrente il principio di diritto secondo cui “L’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore circa la persistenza della morosita’ del conduttore, cui l’articolo 663 c.p.c., u.c. subordina la convalida dello sfratto, e’ sostanzialmente un’ulteriore conferma dell’intimazione di sfratto per morosita’ richiesta all’intimato, nell’ambito del procedimento sommario, al fine di certificare (occorrendo, anche con una cauzione) la mancata purgazione della mora fino al momento della pronuncia del relativo provvedimento. Tale attestazione non richiede l’adozione di formule sacramentali, ma puo’ essere desunta da una dichiarazione equipollente del locatore o del suo procuratore, valutato, se del caso, anche il contegno processuale del conduttore. Pertanto, puo’ ritenersi soddisfatta la condizione di cui all’articolo 663 c.p.c., u.c. qualora il procuratore del locatore, pur omettendo una formale attestazione di persistenza della morosita’ del conduttore, abbia all’udienza di convalida, insistito nell’intimazione di sfratto, facendo espresso riferimento all’atto introduttivo, e cosi’ confermando, implicitamente, la morosita’ ivi introduttivo, e cosi’ confermando, implicitamente, la morosita’ ivi non contestata” (Cass. n. 1290 del 1993, fra l’altro massimato con un “non” di troppo nella massima dell’(OMISSIS)).

p.2. Con un secondo motivo si prospetta “violazione o falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 342 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” e vi si deduce che la Corte territoriale, per affermare l’ammissibilita’ dell’appello, avrebbe enunciato un’ulteriore ragione in violazione dei limiti di quanto le era stato devoluto con l’appello dalla conduttrice. Cio’, la’ dove ha ritenuto che l’ordinanza di convalida era stata emessa al di fuori dei presupposti di legge per il fatto che, avendo la conduttrice chiesto di sanare la morosita’ ed essendo stata contestata l’ammissibilita’ del rimedio dalla locatrice, il Tribunale avrebbe potuto emettere solo l’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. e non quella di convalida.

Si sostiene che con l’appello la conduttrice non aveva prospettato tale ragione di illegittimita’ dell’ordinanza, onde, ponendola a base della sua decisione di considerare ammissibile l’appello, la Corte lagunare avrebbe violato sia l’articolo 112 sia l’articolo 345 c.p.c., sicche’ sarebbe stato leso “il diritto di difesa della societa’ appellata, impedendo alla stessa di svolgere compiutamente le proprie difese in merito”.

p.2.1. Il motivo e’ privo di fondamento, la’ dove evoca un’ultrapetizione della Corte territoriale rispetto a quanto le era stato devoluto con l’appello.

Invero, una volta investita dell’appello contro un provvedimento qualificato, nella prospettazione dell’appellante come sentenza appellabile, nonostante la sua forma di ordinanza di convalida, sull’assunto che quest’ultima fosse stata pronunciata illegittimamente al di fuori dei presupposti di legge, la Corte veneziana si e’ venuta a trovare nella condizione in cui versa il giudice investito di un’impugnazione con la prospettazione che il provvedimento impugnato sarebbe soggetto al mezzo di impugnazione esperito: tale condizione, al contrario di quanto suppone il motivo in esame, non vede quel giudice, nella valutazione delle condizioni di ammissibilita’ della stessa, in alcun modo vincolato a quanto dedotto dalla parte, ma, come si impone per l’apprezzamento della condizioni di ammissibilita’ di ogni mezzo di impugnazione, investito della valutazione di ammissibilita’ sulla base di un potere di apprezzamento delle stesse esercitabile d’ufficio, al di la’, dunque, di quello che ha potuto argomentare l’impugnante.

E’, pertanto, del tutto fuor di luogo l’evocazione della violazione del principio della corrispondenza fra chiesto e pronunciato che si fa nel motivo.

Una volta introdotto l’appello, la Corte territoriale non era affatto vincolata a valutarne l’ammissibilita’ solo sulla base delle ragioni in proposito indicate dall’appellante, ma doveva, come ha fatto, scrutinare l’ammissibilita’ sulla base dei suoi poteri ufficiosi e, pertanto, bene poteva d’ufficio ravvisare l’ammissibilita’ dell’appello per la ragione che, essendovi stata richiesta di concessione del termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ed essendo insorta contestazione sull’applicabilita’ dell’istituto cola’ previsto, si era radicata per cio’ solo una sostanziale opposizione dell’intimata alla convalida.

Il principio di diritto che viene in rilievo e che giustifica la reiezione del motivo e’ il seguente: “poiche’ il giudice investito di un’impugnazione deve d’ufficio valutare le condizioni della sua ammissibilita’ indipendentemente da ed oltre quanto dedotto da chi impugna e, dunque, senza che la valutazione di ammissibilita’ sia ancorata a quanto da lui argomentato, e’ motivo di ricorso per cassazione inconferente quello con cui si lamenta vizio di violazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 342 c.p.c. di fronte alla individuazione da parte di un giudice d’appello (nella specie investito di impugnazione nel presupposto della natura sostanziale di sentenza appellabile di un provvedimento di convalida di sfratto per morosita’) di una ragione di ammissibilita’ dell’appello diversa da quella indicata dalla parte appellante”.

p.3. Con un terzo motivo si denuncia “violazione o falsa applicazione dell’articolo 663 c.p.c. in rapporto all’articolo 665 c.p.c., alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55, all’articolo 667 c.p.c. e all’articolo 668 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”.

Vi si prospetta che erroneamente la Corte territoriale avrebbe ritenuto che la presenza della richiesta della conduttrice dell’istanza ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55, pur in mancanza di contestazione della morosita’, impedisse, una volta non condivisa dal Tribunale, la pronuncia dell’ordinanza di convalida e consentisse invece solo quella dell’ordinanza ai sensi dell’articolo 665 c.p.c..

A sostegno vengono invocate Cass. n. 19772 del 2003, Cass. n. 270 del 1996 e n. 4646 del 1990, nonche’ Cass. n. 5113 del 1999 rectius: 1989.

p.4. Con un quarto motivo si fa valere “violazione o falsa applicazione dell’articolo 663 c.p.c. in rapporto alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ed all’articolo 668 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” e si torna a prospettare che l’ordinanza di convalida non aveva avuto natura di sentenza in ragione della negazione del termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 invocando nuovamente Cass. n. 5113 del 1989, oltre che Cass. n. 1529 del 1994 e sostenendo che il provvedimento negativo o concessorio del termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 non avrebbe carattere decisorio.

p.5. Con un quinto motivo si deduce “contraddittoria motivazione su circa sic un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) prospettando sotto il profilo del vizio motivazionale la questione dell’avere ritenuto la Corte territoriale impedita la convalida dalla richiesta di termine ai sensi del citato articolo 55.

p.6. Il terzo, quarto e quinto motivo possono essere trattati congiuntamente, in quanto afferiscono alla questione del se sia da considerare emessa al di fuori dei presupposti di legge e, quindi, con natura sostanziale di sentenza appellabile, l’ordinanza di convalida pronunciata nonostante la richiesta dell’intimato di concessione di termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ed in presenza di contestazione da parte del locatore della applicabilita’ di tale istituto e, dunque, sulla base di una valutazione del giudice della convalida di mancanza nell’atteggiamento del conduttore intimato comunque di un’opposizione alla convalida.

La risposta da dare a tale interrogativo e’ positiva e giustifica il rigetto dei tre motivi in questione.

Queste le ragioni.

p.6.1. Va premesso che la giurisprudenza evocata nei motivi non e’ pertinente, in quanto concerne il caso in cui l’intimato si opponga alla convalida e chieda in subordine ed ottenga il termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ma poi non lo rispetti.

Cass. n. 19772 del 2003, infatti, ha statuito: “In tema di locazione di immobili urbani, il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosita’, abbia richiesto in via subordinata la concessione del cd. “termine di grazia”, manifesta implicitamente una prevalente volonta’ solutoria incompatibile con quella di opporsi alla convalida, che comunque non puo’ piu’ ritenersi condizionata alla mancata proposizione dell’opposizione, secondo quanto dispone l’articolo 665 cod. proc. civ., bensi’ di mancato pagamento del dovuto nel termine – che ha carattere perentorio – all’uopo fissato giusta il disposto della Legge n. 392 del 1978, articolo 55, sicche’, al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice, consegue, l’emissione, da parte di questi, dell’ordinanza di convalida ex articolo 663 cod. proc. civ.. Infatti per effetto del mancato pagamento, il procedimento retrocede alla fase precedente all’instaurazione del subprocedimento di sanatoria e il provvedimento da emettere e’ quello di convalida, che sarebbe stato emesso se il subprocedimento non fosse stato instaurato”. Sostanzialmente nello stesso senso, successivamente, Cass. n. 24764 del 2008; si vedano anche Cass. n. 6336 del 2006; n. 5540 del 2012.

Si veda ancora, in precedenza Cass. n. 4646 del 1990, secondo cui: “In tema di locazione d’immobili urbani, qualora il conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosita’ nel pagamento del canone, pur opponendosi alla convalida per l’eccepita inesistenza della morosita’ affermata dal locatore, provveda a corrispondere i canoni dovuti e chieda termine per il pagamento delle spese processuali, previa liquidazione delle stesse da parte del giudice, dimostra con tale comportamento una volonta’ incompatibile con l’opposizione alla convalida, per cui ove egli non adempia al pagamento delle spese nel termine fissato dal giudice, questi, ai sensi dell’articolo 663 cod. proc. civ., deve pronunciare ordinanza di convalida di sfratto, senza possibilita’ di rinvio della causa per un’ulteriore trattazione del merito; detta ordinanza non e’ impugnabile ne’ con l’appello ne’ con il ricorso per Cassazione ex articolo 111 Cost., ma soltanto con l’opposizione tardiva ai sensi dell’articolo 668 cod. proc. civ., tranne nelle ipotesi in cui si sostenga che essa sia stata emessa fuori o contro le condizioni previste dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 55 e 56 e articolo 663 cod. proc. civ., nel qual caso e’ impugnabile con l’appello e non direttamente con il ricorso per Cassazione.”.

Poiche’ nella specie che si giudica non veniva in rilievo una richiesta di sanatoria in via subordinata, bensi’ fatta in prima battuta, sebbene con contestazione della sussistenza dei presupposti della morosita’ colpevole (dato che si era allegato di avere inutilmente tentato un’offerta reale) non e’ necessario discutere se tale giurisprudenza sia condivisibile, la’ dove attribuisce alla richiesta subordinata di cd. termine di grazia, una volta accolta, una sorta di effetto di consumazione dell’opposizione proposta in via preliminare. Sebbene le considerazioni che si verranno svolgendo implichino poi elementi che senza dubbio indurrebbero a dissentire da detta giurisprudenza.

p.6.2. Invece sarebbe pertinente, fra le decisioni evocate dalla ricorrente, altra non recente sentenza che cosi’ si espresse: “Poiche’ a norma della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 55, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti rappresenta non un obbligo ma una facolta’ discrezionale di cui il giudice puo’ avvalersi quando, non essendo stato effettuato il pagamento in udienza, sussistono comprovate condizioni di difficolta’ del conduttore, senza che la sollecitazione da parte dell’ultimato di tale facolta’ integri opposizione preclusiva della convalida, legittimamente il giudice, ove non ritenga di concedere il richiesto termine, convalida lo sfratto con provvedimento che ha natura di ordinanza non impugnabile – salva l’opposizione ex articolo 668 cod. proc. civ. – ove, oltre al requisito della mancata opposizione dell’intimato, sussista anche l’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore della persistenza della morosita’” (Cass. n. 5113 del 1989).

Sarebbe, inoltre, pertinente, ancorche’ non richiamata dalla ricorrente, la successiva Cass. n. 4031 del 1998, secondo cui “Nel procedimento di convalida di sfratto, l’ordinanza pretorile che, respingendo l’istanza del convenuto di concessione di un termine di grazia ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 55, sul presupposto della inapplicabilita’ di detta disposizione alle locazioni non abitative, dispone la convalida dello sfratto, risolve una questione di merito di natura decisoria ed e’ pertanto impugnabile con l’appello”.

p.6.3. Il Collegio ritiene che il principio da condividersi sia quello di Cass. n. 4031 del 1998.

La tesi della prima sentenza – gia’ incrinata da Cass. n. 13419 del 2001, secondo cui “Il diniego del giudice di concedere al conduttore moroso il termine per il pagamento Legge n. 392 del 1978, ex articolo 55 sfugge al sindacato della Corte di Cassazione, ove sia motivato con argomentazioni immuni da vizi logici o giuridici” – non appare condivisibile, perche’ suppone una costruzione dell’istanza ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 che non e’ corretta.

In disparte il riferimento alla necessita’ che sia attestata la persistenza della morosita’, che, come s’e’ veduto, e’ in contraddizione con la comparizione dell’intimato e con la richiesta da parte sua del termine di grazia che implica di solito quella persistenza (salvo che il termine, essendosi sanata la morosita’ relativa ai canoni o agli oneri accessori, sia richiesto per interessi e spese giudiziali, come e’ possibile), si deve rilevare che non era e non e’ concepibile che l’esercizio del potere di concessione del termine di cui all’articolo 55, ancorche’ subordinato ad una valutazione del giudice, non sia controllabile in iure quanto all’incidenza del suo erroneo esercizio sulla situazione giuridica del conduttore per effetto della negazione del termine richiesto, come accadrebbe se il provvedimento adottabile dal giudice della convalida, quando non ravvisi le comprovate condizioni di difficolta’ del conduttore, dovesse essere l’ordinanza ai sensi dell’articolo 663 c.p.c. e non fosse invece necessario fare luogo alla cognizione piena, nel presupposto dell’esistenza conseguente di una opposizione del conduttore alla convalida in ragione dell’avviso del giudice. Poiche’ la negazione della concessione del termine contrasta con l’atteggiamento del conduttore intimato, il quale invece postulandola lo ha fatto proprio per evitare la convalida, e’ palese che un provvedimento del giudice di adozione dell’ordinanza di convalida in questo caso assumerebbe i caratteri di un’ordinanza di convalida pronunciata non gia’ a seguito di un atteggiamento di mancata opposizione, bensi’ a seguito di un atteggiamento di opposizione, essendo palese che, chiedendo il termine per la sanatoria il conduttore ha inteso manifestare anche ed anzi soprattutto l’intento che lo sfratto non sia convalidato, a nulla rilevando la non contestazione della morosita’, dato che i suoi effetti negativi quella richiesta intende proprio evitare.

Non si comprende, del resto, come, pur in presenza di una pacifica struttura del procedimento di tutela privilegiata che ricollega l’esigenza della cognizione piena e, quindi, preclude l’adozione del provvedimento sommario di convalida, alla semplice pur immotivata manifestazione di un’opposizione alla convalida, possa considerarsi come non oppositivo un atteggiamento che – per il tramite della richiesta di termine per la sanatoria e, quindi, della consecuzione proprio di un effetto che e’ quello di evitare la convalida – appare diretto a questo scopo attraverso una istanza intesa ad ottenere il termine e, dunque, esprime un atteggiamento significativo di una presa di posizione in senso positivo finalizzata ad impedire la convalida e non di una mera immotivata e di mero contenuto negativo opposizione ad essa, cioe’ rivolta solo ad impedire la definizione del procedimento in via sommaria.

Il provvedimento che il giudice della convalida, il quale non ravvisi le condizioni per assegnare il termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 puo’ emettere non puo’ essere allora l’ordinanza ai sensi dell’articolo 663 c.p.c., bensi’, nel presupposto che la richiesta di termine esprima comunque un’opposizione alla convalida, il provvedimento di tutela anticipatoria che la legge prevede per il carattere di forma di tutela privilegiata del procedimento di convalida, cioe’ l’ordinanza ai sensi dell’articolo 665 c.p.c., cui deve accompagnarsi l’ordinanza dispositiva della cognizione piena ai sensi dell’articolo 667 c.p.c..

Questa ricostruzione, d’altro canto, non e’ in contraddizione con l’altra per cui, se il termine viene concesso e non vi sia stata opposizione motivata da altre ragioni, come la contestazione della morosita’ o della legittimazione passiva o attiva o la deduzione della giustificazione della morosita’ per l’inadempimento del locatore e, comunque, per ragioni inerenti lo svolgimento del rapporto, ove non venga poi osservato, il giudice debba, di solito, emettere l’ordinanza di convalida. E’ sufficiente osservare che, avendo la richiesta del termine senza altre contestazioni integrato un’opposizione alla convalida per la sola sua concessione, quando il conduttore non osservi il termine, tale inosservanza rende irrilevante l’opposizione. Peraltro, la dottrina evidenzia che l’emissione dell’ordinanza di convalida non puo’ nemmeno reputarsi automatica, occorrendo distinguere alcune situazioni nelle quali comunque e’ necessaria la cognizione piena e puo’ giustificarsi solo l’emissione dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c.: esse sono quelle in cui comunque si manifesti un’opposizione dell’intimato, il che comporterebbe l’espressione delle ragioni dell’indicato dissenso dall’orientamento di cui sopra si riferiva e che s’e’ detto non pertinente nel caso in esame: ma non e’ questa, per tale ragione, la sede per esprimerle.

Interessa, invece, ed e’ necessario affermare che, in presenza della richiesta di concessione di termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 qualora il giudice non ritenga sussistenti le condizioni per la sua ammissibilita’, o perche’ non ritenga comprovate le “condizioni di difficolta’ del conduttore” o, ancora prima, perche’ non ritenga applicabile l’istituto di cui a tale norma, come nel caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, si configura una situazione nella quale, determinando il contrasto fra la richiesta dell’intimato e l’avviso del giudice un oggettivo apprezzamento dell’atteggiamento del primo come opposizione alla convalida, il procedimento per convalida non puo’ definirsi con l’ordinanza di convalida, ma, sussistendo la necessita’ della cognizione piena ai sensi dell’articolo 667 c.p.c., il giudice puo’ emettere solo eventualmente l’ordinanza ai sensi dell’art 665 c.p.c. e disporre la prosecuzione del giudizio nel merito. Ne consegue che qualora invece il giudice emetta l’ordinanza di convalida, tale provvedimento risulta emesso al di fuori dei presupposti di legge e si deve considerare come una sentenza di primo grado impugnabile con l’appello”.

Ne segue che la Corte territoriale bene ritenne ammissibile l’appello, in quanto, in presenza di una istanza ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55, il giudice della convalida, reputando (sebbene a ragione: si veda l’arresto di cui a Cass. sez. un. n. 272 del 1999) inapplicabile tale istituto alla locazione di cui e’ processo in quanto ad uso diverso da quello abitativo, avrebbe potuto emettere solo l’ordinanza ex articolo 665 c.p.c. ed avrebbe poi dovuto disporre la prosecuzione del giudizio con il rito di cui all’articolo 447-bis c.p.c. ai sensi dell’articolo 667 c.p.c..

p.6.4. Il terzo, quarto e quinto motivo sono, dunque, rigettati.

Poiche’ il loro rigetto sorregge la relativa valutazione di ammissibilita’ dell’appello, risulta irrilevante l’errore della Corte territoriale censurato con il primo motivo, la cui valutazione comporta, dunque, solo la correzione della motivazione della sentenza.

p.7. Con il sesto motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1456 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”.

E’ proposto in via subordinata al rigetto dei motivi precedenti.

Vi si lamenta che erroneamente la Corte d’Appello, dopo avere considerato ammissibile l’appello ed avere esaminata la questione dell’applicabilita’ del termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 abbia ritenuto di non poter accogliere la domanda di risoluzione del contratto locativo sulla base della clausola contrattuale, invocata come clausola risolutiva espressa dalla locatrice, prevista dall’articolo 22 del contratto di locazione, a motivo della sua genericita’ e perplessita’ e precisamente sulla base di tale motivazione: “Circa la clausola risolutiva espressa e generica e perplessa. Invero l’articolo 22 del contratto di locazione 5/8/1997 prevede che la violazione anche di una sola delle clausole ivi richiamate dia diritto alla locatrice di ritenere risolto di diritto il contratto. Fra le clausole richiamate vi e’ l’articolo 3, relativo al canone di locazione e ai termini di pagamento. Piu’ precisamente tale clausola cosi’ recita: “il canone di locazione viene dalle parti stabilito in lire 38.000.000 (lire trentamilioni) (sic), annue, oltre all’Iva di legge, da corrispondersi al domicilio della locatrice in rate trimestrali anticipate nei primi cinque giorni di gennaio, aprile, luglio e ottobre di ogni anno”. Dal generico richiamo dell’articolo 22 all’articolo 3 non si riesce a comprendere se sia sufficiente il mancato pagamento anche di una rata trimestrale di canone a far scattare la clausola risolutiva espressa o se, invece, occorrono plurimi inadempimenti. Ancora meno chiaro e’ se sia sufficiente anche il semplice ritardo e l’entita’ dello stesso. Sul punto va osservato che la precisione e chiarezza sono essenziali data la gravita’ delle conseguenze quali quelle della risoluzione di diritto del contratto. Tanto piu’ che nel caso di specie si e’ trattato solo del ritardato pagamento della rata trimestrale di canone di ottobre 2004. Non avrebbe percio’ potuto essere accolta la domanda di risoluzione di diritto del contratto”.

In relazione a tale motivazione, la ricorrente contesta che la clausola di cui all’articolo 22 non sarebbe stata chiara, atteso il suo tenore, che riproduce ed e’ il seguente: “Le parti attribuiscono alle clausole 3-4-6-7-9-11-15-16-17-18-19-21 carattere essenziale: la violazione pertanto anche di una sola di tali clausole dara’ diritto alla locatrice di ritenere risolto il presente contratto ai sensi dell’articolo 1456 c.c.”. Va considerato che nella parte del ricorso dedicata all’esposizione del fatto trovasi riprodotto il contratto locativo, dove effettivamente si riscontra la corrispondenza della riproduzione a quanto ivi risulta.

La ricorrente sostiene “che l’articolo 1456 c.c. non richiede l’uso di formule particolari o sacramentali, ritenendo sia sufficiente l’indicazione della prestazione non eseguita e la relativa conseguente risoluzione del contratto: elementi questi entrambi presenti nell’articolo 22 del contratto di locazione”. Rileva ancora che nella specie la risoluzione era anche ricollegata all’inadempimento dell’obbligazione principale della conduttrice, quella di pagare il canone.

p.8. Con il settimo motivo si prospetta “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1456 c.c. in rapporto con gli articoli 1362 e 1363 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” e vi si sostiene che nell’interpretazione dell’accordo contrattuale quanto alla clausola risolutiva espressa la Corte territoriale non avrebbe applicato le norme degli articoli 1362 e ss. e in particolare l’articolo 1363 c.c., dato che in esso la risoluzione del contratto per inosservanza del pagamento del canone, oltre ad essere menzionata nell’articolo 22, lo era anche nell’articolo 8, dove era previsto che “in caso di mancato pagamento del canone di locazione e/o delle spese accessorie, qualora la locatrice non dovesse avvalersi della facolta’ di considerare risolto il contratto, la conduttrice sara’ tenuta alla corresponsione di un interesse di mora (…)”. Da tale ultima clausola emergeva che sia il mancato che il ritardato pagamento del canone esponeva la conduttrice al rischio di vedersi comminare la risoluzione del contratto per inadempienza.

p.9. L’esame dei due motivi puo’ procedere congiuntamente.

Essi sono fondati.

Lo e’ il sesto, perche’ l’assunto della Corte veneziana che la clausola risolutiva sarebbe “generica e perplessa” non e’ in alcun modo giustificato in relazione al suo tenore.

La genericita’ parrebbe sostenuta, atteso che si parla di “generico richiamo”, con l’argomento che il richiamo dell’articolo 22 all’articolo 3 non preciserebbe se l’effetto dell’automatica risoluzione fosse ricollegato al mancato pagamento di una rata trimestrale oppure a plurimi inadempimenti. Alla mancanza di chiarezza, invece, non e’ fatto uno specifico riferimento, salvo che ad essa si debba raccordare il rilievo che non sarebbe chiaro se a far scattare la clausola sia il semplice ritardo oppure l’entita’ dello stesso.

p.9.1. Tanto rilevato, il Collegio osserva anzitutto che non e’ revocabile in dubbio che la clausola contrattuale dell’articolo 22 integrasse una idonea clausola risolutiva espressa, atteso che il suo tenore non fa riferimento genericamente all’inadempimento di tutte le obbligazioni o delle clausole contrattuali, ma ne elenca alcune ben individuate. Non puo’ venire, dunque, in evidenza quel condivisibile orientamento di questa Corte (da ultimo Cass. n. 1950 del 2009) secondo cui “Per la configurabilita’ della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell’inadempimento di una o piu’ obbligazioni specificamente determinate, restando estranea alla norma di cui all’articolo 1456 cod. civ. la clausola redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso, l’inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicche’ di esso deve essere valutata l’importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l’accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa”.

Premesso tale rilievo, si deve innanzitutto osservare che il tenore della clausola quanto al richiamo alla clausola 3 come alle altre e’ fatto con l’espressione per cui “la violazione pertanto anche di una soltanto di tali clausole dara’ diritto alla locatrice di ritenere risolto il presente contratto ai sensi dell’articolo 1456 c.c.”. Ebbene, essa e’ idonea a sussumere come violazione, idonea a giustificare la risoluzione in forza della clausola risolutiva espressa, di quanto nella clausola 3 e’ previsto come obbligazione della conduttrice. Ora, tale clausola stabiliva che il canone doveva essere pagato “in rate trimestrali anticipate nei primi cinque giorni di gennaio, aprile, luglio e ottobre di ogni anno”. Ne segue che, secondo il richiamo della clausola 22, integrava senza dubbio una violazione della clausola 3 il mancato pagamento di una rata entro i primi cinque giorni da ciascuna scadenza fissata.

Non e’ dato allora comprendere come possa reputarsi generica la clausola risolutiva espressa in quanto ricollegata alla violazione della clausola dell’articolo 3, poiche’, per come tale clausola esprimeva ed identificava con puntualita’ e specificita’ il momento di adempimento dell’obbligazione periodica di pagamento del canone, la sua violazione non poteva che verificarsi non solo con riferimento al mancato pagamento di ciascuna rata, ma, data la previsione di un termine di adempimento specifico (i primi cinque giorni di ogni mese indicato per le quattro rate), anche con riferimento alla inutile scadenza di tale termine. Il richiamo dell’articolo 22 alla violazione della clausola 3, una volta coordinato con il suo chiaro tenore, palesava, dunque, l’assoluta specificita’ dell’inadempimento assunto come giustificativo dell’effetto risolutivo espresso: cio’, come mero riflesso della specificita’ delle previsioni della clausola 3 circa il pagamento del canone, cioe’ in ordine all’obbligazione contemplata da quest’ultima.

Non si comprende, dunque, come la Corte veneziana possa avere supposto la genericita’ della clausola dell’articolo 22, in quanto richiamante la violazione dell’articolo 3, affermando che “non si riesce a comprendere se secondo detta clausola fosse sufficiente a giustificare la risoluzione di diritto l’inadempimento di una rata o di piu’ rate”. Invero, assumendo l’articolo 22 la violazione della clausola di cui all’articolo 3 e contenendo questa chiaramente la previsione di quattro rate di pagamento dell’obbligazione di corresponsione del canone con l’individuazione dei termini di scadenza di ognuna, detta violazione risultava necessariamente contemplata come rilevante proprio con riferimento a tale specifico ripartizione dell’adempimento di detta obbligazione.

Del tutto contraria al tenore della clausola di cui all’articolo 3 e’ la valutazione di mancanza di chiarezza sul se fosse rilevante il semplice ritardo, atteso che l’obbligazione di pagamento del canone siccome individuata dall’articolo 3 risultava “violata” comunque ove il pagamento di una rata non fosse avvenuto nei primi cinque giorni dalla scadenza fissata, dato che questo comportamento, secondo la previsione dell’articolo 3 integrava senza possibilita’ di dubbio la violazione del suo disposto evocata dall’articolo 22.

Il criterio di esegesi di cui all’articolo 1363 c.c., invocato come non applicato dal settimo motivo, sulla base del chiaro disposto dell’alt. 8, sebbene fondato e del tutto pretermesso dalla Corte lagunare, diventa a questo punto – data l’esaustivita’ dell’esegesi dell’articolo 22 e dell’articolo 3 – perfino superfluo, perche’ cio’ che in esso si ribadisce, cioe’ il restar ferma la facolta’ della locatrice di avvalersi della clausola risolutiva sarebbe stato gia’ pienamente espresso dalla stessa clausola di cui all’articolo 3, giusta quanto appena sopra osservato, sicche’ la previsione dell’articolo 8 assume solo valore certamente confermativo di quanto dalla clausola risolutiva espressa risultante dalla combinazione fra articolo 22 e articolo 3 gia’ emergeva pienamente. Semmai sarebbe stata la previsione contraria dell’esclusione dell’operativita’ della clausola risolutiva espressa ad assumere valore di riduzione dell’ampiezza della stessa.

Conclusivamente la Corte veneziana ha erroneamente ritenuto che l’articolo 22, in quanto richiamante l’articolo 3, non integrasse una idonea clausola risolutiva espressa relativamente all’inadempimento a ciascuna scadenza dell’obbligazione di pagamento rateale del canone annuale.

p.10. Sulla base delle considerazioni svolte la sentenza impugnata dev’essere conseguentemente cassata in accoglimento del sesto e settimo motivo, perche’ la sentenza impugnata ha erroneamente ritenuto che la clausola dell’articolo 22, in quanto richiamante la clausola dell’articolo 3, non attribuisse al mancato pagamento di una rata del canone alla scadenza in esso pattuita l’effetto di determinare la risoluzione di diritto del contratto.

Rimane a questo unto assorbito l’ottavo motivo, con cui si fa valere “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1453 c.c. e dell’articolo 1455 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”, censurandosi la valutazione con la quale la sentenza impugnata, una volta escluso che sussistessero le condizioni della risoluzione di diritto sulla base della clausola risolutiva espressa, ha anche negato che sussistessero gli estremi per la risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c..

Il Collegio, infatti, rileva che ricorrano le condizioni per decidere nel merito dell’appello quanto alla esclusione della risoluzione di diritto, perche’, una volta superata, per effetto della disposta cassazione, la negazione della sussistenza di una idonea clausola risolutiva espressa nell’articolo 22 del contratto in quanto richiamante la violazione dell’articolo 3 dello stesso, tale violazione risulta verificata senza che occorrano accertamenti di fatto e, pertanto, la domanda di risoluzione del contratto locativo per la verificazione della fattispecie di risoluzione di diritto sulla base della clausola risolutiva espressa risulta fondata e deve essere accolta.

Risulta, infatti, pacifico, come attesta la stessa sentenza quando esamina la domanda di risoluzione per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 c.c., che la rata trimestrale di canone venuta a scadere il cinque ottobre del 2004 e posta a base dell’intimazione di convalida di sfratto non venne onorata alla scadenza e che nell’intimazione, notificata il 1 dicembre 2004 la locatrice qui ricorrente dichiaro’ di volersi avvalere dell’effetto risolutivo cosi’ determinatosi. Risulta anche dal tenore della comparsa di risposta depositata all’udienza del 10 gennaio 2005, pure riprodotto nell’esposizione del fatto nel ricorso, che la conduttrice comunicava in data 10 dicembre 2004 di voler sanare il debito e, quindi, provvedeva ad un tentativo di offerta reale il 22 dicembre 2004, del quale la sentenza impugnata si e’ occupata disattendendo una questione di costituzionalita’ sollevata con l’appello dalla stessa conduttrice.

Emerge, dunque, che con l’esercizio dell’azione nella forma speciale la locatrice aveva dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva e, quindi, alla data della notifica di intimazione ebbe verificarsi l’effetto della risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice. Non occorrendo alcun accertamento di fatto per pervenire a tale convincimento, il Collegio, pronunciando sul merito dell’appello quanto alla fondatezza dell’azione di risoluzione di diritto della locatrice, ne accerta la fondatezza e dichiara risolto alla data del 1 dicembre 2004 il contratto locativo ai sensi dell’articolo 1456 c.c., comma 2 in forza della clausola risolutiva espressa di cui all’articolo 22 del contratto, in quanto richiamante la violazione dell’articolo 3 dello stesso contratto, siccome avvenuta per effetto del mancato pagamento alla scadenza della rata di canone che avrebbe dovuto essere corrisposta il 5 ottobre 2004. Mancato pagamento che perdurava al 1 dicembre 2004, cioe’ quando dell’effetto risolutivo di diritto la locatrice dichiaro’ di volersi avvalere.

p.10.1. La conduttrice dev’essere condannata al rilascio dell’unita’ immobiliare, se non avvenuto, ed all’uopo si fissa termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 56 di giorni trenta dalla pubblicazione della presente. Su tale circostanza il difensore della ricorrente comparso in udienza, a richiesta del Relatore, non ha saputo fornire risposta, perche’ privo di informazione al riguardo.

p.10.2. Le spese dei due gradi merito possono compensarsi, dato che l’ordinanza di convalida venne pronunciata illegittimamente e considerato che l’appello sulla relativa questione era fondato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del Decreto Ministeriale n. 55 del 2014.

P.Q.M.

La Corte rigetta i primi cinque motivi di ricorso. Accoglie il sesto ed il settimo motivo. Dichiara assorbito l’ottavo. Cassa la sentenza impugnata in relazione e, pronunciando nel merito, dichiara risolto per inadempimento alla data del 1 dicembre 2004 il contratto di locazione ad uso commerciale corrente fra le parti relativamente al locale di mq. 71, sito nel Centro Commerciale (OMISSIS). Condanna l’intimata al rilascio dell’unita’ immobiliare e fissa per l’esecuzione del rilascio, ove gia’ non avvenuto, la data di trenta giorni dopo la pubblicazione della presente sentenza. Compensa le spese dei due gradi di merito. Condanna l’intimata alla rifusione alla ricorrente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro settemilacinquecento, di cui duecento per esborsi, oltre spese generai ed accessori come per legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 18 settembre 2014, n. 19657. Tramite il contratto di locazione, il proprietario non spoglia dei poteri-doveri di custodia sul lastrico, cioè dei generici doveri di conservazione, di controllo e di intervento sulla relativa manutenzione, né dei poteri di interdizione ai non autorizzati dell’accesso al medesimo, sì da impedirne l’utilizzazione nelle parti pericolose e non transitabili: il godimento concesso al conduttore non esclude la permanenza nel proprietario dei poteri di controllo, di vigilanza e di custodia sullo stato di conservazione delle strutture che compongono l’immobile locato, sulle quali il conduttore non ha poteri di intervento, né doveri di manutenzione. L’evento dannoso del caso di specie costituisce realizzazione di un rischio estraneo al comportamento del proprietario ed agli specifici doveri di custodia su di lui gravanti, rischio che è invece esclusivamente riconducibile all’operato del conduttrore, il quale – in virtù dei poteri di diritto a lui derivanti dalla detenzione dell’appartamento e dei poteri di fatto abusivamente esercitati tramite l’apertura del passaggio e la concreta utilizzazione del lastrico – ha reso possibile, in termini non controllabili dal proprietario, l’uso anomalo del piano di copertura per il passaggio di persone: uso per il quale non era predisposto ed al quale non era né avrebbe potuto essere altrimenti destinato.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 18 settembre 2014, n. 19657

Svolgimento del processo

R.A. ha concesso in locazione a N.M.L. un appartamento in Teramo, con antistante lastrico solare di copertura di un magazzino. Il lastrico solare, anch’esso di proprietà del R. , non era incluso nella locazione e non era originariamente accessibile dall’appartamento locato, che su di esso affacciava con una veduta.
La conduttrice ha trasformato la veduta in porta-finestra per utilizzare episodicamente il piano antistante, mettendovi fiori e piante.
Il (omissis) la domestica della N. – su incarico di quest’ultima – si è recata sul lastrico solare per innaffiare le piante, con l’aiuto della figlia, D.G.N. , la quale – camminando su di una lastra di vetro opaco che ricopriva un lucernario sito sul pavimento del lastrico solare, è precipitata nel locale sottostante, riportando gravi lesioni, poiché il vetro ha ceduto sotto il suo peso.
Con atto di citazione del 1994 l’infortunata ha convenuto davanti al Tribunale di Teramo il R. e la N. , chiedendone la condanna al risarcimento dei danni.
I convenuti hanno resistito, contestando ogni addebito.
Con sentenza n. 217/2008 il Tribunale ha condannato la N. al pagamento di Euro 180.165,78, oltre rivalutazione ed interessi, ritenendola responsabile dei danni ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., per avere esposto l’infortunata a grave pericolo, consegnandole le chiavi di accesso al terrazzo di copertura.
Ha respinto ogni domanda nei confronti del R. , sul rilievo che il terrazzo era escluso dalla locazione e veniva arbitrariamente utilizzato dalla conduttrice la quale, in violazione della clausola 5 del contratto, che proibiva la modifica dello stato dei luoghi, aveva sostituito la veduta che originariamente affacciava sul terrazzo con una porta-finestra che permetteva di accedervi.
Proposto appello sia dalla N. , sia dalla D.G. , a cui ha resistito il R. , con sentenza 16 dicembre 2009 – 19 aprile 2010 n. 295 la Corte di appello dell’Aquila, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha ritenuto corresponsabile dell’incidente il R. , in solido con la conduttrice.
Ha ravvisato il concorso di colpa dell’infortunata nella misura del 20% e ha ridotto ad Euro 144.132,58, oltre rivalutazione ed interessi, la somma liquidata in risarcimento dei danni. Ha respinto ogni ulteriore doglianza delle appellanti; ha posto a carico del R. le spese del primo grado di giudizio ed a carico solidale del R. e della N. le spese del giudizio di appello.
Con atto notificato il 24 febbraio 2011 R.A. propone quattro motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.
Con atto notificato il 4 aprile 2011 resiste con controricorso D.G.N. , proponendo due motivi di ricorso incidentale.
La N. non ha depositato difese.
Il R. ha replicato con controricorso al ricorso incidentale.

Motivi della decisione

1.- La Corte di appello ha motivato la sua decisine in base al rilievo che il proprietario ha conservato la custodia del lastrico solare, non avendo esso costituito oggetto della locazione; donde la sua responsabilità in astratto nei confronti dei danneggiati dai vizi dell’immobile; che la superficie calpestabile era oggettivamente pericolosa, perché le aperture dei lucernari erano prive di inferriata, coperte solo da lastre di vetro opache, inidonee a sorreggere il peso di una persona, così come inidonee a permettere di percepire la loro fragilità e la profondità del locale sottostante, e che l’indebita utilizzazione da parte della conduttrice non è valsa ad escludere la suddetta responsabilità, considerata la contiguità del lastrico rispetto ai locali oggetto di locazione e la sua facile accessibilità anche dalla preesistente finestra (indipendentemente dalla sua trasformazione in porta finestra), anche solo per il recupero di oggetti caduti.
2.- Con il primo motivo, denunciando violazione degli art. 1140, 1587, 2043, 2051 e 2056 cod. civ., il ricorrente assume che va considerato custode non il proprietario, bensì chi eserciti il potere di fatto sul bene ed abbia quindi la possibilità di controllarne l’utilizzazione e la conservazione, sì che il danno debba considerarsi effetto non del dinamismo interno alle strutture murarie ed agli impianti, ma del comportamento di chi poteva di fatto autorizzare o impedire l’accesso a dette strutture. Soggiunge che, a seguito della locazione in corso, il proprietario ha perso la possibilità di esercitare il controllo sul piano di copertura del magazzino, controllo di fatto acquisito (ancorché abusivamente) dalla conduttrice, che ha trasformato la veduta in porta-finestra.
3.- Il motivo è fondato nei termini che seguono.
Occorre preliminarmente stabilire chi nella specie – se il proprietario, o la conduttrice, od entrambi – fosse titolare dei diritti e dei doveri inerenti al rapporto di custodia del manufatto (d’ora innanzi denominato convenzionalmente, lastrico) su cui si è verificato l’incidente di cui trattasi, in considerazione del fatto che: a) trattasi di superficie estranea all’oggetto della locazione, sicché la conduttrice non ne aveva in linea di principio la detenzione, né il potere di utilizzazione; b) un tal potere essa di fatto esercitava, non si sa se e quanto precariamente ed episodicamente (pur se la circostanza che avesse, abusivamente, trasformato la preesistente veduta in porta-finestra di accesso indurrebbe a propendere per l’abitualità); c) il danno si è verificato per un cedimento strutturale del lastrico, cioè per una causa che normalmente comporta la responsabilità del proprietario anche in costanza di locazione; ma nella specie esso era destinato esclusivamente alla funzione di copertura del locale sottostante e non al transito delle persone; e) non risulta dalla sentenza impugnata se il proprietario fosse o meno a conoscenza dell’abusiva utilizzazione e se l’avesse autorizzata o tollerata.
Tali essendo i dati di fatto, se ne deve desumere in primo luogo che, tramite il contratto di locazione, il proprietario non si è spogliato dei poteri-doveri di custodia sul lastrico, cioè dei generici doveri di conservazione, di controllo e di intervento sulla relativa manutenzione, né dei poteri di interdizione ai non autorizzati dell’accesso al medesimo, sì da impedirne l’utilizzazione nelle parti pericolose e non transitabili: poteri-doveri che il R. avrebbe mantenuto, e che avrebbe dovuto esercitare, anche se il lastrico fosse stato compreso nell’oggetto della locazione, poiché il godimento concesso al conduttore non esclude la permanenza nel proprietario dei poteri di controllo, di vigilanza e di custodia sullo stato di conservazione delle strutture che compongono l’immobile locato, sulle quali il conduttore non ha poteri di intervento, né doveri di manutenzione (Cass. civ. Sez. 3, 3 agosto 2005 n. 16231; Cass. civ. Sez. 2, 9 giugno 2010 n. 13881; Cass. civ. Sez. 3, 27 luglio 2011 n. 16422, ed altre).
Ciò premesso, va anche rilevato che nella specie la particolare collocazione del lastrico – al quale era possibile accedere solo attraverso l’appartamento concesso in locazione alla N. – ha fatto sì che quest’ultima avesse conseguito (ancorché abusivamente) non la custodia di fatto del lastrico in tutte le sue parti, come prospettato dal ricorrente, bensì il controllo sulla possibilità di accedervi, avendo essa sola la detenzione qualificata dell’appartamento contiguo (con diritto di ammettervi o di escluderne chiunque, anche il proprietario). Se è vero quindi che il R. era ed è rimasto custode del lastrico, ed in particolare dei suoi elementi strutturali, anche dopo la locazione, ragion per cui potrebbe essere ritenuto responsabile dei danni subiti da chi vi si fosse introdotto indipendentemente dal comportamento della conduttrice, è anche vero che il controllo sull’accesso al medesimo attraverso l’appartamento della conduttrice è stato sottratto al proprietario per effetto del contratto di locazione; e con esso gli è stata sottratta la possibilità, materiale e giuridica, di prevenire e di evitare il conseguente rischio di danni.
La perdita del suddetto potere di controllo rende illegittimo ed immotivato il giudizio di responsabilità formulato dalla Corte di appello a carico del proprietario, con riguardo ad evento verificatosi per effetto di un comportamento che – anche giuridicamente – egli non aveva la possibilità di evitare e prevenire.
Ciò non significa, beninteso, che il custode possa ritenersi esonerato dall’obbligo di esercitare i poteri-doveri inerenti alla custodia, mettendosi volontariamente in condizioni tali da non poterli esercitare, o consentendo ai terzi di impedirne l’esercizio.
Ma non è questo il caso, né il R. è suscettibile di un tale addebito, ove si consideri che egli aveva contrattualmente cautelato la sua posizione: a) tramite l’esclusione del lastrico dall’oggetto della locazione; b) tramite la preclusione di fatto dell’accesso al medesimo dall’appartamento locato, in quanto – alla data della locazione – l’appartamento disponeva solo di una veduta sul lastrico e non di apposito accesso; c) tramite l’espresso divieto imposto alla conduttrice di modificare lo stato dei luoghi e di procedere ad opere di trasformazione, ivi inclusa la sostituzione della veduta con una porta-finestra.
Ne consegue che l’evento dannoso di cui qui si tratta costituisce realizzazione di un rischio estraneo al comportamento del proprietario ed agli specifici doveri di custodia su di lui gravanti, rischio che è invece esclusivamente riconducibile all’operato della conduttrice, la quale – in virtù dei poteri di diritto a lei derivanti dalla detenzione dell’appartamento Xe dei poteri di fatto abusivamente esercitati tramite l’apertura del passaggio e la concreta utilizzazione del lastrico – ha reso possibile, in termini non controllabili dal proprietario, l’uso anomalo del piano di copertura per il passaggio di persone: uso per il quale non era predisposto ed al quale non era né avrebbe potuto essere altrimenti destinato. (Sulla ripartizione delle responsabilità per custodia fra proprietario e conduttore, in relazione all’estensione dei rispettivi poteri di controllo, Cass. civ. Sez. 3, 15 ottobre 2004 n. 20335; Cass. civ. n. 13881/2010 cit., Cass. civ. Sez. 3, 3 agosto 2005 n. 16231, ed altre).
Né risulta essere stato dedotto e dimostrato, nel corso del giudizio, che il proprietario era a conoscenza – o che avrebbe dovuto essere a conoscenza facendo uso dell’ordinaria diligenza della trasformazione interna dell’appartamento e dell’indebita utilizzazione del lastrico per il passaggio di persone, e che non sia intervenuto ad impedirlo. La sentenza impugnata deve essere quindi annullata, nella parte in cui ha ritenuto corresponsabile il proprietario, restando assorbito l’esame del secondo e del terzo motivo.
4.- Il primo motivo del ricorso incidentale denuncia nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in quanto la Corte di appello avrebbe accertato di ufficio il concorso di colpa della danneggiata, ai sensi dell’art. 1227, 1 comma, cod. civ., sebbene sia il R. , sia la N. , si siano limitati a chiedere il rigetto delle domande attrici, senza proporre specifica domanda di accertamento del concorso di colpa della danneggiata.
5.1.- Il motivo non è fondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha più volte chiarito che in tema di risarcimento danni, il giudice può rilevare d’ufficio il concorso di colpa del danneggiato, ai sensi dell’art. 1227, primo comma, cod. civ., poiché la questione non configura un’eccezione in senso proprio, ma costituisce una semplice difesa del convenuto, da ritenere compresa nelle deduzioni con le quali egli contesti integralmente la propria responsabilità (Cass. civ. Sez. 3, 22 marzo 2011 n. 6529; Cass. civ. Sez. Lav. 15 ottobre 2013 n. 23372; Cass. civ. S.U. 3 giugno 2013 n. 13902).
Il giudizio configura, nella sostanza, una sorta di accoglimento parziale della domanda attrice di addebito della responsabilità.
Unico limite all’ammissibilità del rilievo di ufficio del concorso di colpa va ravvisato nel fatto che siano stati dedotti in giudizio gli elementi di fatto sui quali il giudice ha fondato il suo accertamento (Cass. civ. n, 23372/2013 cit.): circostanza che nella specie la ricorrente non ha in alcun modo contestato e che non risulta obiettivamente dagli atti.
6.- Il secondo motivo – che denuncia vizi di motivazione sul concorso di colpa, in quanto la Corte di appello non avrebbe tenuto conto delle risultanze probatorie e dello stato dei luoghi, dai quali emergerebbe che le quattro lastre in vetro coprivano l’intero piano calpestabile in senso longitudinale e non erano agevolmente evitabili – è inammissibile, poiché attiene alla valutazione delle prove ed all’accertamento dei fatti da parte del giudice di merito; questioni non suscettibili di riesame in sede di legittimità, ove risultino correttamente motivate.
Ha rilevato la Corte di appello che costituisce regola di prudenza evitare comunque il transito su superfici vetrate, di per sé fragili e potenzialmente prive delle necessarie misure di protezione, ed ha richiamato le regole di ordinaria cautela, che impongono a ciascuno anche di evitare di esporsi al pericolo della possibile negligenza altrui.
Trattasi di motivazione adeguata, nei confronti della quale non sono proposte censure di illogicità od incongruenza ma solo rilievi di merito, inammissibili in questa sede di legittimità.
7.- In accoglimento del ricorso principale la sentenza impugnata è cassata, nel capo in cui ha ritenuto corresponsabile del sinistro il proprietario, e – non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto – la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 cod.proc.civ. La domanda di risarcimento dei danni proposta contro R.A. deve essere rigettata.
Le spese del giudizio di appello e del giudizio di cassazione, quantificate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il primo motivo del ricorso principale e dichiara assorbiti gli altri motivi.

Rigetta il ricorso incidentale.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta le domande proposte contro R.A. .

Condanna D.G.N. a rimborsare al ricorrente le spese del giudizio di appello, liquidate complessivamente in Euro 4.721,00, di cui Euro 321,00 per esborsi, nonché le spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 7.400,00, di cui Euro 200,00 per esborsi; in entrambi i casi oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.

Conferma le altre statuizioni della sentenza impugnata.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 1 settembre 2014, n. 18486. Il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, peraltro inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile. Il conduttore, dunque, rimane detentore qualificato dell’immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, cod. civ.


La locazione

Suprema CORTE DI CASSAZIONE

sezione II

SENTENZA 1 settembre 2014, n. 18486

 

Ritenuto in fatto

È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Brescia, depositata il 14 settembre 2007, di conferma della sentenza del Tribunale di Brescia che aveva respinto la domanda proposta da T.A. nei confronti dell’INA s.p.a. (ora CONSAP s.p.a.).
1.1. – Nel 1997 il sig. T. aveva agito dinanzi alla Pretura di Brescia esponendo di essere conduttore di un immobile di proprietà dell’INA, sito in Brescia, alla via Creta n. 78, locato con contratto 1 giugno 1990-31 maggio 1994; che, in data 12 aprile 1994, era stata convalidata l’intimazione di rilascio dell’immobile, con termine fino al 31 maggio 1995; che, nonostante il regolare pagamento del canone, la proprietà non aveva provveduto ad eliminare le infiltrazioni provenienti dal tetto, che rendevano l’immobile inutilizzabile, al punto che il conduttore si era trasferito altrove. Era poi accaduto che, nel mese di settembre 1997, la proprietà aveva sostituito le chiavi alle porte del terrazzo e della cantina, dove erano riposti beni dell’attore, impedendogli in tal modo di accedere ai predetti locali, ed aveva chiuso l’erogazione dell’acqua calda.
Tanto premesso, e ritenendo che il comportamento della proprietà concretasse spoglio, il sig. T. aveva chiesto di essere reintegrato nel possesso degli immobili e di ottenere l’erogazione dell’acqua calda.
Si era costituita l’INA s.p.a. ed aveva contestato la sussistenza dei presupposti per l’esercizio dell’azione di reintegra, concludendo per il rigetto della domanda.
1.2. – Con ordinanza in data 22 aprile 1998, il Pretore di Brescia aveva rigettato il ricorso del sig. T. e disposto la prosecuzione del giudizio di merito.
Con sentenza in data 24 gennaio 2001, il Tribunale di Brescia aveva rigettato la domanda e condannato l’attore alle spese di lite.
1.3. – Avverso la decisione di primo grado, proponeva appello il sig. T. ; l’INA si costituiva per chiedere il rigetto del gravame.
2. – Con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, la Corte d’appello di Brescia confermava il rigettp della domanda proposta dal sig. T. sulla base delle seguenti considerazioni.
Emergeva, dagli atti, che alla data del deposito del ricorso per reintegra il sig. T. era detentore senza titolo dell’immobile, poiché il contratto di locazione era scaduto e la scadenza era stata convalidata il 12 aprile 1994, con ciò escludendosi il tacito rinnovo del contratto.
Al momento dell’asserito spoglio, dunque, il sig. T. non era più detentore qualificato dell’immobile, e neppure poteva considerarsi possessore, posto che non aveva dimostrato l’interversione del possesso, che presuppone, accanto alla disponibilità del bene, la manifestazione dell’animas possidenti. Come aveva confermato lo stesso appellante, l’interversione del possesso si era verificata nel mese di ottobre 1998, con la stipula del preliminare di acquisto dell’immobile e delle sue pertinenze. Non poteva pertanto riconoscersi in capo al sig. T. la legittimazione ad agire ai sensi dell’art. 1168 cod. civ..
3. – Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso T.A. , sulla base di un motivo.
Resiste con controricorso la CONSAP s.p.a. (già INA s.p.a.).
La parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ. e, in esito all’udienza, note di replica all’intervento del Procuratore generale.

 

Considerato in diritto

 

  1. - Il ricorso è fondato e va accolto.

1.1. – Con l’unico motivo di ricorso è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1168, secondo comma, cod. civ..

Si assume l’erroneità dell’affermazione della Corte d’appello secondo cui, al momento del deposito del ricorso per reintegra del possesso. T.A. non fosse legittimato ad agire in via possessoria in quanto il contratto di locazione dell’immobile di proprietà dell’INA era scaduto e la scadenza era stata convalidata.

Al contrario, il ricorrente sostiene che l’art. 1168, secondo comma, cod. civ. consente l’esercizio dell’azione di spoglio a chi abbia la detenzione della cosa, tranne che si tratti di detenzione per ragioni di servizio e di ospitalità, e che il conduttore continua ad essere detentore qualificato anche nella fase successiva alla scadenza del contratto, fino a quando il locatore abbia posto in esecuzione il provvedimento di rilascio.

In ossequio al disposto dell’art. 366 bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, il ricorrente ha formulato il quesito di diritto nei seguenti termini: “se il soggetto che sia conduttore di un bene immobile in virtù di un contratto di locazione conservi la veste e la qualità di detentore qualificato – legittimato alla proposizione dell’azione di reintegrazione ex art. 1168, secondo comma, cod. civ. in caso di spoglio violento e clandestino posto in essere dal proprietario – locatore – anche dopo la scadenza del contratto di locazione, ove egli occupi l’immobile e ne abbia la disponibilità di fatto”.

  1. - La doglianza è fondata.

2.1. – L’art. 1168, secondo comma, cod. civ. esclude dal novero dei detentori legittimati alla proposizione dell’azione di spoglio soltanto coloro i quali detengono per ragioni di servizio o di ospitalità.

Non sembra dubitabile che la situazione del conduttore di immobile, nella fase successiva alla scadenza del contratto di locazione, sia differente da quella del detentore per ragioni di servizio o di ospitalità.

Neppure si può ritenere che il conduttore, a seguito e per effetto della scadenza del contratto di locazione, divenga un occupante senza titolo dell’immobile. Alla scadenza del contratto, ovvero del diverso termine fissato per il rilascio nel provvedimento di convalida, senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, si determina una situazione di inadempimento contrattuale, espressamente prevista dall’art. 1591 cod. civ. che in proposito stabilisce che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.

Come reso evidente dal testo della norma richiamata, il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, peraltro inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile.

2.2. – La giurisprudenza di questa Corte ha affermato, sin da epoca risalente, che nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l’immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l’altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 cod. civ.), salvo il maggior danno, anch’esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez. III, sentenza n. 2525 del 2006).

Non sussiste peraltro contrasto, ai fini che qui interessano, tra il principio indicato e le affermazioni contenute in alcune pronunce di questa Corte, nelle quali si legge che “il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto (nella specie, accertata giudizialmente) è tenuto al pagamento, da tale momento, dell’indennità di occupazione ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell’obbligo di restituzione della cosa locata, anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti” (Cass., Sez. III, sentenza n. 4484 del 2009; sentenza n. 11373 del 2010). Le pronunce da ultimo indicate fanno riferimento a casi in cui il legislatore è intervenuto a bloccare le procedure di rilascio, e in questo differente contesto qualificano come indennità il quantum dovuto dal conduttore ai sensi dell’art. 1591 cod. civ..

2.2. – Il conduttore, dunque, rimane detentore qualificato dell’immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, cod. civ..

Considerato poi che la ratio storica della tutela possessoria risponde ad esigenze di ordine pubblico, essendo diretta ad evitare che i cittadini si facciano ragione da sé medesimi (ex plurimis, Cass., Sez. III, sentenza n. 8628 del 2003), si deve ritenere che il locatore, il quale abbia ottenuto in sede giurisdizionale il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, non possa agire direttamente, con azioni violente o clandestine, per privare, in tutto o in parte, il conduttore, della disponibilità dell’immobile e delle sue pertinenze.

Il titolo esecutivo, infatti, riconosce il diritto di una parte contro l’altra e consente di realizzare il passaggio dal dover essere (diritto contenuto nel titolo) all’essere (realtà materiale corrispondente al diritto consacrato nel titolo), all’interno delle regole della convivenza civile.

La scelta del locatore di non azionare il titolo esecutivo è perfettamente legittima, ma, in caso di mancato rilascio, non è ammissibile altro modo per interrompere il rapporto tra il conduttore e l’immobile e recuperare la disponibilità di quest’ultimo.

2.3. – In conclusione si deve affermare che, dopo la scadenza del contratto di locazione, il ricorso del locatore alla tutela giurisdizionale esecutiva costituisce l’unico modo per ottenere la disponibilità dell’immobile, con la conseguenza che l’intervento finalizzato ad interrompere il rapporto tra il conduttore e la res, con azioni violente o clandestine, integra attività di spoglio.

  1. - All’accoglimento del ricorso segue la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata, e la decisione nel merito, in applicazione dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto.
  2. - La particolarità della questione controversa giustifica la compensazione tra le parti delle spese dell’intero procedimento.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, pronunciando nel merito, accoglie la domanda. Spese dell’intero procedimento compensate tra le parti.

Corte di cassazione, sezione I, sentenza 22 luglio 2014, n. 16652. nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile oggetto del contratto di locazione per la cui revoca il curatore fallimentare abbia agito nei confronti del conduttore, non si verifica alcun fenomeno di successione ex articolo 111 c.p.c. perche’ con la vendita forzata dell’immobile si trasferisce la locazione, nei limiti di opponibilita’ previsti dall’articolo 2923 cod. civ., ma non certo il diritto, ricorrendone i presupposti, di farne dichiarare l’inefficacia; tale diritto, infatti, resta funzionalmente collegato con l’esecuzione collettiva


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Suprema Corte di Cassazione

sezione I

sentenza 22 luglio 2014, n. 16652

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CECCHERINI Aldo – Presidente

Dott. BERNABAI Renato – Consigliere

Dott. DIDONE Antonio – rel. Consigliere

Dott. DE CHIARA Carlo – Consigliere

Dott. NAZZICONE Loredana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5080-2007 proposto da:

(OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.P.A. (P.I. (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

contro

FALLIMENTO (OMISSIS) S.R.L.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 3258/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/07/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/05/2014 dal Consigliere Dott., ANTONIO DIDONE;

udito, per il ricorrente, l’Avvocato (OMISSIS) che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito, per la controricorrente, l’Avvocato (OMISSIS), con delega, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di revocatoria fallimentare L.F., ex articolo 67, di un contratto di locazione per notevole sproporzione delle prestazioni proposta dal curatore del fallimento della s.r.l. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) condannando il convenuto al pagamento della somma mensile di euro 300,00 in favore del fallimento dalla domanda sino al decreto di trasferimento dell’immobile e da tale momento in favore dell’aggiudicatario, s.p.a. (OMISSIS), intervenuto nel corso del giudizio. Con la sentenza impugnata (depositata in data 10.7.2006) la Corte di appello di Roma ha confermato la decisione del tribunale rigettando l’appello proposto dal convenuto, il quale lamentava che erroneamente fosse stato ritenuto ammissibile l’intervento dell’aggiudicatario, che non fosse stata ritenuta la sopravvenuta carenza di interesse del curatore e, infine, l’erronea quantificazione del danno, operata dal tribunale in via equitativa, sulla base di consulenza di parte del curatore.

Contro la sentenza di appello (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso la s.p.a. (OMISSIS). Non ha svolto difese la curatela intimata. Nel termine di cui all’articolo 378 c.p.c. parte controricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2.1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2901 e 2902 c.c., articoli 100 e 111 c.p.c. e L.F., articolo 67, e invoca il principio enunciato da questa Corte secondo il quale l’alienazione dell’immobile locato in pendenza del giudizio promosso per la revoca del contratto di locazione, comporta il venir meno dell’interesse della procedura rispetto alla dichiarazione di inefficacia del contratto (Sez. n. 8419/2000). Deduce – concordemente con la giurisprudenza richiamata – che nella concreta fattispecie non sarebbe applicabile l’articolo 111 c.p.c. non essendosi verificato alcun trasferimento del diritto controverso. In ordine all’azione revocatoria il trasferimento del bene comportava la cessazione della materia del contendere.

2.2. – Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli articoli 166, 167, 183 e 268 c.p.c. lamentando che non sia stato ritenuto inammissibile, perche’ tardivo, l’intervento della societa’ aggiudicataria, senza tenere conto della preclusioni maturate.

2.3. – Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., articoli 115 e 116 c.p.c. lamentando che sia stata conferita valenza di prova esclusiva per la quantificazione del danno ad una consulenza tecnica di parte e conferita ai valori di mercato delle locazioni degli immobili secondo le comuni nozioni rilievo di fatto notorio ai sensi dell’articolo 115 c.p.c. tale da esonerare l’attore dal fornire la prova del valore locativo.

3.1.- Il primo motivo e’ fondato nei limiti infrascritti. Il Collegio intende dare continuita’ all’insegnamento giurisprudenziale – invocato da parte ricorrente – per il quale nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile oggetto del contratto di locazione per la cui revoca il curatore fallimentare abbia agito nei confronti del conduttore, non si verifica alcun fenomeno di successione ex articolo 111 c.p.c. perche’ con la vendita forzata dell’immobile si trasferisce la locazione, nei limiti di opponibilita’ previsti dall’articolo 2923 cod. civ., ma non certo il diritto, ricorrendone i presupposti, di farne dichiarare l’inefficacia; tale diritto, infatti, resta funzionalmente collegato con l’esecuzione collettiva (Sez. 1, n. 8419/2000).

Principio la cui applicazione rende inammissibile l’intervento dell’aggiudicatario nel giudizio di revoca promosso dal curatore L.F., ex articolo 67. D’altra parte, e’ costante l’insegnamento per il quale dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, la legittimazione a proporre le azioni a tutela della massa – tra cui la revocatoria fallimentare – spetta, in via esclusiva, al curatore e cio’ comporta l’esclusione della legittimazione del singolo creditore ad esperire le azioni predette e ad intervenire in via principale nel giudizio all’uopo promosso dal curatore (Sez. 1, Sentenza n. 3906/2009; Sez. U, Sentenza n. 29420/2008). Per converso, nella concreta fattispecie l’aggiudicatario e’ intervenuto per chiedere la pronuncia della condanna al pagamento della somma mensile – dal momento dell’aggiudicazione – direttamente in proprio favore. Si che non si trattava di mero intervento adesivo. Pertanto, in tali limiti il primo motivo e’ fondato (con assorbimento consequenziale del secondo) e dal suo parziale accoglimento discende la cassazione (senza rinvio) dell’impugnata sentenza limitatamente ai rapporti tra il ricorrente e la societa’ aggiudicataria, il cui intervento va dichiarato inammissibile.

3.2.- E’ infondata, per contro, la prima censura nella parte in cui invoca la pronuncia n. 8419/2000 per farne derivare la carenza di interesse del curatore a proseguire nel giudizio intrapreso che proprio quella pronuncia invocata dal ricorrente spiega che la persistenza dell’interesse a coltivare la revocatoria discende dall’esistenza di una domanda di danni. Domanda in concreto proposta dal curatore fallimentare (e accolta). Secondo la piu’ recente giurisprudenza di questa Sezione, pronunciata dal giudice la revoca di un contratto di durata, qual e’ la locazione, il conduttore non puo’ ulteriormente opporre al fallimento il proprio titolo contrattuale di godimento del bene locato; bene di cui il curatore potra’ percio’ riacquisire la libera disponibilita’. Inoltre, l’eventuale protrarsi del godimento del bene da parte del conduttore, a partire dal momento in cui il contratto ha cessato di esser opponibile al fallimento (momento che deve identificarsi con quello di proposizione della domanda, cui retroagiscono gli effetti costitutivi della pronuncia giudiziale) , non trova piu’ idonea giustificazione causale – nei riguardi del fallimento – nelle previsioni del contratto medesimo: di modo che, a partire da quel momento, il curatore ha titolo per pretendere la corresponsione di una somma idonea a compensare il fallimento del mancato godimento del bene in questione, senza necessaria correlazione con l’ammontare del canone pattuito, come tale non piu’ opponibile alla massa (Sez. 1, n. 16905/2003). Talche’, nei rapporti con la curatela, il ricorso va respinto, posto che anche il terzo motivo e’ infondato perche’ secondo la giurisprudenza di questa Corte il giudice del merito puo’ porre a fondamento della propria decisione una perizia stragiudiziale, anche se contestata dalla controparte, purche’ fornisca adeguata motivazione di tale sua valutazione, attesa l’esistenza, nel vigente ordinamento, del principio del libero convincimento del giudice (Cass., n. 26550/2011). Motivazione che, nella concreta fattispecie, non risulta ritualmente censurata. Il ricorso, pertanto, deve essere, nel resto, rigettato. La particolarita’ della fattispecie – cosi’ come sottolineato dalla Corte territoriale a sostegno della gia’ disposta e non censurata compensazione delle spese in grado di appello – giustifica l’integrale compensazione delle spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrente.

P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso limitatamente all’intervento della s.p.a. ” (OMISSIS)”; cassa senza rinvio la sentenza impugnata e dichiara inammissibile l’intervento dell’aggiudicatario. Rigetta il terzo motivo e dichiara assorbito il secondo. Compensa le spese dell’intero giudizio nei rapporti tra il ricorrente e la societa’ controricorrente.

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 10 luglio 2014, n. 15788. La pendenza di una controversia sulla proprietà di un bene immobile non può sospendere il procedimento di rilascio per finita locazione


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza 10 luglio 2014, n. 15788

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 24191-2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta mandato a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria difensiva;

- resistente -

avverso il provvedimento n. 34704/11 del TRIBUNALE di ROMA, depositato il 28/09/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/04/2014 dal Consigliere Relatore Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

La sig. (OMISSIS) propone istanza di regolamento di competenza ex articolo 42 c.p.c. avverso l’ordinanza emessa dal G.I. del Tribunale di Roma all’udienza del 28/9/2012 di sospensione ex articolo 295 c.p.c. del giudizio proposto dalla sig. (OMISSIS) nei confronti del sig. (OMISSIS) avente ad oggetto la declaratoria di cessazione per scadenza del termine di durata del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), con conseguente condanna al relativo rilascio, in ragione della pendenza avanti alla Corte d’Appello di Roma di altro giudizio relativo all’accertamento della validita’ o falsita’ del testamento olografo con il quale la sig. (OMISSIS) ha lasciato alla (OMISSIS) la proprieta’ dell’immobile de quo, a sua volta ricevuto per successione dalla originaria locatrice sig. (OMISSIS).

Resiste con memoria difensiva ex articolo 47 c.p.c. il (OMISSIS).

Con requisitoria scritta d.d. 18/2/2013 il P.G. presso la Corte Suprema di Cassazione ha chiesto l’accoglimento dell’istanza di regolamento di competenza, essendo stato il provvedimento di sospensione emesso in difetto dei relativi presupposti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con non articolato motivo l’istante si duole sostanzialmente dell’erroneita’ della declaratoria di sospensione, non ricorrendo nel caso ipotesi di pregiudizialita’ necessaria richiesta all’articolo 295 c.p.c.

Il motivo e’ fondato e va accolto p.q.r., nei termini di seguito indicati.

Va anzitutto osservato che come questa Corte ha avuto piu’ volte modo di affermare la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste nella titolarita’ del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell’attore, prescindendo dall’effettiva titolarita’ del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l’esistenza in ogni stato e grado del procedimento.

Da essa va tenuta distinta la titolarita’ della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, per la quale non e’ consentito alcun esame d’ufficio, poiche’ la contestazione della titolarita’ del rapporto controverso si configura come una questione che attiene al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell’onere deduttivo e probatorio della parte interessata.

Fondandosi, quindi, la legittimazione ad agire o a contraddire, quale condizione all’azione, sulla mera allegazione fatta in domanda, una concreta ed autonoma questione intorno ad essa si delinea solo quando l’attore faccia valere un diritto altrui, prospettandolo come proprio, ovvero pretenda di ottenere una pronunzia contro il convenuto pur deducendone la relativa estraneita’ al rapporto sostanziale controverso (cfr. Cass., 30/5/2008, n. 14468).

Deve per altro verso ribadirsi il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’ in base al quale chiunque abbia la disponibilita’ di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, puo’ validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed e’ conseguentemente legittimato a richiederne la risoluzione, nell’ipotesi in cui sussista l’inadempimento del conduttore (v. Cass., 4/3/2005, n. 4764).

Atteso quanto sopra, va osservato che nella specie la sospensione del giudizio e’ stata erroneamente pronunziata dal Tribunale di Roma, non costituendo l’accertamento della proprieta’ dell’immobile locato una questione pregiudiziale in ordine alla legittimazione della sig. (OMISSIS) dell’effettiva titolarita’ dell’immobile costituente oggetto del contratto di locazione de quo, che giusta massima costante puo’ essere stipulato e conseguentemente regolato nelle vicende del rapporto anche da chi ha della cosa una mera disponibilita’ di fatto (cfr., da ultimo, Cass., 14/7/2011, n. 15443).

Orbene, laddove ha affermato che la causa pendente in Corte d’appello ha effettivamente natura pregiudiziale al presente giudizio, perche’ incide sulla natura e qualita’ dell’attrice, il giudice del merito ha invero disatteso i suindicati principi.

Va pertanto disposta la riassunzione del giudizio avanti al Tribunale di Roma. Spese rimesse.

P.Q.M.

La Corte dispone la riassunzione del giudizio avanti al Tribunale di Roma. Spese rimesse.