Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, n. 25853. L’art. 1453 c.c. è di carattere dispositivo. Pertanto, il creditore, nell’ambito della facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, può accettare l’adempimento successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando così agli effetti della stessa. Quindi, ai fini della rinuncia della domanda di risoluzione per inadempimento non è sufficiente il mero pagamento da parte del conduttore-debitore della somma di cui risulti moroso, essendo necessaria la manifestazione di una volontà, da parte del locatore-creditore, diversa rispetto all’azione intrapresa


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

sezione III

SENTENZA 9 dicembre 2014, n. 25853

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 346 c.p.c, nonché dell’art. 1453 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. e la nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., ricordando di aver corrisposto banco iudicis, già all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, la somma della quale risultava essere morosa e che pertanto la causa era andata avanti, fino alla pronuncia di risoluzione per inadempimento della conduttrice, solo in relazione all’omessa corresponsione di quanto dovuto a titolo di interessi e della mancata consegna della fideiussione bancaria, avendo manifestato il locatore di non attribuire rilevanza al fatto che il pagamento fosse stato effettuato dopo la notifica dello sfratto per morosità. La ricorrente sostiene che la locatrice avrebbe accettato senza riserve la corresponsione dei canoni arretrati e che il giudice abbia erroneamente pronunciato la risoluzione prendendo a base un elemento non dedotto dalla parte; sottolinea inoltre la disponibilità del principio fissato nell’art. 1453 terzo comma c.c. secondo la quale il debitore inadempiente non può più adempiere quando sia stata chiesta la risoluzione.

Inoltre, la ricorrente sostiene l’erroneità della decisione impugnata per violazione del principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la corte d’appello avrebbe illegittimamente posto alla base della pronuncia di risoluzione non già il fatto del mancato pagamento degli interessi e delle spese del procedimento, dei quali avrebbe poi dovuto valutare se avessero raggiunto o meno la soglia dell’inadempimento di non scarsa importanza, ma un fatto (l’avvenuto pagamento dei canoni solo dopo la notifica della intimazione di sfratto per morosità) e una causa petendi non posti dal locatore a base della sua domanda o comunque implicitamente rinunciati.

Il motivo è infondato.

La regola prevista dall’art. 1453, terzo comma, cod. civ., secondo cui il debitore inadempiente non può più adempiere dopo che sia stata chiesta la risoluzione, è norma a carattere dispositivo. Pertanto, nulla vieta che il creditore, nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, possa accettare l’adempimento della prestazione, successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando agli effetti della stessa (Cass. n. 11967 del 2004), prendendo atto dell’adempimento per quanto tardivo del conduttore. Nel caso di specie dunque il locatore avrebbe potuto, a fronte del pagamento banco iudicis del debito capitale per i canoni scaduti, rinunciare del tutto alla domanda o concentrare la sua domanda di risoluzione sull’inadempimento limitato alla mancata corresponsione di interessi e spese.

Sarebbe stata però la ricorrente a dover provare, nel corso del giudizio di merito, che il locatore avesse inteso circoscrivere la morosità rilevante alla parte non sanata, manifestando una volontà diversa rispetto all’azione intrapresa.

Il giudice di appello ha ritenuto che dalle dichiarazioni rese in udienza dalla parte locatrice non potesse evincersi alcuna rinuncia a far valere ai fini della risoluzione del contratto per morosità il ritardo nel pagamento dei canoni. Poiché tale punto della decisione viene sindacato anche sotto il profilo del difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, e quindi come error in procedendo, questo giudice può direttamente valutare gli atti, e da essi si deduce (i punti essenziali sono peraltro riportati testualmente nel controricorso) che la locatrice, pur accettando il versamento dei canoni effettuato banco iudicis all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, ha sempre ribadito la tardività del pagamento effettuato con ogni conseguenza di legge. In particolare, in prima udienza l’avvocato della AZ ha accettato le somme versate a parziale pagamento delle somme dovute insistendo al contempo sulla emissione della ordinanza di rilascio e spiegando, per il caso che l’ordinanza fosse stata negata, come è stato, domanda di risoluzione del contratto : non vi è alcuna puntualizzazione nel senso che la domanda di risoluzione prendesse le mosse solo dalla morosità residua e del resto ciò sarebbe stato incoerente con la richiesta di emissione della ordinanza di rilascio. Non può ritenersi quindi che la corte d’appello abbia errato nel qualificare la domanda della locatrice non restringendo il suo apprezzamento ai fini della risoluzione sull’inadempimento delle obbligazioni residue, ma considerando tutta la situazione di morosità esistente al momento della notifica della intimazione.

Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. nonché l’omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ovvero per aver la corte territoriale incongruamente ricostruito l’effettivo contenuto della domanda della parte locatrice, in quanto l’adeguata valorizzazione di fatti quali la ricezione del pagamento in udienza senza riserve e la considerazione delle dichiarazioni da questa rese avrebbe consentito di ricostruire diversamente la volontà processuale della parte locatrice.

Il motivo è infondato.

In primo luogo, è errato il riferimento alle norme sulla interpretazione del contratto in relazione alla interpretazione delle domande giudiziali ed ancor più per leggere il comportamento processuale delle parti : rispetto alle attività giudiziali non si pone infatti il problema dell’individuazione di una comune intenzione delle parti, e la stessa soggettiva intenzione della parte rileva solo nei limiti in cui sia stata esplicitata in modo tale da consentire alla controparte di cogliere l’effettivo contenuto dell’atto e di poter svolgere un’adeguata difesa (v. sul tema, in riferimento all’atto di appello, Cass. n. 24847 del 2011; Cass. n. 4754 del 2004).

Inoltre, la motivazione della corte d’appello, i cui passaggi logici sono stati riportati in riferimento al primo motivo, è coerente ed esente da vizi.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1460 e 1462 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché della omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: ritiene che, trattandosi di una locazione commerciale, per la quale la legge non opera una predeterminazione legale della gravità dell’adempimento, il giudice avrebbe dovuto in ogni caso effettuare una valutazione ex art. 1455 c.c. in ordine alla gravità dell’adempimento, sia se avesse considerato solo gli importi residui, relativi ad interessi e spese, sia se avesse voluto prendere in considerazione l’intero importo intimato. Invece il giudice ha ritenuto di poterne prescindere, considerando l’inadempimento in relazione ai canoni di morosità pregressa, benché corrisposti – e accettati – banco iudicis, nonché considerando la presenza di una clausola risolutiva espressa al verificarsi di qualsiasi morosità e la presenza di una clausola solve et repete, e non avendo per contro la corte d’appello tenuto conto di altre circostanze di fatto già allegate dalla conduttrice con l’atto di appello, connesse al suo essere a sua volta creditrice della Asl, in notorio e permanente ritardo con i pagamenti, il che la esponeva a sua volta a ritardi nel soddisfare i propri creditori pur avendo la società ricorrente la piena volontà di rispettare gli impegni assunti, nonché la solvibilità complessiva della Servizi Intercomunali che gestiva anche altre cliniche psichiatriche ed un’azienda farmaceutica.

Critica la decisione impugnata per aver utilizzato come unico parametro della gravità dell’inadempimento la entità della somma corrisposta in ritardo, astraendosi dal considerare la concretezza del rapporto negoziale e la situazione personale della parti, in particolare la condizione del conduttore, a sua volta creditore di aziende pubbliche.

Il terzo motivo è infondato.

È ben vero, come sostiene la ricorrente, che, anche se si sia verificata una situazione riconducibile all’art. 1453 terzo comma c.c., in cui la parte inadempiente si sia adoperata per sanare la morosità dopo l’esercizio dell’azione di risoluzione, quindi inutilmente ai fini di evitare la pronuncia di risoluzione a meno che l’altra parte non avesse voluto accettare l’adempimento e rinunciare alla risoluzione, cosa che non è accaduta (come si è già chiarito in riferimento ai due precedenti motivi di ricorso), il giudice deve valutare l’adempimento, considerando se esso fosse o meno di non scarsa importanza avuto riguardo alla complessiva operazione posta in essere dalle parti e quindi alla causa in concreto dell’operazione. Tuttavia, risulta che la corte proprio ciò abbia fatto, considerando correttamente elementi testuali, ovvero il complesso degli accordi per come esso emergeva dal contratto scritto considerato nella sua interezza (in cui le parti avevano inserito di comune accordo una clausola risolutiva espressa che si poteva azionare in presenza di una singola morosità di canone nonché una clausola solve et repete, in virtù della quale il pagamento del canone e il godimento dell’immobile assumevano il ruolo di obbligazioni assolutamente principali, rispetto alle quali eventuali altri inadempimenti scoloravano nella stessa considerazione iniziale delle parti, non essendo di rilevanza tale da poter paralizzare l’obbligazione di procedere al pagamento del canone. È invece il ricorrente che pretenderebbe di far ricorso a dati extratestuali, quali la tolleranza mostrata dalla locatrice verso il protrarsi dell’inadempimento, il fatto di essere a sua volta creditrice di altro debitore cronicamente inadempiente, la Asl, e il suo stesso contributo alle spese straordinarie, che non indica che sia stato inserito in contratto.

Con il quarto motivo di ricorso, la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 c.c. e 79 della legge n. 392 del 1978, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l’omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in riferimento all’art. 360 n. 5 c.p.c..

In particolare, si duole che la corte d’appello non abbia tenuto nella dovuta considerazione l’eccezione di inadempimento da lei proposta, benché la locatrice, pur avendo ricevuto ben 100.000 Euro al momento della conclusione della locazione quale contributo della conduttrice per le opere straordinarie che erano necessarie per mettere a norma l’immobile, ove doveva svolgersi attività di clinica psichiatrica, sottoposta a numerose prescrizioni di legge, non avesse poi provveduto a realizzare i lavori straordinari che si era obbligata a fare.

All’interno dello stesso motivo lamenta la nullità della clausola solve et repete, in quanto aggravante la posizione del conduttore, e deduce che essa non impedisse radicalmente di opporre l’eccezione di inadempimento, ma fosse idonea solo a bloccare la proponibilità della eccezione di non esatto adempimento.

Anche questo motivo è infondato, perché in primo luogo dalla sentenza non risulta un versamento una tantum di Euro 100.000,00 da parte del conduttore, né che esso facesse parte degli accordi contrattuali, non essendo riportata la relativa clausola contrattuale (nella sentenza impugnata si parla genericamente dell’impegno assunto dal locatore di eseguire alcuni lavori straordinari). Inoltre, l’inserimento nel contratto della clausola solve et repete impediva di prendere in considerazione eccezioni di inadempimento.

L’eccezione di nullità della clausola solve et repete è poi inammissibile in quanto questione nuova, non risultando che essa sia stata esaminata dalla sentenza di appello, né tanto meno che sia stata sollevata e che su di essa la corte territoriale non si sia pronunciata.

Infine, con il quinto motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 2 comma c.c. e 1219 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. avendo la corte d’appello ritenuto che gli interessi moratori per il ritardato pagamento dei canoni non necessitassero, ai fini della loro decorrenza, di una messa in mora da parte del creditore.

Anche quest’ultimo motivo è infondato. Infatti, si tratta di obbligazioni portable, che devono essere adempiute al domicilio del creditore, in relazione alle quali si richiama il consolidato orientamento di questa corte secondo il quale anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria – ai fini della decorrenza degli interessi – la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore (Cass. n. 5836 del 2007, ma già Cass. n. 7628 del 1986), in applicazione dell’art. 1219 n. 3 c.c.).

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, ponendo a carico della ricorrente le spese del giudizio di cassazione sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 17 settembre 2014, n. 24987. In materia di locazioni, gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti


cassazione

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 17 settembre 2014, n. 24987

Svolgimento del processo

Con ricorso depositato nel 1999 presso il Tribunale di Tempio, sezione distaccata di Olbia, la Hotel Royal s.a.s. di S.M. & C., premesso di condurre in locazione un immobile sito in Olbia e destinato a struttura alberghiera di proprietà dell’INPDAP, in virtù di contratto di locazione stipulato il 18 maggio 1978, in base al quale il conduttore doveva far fronte alle spese di gestione e manutenzione degli impianti nonché alla manutenzione straordinaria, rappresentava di aver ripetutamente segnalato la necessità di eseguire opere di adeguamento dell’immobile alla nuova normativa per la sicurezza degli impianti senza alcun esito, sicché si era vista costretta a porre in essere opere di ristrutturazione dell’immobile per conservarlo all’uso convenuto con un esborso complessivo di L. 530.000.000; deduceva che l’ente locatore aveva chiesto nel gennaio del 1999 il pagamento dei canoni arretrati per L. 378.931.250; precisava che non avevano avuto seguito le trattative finalizzate ad una compensazione tra tali pretese e le spese sostenute dalla società conduttrice per le dette opere che, a suo avviso, dovevano, invece, essere poste a carico del locatore cui competeva l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto; rappresentava che il ritardato adeguamento della struttura aveva cagionato una consistente perdita di clientela e chiedeva, quindi, la condanna dell’INPDAP alla restituzione delle somme spese per la realizzazione di opere di restauro e riparazione straordinaria dell’immobile, pari a L. 530.000.000.

Il locatore si costituiva contestando l’avversa pretesa e proponeva domanda riconvenzionale. Deduceva in particolare che: la società conduttrice era rimasta morosa nel pagamento dei canoni; al 30 settembre 1999 la predetta aveva un debito per sorta capitale pari a L. 536.968.399; non aveva fondamento la pretesa della parte ricorrente di compensare quanto dovuto a titolo di canoni con i costi delle opere realizzate alla luce delle specifiche previsioni del contratto di locazione che poneva tali spese a carico della parte conduttrice; la disciplina codicistica in materia di manutenzione del bene locato poteva essere derogata dalle parti; in ogni caso nulla spettava alla conduttrice per le spese effettuate ai sensi dell’art. 7 del contratto, il quale escludeva esborsi del locatore per opere anche autorizzate eseguite dalla parte conduttrice; le opere e gli interventi eseguiti da detta parte, senza l’osservanza della procedura stabilita nel contratto, non potevano essere qualificati di restauro e ristrutturazione; molte di tali opere non avevano attinenza con la normativa in materia di sicurezza di cui alla legge n. 426 del 1990; nessun addebito poteva essere mosso al locatore per la dedotta diminuzione della clientela dell’hotel; l’inadempimento della conduttrice determinava la risoluzione di diritto del contratto in base a quanto previsto dall’art. 14 dello stesso. Il locatore chiedeva, pertanto, il rigetto della pretesa della parte conduttrice, la declaratoria di avvenuta risoluzione del rapporto di locazione e la condanna della controparte al pagamento dei canoni per L. 505.647.476, oltre interessi. Il Tribunale adito, con sentenza del 24 marzo 2006, premesso che era cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale proposta dall’INPDAP e ritenuto che la società conduttrice avesse effettuato opere relative ad interventi di restauro e risanamento conservativo di pertinenza del locatore, tenuto al mantenimento della cosa locata in modo da servire all’uso convenuto, quantificava sulla base delle risultanze peritali, in Euro 219.998,87 il credito della società conduttrice, compensava tale importo con la maggiore somma di Euro 366.965,42 dovuta da detta società a titolo di canoni e condannava quest’ultima al pagamento della differenza, pari ad Euro 146.966,55, oltre interessi dalla domanda, rigettando la pretesa di danni formulata dalla società conduttrice.

Avverso tale decisione l’Hotel Royal s.a.s. di S.M. & C. proponeva appello, cui resisteva l’INPDAP che proponeva pure appello incidentale.

La Corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza depositata il 12 novembre 2010, rigettava l’appello principale ed accoglieva l’appello incidentale e, per l’effetto, in parziale riforma della sentenza appellata, condannava l’appellante al pagamento, in favore dell’INPDAP, della somma complessiva somma di Euro 461.983,71, oltre interessi dalla domanda e al pagamento delle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito l’Hotel Royal S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi.

L’INPDAP ha resistito con controricorso contenente pure ricorso incidentale basato su un unico motivo.

Motivi della decisione

1. Preliminarmente va dato atto dell’avvenuta riunione ex art. 335 c.p.c. dei ricorsi proposti in via principale e incidentale avverso la medesima decisione.

2. Con il primo motivo si lamenta “violazione dell’art. 1362 c.c. e dell’art. 1371 c.c. in tema di interpretazione delle clausole contrattuali affidate agli artt. 5, 7, 8 del contratto inter partes”.

Sostiene la società ricorrente che la Corte di merito avrebbe erroneamente interpretato le clausole sopra indicate e avrebbe arbitrariamente sovrapposto manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro che, a suo avviso, invece, le parti contraenti avrebbero voluto distinguere e diversamente disciplinare. Assume altresì la ricorrente che il tenore testuale delle clausole contrattuali confermerebbe che le parti avrebbero fatto riferimento esplicito a manutenzione piccola, ordinaria e straordinaria, derogando in parte all’ordinario criterio di ripartizione dei corrispondenti oneri tra proprietario e conduttore ma nulla avrebbero inteso derogare in relazione alle opere di restauro, i cui costi sarebbero rimasti a carico dell’INPDAP e deduce che l’assimilazione tra opere di straordinaria manutenzione e di restauro fatta in sentenza sarebbe arbitraria, immotivata ed in contrasto con norme specifiche che le descrivono e disciplinano come attività diverse.

2.1. Il motivo va disatteso.

Pur a prescindere dal profilo di inammissibilità – posto in rilievo dal controricorrente – che attiene alla incompleta trascrizione in ricorso delle clausole contrattuali cui espressamente si riferisce il motivo all’esame ed in particolare della clausola n. 7 (Cass. 18 novembre 2005, n. 24461 e Cass. 6 febbraio 2007, n. 2560), osserva il Collegio che l’interpretazione della volontà della parti in relazione al contenuto di un contratto o di una qualsiasi clausola contrattuale importa indagini e valutazioni di fatto affidate al potere discrezionale del giudice del merito, non sindacabili in sede di legittimità ove non risultino violati i canoni normativi di ermeneutica contrattuale e non sussista un vizio nell’attività svolta dal giudice di merito, tale da influire sulla logicità, congruità e completezza della motivazione (Cass. 9 dicembre 2003, n. 18735).

Nella specie, le conclusioni cui perviene la Corte di merito (v. sentenza p. 8), riportate a p. 21 del ricorso, non sono in contrasto con il tenore delle clausole in parola riportate per esteso nella sentenza impugnata e complessivamente considerate né risultano errori di diritto o vizi di ragionamento. La Corte territoriale inoltre, contrariamente a quanto sostenuto dalla parte ricorrente, non “ha ritenuto di interpretare la volontà espressa delle parti come inclusiva anche delle opere di restauro” ma ha affermato che “è del tutto irrilevante procedere ad uno specifico esame dei singoli interventi posti in essere dal conduttore al fine di accertare se questi integrano interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o di restauro e risanamento conservativo, perché, in ogni caso, detti interventi, giammai autorizzati, non darebbero diritto a compenso alcuno in favore del conduttore”, precisando che “a prescindere dal fatto che non pare proprio che gli interventi posti in essere dall’Hotel Royal possano essere qualificati di restauro o risanamento conservativo (per i quali è richiesta apposita autorizzazione edilizia, nel caso assente) considerato che vengono in rilievo, nella sostanza…, solo opere finalizzate a mantenere in efficienza ed adeguare alla normativa gli impianti di riscaldamento, condizionamento, elettrico e antincendio, in ogni caso, laddove dovesse opinarsi diversamente e si dovesse cioè concordare con la qualificazione di tali interventi cui è pervenuto il primo giudice, ciò nonostante nessun compenso potrebbe essere giammai riconosciuto in favore della conduttrice in coerente applicazione dell’art. 7 del contratto di locazione… Ed invero in base al chiaro dettato di tale clausola, giammai sono dovuti al conduttore compensi per innovazioni, trasformazioni e migliorie alle strutture e agli impianti, per cui anche a voler reputare che la conduttrice abbia posto in essere opere di restauro o risanamento, dovendo comunque queste essere ricondotte ad innovazioni, trasformazioni e migliorie, nulla le spetta a titolo di rimborso (nel dato pacifico che nessun accorso per tali opere è mai stato raggiunto con la parte locatrice). D’altro canto le disposizioni contrattuali che fanno gravare sul conduttore tutti i costi della manutenzione straordinaria delle strutture e degli impianti ed il loro adeguamento alla normativa successiva (ed in ciò sono consistiti gli interventi realizzati dalla conduttrice) non violano norme imperative per cui viene in considerazione una legittima deroga agli artt. 1575 e 1576 c.c.” ed ha aggiunto che qualora, “non dovessero trovare applicazione le clausole pattizie sopra riportate, comunque la parte locatrice non sarebbe tenuta a sostenere i costi per l’adeguamento delle struttura alle successive disposizioni anti[n]cendi (adeguamento principalmente menzionato in ricorso) poiché come sostenuto dalla S.C.: “… gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. 2458/2009)”.

Alla luce di quanto precede resta assorbito l’esame di ogni altra questione sollevata dalla ricorrente con il mezzo all’esame.

4. Con il secondo motivo, rubricato “insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in tema di integrazione degli artt. 5, 7, 8 del contratto S. – Hotel Royal/INPDAP. Insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in tema di qualificazione (manutenzione straordinaria o di restauro) delle opere eseguite presso Hotel Royal. Insufficiente e contraddittoria motivazione in tema di valutazione risultanze della c.t.u. G. “.

Assume la ricorrente che erroneamente la Corte di merito avrebbe interpretato estensivamente gli artt. 5, 7 e 8 del contratto, includendo arbitrariamente e contro la volontà dei contraenti nella categoria della manutenzione straordinaria anche le opere di restauro, in relazione alle quali le parti avevano taciuto, e sostiene che i contatti intercorsi tra queste in sede di esecuzione del contratto, di cui hanno riferito i testi Ca. e D.G. , confermerebbero che i contraenti intendessero lasciare a carico del proprietario i costi di restauro; sostiene che l’omesso esame – da parte della Corte di merito – della relazione del CTU G. avrebbe determinato l’erronea ed arbitraria sovrapposizione tra opere di manutenzione straordinaria e di restauro ed evidenzia che avrebbe più volte segnalato, senza esito, all’INPDAP la necessità di procedere all’esecuzione dei lavori prima di provvedere in proprio e sostiene che la Corte di merito avrebbe invece trascurato del tutto l’elemento dell’inerzia del locatore rispetto alle sue richieste di intervento ed avrebbe imputato al conduttore tutte le spese di restauro “sul solo fatto storico della mancata autorizzazione”.

4.1. Il motivo va rigettato.

Ed invero nel giudizio di cassazione, la deduzione dei vizi di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. non consente alla parte di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una sua diversa interpretazione, al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito: le censure poste a fondamento del ricorso non possono pertanto risolversi nella sollecitazione di una lettura delle risultanze processuali diversa da quella operata dal giudice di merito, o investire la ricostruzione della fattispecie concreta, o riflettere un apprezzamento dei fatti e delle prove difforme da quello dato dal giudice di merito (Cass. 30 marzo 2007, n. 7972), cui spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, assegnando prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, nonché la facoltà di escludere anche attraverso un giudizio implicito la rilevanza di una prova, dovendosi ritenere, a tal proposito, che egli non sia tenuto ad esplicitare, per ogni mezzo istruttorio, le ragioni per cui lo ritenga irrilevante ovvero ad enunciare specificamente che la controversia può essere decisa senza necessità di ulteriori acquisizioni (Cass. 15 luglio 2009, n. 16499).

Inoltre, si richiama quanto già posto in rilievo in relazione al primo motivo con riferimento all’interpretazione delle già più volte ricordate clausole contrattuali, e si evidenzia che il mezzo difetta pure di autosufficienza, non essendo state riportate integralmente le dichiarazioni testimoniali cui la ricorrente fa riferimento e le ulteriori lettere – oltre l’unica riprodotta in ricorso – pure richiamate nell’illustrazione del motivo; né rileva che le parti si siano – come sostenuto dalla ricorrente – più volte incontrate per discutere dell’eventuale compensabilità dei crediti vantati dalla società conduttrice per le opere di cui si discute, essendo pacifico che sul punto non è stato raggiunto nessun accordo; né può ritenersi che la Corte di merito abbia omesso di valutare la ctu richiamata dalla ricorrente, alla luce di quanto indicato a p. 9 della sentenza impugnata e dei brani della relazione del ricordato ausiliare riportati in ricorso; va poi evidenziato che la predetta Corte, pur avendo escluso, ad abundatiam, che le opere di cui si discute possano essere considerate di restauro, ha ritenuto comunque irrilevante la qualificazione delle opere eseguite ed ha rigettato la domanda relativa alle stesse sulla scorta delle argomentazioni sopra evidenziate, sicché sul punto neppure sembra essere stata ben colta la ratio decidendi.

A quanto precede va aggiunto che la Corte territoriale ha congniamente e logicamente motivato circa l’irrilevanza dell’inerzia dell’INPDAP rispetto ai lavori in parola (v. sentenza p. 10), anche alla luce delle missive inoltrate dal conduttore, evidenziandosi, peraltro che, a voler tutto concedere, in ogni caso, non risulta dedotto che trattavasi di opere urgenti alla cui esecuzione, ai sensi dell’art. 1577 c.c., il conduttore può provvedere direttamente salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore.

Il mezzo all’esame risulta, quindi, infondato sotto tutti i profili prospettati.

5. Con il terzo motivo si deduce “violazione degli artt. 1224 e 1227 in tema di decorrenza degli interessi di legge”.

La ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia stabilito la decorrenza degli interessi sulle somme dovute al locatore a titolo di canoni dalla domanda e non dalla sentenza di primo grado, nonostante l’INPDAP avesse omesso di fornire i dati indispensabili per provvedere al pagamento dei canoni e pur se alla quantificazione degli stessi si sia pervenuti dopo l’espletamento di ctu e l’emissione della detta sentenza.

5.1. Il motivo va rigettato in quanto correttamente la Corte di merito ha riconosciuto, così come richiesto, gli interessi dalla domanda, che é atto di messa in mora, evidenziando che l’ente locatore non doveva procedere a nessuna ulteriore specificazione circa il debito della conduttrice, la quale ben conosceva l’importo mensile dei canoni e finanche l’entità delle somme arretrate in relazione alle quali le parti erano addivenute all’accordo del 20 febbraio 1997.

6. Il ricorso principale va, quindi, rigettato.

7. Da tale rigetto resta assorbito l’esame della questione, sollevata dall’INPDAP, in relazione alla diversa ragione sociale indicata dalla ricorrente in questa sede (Hotel Royal S.r.l.).

8. Con l’unico motivo del ricorso incidentale, rubricato “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1724 e 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., e/o error in procedendo, in relazione all’art. 360, n.ri 3 e 4, c.p.c.”, il controricorrente lamenta che la Corte di merito abbia riformato la sentenza di primo grado con riferimento alla data finale cui computare il canone dovuto a detto ente, sul rilievo che risultava incontestato che la SCIP — cui il complesso immobiliare era stato alienato dall’INPDAP con effetto dal 1 gennaio 2002 – aveva direttamente richiesto e in parte ottenuto dalla conduttrice i canoni maturati successivamente a tale data e che tanto implicava una revoca del mandato conferito dalla SCIP all’INPDAP in forza del quale quest’ultimo sosteneva di essere legittimato a richiedere il pagamento dei canoni sino al 30 luglio 2007, data in cui il bene era stato poi alienato dalla SCIP alla banca CARIGE.

8.1. Il motivo all’esame va rigettato, atteso che non risulta riportato il tenore letterale ed integrale del contratto gestorio e della procura cui si fa riferimento nell’illustrazione del mezzo, con conseguente difetto di autosufficienza, e che, quindi, deve ritenersi che non sussistano elementi per rimettere in discussione la valutazione di merito operata dalla Corte territoriale sulla questione dedotta.

9. Il ricorso incidentale, deve, pertanto, essere rigettato.

10. Stante la reciproca soccombenza, le spese del presente giudizio di legittimità vanno compensate per intero tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta sia il ricorso principale che quello incidentale e compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

 

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 26 novembre 2014, n. 25171. La fideiussione prestata a garanzia dell’adempimento di una o più determinate prestazioni (nella specie, a garanzia delle prestazioni del conduttore, all’atto della conclusione di un contratto di locazione) si protrae quanto meno per lo stesso termine entro il quale le prestazioni debbono essere eseguite, tale essendo lo scopo per il quale il creditore ha preteso la garanzia, prima di dare credito al garantito. In mancanza, si consentirebbe al fideiussore di liberarsi dall’impegno contrattuale a suo arbitrio e in qualunque momento, dopo avere indotto il creditore a fare affidamento sulla promessa di garanzia, in violazione dei principi per cui il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372 cod. civ.) ed i contraenti sono tenuti a comportarsi secondo buona fede nella conclusione e nell’esecuzione del contratto medesimo (art. 1337 e 1375 cod. civ.).


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE VI

ORDINANZA 26 novembre 2014, n. 25171

 

La Corte, Premesso in fatto

E’ stata depositata in Cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380bis cod. proc. civ.:

1.- Con scrittura privata 1 ° novembre 2007 U.F. ha concesso in locazione ad Immacolata Magno un immobile sito in Montalto Uffugo (CS), per il canone di € 250,00 al mese. Alla stipulazione è intervenuto R.R.S., il quale ha prestato fideiussione per l’adempimento delle obbligazioni assunte dalla conduttrice.

Nel luglio 2008 quest’ultima si è resa morosa ed il 23.12.2008 il locatore ha ottenuto dal Tribunale di Cosenza decreto ingiuntivo recante condanna in solido della Magno e dello S. al pagamento di E 2.603,08.

Lo S. ha proposto opposizione, assumendo di avere comunicato al locatore con lettera racc. 28 marzo 2008 il proprio recesso dalla fideiussione. Ha poi sollevato altre eccezioni di nullità-inefficacia dell’impegno assunto.

Il Tribunale ha respinto l’opposizione, confermando il decreto opposto.

Proposto appello dallo S., a cui hanno resistito i figli ed eredi del Federico, deceduto nelle more, con sentenza n. 985 depositata il 25 settembre 2012 la Corte di appello di Catanzaro ha accolto l’opposizione, assolvendo lo S. da ogni domanda, con la motivazione che – essendo il contratto di fideiussione un contratto di durata – è sempre consentito al fideiussore di recedere e che, essendo stato esercitato e comunicato il recesso nel marzo 2008, il fideiussore non è tenuto a rispondere della morosità verificatasi dal luglio successivo.

Con atto notificato a mezzo posta in data 8 marzo 2013 A., V, e P.F: propongono ricorso per cassazione.

L’intimato non ha depositato difese.

2.- Va preliminarmente rilevato che non risulta depositato l’avviso di ricevimento della lettera raccomandata con cui è stata chiesta la notificazione del ricorso; che pertanto, ove il documento non venga prodotto entro la data dell’udienza, il ricorso dovrà essere dichiarato inammissibile, non essendosi costituito l’intimato (cfr., fra le più recenti, Cass. civ. 10 aprile 2013 n. 8717).

3.- In subordine, nel merito, si rileva quanto segue.

3.1.- Con l’unico motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 1373 cod. civ., sul rilievo che le ragioni addotte dalla Corte di appello per ritenere valido ed efficace il recesso dalla fideiussione nella specie non ricorrono, dovendosi l’impegno fideiussorio ritenere commisurato alla durata della locazione.

3.2.- Il motivo è fondato.

La Corte di appello è incorsa in errore di diritto sotto due aspetti.

In primo luogo nel capo in cui ha ritenuto indiscriminatamente applicabile il diritto di recesso a tutti i contratti di durata, senza distinguere fra i casi in cui al contratto di durata sia apposto un termine – nel qual caso non è consentito il recesso ingiustificato prima del termine – ed i casi in cui il contratto sia stato effettivamente stipulato a tempo indeterminato, ove il recesso è ammesso, sia pur con congruo termine di preavviso. (Caso quest’ultimo al quale vanno assimilati quelli in cui al contratto sia stato apposto un termine eccessivamente lungo e comunque superiore a quello per cui la legge ritiene accettabile che un soggetto vincoli la propria libertà di azione: principio di cui sono espressione norme quali l’art. 1573 cod. civ., sul divieto di locazioni ultratrentennali, e simili).

In secondo luogo la Corte di appello è incorsa in errore nella parte in cui ha ritenuto che la fideiussione prestata dallo S. non fosse soggetta ad alcun termine, senza preventivamente accertare se il contratto non dovesse essere piuttosto interpretato nel senso che l’impegno fideiussorio doveva ritenersi assoggettato allo stesso termine a cui erano soggette le obbligazioni garantite: cioè al termine di durata della locazione, non avendo senso la prestazione di una garanzia per l’adempimento di determinate obbligazioni che non si protragga per lo stesso termine entro il quale dette obbligazioni debbono essere adempiute (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 30 ottobre 2008 n. 26064; Idem, 3 aprile 2009 n. 8129, che entrambe hanno ritenuto che la fideiussione in favore del conduttore si protragga per l’intera a durata della locazione, salvo indagare sulla volontà delle parti, nel caso di rinnovo della stessa).

In linea di principio è da ritenere, cioè, che la fideiussione prestata a garanzia dell’adempimento di una o più determinate prestazioni (nella specie, a garanzia delle prestazioni del conduttore, all’atto della conclusione di un contratto di locazione) si protragga quanto meno per lo stesso termine entro il quale le prestazioni debbono essere eseguite, tale essendo lo scopo per il quale il creditore ha preteso la garanzia, prima di dare credito al garantito.

In mancanza, si consentirebbe al fideiussore di liberarsi dall’impegno contrattuale a suo arbitrio e in qualunque momento, dopo avere indotto il creditore a fare affidamento sulla promessa di garanzia, in violazione dei principi per cui il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372 cod. civ.) ed i contraenti sono tenuti a comportarsi secondo buona fede nella conclusione e nell’esecuzione del contratto medesimo (art. 1337 e 1375 cod. civ.).

Per poter affermare che lo S. aveva il diritto di recedere dalla fideiussione in qualunque momento la Corte di appello avrebbe dovuto previamente accertare se ciò fosse compatibile con il testo del contratto di locazione e con il testo del contratto di fideiussione: cioè se, in ipotesi, fosse stato espressamente convenuto dalle parti il diritto del fideiussore di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia, o se ricorresse altra causa idonea a giustificare il recesso anticipato.

In mancanza di un tale accertamento, la soluzione della sentenza impugnata non può essere condivisa.

4.- Propongo che il ricorso sia accolto, con provvedimento in Camera di consiglio’.

- La relazione è stata comunicata al pubblico ministero e ai difensori delle parti.

- Il P.M. non ha depositato conclusioni scritte.

Considerato in diritto

Il Collegio, esaminati gli atti, rileva preliminarmente che il ricorrente ha prodotto l’avviso di ricevimento della lettera racc. con cui è stato notificato il ricorso.

Nel merito, condivide la soluzione e gli argomenti esposti nella relazione.

In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata è cassata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Catanzaro, perché decida la controversia uniformandosi ai principi sopra enunciati (evidenziati con caratteri in rilievo).

La Corte di rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Catanzaro, in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 7 novembre 2014, n. 23794. Le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilita’ anticipata dell’immobile per una finalita’ non piu’ realizzata (nella specie, di adibirlo ad abitazione di familiari), hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli articoli 1218 e 2697 c.c.


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione,

sezione III

sentenza 7 novembre 2014, n. 23794

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – rel. Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13342/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 239/2010 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 26/03/2010 R.G.N. 1581/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. LIBERTINO ALBERTO RUSSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

(OMISSIS) aveva convenuto in giudizio la locatrice (OMISSIS), con la quale aveva stipulato un contratto ai sensi del Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, convertito in Legge 9 agosto 1992, n. 359, e che le aveva intimato disdetta alla prima scadenza ed ottenuto il rilascio per l’allegata necessita’ di adibire l’immobile ad abitazione dei genitori, chiedendone la condanna risarcitoria conseguente alla mancata effettiva destinazione nei termini dichiarati.

Nel contraddittorio delle parti, l’adito tribunale di Palermo aveva rigettato la domanda e tale statuizione era stata confermata dalla corte d’appello del distretto, con la sentenza del 26 marzo 2010 ora impugnata per cassazione, sul rilievo che, pur essendo irrilevante – contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice – che il giudizio di rilascio si rosse concluso con accordo transattivo che non aveva comunque precluso la pretesa risarcitoria ex lege, la parte attrice, sulla quale incombeva il relativo onere, non avesse provato il ratio costitutivo della pretesa e cioe’ la mancata destinazione all’uso dichiarato dalla locatrice in sede di rilascio.

Propone ricorso la (OMISSIS) con un unico motivo, cui resiste con controricorso la (OMISSIS).

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente deduce la violazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 11, Legge n. 431 del 1998, articolo 6, Legge n. 392 del 1978, articoli 29, 31 e 59, nonche’ degli articolo 1176 e 1218 c.c.; censura la sentenza della corte distrettuale laddove ha affermato che “avuto riguardo al dovere di destinare l’immobile al fine per cui era stato ottenuto il rilascio, non si versa in tema di una vera e propria obbligazione contrattuale, in particolare non potendosi sostenere che il conduttore sia creditore di siffatta obbligazione”, rigettando quindi la pretesa della (OMISSIS) in quanto questa non aveva provato il fondamento della domanda.

Il ricorso e’ fondato, siccome erronea e’ l’affermazione in punto di diritto che sorregge la decisione. E’ infatti principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, al quale il collegio, condividendone pienamente le ragioni, ritiene di dover dare continuita’, che: le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore che la Legge n. 392 del 1978, articoli 31 e 60, pongono a carico del locatore, che non abbia tempestivamente adibito l’immobile alluso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilita’, non sono connesse ad un criterio di responsabilita’ oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa, bensi’ sulla base di una presunzione “iuris tantum”; esse configurano una forma di responsabilita’ per inadempimento inquadrarle nella generale disciplina degli articoli 1170 e 1218 c.c., con la conseguenza che non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso (ex plurimis, Cass. 19 maggio 2011, n. 11014; 14 dicembre 2004, n. 23296; 18 maggio 2000, n. 6462; 14 aprile 1993, n. 4414).

La pacifica collocazione della fattispecie risarcitoria nell’ambito della responsabilita’ contrattuale rende dunque evidente che il relativo criterio di riparto dell’onere della prova debba trovare coerente applicazione anche per la dimostrazione, logicamente correlata, dell’avvenuta effettiva destinazione allo scopo dichiarato e funzionale al rilascio anticipato, la quale a sua volta configura la prestazione dovuta dalla parte obbligata.

La corte d’appello ha invece ritenuto, nei termini indicati, che di una tale prova non potesse farsi carico che al conduttore che agisce in giudizio, erroneamente non individuando in capo al locatore alcun obbligo di natura contrattuale, ma cosi’ violando le regole di cui agli articoli 1218 e 2697 c.c..

La sentenza va dunque cassata con rinvio alla stessa corte d’appello di Palermo che in diversa composizione definira’ la lite, regolando le spese anche del giudizio di legittimita’, alla stregua del seguente principio di diritto: “le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 31, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilita’ anticipata dell’immobile per una finalita’ non piu’ realizzata (nella specie, di adibirlo ad abitazione di familiari), hanno fondamento contrattuale e incombe dunque sullo stesso locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli articoli 1218 e 2697 c.c.”.

P.Q.M.

 

La Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia alla corte d’appello di Palermo che, in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di legittimita’.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 18 novembre 2014, n. 47387. Non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta, anche se il locatore sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione in via del tutto autonoma e per proprio conto, atteso che la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio), in difetto di un quid pluris che agevoli specificamente la prostituzione stessa.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 18 novembre 2014, n. 47387

Ritenuto in fatto

1. Con sentenza del 9 maggio 2013 la Corte d’appello dell’Aquila ha respinto l’appello proposto da P.O. avverso sentenza del 1 dicembre 2011 con cui il Tribunale di Teramo lo aveva condannato alla pena di quattro anni di reclusione e € 10.000 di multa per il reato di favoreggiamento della prostituzione.
2. Ha presentato ricorso il difensore, denunciando violazione degli articoli 43 c.p., 3 e 8 I. 75/1958 e vizio motivazionale. La condanna sarebbe fondata sull’avere l’imputato consapevolmente affittato appartamenti ove esercitare meretricio, il che non risulterebbe provato e comunque, secondo la giurisprudenza di legittimità, non sarebbe sufficiente a integrare il reato di favoreggiamento.

Considerato in diritto

3. II ricorso è infondato.
L’unico motivo si fonda sulla ormai consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte – l’ultima pronuncia massimata contraria è ormai tutt’altro che recente (Cass. sez. III, 23 maggio 2007 n. 35373, che ritiene favoreggiamento la mera messa a disposizione della prostituta, anche a titolo di locazione, di un appartamento perché ciò procura favorevoli condizioni per la pratica dei meretricio) – per cui concedere in locazione un appartamento a prezzo di mercato a una prostituta, pur nella consapevolezza che questa lo utilizzerà per il meretricio, non giunge ad integrare il reato di favoreggiamento della prostituzione (così, nettamente, Cass. sez. III, 20 marzo 2013 n. 28754: “Non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta, anche se il locatore sia consapevole che la locataria vi eserciterà la prostituzione in via del tutto autonoma e per proprio conto, atteso che la stipulazione del contratto non rappresenta un effettivo ausilio per il meretricio”), in difetto di un quid pluris che agevoli specificamente la prostituzione stessa (da ultimo in questo senso Cass. sez. III, 4 febbraio 2014 n. 7338 – che in un caso di sublocazione afferma che la mera stipula del contratto di per sè non integra la fattispecie criminosa, in quanto l’atto negoziale, in assenza di altre prestazioni accessorie, come ad esempio l’esecuzione di inserzioni pubblicitarie, la fornitura di profilattici o la ricezione dei clienti, riguarda la persona e le sue esigenze abitative, e non costituisce diretto ausilio all’attività di prostituzione – e Cass. sez. III, 19 febbraio 2013 n. 33160 – per cui “non integra il reato di favoreggiamento della prostituzione la cessione in locazione, a prezzo di mercato, di un appartamento ad una prostituta anche se il locatore sia consapevole che la conduttrice vi eserciterà la prostituzione a meno che, oltre al godimento dell’immobile, vengano fornite prestazioni accessorie che esulino dalla stipulazione del contratto ed in concreto agevolino il meretricio (come nel caso di esecuzione di inserzioni pubblicitarie, fornitura di profilattici, ricezione di clienti o altro)” -. E tale quid pluris, secondo il ricorrente, non è ravvisabile nella condotta del Pacifici.
La corte territoriale, peraltro, non si è discostata dall’insegnamento nomofilattico, evidenziando chiaramente, invece, la necessità di identificare l’esistenza del quid pluris necessario per integrare il reato. Si tratta, naturalmente, di una valutazione fattuale degli esiti del compendio probatorio, la quale può essere in questa sede vagliata esclusivamente sotto il profilo del vizio motivazionale, che il ricorrente ha indicato nella rubrica del motivo limitandosi peraltro a individuarlo in “nessun riferimento ad altre concrete attività poste in essere dal Pacifici, oltre quella di concedere in locazione l’immobile e, secondo la Corte di Appello, di essere a conoscenza” del meretricio svolto negli appartamenti.
Ciò non trova riscontro nell’effettivo contenuto della sentenza impugnata, che connette proprio una pluralità di fattori specifici in base ai quali dimostra l’integrazione del reato di favoreggiamento, partendo dalla totalità della limitazione cronologica di tutte le locazioni (incompatibile con una stabile residenza), e proseguendo sulla modalità di utilizzazione da parte delle occupanti caratterizzata dalla velocità e facilità dei loro spostamenti di appartamento in appartamento (dato ulteriormente incompatibile con l’utilizzo come abitazione) fino all’allestimento specifico degli appartamenti diretto a ottimizzare il loro utilizzo per la prostituzione, collocandosi letti matrimoniali anche nelle cucine; il tutto coronato dalla verifica, cui il giudice d’appello senza incorrere in motivazione manifestamente illogica né apparente perviene in senso positivo, della consapevolezza di tutto ciò dell’imputato, che, nelle conversazioni telefoniche, emerge come colui che tirava i fili di tutta una organizzazione che favoriva l’attività delle prostitute sue inquiline (motivazione, pagina 5).
In conclusione, il motivo risulta infondato, per cui il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352. In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare . Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3780/2011 proposto da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), in persona del suo Presidente del consiglio di amministrazione, amm.re deleg. e legale rappr.te geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitale agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

AZIENDA SANITARIA LOCALE (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del Direttore Generale, legale rappresentante, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 848/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/10/2010 R.G.N. 1292/09;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/09/2014 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’inammissibilita” del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente, s.p.a. (OMISSIS), conveniva in giudizio la ASL (OMISSIS) (gia’ Asl n. (OMISSIS) di Savigliano), gia’ conduttrice di due immobili di sua proprieta’, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa del ritardato rilascio dei locali ad uso ufficio siti in (OMISSIS), locati alla Asl in forza di due contratti, del 1993 e del 1995. Esponeva che la Asl aveva dato la disdetta dei contratti di locazione nel giugno 2003 dichiarando che avrebbe rilasciato i locali il 1.1.2004, che essa ricorrente si era adoperata subito dopo per reperire un nuovo conduttore o un acquirente per gli immobili, che aveva reperito effettivamente nel periodo intermedio un soggetto interessato all’acquisto di entrambi i locali, la societa’ (OMISSIS) a r.l., la quale formulava proposta irrevocabile di acquisto efficace fino al 15.1.2004, che il rilascio da parte della Asl non era avvenuto entro la data prevista, che la societa’ proprietaria aveva chiesto inutilmente alla proponente una proroga dell’efficacia della proposta, negata dalla proponente, e aveva perso la possibilita’ di concludere l’affare.

Avendo venduto successivamente i due locali separatamente, con tempi piu’ lunghi e ricavandone un importo minore rispetto all’offerta originariamente ricevuta, la societa’ (OMISSIS) chiedeva che la Asl fosse condannata a pagare la differenza tra quanto l’attrice avrebbe conseguito se il primo affare fosse andato a buon fine e quanto effettivamente ricavato dalla vendita.

Il Tribunale di Saluzzo, in primo grado, condannava la Asl al risarcimento dei danni nella misura di euro 189.211,76 a titolo di risarcimento del danno per ritardato rilascio dell’immobile locato, mentre la Corte d’appello di Torino, con la sentenza qui impugnata, rigettava la domanda risarcitoria della societa’ (OMISSIS) s.p.a..

In particolare, la corte d’appello riteneva che, se anche la Asl non rispetto’ la data di rilascio indicata originariamente al 1.1.2004 ne’ la data del 26.1.2004 da lei stessa indicata successivamente, cio’ nonostante rilascio’ i locali il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla societa’ ricorrente, se avesse accettato la proposta di vendita, di poter concludere nei tempi pretesi dalla proponente il contratto notarile, vendendo un immobile effettivamente libero da persone e cose, in quanto la proposta irrevocabile prevedeva la sottoscrizione del rogito entro il 14.2.2004. Negava quindi la sussistenza di un nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato dalla vendita successivamente effettuata dalla (OMISSIS) attribuendone la responsabilita’ ad una scelta prudente ma poco oculata della societa’ proprietaria degli immobili.

La (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione nei confronti della Azienda sanitaria locale (OMISSIS) (gia’ A.S.Legge n. (OMISSIS) di Savigliano), per la riforma della sentenza n. 848/2010 della Corte d’Appello di Torino, non notificata, articolato in quattro motivi.

Resiste la Azienda sanitaria Locale CN1 con controricorso.

La societa’ ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, la (OMISSIS) s.p.a. denuncia la violazione dell’articolo 1591 c.c., e dei principi che regolano l’accertamento del nesso di causalita’ laddove la Corte d’Appello di Torino ha escluso la sussistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo da parte della Asl n. (OMISSIS) nel riconsegnare i locali alla proprietaria e la mancata accettazione da parte della ricorrente della proposta di acquisto formulata dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l., avente efficacia fino al 15.1.2004.

In particolare, la ricorrente evidenzia che la corte d’appello ricostruiva i tempi della vicenda e i nessi tra i vari accadimenti affermando che la societa’ proprietaria ben avrebbe potuto accettare la proposta di acquisto ricevuta, avente efficacia fino al 15.1.2004, perche’, se anche la Asl non aveva rilasciato i locali come promesso entro il 1 gennaio 2004, essa li aveva comunque rilasciati pochi giorni dopo, comunque in tempo per consentire alla (OMISSIS) di concludere il contratto definitivo entro il termine previsto per meta’ febbraio dalla proposta irrevocabile e di darvi regolare adempimento consegnando all’acquirente un immobile libero da persone o cose.

La ricorrente afferma che la corte d’appello avrebbe errato nel formulare il giudizio volto a verificare la sussistenza o meno del nesso di causalita’, trattandosi di un giudizio controfattuale, probabilistico che prevede una valutazione ex ante per poter giudicare se, in assenza della condotta che si assume dannosa (il ritardo nella riconsegna), l’evento di danno si sarebbe verificato o meno. Evidenzia che il vizio consiste nell’aver effettuato il giudizio ipotetico non ex ante ma ex post, inserendo in esso un elemento (l’avvenuto rilascio dell’immobile da parte della Asl il 12.2.2004) di cui l’attrice non poteva disporre nel momento in cui ebbe a decidere se impegnarsi o meno a vendere l’immobile accettando entro il 15.1.2004 la proposta che le era stata formulata.

Con il secondo e il terzo motivo, la societa’ ricorrente deduce la contraddittorieta’ della motivazione in relazione all’accertamento del nesso causale tra ritardo nella consegna dei locali da parte della Asl n. (OMISSIS) e perdita della proposta irrevocabile d’acquisto formulata dalla (OMISSIS) s.r.l. La corte infatti avrebbe mosso dalla premessa corretta secondo la quale il termine di efficacia della proposta contrattuale era il parametro di riferimento per individuare la sussistenza o meno del nesso causale tra il ritardo nella consegna e il danno richiesto, per poi effettuare il giudizio controfattuale tenendo conto di un diverso termine, quello fissato al 14.2.2004 e relativo alla stipula del rogito notarile.

Infine, anche con il quarto motivo la societa’ ricorrente deduce una insufficienza della motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, relativo alla natura della domanda risarcitoria formulata in giudizio, ovvero lamenta che la corte abbia espressamente dichiarato di non comprendere la differenza tra la domanda introdotta, connessa al danno per ritardato rilascio di immobile, e la domanda che la (OMISSIS) avrebbe potuto introdurre qualora avesse accettato la proposta e non fosse stata poi in grado di trasferire la proprieta’ e il possesso degli immobile, stante la perdurante occupazione di essi da parte della Asl. La ricorrente censura tale affermazione da parte della corte di merito, in quanto indicativa della mancata comprensione da parte del giudice di merito della diversita’ delle situazioni in quanto, in quest’ultimo caso, la ricorrente avrebbe potuto essere a sua volta anche destinataria dell’azione risarcitoria da parte della (OMISSIS) s.r.l., societa’ che si era offerta di acquistare gli immobili.

Il primo motivo e’ fondato e va accolto, con conseguente assorbimento degli altri.

Effettivamente, la corte territoriale non ha rispettato i crateri di corretta formulazione del ragionamento controfattuale, da utilizzarsi anche per l’accertamento del nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore e la perdita di occasioni favorevoli di locazione o di vendita da parte del locatore.

Perche’ sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex articolo 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando piu’ vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilita’ di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalita’ tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.

Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all’accertamento del nesso di causalita’ tra ritardo e perdita dell’occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso- nel caso di specie, il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio – non si fosse verificato, avrebbe l’attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una piu’ favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell’inadempimento sussiste (ed e’ da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed e’ imputabile al comportamento del conduttore.

Altrimenti, se questo accadimento – ritardo nella riconsegna – risulta irrilevante o comunque non determinante, nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l’affare (o all’opposto, ma la questione non e’ affrontata sotto questo profilo, se in ogni caso il locatore non avrebbe per altri motivi concluso l’affare), non esiste la prova del nesso causale, e l’eventuale perdita dell’occasione favorevole non sara’ imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l’immobile.

Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta.

In particolare, in questo caso la domanda che il giudice avrebbe dovuto correttamente porsi era : se il mancato rilascio dell’immobile al 1.1.2004 non si fosse verificato, il proprietario avrebbe potuto vendere piu’ lucrosamente i due immobili, accettando la proposta irrevocabile della (OMISSIS) s.r.l., rispetto a quello che ha fatto mesi dopo?

Rimane irrilevante nel giudizio controfattuale ogni fatto successivo rispetto al momento della scelta di concludere o meno l’affare accettando la proposta irrevocabile.

La corte territoriale invece, ai fini dell’accertamento del nesso causale lo ha strutturato pur sempre come giudizio prognostico, ma con valutazione ex post, ritenendo erroneamente di poter tener conto anche di un elemento successivo, che non era a disposizione del proprietario nel momento in cui dovette decidere se accettare o meno la proposta irrevocabile, ovvero ha ritenuto di dover tenere conto del fatto che in ogni caso la Asl rilascio’ il locale (non come si era successivamente impegnata a fare il 26.1.2004 ma) il 12.2.2004, ovvero in tempo per consentire alla (OMISSIS) s.p.a., se avesse accettato la proposta, di stipulare il rogito senza ritardi ne’ inadempimenti da parte sua rispetto al termine per rogitare previsto nella proposta irrevocabile.

Al momento in cui il proprietario fu tenuto a decidere se accettare la proposta irrevocabile, scadente il 15.1.2004, o meno, i due locali di sua proprieta’ erano ancora occupati dalla Asl, ne’ il proprietario poteva in quel momento sapere se e quando sarebbero stati effettivamente rilasciati. Quindi, dell’avvenuto rilascio nell’arco del mese successivo non si puo’ tener conto per decidere, seguendo le corrette regole di strutturazione del ragionamento controfattuale, se il danno non si sarebbe verificato in mancanza di ritardo nella riconsegna, in quanto il termine finale rispetto al quale occorre verificare se il ritardo si protraeva ancora, e se esso avesse avuto una incidenza causale sulla perdita dell’occasione favorevole, e’ il termine di scadenza della proposta, in cui il proprietario doveva decidere, con gli elementi di valutazione in quel momento a sua disposizione, se accettare o meno.

Ne’ si puo’ ritenere che il locatore, per evitare di perdere l’affare, fosse tenuto in ogni caso a concludere pur non essendo certo di poter consegnare gli immobili liberi al momento previsto per il rogito, correndo il rischio di esporsi al un inadempimento per fatto di un terzo che egli non era in grado di scongiurare o evitare e ad una azione di risarcimento dei danni da parte dell’acquirente.

Il ricorso va accolto in relazione al primo motivo, assorbiti gli altri, e la causa va rinviata alla corte d’appello di Torino in diversa composizione affinche’ la decida anche in ordine alle spese attenendosi al seguente principio di diritto:

In tema di locazione di immobili, la valutandone relativa alla configurabilita’ o meno del danno da ritardato rilascio di immobile va effettuata, una volta che l’attore abbia provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendere o di locare l’immobile, con valutazione prognostica ex ante in cui si consideri se, in mancanza del ritardo nella riconsegna, il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarita’ causale concludere l’affare .

Non puo’ procedersi, accolto il ricorso, alla decisione nel merito della controversia ex articolo 384 c.p.c., comma 2, recependo la quantificazione dei danni effettuata dal giudice di primo grado, in quanto la determinazione del danno da ritardo nella riconsegna di un immobile, che faccia perdere una occasione di vendita favorevole, non e’ automaticamente corrispondente, e come tale determinabile con semplice operazione aritmetica, alla differenza tra quanto si sarebbe potuto guadagnare cogliendo l’occasione favorevole e quanto effettivamente guadagnato, dovendo tenersi conto per la sua quantificazione di diversi fattori, quali l’andamento del mercato, che fanno parte della valutazione del giudice di merito.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri, e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese.

Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza 23 ottobre 2014, n. 22531. Ove il giudice d’appello ritenga che l’azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un’azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un’azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l’erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l’occupazione senza titolo sussista oppure no


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

sentenza  23 ottobre 2014, n. 22531

Svolgimento del processo

p.1. Il Comune di Cammarata ha proposto ricorso per cassazione contro L.V. avverso la sentenza del 20 ottobre 2011, con la quale la Corte d’Appello di Palermo, in riforma della sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Agrigento il 3 giugno 2008 ha rigettato la domanda proposta da esso ricorrente contro il L. il 12 ottobre 2007 con una citazione per convalida di sfratto per morosità.
p.2. L’appello è stato accolto sul rilievo che la domanda introdotta dal Comune con quello speciale procedimento aveva avuto ad oggetto una pretesa di restituzione di un immobile perché detenuto dal L. senza titolo. Domanda che era diversa dalla domanda di sfratto per morosità, in quanto non basata sulla richiesta di risoluzione di un contratto locativo, onde il procedimento per convalida era stato promosso al di fuori dei suoi presupposti.
p.3. Il L. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

p.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce “violazione o falsa applicazione delle norme di diritto e dei principi in tela di qualificazione giuridica della domanda giudiziali violazione e falsa applicazione degli artt. 657, 658 e 667 del c.p.c.; nonché del principio costituzionalizzato del c.d. “giusto processo”; in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.”.
Vi si censura la motivazione con ci la Corte territoriale, dopo avere disatteso il motivo di appello con cui il L. aveva insistito nell’eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al Comune, reputando che quest’ultimo era subentrato nella proprietà dell’immobile all’E.S.A. e fosse legittimato a proporre sia le azioni reali che quelle personali a difesa del proprio diritto, ha ritenuto che l’appello fosse fondato “nel merito” così esprimendosi:
“Con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, l’attore investiva l’organo giudicante premettendo che l’immobile per cui è causa era occupato da L.V. , sin dal 1996, senza alcun titolo e senza alcuna autorizzazione comunale. Proseguiva lamentando che, nonostante l’occupante avesse il godimento dell’immobile, non aveva mai corrisposto alcuna somma all’ente proprietario, per ci risultava debitore nei confronti del Comune di Cammarata della somma di Euro 3872,96, oltre interessi. Instava, pertanto, per la convalida dello sfratto, per la condanna del L. al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio. Dalla esposizione giuridica dei fatti contenuta in citazione, la richiesta di rilascio dell’immobile si fonda sulla mancanza di un valido titolo contrattuale che legittimi il godimento e l’uso del bene da parte del convenuto, che non a caso viene qualificato come occupante. Ora, la domanda di restituzione di un immobile detenuto senza titolo che si fonda sulla responsabilità extracontrattuale del detentore in quanto gode abusivamente di un bene senza alcuna legittimazione, è certamente diversa dalla domanda di sfratto per morosità, che è basata sulla risoluzione per inadempimento di un contratto locativo”.
Dopo tale motivazione nella pagina 6, la sentenza argomenta della diversità fra l’azione di sfratto per morosità esercitabile ai sensi dell’art. 658 c.p.c. e quella di rilascio per occupazione senza titolo e, quindi, conclude affermando che “Invero, lo speciale procedimento di convalida di sfratto per morosità, previsto dall’art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con una pronuncia di risoluzione del vincolo contrattuale, presuppone necessariamente l’esistenza di un contratto di locazione del quale si chiede la cessazione per l’insolvenza del conduttore e non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un rapporto ritenuto inesistente al momento dell’intimazione, come nella specie”.
p.2. La critica alla riportata motivazione viene svolta assumendosi con un’esposizione inutilmente lunga che la Corte territoriale avrebbe: a) per un verso operato la qualificazione della domanda per come proposta con l’intimazione di sfratto come domanda di rilascio per occupazione senza titolo senza considerare che il L. non aveva con l’appello contestato la qualificazione del rapporto come locativo che era stata data espressamente dalla sentenza del Tribunale, che aveva dichiarato risolto; b) per altro verso e comunque ignorato che, quand’anche la domanda proposta con l’intimazione di sfratto fosse stata irritualmente formulata per chiedere il rilascio dell’immobile in quanto occupato senza titolo, tuttavia nelle note depositate all’udienza del 5 agosto 2008, dopo il passaggio della controversia alla trattazione con il rito a cognizione piena a seguito di provvedimento ai sensi dell’art. 667 c.p.c. del 14 novembre 2007, il Comune aveva legittimamente modificato la “causa petendi” della sua originaria domanda chiedendo la pronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento.
Il Collegio osserva che il primo profilo di censura, pur deducendo confusamente un’ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la Corte territoriale nel procedere alla qualificazione della domanda contro quella che era stata fatta dal Tribunale, risulta fondato sulla base di considerazioni che questa Corte deve fare in iure in via preliminare allo scrutino della pretesa ultrapetizione e che evidenziano esse stesse a monte, rispetto ad essa ed alla sua effettiva ricorrenza, l’illegittimità della sentenza impugnata con riferimento alla statuizione censurata dal ricorrente di rigetto dall’azione qualificata come di rilascio per occupazione senza titolo.
Va ricordato, infatti, che “In ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l’osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, nonché per omologia con quanto prevede la norma di cui al secondo comma dell’art. 384 cod. proc. civ., deve ritenersi che, nell’esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, la Corte di cassazione può ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d’ufficio, con il solo limite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata, senza cioè che sia necessario l’esperimento di ulteriori indagini di fatto, fermo restando, peraltro, che l’esercizio del potere di qualificazione non deve inoltre confliggere con il principio del monopolio della parte nell’esercizio della domanda e delle eccezioni in senso stretto, con la conseguenza che resta escluso che la Corte possa rilevare l’efficacia giuridica di un fatto se ciò comporta la modifica della domanda per come definita nelle fasi di merito o l’integrazione di una eccezione in senso stretto. (Sulla base di tali principi la Suprema Corte, investita della denuncia di violazione del divieto di domande nuove in appello, ha rilevato d’ufficio che l’introduzione di detta domanda era, in realtà avvenuta in primo grado e che il giudice d’appello, cui la relativa questione era stata devoluta, non ne aveva rilevato la fondatezza)”, (così Cass. n. 6935 del 2007; in senso conforme: Cass. n. 10841 del 2011; n. 3437 del 2014).
Nel caso di specie il Comune, censurando la sentenza impugnata per avere, piuttosto che in violazione del principio della corrispondenza fra chiesto e pronunciato, ritenuto di dover qualificare diversamente la domanda rispetto alla qualificazione datale dalla sentenza di primo grado, in violazione della formazione di un giudicato interno formatosi riguardo ad essa in mancanza di impugnazione da parte del L. di detta qualificazione, si duole della statuizione con cui, a seguito della pretesa illegittima operazione di qualificazione la Corte territoriale, ha rigettato la domanda reputando che il fatto della proposizione della domanda così qualificata con il procedimento per convalida di sfratto fosse ragione sufficiente per il rigetto della domanda stessa.
La censura del ricorrente riguarda tale risultato finale in quanto determinato da un errore di qualificazione della domanda, ma consente alla Corte, investita del problema della qualificazione, di valutare comunque in iure se, pur assunta la detta qualificazione, detto risultato sia corretto.
Ebbene nel caso di specie il ragionamento che ha portato la Corte territoriale a tale conclusione di rigetto risulta comunque erroneo in iure a monte rispetto all’operata qualificazione ed a prescindere dalla sua eventuale legittimità. Tanto questa Corte può rilevare sulla base del ricordato principio di diritto.
L’errore si rinviene nella circostanza che la Corte territoriale, una volta compiuta l’operazione di qualificazione, ha considerato la circostanza a monte della proposizione della domanda per come qualificata come determinativa della non decidibilità nel merito, ma giustificativa della sa reiezione, in quanto il Comune l’aveva proposta con le forme del procedimento per convalida di sfratto, che non consentivano di proporla con riferimento a quella qualificazione, ritenuta giusta dalla stessa Corte.
hi tal modo la Corte territoriale ha fatto discendere dall’erroneo utilizzo a suo dire della forma di esercizio speciale dell’azione con il procedimento per convalida, la conseguenza del rigetto nel merito della domanda per come qualificata. Ha cioè considerato come ragione di rigetto nel merito un errore di proposizione della domanda con il rito speciale e, dunque, una ragione di mero rito.
Viceversa, essendosi ormai il procedimento trasformato in procedimento a cognizione piena, la decisione sulla domanda per come qualificata dalla Corte sarebbe dovuta avvenire con lo scrutinio dei suoi eventuali presupposti di fondatezza.
La Corte doveva cioè esaminare se l’occupazione del L. fosse nei confronti del Comune, peraltro ritenuto subentrare all’E.S.A., assistita o meno da un titolo ad esso opponibile nella sua veste di proprietario dell’immobile.
Al contrario la Corte territoriale ha rigettato la domanda pur qualificata di occupazione senza titolo in ragione del solo suo esercizio erroneo con un atto introduttivo nelle forme del procedimento per convalida. La riprova è che nessun riferimento si fa allo svolgimento della domanda a seguito della trasformazione del rito ed alla sa incidenza.
La Corte ha deciso la causa dando rilievo solo all’erronea instaurazione del procedimento per convalida, completamente disinteressandosi del se un’occupazione senza titolo vi fosse, anche soltanto sopravvenuta ad una situazione di detenzione legittima originaria.
È appena il caso di rilevare che a essa si allude, dopo la parte di motivazione sopra riportata, così scrivendosi anodinamente: “E ciò anche a volere tacere che il L. detiene l’immobile legittimamente e cioè in forza di una scrittura privata dell’I settembre 1974, stipulata con LESA, dante causa del Comune, che è quindi subentrato nel rapporto preesistente”.
Senonché tale affermazione, proprio per la sua anodinia, non può essere considerata come affermazione dell’esclusione dell’occupazione senza titolo per ragioni sopravvenute, dato che fa riferimento solo alla causa di insorgenza della detenzione originaria, ma nulla dice circa la idoneità a giustificare la conservazione della detenzione di fronte al Comune, riconosciuto come titolare della proprietà del bene.
Onde non può dirsi che il rigetto della domanda sia avvenuto anche perché è stata esclusa l’occupazione senza titolo.
In ogni caso si deve, per completezza, aggiungere che, avendo la motivazione della sentenza dato rilievo ad una ragione di rito, l’eventuale configurabilità di questa motivazione come aggiuntiva motivazione di merito, nemmeno avrebbe rappresentato statuizione impugnabile in questa sede, giusta il principio di diritto di ci a Cass. sez. un. n. 3840 del 2007. Si tratterebbe, infatti, di statuizione resa in carenza di potestas iudicandi, una volta affermata la ragione di rigetto in rito.
Il principio di diritto che giustifica l’accoglimento per quanto di ragione del primo motivo è il seguente: “ove il giudice d’appello ritenga che l’azione esercitata in primo grado sia stata esercitata erroneamente con le forme del procedimento per convalida di sfratto per morosità, in quanto la domanda prospettava un’azione di rilascio per occupazione senza titolo e non un’azione di risoluzione per inadempimento di una locazione, non può per ciò solo, cioè per l’erronea attivazione del procedimento speciale, rigettare la domanda qualificata come occupazione senza titolo, ma deve deciderla esaminando se ne ricorrano i presupposti giustificativi e, quindi, valutare se l’occupazione senza titolo sussista oppure no”.
p.3. La sentenza impugnata dev’essere cassata e la Corte territoriale procederà a decidere la domanda di occupazione senza titolo esaminando se di tale occupazione ricorrano o meno i presupposti e ciò anche con riferimento alla vicende successive all’occupazione e, quindi, alla sua insorgenza.
p.4. Gli altri motivi restano assorbiti.
p.5. Il giudice di rinvio provvederà sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il primo motivo di ricorso. Dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia ad altra Sezione della Corte d’Appello di Palermo, comunque in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234. La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 20 ottobre 2014, n. 22234

Svolgimento del giudizio

Nel dicembre 2008 P.A. conveniva in giudizio la Emmesse Immobiliare srl e – premesso di detenere a titolo di locazione alberghiera un immobile in proprietà della Patrimonio dello Stato S.p.A., da quest’ultima alienato alla società convenuta il 10 giugno 2008 – chiedeva che venisse dichiarata la sussistenza del suo diritto di prelazione e riscatto ai sensi degli articoli 38 e 39 legge 392/78.
Nella costituzione in giudizio della Emmesse Immobiliare srl, che otteneva di chiamare in causa la Patrimonio dello Stato spa dalla quale chiedeva di essere manlevata in caso di accoglimento della domanda attorea, interveniva la sentenza n. 89/10 con la quale il tribunale di Livorno respingeva la domanda, sul presupposto che tra le parti non sussistesse alcun rapporto di tipo locativo legittimante l’esercizio della prelazione.
Proposto appello da parte del P. , veniva emessa la sentenza n. 566 del 17 maggio 2011 con la quale la corte di appello di Firenze rigettava la domanda e condannava il P. alla rifusione delle spese di lite, nonché al risarcimento del danno ex art. 96 1 co. cpc a favore della Emmesse Immobiliare srl..
Avverso tale sentenza viene dal P. proposto ricorso per cassazione sulla base di otto motivi, ai quali resiste con controricorso la Fintecna Immobiliare srl (risultante dalla fusione per incorporazione della Patrimonio dello Stato spa); viene da quest’ultima altresì proposto ricorso incidentale sulla base di due motivi. La Emmesse Immobiliare srl, in assenza di controricorso, ha depositato memoria ex art. 378 cpc con procura speciale valevole, ex art.370 1 co. cpc, ai soli fini della discussione orale. Memoria ex art. 378 cit. è stata depositata altresì da Fintecna Immobiliare (ora CDP Immobiliare srl). Il P. ha depositato controricorso al ricorso incidentale.

Motivi della decisione

p.1.1 Con il primo motivo di ricorso il P. lamenta, ex art. 360, 1 co.nn.3) e 5) cpc, carente motivazione nonché violazione degli articoli 112 cpc e 38-39 legge 392/78, poiché la corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto l’insussistenza nella specie di un rapporto di locazione tra le parti, in quanto escluso dalla sentenza n. 1002/10 con la quale la stessa corte di appello (su gravame avverso la sentenza del tribunale di Livorno 25 settembre 2007) aveva rilevato l’avvenuta cessazione del rapporto tra le parti in forza di sentenza passata in giudicato (Tribunale di Livorno n.465/97). Con tale ragionamento, la sentenza impugnata non teneva conto che la menzionata sentenza n. 1002/10 non era ancora passata in giudicato perché fatta oggetto di ricorso per cassazione ancora pendente (n.7188/11 rg) ; né esplicitava le ragioni per cui quanto deciso nella sentenza richiamata dovesse valere anche nel presente giudizio.
Con il secondo e correlato motivo di ricorso, il P. lamenta carente motivazione e violazione degli articoli 2909 cc e 324 cpc, dal momento che, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di appello, la sentenza richiamata (tribunale di Livorno n. 465/97) ancorché intervenuta tra le stesse parti, non costituiva giudicato esterno sull’inesistenza del rapporto di locazione, poiché essa era intervenuta su una domanda diversa, avente ad oggetto l’illegittimità della revoca, da parte dell’Ente Gioventù Italiana (originario proprietario dell’immobile, poi soppresso con successione nella proprietà, da ultimo, della Patrimonio dello Stato spa) della sua nomina a rappresentante dell’ente. Tale pronuncia era anzi stata emanata sul presupposto dell’avvenuto passaggio in giudicato (1973) di ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, attestante essa stessa la sussistenza di un rapporto di locazione tra le parti; rapporto mai venuto meno, posto che la proprietà dell’immobile non aveva mai messo in esecuzione l’ordinanza di rilascio, tanto che la relativa actio iudicati si era infine prescritta.
p.1.2 Questi motivi, suscettibili di trattazione unitaria, sono infondati.
La corte di appello, nella sentenza qui impugnata (sent., pag.7, riportata in ricorso), ha osservato quando segue: “emanando recentemente, tra le stesse parti dell’odierno giudizio, la sentenza 11 giugno 2010 n. 1002 (relativa all’appello proposto da Arrigo P. nei confronti della sentenza 25 settembre 2007 del tribunale di Livorno con la quale, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla Patrimonio dello Stato, Arrigo P. era stato condannato ex novo al rilascio dell’immobile di cui si tratta) questa corte ha avuto modo di osservare che, a prescindere dalla riconducibilità del rapporto tra le parti allo schema del contratto di affitto di azienda (qualificazione attribuita, in concreto, alla sentenza del 1997) o a quello della locazione alberghiera (qualificazione sostenuta, anche in quel giudizio, dall’attuale appellante) rimaneva determinante il fatto che l’avvenuta cessazione del rapporto in questione era stata affermata con sentenza passata in giudicato e che, in mancanza di qualsiasi prova della rinascita del rapporto stesso o della nascita di altro rapporto, tale pronuncia doveva necessariamente fare stato tra le parti ai sensi dell’articolo 2909 cc”. Ciò posto, ha ritenuto la corte territoriale che l’affermazione circa l’avvenuta cessazione del rapporto tra le parti dovesse valere anche nel presente giudizio.
In altri termini, a giudizio della corte di appello (ma già così aveva ritenuto il giudice di primo grado, secondo cui il P. doveva ritenersi occupante senza titolo), al momento della vendita dell’immobile non sussisteva tra le parti alcun rapporto contrattuale che legittimasse il P. all’esercizio del diritto di prelazione.
Ciò perché, alla luce delle risultanze fatte proprie dallo stesso ricorrente: a. l’originario rapporto (fosse questo di locazione alberghiera ovvero di affitto di azienda) aveva avuto termine fin dal 73 data nella quale, in esito a giudizio di sfratto per finita locazione, era stato disposto il rilascio (a nulla rilevando che la relativa ordinanza avesse poi perduto vigore esecutivo per intervenuta prescrizione dell’actio iudicati); b. non sussistevano elementi per ritenere che, pur nella protrazione per anni della detenzione dell’immobile, tra le parti fosse intervenuto un nuovo titolo contrattuale di locazione costituente il necessario presupposto per l’esercizio della prelazione e del riscatto ex artt. 38 – 39 l. 392/78.
Sulla base di questa ratio decidendi, le censure in esame devono essere respinte, perché ciò che deve essere correttamente ritenuto dirimente ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione è proprio la sussistenza tra le parti, al momento della vendita, di un valido ed efficace contratto di locazione. Su tale premessa, la corte di appello ha preso atto che, anche indipendentemente dal giudicato sulla qualificazione giuridica del rapporto originario, quest’ultimo era cessato da tempo; con la conseguenza che, quand’anche qualificabile in termini di locazione, l’esercizio della prelazione da parte del P. doveva comunque trovare preclusione nella risalente cessazione del rapporto contrattuale.
Ancorché non esplicitato, il ragionamento della corte territoriale appare inequivoco in tal senso; anche perché basato su presupposti del tutto scontati insiti, da un lato, nella derivazione del diritto di prelazione da un valido ed efficace contratto di natura locativa e, dall’altro, dall’avvenuto scioglimento dell’unico rapporto contrattuale qui formalmente costituitosi tra le parti (già acclarato dalla citata sentenza del Tribunale di Livorno n. 465/87).
L’osservazione del ricorrente secondo cui il provvedimento di rilascio costituirebbe – esso stesso – giudicato sull’esistenza tra le parti di un contratto di locazione, non da conto interamente del ragionamento della corte territoriale; secondo la quale ciò che dirime ai fini di causa non è tanto la qualificazione giuridica del rapporto contrattuale originario, quanto la sua risalente e definitiva cessazione.
Deve, in ciò, farsi applicazione del principio (Cass. n. 27666 del 21/11/2008) per cui il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non spetta alla parte conduttrice una volta che siano cessati gli effetti del contratto di locazione, risultando al riguardo irrilevante la sua eventuale successiva posizione di detentrice di fatto dell’immobile già oggetto della locazione.
p.2.1 Con il terzo, quarto e quinto motivo di ricorso, il P. lamenta omessa od insufficiente motivazione, nonché violazione normativa sostanziale e processuale, poiché la corte di appello non ha provveduto a qualificare giuridicamente il rapporto in oggetto (nell’alternativa tra la locazione alberghiera e quella, sostenuta ex adverso, dell’affitto di azienda); né ha considerato che la qualificazione in termini di locazione derivava, nel caso in esame: – dall’applicazione dell’articolo 1 co. 9 septies dl 12/85 conv. in l. 118/85 che attribuiva tale qualificazione nell’ipotesi in cui, come nella specie, la destinazione alberghiera dei locali fosse stata instaurata ex novo, dal conduttore; – dal regolare pagamento quietanzato dei canoni anche nel periodo successivo all’ordinanza di sfratto per finita locazione; – dal consenso all’esecuzione da parte sua di ingenti lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; – dalla mancata suddetta esecuzione dell’ordinanza di rilascio. Tutti questi elementi, unitamente ai fatti che esso appellante si era offerto di provare oralmente, con capitoli di prova che la corte di appello aveva immotivatamente ritenuto irrilevanti ai fini di causa, dimostravano che tra le parti sussisteva, al momento della vendita dell’immobile alla società convenuta, un rapporto di locazione che si era rinnovato successivamente allo sfratto del 1973.
p.2.2 Questi tre motivi di ricorso sono suscettibili di trattazione unitaria perché tutti incentrati, nella prospettiva ora della violazione normativa ed ora del vizio motivazionale, sulla mancata qualificazione del rapporto in termini di locazione alberghiera, con conseguente affermazione di applicabilità degli articoli 38 e 39 l. 392/78.
Essi sono infondati.
Come già osservato nel disattendere le prime censure, una volta assodato che l’originario rapporto contrattuale era venuto meno, il diritto di prelazione poteva essere riconosciuto al P. solo qualora quest’ultimo (sul quale gravava il relativo onere) avesse provato la successiva conclusione tra le parti di un rapporto di locazione. Su tale presupposto, del tutto corretto, il giudice di merito ha poi ritenuto irrilevanti le prove offerte dall’attore, la cui mancata ammissione deve essere attribuita proprio alla inidoneità dei fatti oggetto di prova (capitoli per interpello e testi riportati in ricorso: pag.31-32) a configurare, quand1anche eventualmente confermati, la rinnovazione di un rapporto di natura, non genericamente detentiva dei locali, ma prettamente locativa.
Si richiama in proposito l’orientamento di legittimità (Cass. 27731 del 16/12/2005) per cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (rinuncia nella specie contraddetta dall’ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti).
Su tale presupposto – di ritenuta irrilevanza dei fatti dedotti a prova – si deve qui confermare il principio (Cass. n. 15502 del 02/07/2009; Cass. n. 14611 del 12/07/2005) per cui il giudice di merito non ha l’obbligo di respingere espressamente e motivatamente tutte le richieste di prova avanzate dalla parte qualora i fatti risultino già accertati a sufficienza, ed i mezzi istruttori formulati appaiano, alla luce della stessa prospettazione della parte, inidonei a vanificare, anche solo parzialmente, detto accertamento. Allorquando il giudice di merito reputi sufficientemente istruito il processo, egli non è tenuto – in particolare – a specificamente motivare sulla superfluità dei mezzi dedotti e non ammessi; potendo tale giudizio di ultroneità desumersi dalle argomentazioni in fatto e diritto della sentenza.
p.3.1 Con il sesto e settimo motivo di ricorso, si lamenta carenza motivazionale e violazione del primo comma dell’articolo 96 cod.proc.civ., dal momento che la corte di appello avrebbe erroneamente accolto la domanda di condanna per responsabilità aggravata nei suoi confronti proposta dalla Emesse Immobiliare srl; con mero intento sanzionatorio e senza specificazione dei presupposti di danno che legittimavano tale condanna.
Si tratta di doglianze infondate.
In ordine all’”an debeautur”, la corte di appello (sent.,pag.8) ha ritenuto effettivamente temerario il gravame “perché basato su tesi manifestamente incompatibili con la chiara pronuncia del 1997 passata in giudicato; esso è stato, tra l’altro, coltivato anche dopo l’emanazione della sentenza di questa corte 17 giugno 2010 n.1002 che, ancora una volta, ha reso manifeste le ragioni che indicano come prive di ogni fondamento le tesi propugnate dall’attuale appellante”.
In ordine al “quantum”, essa ha liquidato la somma a titolo di risarcimento in Euro 10.000,00, importo commisurato alle spese di lite ed in “relazione alla forte rilevanza economica degli interessi in gioco”.
Rileva in proposito che “l’accertamento, ai fini della condanna al risarcimento dei danni da responsabilità aggravata ex art. 96 cod. proc. civ., dei requisiti dell’aver agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave (comma primo) ovvero del difetto della normale prudenza (comma secondo) implica un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità se la sua motivazione in ordine alla sussistenza o meno dell’elemento soggettivo ed all’an ed al quantum dei danni di cui è chiesto il risarcimento risponde ad esatti criteri logico-giuridici” (Cass. n. 327 del 12/01/2010).
Nel caso in esame si ritiene che il giudice di merito abbia fornito sintetiche ma esaurienti indicazioni sull’esistenza dei presupposti di responsabilità aggravata; anche in rapporto alla rilevanza economica della vicenda ed alla strumentale funzionalità della lite al trattenimento dei locali.
p.4. Con l’ottavo motivo di ricorso, il P. lamenta violazione dell’articolo 91, 1 co. cpc, poiché la corte di appello l’aveva condannato al pagamento delle spese di lite a favore della Patrimonio dello Stato spa, nonostante che contro quest’ultima, chiamata in giudizio dalla Emesse Immobiliare, egli non avesse formulato domande.
Pur in assenza di domande dirette da parte del P. , la partecipazione al giudizio della società venditrice dell’immobile si imponeva per effetto della sua chiamata in causa ad opera della compratrice Emmesse Immobiliare; chiamata in causa – a titolo di manleva – che, lungi da risultare arbitraria o eccessiva, era a sua volta indotta, stante la natura della pretesa (esercizio della prelazione e conseguente riscatto), dall’iniziativa giudiziale dell’attore.
La decisione censurata è dunque corretta, dal momento che il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell’attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi da questi sostenute, ed esse siano risultate infondate; e ciò quand’anche l’attore non abbia proposto direttamente nei confronti del terzo domanda alcuna (Cass. n. 7431 del 14/05/2012).
p.5. Con il primo motivo di ricorso incidentale, la Patrimonio dello Stato spa lamenta omessa pronuncia, da parte della corte di appello sull’eccezione da essa opposta di carenza della propria legittimazione passiva rispetto alla chiamata in causa da parte della Emmesse Immobiliare (la quale non aveva svolto appello avverso la pronuncia con la quale il tribunale di Livorno aveva respinto la domanda di garanzia dalla stessa proposta nei confronti di essa Patrimonio dello Stato spa).
Con il secondo motivo di ricorso incidentale, di natura subordinata, la Patrimonio dello Stato spa lamenta l’omessa qualificazione del rapporto in oggetto in termini di affitto di azienda; anche considerato che il giudicato esterno si era nella specie formato non sulla sussistenza di una locazione alberghiera, ma sulla cessazione del pregresso rapporto di cui all’ordinanza di rilascio 17 ottobre ’73; ordinanza emessa non per finita locazione ma con riserva delle eccezioni del convenuto (così Trib. Firenze n. 3364/97, in giudizio di opposizione ex articolo 615 cpc avverso tale ordinanza).
Si tratta di motivi incidentali entrambi inammissibili, in quanto di natura condizionata all’accoglimento totale o parziale del ricorso principale; dal cui rigetto integrale essi vengono invece assorbiti.
Ne segue, in definitiva, la condanna di parte ricorrente principale alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione a favore della CDP Immobiliare srl (già Fintecna Immobiliare srl), che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 n. 55. Contrariamente a quanto indicato a pag.36 del ricorso principale, si ritiene di dover qui assumere a riferimento, al fine della liquidazione, un valore indeterminato di causa. Le spese nel rapporto processuale con Emmesse Immobiliare srl (parte resistente ex art. 370 1A co., ultima parte, cpc) vengono compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale;
dichiara inammissibile il ricorso incidentale; condanna parte ricorrente principale al pagamento a favore di CDP Immobiliare srl (già Fintecna Immobiliare srl) delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 8200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge;
compensa le spese nel rapporto processuale con Emmesse Immobiliare srl.

Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 15 ottobre 2014, n. 21836. L’oggetto del giudizio d’impugnazione del lodo, il quale non si configura come un comune appello avverso la pronuncia arbitrale, ma è limitato alla verifica dell’illegittimità del lodo, in relazione ai vizi previsti dall’art. 829 cit. e dedotti con i motivi d’impugnazione, restando precluso nella fase rescindente il riesame delle questioni di merito sottoposte agli arbitri, il cui apprezzamento è censurabile, ai sensi dell’art. 829 n. 5, soltanto nel caso in cui la motivazione sia completamente assente o risulti a tal punto carente da potersi ritenere insussistente il requisito di cui all’art. 823 n. 5 cod. proc. civ.


Cassazione 3

Suprema Corte di Cassazione

sezione I

sentenza 15 ottobre 2014, n. 21836

 

Svolgimento del processo

1. – Con lodo sottoscritto il 23 novembre 2003, il collegio arbitrale costituito per la risoluzione di una controversia insorta tra P.G.P. e C.F. il 18 febbraio 1992 dichiarò risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato tra le parti il 18 febbraio 1992 e condannò il C. al rilascio del locale sito in (omissis) ; in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal C. , condannò inoltre il P.G. alla restituzione della somma di Euro 602,52, a titolo di aggiornamento Istat illegittimamente applicato nel periodo compreso tra il mese di marzo 2002 ed il mese di febbraio 2003, oltre interessi legali.
2. – L’impugnazione proposta dal C. è stata rigettata dalla Corte d’Appello di Roma con sentenza del 23 febbraio 2009.
A fondamento della decisione, la Corte, per quanto ancora rileva in questa sede, ha escluso la nullità della clausola risolutiva espressa contenuta nell’art. 10 del contratto di locazione, osservando che, in quanto riproduttiva della disposizione dettata dall’art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, essa non poteva ritenersi in contrasto con l’art. 79 della medesima legge. Ha ritenuto altresì inconferente il richiamo dell’attore all’art. 1455 cod. civ., affermando che l’espressa previsione della risoluzione del contratto in caso d’inadempimento di una determinata obbligazione rende superflua la valutazione dell’importanza dell’inadempimento, non richiesta nell’ipotesi prevista dall’art. 1456 cod. civ. Ha ritenuto invece inammissibili, in quanto attinenti al merito, le censure riguardanti la non imputabilità del ritardo nel pagamento, affermando infine che, nonostante l’avvenuto versamento delle somme dovute successivamente alla proposizione della domanda, non poteva trovare applicazione la sanatoria di cui all’art. 55 della legge n. 392 cit., prevista soltanto per l’ipotesi di ricorso al giudice, e non riferibile quindi al caso in cui la controversia sia deferita ad arbitri.
3. – Avverso la predetta sentenza il C. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi. Il P.G. resiste con controricorso.

Motivi della decisione

1. – Con i primi due motivi d’impugnazione, il ricorrente denuncia la falsa applicazione dell’art. 829, secondo comma, cod. proc. civ., dell’art. 1218 cod. civ. e delle norme sulla risoluzione dei contratti, nonché l’insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, osservando che, nel dichiarare inammissibili le censure riguardanti la non imputabilità del ritardo nel pagamento, la Corte di merito non ha spiegato le ragioni per cui le ha ritenute attinenti al merito della decisione. Sostiene comunque che tali censure erano volte a far valere la mancata applicazione del principio di diritto secondo cui, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, la pronunzia di risoluzione del contratto presuppone l’accertamento del dolo o della colpa grave del debitore.
1.1. – I due motivi sono infondati.
Nel disattendere le censure sollevate dal ricorrente in ordine all’accertamento dei presupposti necessari per l’operatività della clausola risolutiva espressa, la sentenza impugnata non si è affatto discostata dal principio, costantemente affermato da questa Corte, secondo cui la risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ. postula non soltanto la sussistenza, ma anche l’imputabilità dell’inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento del contratto rende superflua l’indagine in ordine all’importanza dell’inadempimento, ma non incide sugli altri principi che disciplinano l’istituto della risoluzione, né da luogo, in particolare, ad un’ipotesi di responsabilità senza colpa, sicché, difettando il requisito della colpevolezza dell’inadempimento, la risoluzione non si verifica e non può dunque essere legittimamente dichiarata (cfr. Cass., Sez. III, 6 febbraio 2007, n. 2553; 5 agosto 2002, n. 11717; Cass., Sez. II, 14 luglio 2000, n. 9356).

La Corte di merito si è infatti limitata a rilevare che, in quanto riflettenti il carattere non colposo del ritardo nel pagamento dei canoni di locazione, le censure proposte dal ricorrente non riguardavano il modo in cui gli arbitri avevano fatto applicazione del predetto principio, ma l’accertamento a tal fine compiuto in ordine alle cause del ritardo, affermando pertanto che le stesse attenevano al merito della controversia, e non potevano quindi essere dedotte come motivi di nullità del lodo ai sensi dell’art. 829 cod. proc. civ.. Tale affermazione trova riscontro nella trascrizione del motivo d’impugnazione contenuta nella premessa del ricorso, dalla quale si evince che l’attore aveva sostenuto di non essere stato a conoscenza dell’esatto ammontare del canone dovuto, non avendo ricevuto copia dell’atto con cui le parti ne avevano temporaneamente concordato la riduzione e non avendo ricevuto le lettere con cui, alla scadenza del periodo convenuto, il locatore aveva fatto richiesta dello importo maggiorato. In quanto attinenti alla valutazione dei fatti compiuta dagli arbitri ai fini della decisione, tali censure risultano estranee all’oggetto del giudizio d’impugnazione del lodo, il quale non si configura come un comune appello avverso la pronuncia arbitrale, ma è limitato alla verifica dell’illegittimità del lodo, in relazione ai vizi previsti dall’art. 829 cit. e dedotti con i motivi d’impugnazione, restando precluso nella fase rescindente il riesame delle questioni di merito sottoposte agli arbitri, il cui apprezzamento è censurabile, ai sensi dell’art. 829 n. 5, soltanto nel caso in cui la motivazione sia completamente assente o risulti a tal punto carente da potersi ritenere insussistente il requisito di cui all’art. 823 n. 5 cod. proc. civ. (cfr. Cass., Sez. I, 8 giugno 2007, n. 13511; 29 luglio 1986, n. 4847; 15 dicembre 1983, n. 7402).
2. – Con il terzo motivo, il ricorrente deduce la falsa applicazione dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978 e delle norme sulla risoluzione dei contratti, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la sanatoria giudiziale della morosità non trovi applicazione in caso di deferimento della controversia ad arbitri. Premesso che l’art. 55 cit. contiene una disposizione di natura non processuale, ma sostanziale, afferma che l’esclusione della sua applicabilità comporterebbe un’inammissibile lesione dei diritti del conduttore, osservando comunque che, in quanto non equiparabile alla domanda giudiziale, l’avvio del procedimento arbitrale non costituisce un ostacolo al successivo adempimento del debitore, che preclude la pronuncia di risoluzione del contratto.
2.1. – Il motivo non merita accoglimento, pur dovendosi procedere, ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ., alla correzione della motivazione della sentenza impugnata, il cui dispositivo risulta conforme al diritto.
In tema di locazione d’immobili urbani, questa Corte aveva infatti ritenuto che la speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978 fosse ammessa soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 cod. proc. civ., e non anche quando la risoluzione per inadempimento fosse stata chiesta in un ordinario giudizio di cognizione, trovando in tal caso applicazione l’art. 1453, terzo comma, cod. civ., il quale non consente al conduttore di adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda (cfr. Cass., Sez. I, 8 agosto 1996, n. 7302; Cass., Sez. III, 7 agosto 1996, n. 7253; 29 novembre 1994, n. 10202). Per effetto di tale orientamento, l’applicabilità dell’istituto in esame doveva ritenersi esclusa anche nel caso in cui la domanda di risoluzione fosse stata avanzata dinanzi agli arbitri ai quali le parti avessero devoluto le controversie derivanti dal contratto di locazione, non potendo essere proposta in sede arbitrale la domanda di convalida dello sfratto, attribuita alla competenza funzionale ed inderogabile del Giudice ordinario, e restando quindi circoscritta la predetta possibilità alla sola ipotesi in cui il procedimento arbitrale fosse stato preceduto da quello di cui all’art. 658 cit. Senonché, la Corte costituzionale, alla quale era stata rimessa la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55 cit., nella parte in cui non consentiva la sanatoria giudiziale della morosità nel giudizio ordinario di risoluzione, la dichiarò infondata, rilevando che il testuale riferimento di tale disposizione alla sede giudiziale ed alla prima udienza non era sufficiente a circoscriverne l’ambito applicativo al procedimento per convalida di sfratto, e ritenendo pertanto possibile un’interpretazione idonea ad escludere il prospettato contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost. (cfr. Corte cost., sent. n. 3 del 1999). A seguito di tale pronuncia, la giurisprudenza di legittimità ha mutato orientamento, riconoscendo l’applicabilità della sanatoria anche in caso di proposizione della domanda di risoluzione in via ordinaria (cfr. Cass., Sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929; 24 febbraio 2000, n. 2087), con la conseguenza che la stessa deve ritenersi ammissibile anche nell’ipotesi in cui la domanda sia proposta direttamente dinanzi agli arbitri.
2.1. – Nella specie, tuttavia, l’ammissibilità della sanatoria avrebbe dovuto comunque essere esclusa in virtù della circostanza, risultante dalla sentenza impugnata, che il contratto di locazione aveva ad oggetto un immobile adibito ad uso commerciale, al quale non era pertanto applicabile la disciplina dettata dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, che, facendo testualmente riferimento alla morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 della medesima legge, riguarda le sole locazioni d’immobili destinati ad uso abitativo (cfr. Cass., Sez. Ili, 31 maggio 2010, n. 13248; 19 maggio 2006, n. 11777; 11 maggio 2005, n. 9878). La questione di legittimità costituzionale di tale disposizione, nella parte in cui non consente la sanatoria della morosità per i contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, è stata dichiarata manifestamente infondata dalla Corte costituzionale, la quale ha escluso che un siffatto trattamento differenziato si ponga in contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost., evidenziando la disomogeneità delle situazioni poste a confronto, e precisando che attraverso il riconoscimento della predetta possibilità il legislatore ha inteso, nell’esercizio della propria discrezionalità, apprestare all’interesse primario della persona all’abitazione una tutela eccezionale e perciò stesso più intensa di quella riconosciuta all’interesse economico di cui è portatore il conduttore d’immobili destinati ad uso non abitativo (cfr. Corte cost., ord. n. 410 del 2001).
3. – Il ricorso va pertanto rigettato, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano come dal dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, e condanna C.F. al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in complessivi Euro 4.200,00, ivi compresi Euro 4.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 settembre 2014, n. 19865. Il mancato pagamento di una sola rata, o anche il semplice ritardo nel versamento, può giustificare la risoluzione del contratto di locazione se previsto da una clausola risolutiva espressa


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 22 settembre 2014, n. 19865

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30062-2008 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) in persona dell’Amministratore Delegato legale rappresentante Dr. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SNC;

- intimata -

avverso la sentenza n. 1614/2007 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 05/12/2007, R.G.N. 318/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/05/2014 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. La s.r.l. (OMISSIS) (gia’ incorporante la (OMISSIS) s.p.a. il 9 luglio 1999) ha proposto ricorso per cassazione contro la (OMISSIS) avverso la sentenza del 5 dicembre 2007, con la quale la Corte d’Appello di Venezia, dopo aver ritenuto ammissibile l’appello proposto dall’intimata avverso l’ordinanza di convalida di sfratto del 19 gennaio 2005 pronunciata dal Tribunale di Venezia, Sezione Distaccata di Portogruaro, in accoglimento dell’intimazione di sfratto per morosita’, notificata il 1 dicembre 2004 da essa ricorrente in relazione alla locazione ad uso commerciale di un locale di mq. 71, sito nel Centro Commerciale (OMISSIS), ha riformato l’ordinanza de qua ritenendola pronunciata al di fuori dei presupposti previsti dalla legge e, quindi, pronunciando sulla domanda di risoluzione del contratto locativo della qui ricorrente, l’ha rigettata nel merito.

p.2. In particolare, la Corte lagunare ha ritenuto di non potere accogliere la domanda di risoluzione per inadempimento in quanto fondata su una clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, state la sua genericita’ e “perplessita'” ed ha, quindi, negato accoglimento anche alla domanda ai sensi dell’articolo 1453 c.c. perche’ l’inadempimento dedotto, avendo riguardato una sola rata trimestrale del canone scaduta il 5 ottobre del 2004, non avrebbe rivestito i caratteri dell’inadempimento di non scarsa importanza.

p.3. Al ricorso, che prospetta otto motivi, non v’e’ stata resistenza dell’intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia “violazione o falsa applicazione dell’articolo 663 c.p.c. anche in rapporto con l’articolo 668 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”.

Vi si censura la sentenza impugnata per avere considerato l’appello proposto dalla (OMISSIS) s.n.c. contro l’ordinanza di convalida ammissibile sulla base dell’assunto che all’udienza di convalida il procuratore della medesima si era limitato a “dimettere conteggi e prospetto riepilogativo del credito, senza pero’ attestare formai mente che la morosita’ persisteva” e che tanto evidenziava che l’ordinanza era stata emessa in mancanza della condizione della persistenza della morosita’, prevista dall’articolo 663 c.p.c., comma 3, consistente nell’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosita’ del conduttore persiste.

p.1.1. Secondo la ricorrente la Corte territoriale, nel considerare che la detta deduzione del procuratore della ricorrente non era stata accompagnata dalla formale attestazione della persistenza della morosita’, avrebbe errato, tenuto contro che quella deduzione era significativa della persistenza della morosita’, dato che la (OMISSIS) aveva chiesto termine per sanare la morosita’ ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 che era stato negato nella motivazione dell’ordinanza di convalida dal Tribunale a motivo della natura commerciale della locazione e, quindi, dell’inapplicabilita’ della norma.

Si sostiene, inoltre, invocando Cass. n. 19772 del 2003 e n. 1290 del 1993 che l’attestazione di persistenza della morosita’ non richiede formule sacramentali.

Si prospetta, dunque, che l’ordinanza di convalida non avrebbe potuto considerarsi appellabile in quanto emessa in violazione dell’articolo 663 c.p.c. e, pertanto, al di fuori dei presupposti di legge.

p.1.2. Il motivo sarebbe fondato, ma non puo’ portare alla cassazione della decisione impugnata, atteso che, reggendosi la decisione impugnata quanto alla valutazione di ammissibilita’ dell’appello sulla ragione criticata dal secondo motivo, che, come si vedra’ non e’ fondato, come pure non lo sono il terzo, il quarto ed il quinto, la sentenza impugnata non puo’ essere cassata in parte qua essendo il suo dispositivo, la’ dove ha, decidendo nel merito l’appello, considerato ammissibile lo stesso, conforme a diritto. La fondatezza nella specie del primo motivo giustifica, in sostanza, solo la correzione della motivazione della sentenza a norma dell’ultimo comma dell’articolo 384 c.p.c. nella parte che ha espresso la valutazione di ammissibilita’ dell’appello appunto criticata dal motivo in esame.

p.1.2.1. Cio’ precisato, si rileva che la doglianza esposta con tale motivo sarebbe fondata sulla base del semplice rilievo che, essendo comparsa all’udienza la societa’ intimata ed avendo chiesto il termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55, l’attestazione di persistenza della morosita’, di cui all’articolo 663 c.p.c., u.c. non era in alcun modo necessaria, atteso che, secondo la dottrina ed anche due remoti precedenti di questa Corte (Cass. 7 marzo 1949, n. 430 e 17 aprile 1950 n. 1010, non presenti su (OMISSIS), ma le cui massime sono riportate sui maggiori Repertori di Giurisprudenza dell’epoca), il legislatore ha richiesto che la parte intimante attesti la persistenza della morosita’ volendo alludere alla sua rilevanza allorquando non compaia l’intimato, giacche’, se l’intimato compare, resta affidata alla sua difesa la deduzione della cessazione della morosita’ (che puo’ comunque impedire la pronuncia della convalida, ancorche’ eventualmente non quella della risoluzione del contratto all’esito della cognizione piena, ove il locatore insista nell’azione e la cessazione sia avvenuta in modo irrilevante ai fini di impedire la verificazione dei presupposti della risoluzione o sub specie di importanza di inadempimento o sub specie di inadempimento rilevate per una fattispecie di cd. risoluzione di diritto).

Quello che rileva, una volta che l’intimato sia comparso, e’ il suo atteggiamento di opposizione. Se l’intimato compare e non si oppone, tale suo atteggiamento elide ogni necessita’ di attestazione della persistenza della morosita’, potendo semmai residuare solo il problema, ma non e’ questa la sede per discuterne, del se si configuri e, in caso positivo in che limiti, un potere di valutazione in iure della fondatezza della domanda di convalida in capo al giudice. Siffatta normale elisione e’ mera conseguenza della circostanza che, se lo stesso intimato, che e’ il soggetto interessato, non evidenzia che manca la condizione di emanazione dell’ordinanza di convalida, siccome e’ implicato dal suo atteggiamento di non opposizione, l’esito del procedimento e’ direttamente ricollegato dalla legge (salvo l’approfondimento dell’indicato problema, che qui non rileva in relazione alla fattispecie che si esamina) a tale atteggiamento.

Se l’intimato compare e si oppone o comunque tiene un atteggiamento che rivela l’opposizione, e’ palese che, non potendo aver luogo la convalida, ma dovendosi evolvere il procedimento nella cognizione piena, previa eventuale pronuncia dell’ordinanza di rilascio convalida, la necessita’ dell’attestazione della persistenza della morosita’ diventa irrilevante come condizione ostativa della pronuncia della convalida.

La circostanza che la morosita’ sia cessata, nel caso di opposizione dell’intimato, dev’essere invece considerata semmai una ragione giustificativa dell’esistenza di ragioni ostative all’emanazione dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. (in termini Cass. n. 13248 del 2010), atteso che sarebbe contraddittorio che, mentre in mancanza di comparizione dell’intimato la cessazione della permanenza della morosita’ impedisca comunque la definizione del procedimento con la convalida e, quindi, imponga il passaggio alla cognizione piena senza che sia disposto lo sfratto dell’intimato, viceversa, se l’intimato compaia e si opponga alla convalida, possa, non persistendo la morosita’, pronunciarsi un provvedimento, sia pure provvisorio, che lo sfratti.

p.1.2.2. Sulla base delle esposte considerazioni, consegue che la Corte territoriale, la’ dove, pur in presenza di comparizione dell’intimata, ha ritenuto che fosse necessaria l’attestazione di persistenza della morosita’ e ne ha tratto – in astratto, cioe’ a prescindere dal ragionamento fatto riguardo allo svolgimento dell’udienza e dell’atteggiamento delle parti, segnatamente quello dell’intimate – la conseguenza che la mancanza di essa sarebbe stata ragione impediente la convalida ha errato, atteso che il principio di diritto che veniva in rilievo e’ che, nel procedimento per convalida di sfratto per morosita’, in caso di comparizione dell’intimato, restando affidata alla sua eventuale attivita’ difensiva mediante l’opposizione la deduzione della cessazione della persistenza della morosita’, l’attestazione di cui all’ultimo comma dell’articolo 663 c.p.c. non e’ necessaria, potendo, pertanto, nel caso di mancanza di opposizione dell’intimato pronunciarsi (se ricorrono le altre condizioni di legge) la convalida, senza che occorra tale attestazione, mentre, nel caso di opposizione, fermo che detta attestazione diventa irrilevante, la circostanza che la morosita’ sia in ipotesi cessata diviene rilevante solo come presupposto che esclude l’emanazione dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c..

Ebbene, va considerato che nel caso di specie la parte intimata, comparendo e chiedendo di sanare la morosita’ aveva formulato una richiesta che, in quanto contestata dalla parte locatrice qui ricorrente, era incompatibile con un atteggiamento di non opposizione.

Ne segue che l’attestazione di persistenza della morosita’ diveniva del tutto superflua, giusta le considerazioni svolte.

Diventa, pertanto, del tutto inutile evocare, come ha fatto parte ricorrente il principio di diritto secondo cui “L’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore circa la persistenza della morosita’ del conduttore, cui l’articolo 663 c.p.c., u.c. subordina la convalida dello sfratto, e’ sostanzialmente un’ulteriore conferma dell’intimazione di sfratto per morosita’ richiesta all’intimato, nell’ambito del procedimento sommario, al fine di certificare (occorrendo, anche con una cauzione) la mancata purgazione della mora fino al momento della pronuncia del relativo provvedimento. Tale attestazione non richiede l’adozione di formule sacramentali, ma puo’ essere desunta da una dichiarazione equipollente del locatore o del suo procuratore, valutato, se del caso, anche il contegno processuale del conduttore. Pertanto, puo’ ritenersi soddisfatta la condizione di cui all’articolo 663 c.p.c., u.c. qualora il procuratore del locatore, pur omettendo una formale attestazione di persistenza della morosita’ del conduttore, abbia all’udienza di convalida, insistito nell’intimazione di sfratto, facendo espresso riferimento all’atto introduttivo, e cosi’ confermando, implicitamente, la morosita’ ivi introduttivo, e cosi’ confermando, implicitamente, la morosita’ ivi non contestata” (Cass. n. 1290 del 1993, fra l’altro massimato con un “non” di troppo nella massima dell'(OMISSIS)).

p.2. Con un secondo motivo si prospetta “violazione o falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 342 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” e vi si deduce che la Corte territoriale, per affermare l’ammissibilita’ dell’appello, avrebbe enunciato un’ulteriore ragione in violazione dei limiti di quanto le era stato devoluto con l’appello dalla conduttrice. Cio’, la’ dove ha ritenuto che l’ordinanza di convalida era stata emessa al di fuori dei presupposti di legge per il fatto che, avendo la conduttrice chiesto di sanare la morosita’ ed essendo stata contestata l’ammissibilita’ del rimedio dalla locatrice, il Tribunale avrebbe potuto emettere solo l’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. e non quella di convalida.

Si sostiene che con l’appello la conduttrice non aveva prospettato tale ragione di illegittimita’ dell’ordinanza, onde, ponendola a base della sua decisione di considerare ammissibile l’appello, la Corte lagunare avrebbe violato sia l’articolo 112 sia l’articolo 345 c.p.c., sicche’ sarebbe stato leso “il diritto di difesa della societa’ appellata, impedendo alla stessa di svolgere compiutamente le proprie difese in merito”.

p.2.1. Il motivo e’ privo di fondamento, la’ dove evoca un’ultrapetizione della Corte territoriale rispetto a quanto le era stato devoluto con l’appello.

Invero, una volta investita dell’appello contro un provvedimento qualificato, nella prospettazione dell’appellante come sentenza appellabile, nonostante la sua forma di ordinanza di convalida, sull’assunto che quest’ultima fosse stata pronunciata illegittimamente al di fuori dei presupposti di legge, la Corte veneziana si e’ venuta a trovare nella condizione in cui versa il giudice investito di un’impugnazione con la prospettazione che il provvedimento impugnato sarebbe soggetto al mezzo di impugnazione esperito: tale condizione, al contrario di quanto suppone il motivo in esame, non vede quel giudice, nella valutazione delle condizioni di ammissibilita’ della stessa, in alcun modo vincolato a quanto dedotto dalla parte, ma, come si impone per l’apprezzamento della condizioni di ammissibilita’ di ogni mezzo di impugnazione, investito della valutazione di ammissibilita’ sulla base di un potere di apprezzamento delle stesse esercitabile d’ufficio, al di la’, dunque, di quello che ha potuto argomentare l’impugnante.

E’, pertanto, del tutto fuor di luogo l’evocazione della violazione del principio della corrispondenza fra chiesto e pronunciato che si fa nel motivo.

Una volta introdotto l’appello, la Corte territoriale non era affatto vincolata a valutarne l’ammissibilita’ solo sulla base delle ragioni in proposito indicate dall’appellante, ma doveva, come ha fatto, scrutinare l’ammissibilita’ sulla base dei suoi poteri ufficiosi e, pertanto, bene poteva d’ufficio ravvisare l’ammissibilita’ dell’appello per la ragione che, essendovi stata richiesta di concessione del termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ed essendo insorta contestazione sull’applicabilita’ dell’istituto cola’ previsto, si era radicata per cio’ solo una sostanziale opposizione dell’intimata alla convalida.

Il principio di diritto che viene in rilievo e che giustifica la reiezione del motivo e’ il seguente: “poiche’ il giudice investito di un’impugnazione deve d’ufficio valutare le condizioni della sua ammissibilita’ indipendentemente da ed oltre quanto dedotto da chi impugna e, dunque, senza che la valutazione di ammissibilita’ sia ancorata a quanto da lui argomentato, e’ motivo di ricorso per cassazione inconferente quello con cui si lamenta vizio di violazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 342 c.p.c. di fronte alla individuazione da parte di un giudice d’appello (nella specie investito di impugnazione nel presupposto della natura sostanziale di sentenza appellabile di un provvedimento di convalida di sfratto per morosita’) di una ragione di ammissibilita’ dell’appello diversa da quella indicata dalla parte appellante”.

p.3. Con un terzo motivo si denuncia “violazione o falsa applicazione dell’articolo 663 c.p.c. in rapporto all’articolo 665 c.p.c., alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55, all’articolo 667 c.p.c. e all’articolo 668 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”.

Vi si prospetta che erroneamente la Corte territoriale avrebbe ritenuto che la presenza della richiesta della conduttrice dell’istanza ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55, pur in mancanza di contestazione della morosita’, impedisse, una volta non condivisa dal Tribunale, la pronuncia dell’ordinanza di convalida e consentisse invece solo quella dell’ordinanza ai sensi dell’articolo 665 c.p.c..

A sostegno vengono invocate Cass. n. 19772 del 2003, Cass. n. 270 del 1996 e n. 4646 del 1990, nonche’ Cass. n. 5113 del 1999 rectius: 1989.

p.4. Con un quarto motivo si fa valere “violazione o falsa applicazione dell’articolo 663 c.p.c. in rapporto alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ed all’articolo 668 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” e si torna a prospettare che l’ordinanza di convalida non aveva avuto natura di sentenza in ragione della negazione del termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 invocando nuovamente Cass. n. 5113 del 1989, oltre che Cass. n. 1529 del 1994 e sostenendo che il provvedimento negativo o concessorio del termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 non avrebbe carattere decisorio.

p.5. Con un quinto motivo si deduce “contraddittoria motivazione su circa sic un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) prospettando sotto il profilo del vizio motivazionale la questione dell’avere ritenuto la Corte territoriale impedita la convalida dalla richiesta di termine ai sensi del citato articolo 55.

p.6. Il terzo, quarto e quinto motivo possono essere trattati congiuntamente, in quanto afferiscono alla questione del se sia da considerare emessa al di fuori dei presupposti di legge e, quindi, con natura sostanziale di sentenza appellabile, l’ordinanza di convalida pronunciata nonostante la richiesta dell’intimato di concessione di termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ed in presenza di contestazione da parte del locatore della applicabilita’ di tale istituto e, dunque, sulla base di una valutazione del giudice della convalida di mancanza nell’atteggiamento del conduttore intimato comunque di un’opposizione alla convalida.

La risposta da dare a tale interrogativo e’ positiva e giustifica il rigetto dei tre motivi in questione.

Queste le ragioni.

p.6.1. Va premesso che la giurisprudenza evocata nei motivi non e’ pertinente, in quanto concerne il caso in cui l’intimato si opponga alla convalida e chieda in subordine ed ottenga il termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 ma poi non lo rispetti.

Cass. n. 19772 del 2003, infatti, ha statuito: “In tema di locazione di immobili urbani, il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosita’, abbia richiesto in via subordinata la concessione del cd. “termine di grazia”, manifesta implicitamente una prevalente volonta’ solutoria incompatibile con quella di opporsi alla convalida, che comunque non puo’ piu’ ritenersi condizionata alla mancata proposizione dell’opposizione, secondo quanto dispone l’articolo 665 cod. proc. civ., bensi’ di mancato pagamento del dovuto nel termine – che ha carattere perentorio – all’uopo fissato giusta il disposto della Legge n. 392 del 1978, articolo 55, sicche’, al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice, consegue, l’emissione, da parte di questi, dell’ordinanza di convalida ex articolo 663 cod. proc. civ.. Infatti per effetto del mancato pagamento, il procedimento retrocede alla fase precedente all’instaurazione del subprocedimento di sanatoria e il provvedimento da emettere e’ quello di convalida, che sarebbe stato emesso se il subprocedimento non fosse stato instaurato”. Sostanzialmente nello stesso senso, successivamente, Cass. n. 24764 del 2008; si vedano anche Cass. n. 6336 del 2006; n. 5540 del 2012.

Si veda ancora, in precedenza Cass. n. 4646 del 1990, secondo cui: “In tema di locazione d’immobili urbani, qualora il conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosita’ nel pagamento del canone, pur opponendosi alla convalida per l’eccepita inesistenza della morosita’ affermata dal locatore, provveda a corrispondere i canoni dovuti e chieda termine per il pagamento delle spese processuali, previa liquidazione delle stesse da parte del giudice, dimostra con tale comportamento una volonta’ incompatibile con l’opposizione alla convalida, per cui ove egli non adempia al pagamento delle spese nel termine fissato dal giudice, questi, ai sensi dell’articolo 663 cod. proc. civ., deve pronunciare ordinanza di convalida di sfratto, senza possibilita’ di rinvio della causa per un’ulteriore trattazione del merito; detta ordinanza non e’ impugnabile ne’ con l’appello ne’ con il ricorso per Cassazione ex articolo 111 Cost., ma soltanto con l’opposizione tardiva ai sensi dell’articolo 668 cod. proc. civ., tranne nelle ipotesi in cui si sostenga che essa sia stata emessa fuori o contro le condizioni previste dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 55 e 56 e articolo 663 cod. proc. civ., nel qual caso e’ impugnabile con l’appello e non direttamente con il ricorso per Cassazione.”.

Poiche’ nella specie che si giudica non veniva in rilievo una richiesta di sanatoria in via subordinata, bensi’ fatta in prima battuta, sebbene con contestazione della sussistenza dei presupposti della morosita’ colpevole (dato che si era allegato di avere inutilmente tentato un’offerta reale) non e’ necessario discutere se tale giurisprudenza sia condivisibile, la’ dove attribuisce alla richiesta subordinata di cd. termine di grazia, una volta accolta, una sorta di effetto di consumazione dell’opposizione proposta in via preliminare. Sebbene le considerazioni che si verranno svolgendo implichino poi elementi che senza dubbio indurrebbero a dissentire da detta giurisprudenza.

p.6.2. Invece sarebbe pertinente, fra le decisioni evocate dalla ricorrente, altra non recente sentenza che cosi’ si espresse: “Poiche’ a norma della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 55, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti rappresenta non un obbligo ma una facolta’ discrezionale di cui il giudice puo’ avvalersi quando, non essendo stato effettuato il pagamento in udienza, sussistono comprovate condizioni di difficolta’ del conduttore, senza che la sollecitazione da parte dell’ultimato di tale facolta’ integri opposizione preclusiva della convalida, legittimamente il giudice, ove non ritenga di concedere il richiesto termine, convalida lo sfratto con provvedimento che ha natura di ordinanza non impugnabile – salva l’opposizione ex articolo 668 cod. proc. civ. – ove, oltre al requisito della mancata opposizione dell’intimato, sussista anche l’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore della persistenza della morosita'” (Cass. n. 5113 del 1989).

Sarebbe, inoltre, pertinente, ancorche’ non richiamata dalla ricorrente, la successiva Cass. n. 4031 del 1998, secondo cui “Nel procedimento di convalida di sfratto, l’ordinanza pretorile che, respingendo l’istanza del convenuto di concessione di un termine di grazia ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 55, sul presupposto della inapplicabilita’ di detta disposizione alle locazioni non abitative, dispone la convalida dello sfratto, risolve una questione di merito di natura decisoria ed e’ pertanto impugnabile con l’appello”.

p.6.3. Il Collegio ritiene che il principio da condividersi sia quello di Cass. n. 4031 del 1998.

La tesi della prima sentenza – gia’ incrinata da Cass. n. 13419 del 2001, secondo cui “Il diniego del giudice di concedere al conduttore moroso il termine per il pagamento Legge n. 392 del 1978, ex articolo 55 sfugge al sindacato della Corte di Cassazione, ove sia motivato con argomentazioni immuni da vizi logici o giuridici” – non appare condivisibile, perche’ suppone una costruzione dell’istanza ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 che non e’ corretta.

In disparte il riferimento alla necessita’ che sia attestata la persistenza della morosita’, che, come s’e’ veduto, e’ in contraddizione con la comparizione dell’intimato e con la richiesta da parte sua del termine di grazia che implica di solito quella persistenza (salvo che il termine, essendosi sanata la morosita’ relativa ai canoni o agli oneri accessori, sia richiesto per interessi e spese giudiziali, come e’ possibile), si deve rilevare che non era e non e’ concepibile che l’esercizio del potere di concessione del termine di cui all’articolo 55, ancorche’ subordinato ad una valutazione del giudice, non sia controllabile in iure quanto all’incidenza del suo erroneo esercizio sulla situazione giuridica del conduttore per effetto della negazione del termine richiesto, come accadrebbe se il provvedimento adottabile dal giudice della convalida, quando non ravvisi le comprovate condizioni di difficolta’ del conduttore, dovesse essere l’ordinanza ai sensi dell’articolo 663 c.p.c. e non fosse invece necessario fare luogo alla cognizione piena, nel presupposto dell’esistenza conseguente di una opposizione del conduttore alla convalida in ragione dell’avviso del giudice. Poiche’ la negazione della concessione del termine contrasta con l’atteggiamento del conduttore intimato, il quale invece postulandola lo ha fatto proprio per evitare la convalida, e’ palese che un provvedimento del giudice di adozione dell’ordinanza di convalida in questo caso assumerebbe i caratteri di un’ordinanza di convalida pronunciata non gia’ a seguito di un atteggiamento di mancata opposizione, bensi’ a seguito di un atteggiamento di opposizione, essendo palese che, chiedendo il termine per la sanatoria il conduttore ha inteso manifestare anche ed anzi soprattutto l’intento che lo sfratto non sia convalidato, a nulla rilevando la non contestazione della morosita’, dato che i suoi effetti negativi quella richiesta intende proprio evitare.

Non si comprende, del resto, come, pur in presenza di una pacifica struttura del procedimento di tutela privilegiata che ricollega l’esigenza della cognizione piena e, quindi, preclude l’adozione del provvedimento sommario di convalida, alla semplice pur immotivata manifestazione di un’opposizione alla convalida, possa considerarsi come non oppositivo un atteggiamento che – per il tramite della richiesta di termine per la sanatoria e, quindi, della consecuzione proprio di un effetto che e’ quello di evitare la convalida – appare diretto a questo scopo attraverso una istanza intesa ad ottenere il termine e, dunque, esprime un atteggiamento significativo di una presa di posizione in senso positivo finalizzata ad impedire la convalida e non di una mera immotivata e di mero contenuto negativo opposizione ad essa, cioe’ rivolta solo ad impedire la definizione del procedimento in via sommaria.

Il provvedimento che il giudice della convalida, il quale non ravvisi le condizioni per assegnare il termine di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 55 puo’ emettere non puo’ essere allora l’ordinanza ai sensi dell’articolo 663 c.p.c., bensi’, nel presupposto che la richiesta di termine esprima comunque un’opposizione alla convalida, il provvedimento di tutela anticipatoria che la legge prevede per il carattere di forma di tutela privilegiata del procedimento di convalida, cioe’ l’ordinanza ai sensi dell’articolo 665 c.p.c., cui deve accompagnarsi l’ordinanza dispositiva della cognizione piena ai sensi dell’articolo 667 c.p.c..

Questa ricostruzione, d’altro canto, non e’ in contraddizione con l’altra per cui, se il termine viene concesso e non vi sia stata opposizione motivata da altre ragioni, come la contestazione della morosita’ o della legittimazione passiva o attiva o la deduzione della giustificazione della morosita’ per l’inadempimento del locatore e, comunque, per ragioni inerenti lo svolgimento del rapporto, ove non venga poi osservato, il giudice debba, di solito, emettere l’ordinanza di convalida. E’ sufficiente osservare che, avendo la richiesta del termine senza altre contestazioni integrato un’opposizione alla convalida per la sola sua concessione, quando il conduttore non osservi il termine, tale inosservanza rende irrilevante l’opposizione. Peraltro, la dottrina evidenzia che l’emissione dell’ordinanza di convalida non puo’ nemmeno reputarsi automatica, occorrendo distinguere alcune situazioni nelle quali comunque e’ necessaria la cognizione piena e puo’ giustificarsi solo l’emissione dell’ordinanza di rilascio ai sensi dell’articolo 665 c.p.c.: esse sono quelle in cui comunque si manifesti un’opposizione dell’intimato, il che comporterebbe l’espressione delle ragioni dell’indicato dissenso dall’orientamento di cui sopra si riferiva e che s’e’ detto non pertinente nel caso in esame: ma non e’ questa, per tale ragione, la sede per esprimerle.

Interessa, invece, ed e’ necessario affermare che, in presenza della richiesta di concessione di termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 qualora il giudice non ritenga sussistenti le condizioni per la sua ammissibilita’, o perche’ non ritenga comprovate le “condizioni di difficolta’ del conduttore” o, ancora prima, perche’ non ritenga applicabile l’istituto di cui a tale norma, come nel caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, si configura una situazione nella quale, determinando il contrasto fra la richiesta dell’intimato e l’avviso del giudice un oggettivo apprezzamento dell’atteggiamento del primo come opposizione alla convalida, il procedimento per convalida non puo’ definirsi con l’ordinanza di convalida, ma, sussistendo la necessita’ della cognizione piena ai sensi dell’articolo 667 c.p.c., il giudice puo’ emettere solo eventualmente l’ordinanza ai sensi dell’art 665 c.p.c. e disporre la prosecuzione del giudizio nel merito. Ne consegue che qualora invece il giudice emetta l’ordinanza di convalida, tale provvedimento risulta emesso al di fuori dei presupposti di legge e si deve considerare come una sentenza di primo grado impugnabile con l’appello”.

Ne segue che la Corte territoriale bene ritenne ammissibile l’appello, in quanto, in presenza di una istanza ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55, il giudice della convalida, reputando (sebbene a ragione: si veda l’arresto di cui a Cass. sez. un. n. 272 del 1999) inapplicabile tale istituto alla locazione di cui e’ processo in quanto ad uso diverso da quello abitativo, avrebbe potuto emettere solo l’ordinanza ex articolo 665 c.p.c. ed avrebbe poi dovuto disporre la prosecuzione del giudizio con il rito di cui all’articolo 447-bis c.p.c. ai sensi dell’articolo 667 c.p.c..

p.6.4. Il terzo, quarto e quinto motivo sono, dunque, rigettati.

Poiche’ il loro rigetto sorregge la relativa valutazione di ammissibilita’ dell’appello, risulta irrilevante l’errore della Corte territoriale censurato con il primo motivo, la cui valutazione comporta, dunque, solo la correzione della motivazione della sentenza.

p.7. Con il sesto motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1456 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”.

E’ proposto in via subordinata al rigetto dei motivi precedenti.

Vi si lamenta che erroneamente la Corte d’Appello, dopo avere considerato ammissibile l’appello ed avere esaminata la questione dell’applicabilita’ del termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 55 abbia ritenuto di non poter accogliere la domanda di risoluzione del contratto locativo sulla base della clausola contrattuale, invocata come clausola risolutiva espressa dalla locatrice, prevista dall’articolo 22 del contratto di locazione, a motivo della sua genericita’ e perplessita’ e precisamente sulla base di tale motivazione: “Circa la clausola risolutiva espressa e generica e perplessa. Invero l’articolo 22 del contratto di locazione 5/8/1997 prevede che la violazione anche di una sola delle clausole ivi richiamate dia diritto alla locatrice di ritenere risolto di diritto il contratto. Fra le clausole richiamate vi e’ l’articolo 3, relativo al canone di locazione e ai termini di pagamento. Piu’ precisamente tale clausola cosi’ recita: “il canone di locazione viene dalle parti stabilito in lire 38.000.000 (lire trentamilioni) (sic), annue, oltre all’Iva di legge, da corrispondersi al domicilio della locatrice in rate trimestrali anticipate nei primi cinque giorni di gennaio, aprile, luglio e ottobre di ogni anno”. Dal generico richiamo dell’articolo 22 all’articolo 3 non si riesce a comprendere se sia sufficiente il mancato pagamento anche di una rata trimestrale di canone a far scattare la clausola risolutiva espressa o se, invece, occorrono plurimi inadempimenti. Ancora meno chiaro e’ se sia sufficiente anche il semplice ritardo e l’entita’ dello stesso. Sul punto va osservato che la precisione e chiarezza sono essenziali data la gravita’ delle conseguenze quali quelle della risoluzione di diritto del contratto. Tanto piu’ che nel caso di specie si e’ trattato solo del ritardato pagamento della rata trimestrale di canone di ottobre 2004. Non avrebbe percio’ potuto essere accolta la domanda di risoluzione di diritto del contratto”.

In relazione a tale motivazione, la ricorrente contesta che la clausola di cui all’articolo 22 non sarebbe stata chiara, atteso il suo tenore, che riproduce ed e’ il seguente: “Le parti attribuiscono alle clausole 3-4-6-7-9-11-15-16-17-18-19-21 carattere essenziale: la violazione pertanto anche di una sola di tali clausole dara’ diritto alla locatrice di ritenere risolto il presente contratto ai sensi dell’articolo 1456 c.c.”. Va considerato che nella parte del ricorso dedicata all’esposizione del fatto trovasi riprodotto il contratto locativo, dove effettivamente si riscontra la corrispondenza della riproduzione a quanto ivi risulta.

La ricorrente sostiene “che l’articolo 1456 c.c. non richiede l’uso di formule particolari o sacramentali, ritenendo sia sufficiente l’indicazione della prestazione non eseguita e la relativa conseguente risoluzione del contratto: elementi questi entrambi presenti nell’articolo 22 del contratto di locazione”. Rileva ancora che nella specie la risoluzione era anche ricollegata all’inadempimento dell’obbligazione principale della conduttrice, quella di pagare il canone.

p.8. Con il settimo motivo si prospetta “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1456 c.c. in rapporto con gli articoli 1362 e 1363 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)” e vi si sostiene che nell’interpretazione dell’accordo contrattuale quanto alla clausola risolutiva espressa la Corte territoriale non avrebbe applicato le norme degli articoli 1362 e ss. e in particolare l’articolo 1363 c.c., dato che in esso la risoluzione del contratto per inosservanza del pagamento del canone, oltre ad essere menzionata nell’articolo 22, lo era anche nell’articolo 8, dove era previsto che “in caso di mancato pagamento del canone di locazione e/o delle spese accessorie, qualora la locatrice non dovesse avvalersi della facolta’ di considerare risolto il contratto, la conduttrice sara’ tenuta alla corresponsione di un interesse di mora (…)”. Da tale ultima clausola emergeva che sia il mancato che il ritardato pagamento del canone esponeva la conduttrice al rischio di vedersi comminare la risoluzione del contratto per inadempienza.

p.9. L’esame dei due motivi puo’ procedere congiuntamente.

Essi sono fondati.

Lo e’ il sesto, perche’ l’assunto della Corte veneziana che la clausola risolutiva sarebbe “generica e perplessa” non e’ in alcun modo giustificato in relazione al suo tenore.

La genericita’ parrebbe sostenuta, atteso che si parla di “generico richiamo”, con l’argomento che il richiamo dell’articolo 22 all’articolo 3 non preciserebbe se l’effetto dell’automatica risoluzione fosse ricollegato al mancato pagamento di una rata trimestrale oppure a plurimi inadempimenti. Alla mancanza di chiarezza, invece, non e’ fatto uno specifico riferimento, salvo che ad essa si debba raccordare il rilievo che non sarebbe chiaro se a far scattare la clausola sia il semplice ritardo oppure l’entita’ dello stesso.

p.9.1. Tanto rilevato, il Collegio osserva anzitutto che non e’ revocabile in dubbio che la clausola contrattuale dell’articolo 22 integrasse una idonea clausola risolutiva espressa, atteso che il suo tenore non fa riferimento genericamente all’inadempimento di tutte le obbligazioni o delle clausole contrattuali, ma ne elenca alcune ben individuate. Non puo’ venire, dunque, in evidenza quel condivisibile orientamento di questa Corte (da ultimo Cass. n. 1950 del 2009) secondo cui “Per la configurabilita’ della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell’inadempimento di una o piu’ obbligazioni specificamente determinate, restando estranea alla norma di cui all’articolo 1456 cod. civ. la clausola redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso, l’inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicche’ di esso deve essere valutata l’importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l’accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa”.

Premesso tale rilievo, si deve innanzitutto osservare che il tenore della clausola quanto al richiamo alla clausola 3 come alle altre e’ fatto con l’espressione per cui “la violazione pertanto anche di una soltanto di tali clausole dara’ diritto alla locatrice di ritenere risolto il presente contratto ai sensi dell’articolo 1456 c.c.”. Ebbene, essa e’ idonea a sussumere come violazione, idonea a giustificare la risoluzione in forza della clausola risolutiva espressa, di quanto nella clausola 3 e’ previsto come obbligazione della conduttrice. Ora, tale clausola stabiliva che il canone doveva essere pagato “in rate trimestrali anticipate nei primi cinque giorni di gennaio, aprile, luglio e ottobre di ogni anno”. Ne segue che, secondo il richiamo della clausola 22, integrava senza dubbio una violazione della clausola 3 il mancato pagamento di una rata entro i primi cinque giorni da ciascuna scadenza fissata.

Non e’ dato allora comprendere come possa reputarsi generica la clausola risolutiva espressa in quanto ricollegata alla violazione della clausola dell’articolo 3, poiche’, per come tale clausola esprimeva ed identificava con puntualita’ e specificita’ il momento di adempimento dell’obbligazione periodica di pagamento del canone, la sua violazione non poteva che verificarsi non solo con riferimento al mancato pagamento di ciascuna rata, ma, data la previsione di un termine di adempimento specifico (i primi cinque giorni di ogni mese indicato per le quattro rate), anche con riferimento alla inutile scadenza di tale termine. Il richiamo dell’articolo 22 alla violazione della clausola 3, una volta coordinato con il suo chiaro tenore, palesava, dunque, l’assoluta specificita’ dell’inadempimento assunto come giustificativo dell’effetto risolutivo espresso: cio’, come mero riflesso della specificita’ delle previsioni della clausola 3 circa il pagamento del canone, cioe’ in ordine all’obbligazione contemplata da quest’ultima.

Non si comprende, dunque, come la Corte veneziana possa avere supposto la genericita’ della clausola dell’articolo 22, in quanto richiamante la violazione dell’articolo 3, affermando che “non si riesce a comprendere se secondo detta clausola fosse sufficiente a giustificare la risoluzione di diritto l’inadempimento di una rata o di piu’ rate”. Invero, assumendo l’articolo 22 la violazione della clausola di cui all’articolo 3 e contenendo questa chiaramente la previsione di quattro rate di pagamento dell’obbligazione di corresponsione del canone con l’individuazione dei termini di scadenza di ognuna, detta violazione risultava necessariamente contemplata come rilevante proprio con riferimento a tale specifico ripartizione dell’adempimento di detta obbligazione.

Del tutto contraria al tenore della clausola di cui all’articolo 3 e’ la valutazione di mancanza di chiarezza sul se fosse rilevante il semplice ritardo, atteso che l’obbligazione di pagamento del canone siccome individuata dall’articolo 3 risultava “violata” comunque ove il pagamento di una rata non fosse avvenuto nei primi cinque giorni dalla scadenza fissata, dato che questo comportamento, secondo la previsione dell’articolo 3 integrava senza possibilita’ di dubbio la violazione del suo disposto evocata dall’articolo 22.

Il criterio di esegesi di cui all’articolo 1363 c.c., invocato come non applicato dal settimo motivo, sulla base del chiaro disposto dell’alt. 8, sebbene fondato e del tutto pretermesso dalla Corte lagunare, diventa a questo punto – data l’esaustivita’ dell’esegesi dell’articolo 22 e dell’articolo 3 – perfino superfluo, perche’ cio’ che in esso si ribadisce, cioe’ il restar ferma la facolta’ della locatrice di avvalersi della clausola risolutiva sarebbe stato gia’ pienamente espresso dalla stessa clausola di cui all’articolo 3, giusta quanto appena sopra osservato, sicche’ la previsione dell’articolo 8 assume solo valore certamente confermativo di quanto dalla clausola risolutiva espressa risultante dalla combinazione fra articolo 22 e articolo 3 gia’ emergeva pienamente. Semmai sarebbe stata la previsione contraria dell’esclusione dell’operativita’ della clausola risolutiva espressa ad assumere valore di riduzione dell’ampiezza della stessa.

Conclusivamente la Corte veneziana ha erroneamente ritenuto che l’articolo 22, in quanto richiamante l’articolo 3, non integrasse una idonea clausola risolutiva espressa relativamente all’inadempimento a ciascuna scadenza dell’obbligazione di pagamento rateale del canone annuale.

p.10. Sulla base delle considerazioni svolte la sentenza impugnata dev’essere conseguentemente cassata in accoglimento del sesto e settimo motivo, perche’ la sentenza impugnata ha erroneamente ritenuto che la clausola dell’articolo 22, in quanto richiamante la clausola dell’articolo 3, non attribuisse al mancato pagamento di una rata del canone alla scadenza in esso pattuita l’effetto di determinare la risoluzione di diritto del contratto.

Rimane a questo unto assorbito l’ottavo motivo, con cui si fa valere “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1453 c.c. e dell’articolo 1455 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3)”, censurandosi la valutazione con la quale la sentenza impugnata, una volta escluso che sussistessero le condizioni della risoluzione di diritto sulla base della clausola risolutiva espressa, ha anche negato che sussistessero gli estremi per la risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 c.c..

Il Collegio, infatti, rileva che ricorrano le condizioni per decidere nel merito dell’appello quanto alla esclusione della risoluzione di diritto, perche’, una volta superata, per effetto della disposta cassazione, la negazione della sussistenza di una idonea clausola risolutiva espressa nell’articolo 22 del contratto in quanto richiamante la violazione dell’articolo 3 dello stesso, tale violazione risulta verificata senza che occorrano accertamenti di fatto e, pertanto, la domanda di risoluzione del contratto locativo per la verificazione della fattispecie di risoluzione di diritto sulla base della clausola risolutiva espressa risulta fondata e deve essere accolta.

Risulta, infatti, pacifico, come attesta la stessa sentenza quando esamina la domanda di risoluzione per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 c.c., che la rata trimestrale di canone venuta a scadere il cinque ottobre del 2004 e posta a base dell’intimazione di convalida di sfratto non venne onorata alla scadenza e che nell’intimazione, notificata il 1 dicembre 2004 la locatrice qui ricorrente dichiaro’ di volersi avvalere dell’effetto risolutivo cosi’ determinatosi. Risulta anche dal tenore della comparsa di risposta depositata all’udienza del 10 gennaio 2005, pure riprodotto nell’esposizione del fatto nel ricorso, che la conduttrice comunicava in data 10 dicembre 2004 di voler sanare il debito e, quindi, provvedeva ad un tentativo di offerta reale il 22 dicembre 2004, del quale la sentenza impugnata si e’ occupata disattendendo una questione di costituzionalita’ sollevata con l’appello dalla stessa conduttrice.

Emerge, dunque, che con l’esercizio dell’azione nella forma speciale la locatrice aveva dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva e, quindi, alla data della notifica di intimazione ebbe verificarsi l’effetto della risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice. Non occorrendo alcun accertamento di fatto per pervenire a tale convincimento, il Collegio, pronunciando sul merito dell’appello quanto alla fondatezza dell’azione di risoluzione di diritto della locatrice, ne accerta la fondatezza e dichiara risolto alla data del 1 dicembre 2004 il contratto locativo ai sensi dell’articolo 1456 c.c., comma 2 in forza della clausola risolutiva espressa di cui all’articolo 22 del contratto, in quanto richiamante la violazione dell’articolo 3 dello stesso contratto, siccome avvenuta per effetto del mancato pagamento alla scadenza della rata di canone che avrebbe dovuto essere corrisposta il 5 ottobre 2004. Mancato pagamento che perdurava al 1 dicembre 2004, cioe’ quando dell’effetto risolutivo di diritto la locatrice dichiaro’ di volersi avvalere.

p.10.1. La conduttrice dev’essere condannata al rilascio dell’unita’ immobiliare, se non avvenuto, ed all’uopo si fissa termine ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 56 di giorni trenta dalla pubblicazione della presente. Su tale circostanza il difensore della ricorrente comparso in udienza, a richiesta del Relatore, non ha saputo fornire risposta, perche’ privo di informazione al riguardo.

p.10.2. Le spese dei due gradi merito possono compensarsi, dato che l’ordinanza di convalida venne pronunciata illegittimamente e considerato che l’appello sulla relativa questione era fondato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del Decreto Ministeriale n. 55 del 2014.

P.Q.M.

La Corte rigetta i primi cinque motivi di ricorso. Accoglie il sesto ed il settimo motivo. Dichiara assorbito l’ottavo. Cassa la sentenza impugnata in relazione e, pronunciando nel merito, dichiara risolto per inadempimento alla data del 1 dicembre 2004 il contratto di locazione ad uso commerciale corrente fra le parti relativamente al locale di mq. 71, sito nel Centro Commerciale (OMISSIS). Condanna l’intimata al rilascio dell’unita’ immobiliare e fissa per l’esecuzione del rilascio, ove gia’ non avvenuto, la data di trenta giorni dopo la pubblicazione della presente sentenza. Compensa le spese dei due gradi di merito. Condanna l’intimata alla rifusione alla ricorrente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro settemilacinquecento, di cui duecento per esborsi, oltre spese generai ed accessori come per legge.