Corte di Cassazione, sezione I, sentenza 7 luglio 2014, n. 15452. Il locatore che chiede in giudizio lo sfratto per morosità non può poi avvalersi della clausola compromissoria contenuta nel contratto che deferisce agli arbitri le controversie insorte


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione I

sentenza 7 luglio 2014, n. 15452

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente

Dott. PICCININNI Carlo – Consigliere

Dott. CAMPANILE Pietro – rel. Consigliere

Dott. MERCOLINO Guido – Consigliere

Dott. LAMORGESE Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7171/2008 proposto da:

(OMISSIS) S.P.A. (c.f. (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), (OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso l’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 473/2008 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 07/02/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2013 dal Consigliere Dott. PIETRO CAMPANILE;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 – Con contratto in data 12 marzo 2002 le sigg.re (OMISSIS) e (OMISSIS) concedevano in locazione alla S.p.a. (OMISSIS) dei locali terranei, con annessi scantinati, posti n un fabbricato sito in (OMISSIS). Con specifica clausola veniva stabilito che “ogni controversia dovesse sorgere circa l’interpretazione, esecuzione o risoluzione” dell’atto era devoluta alla cognizione di un collegio arbitrale, composto di tre membri, che avrebbe giudicato secondo diritto”.

1.1 – Successivamente, essendosi la societa’ conduttrice resa inadempiente in ordine al pagamento dei canoni a partire dal mese di agosto del 2004, in data 1 aprile 2005 le locatrici intimavano lo sfratto per morosita’, e quindi citavano la societa’ a comparire davanti al Tribunale di Napoli per la convalida, insistendo per la concessione dell’ordinanza provvisoria di rilascio e chiedendo, nel merito, l’accertamento e la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione.

1.2 – All’udienza del 27 aprile 2005 la societa’ convenuta si opponeva alla convalida, eccependo l’esistenza di una causa di forza maggiore e offriva di sanare la morosita’, banco judicis, con il pagamento dei canoni scaduti. Il G.I., con provvedimento del 23 maggio 2005, preso atto del rifiuto delle locatrici di accettare il suddetto pagamento, rigettava il provvedimento richiesto e disponeva il mutamento del rito: in data 8 giugno 29005 le (OMISSIS) presentavano una memoria con la quale, oltre a chiedere la revoca del provvedimento denegatorio, manifestavano l’intento di avvalersi della clausola compromissoria contenuta nel contratto di locazione. Nello stesso giorno, in effetti, veniva notificato dalle stesse l’atto di nomina del proprio arbitro e veniva instaurato il giudizio arbitrale, che si concludeva con lodo in data 3 marzo 2006, con il quale, rigettate le eccezioni sollevate in rito dalla societa’ (OMISSIS), si accertava l’inadempimento della stessa e si dichiarava risolto il contratto di locazione, con condanna della societa’ stessa al rilascio dei fabbricati e al pagamento di varie somme in relazione tanto ai canoni scaduti quanto all’indennita’ di occupazione.

1.3 – La Corte di appello di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava il primo motivo di impugnazione del lodo proposto dalla societa’ (OMISSIS), ed incentrato sul rilievo che le (OMISSIS), proponendo domande di merito – e quindi non attinenti alla sola fase sommaria, per la quale non vi era la possibilita’ di rivolgersi agli arbitri – avrebbero implicitamente rinunciato alla clausola compromissoria.

1.4 – Veniva in proposito osservato che, anche se non era necessario inserire, nella richiesta convalida di sfratto, richieste inerenti al merito, cio’ era avvenuto per esigenza di completezza espositiva, senza che, pertanto, potesse desumersi una rinuncia implicita alla clausola compromissoria, non potendo per altro ritenersi che fosse necessario, in quella sede, che le parti intendevano avvalersi della clausola stessa.

D’altra parte, il comportamento delle locatrici, le quali, dopo essersi rivolte al giudice ordinario per la fase sommaria, avevano adito il Collegio arbitrale nel momento in cui si era verificata la trasformazione del rapporto processuale, e, quindi, in una fase in cui era possibile dedurre l’incompetenza del giudice ordinario.

1.5 – Non essendosi verificata alcuna rinuncia alla clausola compromissoria, doveva ritenersi che gli arbitri fossero pienamente e legittimamente investiti della controversia.

1.6 – venivano poi rigettate le eccezioni di nullita’ di talune clausole del contratto di locazione e si affermava l’infondatezza della questione inerente alla illegittimita’ della pronuncia di risoluzione del contratto ex articolo 1456 c.c., avendo le locatrici dapprima invocato la risoluzione per inadempimento, rigettandosi, infine, il motivo di impugnazione del lodo inerente alla nullita’ della clausola penale, affermandosi che la stessa, contrariamente a quanto sostenuto dalla societa’, non necessitava di specifica approvazione per iscritto.

1.7 – Per la cassazione di tale decisione la societa’ (OMISSIS) propone ricorso, affidato a cinque motivi, cui le (OMISSIS) resistono con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2 – Con il primo motivo, deducendosi violazione e falsa applicazione dell’articolo 829 c.p.c., n. 1, articoli 1372, 1328, 1362 e 1366 c.c., nonche’ vizio di motivazione, si sostiene che erroneamente la corte territoriale, in presenza di una domanda proposta dalle locatrici ed intesa non solo per l’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio, ma anche per ottenere la pronuncia di risoluzione del contratto, ha escluso che le stesse abbiano rinunciato all’applicazione della clausola compromissoria.

2.1 – Vengono formulati i seguenti quesiti di diritto: 1 “Dica la Ecc.ma Suprema Corte se la clausola compromissoria ha natura contrattuale e del pertanto le parti possono scioglierla, ovvero disapplicarla, per mutuo consenso ai sensi dell’articolo 1372 c.c., ovvero mediante reciproche rinunce.

1.a – Dica la Ecc.ma Suprema Corte se, in presenza di clausola compromissoria stipulata da due parti che deferisce agli arbitri le controversi che dovessero insorgere dal contratto di locazione nel quale essa e’ contenuta, il comportamento di una delle parti che adisce il giudice ordinario chiedendo che si pronunci sulla controversia insorta – ricadente tra quelle deferite agli arbitri dalla suddetta clausola – costituisca comportamento incompatibile con la volonta’ di voler applicare la clausola ed importi pertanto una implicita rinuncia ad avvalersi della stessa.

1.b – Dica la Ecc.ma Suprema Corte se tale rinuncia implicita all’applicazione della clausola possa essere accettata dall’altra parte implicitamente, attraverso la costituzione in giudizio senza formulare alcuna eccezione di compromesso, e se tale implicita adesione comporti la definitiva irrevocabilita’ della rinuncia, ai sensi dell’articolo 1328 c.c.. Nel caso che non si ritenga necessaria l’accettazione dell’altra parte, dica la Suprema Corte se la rinuncia implicita alla applicazione della clausola diventi irrevocabile una volta che sia giunta a conoscenza dell’altra parte.

2 – In applicazione dei principi che la Corte enuncera’ sul quesito che precede, dica: se, nell’ambito di una procedura di sfratto per morosita’ e contestuale citazione per la convalida, la parte ricorrente, dopo aver scelto di adire il Giudice ordinario sia per la pronuncia dei provvedimenti sommari (ordinanza di sfratto per morosita’), sia per la decisione sul merito (sentenza che dichiari la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento), senza che l’altra parte nulla abbia eccepito circa la deferibilita’ agli arbitri del merito della controversia in virtu’ della clausola compromissoria, possa eccepire nel corso del processo che il merito deve essere deciso dagli arbitri, al fine di sottrarre l’intera domanda alla loro cognizione, invocando l’applicazione della clausola”.

3 – Dica, infine, se gli arbitri, aditi da chi aveva gia’ promosso il giudizio dinanzi al G.O., difettavano di potestas iudicandi a decidere sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione”.

3 – La censura e’ fondata, ragion per cui ai quesiti proposti deve complessivamente darsi risposta positiva.

4 – Secondo un orientamento consolidato di questa Corte e’ configurabile la rinuncia alla clausola compromissoria quando la parte abbia promosso nei confronti dei medesimi contraddittori un giudizio davanti al giudice ordinario avente identita’, totale o parziale, di oggetto, percio’ assimilabile, alla connessione di cause, di cui all’articolo 40 c.p.c. (Cass., n. 13121/2004; 18643/2003; 874/1995; 1142/1993). In applicazione di tale principio questa Corte ha di recente escluso l’identita’ anche solo parziale tra il procedimento monitorio proposto dalla parte locatrice per ottenere il pagamento dei canoni scaduti, avente quale causa petendi la validita’ e l’operativita’ del contratto di affitto di azienda stipulato con la controparte, ed il successivo giudizio arbitrale avente quale causa petendi la cessazione di detto contratto di affitto e quale petitum non piu’ il pagamento di una somma di denaro, bensi’ il rilascio dei locali ceduti in affitto (Cass. 11 novembre 2011, n. 23651).

5 – Nel caso in esame le locatrici hanno chiesto sin dall’inizio, in caso di mancata convalida dello sfratto, “nel merito, accertare e dichiararsi la risoluzione del rapporto locativo inter partes relativamente alle unita’ immobiliari site in (OMISSIS)..”.

6 – Non e’ chi non veda come tale formulazione della domanda, che non puo’ essere riduttivamente intesa, come opinato dalla Corte territoriale, come frutto di una “esigenza di completezza espositiva”, concernendo, al contrario, la chiara enunciazione del petitum, comporti la proposizione di un giudizio del tutto sovrapponibile a quello delineato dalla clausola compromissoria.

7 – Tale giudizio non puo’ non risentire delle soluzioni date al tema dei rapporti, quanto alla formulazione della domanda, fra la fase sommaria e quella conseguente al passaggio alla fase di merito. In proposito va richiamato il piu’ recente orientamento secondo cui nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato da luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’articolo 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtu’ della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all’articolo 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (Cass., 20 maggio 2013, n. 12247; Cass., 23 maggio 2006, n. 12121).

8 – Il carattere non vincolante, nella fase sommaria, della proposizione della domanda di risoluzione, comporta che, quanto la stessa sia stata espressamente avanzata, la parte abbia in tal modo manifestato la propria intenzione di non volersi avvalere della clausola compromissoria, con conseguente inefficacia della medesima, tale da comportare, soprattutto in assenza dell’eccezione di compromesso da parte dell’intimato, la nullita’ del lodo emesso nell’ambito del procedimento arbitrale successivamente instaurato, e proseguito nonostante l’opposizione dell’altra parte.

9 – L’accoglimento del motivo comporta l’assorbimento delle altre censure e, quindi, la cassazione della decisione impugnata. In assenza della necessita’ di ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, come previsto dall’articolo 384 c.p.c., comma 2, nel senso della declaratoria della nullita’ del lodo, inibendo la carenza di potestas iudicandi degli arbitri il passaggio alla fase rescissoria.

10 – Ricorrono giusti motivi per l’integrale compensazione delle spese processuali dei precedenti gradi del merito e del presente giudizio di legittimita’, in considerazione della novita’ della soluzione adottata (v. Cass., n. 387 del 1991, di segno contrario, evidentemente perche’ anteriore al consolidamento dei principi sopra richiamati).

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara la nullita’ del lodo reso inter partes. Compensa interamente fra le parti le spese processuali inerenti al grado di merito e al presente giudizio di legittimita’.

Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 maggio 2014 G. U. 14 luglio 2014 n. 161


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Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 maggio 2014 G. U. 14 luglio 2014 n. 161

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Attuazione dell’articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto
2013, n. 102, convertito, con modificazioni dalla legge 28 ottobre
2013, n. 124 – Morosita’ incolpevole. (14A05481)

IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE
E DEI TRASPORTI
di concerto con
IL MINISTRO DELL’ECONOMIA
E DELLE FINANZE

Visto il decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, recante
«Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalita’ immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonche’ di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici», convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124;
Visto, in particolare, il comma 5 dell’articolo 6 del citato decreto-legge (Misure di sostegno all’accesso all’abitazione e al settore immobiliare) che istituisce presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti un Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, con una dotazione di 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015;  Considerato che il richiamato comma 5 dispone che con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano si provveda al riparto delle risorse assegnate al predetto Fondo nonche’ a stabilire i criteri e le priorita’ da rispettare nei provvedimenti comunali che definiscono le condizioni di morosita’ incolpevole che consentono l’accesso ai contributi;
Considerato, altresi’, che il medesimo comma stabilisce che le risorse del Fondo siano assegnate prioritariamente alle regioni che abbiano emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, che prevedano percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali e che, a tal fine, le Prefetture -Uffici territoriali del Governo adottino misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto;
Visto il rapporto dell’Ufficio centrale di statistica del Ministero dell’interno sugli sfratti in Italia aggiornato all’anno 2012, acquisito dall’Osservatorio nazionale della condizione abitativa della Direzione generale per le politiche abitative del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti;
Acquisita ed esaminata la documentazione trasmessa dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano, pervenuta per il tramite del coordinamento tecnico regionale in materia di politiche abitative, relativa ai provvedimenti regionali che prevedano percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali;
Considerato che dalla citata documentazione risulta che solo le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania hanno emanato, entro il termine di entrata in vigore della citata legge 28 ottobre 2013, n. 124, norme per la riduzione del disagio abitativo che prevedano percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali, ed impegnato a tal fine proprie risorse;
Considerata l’opportunita’ di stabilire criteri e priorita’ da rispettare nei provvedimenti comunali che definiscono le condizioni di morosita’ incolpevole che consentono l’accesso ai contributi, al fine di destinare le somme disponibili per fronteggiare le situazioni di maggior disagio abitativo;
Visto il comma 109 dell’art. 2 della legge 23 dicembre 2009, n.191, con il quale sono stati abrogati, a decorrere dal 1 gennaio 2010, gli articoli 5 e 6 della legge 30 novembre 1989, n. 386, e che conseguentemente non sono dovute alle province autonome di Trento e Bolzano erogazioni a carico del bilancio dello Stato previste da leggi di settore;
Considerato che, a seguito di richiesta dell’ANCI di sottoporre il decreto in argomento alla Conferenza Unificata anziche’ alla Conferenza Stato-Regioni, come invece previsto dall’art. 6, comma 5, del richiamato decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha ritenuto di poter accogliere tale richiesta;
Visti gli esiti delle riunioni tecniche della Conferenza Stato-Regioni e della Conferenza Unificata, tenutesi in data 17 marzo 2014 e in data 3 aprile 2014;
Sentita la Conferenza Unificata nella seduta del 10 aprile 2014 sulla proposta effettuata dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze;
Ai sensi dell’articolo 6, comma 5, del menzionato decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124;

Decreta:
Art. 1
Riparto della dotazione assegnata per l’anno 2014
1. La disponibilita’ del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli di cui all’articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, pari per l’annualita’ 2014 a 20 milioni di euro e’ ripartita, in proporzione al numero di provvedimenti di sfratto per morosita’ emessi, registrato dal Ministero degli interni al 31 dicembre 2012, per il 30% tra le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania e per il restante 70% tra tutte le regioni e le province autonome, come riportato nella seguente tabella:
(omissis)
2. Le regioni individuano i comuni ad alta tensione abitativa, di cui alla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003, ivi compresi i comuni capoluogo di provincia non inclusi nella predetta delibera, cui sono destinate le risorse del Fondo disponibili unitamente ad eventuali stanziamenti regionali. Qualora le regioni adottino linee guida da seguire da parte degli organismi comunali incaricati delle attivita’ di cui al presente decreto ne danno comunicazione alle Prefetture competenti per territorio e al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Art. 2
Criterio di definizione di morosita’ incolpevole
1. Per morosita’ incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilita’ a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacita’ reddituale del nucleo familiare.
2. La perdita o la consistente riduzione della capacita’ reddituale di cui al comma 1 possono essere dovute ad una delle seguenti cause: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacita’ reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoroatipici; cessazioni di attivita’ libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessita’ dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
Art. 3
Criteri per l’accesso ai contributi
1. Il comune, nel consentire l’accesso ai contributi di cui al presente decreto, nei limiti delle disponibilita’ finanziarie, verifica che il richiedente:
a) abbia un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attivita’ lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;
b) sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosita’, con citazione per la convalida;
c) sia titolare di un contratto di locazione di unita’ immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali Al, A8 e A9) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
d) abbia cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, possieda un regolare titolo di soggiorno.
2. Il comune verifica inoltre che il richiedente, ovvero un componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprieta’, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.
3. Costituisce criterio preferenziale per la concessione del contributo la presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia: ultrasettantenne, ovvero minore, ovvero con invalidita’ accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.

Art. 4
Dimensionamento dei contributi
1. L’importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosita’ incolpevole accertata non puo’ superare l’importo di euro 8.000,00.
Art. 5
Priorita’ nella concessione dei contributi
1. I provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono destinati alla concessione di contributi in favore:
a) di inquilini, nei cui confronti sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosita’ incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell’alloggio un nuovo contratto a canone concordato;
b) di inquilini la cui ridotta capacita’ economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. In tal caso il comune prevede le modalita’ per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell’immobile;
c) di inquilini, ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell’alloggio, che dimostrino la disponibilita’ di quest’ultimo a consentire il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

Art. 6
Graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica
1. I comuni adottano le misure necessarie per comunicare alle Prefetture – Uffici territoriali del Governo l’elenco dei soggetti richiedenti che abbiano i requisiti per l’accesso al contributo, per le valutazioni funzionali all’adozione delle misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto.
Art. 7
Monitoraggio
1. Le regioni assicurano il monitoraggio sia sull’utilizzo dei fondi di cui al presente decreto che degli eventuali stanziamenti regionali, secondo specifiche definite dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Il presente decreto, successivamente alla registrazione da parte degli Organi di controllo, sara’ pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

Roma, 14 maggio 2014
Il Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti
Lupi
Il Ministro dell’economia
e delle finanze
Padoan

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 giugno 2014, n. 13657. Non può configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito di recesso, il rapporto principale di locazione.


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 16 giugno 2014, n. 13657

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARLEO Giovanni – Presidente

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12676/2011 proposto da:

COMUNE SAN PROSPERO (OMISSIS), in persona del suo Sindaco pro tempore, sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1155/2010 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/11/2010 R.G.N. 35/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/04/2014 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCREMA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 2006 il Comune di San Prospero proponeva opposizione avverso il d.i. emesso dal Tribunale di Modena in data 27 settembre 2006 con il quale gli era stato ingiunto il pagamento, in favore del ricorrente (OMISSIS), dell’importo dovuto a titolo di canoni di locazione e indennita’ di occupazione per l’anno 2006 (euro 76.629,18) in virtu’ del contratto stipulato tra le predette parti il 1 aprile 2000 e avente ad oggetto un immobile di proprieta’ del (OMISSIS), composto di 32 appartamenti, sublocato dal Comune a famiglie di extracomunitari e la cui occupazione da parte dei subconduttori era proseguita nonostante il recesso dell’ente conduttore, senza che fossero corrisposti da alcuno i canoni dovuti.

Con la proposta opposizione l’ingiunto, per quanto ancora rileva in questa sede, eccepiva l’improponibilita’ della domanda davanti all’autorita’ giudiziaria, essendo stato pattuito con apposita clausola inserita nel predetto contratto il deferimento delle possibili controversie ad un collegio arbitrale; chiedeva l’accertamento della validita’ e legittimita’ del proprio recesso, e, conseguentemente, la liberazione da ogni vincolo contrattuale e la revoca del provvedimento monitorio.

Si costituiva l’opposto deducendo infondatezza dell’opposizione e chiedendo la conferma del provvedimento monitorio.

Il Tribunale adito, con sentenza del 16 giugno 2009, disposta la riunione al procedimento di altra causa di opposizione al d.i. ottenuto dal (OMISSIS) in data 14 gennaio 2008 con riferimento a quanto dovuto per le medesime causali in relazione all’annualita’ successiva del canone (euro 84.506,52 per l’anno 2007), disattendeva l’eccezione di difetto di giurisdizione dell’Autorita’ Giudiziaria ordinaria in base alla testuale limitazione contrattuale della natura delle controversie rimesse a giudizio arbitrale, rigettava l’opposizione ritenendo persistente l’obbligazione relativa al canone convenuto in capo al conduttore che non aveva curato la restituzione del bene locato.

Avverso tale decisione il Comune proponeva appello, cui resisteva il (OMISSIS).

La Corte di appello di Bologna, con sentenza del 24 novembre 2010, rigettava il gravame e condannava l’appellante alle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito il Comune di San Prospero ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6 ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (24 novembre 2010).

2. Con il primo motivo, il ricorrente denuncia “violazione o falsa applicazione di norme di legge, “sub specie” degli articoli da 1362-1371 c.c. ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per aver ritenuto che la clausola arbitrale di cui all’articolo 13 del contratto di locazione in data 1.4.2000 non si riferisse alle controversie di natura tecnico-giuridica, ma solo a quelle di natura tecnica od amministrativa”.

Assume il Comune di San Prospero che l’interpretazione data dai Giudici del merito alla clausola arbitrale di cui all’articolo 13 del contratto di locazione sarebbe censurabile sotto diversi profili con riferimento alla disciplina dettata dall’articolo 1362 c.c. e segg. e sostiene, in particolare, che, facendo applicazione del criterio letterale indicato dall’articolo 1362 c.c., di quello di interpretazione sistematica di cui all’articolo 1363 c.c., di quello della conservazione del contratto di cui all’articolo 1367 c.c., nonche’ del criterio dell’equo contemperamento degli interessi delle parti, la presente controversia avrebbe dovuto essere rimessa al giudizio del collegio arbitrale di cui alla richiamata clausola, avendo ad oggetto problematiche relative alla interpretazione e alla esecuzione o alla risoluzione del contratto di locazione del 1 aprile 2000 tra le parti.

3. Con il secondo motivo il Comune di San Prospero lamenta “violazione falsa applicazione dell’articolo 1590 c.c. e articolo 1362 c.c. e segg., in materia di interpretazione dei contratti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per aver ritenuto il Comune di S. Prospero obbligato a restituire al sig. (OMISSIS) il fabbricato sito in (OMISSIS) libero da persone o cose, e non, invece, occupato dai conduttori presenti nelle singole porzioni immobiliari al momento della stipulazione del contratto di locazione tra il Comune di S. Prospero ed il sig. (OMISSIS) in data 1/4/2000″.

Rappresenta il ricorrente di aver concluso il contratto di locazione di cui si discute in causa quando “le famiglie di extracomunitari, attualmente residenti nelle singole porzioni immobiliari” in questione gia’ occupavano le stesse da tempo e tanto emergeva dai contratti tra il ” (OMISSIS) e i singoli extracomunitari” e sostiene che alla fattispecie all’esame sarebbe applicabile l’articolo 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, sicche’ il Comune, in mancanza di espressa previsione in contratto, non sarebbe stato obbligato a restituire la cosa locata libera da persone o cose.

4. Con il terzo motivo il ricorrente si duole della mancata ammissione dell’interrogatorio formale del (OMISSIS) e della prova per testi, deducendo “violazione o falsa applicazione di norma di diritto “subspecie” dell’articolo 356 c.p.c. e articolo 244 cp.c.. e segg., ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, ovvero omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, non avendo ammesso le prove testimoniali, richieste nel giudizio di primo grado e riproposte pedissequamente nel giudizio di appello, finalizzate a comprovare che le porzioni immobiliari in questione al momento della “conclusione” del contratto di “locazione” in data 1/4/2000 tra il sig. (OMISSIS) ed il Comune di San Prospero erano gia’ occupate dalle famiglie di “extra-comunitari” attualmente presenti nel palazzo di (OMISSIS)”.

5. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta “violazione o falsa applicazione degli articoli da 1406 a 1410 c.c., in materia di “cessione del contratto” ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per non aver ritenuto avvenuta una cessione dei contratti di sub-locazione dal Comune al sig. (OMISSIS) dopo la comunicazione di recesso del Comune di Sassuolo cosi’ testualmente con lettera in data 20.12.2004 e dopo l’accettazione da parte del sig. (OMISSIS) della restituzione degli immobili e del pagamento dei canoni da parte dei sub-conduttori”. Sostiene il ricorrente che il (OMISSIS) avrebbe accettato formalmente la restituzione degli immobili offerta dal Comune di San Prospero, dopo la comunicazione del recesso dal contratto di locazione da parte di quest’ultimo e avrebbe accettato i pagamenti dei canoni effettuati dai subconduttori, come affermato dallo stesso attuale controricorrente, sicche’ emergerebbe l’avvenuta cessione dei contratti di sublocazione dal Comune al (OMISSIS), con conseguente esonero del predetto Ente da ogni obbligazione relativa al pagamento dei canoni di locazione.

6. Con il quinto motivo il Comune di San Prospero censura la sentenza impugnata per “violazione o falsa applicazione di norme di diritto subspecie degli articoli 1373 – 1596 e 1597 c.c. e l’articolo 4 del contratto di locazione in data 1/4/2000 ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, nonche’, omessa, insufficiente o, contraddittoria decisione su un punto decisivo della causa, per aver ritenuto “inefficace” il recesso dal contratto di “locazione” intervenuto tra il sig. (OMISSIS) ed il Comune di San Prospero, comunicato dall’Ente Pubblico Territoriale al (OMISSIS) con lettera del Comune di San Prospero in data 20.12.2004 con effetto a far capo dal 30.6.2005″.

Sostiene il ricorrente che la Corte di merito, nell’affermare che il recesso comunicato dal Comune al (OMISSIS) con lettera del 20 dicembre 2004 dovrebbe ritenersi inefficace, non essendo stato accompagnato dalla riconsegna delle porzioni immobiliari libere da persone e cose, stante la persistente presenza dei subconduttori negli appartamenti di (OMISSIS), avrebbe confuso il recesso dal contratto di locazione e la conseguente obbligazione di restituzione della cosa locata, accomunandole in una fattispecie giuridica nuova e sconosciuta nel nostro ordinamento, “il recesso efficace”.

Ad avviso del Comune, il recesso comunicato al (OMISSIS) con la predetta lettera sarebbe efficace e il Comune avrebbe adempiuto anche il conseguente obbligo di restituzione della cosa locata, offrendo al controricorrente la restituzione degli immobili cosi’ come il Comune li aveva ricevuti.

7. Il primo, il secondo e il quinto motivo sono inammissibili ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, poiche’ dal ricorso non si evince se il contratto per cui e’ causa e a cui fanno specifico riferimento i detti motivi sia stato depositato, quando sia stato depositato e dove attualmente si trovi, onde poterlo rinvenire, ne’ tali specifiche indicazioni sono state fornite in relazione ai contratti tra il ” (OMISSIS) e i singoli extracomunitari” ai quali si fa riferimento espresso nel secondo mezzo, in cui si sostiene genericamente che tali atti sarebbero stati “versati in atti nelle precedenti fasi del giudizio”.

Questa Corte ha piu’ volte affermato il principio, che va in questa sede ribadito, secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, a seguito della riforma ad opera del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, il novellato articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, oltre a richiedere la “specifica” indicazione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento, pur individuato in ricorso, risulti prodotto; tale specifica indicazione, quando riguardi un documento prodotto in giudizio, postula che si individui dove sia stato prodotto nelle fasi di merito, e, in ragione dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, anche che esso sia prodotto in sede di legittimita’ (Cass., sez. un., 2 dicembre 2008, n. 28547).

In particolare, questa Corte ha precisato che in tema di ricorso per cassazione, l’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, novellato dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, oltre a richiedere l’indicazione degli atti, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi posti a fondamento del ricorso, esige che sia specificato in quale sede processuale il documento risulti prodotto; tale prescrizione va correlata all’ulteriore requisito di procedibilita’ di cui all’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per cui deve ritenersi, in particolare, soddisfatta: a) qualora il documento sia stato prodotto nelle fasi di merito dallo stesso ricorrente e si trovi nel fascicolo di esse, mediante la produzione del fascicolo, purche’ nel ricorso si specifichi che il fascicolo e’ stato prodotto e la sede in cui il documento e’ rinvenibile; b) qualora il documento sia stato prodotto, nelle fasi di merito, dalla controparte, mediante l’indicazione che il documento e’ prodotto nel fascicolo del giudizio di merito di controparte, pur se cautelativamente si rivela opportuna la produzione del documento, ai sensi dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, per il caso in cui la controparte non si costituisca in sede di legittimita’ o si costituisca senza produrre il fascicolo o lo produca senza documento; c) qualora si tratti di documento non prodotto nelle fasi di merito, relativo alla nullita’ della sentenza od all’ammissibilita’ del ricorso (articolo 372 c.p.c.) oppure di documento attinente alla fondatezza del ricorso e formato dopo la fase di merito e comunque dopo l’esaurimento della possibilita’ di produrlo, mediante la produzione del documento, previa individuazione e indicazione della produzione stessa nell’ambito del ricorso (Cass., sez. un., ord., 25 marzo 2010, n. 7161).

8. Il terzo motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza, avendo il Comune omesso di indicare nel ricorso i capitoli dell’interrogatorio formale e della prova testimoniale di cui lamenta la mancata ammissione (Cass. 19 marzo 2007, n. 6440).

9. A prescindere dal profilo di inammissibilita’ derivante dal difetto di autosufficienza in relazione al contratto di locazione, ai contratti di sublocazione e alla richiamata nota, non essendo indicato quando siano stati prodotti e dove siano reperibili, il quarto motivo e’, comunque, infondato, atteso che, contrariamente a quanto assume il ricorrente, non puo’ configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito dell’operato recesso, secondo la tesi proposta dallo stesso ricorrente, il rapporto principale (locazione).

Ed invero la natura di contratto derivato o di subcontratto della sublocazione comporta che la sorte di quest’ultima dipende da quella del contratto di locazione e che, quindi, la sublocazione non puo’ sopravvivere al contratto principale (o contratto base).

10. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

11. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 12.300,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 16 giugno 2014, n. 13651. Solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  16 giugno 2014, n. 13651

Svolgimento del processo

L’Arca per l’Ambiente s.c.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi, avverso la sentenza dell’8 aprile 2008 con cui la Corte di appello di L’Aquila, compensando le spese di quel grado, ha rigettato il gravame proposto dall’attuale ricorrente avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Teramo — sezione distaccata di Giulianova che, accogliendo la domanda di sfratto per morosità proposta dalla Penta Costruzioni S.r.l., aveva risolto, per grave inadempimento della conduttrice L’Arca per l’Ambiente s.c.a.r.l., il contratto di locazione stipulato il 4 giugno 2005, condannando quest’ultima al rilascio dell’immobile in favore della locatrice nonché al pagamento dei canoni e alle spese di lite. Ha resistito con controricorso la Penta Costruzioni S.r.l..

Motivi della decisione

1. Va premesso in fatto che le parti hanno stipulato in data 4 giugno 2005 un contratto di locazione ad uso non abitativo (opificio industriale – attività volta al recupero e al riciclaggio di gomme e materiale plastico) avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione sito in (omissis) , pattuendo la durata di anni sei ed un canone mensile anticipato pari a Euro 7.000,00, oltre IVA.
In data 30 agosto 2005 la conduttrice ha preso possesso dell’immobile ritenendolo idoneo all’uso cui era destinato.
Dopo aver pagato il canone per i mesi di settembre e ottobre 2005, la conduttrice ha lamentato, a mezzo raccomandate, le dimensioni inferiori del piazzale esterno dell’immobile locato e la mancanza del certificato di agibilità e ha sospeso il pagamento del canone.
A fronte delle contestazioni della conduttrice, la locatrice ha ridotto il canone mensile di Euro 300,00 in considerazione delle accertate ridotte dimensioni del piazzale.
Nel febbraio 2006 la locatrice ha intimato sfratto per morosità nei confronti della ricorrente, dando così inizio al presente giudizio. La conduttrice si é opposta all’intimazione e per le ragioni sopra evidenziate ha chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
Con ordinanza del 12 maggio 2006 il G.I. ha ordinato il rilascio dell’immobile locato e lo sfratto è stato eseguito in data 2 settembre 2006.
2. Con il primo motivo, lamentando “omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio che riguarda la valutazione di inizio attività in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di appello ha affermato che la conduttrice “aveva illegittimamente smesso di pagare il canone… [dal novembre 2005] in assenza di un inadempimento tale da legittimare la sospensione della controprestazione per il godimento di un immobile che nelle more per contro perdurava”, ha evidenziato che la società appellante era “rimasta in loco continuando ad occupare gli immobili senza pagare per il loro utilizzo”, ha rilevato che “dal carteggio in atti comunque si evince che… al momento della convalida non vi era stato alcun diniego della licenza dovendosi considerare che l’appellante aveva anche iniziato l’attività di stoccaggio de[gl]i pneumatici” e “visto che questa pur rimanendo in possesso dell’immobile e pur iniziando l’attività di stoccaggio delle gomme, decise arbitrariamente di non pagare più il canone e quindi di non corrispondere la prestazione per il godimento dell’immobile, allegando solo la ridotta misura del piazzale, che non impediva l’esercizio dell’attività, poi effettivamente iniziata…”. Ad avviso della ricorrente la motivazione sarebbe contraddittoria ed viziata da errore, essendo incorsa la Corte di merito in una errata ricostruzione della fattispecie concreta, avendo la predetta valutato l’accantonamento degli pneumatici sul piazzale esterno annesso come stoccaggio, così confondendo una semplice procedura di scarico e accantonamento con l’attività di stoccaggio, consistente nell’accumulo e rivendita — a rigenerazione avvenuta — di materiale di rifiuti di vario genere.
Secondo L’Arca per l’Ambiente s.c.a.r.l. l’accantonamento o appoggio degli pneumatici, da essa effettuato, non può essere valutato come attività, potendo al più costituire una mera predisposizione di avvio della stessa.
2.1. Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. – applicabile al ricorso in esame in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (8 aprile 2008) – la ricorrente ha indicato come fatto controverso “l’inizio dell’attività” e ha precisato che “La contraddizione della motivazione riguarda la valutazione da parte del giudicante, sia di prima che di seconda istanza, dell’accantonamento delle gomme sul piagale, quale inizio dell’attività, dal momento che il tipo di produzione da avviare era quella di triturazione delle gomme. Le ragioni per le quali la dedotta contraddizione la rende inidonea a giustificare la decisione sono rappresentate dal fatto che la motivazione corretta avrebbe indotto i Giudici della Corte a considerare come mai goduto l’immobile locato”.
2.2. Precisato che in questa sede vanno esaminate le sole censure relative alla sentenza impugnata e non anche quelle relative alla sentenza di primo grado, osserva la Corte che il motivo, oltre ad essere inammissibile per mancanza di decisività, è, comunque, infondato. A prescindere che circostanza che il vizio di contraddittorietà della motivazione ricorre solo in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non far comprendere la ratio decidendi che sorregge il decisum adottato, per cui non sussiste motivazione contraddittoria allorché -come nel caso all’esame – dalla lettura della sentenza, non sussistano incertezze di sorta su quella che è stata la volontà del giudice (Cass., sez. un., 22 dicembre 2010, n.25984), si osserva che la ricorrente ha, in ogni caso, fruito del bene locato quanto meno per svolgervi la prima fase dell’attività cui l’immobile era destinato in base al contratto; peraltro la stessa ricorrente, come ricordato anche in ricorso, al momento in cui l’immobile le é stato consegnato, ha ritenuto l’idoneità del bene all’uso convenuto, idoneità che, almeno in fatto, solo la conduttrice poteva valutare appieno.
3. Con il secondo motivo si denuncia “omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio che riguarda il rilievo circa la mancanza nel contratto di locazione di alcun obbligo del locatore, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.”.
Sostiene la ricorrente che nella sentenza impugnata si afferma che “dal contratto di locazione non si evince alcun obbligo del locatore in merito all’agibilità” mentre a p. 23 e ss. del contratto è stabilito che “il locatore consegnerà all’atto dell’immissione in possesso dell’immobile il locale industriale sopra richiamato… il tutto perfettamente funzionante e a norma di legge”, sicché la Corte avrebbe errato omettendo di valutare le prove documentali prodotte (contratto di locazione).
3.1. Ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. la ricorrente ha indicato come fatto controverso “la mancata valutazione del giudicante di una clausola del contratto, relativ[a] agli obblighi del locatore e cioè “di consegnarlo perfettamente funzionante e a norma di legge” e ha precisato che “l’omissione consiste nella mancata valutazione da parte del giudicante di prove documentali fornite e non esaminate, dalle quali emerge che il fatto controverso é difforme da come è stato descritto in sentenza. In altri termini si è omesso di specificare il motivo per il quale le prove documentali non sono state prese in considerazione integralmente, ai fini della decisione. L’insufficienza della motivazione riguarda la mancata correlazione, e quindi la spiegazione dell’omessa comparazione tra le prove enunciate nella sentenza e quelle acquisite al processo. Le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione sono rappresentate dal fatto che la motivazione completa e corretta avrebbe indotto i Giudici della Corte ad una diversa valutazione degli specifici obblighi del locatore nel caso de quo”.
3.2. Il motivo é inammissibile, sia perché sostanzialmente generico ed assertivo, sia per difetto di autosufficienza, non avendo la ricorrente riportato per intero il tenore letterale dell’art. 23 del contratto richiamato (v. sul punto p. 9 del controricorso).
Ed invero il ricorrente che, in sede di legittimità, denunci vizi motivazionali sulla valutazione di un documento o di risultanze probatorie o processuali, ha l’onere di indicare specificamente le circostanze oggetto della prova o il contenuto del documento trascurato od erroneamente interpretato dal giudice di merito, provvedendo alla loro trascrizione, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività dei fatti da provare, e, quindi, delle prove stesse, che, per il principio dell’autosufficienza del ricorso per cassazione, la S.C. deve essere in grado di compiere sulla base delle deduzioni contenute nell’atto, alle cui lacune non è consentito sopperire con indagini integrative (arg. ex Cass., ord., 30 luglio 2010, n. 17915).
4. Con il terzo motivo é prospettata “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1578, 1 comma c.c., con conseguente richiesta di risoluzione contrattuale in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”.
Rappresenta la parte ricorrente che il primo “vizio” riscontrato, relativo alla minore superficie del piazzale esterno dell’immobile locato, rispetto a quella prevista in contratto, non poteva essere da essa ravvisato alla data della sottoscrizione del detto atto, essendo all’epoca l’immobile ancora in costruzione, e che successivamente la conduttrice aveva preso in consegna il bene confidando sugli impegni assunti dalla locatrice in relazione alla locazione di un immobile avente l’estensione evidenziata nella planimetria allegata al contratto; la Penta Costruzioni S.r.l., peraltro, su sua segnalazione, si era attivata proponendo la riduzione del canone, in tal modo riconoscendo la sussistenza di tale minore estensione dell’area.
Con riferimento poi al secondo “vizio” lamentato (carenza del certificato di agibilità), deduce la ricorrente di averne avuto consapevolezza solo a seguito della nota del 5 dicembre 2005 – quindi successivamente alla data della sottoscrizione del contratto e dell’immissione in possesso del bene – con cui il Comune di Controguerra le aveva comunicato che, in relazione al locale in questione, non era stato rilasciato il detto certificato e di tanto aveva dato notizia alla locatrice con raccomandata del 30 gennaio 2006.
Assume altresì la ricorrente che l’ottenimento di tale certificato, concretizzandosi in un obbligo posto a carico della parte locatrice, anche in virtù e per effetto dell’art. 25 D.P.R. n. 380/01, in quanto derivante da una disposizione imperativa di legge, non potrebbe essere suscettibile di deroghe in virtù di accordi e/o patti privati. La ricorrente censura quindi la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato che la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche a che ottenga specifiche licenze amministrative diventa rilevante, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia del pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso.
Essendo stato introdotto ai sensi dell’art. 25 già richiamato l’obbligo del costruttore di richiedere il certificato di agibilità entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, ad avviso della ricorrente nessun rilievo avrebbe la circostanza che dal contratto di locazione si evinca o meno l’obbligo del locatore in merito all’agibilità e/o che al momento della consegna il conduttore abbia ritenuto idoneo il bene accettandolo nello stato di fatto in cui si trovava.
Sostiene infine L’Arca per l’Ambiente s.c.a.r.l. di aver diritto di richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. “essendo anche il semplice stato di incertezza sulla condizione urbanistica dell’immobile locato sufficiente ad integrare il vizio in parola in quanto qualità negativa incidente sull’effettiva fruibilità del bene conformemente all’uso pattuito”.
4.2. Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: “se il mancato ottenimento da parte del locatore del certificato d’agibilità di un immobile ad uso commerdale-industriale costituisca un vizio tale che, diminuendo in modo appressarle l’idoneità della cosa beata all’uso pattuito, giustifichi la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1578, 1 comma c.c.”.
4.3. Il motivo – pur a prescindere dalla non del tutto adeguata formulazione del relativo quesito rispetto alle prescrizioni di cui all’art. 366 bis c.p.c., nella lettura datane dal “diritto vivente” (Cass., ord., 25 settembre 2007, n. 19892 e 17 luglio 2008, n. 19769; Cass. 30 settembre 2008, n. 24339; Cass. 13 marzo 2013, n. 6286, in motivazione) -, é infondato.
Va evidenziato che sulla questione posta dalla parte ricorrente con il motivo all’esame e che trova riscontro nel quesito formulato (Cass., sez. un., 9 marzo 2009, n. 5624) si registrano due diversi orientamenti nella giurisprudenza di legittimità.
Secondo un primo indirizzo (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735) nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Secondo il diverso orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), che da, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.
Ritiene il Collegio che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.
Nel caso di specie l’assunzione di un siffatto obbligo non è stata acclarata né risulta che il rilascio del certificato di agibilità sia stato definitivamente negato, il che, anzi, è nettamente smentito dalla controricorrente.
5. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
6. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 30 maggio 2014, n. 12291. I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Nel caso di specie la dismissione della detenzione dell’immobile non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dal continuo abbaiare del cane, che aveva arrecato pregiudizio alla salute della conduttrice, provato dalla testimonianza del coniuge e del suo medico curante)


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  30 maggio 2014, n. 12291

Svolgimento del processo

S.E. ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo con cui le era stato intimato di pagare la somma di € 3.285,35, oltre a interessi e spese, in favore della S.F. Srl, per canoni di locazione insoluti.
La ricorrente ha eccepito di aver validamente esperito il recesso ai sensi dell’art. 4 L. 392/78, per gravi motivi consistenti nel disturbo arrecatole dal continuo abbaiare di un cane di proprietà dell’inquilino del piano sovrastante; chiedeva quindi di dichiararsi risolto il contratto di locazione a far data dal 1.04.04 senza nulla più dovere.
Il Tribunale di Bergamo ha ritenuto valido il recesso esercitato dall’opponente ed ha revocato il decreto ingiuntivo opposto.
La Corte di appello di Brescia, con sentenza depositata il 28-5-2007, ha confermato la sentenza di primo grado.
Propone ricorso la S.F. Srl con un motivo.
Non presenta difese l’intimata.

Motivi della decisione

1. Con l’unico motivo la società ricorrente denunzia violazione artt. 1575 e 1585 c.c. ed’erronea applicazione dell’articolo quattro legge 392/78.
Sostiene la ricorrente che i gravi motivi legittimanti il recesso dal contratto di locazione non possono mai essere costituiti dal fatto illecito del terzo; in tal caso il legislatore ha previsto che il conduttore possa agire direttamente contro l’autore del fatto illecito, ma non ha previsto in alcun modo che il conduttore possa recedere semplicemente dal contratto.
Nel caso di specie, in violazione dell’ordinaria diligenza, la conduttrice non si è rivolta all’autorità giudiziaria competente e non ha chiesto la cessazione delle molestie di fatto. Tale comportamento, secondo l’assunto della ricorrente, equivale ad aver dato causa al motivo stesso.
2. Il motivo è infondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.
(Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3-2007 n.5328).
3. Come affermato dalla Corte d’appello, in presenza di molestie di fatto, in base all’articolo 1895 c.c., il conduttore ha la facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a continuare ad detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare i poteri del conduttore mentre anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale pregiudizio economico subito.
4. Nella fattispecie la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione di detti principi di diritto, rilevando che la dismissione della detenzione dell’immobile non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dal continuo abbaiare del cane, che aveva arrecato pregiudizio alla salute della signora S., provato dalla testimonianza del coniuge e del suo medico curante.
5. Ha ritenuto che le condizioni di stress indotte dal disturbo alla quiete e al riposo notturno, con precise ripercussioni alla salute pacificamente sopravvenute rispetto all’inizio del rapporto di locazione, rendessero oltremodo gravosa, se non intollerabile la prosecuzione del rapporto locatizio per causa indipendente dalla volontà del conduttore.
6. Il motivo è quindi infondato sotto il profilo dell’assunta violazione e falsa applicazione dell’art. 27, c. 8, l. n. 392/1978. 6.1.
Diventa poi una questione che attiene alla motivazione della sentenza se effettivamente nella fattispecie sussistessero i requisiti della sopravvenienza ed imprevedibilità dei gravi motivi e se gli stessi fossero stati determinati da un fattore esterno. Sotto questo profilo, il motivo di ricorso non presenta censure.
Nulla spese stante l’assenza dell’intimato.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso. Nulla spese.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 26 maggio 2014, n. 11675. Nelle locazioni non abitative, in base all’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9, sexies del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, solo in caso di conforme pattuizione con il conduttore e abilitato a (richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. Non risulta e non è stato neppure allegato che tale pattuizione fosse stata inserita nel contratto di locazione ad uso diverso concluso tra le parti. La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 26 maggio 2014, n. 11675

Svolgimento del processo

Tra P.M. , dante causa dei ricorrenti P.G. , P. , E. e R.E. e il Comune di Lecce esisteva un contratto di locazione relativo ad un edificio sito in (omissis) , adibito a plesso scolastico, contratto dichiarato risolto alla data del 31.7.1993 con sentenza confermata in cassazione.
I P. proponevano una domanda di risarcimento danni per il mancato godimento dell’immobile dal 31.7.1993 al 7.8.1997.
Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 2006, rigettava la domanda per la ritardata restituzione dell’immobile, ritenendo che gli attori non avessero fornito prova del perché non avessero ripreso la disponibilità dell’immobile, messo a loro disposizione dal Comune.
I P. proponevano appello, rappresentando che una loro autonoma domanda sempre per il risarcimento danni per ritardato rilascio dell’immobile tra le stesse parti, ma relativa al successivo periodo 7.8.1997/gennaio 2001 era stata accolta dal Tribunale di Lecce con sentenza del 1998, e che si era formato il giudicato sul fatto che l’immobile fino al 7.8.1997 non fosse stato loro restituito; il Comune si costituiva (tardivamente) sostenendo che alla data di cessazione del rapporto (31.7.1993) l’immobile era stato anche riconsegnato.
La Corte d’appello di Lecce con sentenza n. 214 del 2007 accoglieva in parte l’appello dei P. , statuendo che nessuna efficacia di giudicato spiegava in giudizio la sentenza del 1998 del Tribunale di Lecce, avendo i due giudizi un oggetto distinto e non risultando affatto accertato con efficacia di giudicato dalla prima sentenza che il Comune avesse o meno riconsegnato l’immobile al termine del rapporto di locazione. Puntualizzava però che gravava sul conduttore l’onere di provare l’effettiva restituzione del bene locato al termine del rapporto, risultando solo l’avvenuto sgombero dei locali, non equivalente a riconsegna di essi al locatore. Ciò premesso, affermava il diritto dei P. alla percezione dei canoni per il periodo predetto, a titolo di risarcimento forfettario della mancata disponibilità della cosa dovuta in restituzione.
La corte rigettava invece la domanda dei locatori volta al risarcimento del maggior danno, in difetto di prova da parte dei locatori di aver subito un danno in concreto per il mancato utilizzo dell’immobile nel periodo.
Determinava il corrispettivo dovuto sulla base del canone annuo pattuito, pari a 45 milioni di lire, oltre interessi dalla data della domanda, con esclusione del diritto alla rivalutazione, trattandosi di un debito di valuta di natura contrattuale e con esclusione del maggior danno in difetto di prova.
P.G. , P. , E. e R.E. propongono ricorso per cassazione articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 214 del 2007, emessa in data 22.3.2007 dalla Corte di Appello di Lecce, nei confronti del Comune di Lecce.
Il Comune di Lecce resiste con controricorso.
Le parti non hanno depositato memorie illustrative.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso, i ricorrenti P. denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., sostenendo che la sentenza impugnata avrebbe violato il giudicato formatosi nella sentenza del 1998 tra le stesse parti (che determinava l’indennità di ritardato rilascio dovuta per il periodo successivo, dal 1997 al 2001), sulla misura del canone dovuto a titolo di indennità da ritardato rilascio dell’immobile, in quanto risultava nell’altro giudizio ormai definitivamente accertato che il canone di riferimento per determinare l’indennità fosse quello di anno in anno aggiornato, e non quello originario di 45 milioni annui.
Con il secondo motivo, i P. si dolgono della violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1591 c.c. e 24 della legge n. 392 del 1978 in relazione all’art. 360, 1 comma n. 3 c.p.c..
Evidenziano che la previsione dell’art. 1591 c.c. ha una funzione riparatoria, comprensiva dell’obbligo a carico del conduttore di continuare a pagare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna e di pagare il maggior danno. Ribadiscono che il canone in questo caso dovuto è quello aggiornato in base agli indici istat, anche in difetto della prova da parte del locatore che lo stesso fosse stato via via aggiornato finché durava il rapporto.
Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1219 e 1224 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma n. 3 c.p.c. contestando la pronuncia della corte d’appello sul punto della liquidazione degli interessi, con decorrenza dalla domanda (risalente al 2003) al saldo, anziché dalle singole scadenze contrattuali, ovvero da ciascun mese del periodo di ritardato rilascio, al saldo, o quanto meno dal 19.9.1996, data della notifica dello sfratto per morosità.
1 primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto sottopongono alla decisione della corte un’unica questione, ovvero se il canone in base al quale calcolare l’indennità per il ritardato rilascio sia quello originariamente pattuito nel contratto o quello stesso canone comprensivo delle rivalutazioni annuali in base agli indici istat, anche se non richiesti in corso del rapporto.
Essi sono infondati.
Il canone da prendere a base di calcolo per la determinazione dell’indennità per ritardato rilascio del bene già locato è quello concordato, per tale intendendosi quello effettivamente corrisposto nel corso del rapporto. Se infatti l’aumento in base all’indice istat è dovuto per legge (per le locazioni ad uso abitativo), esso deve anche essere richiesto dal locatore, se il locatore non lo ha mai richiesto e non ne ha quindi mai goduto per tutto il rapporto, la misura del risarcimento non può essere superiore rispetto a quanto egli avrebbe effettivamente percepito in corso di rapporto, in difetto di prova del maggior danno.
Inoltre, come osserva esattamente il Comune nel controricorso e come osservato dal P.G. in udienza, nel caso di specie trattasi di locazione non abitativa, per cui l’aumento istat non era dovuto in ogni caso ma soltanto se convenuto tra le parti, ex art. 32 della legge n. 392 del 1978. Infatti, nelle locazioni non abitative, in base all’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9, sexies del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, solo in caso di conforme pattuizione con il conduttore (Cass. 5008/1996, 11649/02) e abilitato a (richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. Non risulta e non è stato neppure allegato che tale pattuizione fosse stata inserita nel contratto di locazione ad uso diverso concluso tra le parti.
Inoltre si può aggiungere che in tema di locazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge (v. Cass. n. 14673 del 2003).
Poiché le parti non avevano convenuto l’aggiornamento, di conseguenza esso non era dovuto, e in ogni caso non era mai stato richiesto, quindi quel diritto non era mai sorto, pertanto il parametro economico da prendere a riferimento per la quantificazione dell’indennità da ritardato rilascio dell’immobile era il canone originariamente concordato.
Neppure si può ritenere che sulla debenza di tale aggiornamento si sia ormai formato il giudicato non avendo la parte ricorrente documentato che la questione sia stata oggetto di specifico accertamento.
Il terzo motivo è anch’esso infondato.
Esso sottopone all’attenzione della corte la questione se gli interessi sull’indennità da ritardato rilascio siano dovuti dalla domanda, come previsto dalla sentenza impugnata, o dalle singole scadenze contrattuali.
La sentenza di appello correttamente statuisce che essi siano dovuti dal momento della domanda, in quanto essi costituiscono un debito di valuta, diversamente dalla obbligazione di risarcire il maggior danno, che è tipicamente risarcitoria e costituisce pertanto un debito di valore (in questo senso v. Cass. n. 3183 del 2006 e Cass. n. 14243 del 1999).
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Pone a carico dei ricorrenti le spese legali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.800,00, di cui 200,00 per spese oltre accessori.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 maggio 2014, n. 11353. In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi – come nel caso all’esame -, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  22 maggio 2014, n. 11353 

Svolgimento del processo

Con ricorso al Tribunale di Firenze B.E. , M.G. , Ma.Ma. e P.I. , per quanto ancora rileva in questa sede, esponevano che: nel 2003 la B. e la M. , unitamente a Be.Gi. , avevano stipulato con R.D.T.G. , (+Altri) un contratto di locazione relativo ad un immobile sito in Firenze da destinare ad abitazione delle figlie Ma.Ma. , P.I. e Pe.Sa. , studentesse universitarie; il 4 novembre 2003 un tecnico della Moderno Tecnica aveva evidenziato che la caldaia dell’immobile in questione non rispettava la normativa vigente e doveva, quindi, essere sostituita; la circostanza era stata comunicata ai locatori che si erano rifiutati di provvedere alle relative spese; il 18 dicembre 2003 era stato comunicato ai locatori che la ditta Clim Sistem avrebbe sostituito la caldaia secondo il preventivo allegato; al pagamento di quanto dovuto per la sostituzione della caldaia (Euro 1.260,00) avevano provveduto, in parti uguali, la M. , la B. e la Be. .
Tanto premesso, le ricorrenti chiedevano, previo accertamento che la sostituzione della caldaia rientrava tra le opere di straordinaria manutenzione a carico dei locatori, la condanna di questi ultimi al pagamento in solido di Euro 420,00, oltre interessi, in favore di ciascuna delle conduttrici istanti.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 4031/06, condannava in solido i locatori al pagamento, in favore della B. e della M. , della somma di Euro 420,00 ciascuna, oltre interessi. Riteneva il giudice del primo grado, per quanto ancora rileva in questa sede, che: 1) le ricorrenti avevano agito per ottenere il risarcimento del danno loro causato dall’inadempimento dei locatori rispetto all’obbligo di mantenere la cosa nello stato locativo iniziale; 2) essendo presente la caldaia all’inizio della locazione, rilevava effettivamente tale obbligo manutentivo; 3) in base all’art. 3 del contratto solo la manutenzione ordinaria competeva alla parte conduttrice; 4) la sostituzione della caldaia costituiva manutenzione straordinaria, in quanto imprevedibile e anormale; 5) risultava la preventiva informazione nei riguardi dei locatori (di cui all’art. 1577 c.c.) circa la sostituzione in parola; 6) non rilevava la prima parte della clausola n. 8 del contratto né la disciplina delle addizioni e dei miglioramenti.
I gravami avverso detta pronuncia proposti, uno, da R.D.T.F. e, l’altro, dagli altri soccombenti venivano riuniti dalla Corte di appello di Firenze che, con sentenza del 6 maggio 2009, li rigettava entrambi.
Avverso la sentenza della Corte di merito i locatori hanno proposto
ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.
Hanno resistito con controricorso B.E. , M.G. , Ma.Ma. e P.I. .
Be.Gi. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
Il ricorso è stato in un primo momento avviato alla trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c.. Prima della data fissata per la camera di consiglio i ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c..
Nella camera di consiglio del 1 dicembre 2011 la Corte ha rinviato la causa all’udienza pubblica.
I ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

1. Al ricorso in esame si applica il disposto di cui all’art. 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dall’art. 6 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40 ed abrogato dall’art. 47, comma 1, lett. d) della legge 18 giugno 2009, n. 69 – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (6 maggio 2009).
2. Con il primo motivo si denuncia la “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in riferimento all’art. 1578 c.c. nonché agli artt. 1575, 1576 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”.
Assumono i ricorrenti che la Corte di merito avrebbe errato nel riqualificare la domanda quale domanda di risarcimento del danno ex art. 1578, secondo comma, c.c., in assenza di impugnazione al riguardo, sostituendo la domanda proposta con una diversa e così violando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all’art. 112 c.p.c..
2.1. Il motivo è inammissibile.
Come affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 17931 del 24 luglio 2013, il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, primo comma, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, qualora, come nel caso di specie, la parte ricorrente lamenti la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all’art. 112 c.p.c., non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla lamentata violazione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché – come nel caso all’esame – un tale riferimento manchi del tutto e la parte ricorrente si limiti ad argomentare sulla violazione di legge.
Sulla questione questa Corte é intervenuta ancor più recentemente con la sentenza n. 21165 del 17 settembre 2013, affermando più rigorosamente che costituisce causa di inammissibilità del ricorso per cassazione l’erronea sussunzione del vizio, che il ricorrente intende far valere in sede di legittimità, nell’una o nell’altra fattispecie di cui all’art. 360 c.p.c.; si evidenzia che, in quella specie, come nel caso all’esame, pur avendo proposto ricorso ai sensi del numero 3 dell’art. 360 c.p.c., il ricorrente si doleva in realtà della violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’ultrapetizione in cui sarebbe incorsa la sentenza di appello, prospettando, così, un vizio che avrebbe dovuto far valere ai sensi del numero 4 del medesimo art. 360.
3. Con il secondo motivo, ci si duole di “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1578 c.c. in relazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c.”.
I ricorrenti assumono che, ai sensi del secondo comma dell’art. 1578 c.c., il locatore, per evitare di risarcire i danni al conduttore nel caso di immobile affetto da vizi, deve provare di aver ignorato senza sua colpa l’esistenza dei vizi. Sostengono che nella specie è la stessa Corte di merito ad escludere tale colpa laddove afferma che trattavasi di vizio il cui apprezzamento implicava conoscenze tecniche, come tali non in possesso di una persona di normale diligenza, quali sono, per l’appunto, i locatori.
4. Con il terzo motivo si lamenta “omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.”.
I ricorrenti censurano la sentenza impugnata per contraddittorietà della motivazione in relazione “all’apparenza, sostenuta dai locatori e negata dalle conduttrici, del vizio attinente la caldaia”.
In particolare sostengono che contraddittoriamente in detta sentenza si afferma che il vizio della caldaia non era conoscibile da persone prive di specifiche cognizioni tecniche e poi, sia pure implicitamente, si ritiene sussistente la colpa dei locatori, condannandoli ex art. 1378, secondo comma, c.c., pur non essendo questi ultimi comunque dotati delle dette cognizioni tecniche.
5. I motivi secondo e terzo, che per connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono entrambi infondati.
5.1. Si osserva al riguardo che, in tema di vizi della cosa locata, il locatore é tenuto, ai sensi dell’art. 1575 c.c., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione é ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento per i danni derivali dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa (Cass. 17 maggio 2010, n. 11969). È stato pure precisato dalla giurisprudenza di legittimità che in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall’art. 1578 c.c., mentre ai fini dell’esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell’ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all’eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l’azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi (Cass. 26 aprile 2010, n. 9910).
La Corte di merito ha correttamente applicato al caso all’esame i principi sopra riportali, che vanno ribaditi in questa sede, evidenziandosi che nella specie non risulta sia stata offerta la prova liberatoria che l’art. 1378, secondo comma, c.c. pone a carico della parte locatrice.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la motivazione della sentenza impugnata risulta coerente e logica, esente, quindi, dal lamentato vizio di contraddittorietà.
6. Con il quarto motivo si lamenta “Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1366 c.c. con riferimento, sotto ulteriore profilo, all’art. 1578 c.c., nonché agli art[t]. 1576, 1577,1579 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e dell’art. 1366 c.c., errata interpretazione della clausola n. 8 del contratto di locazione inter partes”.
Sostengono i ricorrenti che la Corte di merito avrebbe mal interpretato l’art. 8 del contratto di locazione in questione, ritenendo che lo stesso non disciplinerebbe le opere giustificate dall’inadempimento di parte locatrice e ammettendo poi, almeno implicitamente, la facoltà delle conduttrici di effettuare esse stesse direttamente tali opere, come stabilito dall’art. 1577 c.c. per le riparazioni urgenti (v. ricorso p. 20).
Secondo i ricorrenti, le conduttrici avrebbero potuto domandare o l’applicazione dell’art. 1578, primo e secondo comma, c.c. – come, a loro avviso, erroneamente ritenuto dalla Corte di appello – o l’applicazione dell’art. 1576 e 1577 ma, con riferimento a quanto previsto dagli ultimi due articoli citati, valeva, per le conduttrici, il divieto di operare direttamente, di cui alla clausola n. 8 del contratto.
Lamentano i ricorrenti che le argomentazioni su cui la Corte di merito fonda l’operata interpretazione della clausola contrattuale in questione sarebbero affette da vizi logici e giuridici e che, comunque, nella specie, trattasi o di riparazione di ordinaria manutenzione, cui erano contrattualmente tenute le conduttrici, o di una miglioria non autorizzata.
6.1. Il motivo é in parte inammissibile e nel resto infondato.
Secondo un principio costituente diritto vivente nella giurisprudenza di questa Corte, l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione. Ai fini della censura di violazione dei canoni ermeneutici, non è peraltro sufficiente l’astratto riferimento alle regole legali di interpretazione, ma è necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del modo e delle considerazioni attraverso i quali il giudice se ne è discostato. La denuncia del vizio di motivazione deve essere invece effettuata mediante la precisa indicazione delle lacune argomentative, ovvero delle illogicità consistenti nell’attribuzione agli elementi di giudizio di un significato estraneo al senso comune, oppure con l’indicazione dei punti inficiati da mancanza di coerenza logica, e cioè connotati da un’assoluta incompatibilità razionale degli argomenti, sempre che questi vizi emergano appunto dal ragionamento logico svolto dal giudice di merito, quale risulta dalla sentenza. In ogni caso, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178).
Inoltre, ancora secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per cassazione si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione, non potendo detti vizi consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte. Infatti, spetta solo al giudice del merito individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova (v., ex plurimis, Cass. 28 luglio 2005, n. 15805; Cass., ord., 6 aprile 2011, n. 7921).
Diversamente, il motivo si risolve in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni effettuate ed, in base ad esse, delle conclusioni raggiunte dal giudice del merito (Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178).
Va evidenziato che, pur essendo nella rubrica del mezzo all’esame indicato il canone interpretativo violato (con il richiamo all’art. 1366 c.c.), non si argomenta poi specificamente in tema di interpretazione secondo buona fede nell’illustrazione del motivo, con conseguente inammissibilità di quest’ultimo sotto tale profilo.
Inoltre, il mezzo all’esame non é assistito, in relazione ai dedotti vizi motivazionali, da un distinto momento di sintesi (c.d. quesito di fatto) che metta in luce i fatti controversi ovvero le contraddizioni e le deficienze della motivazione della sentenza impugnata, nel contesto della specifica fattispecie dedotta in giudizio, secondo le prescrizioni di cui all’art. 366 bis c.p.c., nella lettura datane dal diritto vivente (v., ex plurimis, Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603; Cass., ord., 18 luglio 2007, n. 16002; Cass. 19 maggio 2011, n. 11019; Cass. 27 ottobre 2011, n. 22453 e Cass. 18 novembre 2011, n. 24255), sicché é inammissibile anche sotto tale profilo.
Va poi evidenziato che nella specie, risultando la caldaia non a norma, ne conseguiva l’impossibilità di utilizzo della stessa, pur essendo stato l’immobile locato con l’impianto di riscaldamento autonomo, sicché il riferimento dei ricorrenti all’esistenza di abitazioni prive di impianto di riscaldamento è del tutto inconferente.
Inoltre, contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, non si verte in tema di manutenzione ordinaria né di miglioramenti, evidenziandosi che questa Corte ha già avuto modo di affermare il principio, che va ribadito in questa sede, secondo cui in tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. 14 marzo 2006, n. 5459).
A quanto precede va poi aggiunto che il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi – come nel caso all’esame -, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore (Cass. 8 luglio 2010, n. 16136). Alla luce delle considerazioni che precedono, il motivo all’esame é infondato in relazione alle ulteriori doglianze proposte.
7. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
8. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza, tra le parti costituite, mentre non vi é luogo a provvedere per dette spese nei confronti dell’intimata, non avendo la stessa svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore delle controricorrenti, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 3.300,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 14 maggio 2014, n.10542. In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, qualora sia stata inviata disdetta immotivata alla scadenza del secondo sessennio di durata del contratto, la richiesta da parte del locatore di adeguamento del canone sebbene in prossimità della scadenza è – indipendentemente dalla circostanza che l’effetto della provocazione della cessazione del rapporto non può risolversi unilateralmente dal locatore, essendo esso risolvibile solo per effetto di accordo negoziale espresso o tacito di entrambe le parti – un atto di per sé pienamente compatibile con il perdurare dell’effetto di cessazione del rapporto, in quanto risulta diretto soltanto ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci alla scadenza, nella misura del canone dovuto ai sensi dell’art. 1591 c.c. sia compreso l’adeguamento


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suprema CORTE DI CASSAZIONE

sezione III

SENTENZA 14 maggio 2014, n.10542

Ritenuto in fatto

R.E. ha proposto ricorso per cassazione contro la s.p.a. GGI – Generali Properties Asset Management (quale procuratrice della s.p.a. Assicurazioni Generali) avverso la sentenza del 3 aprile 2008, con la quale la Corte d’Appello di Perugia ha rigettato l’appello da esso ricorrente proposto avverso la sentenza del Tribunale di Perugia del febbraio 2006, che – investito dall’intimata nella qualità di una licenza per finita locazione al 30 giugno 2005, riguardo al contratto locativo ad uso diverso da quello abitativo stipulato fra il ricorrente e l’I.N.A. (successivamente incorporata dalla Assicurazioni Generali) il 1 luglio 1987 – sull’opposizione alla convalida, dopo avere pronunciato ordinanza di rilascio, fissando per l’esecuzione la data del 30 giugno 2005 e disposto la prosecuzione del giudizio nel merito, rigettava l’opposizione e condannava la locatrice alla corresponsione della chiesta indennità per la perdita di avviamento commerciale.
p.2. Al ricorso, che propone due motivi, ha resistito con controricorso la G.G.I. s.p.a. – Generali Gestione Immobiliare s.p.a., qualificandosi come già Generali Properties Asset Management ed adducendo di essere procuratrice della Assicurazioni Generali s.p.a.

Motivi della decisione

p.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia ‘violazione di legge – Art. 360 n. 3 c.p.c. – Errata applicazione delle norme di legge che regolano il rapporto di locazione e la disciplina della sua rinnovazione – Articolo 1597 codice civile. Articoli 28 e 29 L. 392/1978′.

Il motivo si correla alla circostanza che la parte locatrice aveva inviato, in data 5 maggio 1998, disdetta immotivata, ai sensi dell’art. 28, primo comma, della L. n. 392 del 1978, in relazione alla scadenza del secondo sessennio di durata della locazione, cioè in riferimento alla data del 30 giugno 1999 e, successivamente, nonostante l’efficacia della disdetta di determinazione della cessazione della locazione, non aveva agito per il rilascio ed anzi, una sua mandataria con richiesta del 1 giugno 1999 aveva chiesto al ricorrente l’adeguamento del canone ai sensi dell’art. 32 della L. n. 392 del 1978.

In relazione a tale svolgimento della vicenda, si sostiene che la Corte territoriale avrebbe erroneamente affermato, per escludere che alla scadenza intimata si fosse verificata una novazione del contratto, con conseguente riferibilità della scadenza del 30 giugno 2005 al primo sessennio di un nuovo contratto e necessità di agire per il rilascio con un diniego, che appariva “chiaro dalla condotta tenuta successivamente dalla locatrice, che essa ha rinunciato all’effetto che tale disdetta avrebbe potuto produrre, consentendo la prosecuzione ulteriore del rapporto” e, quindi, traendone la conseguenza che i sei anni che decorrevano dal 1 luglio 1999 al 30 giugno 2005 si dovevano considerare non come primo periodo di un nuovo contratto, bensì come terza scadenza dell’originario contratto iniziato il 1 luglio 1987.

L’errore della Corte territoriale sarebbe consistito nell’intendere la ‘rinuncia’ del locatore a valersi della disdetta come idonea, nonostante che ad essa fosse conseguito, secondo l’effetto proprio del negozio di disdetta, la provocazione della cessazione del rapporto locativo, a determinare il venir meno di detto effetto, sì da doversi considerare la locazione rinnovata per un sessennio, così come se la disdetta non fosse stata data.

Viceversa, ad avviso del ricorrente, allorquando il locatore ad uso diverso invii una disdetta immotivata per la scadenza del secondo sessennio di durata contrattuale e poi rinunci ad avvalersene si dovrebbe ritenere che “l’eventuale volontà contraria ad avvalersene potrà anche qualificarsi in termini di rinuncia ai relativi effetti, facendo salvo così il criterio nominalistico adottato dalla Corte d’Appello: ma sempre nel senso di costringerlo (e in questo si concreta il suo doversi estrinsecare positivamente) a concludere un nuovo contratto di locazione”. Nella specie la Corte territoriale avrebbe, inoltre, considerato la richiesta di adeguamento del canone come indizio rivelatore della rinuncia, mentre essa, non poteva “certo riferirsi ad un rapporto di locazione oramai risolto per intervenuta disdetta, ma ad un nuovo contratto in fieri e/o comunque destinato ad essere concluso a seguito dell’accettazione da parte del conduttore delle proposte così formulate dalla parte proprietaria”.

In pratica l’invio della richiesta di adeguamento si sarebbe dovuto considerare come manifestazione di volontà novativa del rapporto, con la conseguenza che esso si era rinnovato per un primo sessennio fino al 30 giungo 2005 ed in relazione a tale scadenza si sarebbe dovuto esercitare diniego motivato.

p.1.1. Il motivo è privo di fondamento.

In disparte che presenta profili di inammissibilità, in quanto si fonda sulla disdetta del 5 maggio 1998 e sulla richiesta di adeguamento del canone, documenti rispetto ai quali non fornisce l’indicazione specifica prescritta dall’art. 366 n. 6 c.p.c., astenendosi sia dal riprodurne direttamene il contenuto o dal riprodurlo indirettamente (indicando la parte del documento alla quale corrisponderebbe l’indiretta riproduzione), sia dall’indicare se e dove siano stati prodotti e siano esaminabili in questo giudizio di legittimità (indicazioni necessarie secondo la consolidata giurisprudenza della Corte: a partire da Cass. (ord.) n. 22303 del 2008 e Cass. sez. un. n. 28547 del 2008, per seguire con Cass. sez. un. n. 7161 del 2010, e, fra molte, Cass. n. 7455 del 2013), il motivo evidenzia soltanto una situazione in presenza della quale la motivazione della sentenza impugnata dev’essere corretta là dove ha parlato di una rinuncia della locatrice a valersi degli effetti della disdetta come atto che in qualche modo può determinare unilateralmente la conseguenza di escludere che la cessazione della locazione da essa contemplata e provocata possa permanere.

p.1.1.1. Va premesso che è giurisprudenza consolidata della Corte quella che emerge dai seguenti principi di diritto: “La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cass. (ord.) n. 13886 del 2001); “Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall’univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall’accettazione dei canoni da parte del locatore”. (Cass. n. 10963 del 2010).

p.1.1.2. Si tratta di valutare come tali principi rilevino nella fattispecie.

Si deve partire dalla considerazione che il negozio di disdetta, quale atto unilaterale con cui il locatore può provocare alla scadenza del secondo sessennio di durata di una locazione ad uso diverso la cessazione della locazione senza motivazione, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza (legale) del conduttore è idoneo a determinare l’effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza.

Il venir meno di tale efficacia determinativa della cessazione della locazione, comportando che, per effetto dell’esclusione del verificarsi di tale cessazione, il rapporto si intenda rinnovato come se la disdetta non fosse stata inviata, è un risultato che può essere determinato solo dal concorso della volontà sia dello stesso locatore sia dello stesso conduttore: la ragione è che, non essendovi alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti (potere che, semmai, si può immaginare possibile fino a quando essa, pervenendo al conduttore, non sia divenuta efficace e non abbia coinvolto la sua sfera di interessi, cioè la sua posizione contrattuale) ed essendo dunque escluso una unilaterale incidenza sul rapporto, facendolo rivivere se già la cessazione è sopravvenuta, oppure, se essa non lo sia, impedendo che essa si verifichi per effetto della pregressa disdetta, cioè, nell’uno nell’altro caso, come se il negozio di disdetta non fosse stato compiuto, perché il rapporto si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in iure occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale.

p.1.1.3. Tale volontà può manifestarsi:

a) attraverso un negozio formale nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti, se la cessazione si sia verificata, ovvero inidonea a determinare la cessazione, se la relativa scadenza (per cui è stata inviata) non si sia ancora verificata, e che, dunque, il rapporto si deve o si dovrà considerare tacitamente rinnovato come lo sarebbe stato se la disdetta non fosse (mai) stata inviata e fosse scattata la tacita rinnovazione ai sensi della previsione di legge regolatrice, nella specie quella dell’art. 28, primo comma, della l. n. 392 del 1978;

b) oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale tacita implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto.

Nella specie il ricorrente non allega che si fosse verificata la prima ipotesi e non sostiene nemmeno, evidenziandone le circostanze significative, una fattispecie di tacita determinazione comune del venir meno consensuale della efficacia della disdetta, perché l’una e l’altra non gli gioverebbero, ma postula – in evidente contraddizione con la logica per cui l’efficacia di una disdetta può venire meno dopo ch’essa ha provocato il suo effetto e che lo induce a criticare la prospettazione di una ‘rinuncia’ della locatrice, accolta dalla sentenza impugnata – che una ‘rinuncia unilaterale’ del locatore sarebbe stata possibile, ma le si dovrebbe attribuire l’effetto, non si sa bene su quali basi, di costringere il locatore a concludere un nuovo contratto. Nel caso di specie, peraltro, non si dice se e come tale ‘costringimento’ debba avvenire in astratto e meno che mai se ne individua la fattispecie concreta, cioè come si sarebbe potuto verificare.

p.1.1.4. Si enuncia, in realtà, di seguito una prospettazione per cui la conclusione del nuovo contratto, qualificata come novazione, sarebbe stata da ravvisare, con la conferma al tempo stesso della rinuncia, nella richiesta, a ridosso della scadenza già provocata dalla disdetta, di adeguamento del canone ai sensi dell’art. 32 citato.

Senonché, in disparte il corto circuito argomentativo rappresentato dal desumere la conferma della rinuncia dall’atto che dovrebbe evidenziare la conclusione del nuovo contratto, si deve rilevare che la richiesta di adeguamento del canone pur in prossimità della scadenza, essendo tenuto il conduttore ai sensi dell’art. 1591 c.c., per il caso che non avesse rilasciato alla scadenza, a pagare il corrispettivo convenuto fino alla consegna, rappresentava una richiesta pienamente compatibile con il mantenimento della efficacia della disdetta e diretta ad assicurare che, in caso di mancato rilascio il corrispettivo fosse commisurato a quello dovuto con la maggiorazione di cui all’art. 32 (si veda, in termini, Cass. n. 10270 del 1994).

Il principio di diritto che viene in rilievo e che rende sotto tale profilo infondato il motivo è allora il seguente: in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, qualora sia stata inviata disdetta immotivata alla scadenza del secondo sessennio di durata del contratto, la richiesta da parte del locatore di adeguamento del canone sebbene in prossimità della scadenza è – indipendentemente dalla circostanza che l’effetto della provocazione della cessazione del rapporto non può risolversi unilateralmente dal locatore, essendo esso risolvibile solo per effetto di accordo negoziale espresso o tacito di entrambe le parti – un atto di per sé pienamente compatibile con il perdurare dell’effetto di cessazione del rapporto, in quanto risulta diretto soltanto ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci alla scadenza, nella misura del canone dovuto ai sensi dell’art. 1591 c.c. sia compreso l’adeguamento.

p.1.1.5. Il motivo, in realtà, si astiene, in definitiva, dall’individuare come e perché alla situazione di cessazione del rapporto alla scadenza del 30 giugno 1999, effetto coinvolgente entrambe le parti, si sarebbe sostituita una fattispecie di conclusione di un contratto nuovo con prima durata soggetta al regime del secondo comma dell’art. 28 della legge n. 392 del 1978.

La situazione del rapporto fra le parti rimase in realtà in una posizione, nella quale, a ben vedere, la locatrice avrebbe potuto agire facendo valere la scadenza del 30 giugno 1999 almeno fino alla data del 30 giugno 2004, perché solo dopo quella data si sarebbe verificata – in mancanza di comportamenti delle parti significativi di voler considerare venuti meno e risolti gli effetti della disdetta – un’insanabile contraddizione con la permanenza del rapporto in via di fatto. Ciò, avuto riguardo alla circostanza che la durata di sei anni disdettabile un anno prima dei rapporti di cui all’art. 27 e ss. della citata legge, salvo per la prima scadenza, parrebbe esigere che, per mantenere gli effetti di una disdetta inviata alla scadenza di un sessennio di durata, l’agire del locatore debba almeno verificarsi con una nuova manifestazione effettuata in un tempo che sarebbe comunque utile per una disdetta per il sessennio successivo. Tale manifestazione può essere quella di volersi valere della scadenza del precedente sessennio oppure direttamente indirizzarsi alla scadenza del sessennio successivo durane il quale il locatore è stato inerte.

Questa affermazione sembra giustificarsi, perché, ogni qualvolta il legislatore abbia stabilito un periodo di durata legale della locazione in vista della scadenza del quale la cessazione possa essere provocata mediante disdetta immotivata, qualora la disdetta sia stata inviata ed abbia provocato la cessazione alla scadenza del contratto e, tuttavia, il locatore rimanga inerte e non chieda il rilascio, lasciando il conduttore nel godimento senza attivarsi fino al momento in cui, ove vi fosse stata in relazione al periodo precedente una tacita rinnovazione per mancanza di disdetta, si sarebbe provocata una rinnovazione ulteriore per mancanza di disdetta, si può presumere, in difetto di diverse circostanze concrete e considerato che, in relazione alla nuova scadenza del periodo di durata che sarebbe conseguito alla tacita rinnovazione, si sarebbe dovuto inviare disdetta, che esista una situazione di consenso reciproco non solo sulla permanenza de iure del contratto per il periodo per cui era stata inviata la disdetta, ma anche per la tacita rinnovazione per un altro periodo di durata. Ciò, perché l’inerzia delle parti sulla sorte della locazione sembra integrare una manifestazione per facta concludentia in tal senso, giacché nessuna delle parti si è preoccupata di compiere atti significativi incompatibili con la valutazione legale relativa al dovuto periodo di durata della locazione siccome scaturente da rinnovazione tacita.

Il motivo è, dunque, rigettato.

p.2. Con un secondo motivo si denuncia ‘violazione di legge – Art. 360, n. 4 c.p.c. – Mancata applicazione delle preclusioni dettate dall’art. 426 c.p.c. in merito al termine perentorio concesso alle parti per integrare la domanda – Violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la Corte d’Appello di Perugia assunto a base della propria decisione un’eccezione mai proposta dal locatore’.

Il motivo si duole che la Corte territoriale, disattendendo il secondo motivo di appello, avrebbe considerato – così come già il Tribunale – rituale l’eccezione di rinnovazione ai sensi dell’art. 1597 c.c., che sarebbe stata proposta dalla locatrice, in replica alla deduzione del ricorrente con l’opposizione alla convalida della intervenuta stipula di una locazione nuova a far tempo dal 1 luglio 1999 e, quindi, della nullità della licenza per finita locazione in quanto doveva essere esercitato diniego di rinnovo. L’errore dei giudici di merito risiederebbe nell’avere ritenuto l’eccezione validamente e tempestivamente proposta all’udienza del 16 gennaio 2005, nel mentre essa avrebbe dovuto prospettarsi nel termine previsto dall’ordinanza di mutamento del rito dopo la fase di convalida. E ciò ancorché il ricorrente avesse eccepito la decadenza dall’eccezione per tardività.

p.2.1. Il motivo è inammissibile.

Lo è: a) sia perché non riproduce il contenuto degli atti processuali sui quali si fonda né direttamente né indirettamente e non indica se e dove essi sarebbero esaminabili e nemmeno indica la loro presenza nel fascicolo d’ufficio (come ammette Cass. sez. un. n. 22726 del 2011, che sottolinea, però, sempre l’esigenza della indicazione specifica e, dunque, ritiene necessario che quella presenza sia indicata nel ricorso), onde viola l’art. 366 n. 6 c.p.c.; b) sia perché ed in ogni caso – in disparte ogni valutazione sulla decisività, in ragione delle osservazioni svolte a proposito del primo motivo, della pretesa questione di una rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 1597 c.c. – nemmeno si fa specificamente carico della ratio decidendi con cui la Corte territoriale ha rilevato che la questione della rinnovazione sarebbe stata già articolata fin dalla stessa licenza per finita locazione.

p.3. Il ricorso è conclusivamente rigettato.

La correzione della motivazione operata nello scrutinio del primo motivo giustifica la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 10 aprile 2014, n. 8405. La domanda accessoria di ripetizione di indebito, svolta dal conduttore nel giudizio diretto alla determinazione della misura legale del canone locatizio, richiede tra i suoi elementi costitutivi sia l’accertamento del corrispettivo dovuto sia l’avvenuto pagamento, a detto titolo, di somme in eccedenza; ne consegue che deve considerarsi domanda nuova, e come tale inammissibile (ma riproponibile in un separato giudizio), la richiesta di condanna del locatore alla restituzione dell’ulteriore indebito per le somme versategli nel corso del giudizio, in quanto si fonda su presupposti di fatto diversi da quelli prospettati con la domanda originaria, e comporta un mutamento del fatto costitutivo del diritto fatto valere. Né può estendersi analogicamente a tale fattispecie la possibilità, consentita dall’art. 664, primo comma, cod. proc. civ., a chi propone domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, di ampliare la domanda originariamente proposta fino ad ottenere oltre al pagamento dei canoni già scaduti, anche il pagamento delle somme dovute dal conduttore per i canoni insoluti e da scadere, che configura una delle ipotesi eccezionali di condanna in futuro, delle quali non è consentito allargare per analogia l’area oltre le ipotesi espressamente previste


locazione bis

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  10 aprile 2014, n. 8405

Ritenuto in fatto

1. – Il Tribunale di Palermo, in accoglimento della domanda proposta da F.A. con atto di citazione del 30 aprile 2002, dichiarava cessata al 1 settembre 2002 la locazione dell’immobile condotto da M.R. e F. ; in accoglimento, poi, della domanda riconvenzionale proposta dalle conduttrici convenute, condannava la F. al pagamento in loro favore della somma di Euro 17.165,333, corrispondente agli importi dalle predette versati in misura superiore al canone dovuto in forza degli artt. 12 e ss. della legge n. 392 del 1978; fissava, inoltre, la misura dell’indennità di occupazione dovuta dalle M. dal 1 novembre 2002 al 1 agosto 2005.
2. – Avverso tale decisione proponeva appello principale F.A. , affinché fosse dichiarata la sua carenza di legittimazione passiva in ordine alla domanda riconvenzionale accolta dal primo giudice o che, comunque, questa fosse ritenuta inammissibile e/o infondata.
Resistevano al gravame M.R. e F. , formulando altresì appello incidentale per ottenere la condanna della F. al pagamento sia della differenza tra quanto da esse corrisposto per indennità di occupazione e quanto effettivamente dovuto, sia della somma di Euro 568,11 a titolo di deposito cauzionale versato.
3. – Con sentenza resa pubblica il 19 ottobre 2009, la Corte di appello di Palermo rigettava l’appello principale ed accoglieva in parte quello incidentale.
3.1. – Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte territoriale, in relazione all’impugnazione principale, rigettava anzitutto il motivo concernente la dedotta nullità del giudizio di primo grado per “lesione del litisconsorzio necessario processuale” in riferimento alla domanda riconvenzionale di restituzione di indebito per canoni pagati in eccesso, formulata come “domanda di condanna di una pluralità di debitori solidali”.
Il giudice del gravame osservava che la domanda non era stata mai formulata dalla F. e che, del resto, “l’obbligazione solidale passiva (ipotizzata in primo grado dalle convenute in relazione al debito della parte locatrice per le somme ricevute in eccedenza sull’equo canone e dedotta dalla F. a sostegno del motivo di appello)” non determinava una ipotesi di inscindibilità delle cause e non dava luogo dunque ad un litisconsorzio necessario, essendo peraltro principio generale, non derogato in materia di locazione, quello della solidarietà delle obbligazioni in capo a più locatori, non comportante un rapporto unico ed inscindibile e, quindi, il litisconsorzio necessario tra i coobbligati.
3.2. – La Corte territoriale affermava, poi, che la legittimazione passiva della F. in ordine alla domanda riconvenzionale discendeva “dalla sua qualità di locatrice, che ha dato inizio alla presente causa intimando la licenza per finita locazione”.
3.3. – Quanto, inoltre, alla determinazione del canone, il giudice di appello rilevava che, a fronte di una domanda riconvenzionale che indicava “tutte le caratteristiche dell’appartamento condotto in locazione”, la F. si era limitata, in primo grado, “a chiedere il rigetto della domanda stessa in modo del tutto generico”. Sicché, sussistendo in grado di appello il divieto di domande ed eccezioni nuove, ai sensi dell’art. 437, secondo comma, cod. proc. civ., erano inammissibili le questioni introdotte dalla appellante solo in sede di gravame; cosi come erano inammissibili le prove orali richieste, ed i documenti prodotti, solo in appello a sostegno delle “nuove eccezioni”.
3.4. – La Corte territoriale riteneva, poi, provata la domanda riconvenzionale proposta in primo grado quanto all’effettivo versamento del canone in misura maggiore a quello legale in ragione della mancata risposta della F. all’interrogatorio formale deferitole e delle risultanze testimoniali (deposizioni di B.G. ed E. ).
3.5. – Il giudice di appello escludeva, infine, il vizio di ultrapetizione della sentenza impugnata là dove aveva condannato l’appellante al pagamento delle differenze dei canoni maturatesi dopo il 27 maggio 2002, osservando che la locazione era cessata al 1 settembre 2002, ma che la data del rilascio era stata fissata per il 28 ottobre 2002, sicché era corretta la decisione del Tribunale che aveva condannato la F. al pagamento delle somme percepite in misura eccedente il canone legale “durante la vigenza del contratto, cosi come richiesto dalle conduttrici”.
4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre F.A. affidando le sorti dell’impugnazione a quattro motivi, illustrati da memoria.
Non hanno svolto attività difensiva le intimate M.R. e M.F. .

Considerato in diritto

1. – Con il primo mezzo è denunciata la violazione degli artt. 101, 102 cod. proc. civ., 752, 754, 1292, 1294 e 1295 cod. civ., nonché vizio di motivazione.
La Corte territoriale non si sarebbe pronunciata, anzitutto, sull’erroneità del rigetto della richiesta di integrazione del contraddittorio da parte del giudice di primo grado, a fronte delle domande riconvenzionali, proposte dalle convenute anche nei confronti degli altri coeredi, germani di essa ricorrente, per la determinazione dell’equo canone, delle “differenze pagate in eccesso alle locatrici pro tempore e di condanna al rimborso di tali differenze”. Avrebbe poi errato sia nel reputare insussistente un litisconsorzio necessario, sia nel ritenere che le obbligazioni dedotte in giudizio fossero solidali, là dove, invece, avrebbe dovuto distinguere tre periodi del rapporto locatizio (quello con la P. , originaria locatrice e usufruttuaria dell’immobile; quello con la G. , in capo alla quale si era consolidato l’usufrutto anzidetto con la nuda proprietà; quello erroneamente attribuito ad essa ricorrente, dopo la morte della G. ) e, quantomeno, riconoscere tra gli eredi l’esistenza di obbligazioni parziarie, ai sensi degli artt. 752 e 754 cod. civ..
Peraltro, avendo le convenute chiesto l’accertamento, con efficacia di giudicato, della determinazione dell’equo canone dell’immobile, delle differenze di canone e delle conseguenti condanne anche nei confronti di tutti i germani F. , il giudice di appello non avrebbe potuto esimersi dall’integrazione del contraddittorio con tutte le parti, cui la causa era comune.
1.1. – Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.
La Corte territoriale, contrariamente a quanto dedotto dalla ricorrente, ha espressamente affrontato lo scrutinio del motivo di gravame con il quale la medesima F. si doleva della mancata integrazione del contraddittorio in primo grado a fronte della domanda riconvenzionale “di restituzione di indebito per canoni pagati in eccesso”, da intendersi “formulata come domanda di condanna di una pluralità di debitori solidali” (cfr. sentenza impugnata p. 7) e lo ha risolto rilevando che nessuna istanza in tal senso, “nei confronti degli altri comproprietari dell’immobile”, era stata avanzata dalla originaria attrice in primo grado, né la stessa aveva mai dedotto “che la causa fosse comune ad altri, né chiesto di chiamare in giudizio alcuno”. Il giudice di merito ha poi soggiunto che l’obbligazione solidale non determina una inscindibilità di cause e, dunque, non da luogo a litisconsorzio necessario; principio, quello della solidarietà, non derogato in materia di locazione e, segnatamente, di obbligazioni facenti capo a più locatori.
La soluzione, cui la Corte territoriale è giunta (in controversia soggetta al rito speciale di cui all’art. 447-bis cod. proc. civ.), risulta anzitutto rispondente alla prospettazione della parte appellante con lo specifico motivo di gravame (cfr. ricorso pp. 10 e 11, nelle quali è trascritto il primo motivo di appello), in cui si faceva leva esclusivamente sull’esistenza di una obbligazione solidale tra i vari condebitori, “tutti comproprietari dell’immobile de quo”, con conseguente possibilità di pervenire ad una soddisfacente “ripartizione interna” tra gli stessi. Prospettazione, del resto, in linea con quella delle conduttrici-attrici in via riconvenzionale che avevano chiesto la condanna di tutti i germani F. al pagamento delle differenze fra le somme legalmente dovute a titolo di canoni locatizi e quelle effettivamente versate, senza distinzione di quote (cfr. ricorso p. 4).
Donde, per l’appunto, la pertinenza del principio in tema di obbligazioni solidali – le quali non danno luogo, processualmente, ad un litisconsorzio necessario – applicato correttamente dal giudice del merito anche in materia di obbligazioni facenti capo a più locatori del medesimo immobile, secondo un orientamento espresso in più di un’occasione da questa Corte (tra le altre, Cass., 22 giugno 2009, n. 14530).
In assenza, dunque, della necessità di integrare, anche d’ufficio, il contraddittorio, è risultato cosi coerente il preliminare rilievo del giudice del gravame sulla necessità di un’istanza della originaria parte attrice circa la chiamata in causa degli altri condebitori solidali in base alla allegazione specifica delle ragioni di sussistenza della comunanza di causa; istanza che non è stata mai avanzata dalla F. , come dalla medesima ammesso anche in questa sede.
A fronte di ciò, le ulteriore doglianze della ricorrente, che mettono in evidenza, quali presupposti di fatto, gli asseriti rapporti intertemporali tra diversi locatori del bene ed i titoli asseritamente alla base dell’instaurazione del rapporto locatizio, nonché quelli relativi alla stessa titolarità dell’immobile, si palesano, rispetto allo specifico tenore del motivo di gravame ed alle presupposte carenze allegatorie nel giudizio di primo grado (soggetto, come detto, al rito di cui all’art. 447-bis cod. proc. civ., con le conseguenti preclusioni in appello dettate dall’art. 437, secondo comma, cod. proc. civ.), come questioni nuove, proposte soltanto in sede di legittimità e, come tali, inammissibili, implicando accertamenti di fatto inibiti a questa Corte di legittimità. Ciò – deve soggiungersi – valendo, segnatamente e a maggior ragione, per la questione sulla parziarietà dell’obbligazione dedotta in giudizio dalle conduttrici, posto che è principio stabilmente enunciato da questa Corte quello per cui la norma di cui all’art. 754 cod. civ., secondo la quale gli eredi rispondono dei debiti del de cuius, in relazione al valore della quota nella quale sono stati chiamati a succedere, deve essere interpretata nel senso che il coerede convenuto per il pagamento di un debito ereditario ha l’onere di indicare al creditore questa sua condizione di coobbligato passivo, entro i limiti della propria quota, con la conseguenza che, integrando tale dichiarazione gli estremi dell’istituto processuale della eccezione propria, la sua mancata proposizione consente al creditore di chiedere legittimamente il pagamento per l’intero (Cass., 12 luglio 2007, n. 15592; Cass., 28 febbraio 2006, n. 4461). Eccezione, questa, che in ogni caso sarebbe stata, nella specie, inammissibile ai sensi dell’art. 437, secondo comma, cod. proc. civ., non avendo la parte ricorrente neppure dedotto di averla proposta in primo grado.
Del resto, anche se in ipotesi fosse stato scrutinabile il tema di indagine relativo alla parziarietà della obbligazione tra eredi, non vi sarebbe stato, in ogni caso, un vizio di integrità del contraddittorio, neppure sotto il profilo di un eventuale litisconsorzio processuale, giacché – alla luce del principio enunciato da Cass., 9 marzo 2006, n. 5100 (e ripreso da Cass., 4 giugno 2010, n. 13644) – “in caso di successione mortis causa, di più eredi nel lato passivo del rapporto obbligatorio si determina un frazionamento pro quota dell’originario debito del de cuius fra gli aventi causa, con la conseguenza che il rapporto che ne deriva non è unico ed inscindibile, e non si determina, nell’ipotesi di giudizio instaurato per il pagamento, alcun litisconsorzio necessario tra gli eredi del debitore defunto, né in primo grado, né nelle fasi di gravame, neppure sotto il profilo della dipendenza di cause“.
2. – Con il secondo mezzo è dedotta violazione e falsa applicazione: degli artt. 437, 81, 99, 100 e 112 cod. proc. civ.; degli artt. 1599, 1602, 2697 cod. civ. e 81, 99, 100, 112 e 115 cod. proc. civ.; nonché degli artt. 79 della legge n. 392 del 1978, 2003 e 2697 cod. civ.; ed ancora degli artt. 112, 115 e 232 cod. proc. civ. e 2697 e 2733 cod. civ.; è altresì dedotto vizio di motivazione.
La Corte territoriale avrebbe errato nell’equiparare la questione della legittimazione passiva sulla domanda riconvenzionale ad una eccezione in senso proprio, non rilevabile d’ufficio e soggetta a decadenze e preclusioni.
Il giudice di appello avrebbe poi errato nell’affermare la qualità di locatrice di essa ricorrente per tutto il corso del rapporto di locazione, anziché per il solo periodo in cui ella sarebbe stata, semmai, effettivamente titolare del rapporto medesimo, avendo le conduttrici mancato di provare la “durata dei rispettivi periodi locativi delle Sigg.re P.A. , G.C. e degli eredi di G.C. , cioè dei germani F. “.
La Corte distrettuale avrebbe erroneamente ritenuto, anche in forza di un travisamento degli esiti istruttori, che la legittimazione passiva rispetto alla domanda riconvenzionale di restituzione di indebito derivava dalla qualità di locatrice e non già dalla effettiva ricezione delle somme; la stessa Corte avrebbe, poi, reso una pronuncia “oltre le stesse richieste delle conduttrici e senza alcuna prova” in relazione alla percezione dei canoni ultra legali per tutto il periodo del rapporto di locazione.
Il giudice del gravame sarebbe, infine, incorso in un vizio di motivazione quanto al fatto, controverso e decisivo, per cui essa ricorrente avrebbe rivestito la qualità di locatrice per tutto il corso del rapporto e come tale avrebbe percepito i canoni locatizi.
2.1. – Il motivo non può trovare accoglimento.
Va premesso che, secondo l’orientamento stabile di questa Corte (Cass., 29 settembre 2009, n. 19170; Cass., sez. un., 16 maggio 2013, n. 11830), la contestazione circa l’effettiva appartenenza alla parte del diritto controverso (nella specie, relativa alla titolarità del rapporto di locazione dal lato attivo, ossia alla identificazione della persona del locatore) non solleva una questione di legittimazione ad causam, ma una questione che attiene alla fondatezza della domanda nel merito e, come tale, costituisce eccezione in senso proprio, rilevabile solo ad istanza di parte, e, ove come nel caso in esame sia applicabile l’art. 437 cod. proc. civ., inammissibile se proposta per la prima volta in appello e preclusa ove la parte abbia tenuto un comportamento processuale inequivocabilmente integrante il riconoscimento della propria qualità di parte sostanziale (comportamento ravvisato dalla Corte territoriale nel fatto che la F. rivestisse la “qualità di locatrice, che ha dato inizio alla presente causa intimando la licenza per finita locazione”).
Sicché, non avendo la ricorrente neppure dedotto di aver sollevato in primo grado la questione, di merito, della propria legittimazione sostanziale o, in ogni caso, indicato in quale atto processuale del medesimo giudizio di primo grado abbia a tanto provveduto, l’eccezione fatta valere soltanto in sede di gravame risulta inammissibile e ciò anche a prescindere dalla preclusione a sollevarla per il contegno processuale con essa incompatibile, come rilevato dalla stessa Corte distrettuale.
Peraltro, la stabilità dell’accertamento relativo alla posizione di debitrice della F. nei confronti delle conduttrici per le pretese da queste svolte con le domande riconvenzionali – e, segnatamente, per quella di condanna al pagamento delle differenze tra quanto versato e quanto effettivamente dovuto a titolo di canoni di locazione — ha una portata tale che, in ogni caso, non può essere scalfito dalle eccezioni e dai temi di indagine, non rilevabili d’ufficio, sollevati dall’appellante con i motivi di gravame, i quali, peraltro, risultano anch’essi inammissibili, in quanto nuovi, ai sensi dell’art. 437 cod. proc. civ., come del resto correttamente ritenuto dalla Corte territoriale.
L’affermazione sulla legittimazione sostanziale passiva della F. rispetto, segnatamente, alla domanda di condanna anzidetta si coniuga, poi, coerentemente con l’ulteriore accertamento, operato dal giudice di merito sulla scorta delle risultanze probatorie, in ordine all’effettivo versamento del canone in misura maggiore a quella legale, che, nella loro combinazione, non si presta a censure di illogicità o contraddittorietà.
Difatti, quest’ultimo riscontro – sorretto da una delibazione congiunta di più emergenze probatorie (mancata risposta della F. all’interrogatorio formale, deposizioni testimoniali e prova documentale), che non è stata censurata nella sua complessiva articolazione, ma soltanto in parte sostituita da una diversa lettura ad opera della stessa ricorrente, in contrasto con il principio per cui spetta unicamente al giudice del merito apprezzare le risultanze istruttorie al fine della formazione del proprio convincimento – non atteneva alla posizione debitoria della F. (già individuata e cristallizzatasi nell’accertamento della titolarità del rapporto obbligatorio dal lato passivo a fronte della posizione creditoria vantata dalle conduttrici), bensì alla sussistenza stessa dell’indebito oggettivo. Sicché, la Corte territoriale ha fornito adeguata motivazione, esente dai vizi logici e giuridici evocati dalla ricorrente, in ordine alla situazione di debitrice (semmai anche solidale) della F. nei confronti dell’intero credito preteso dalle conduttrici per il versamento di canoni locatizi maggiorati rispetto alla misura legale, ai sensi della legge n. 392 del 1978, nonché la prova di tale effettivo versamento durante tutto il rapporto di locazione. Ancora una volta, a fronte di siffatto accertamento, che muove – come detto – dal riconoscimento, non più contestabile, della legittimazione sostanziale della F. rispetto alla specifica pretesa delle conduttrici, le questioni che la medesima ricorrente ha inteso veicolare in questa sede, e già in sede di appello, attinenti ad una frammentazione temporale dei rapporti ed alla mancata personale e materiale percezione delle somme non dovute, non possono trovare ingresso, giacché precluse, alla stregua di quanto già rilevato dalla Corte palermitana, ai sensi dell’art. 437, secondo comma, cod. proc. civ..
3. – Con il terzo mezzo è prospettato vizio di motivazione, nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 437 cod. proc. civ., “entrambi in relazione alla reiezione del quinto motivo (coefficiente di vetustà) di appello ed alla mancata ammissione della relativa documentazione che avrebbe dovuto comprovarne documentalmente la fondatezza”.
La Corte territoriale avrebbe errato a ritenere che si trattasse di eccezione tardivamente avanzata dall’appellante quella concernente la determinazione del coefficiente di vetustà dell’immobile locato, necessario ai fini della individuazione del canone legale, non essendo questo “nella disponibilità delle parti… poiché le norme di cui agli artt. da 12 a 24 della legge 392/78 sono norme imperative ed inderogabili”, sicché i coefficienti ivi previsti (e, nella specie, quello di vetustà) vanno accertati non già in base alle allegazioni delle parti, ma anche d’ufficio (ben potendo il c.t.u., nella specie, assumere tutti i dati utili dalle risultanze catastali). Nella specie, secondo la ricorrente, il coefficiente di vetustà dell’immobile non era pari a 43 anni al momento dell’inizio del rapporto di locazione, in quanto doveva farsi risalire al 1989, in forza della documentazione che il giudice del merito non aveva ritenuto di acquisire e che lo stesso c.t.u. non aveva considerato sebbene in parte presso uffici pubblici.
3.1. — Il motivo è infondato.
La Corte territoriale nel rilevare – in ordine alla determinazione dell’equo canone, operata dal consulente tecnico d’ufficio su impulso delle conduttrici che avevano fondato la propria pretesa, oggetto di domanda riconvenzionale, sulla scorta di allegazioni specifiche (concernenti “tutte le caratteristiche dell’appartamento condotto in locazione”) – l’assenza di qualsivoglia contestazione in primo grado, da parte della F. (che “si è limitata a richiedere il rigetto della domanda stessa in modo del tutto generico, senza nulla eccepire nell’intero corso del giudizio, senza offrire alcuna prova e senza formulare critiche di sorta alle argomentazioni e conclusioni della consulenza tecnica”), ha conseguentemente fatto applicazione dell’art. 437, secondo comma, cod. proc. civ. rispetto ai nuovi temi di indagine che la stessa appellante intendeva introdurre in sede di gravame, ponendo in discussione, anche tramite risultanze documentali, il riscontro del c.t.u. sulla vetustà dell’immobile locato.
Posto che i rilievi anzidetti sulla mancata attività processuale delle F. in primo grado non sono stati neppure censurati in questa sede, l’approdo al quale è giunta la Corte territoriale si palesa in linea con il principio – enunciato più volte da questa Corte (Cass., 27 gennaio 1995, n. 983; Cass., 11 febbraio 2005, n. 2855; Cass., 10 giugno 2009, n. 13369) – secondo il quale “nelle controversie assoggettate al rito del lavoro, come quelle di locazione, l’inammissibilità di nuove eccezioni nel giudizio d’appello, stabilita dall’art. 437 comma secondo cod. proc. civ., riguarda, oltre le eccezioni in senso proprio, le contestazioni della fondatezza della domanda che si risolvono nella generica deduzione di elementi di fatto già conosciuti nel corso dell’istruttoria di primo grado ed ivi non dedotti, essendo precluso all’appellante di ampliare il tema del dibattito in relazione alle sue esigenze difensive; ne consegue che vanno considerate nuove le eccezioni fondate su elementi di fatto e circostanze non prospettate in precedenza, che introducano nel processo un nuovo tema d’indagine ed alterino l’oggetto sostanziale dell’azione ed i termini della controversia, introducendo l’esame di fatti nuovi“.
Ne consegue, altresì, la evidente congruenza della decisione in ordine alla mancata ammissione delle prove richieste dall’appellante a sostegno dei nuovi temi di indagine introdotti soltanto in sede di gravame, stante la presupposta inammissibilità di quanto avrebbe dovuto essere oggetto di riscontro probatorio.
Peraltro, non può ulteriormente rilevarsi che il motivo veicola un presunto vizio in procedendo individuando l’effettiva lesione alle attività difensive nella mancata considerazione da parte del c.t.u. della documentazione che avrebbe dovuto condurre ad un diverso esito quanto alla determinazione del coefficiente di vetustà dell’immobile; ciò, però, senza che della c.t.u. ne vengano, nel rispetto del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, esplicitati puntualmente i contenuti, tramite la trascrizione dell’elaborato quantomeno nelle parti di immediato interesse in riferimento alla proposta censura.
4. – Con il quarto mezzo è denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 420 e 437 cod. proc. civ., nonché dedotto vizio di motivazione.
La Corte territoriale avrebbe errato nell’escludere l’inammissibilità della domanda di pagamento dei canoni successivi alla data di deposito (27 maggio 2002) della comparsa di risposta delle conduttrici, mancando cosi di riformare sul punto la condanna emessa dal giudice di primo grado; si sarebbe infatti trattato di domanda nuova concernente i canoni maturatisi nel corso di causa e, comunque, inammissibile in ragione del suo configurarsi come azione di condanna in futuro. Peraltro, la motivazione resa al riguardo dal giudice del gravame sarebbe “solo apparente”, giacché circoscritta al rilievo della “coincidenza della statuizione di condanna con la data fissata per il rilascio”.
4.1. – Il motivo è fondato.
Il riconoscimento in favore delle conduttrici delle differenze pecuniarie relativi ai canoni maggiorati rispetto alla misura legale anche successivamente alla data di proposizione della domanda riconvenzionale con la quale veniva fatta valere detta pretesa contrasta con il principio – enunciato da Cass., 9 giugno 2004, n. 10970 – secondo cuila domanda accessoria di ripetizione di indebito, svolta dal conduttore nel giudizio diretto alla determinazione della misura legale del canone locatizio, richiede tra i suoi elementi costitutivi sia l’accertamento del corrispettivo dovuto sia l’avvenuto pagamento, a detto titolo, di somme in eccedenza; ne consegue che deve considerarsi domanda nuova, e come tale inammissibile (ma riproponibile in un separato giudizio), la richiesta di condanna del locatore alla restituzione dell’ulteriore indebito per le somme versategli nel corso del giudizio, in quanto si fonda su presupposti di fatto diversi da quelli prospettati con la domanda originaria, e comporta un mutamento del fatto costitutivo del diritto fatto valere. Né può estendersi analogicamente a tale fattispecie la possibilità, consentita dall’art. 664, primo comma, cod. proc. civ., a chi propone domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, di ampliare la domanda originariamente proposta fino ad ottenere oltre al pagamento dei canoni già scaduti, anche il pagamento delle somme dovute dal conduttore per i canoni insoluti e da scadere, che configura una delle ipotesi eccezionali di condanna in futuro, delle quali non è consentito allargare per analogia l’area oltre le ipotesi espressamente previste. (In applicazione di tale principio di diritto, la S.C. ha escluso la possibilità di richiedere la condanna in futuro in relazione alla domanda di condanna alla restituzione delle indebite maggiorazioni di un canone di locazione superiori all’equo canone)”.
La Corte territoriale avrebbe, dunque, dovuto limitare la condanna della F. al pagamento delle differenze pecuniarie relative ai canoni maggiorati rispetto alla misura legale sino al momento di proposizione della domanda delle conduttrici e cioè al 27 maggio 2002.
5. – Il ricorso deve, quindi, trovare accoglimento quanto al quarto motivo, mentre vanno rigettati i primi tre motivi.
La sentenza impugnata va, pertanto, cassata in relazione al motivo accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, con limitazione della condanna della F. al pagamento delle differenze pecuniarie sui canoni maggiorati rispetto alla misura legale, siccome determinate nel giudizio di merito, sino alla data del 27 maggio 2002, ferma restando l’ulteriore statuizione di condanna della medesima F. alla restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi legali.
6. – Quanto alle regolamentazione delle spese di lite, l’esito complessivo della lite, che ha visto la preponderante soccombenza della F. , consente di ribadire le relative statuizioni dei gradi di merito – compensazione integrale di quelle di primo grado, con onere della c.t.u. a carico dell’attrice; condanna della F. in grado di appello, nella misura liquidata in dispositivo – e di compensare interamente le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta i primi tre motivi di ricorso ed accoglie il quarto motivo;
cassa in relazione e, decidendo nel merito, limita la condanna di F.A. al pagamento, in favore di M.F. e M.R. , delle differenze pecuniarie sui canoni maggiorati rispetto alla misura legale, siccome determinate nel giudizio di merito, sino alla data del 27 maggio 2002, ferma restando l’ulteriore statuizione di condanna della medesima F. alla restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi legali;
compensa integralmente tra le parti le spese processuali di primo grado, con onere della c.t.u. a carico della F. ; condanna la medesima F. al pagamento delle spese processuali del secondo grado, che liquida in complessivi Euro 1.800,00, di cui Euro 1.000,00, per onorari ed Euro 780,00, per diritti, oltre IVA ed accessori di legge; compensa integralmente le spese del presente giudizio di legittimità.

COrte di Cassazione, sezione III, sentenza 9 aprile 2014, n. 8264. Il diritto di riscatto previsto dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978, analogamente al riscatto nella materia agraria, integra un diritto potestativo che si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina ex lege l’acquisto della proprietà dell’immobile a favore del retraente. Tale dichiarazione può essere effettuata anche con l’atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto, ed in tale seconda ipotesi la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che detta procura sia redatta in calce o a margine dell’atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l’immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fa proprio tale contenuto


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  9 aprile 2014, n. 8264

Svolgimento del processo

1. La s.a.s. Supermarket del legno conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Milano, la s.p.a. Cristallo, nonché G.A. e Ad. e – premesso di condurre in locazione una parte di un più ampio immobile di proprietà delle convenute G. , le quali le avevano comunicato di aver trasferito alla convenuta s.p.a. Cristallo la proprietà dell’intero complesso – chiedeva che fosse accertata la violazione del diritto di prelazione ad essa spettante ai sensi dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, con conseguente invalidità del trasferimento di proprietà e contestuale riconoscimento del legittimo esercizio, da parte sua, del diritto di riscatto.
Si costituivano in giudizio le convenute, le quali eccepivano l’invalidità dell’atto col quale la società attrice aveva inteso esercitare il diritto di riscatto ed affermavano che, comunque, si trattava di una vendita in blocco dell’intero complesso, che escludeva la possibile esistenza di un diritto di prelazione su parte degli immobili.
Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, rigettava la domanda, con condanna dell’attrice al pagamento delle spese.
2. La sentenza veniva appellata dalla medesima s.a.s. Supermarket del legno, e la Corte d’appello di Milano, con pronuncia del 5 maggio 2010, rigettava l’appello, condannando l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del grado.
Osservava la Corte territoriale che l’atto stragiudiziale notificato alle convenute a mezzo di ufficiale giudiziario non era stato sottoscritto dalla società appellante, bensì dagli avvocati della medesima, i quali avevano agito non in forza di una procura ad negotia, bensì di una procura ad litem, la quale poteva esplicare solo effetti processuali e non sostanziali. L’atto di citazione introduttivo del giudizio, inoltre, notificato dopo il decorso di sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita concluso dalle appellate G. , non conteneva alcuna formale dichiarazione di esercizio del riscatto, limitandosi a chiedere l’accertamento della volontà contenuta nell’atto stragiudiziale suindicato.
3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Milano propone ricorso la s.a.s. Supermarket del legno, con atto affidato a quattro motivi.
Resiste la s.p.a. Cristallo con controricorso.

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione dell’art. 39 della legge n. 392 del 1978, nonché degli artt. 83 e 84 cod. proc. civ. e degli artt. 1367, 1387 e 1388 cod. civ., oltre a motivazione insufficiente su di un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
Osserva la società ricorrente, richiamando la sentenza 27 settembre 2006, n. 20948, di questa Corte, citata anche dalla Corte d’appello di Milano, che una procura ai difensori apposta a margine di un atto stragiudiziale notificato a mezzo di ufficiale giudiziario forma un tutt’uno con esso, manifestando la volontà della parte di fare proprio il contenuto dell’atto. Non avrebbe importanza, perciò, qualificare l’atto come procura ad litem anziché ad negotia, perché una procura apposta ad un atto privo di natura giudiziale “non può che valere quale negozio attributivo del potere dispositivo ed espressione della specifica volontà negoziale del diritto potestativo sostanziale che in quell’atto stragiudiziale si estrinsecava”.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione dell’art. 1362 cod. civ., oltre a motivazione insufficiente sul valore di mera procura ad litem apposta all’atto di esercizio del diritto di riscatto.
Rileva la ricorrente che, nel caso specifico, la procura conferita era di natura sostanziale e non soltanto processuale, essendovi ricompresa anche la facoltà di conciliare e transigere la controversia e di nominare altri avvocati. L’aver dimenticato tale profilo ha prodotto la violazione del fondamentale criterio di interpretazione di cui all’art. 1362 cod. civ., applicabile anche agli atti unilaterali come quello in questione.
3. I due motivi di ricorso, da trattare congiuntamente, sono entrambi privi di fondamento.
La sentenza impugnata, infatti, ha richiamato ed applicato alla fattispecie il principio formulato dalla sentenza n. 20948 del 2006 di questa Corte, secondo cui il diritto di riscatto previsto dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978, analogamente al riscatto nella materia agraria, integra un diritto potestativo che si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina ex lege l’acquisto della proprietà dell’immobile a favore del retraente. Tale dichiarazione può essere effettuata anche con l’atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto, ed in tale seconda ipotesi la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che detta procura sia redatta in calce o a margine dell’atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l’immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fa proprio tale contenuto.
Nel caso in esame la Corte d’appello, con accertamento di fatto congruamente motivato e privo di vizi logici, e quindi non più sindacabile in sede di legittimità, ha accertato – come si è detto – che l’atto stragiudiziale notificato alle locatrici venditrici non era sottoscritto dalla società titolare del diritto di riscatto, bensì dagli avvocati della stessa, i quali agivano in base ad una procura ad litem e non ad negotia; ed ha pure accertato che l’atto di citazione non conteneva una nuova formale dichiarazione di voler esercitare il riscatto. Tanto basta per escludere che la comunicazione potesse avere efficacia come atto di esercizio del riscatto, provenendo da soggetto non detentore del relativo potere; e, d’altra parte, la sentenza sopra richiamata, che merita integrale conferma nella sede odierna, ammette che la procura ad litem conferita a margine dell’atto di citazione possa abilitare anche all’esercizio del riscatto, ma solo a condizione che nel testo della citazione sia contenuta la volontà di esercitare il riscatto; il che nella specie, appunto, la Corte di merito ha escluso.
Sicché non sussistono né le ipotizzate violazioni di legge, né l’erronea interpretazione della procura ad litem sulla cui base si pretende di aver esercitato il riscatto, né il presunto vizio di motivazione.
4. Con il terzo motivo di ricorso lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 39 della legge n. 392 del 1978, dell’art. 1399 cod. civ., degli artt. 112 e 163 cod. proc. civ., oltre ad omessa o insufficiente motivazione circa l’intervenuta ratifica conseguente alla proposizione della domanda giudiziale.
Si osserva, al riguardo, che la Corte territoriale avrebbe errato nell’escludere che la citazione introduttiva del presente giudizio non contenesse una nuova formale dichiarazione di voler esercitare il riscatto. L’atto di citazione, infatti, renderebbe evidente la “manifestazione della volontà di riscattare l’immobile, avente efficacia, ove necessario, di ratifica della dichiarazione stragiudiziale anteriormente già resa”; e la natura di ratifica le conferirebbe carattere retroattivo.
4.1. Il motivo è inammissibile, in quanto non ha costituito oggetto del giudizio di merito.
Come correttamente rilevato nel controricorso, dalla semplice lettura delle conclusioni rassegnate dalle parti davanti alla Corte d’appello di Milano emerge che la società oggi ricorrente non ha mai prospettato in quella sede l’ulteriore domanda, eventualmente anche in via subordinata, volta a far considerare l’atto di citazione introduttivo del giudizio come atto di ratifica (in quanto tale retroattivo) rispetto a quello di esercizio del riscatto proveniente da un rappresentante senza poteri.
Trattandosi di questione nuova, è evidente che la stessa non può trovare ingresso per la prima volta nella presente sede di legittimità.
5. Il rigetto e l’inammissibilità dei primi tre motivi di ricorso comportano il rigetto – anzi l’assorbimento – del quarto, col quale si lamenta che la Corte milanese abbia rilevato d’ufficio, con ciò violando l’art. 2969 cod. civ., la tardività della dichiarazione di riscatto contenuta nella citazione.
Come emerge dalla trattazione degli altri motivi, infatti, l’argomentazione relativa alla decadenza è stata utilizzata dalla Corte milanese ad colorandum; e poiché il contraddittorio si è instaurato soltanto sulla domanda di presunta legittimità del riscatto esercitato dal rappresentante senza poteri, e nessuna questione è stata posta circa la ratifica, è evidente che il profilo della tempestività o, viceversa, della tardività della citazione perde completamente di significato.
6. In conclusione il ricorso è rigettato.
A tale pronuncia segue la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformità ai soli parametri introdotti dal decreto ministeriale 20 luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a disciplinare i compensi professionali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 3.700, di cui Euro 3.500 per compensi, oltre accessori di legge.