Locazione

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 24 marzo 2015, n. 5849. In tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, è consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purché la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge n. 27 luglio 1978 n. 392 con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti.


Corte di Cassazione bis

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III

SENTENZA 24 marzo 2015, n. 5849

Ritenuto in fatto

La Falegnameria 4 Mori di d.V.A. e c. s.n.c. prese in locazione ad uso commerciale da P.T. , P.I. , P.S. , S.F. e F.G. un fondo sito in Livorno e, a fronte dello sfratto per finita locazione intrapreso dai locatori, chiese che fosse dichiarata la nullità della clausola contrattuale contenuta nell’art. 20 del contratto di locazione che prevedeva aumenti annuali del canone di locazione, nonché che si accertasse il suo diritto alla restituzione delle maggiori somme indebitamente corrisposte, in conseguenza della nullità della pattuizione relativa ad aumenti del canone in violazione dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978, e che le fosse riconosciuto il diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Il Tribunale di Livorno rigettò le domande della società con sentenza confermata dalla pronuncia n. 991 del 2010 della Corte d’Appello di Firenze, qui impugnata. La corte d’appello, in particolare, richiamando l’insegnamento di Cass. n. 4210 del 2007, affermò che per le locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo vigesse il principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, e che quindi non fosse affetta da nullità la clausola del contratto tra le parti prevedente importi differenziati e crescenti in relazione ai diversi anni di durata del rapporto, non essendo tali variazioni in aumento ancorate al mutato potere d’acquisto della moneta e non avendo pertanto funzione di aggiornamento del canone.
Quanto alla reclamata indennità di avviamento, accertato che nei locali veniva svolta attività di falegnameria, la corte affermò che dall’istruttoria svolta fosse emerso che nei locali venisse svolta con assoluta prevalenza l’attività di realizzazione di mobili, mentre doveva ritenersi sporadico ed eventuale l’accesso di pubblico, come si desumeva anche dall’aspetto dei locali ed in particolare dalla mancata predisposizione di un adeguato vano destinato all’accesso e alla ricezione del pubblico, essendo lo stesso risultato non ordinato, non pulito, ed utilizzato anche per la collocazione di gabbie contenenti animali da cortile.
La Falegnameria 4 Mori di d.V.A. e c. s.n.c. propone ricorso in cassazione articolato in due motivi nei confronti di P.T. , I. , S. , S.F. e F.G. , per la riforma della sentenza n. 991/2010 della Corte d’appello di Firenze.
Resistono P.T. e F.G. con controricorso, le altre parti intimate non hanno svolto attività difensiva.
Le parti costituite non hanno depositato memorie illustrative.

Le ragioni della decisione

Con il primo motivo la ricorrente chiede si dichiari la nullità della clausola n. 20 del contratto di locazione, che prevedeva una variazione in aumento del canone locatizio in immobile ad uso non abitativo per gli anni successivi al primo, per contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. Sostiene che, sebbene per le locazioni per uso non abitativo sia previsto il principio della libera determinazione del canone, debba ritenersi tuttavia vietato apportare alla somma inizialmente convenuta aumenti superiori a quanto occorra a garantire l’adeguamento del canone alla perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei termini previsti dall’art. 32, ovvero oltre il limite del 75% dell’indice Istat.

La questione sottoposta all’attenzione della Corte è dunque se sia valida la clausola di un contratto di locazione ad uso non abitativo che disponga fin dall’origine un predeterminato aumento del canone nel corso del rapporto per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, indipendentemente e a prescindere dall’aggiornamento ai sensi della citata L. n. 392, art. 32.

Il motivo non è fondato.

La Corte d’Appello Firenze, con la sentenza impugnata, si è uniformata ai principi di diritto più volte enunciati da questa Corte di legittimità e volti ad affermare, in tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, che sia consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto} purché la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all’art. 32 della legge n. 27 luglio 1978 n. 392 con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti (in questo senso Cass. n. 17061 del 2014, cass. n. 13887 del 2011, Cass. n. 10834 del 2011, Cass. n. 11608 del 2010, Cass. n. 5349 del 2009 Cass. n. 4210 del 2007, Cass. n. 17964 del 2007, Cass. n. 10500 del 2006). A tali principi va in questa sede data continuità.

L’art. 79 della legge n. 392 del 1978, che si applica a tutti i rapporti di locazione disciplinati dalla legge in cui è inserito, sanziona di nullità un’ampia gamma di pattuizioni, comprensive di quelle volte a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente dovuto ad attribuire al locatore altri vantaggi che siano in contrasto con le disposizioni di legge sull’equo canone (ed al secondo comma detta una apposita disciplina per consentire al conduttore di far valere tale nullità, anche allo scopo di recuperare le somme pagate in eccedenza). Le norme in esso contenute vanno però interpretate tenendo conto della specificità dei diversi tipi di rapporti contrattuali a cui si applica, individuate dalla stessa legge n. 392 del 1978 e dalla successiva disciplina sulla locazione, ed in particolare del fatto che nei rapporti di locazione aventi ad oggetto la locazione di immobili ad uso non abitativo, diversamente che per le locazioni abitative, le parti sono state lasciate libere, al momento della conclusione del contratto, di determinare la misura del canone di locazione. In applicazione di tale principio di libertà nella determinazione del canone, esse possono anche validamente prevedere al momento della conclusione del contratto che il canone possa variare, in aumento o in diminuzione, per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, potendo tale aumento trovare la sua giustificazione causale in considerazione del complessivo assetto di interessi delle parti (in cui esse possono aver tenuto conto, esplicitamente o implicitamente, di una serie di circostanze, quali l’esecuzione a cura e spese del conduttore di lavori di adeguamento dei locali, nel prevedere, per il primo o i primi anni, un canone inferiore a quello pattuito per gli anni successivi). Le parti non possono invece validamente inserire nel contratto aggiornamenti, ovvero variazioni nell’importo del canone per gli anni successivi al primo, atte a sostituire surrettiziamente il criterio normativo contenuto nell’art. 32 ultimo comma della legge n. 392 del 1978, norma imperativa, per tenere indenne il canone concordato dal mutato potere d’acquisto della moneta.

In definitiva le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse.

Il limite non valicabile dalla autonomia delle parti in relazione al canone di locazione di immobili destinati ad utilizzo commerciale è costituito esclusivamente, nel momento genetico del contratto, dalla nullità delle clausole che sostanzialmente si traducano in un aggiramento dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ed in una determinazione privatistica della misura della indicizzazione.

La ratio del divieto di introdurre un meccanismo di indicizzazione diverso da quello previsto per legge si fonda sia su esigenze generali, di programmazione uniforme delle ricadute dal mutato potere di acquisto della moneta sui contratti in corso, sia sulla avvertita esigenza di evitare che il locatore possa approfittare del contraente strutturalmente più debole per imporgli iniqui meccanismi di indicizzazione automatica, scissi da una giustificazione causale che sia ancorata al concreto assetto di interessi delle parti, come ben espresso nel principio di diritto così massimato: ‘Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta ‘sull’equo canone’ (sia nella formulazione originaria che in quella novellata dall’art. 1 comma nono, sexies, della legge n. 118 del 1985), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 della legge predetta’ (Cass. n. 5349 del 2009).

Nel caso di specie, la corte d’appello ha accertato in concreto, con motivazione sotto questo profilo neppure contestata dal ricorrente, che la variazione in aumento del canone di locazione, prevista per gli anni secondo, terzo, quarto e quinto del rapporto, non si traduceva in una violazione dell’art. 32 della legge n. 3982 del 1978, in quanto si trattava di variazioni predeterminate e non ancorate al mutato potere d’acquisto della moneta né direttamente né indirettamente. Escludeva poi un intento elusivo in ragione del fatto che nessun aumento fosse stato previsto per il sesto anno, e neppure per il secondo sessennio della locazione, periodo di tempo assai ampio, nell’arco del quale le variazioni del potere di acquisto della moneta non avrebbero potuto non incidere. Esistono peraltro alcune pronunce di legittimità, in relazione alle quali il P.G. ha individuato un orientamento contrastante con quello finora riportato, che gli ha fatto ritenere necessario richiedere la rimessione della controversia al Primo Presidente affinché decida se devolvere alle Sezioni Unite la composizione del contrasto. Le pronunce cui ha fatto riferimento il Procuratore Generale segnalando l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sono principalmente Cass. n. 2961 del 2013 Cass. n. 2932 del 2008, Cass. n. 8410 del 2006, Cass. n. 10286 del 2001. Tuttavia il contrasto, ripercorrendo le motivazioni delle sentenze citate e tenendo in conto le fattispecie di riferimento, appare più apparente che reale (e forse enfatizzato da una massimazione talora esageratamente assertiva e scissa dalla necessaria aderenza alla fattispecie concreta).

Tutte le sentenze citate infatti prendono in realtà in esame non la previsione di una pattuizione originaria in cui il canone sia stato determinato in misura crescente (o decrescente) o comunque non uniforme per tutti gli anni di durata del rapporto, ma situazioni in cui, dopo un accordo iniziale che fissava in una determinata misura l’importo del canone liberamente concordato dalle parti, interveniva tra le parti un nuovo e successivo accordo che modificava in aumento la misura del canone (anche Cass. n. 10834 del 2011 evidenzia che le pronunce apparentemente contrastanti riguardano un caso diverso da quello in oggetto, cioè il caso in cui l’aumento del canone venga pattuito nel corso del rapporto).

Le sentenze citate condivisibilmente hanno affermato che questo aumento successivo, a rapporto già in corso, debba ritenersi nullo per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, e che l’accordo non sia idoneo a far validamente rinunciare il conduttore ad esigere di non pagare di più rispetto a quanto originariamente pattuito. In caso di un accordo successivo in cui si preveda un aumento del canone della locazione già in corso la libertà negoziale del conduttore potrebbe essere limitata o apparente, e l’equilibrio contrattuale alterato, dall’esigenza del conduttore di continuare a svolgere l’attività commerciale che ha avviato e nella quale ha investito, negli stessi locali, mentre per contro il locatore avrebbe buon gioco ad imporre un aumento di canone al conduttore che tema una perdita di clientela qualora si debba spostare altrove dopo aver dato positivo impulso all’attività.

L’ordinamento non consente, in applicazione dell’art. 79, un accordo che preveda l’aumento del canone di locazione a rapporto di locazione commerciale già iniziato, potendo lo stesso essere non più frutto della libera scelta delle parti, ma del condizionamento che è in grado di esercitare il locatore e della sostanziale posizione di superiorità di questi, in grado di imporre un aumento contrattuale al conduttore che abbia profuso impegno e denaro nell’avvio di una attività commerciale e che abbia tutto l’interesse a continuare ad esercitarla nello stesso luogo.

Sono quindi sanzionati da nullità soltanto gli aumenti del canone di locazione pattuiti successivamente alla conclusione del contratto.

La necessità di tenere distinte le due situazioni trova preciso riscontro nella sentenza n. 2901 del 2007 (redatta da uno degli estensori delle sentenze che vengono in genere ricondotte al cd. secondo orientamento), in cui la Corte ha ritenuto esente da nullità la scrittura integrativa contestuale alla sottoscrizione del contratto di locazione, nella quale si prevedeva un importo (a titolo di contributo spese straordinarie e di uso dei mobili) che andava a far parte del canone sommandosi con quanto contestualmente pattuito con il contratto di locazione. In quella sede la Corte ha ribadito che soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392 del 1978, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone ed ha ritenuto esente da vizi la sentenza con la quale si affermava che il anone fosse stato legittimamente dalle parti determinato ‘liberamente’, ‘nella misura corrispondente alla somma dei due atti contestuali’.

Sicché un accordo che geneticamente preveda un importo del canone di locazione destinato a crescere nel corso degli anni può essere valido, purché non sia destinato a svolgere surrettiziamente una funzione di aggiornamento del valore del canone svincolata dai criteri e dai limiti fissati dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 e trovi la sua giustificazione causale dall’assetto che le parti hanno dato ai rispettivi interessi nel contratto, mentre è nulla per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 la pretesa di somme ulteriori rispetto a quelle originariamente pattuite, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a punti decisivi della controversia in relazione alla valutazione data dal giudice alle prove testimoniali raccolte in primo grado, avendo entrambi i giudici di merito ritenuta infondata la richiesta di corresponsione dell’indennità di avviamento in mancanza di prova che nello spazio oggetto della locazione il laboratorio di falegnameria svolgesse una attività a contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori, laddove ciò emergeva chiaramente dalle testimonianze raccolte. Il motivo è infondato, in quanto volto a richiedere alla Corte, inammissibilmente, una rivalutazione in fatto delle deposizioni testimoniali raccolte.

L’apprezzamento delle risultanze di prova attiene infatti al libero convincimento del giudice di merito, per cui deve ritenersi preclusa ogni possibilità per la Corte di Cassazione di procedere ad un nuovo giudizio di merito attraverso l’autonoma valutazione delle risultanze degli atti di causa. Con la conseguenza che deve ritenersi inammissibile la doglianza mediante la quale la parte ricorrente avanza, nella sostanza delle cose, un’ulteriore istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura del giudizio di cassazione. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico del ricorrente le spese di lite sostenute dai contro ricorrenti e le liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 24 febbraio 2015, n. 3596. Nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e ss. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 79 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998.


Cassazione 10

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 24 febbraio 2015, n. 3596

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15413/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINO VIA A. (OMISSIS) – (OMISSIS) in persona dell’amministratore p.t. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione nuovo difensore;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 403/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/02/2011, R.G.N. 2868/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) agi’ in giudizio per sentir accertare l’equo canone relativo all’appartamento ad cessa locato dal Condominio di (OMISSIS) e per ottenere la restituzione di quanto pagato in eccesso rispetto al dovuto e di quanto versato a titolo di spese straordinarie.

Il Condominio si costitui’ contestando le domande e chiedendo – in via riconvenzionale – la risoluzione del contratto a seguito del mancato pagamento del canone dal febbraio 2004 al giugno 2007.

Il Tribunale di Roma condanno’ il Condominio a restituire quanto percepito a titolo di spese straordinarie, previa detrazione dei canoni non versati dalla (OMISSIS) – dichiaro’ – inoltre – la risoluzione del contratto e condanno’ la conduttrice al rilascio dell’immobile.

Avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma – che ha confermato quella di primo grado – ricorre per cassazione la (OMISSIS), affidandosi a sei motivi illustrati da memoria; resiste, a mezzo di controricorso, il Condominio intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte di Appello ha confermato la pronuncia di risoluzione del contratto, ritenendo che la conduttrice non potesse sospendere il pagamento del canone in costanza di godimento dell’immobile; quanto al canone applicabile, ha aderito all’impostazione del primo giudice, secondo cui “l’equo canone, con riguardo ai contratti transitati nel regime della Legge n. 431 del 1998, ai sensi dell’articolo 2, u.c., della medesima, in relazione al successivo articolo 14, trova applicazione esclusivamente fino al momento del transito, ossia fino alla prima scadenza del contratto successiva all’entrata in vigore della nuova legge” (al riguardo, argomentando diffusamente il proprio dissenso rispetto al diverso orientamento espresso da Cass. n. 12996/2009).

2. Il primo ed il quinto motivo del ricorso censurano proprio l’affermazione della inapplicabilita’ dell’equo canone per il periodo successivo al transito del contratto nella disciplina della Legge n. 431 del 1998 e deducono – rispettivamente – “violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, in combinato disposto con la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 e articolo 14 e dell’articolo 1597 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5″ e “contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia”: la ricorrente richiama il contrario orientamento espresso da Cass. n. 12996/2009 ed evidenzia la “contraddittorieta’ dell’enunciato” del giudice di appello laddove afferma che i contraenti “hanno voluto rimettersi a quanto previsto dalla norma sulla rinnovazione tacita ex articolo 1597 c.c.” e, “al contempo, esclude che quegli stessi contraenti abbiano voluto rimettersi alla stessa norma” laddove “prevede che il contratto tacitamente rinnovato … e’ sottoposto alle stesse condizioni del precedente”.

2.1. I motivi sono fondati, alla luce dei principi espressi da Cass. n. 12996/2009, secondo cui, “nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della Legge n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello ed. equo da determinarsi ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 12 e segg., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’articolo 79 della menzionata Legge n. 392 del 1978, in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullita’ di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data – e’ da considerarsi legittimato, in relazione al disposto della medesima Legge n. 431 del 1998, articolo 14, comma 5, ad esercitare l’azione prevista dall1indicato articolo 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’articolo 1339 c.c., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della Legge n. 431 del 1998″ (conformi Cass. n. 26802/2013, Cass. n. 24498/2013, Cass. n. 17696/2013).

3. Il secondo motivo (“violazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4″) e’ inconferente rispetto alla decisione impugnata, dato che censura un’affermazione – relativa alla rinnovazione tacita dei contratti verbali – che non interessa l’oggetto del presente giudizio, in cui e’ pacifico che il contratto avesse forma scritta.

4. Il terzo motivo (“falsa applicazione dell’articolo 2033 c.c.”) censura la Corte territoriale per avere ritenuto non applicabile la previsione dell’articolo 2033 c.c., pur avendo riconosciuto – cosi’ come aveva fatto il Tribunale il “carattere oggettivamente indebito del pagamento richiesto dal Condominio”.

La doglianza e’ infondata, costituendo – all’evidenza – frutto di un equivoco: e’ pacifico, infatti, che la Corte ha riconosciuto la sussistenza dell’indebito in relazione alle somme riscosse dal Condominio per spese straordinarie (disponendone la compensazione col debito della (OMISSIS)), mentre l’affermazione della non applicabilita’ della regola dell’articolo 2033 c.c., concerne il diverso ambito della ripetibilita’ dei canoni ultralegali (non interessato dalla censura).

5. Il quarto e il sesto motivo (che deducono – rispettivamente – “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1460, in combinato disposto con gli articoli 1575 e 1576 e 1577 c.c.” e “difetto di motivazione”) censurano la sentenza nella parte in cui ha ritenuto infondata l’eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice.

Le doglianze sono infondate alla luce del rilievo della Corte che “nel caso in esame, di inadempimento assoluto dell’obbligazione di far godere la cosa locata non e’ neppur il caso di discorrere, pacifico essendo che la conduttrice ha continuato a vivere nell’immobile locato e altresi’ a servirsi del bagno, quantunque non fatto oggetto ad opera del locatore degli interventi di manutenzione che secondo la stessa sarebbero stati necessari”, rilievo che risulta conforme ai consolidati indirizzi di legittimita’, secondo cui la sospensione totale o parziale del pagamento del canone e’ legittima soltanto quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (ex multis, Cass. n. 8425/2006 e Cass. n. 7772/2004).

Neppure risultano sussistenti vizi di tipo motivazionale, risolvendosi le relative doglianze in mere istanze di inammissibile rivisitazione del fatto.

6. Accolti, pertanto, il primo ed il quinto motivo e rigettati gli altri, la sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di Appello di Roma – in diversa composizione – che si atterra’ ai principi di diritto richiamati al punto 2.1 e provvedere anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo ed il quinto motivo, rigettati gli altri, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 9 marzo 2015, n. 4656. In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria». Nel caso in esame, invece, l’aggiornamento in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituivano – come emerge dalla sentenza in esame – sono esempi di clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978.


Corte_de_cassazione_di_Roma

Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza 9 marzo 2015, n. 4656

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione:
1. R.M., sulla premessa di aver locato un immobile, ad uso commerciale, alla TG s.r.l., con ricorso al Tribunale di Frosinone chiese che la società conduttrice fosse condannata a corrisponderle l’aggiornamento del canone nella misura del 1.00 per cento dell’indice ISTAT maturato da giugno a ottobre 2008, così come risultante dall’art. 5 del contratto di locazione.
Si costituì la società conduttrice, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo riconvenzionale al fine di ottenere il rimborso di quanto versato a titolo di aggiornamento del canone dal giugno 2007 e di aumento del canone dal giugno 2008.
Il Tribunale dichiarò la nullità degli arti. 4 e 5 del contratto di locazione e condannò la M. alla restituzione di quanto percepito a titolo di aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT e di aumento dello stesso rispetto alla misura originariamente pattuita. La pronuncia è stata confermata dalla Corte d’appello di Roma, con sentenza dell’8 luglio 2013.
2. Contro la sentenza d’appello ricorre R.M. con atto affidato ad un motivo.
Resiste la TG s.r.l. con controricorso.
3. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere rigettato.
4. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, oltre a vizio di motivazione.
4.1. II motivo di ricorso non è fondato.
La sentenza della Corte d’appello, richiamando un costante orientamento di questa Corte, ha specificato che l’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ha carattere imperativo e, come tale, non derogabile in senso sfavorevole al conduttore, sia in ordine alla misura dell’aggiornamento del canone (non superiore al 75 per cento) sia in ordine all’onere della preventiva richiesta da parte del locatore. A fronte di tale motivazione, la ricorrente richiama altre pronunce di questa Corte (fra le quali le sentenze 23 febbraio 2007, n. 4210, e 13 maggio 2010, n. 11608), sostenendo che il limite di cui al citato art. 32 non impedirebbe comunque alle parti, in relazione alle locazioni ad uso commerciale, un incremento del corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria; aggiunge, inoltre, che l’art. 5 del contratto era stato liberamente pattuito e spontaneamente eseguito dalla società conduttrice. E evidente, però, che le sentenze richiamate in ricorso si riferiscono ad un’ipotesi diversa da quella in esame, nella quale – come emerge dalla lettura stessa del ricorso – la domanda della M. era finalizzata ad ottenere l’aggiornamento del canone calcolato (indebitamente) al 100 per cento della variazione dei prezzi al consumo. Proprio la sentenza n. 11608 del 2010, richiamata in ricorso, osserva che «in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria». Nel caso in esame, invece, l’aggiornamento in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituivano – come emerge dalla sentenza in esame – esempi di clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. 4.2. La censura di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. – peraltro posta in termini affatto generici – è inammissibile, non risultando formulata secondo i criteri indicati dalla sentenza delle Sezioni Unite 7 aprile 2014, n. 8053, trovando applicazione nella fattispecie, racione temporis, la modifica di cui al decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2012, n. 134.
5. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato».

Motivi della decisione

1. Non sono state presentate memorie alla precedente relazione. All’udienza camerale è intervenuto il difensore drlli ricorrente, insistendo per l’accoglimento del ricorso.
A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni.
2. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale esito segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformità al d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Sussistono inoltre le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 2.800, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza 25 febbraio 2015, n. 3882. L’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione


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Suprema Corte di Cassazione

sezione VI

ordinanza  25 febbraio 2015, n. 3882

Svolgimento del processo

È stata depositata la seguente relazione.
«1. La Serranò Scavi s.r.l., nella qualità di conduttrice di un immobile ad uso diverso da quello di abitazione, propose opposizione al decreto col quale il Presidente del Tribunale di Monza le aveva ingiunto il pagamento della somma di euro 14.581 in favore del locatore M.I..
Costituitosi il locatore, il Tribunale rigettò l’opposizione.
2. Proposto appello dalla Serranò Scavi s.r.l., la Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 17 aprile 2013, in parziale accoglimento del gravame, ha revocato il decreto ingiuntivo, condannando la parte appellante al pagamento della minore somma di euro 5.882,80 – così indicata nella motivazione, a correzione di un errore materiale di cui al dispositivo letto in udienza – nonché al pagamento della metà delle spese dei due gradi di giudizio. 3. Contro la sentenza d’appello ricorre la Serranò Scavi s.r.l., con atto affidato a due motivi.
M.I. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
4. Osserva il relatore che il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., in quanto appare destinato ad essere parzialmente accolto. 5. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., sul rilievo che la sentenza in esame avrebbe riconosciuto, a favore del locatore, alcuni importi da questo mai richiesti. Tanto in base al rilievo che, essendo il locatore rientrato in possesso del bene alla data del 30 giugno 2008, residuava in suo favore solo il diritto a percepire i canoni dei mesi di maggio e giugno 2008, mentre la sentenza avrebbe riconosciuto una somma maggiore per altri titoli estranei al pagamento del canone.
5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto pone all’esame di questa Corte un profilo nuovo, non discusso in sede di merito. Risulta dall’atto di appello, il cui contenuto la società ricorrente riporta, che le contestazioni oggetto di causa riguardavano altri profili (la presunta nullità del contratto, il carattere consensuale della risoluzione, la restituzione del deposito cauzionale e l’imposta di registro). Nulla risulta essere stato eccepito in sede di merito relativamente alle ulteriori voci che il locatore avrebbe asseritamente richiesto col decreto ingiuntivo (v. p. 5 del ricorso).
Sicché la novità della questione ne determina l’inammissibilità.
6. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e dell’art. 416 del codice di procedura civile.
6.1. Il motivo è fondato.
La Corte d’appello, infatti, nel confermare sul punto la decisione del Tribunale, ha osservato che l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale non era configurabile, nella specie, in capo al locatore, perché dalla corrispondenza esistente tra le parti risultava che il medesimo aveva lamentato l’esistenza di danni cagionati dal conduttore, avanzandone anche «generica richiesta di risarcimento». È tuttavia da condividere il rilievo della società ricorrente secondo cui, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. Valgono, al riguardo, le sentenze di questa Corte secondo le quali l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442). 7. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere dichiarato inammissibile quanto al primo motivo e per essere viceversa accolto quanto al secondo».

Motivi della decisione

1. La società ricorrente non ha presentato memoria in riferimento alla relazione depositata, mentre il suo difensore ne ha contestato il contenuto nel corso dell’udienza camerale fissata. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie le conclusioni. 2. Il ricorso, pertanto, è dichiarato inammissibile quanto al primo motivo ed è accolto quanto al secondo.
La sentenza impugnata è cassata nei limiti del motivo accolto ed il giudizio rinviato alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione personale, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 13 febbraio 2015, n. 2865. Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto


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Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 13 febbraio 2015, n. 2865

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio – Presidente

Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19661/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 551/2011 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 06/06/2011, R.G.N. 1379/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Tra la ricorrente, (OMISSIS), e i controricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS) s.n.c., vennero stipulati nel 2001 due contratti di locazione, relativi ad un appartamento, in favore della (OMISSIS), e ad un capannone adiacente, in favore delle (OMISSIS) s.n.c., della quale la (OMISSIS) era socia e legale rappresentante. I conduttori abbandonarono gli immobili senza alcun preavviso alla fine del 2007 senza riconsegnarne le chiavi e cessando di corrispondere i canoni di locazione. Venne intimato e convalidato lo sfatto per morosita’ e poco prima dell’accesso dell’ufficiale giudiziario i conduttori riconsegnarono gli immobili pagando i canoni arretrati fino a quel momento.

La (OMISSIS) introduceva quindi una causa nei confronti degli ex conduttori per il danno da anormale deterioramento dell’immobile, non coperto a sufficienza dal deposito cauzionale, e per la mancata e poi diminuita percezione del reddito conseguente alla risoluzione anticipata del rapporto ed alla successiva locazione ad altri degli immobili per un canone inferiore.

L’adito Tribunale di Prato riconosceva il danno per il degrado dell’immobile ma non quello derivante dalla risoluzione anticipata del rapporto per colpa dei conduttori.

Anche la sentenza della Corte d’Appello di Firenze rigettava la domanda della (OMISSIS) volta al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione, escludendo che i danni lamentati dalla locatrice (da essa indicati nella mancata corresponsione dei canoni di locazione dal rilascio dell’appartamento alla nuova locazione, e nella differenza tra il canone originario e il minor canone concordato con i nuovi conduttori dalla conclusione del nuovo contratto di locazione fino alla naturale scadenza di quelli intestati agli attuali controricorrenti) fossero conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento dei conduttori. La corte territoriale aggiungeva che la (OMISSIS) avrebbe potuto chiedere la condanna dei conduttori all’adempimento, ed in tal modo ottenere la condanna al pagamento dei canoni fino alla scadenza contrattuale del 31.10.2009, ma aveva invece optato per la risoluzione, assumendosi il rischio del mancato guadagno, rispetto al quale l’inadempimento dei convenuti scolorava a causa remota e quindi non costituiva fonte di danno risarcibile.

(OMISSIS) propone ricorso per la cassazione della sentenza n. 551 del 2011 della Corte d’Appello di Firenze nei confronti di (OMISSIS) e delle (OMISSIS), articolato in due motivi.

Resistono gli intimati con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la (OMISSIS) denuncia la violazione o falsa applicazione degli articoli 1223 e 1453 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, mentre con il secondo motivo denuncia il vizio di motivazione per aver la sentenza negato il nesso causale tra l’inadempimento dei conduttori ed il danno subito dalla locatrice.

La ricorrente, in particolare, critica il passo della sentenza impugnata in cui si afferma che il mancato guadagno da essa lamentato per la mancata percezione dei canoni consegua in realta’ alla sua libera scelta di richiedere lo sfratto per morosita’, determinando la cessazione anticipata del rapporto, anziche’ proseguirlo.

Il primo motivo e’ fondato, il secondo e’ assorbito dall’accoglimento del primo.

Erroneamente la corte d’appello assume che il danno da mancata riscossione dei canoni futuri sia incompatibile con la richiesta di risoluzione del contratto e non sia conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento che ha dato luogo alla risoluzione.

Tale affermazione si pone in contrasto con il disposto dell’articolo 1453 c.c., che stabilisce che la parte possa chiedere, a sua scelta, o l’adempimento o la risoluzione per inadempimento, salvo in ogni caso il suo diritto a richiedere anche il risarcimento del danno.

Sostenere che, ove la parte non inadempiente di un contratto di durata, in luogo di chiedere la condanna dell’altra parte all’adempimento, preferisca troncare il rapporto non ritenendo piu’ di poter fare affidamento in ordine alla capacita’ e volonta’ della controparte di proseguire il rapporto adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni, e chieda pertanto la risoluzione, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, che nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non inadempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza dell’inadempimento della controparte.

Al contrario, si osserva che l’articolo 1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex articolo 1223 c.c., dell’evento risolutivo.

Tale pregiudizio si puo’ individuare nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte (v. Cass. n 530 del 2014). Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilita’ postula l’effettivita’ della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto; il che comporta – con specifico riferimento a fattispecie, come quella che ci occupa, della risoluzione della locazione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore – che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volonta’ del locatore di non locare nuovamente l’immobile riservandosene la disponibilita’ materiale.

Va quindi ribadito che in caso di inadempimento contrattuale il rimedio del risarcimento per equivalente e’ in ogni caso utilizzabile, sia che 11 contraente non inadempiente chieda la condanna all’adempimento della controparte, sia che chieda la risoluzione del rapporto contrattuale per inadempimento della controparte.

Costituisce poi indagine di merito da farsi caso per caso e non sindacabile se non sotto il profilo del vizio di motivazione, la verifica nel caso concreto dell’ammontare del danno effettivamente subito dal locatore, per accertare se esso sia pari, come indicato dalla ricorrente ai canoni non percepiti fino al reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni se esistente. All’interno di tale indagine potra’ poi trovare spazio l’accertamento se il ritardo nel trovare un nuovo conduttore o il reperimento di esso ma a condizioni contrattuali a lui meno favorevoli sia in tutto o in parte addebitabile all’inerzia o ad altro atteggiamento del locatore (ad esempio una esasperata selettivita’ nel vagliare gli aspiranti conduttori) che possa ritenersi in contrasto con l’articolo 1227 c.c., comma 2.

Non puo’ quindi condividersi l’affermazione – peraltro isolata – contenuta in Cass. n. 27614 del 2013, secondo la quale in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, non configuri di per se’ un danno da “perdita subita”, ne’ un danno da “mancato guadagno”, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore – locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento.

E’ ben vero infatti che, a seguito del rilascio, il locatore recupera la disponibilita’ materiale della cosa e la possibilita’ di goderne, direttamente o dandola nuovamente in locazione a terzi, ma questa nuova situazione di fatto di per se’ non e’ idonea a porre nel nulla il danno, che esiste ed e’ originato dalla alterazione dell’assetto di interessi concordato – in virtu’ del quale il locatore aveva accettato di privarsi del godimento del suo bene ( al cui godimento diretto in ipotesi potrebbe non essere affatto interessato, perche’ proprietario di piu’ immobili o per diverse scelte abitative, e al quale potrebbe assoggettarsi per contro proprio per ridurre il danno) dietro il corrispettivo di un canone mensile che il conduttore si era impegnato a versargli fino alla scadenza del contratto – in conseguenza della violazione degli accordi contrattuali da parte del conduttore che abbandoni la cosa al di fuori del legittimo esercizio di un concordato diritto di recesso.

Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata cassata e la causa rinviata alla corte d’Appello di Firenze in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese facendo applicazione del seguente principio di diritto: “Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terra’ conto di tutte le circostante del caso concreto”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione che decidera’ anche sulle spese

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 5 febbraio 2015, n. 2070. Ai fini dell’individuazione del luogo di pervenimento della corrispondenza all’indirizzo del destinatario agli effetti dell’articolo 1335 del Cc, quando costui abbia stipulato con l’ente postale un contratto per il trattenimento della corrispondenza presso una casella postale, presso la quale possa ritirarla, l’ufficio del luogo di destinazione della corrispondenza presso il quale l’ente postale, una volta pervenutagli la corrispondenza, ne rileva la riferibilità al destinatario e dà corso all’attività diretta a inserirla nella casella si identifica anche se la casella sia allocata presso altro ufficio del medesimo luogo per il ritiro come indirizzo di pervenimento del destinatario, giacché l’attività a tanto diretta dell’ente postale è compiuta per conto del destinatario in forza della convenzione di ricezione tramite casella e come tale, essendo a quest’ultimo riferibile implica che la corrispondenza si debba considerare pervenuta in un luogo che è di sua pertinenza e che per sua scelta si identifica come suo indirizzo


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 5 febbraio 2015, n. 2070

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11631/2012 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), (OMISSIS) SPA (OMISSIS);

– intimate –

Nonche’ da:

(OMISSIS) SPA (OMISSIS), in persona del suo Dirigente Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrenti incidentali –

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso principale;

– controricorrente all’incidentale –

e contro

(OMISSIS) SPA (OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 76/2011 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 16/03/2011 R.G.N. 2189/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso preliminarmente per la riunione dei ricorsi, rigetto del ricorso principale, inammissibilita’ del ricorso incidentale condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. La s.r.l. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione contro la s.p.a. (OMISSIS) (gia’ Banca (OMISSIS) s.p.a.) e nei confronti della s.p.a. (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) s.p.a.) avverso la sentenza del 16 marzo 2011, con la quale la Corte d’Appello di Venezia, in accoglimento dell’appello dell’ (OMISSIS) ha riformato la sentenza di primo grado resa il 10 maggio del 2008 dal Tribunale di Verona.

p.2. Il Tribunale scaligero era stato investito dalla ricorrente e dalla (OMISSIS) s.p.a. di una domanda di convalida di sfratto per finita locazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, peraltro basata su un diniego di rinnovo alla scadenza del primo seiennio di durata. L’immobile oggetto della locazione era stato locato in data 2 gennaio 1998 (con scadenza al 1 gennaio 2004) dalla Fondazione (OMISSIS) s.p.a. alla (OMISSIS) s.p.a., divenuta poi Banca (OMISSIS) s.p.a. e, quindi, (OMISSIS) s.p.a. e la (OMISSIS) s.r.l. Nel corso dello svolgimento del rapporto locativo la (OMISSIS) s.r.l. era subentrata nella posizione di locatrice in forza di contratto di leasing quale acquirente utilizzatrice dell’immobile a mezzo della (OMISSIS).

All’esito del passaggio della causa, per effetto dell’opposizione dell’intimata, alla trattazione con il rito locatizio a cognizione piena, il Tribunale dichiarava cessato il contratto locativo alla data del 2 gennaio 2004 nel presupposto della legittimita’ e fondatezza del diniego di rinnovo (che reputava tempestivamente esercitato) e, quindi, condannava l’allora Banca (OMISSIS) al rilascio dell’immobile, negando invece la legittimazione della (OMISSIS) s.p.a..

p.3. Con la sentenza qui impugnata la Corte lagunare ha invece ritenuto che il contratto si fosse rinnovato per un altro seiennio per la tardivita’ del diniego di rinnovo e ne ha dichiarato la cessazione alla scadenza del 2 gennaio 2010.

p.3.1. Per quello che si legge nella sentenza impugnata la s.p.a. Banca (OMISSIS) aveva con i primi due motivi di appello dedotto “l’errata applicazione dell’articolo 1335 c.c., nonche’ degli articoli 1717, 1228 e 2049 c.c., sostenendo la tardi vita della disdetta intimata dall’appellata” e rilevando al riguardo che la comunicazione di disdetta era pervenuta “oltre il termine del 2 gennaio 2003″. A sostegno di tale prospettazione l’appellante aveva dedotto che essendo la disdetta atto unilaterale recettizio “l’efficacia della comunicazione non poteva che decorrere dal momento in cui era stata ricevuta da essa destinataria” e che, essendo stata inviata la disdetta con raccomandata, la presunzione di conoscenza ai sensi dell’articolo 1335 c.c., doveva ritenersi coincidente “con il rilascio dell’avviso di giacenza, ovvero, poiche’ le raccomandate venivano ritirate per conto di Banca (OMISSIS) da societa’ all’uopo incaricata, con la consegna della lettera alla societa’ incaricata del ritiro”, mentre erroneamente il Tribunale aveva ritenuto che la presunzione di conoscenza della raccomandata contenente la disdetta, si fosse verificata il 31 dicembre 2002, data in cui essa era pervenuta presso l’Ufficio postale di (OMISSIS). Cio’, sul presupposto, a dire della Corte veneziana altrettanto erroneo che “alla Banca ex articoli 1717, 1228 e 2049 c.c.” fosse imputabile l’errore dell’ufficio postale che, per un disguido consistito nell’inserimento del numero identificativo della raccomandata nella distinta del recapito delle raccomandate dirette ad altro destinatario, aveva determinato il mancato ritiro da parte della societa’ incaricata del ritiro della corrispondenza presso la casella postale, avvenuto soltanto il 3 gennaio 2003, dopo la rettifica della distinta di recapito, e che dunque nessuna violazione fosse stata ascrivibile a detta societa’.

p.3.2. La Corte territoriale ha accolto le censure proposte con l’appello, cosi’ motivando:

“E’ incontroverso che il termine finale di scadenza del contratto di locazione stipulato dalle parti era il 2 gennaio 2004, con conseguente termine di preavviso per la disdetta 2 gennaio 2003. E’ parimenti non contestato che la raccomandata contenente la disdetta pervenne all’ufficio postale di (OMISSIS) in data 31.12.2002 e che per un disguido relativo all’inserimento del numero identificativo della distinta di recapito delle raccomandate dirette al destinatario (OMISSIS), la raccomandata rimase presso l’ufficio postale fino alla rettifica della distinta di recapito, con consegna materiale alla societa’ addetta al ritiro per conto della banca su menzionata il successivo 3 gennaio 2003. E’ inoltre risultato che la societa’ incaricata si recava giornalmente, compreso il periodo tra il 31.12.2002 e il 3.1.2003, a ritirare la corrispondenza diretta alla banca appellante presso l’Ufficio (OMISSIS) e che in data 2 gennaio 2003 la raccomandata in oggetto non era presente nella casella postale assegnata la Banca (OMISSIS). Orbene non puo’ ritenersi che, come affermato dal primo giudice, la presunzione di conoscenza di cui all’articolo 1335 c.c. coincida con la data dell’arrivo della raccomandata presso l’ufficio postale. Secondo il consolidato orientamento della S.C. affinche’ possa operare la presunzione di conoscenza stabilita dall’articolo 1335 c.c., occorre infatti la prova che l’atto sia stato recapitato all’indirizzo del destinatario, e cioe’, nel caso di corrispondenza, che questa sia stata consegnata presso detto indirizzo, o che, in caso di assenza del destinatario, sia stato rilasciato l’avviso di giacenza: solo da tale momento l’atto rientra nella sfera di dominio o di controllo del destinatario medesimo, si’ da consentirgli la ricezione dell’atto e la cognizione del relativo contenuto (Cass. 20 gennaio 2003 numero 773). Nella fattispecie in esame, considerate le modalita’ di ritiro della corrispondenza utilizzate da Banca (OMISSIS), titolare di casella postale presso l’ufficio postale (OMISSIS), la presunzione di conoscenza non puo’ che farsi coincidere con la data in cui la raccomandata fu consegnata alla societa’ incaricata per il ritiro e non anche nel momento, anteriore, in cui il plico, giunto presso l’ufficio postale, era evidentemente al di fuori della sfera di controllo del destinatario. In particolare dall’istruttoria espletata e’ risultato che la raccomandata, per un errore relativo all’inserimento del numero identificativo nelle distinte di recapito, divenne disponibile nella casella postale della destinataria e fu ritirata dalla societa’ incaricata solo in data 3 gennaio 2003 (cfr. al riguardo Cons. Stato, Sez. 5 , 21/11/2006, n. 6797, secondo cui la raccomandata puo’ ritenersi pervenuto al destinatario soltanto quando il plico entro’ nella disponibilita’ giuridica dello stesso e tale momento non puo’ che coincidere con l’effettivo ritiro della corrispondenza, presso l’ufficio postale, da parte del soggetto incaricato, che appone la firma sul foglio di distinta, posto che solo in questo momento la posta raccomandata puo’ considerarsi pervenuta nella disponibilita’ del destinatario). La documentazione in atti ha infatti confermato che la raccomandata di disdetta era presente nelle distinte per la consegna solo in data 3.1.2003, data in cui fu ritirata. Solo da tale momento pertanto puo’ far del si ricorre la presunzione di cui all’articolo 1335 c.c., mentre il disguido relativo all’errato inserimento del numero identificativo della raccomandata deve ritenersi unicamente imputabile all’Ufficio Postale e non anche alla societa’ incaricata del ritiro della corrispondenza. La scelta dell’appellante di utilizzare la casella postale, che non e’ evidentemente opponibile ai terzi, non puo’ quindi ritenersi eziologicamente rilevante in ordine alla data in cui la raccomandata entro’ nella sfera di disponibilita’ della banca, derivante invece dal ritardo con cui e’ stato inserita, per il gia’ menzionato disguido, nelle distinte di recapito preparate per la consegna. Da cio’ deriva la tardivita’ della diffida e, conseguentemente, il tacito rinnovo del rapporto locativo fino al 2.1.2010. L’accoglimento di tale motivo di gravame assorbe e rende irrilevante l’esame dell’ulteriore motivo relativo alla nullita’ del diniego del rinnovo Legge n. 392 del 1978, ex articolo 29″.

p.4. Al ricorso contro la sentenza della Corte veneziana ha resistito con controricorso la s.p.a. (OMISSIS), svolgendo in esso ricorso incidentale condizionato.

A tale ricorso ha resistito la ricorrente con controricorso.

p.5. Le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Il ricorso incidentale dev’essere esaminato congiuntamente al principale, in seno al quale e’ stato proposto.

p.2. Con il primo motivo del ricorso principale si denuncia “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3″.

Vi si censura la sentenza impugnata perche’ avrebbe erroneamente applicato la presunzione di conoscenza di cui all’articolo 1335 c.c., senza considerare la peculiarita’ della fattispecie, cioe’ che “nel caso di apertura di caselle postali o piu’ in generale di domiciliazione della posta presso un Ufficio postale,….. esiste un preciso accordo fra il destinatario della raccomandata e l’Ufficio Postale, ignoto al mittente, affinche’ la raccomandata non sia consegnata al suo indirizzo, ma sia trattenuta presso l’Ufficio postale”, onde sarebbe “onere del destinatario recarsi presso l’Ufficio postale per ritirarla, per cui e’ sempre sufficiente ai fini della presunzione di conoscenza posta dall’articolo 1335 c.c., l’arrivo della raccomandata presso l’Ufficio postale”.

A sostegno di tale assunto si prospetta:

a) che nel caso di svolgimento dell’attivita’ di consegna in via normale di una raccomandata, qualora il plico non possa essere consegnato dall’ufficiale postale presso l’indirizzo del destinatario per la sua assenza, la presunzione ci conoscenza (viene citata Cass. n. 6527 del 2003) viene ritenuta operante dal momento dell’immissione da parte dell’ufficiale nella cassetta delle lettere dell’avviso di giacenza, essendo rimesso all’iniziativa del destinatario di recarsi presso l’ufficio di giacenza a ritirare il plico ed escludendosi che rilevi il momento della consegna a seguito di presentazione per il ritiro;

b) che “sarebbe del tutto irragionevole in caso di domiciliazione della posta presso gli Uffici postali o di utilizzo di caselle postali non ritenere la raccomandata conosciuta dal destinatario o non applicare la presunzione di conoscenza a partire dal momento di arrivo presso l’ufficio postale e/o di immissione nella casella postale, perche’ un effetto di decadenza per il locatore non puo’ discendere dal ritardo nel compimento di un’attivita’ riferibile non allo stesso, ma al conduttore destinatario dell’atto, il quale in tal modo si avvantaggerebbe della propria stessa inerzia”;

c) che erroneamente la sentenza impugnata avrebbe evocato Cons. Stato n. 6797 del 2006, senza considerare che il principio da detta decisione affermato: c1) non solo non riguardava fattispecie di casella postale (di cui al Decreto Ministeriale 9 aprile 2001, articolo 52, del Ministro delle Comunicazione e al Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 47), bensi’ un’ipotesi di domiciliazione ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 36, cioe’ quella riguardante ex lege le corrispondenze dirette alle amministrazioni dello Stato e quelle dirette agli uffici pubblici, essendo invece la domiciliazione in generale (c.d. fermo posa) disciplinata dall’articolo 37, del citato Decreto Ministeriale, e Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 37; c2) ma era stato anche disatteso da altre decisioni dello stesso Consiglio di Stato;

d) che in fine la recente Cass. n. 4261 del 2012 avrebbe riferito l’operare della presunzione di conoscenza al momento del pervenimento della corrispondenza alla casella postale.

p.3. Con il secondo motivo si denuncia “insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., n. 5, (se la raccomandata giunta presso l’Ufficio postale, ove e’ domiciliata la corrispondenza e ove sono aperte le caselle postali, rientra o si colloca fuori dalla sfera di controllo del destinatario)”.

Vi si sostiene che la motivazione della sentenza impugnata sarebbe affetta da una contraddittorieta’, la’ dove ha ritenuto che l’atto, pur pervenuto presso l’ufficio postale, fosse fuori della sfera di controllo della destinataria, pur avendo affermato che la societa’ incaricata della resistente del ritiro della corrispondenza presso la casella postale si recava giornalmente, “compreso il periodo tra il 31.12.2002 e il 3.1.2003″, circostanza che implicava che la corrispondenza si venisse a trovare gia’ nella sfera di controllo dell’incaricata il giorno del pervenimento presso l’ufficio.

La motivazione sarebbe, altresi’, insufficiente perche’ non avrebbe spiegato per quale ragione l’indirizzo della destinataria non dovesse corrispondere al luogo scelto dalla stessa Banca (OMISSIS) per la domiciliazione della corrispondenza, cioe’ la casella.

p.4. Con il terzo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 29, e dell’articolo 1335 c.c., nonche’ dell’articolo 149 c.p.c., e della Legge 20 novembre 1982, n. 890, articolo 4, comma 3, secondo l’interpretazione data dalla Corte Costituzionale, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3″.

Vi si sostiene la tesi che, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 477 del 2002 si sarebbe dovuto ritenere da parte della Corte lagunare che l’efficacia della comunicazione del diniego di rinnovo ex articolo 29 c.c., comma 3, in punto di tempestivita’ da parte del locatore sia da individuare nel momento della spedizione allorquando esso sia esercitato a mezzo del servizio postale. All’uopo si invoca la soluzione affermata da Cass. sez. un. n. 8830 del 201 a proposito dell’impugnazione del licenziamento ai sensi della Legge n. 604 del 1966, articolo 6.

p.5. Con il quarto motivo si prospetta “omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5)”.

Vi si sostiene che, al contrario di quanto affermato dalla Corte territoriale, non sarebbe stato affatto incontestata la circostanza che a causa di un disguido relativo all’inserimento del numero identificativo della raccomandata essa sarebbe rimasta presso l’Ufficio postale fino al 3 gennaio 2003. Il disguido sarebbe stato anzi smentito dall’istruzione, le cui risultanze vengono ampiamente esaminate.

In particolare si assume: aa) che il disguido non vi sarebbe stato, perche’ la raccomandata di cui trattasi era stata inserita in un elenco intestato al (OMISSIS) incorporato da Banca (OMISSIS) in non diversa guisa della (OMISSIS); bb) che non troverebbe riscontro l’affermazione che nel periodo fra il 31 dicembre 2002 e il 3 gennaio 2003 la raccomandata non era stata rinvenuta dalla societa’ incaricata del ritiro nella casella postale; cc) che il riferimento ad un errore relativo all’inserimento del numero identificativo nelle distinte di recapito, che aveva reso disponibile la raccomandata nella casella postale solo il 3 gennaio 2003, sarebbe stata smentito da quanto dichiarato nella lettera del direttore delle filiale (OMISSIS) Citta’ delle (OMISSIS), da cui dipendeva l’Ufficio Postale di (OMISSIS), acquisita ai sensi dell’articolo 213 c.p.c. nel giudizio di primo grado, posto che in essa si era evidenziato che la raccomandata era stata inserita nella distinta del 31 dicembre 2002 del (OMISSIS) e non in quello della (OMISSIS) e che erano stati gli addetti della societa’ incaricata del ritiro a chiedere la variazione della distinta, il che aveva comportato che la raccomandata fosse poi ritirata il 3 gennaio successivo, onde il mancato ritiro in data 31 dicembre 2002 era dipeso dalla richiesta degli addetti.

p.6. Con il quinto motivo si denuncia “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi del giudizio (articolo 360 c.p.c. n. 5)”, sostenendosi: 1a) in primo luogo, sulla base dell’assunto che il 31 dicembre 2012 era stata la societa’ incaricata del ritiro a chiedere che si procedesse alla modifica della distinta, che, come aveva ritenuto il Tribunale, dovevano nella fattispecie trovare applicazione i principi di cui alle norme degli articoli 1717, 2049 e 1228 c.c., secondo le quali ricadono in capo a chi sceglie di avvalersi di soggetti diversi da se’ per il compimento di attivita’ giuridicamente rilevanti le conseguenze dell’operato del delegato o dell’incaricato, onde la motivazione della Corte d’Appello sarebbe del tutto insufficiente non avendo spiegato perche’ le conseguenze dell’operato della societa’ incaricata non sarebbero dovute ricadere sulla Banca (OMISSIS); 2a) e, in secondo luogo e subordinatamente che, se fosse stata configurabile una responsabilita’ delle (OMISSIS), comunque la motivazione non avrebbe spiegato perche’ sempre quelle norme non avrebbero dovuto giustificare la medesima conclusione.

p.7. Con il sesto motivo, erroneamente indicato come settimo, si denuncia “violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 29, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3″, e vi si sostiene che in dottrina sarebbe dubbia la soggezione del diniego di rinnovo alle norme degli articoli 1334 e 1135 c.c., a motivo che l’espressione usata dal citato articolo 29, comma 3, la’ dove dice che “la dichiarazione di diniego di rinnovo deve essere effettuata con lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza”, implicherebbe che il legislatore non richieda che entro lo stesso termine essa sia ricevuta dal conduttore.

p.8. Il Collegio rileva che risulterebbe logicamente preliminare l’esame del terzo e del sesto motivo del ricorso principale, atteso che con essi si pongono questioni che, incidendo sulla rilevanza della natura recettizia ai fini della produzione dell’efficacia della dichiarazione di diniego di rinnovo, se fossero fondate eliderebbero la rilevanza della questioni poste con gli altri motivi, perche’ tale fondatezza comporterebbe la sicura idoneita’ della comunicazione del diniego di rinnovo, in quanto pacificamene inviata dalla locatrice in 27 dicembre 2002, ad integrare l’effetto della idoneita’ alla determinazione della cessazione della locazione alla scadenza del primo seiennio. Infatti, secondo la prospettazione svolta nel terzo e sesto motivo a tal fine non sarebbe stato rilevante il momento di ricevimento della comunicazione da parte della conduttrice ma quello di invio della raccomandata.

p.8.1. Il Collegio, tuttavia, ritiene che non sia necessario esaminare le questioni oggetto di detti motivi, perche’ la soluzione da dare al primo ed al secondo motivo appare dirimente a prescindere dalla soluzione di quelle questioni.

p.9. Il primo motivo e’ fondato, perche’ si deve constatare che, una volta collocata la dichiarazione di diniego di rinnovo nell’ambito del sistema degli articoli 1334 e 1335 c.c., la Corte territoriale ha applicato comunque il principio di cui all’articolo 1335 c.c., in modo erroneo, la’ dove ha affermato che “Nella fattispecie in esame, considerate le modalita’ di ritiro della corrispondenza utilizzate da Banca (OMISSIS), titolare di casella postale presso l’ufficio postale (OMISSIS), la presunzione di conoscenza non puo’ che farsi coincidere con la data in cui la raccomandata fu consegnata alla societa’ incaricata per il ritiro e non anche nel momento, anteriore, in cui il plico, giunto presso l’ufficio postale, era evidentemente al di fuori della sfera di controllo del destinatario”.

L’errore si rinviene nel non aver considerato le implicazioni che, ai fini dell’individuazione – agli effetti della regola dell’articolo 1335 c.c., cioe’ della presunzione di conoscenza del diniego di rinnovo inviato dalla ricorrente – del momento in cui la relativa raccomandata si sarebbe potuta e dovuta ritenere giunta all’indirizzo della destinataria conduttrice, assumeva rilievo decisivo l’effetto da ricollegarsi alla pacifica pattuizione di un accordo di inserimento della corrispondenza ad essa indirizzata presso una casella postale, esistente fra le (OMISSIS) e la conduttrice.

p.9.1. Occorre all’uopo considerare che, quando taluno ricorre ad una simile forma di determinazione convenzionale delle modalita’ di ricezione della corrispondenza (la quale prevede in linea minimale, come nel caso di specie, che la corrispondenza indirizzata di un certo soggetto e pervenuta all’ufficio che nell’organizzazione delle (OMISSIS) debba smistarlo in relazione ad esso, venga, una volta ivi pervenuta, anziche’ essere recapitata, trattenuta presso l’ufficio di pervenimento o altro ufficio indicato nell’accordo, a disposizione del destinatario, con inserimento in una “casella” e, quindi, in un luogo riservato all’accesso del destinatario, che ha diritto, recandosi presso l’ufficio di persona o tramite incaricato, di ritirarla quotidianamente nei giorni feriali), o all’altra simile ma di minore effetto di c.d. fermo posta (che prevede solo che la corrispondenza sulla base dell’accordo venga genericamente trattenuta presso l’ufficio e che ivi il destinatario si rechi per chiedere se e’ pervenuta e ritirarla, con esclusione dunque dell’inserimento in una “casella”), per effetto dell’accordo intervenuto con le (OMISSIS) quello che e’ identificato come suo indirizzo nella corrispondenza a lui indirizzata che perviene all’ufficio del luogo dell’indirizzo stesso e che dovrebbe costituire il luogo di consegna della corrispondenza da parte di quell’ufficio viene ad essere sostituito, per effetto appunto dell’accordo contrattuale dall’ufficio in cui trovasi la casella, che cosi’ diventa il luogo in cui la consegna dovrebbe avvenire e, quindi, in forza della convenzione il luogo costituente l’indirizzo del destinatario.

Ne segue che, per effetto dell’accordo, agli effetti dell’individuazione del luogo costituente l’indirizzo del destinatario che rappresenta quello di pervenimento cui fa riferimento l’articolo 1335 c.c., assume rilievo e si identifica come “indirizzo” ai sensi di tale norma l’ufficio di allocazione della casella postale. Cio’, perche’ l’accordo ha determinato la sostituzione, nel normale procedimento di recapito della corrispondenza presso il luogo costituente l’indirizzo del destinatario, di un luogo che egli stesso ha individuato come da considerarsi suo indirizzo nella casella di sua pertinenza. Per effetto dell’accordo, il procedimento di recapito della corrispondenza di cui si e’ avvalso chi ha inviato l’atto all’indirizzo del destinatario risulta oggettivamente modificato, stabilendosi per decisione (preventiva) dello stesso destinatario che la consegna debba avvenire presso lo stesso ente postale. Quest’ultimo si impegna a trattenere la corrispondenza ed a tenerla a disposizione in forza del contratto presso la casella, che in tal modo diviene agli effetti della consegna a tutti gli effetti e segnatamente ai sensi dell’articolo 1335 c.c., l’indirizzo del destinatario.

Cio’, quando il destinatario non ha indicato a chi gli invia la corrispondenza l’indicazione come suo indirizzo proprio della casella postale (o abbia indicato il fermo posta), senza che il terzo che invia la corrispondenza ne abbia nozione, avviene naturalmente, del tutto legittimamente, all’insaputa del mittente, giacche’ accordarsi con l’ente (OMISSIS) affinche’ non recapiti la corrispondenza presso il luogo indicato in essa come indirizzo de destinatario, ma trattenga la corrispondenza, se e’ vero che realizza un’alterazione del procedimento di trasmissione della corrispondenza supposto dal mittente, lo fa determinando una modifica dell’indirizzo come luogo di pervenimento e, quindi, di consegna della corrispondenza, che concerne esclusivamente la sfera del destinatario e, dunque, cio’ di cui egli puo’ disporre (utilizzando le previsioni della regolamentazione normativa dell’ente postale: segnatamente del Decreto Ministeriale 9 aprile 2001, articolo 52, e del Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 47).

E’ il destinatario che, non volendo per sue ragioni ricevere la consegna della corrispondenza nel luogo costituente il proprio indirizzo si accorda per il trattenimento della stessa presso l’ente postale e per ivi provvedere al suo ritiro (nella casella o solo presso l’ufficio). Poiche’ l’effetto dell’accordo e’ di escludete che la corrispondenza venga consegnata presso l’indirizzo cui e’ inviata e di stabilire che venga consegnata presso lo stesso ente postale, e’ palese che l’ufficio di tale ente diventa l’indirizzo di pervenimento della corrispondenza. L’ente postale, infatti, per effetto dell’accordo esercita non piu’ un’attivita’ che e’ esplicazione del normale servizio del quale ha ricevuto incarico dal mittente, bensi’ di un servizio che rende, come apposita prestazione d’opera, a favore del destinatario, trattenendo la corrispondenza per conto suo presso di se’ e procedendo alla sua allocazione nella casella postale.

Poiche’ questo trattenimento della corrispondenza per effetto dell’accordo e’ un’attivita’ svolta nell’interesse del destinatario e, quindi, agendo per suo conto in adempimento della convenzione di casella (o di fermo), risulta evidente che la corrispondenza che l’ente postale rilevi indirizzata al destinatario titolare di casella postale, fin dal momento di tale rilevazione e, quindi, della sospensione della normale attivita’ connessa al servizio e dell’inizio dell’attivita’ convenzionale di allocazione nella casella, e’ un’attivita’ compiuta per conto del destinatario. Ne segue che, se in tale attivita’ il destinatario e’ rappresentato dall’ente postale, deve reputarsi che la corrispondenza sia pervenuta in un luogo che deve considerarsi come suo indirizzo, dato che la corrispondenza viene appresa e trattata dall’ente postale ormai per suo conto, in adempimento del rapporto contrattuale di pattuizione di casella (o di fermo posta).

Per effetto dell’accordo di trattenimento della corrispondenza presso la casella il destinatario di sua iniziativa, lo si ripete, sostituisce il proprio indirizzo con quello dell’ufficio postale nel quale la corrispondenza viene rilevata come a lui indirizzata e, previa sottrazione al procedimento di recapito normale, viene avviata presso la casella. A nulla rileva che questo luogo sia nello stesso ufficio ricevente la corrispondenza oppure un altro ufficio dello stesso ente poste presso il quale in base agli accordi e’ allocata la casella postale e dovra’ avvenire il ritiro della corrispondenza. Cio’ per la ragione che, a partire dal momento in cui l’ente postale del luogo di destinazione della corrispondenza percepisce che essa e’ da allocare ad una casella postale del destinatario e proceda in tal senso, il fatto stesso che egli agisca per conto del medesimo determina che la corrispondenza si deve intendere pervenuta in un luogo che si deve oggettivamente considerare indirizzo del destinatario.

Il principio di diritto che, in accoglimento del primo motivo (ed anche consequenzialmente del secondo) deve affermarsi e’ il seguente: “Ai fini dell’individuazione del luogo di pervenimento della corrispondenza all’indirizzo del destinatario agli effetti dell’articolo 1335 c.c., quando costui abbia stipulato con l’ente postale un contratto per il trattenimento della corrispondenza presso una casella postale, presso la quale possa ritirarla, l’ufficio del luogo di destinazione della corrispondenza presso il quale l’ente postale, una volta pervenutagli la corrispondenza, ne rileva la riferibilita’ al destinatario e da corso all’attivita’ diretta ad inserirla nella casella si identifica – anche se la casella sia allocata presso altro ufficio del medesimo luogo per il ritiro – come indirizzo di pervenimento del destinatario, giacche’ l’attivita’ a tanto diretta dell’ente postale e’ compiuta per conto del destinatario in forza della convenzione di ricezione tramite casella e come tale, essendo a quest’ultimo riferibile implica che la corrispondenza si debba considerare pervenuta in un luogo che e’ di sua pertinenza e che per sua scelta si identifica come suo indirizzo”.

In tal modo si esplicita il principio applicabile al regime della casella postale in relazione all’articolo 1335 c.c., la cui tematica e’ stata soltanto sfiorato da Cass. n. 4261 del 2012 e, in precedenza, da Cass. n. 10657 del 2005. Si rileva, inoltre, che con riferimento alla stessa fattispecie speciale di fermo posta di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articolo 36, per la p.a. la giurisprudenza del Consiglio di Stato piu’ recente si e’ inspirata ad un principio sostanzialmente analogo: si veda Cons. Stato 6 11.5.2010 n. 2835.

p.9.2. Quanto fin qui osservato rende irrilevante domandarsi se nella specie il 31 dicembre 2002 la raccomandata fosse pervenuta oppure no all’Ufficio di Milano (OMISSIS), circostanza, peraltro, che, in quanto affermata espressamente dalla sentenza impugnata, sarebbe stata da censurare da parte della resistente – che la assume non vera – con motivo revocatorio. Lo si osserva in disparte il rilievo che parte ricorrente ha anche evidenziato che dall’informazione resa dal direttore della Filiale di (OMISSIS) risulta invece che a quella data vi era stato il pervenimento della raccomandata (sebbene inserita nell’elenco riferito alla (OMISSIS)).

Invero, in forza dell’accordo inerente la tenuta della casella la raccomandata di diniego di rinnovo nella specie si dovrebbe comunque reputare pervenuta agli effetti dell’articolo 1335 c.c., all’indirizzo della resistente, convenzionalmente individuato dall’accordo nell’Ufficio di cui alla Filiale (OMISSIS) Citta’ delle (OMISSIS).

p.10. Le questioni esaminate dal quarto e quinto motivo che postulano una rilevanza della possibilita’ di ritiro della raccomandata restano inoltre del tutto ininfluenti, dato che sia tale possibilita’ sia la data di ritiro effettivo (cui ha fatto riferimento la sentenza impugnata), risultano del tutto prive di significato, perche’ ininfluenti sulla questione della individuazione del momento di efficacia ai sensi dell’articolo 1335 c.c., del diniego di rinnovo.

p.11. Il ricorso principale conclusivamente accolto per quanto di ragione quanto ai primi due motivi e la sentenza, assorbiti gli altri, dev’essere cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte d’Appello di Venezia, comunque in diversa composizione, che decidera’ sull’oggetto devoluto con l’appello ritenendo che il diniego di rinnovo era stato tempestivo.

Non sussitono le condizioni per decidere nel merito della fondatezza del diniego di rinnovo, siccome e’ chiesto nel ricorso principale. A cio’ dovra’ provvedere la Corte di rinvio sulla base di quanto al riguardo le e’ stato devoluto con l’appello e che e’ rimasto assorbito dalla decisione qui cassata che ha erroneamente ritento tardivo il diniego.

Lo stesso giudice di rinvio esaminera’ le ragioni che parte resistente ha proposto (peraltro inutilmente) con il ricorso incidentale condizionato, dato che esse, inerendo alla infondatezza del diniego di rinnovo, erano rimaste assorbite dalla detta decisione e, a seguito della cassazione della sentenza, dovranno essere esaminate, postulando il completo esame dell’appello sul punto e delle risultanze probatorie acquisite, il che rende analogamente preclusa la possibilita’ che questa Corte possa decidere nel merito, siccome invocato corrispettivamente dalla resistente. La carenza di interesse del ricorso incidentale derivante dal non essersi pronunciato sulle dette questioni ne comporta il rilievo di inammissibilita’, dato che quelle questioni potranno riproporsi davanti al giudice del rinvio.

p.12. Al giudice di rinvio e’ rimesso di regolare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il primo ed il secondo motivo del ricorso principale. Dichiara assorbiti gli altri motivi. Dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, comunque in diversa composizione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 22 gennaio 2015, n. 1148. Ove la controversia sia stata trattata in primo grado con rito ordinario in luogo di quello del lavoro, al quale è assoggettata, debbono essere seguite le forme ordinarie anche per la proposizione dell’appello e dell’eventuale appello incidentale; pertanto, l’appello va proposto con citazione ad udienza fissa. Se, invece, la controversia sia stata trattata con il rito del lavoro anziché con quello ordinario, la proposizione dell’appello segue le forme della cognizione speciale. Ciò, in ossequio al principio dell’ultrattività del rito, che – quale specificazione del più generale principio per cui l’individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell’apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell’azione e del provvedimento compiuta dal giudice – trova specifico fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il processo è erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice


 

Cassazione toga rossa

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza  22 gennaio 2015, n. 1148

Svolgimento del processo

1.- Con la sentenza impugnata la Corte d’Appello di Trieste ha dichiarato inammissibile l’appello proposto da L.V.M. s.r.l. avverso la sentenza del Tribunale di Trieste, con la quale era stata accertata l’intervenuta risoluzione ex art. 1456 cod. civ. del contratto di affitto del ramo d’azienda stipulato tra la L.V.M. s.r.l. e la società Policentro Gestioni Immobiliari s.r.l., cedente della PAFIM s.r.l. (che aveva agito in giudizio contro la L.V.M. s.r.l.), ed era stato affermato il conseguente diritto dell’attrice di trattenere, quale penale, la somma di Euro 16.590,00 ricevuta a titolo di acconto. La sentenza di primo grado aveva altresì condannato la convenuta al pagamento dei canoni dovuti fino alla risoluzione ed alla refusione delle spese di lite, rigettandone la domanda riconvenzionale.
La Corte d’Appello ha dichiarato inammissibile il gravame perché proposto con ricorso, malgrado il giudizio di primo grado fosse stato trattato col rito ordinario, e perché il ricorso, benché tempestivamente depositato, è stato notificato, unitamente al decreto di fissazione dell’udienza, oltre il termine dell’art. 327 cod. proc. civ., tenuto conto della data di deposito della sentenza di primo grado. Il giudice d’appello ha condannato l’appellante al pagamento delle spese.
2.- Avverso la sentenza L.V.M. s.r.l. propone ricorso con due motivi.
L’intimata non si difende.
Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. e, con decisione presa all’adunanza del 12 dicembre 2011, è stato rimesso alla pubblica udienza.
Parte ricorrente ha depositato memorie sia ai sensi dell’art. 380 1 bis cod. proc. civ. che ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.

Motivi della decisione

1.- Col primo motivo è dedotto, ai sensi dell’art. 360 n. 3 e n. 5 cod. proc. civ., l’errore della Corte d’Appello perché non avrebbe tenuto conto del fatto che già il Tribunale era incorso in errore nel non aver disposto il mutamento del rito ordinario in rito locatizio e che l’appellante avrebbe posto rimedio a questo errore proponendo l’appello secondo quest’ultimo rito, che è quello corretto.
Pertanto, a detta della ricorrente, la Corte non avrebbe considerato che il rito stabilito dal codice di procedura civile per la controversia avente ad oggetto un contratto di affitto di azienda è quello seguito dall’appellante. Inoltre la Corte avrebbe errato nell’assoggettare il ricorso alla disciplina degli atti di citazione, pur avendo avallato la scelta dell’appellante dell’introduzione con ricorso, avendo fissato l’udienza e concesso termine per la notificazione del ricorso e del decreto, secondo le norme del rito locatizio, pienamente rispettate dall’appellante medesima.
1.1.- Il motivo è infondato e va rigettato.
La Corte d’Appello ha fatto applicazione del principio c.d. dell’ultrattività del rito, ripetutamente espresso da questa Corte, dal quale il Collegio ritiene di non doversi discostare.
Va perciò ribadito che ove la controversia sia stata trattata in primo grado con rito ordinario in luogo di quello del lavoro, al quale è assoggettata, debbono essere seguite le forme ordinarie anche per la proposizione dell’appello e dell’eventuale appello incidentale; pertanto, l’appello va proposto con citazione ad udienza fissa. Se, invece, la controversia sia stata trattata con il rito del lavoro anziché con quello ordinario, la proposizione dell’appello segue le forme della cognizione speciale. Ciò, in ossequio al principio dell’ultrattività del rito, che – quale specificazione del più generale principio per cui l’individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell’apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell’azione e del provvedimento compiuta dal giudice – trova specifico fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il processo è erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice (cfr., oltre alla giurisprudenza citata in sentenza, anche Cass. n. 10278/02, n. 682/05, n. 12990/10, nonché di recente Cass. n. 15897/14).
2.- Inoltre, la Corte d’Appello non ha escluso che, in astratto, fosse possibile la sanatoria dell’atto introduttivo della lite, ma ha ritenuto tardivo l’appello proposto col deposito del ricorso per il mancato rispetto del termine dell’art. 327 cod. civ. riferito alla citazione, vale a dire tenendo conto della data di notificazione della citazione e non della data di deposito del ricorso.
Anche quest’ultima interpretazione è conforme alla giurisprudenza di questa Corte.
Costantemente la Corte di Cassazione si è espressa nel senso che, dovendosi proporre l’appello con citazione, ove invece sia stato proposto con ricorso, la sanatoria è ammissibile solo se tale atto sia stato non soltanto depositato nella cancelleria del giudice competente, ma anche notificato alla controparte nel termine perentorio dell’art. 325 o dell’art. 327 cod. proc. civ. (cfr., tra le altre, Cass. n. 23412/08, n. 4498/09, n. 9530/10).
Si è affermato, inoltre, in situazioni processuali coincidenti con quella oggetto del presente ricorso, che il principio appena esposto trova applicazione anche quando, essendo stato seguito erroneamente in primo grado il rito ordinario, in controversia che ratione materiae avrebbe dovuto essere trattata col rito speciale, l’impugnazione debba comunque essere proposta con citazione, in ragione del principio c.d. dell’ultrattività del rito, di cui sopra (cfr. Cass. n. 12990/10 e n. 12290/11).
2.1.- Altrettanto presente nella giurisprudenza di questa Corte è il principio correlato per il quale quando l’appello avrebbe dovuto essere proposto mediante ricorso, l’impugnazione introdotta con citazione è sanabile purché questa risulti non solo notificata, ma anche depositata in cancelleria nel termine perentorio di legge (cfr., tra le altre, Cass. n. 5150/04, n. 8947/06, n. 17645/07, n. 21161/11).
2.2.- In effetti, in una situazione processuale affine, quale quella delle impugnazioni delle delibere dell’assemblea condominiale, le Sezioni Unite di questa Corte hanno affermato che sebbene, in applicazione della regola generale dettata dall’art. 163 cod. proc. civ., debbano essere proposte con citazione, possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l’atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’art. 1137 cod. civ. (Cass. S.U. n. 8491/11, nonché Cass. n. 18117/13).
Si è così posta la questione dell’estensione di tale ultimo innovativo orientamento ad altre situazioni processuali, con eventuale overruling in materia di sanatoria dell’atto introduttivo errato nella forma (cfr. Cass. ord. n. 5149/12, ord. n. 13723/12, ord. n. 14986/12). E proprio in ragione di tale dibattito giurisprudenziale all’epoca già avviato, il presente ricorso, esaminato in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ., in data 12 dicembre 2011, è stato rinviato per la trattazione in pubblica udienza. Nelle more, le Sezioni Unite hanno ribadito la pregressa interpretazione degli artt. 156 e 159 cod. proc. civ., per la quale la conversione dell’atto introduttivo non conforme al rito prescritto per la controversia è possibile soltanto alle condizioni sopra specificate ed hanno limitato l’eccezione al principio al solo caso dell’impugnazione delle delibere dell’assemblea del condominio (cfr. Cass. S.U. n. 21675/13, S.U. n. 22848/13, S.U. n. 2907/14, S.U. n. 3308/14).
3.- Preso atto di tale recentissima conferma e combinando i due principi sopra richiamati, va qui ribadito che “nelle controversie regolate dal rito locatizio, il principio di ultrattività del rito postula che il giudice abbia trattato la causa secondo quello erroneamente adottato, implicitamente ritenendo che il rito in concreto seguito sia quello prescritto, con la conseguenza che il giudizio deve proseguire nelle stesse forme. Pertanto, qualora una causa in materia di locazione sia stata trattata con il rito ordinario, l’atto di appello va proposto con citazione, a norma dell’art. 342 cod. proc. civ., da notificare entro trenta giorni dalla notifica della sentenza; ove, invece, l’appello sia stato proposto erroneamente con ricorso, ai fini della tempestività del gravame occorre guardare non alla data di deposito dello stesso, bensì a quella della notifica del ricorso alla controparte in una col provvedimento del giudice di fissazione dell’udienza” (così, di recente, Cass. n. 15272/14).
Il primo motivo di ricorso va perciò rigettato.
4.- Col secondo motivo di ricorso, si invoca, subordinatamente al rigetto del primo motivo, l’applicazione del rimedio restitutorio della rimessione in termini previsto dall’art. 184 bis cod. proc. civ..
La richiesta non può essere accolta, nemmeno se intesa, come precisato nella memoria di parte ricorrente, come richiesta avanzata alla Corte di Cassazione perché rinvii la causa al giudice di appello per l’adozione dei provvedimenti restitutori.
Non si è infatti in presenza di un mutamento di giurisprudenza sull’interpretazione di norme processuali (cfr. Cass. S.U. n. 15144/11), essendo anzi consolidato, ed oggi confermato dalle Sezioni Unite, l’orientamento interpretativo seguito dalla Corte d’Appello di Trieste.
In conclusione, il ricorso va rigettato.
Non vi è luogo a provvedere sulle spese poiché l’intimata non si è difesa.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 19 dicembre 2014, n. 26892. In relazione ad una locazione di immobile stipulata da un Comune per allocarvi una scuola, la scelta del Comune di far costruire un proprio immobile per allocarvi la scuola, qualora l’esecuzione dell’opera sia terminata prima della scadenza convenzionale del contratto, non costituisce di per sé idoneo motivo di recesso anticipato del Comune dalla locazione


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 19 dicembre 2014, n. 26892

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26005/2011 proposto da:

COMUNE DI ORTA DI ATELLA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delibera di incarico della G.C. n. 131 in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) considerati domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1815/2011 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 17/06/2011 R.G.N. 3567/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

p.1. Il Comune di Orta di Atella ha proposto ricorso per cassazione contro (OMISSIS) e (OMISSIS) avverso la sentenza del 17 giugno 2011, con la quale la Corte d’Appello di Napoli ha parzialmente riformato la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sezione Distaccata di Aversa.

La Corte partenopea, in particolare: a) in parziale accoglimento dell’appello principale di esso ricorrente l’ha condannato al pagamento alle controparti di una somma minore rispetto a quella riconosciuta dal primo giudice in relazione ad una domanda di risarcimento del danno esistente in un immobile che il Comune aveva restituito dopo averlo condotto in locazione;

b) in accoglimento dell’appello incidentale delle qui intimate ha dichiarato illegittimo il recesso del Comune dalla locazione (che, invece, il primo giudice aveva riconosciuto legittimo) e, previa dichiarazione che il contratto aveva avuto durata fino al 5 giugno 2005, ha condannato il Comune al pagamento del canone fino a quella data.

p.2. Al ricorso, che propone due motivi, hanno resistito con congiunto controricorso le intimate.

p.3. Parte resistente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

p.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce “violazione e falsa applicazione dell’articolo 27, ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, lettera a) (sic)”.

Il mezzo censura la motivazione con cui la Corte territoriale ha accolto l’appello incidentale delle locatrici diretto ad ottenere la riforma della sentenza di primo grado, la’ dove il Tribunale non aveva riconosciuto l’inidoneita’ del recesso del Comune a determinare la cessazione della locazione anticipatamente rispetto alla scadenza del secondo sessennio di durata fino al 5 giugno 2005 (scaturito per effetto della rinnovazione alla scadenza del primo sessennio) e non aveva considerato in conseguenza il medesimo Comune tenuto a corrispondere il canone sino al suo verificarsi.

p.1.1. La sentenza impugnata ha cosi’ motivato la riforma della sentenza di primo grado:

“Al fine di esaminare compiutamente la questione che ci occupa e’ opportuno ricordare che il giudice di prime cure aveva ritenuto legittimo il recesso operato, in quanto la causa evidenziata nello stesso e cioe’ l’intervenuta ultimazione di un nuovo immobile – di sua proprieta’ – da destinare a nuova sede scolastica, integrava i gravi motivi di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c.. Orbene, ritiene questo Collegio che la decisione del giudice di prime cure non possa essere condivisa. Si deve infatti tenere presente che il contratto di locazione di cui trattasi era stato stipulato tra il Comune di Orta di Atella e le signore (OMISSIS) e (OMISSIS) in data 5.6.1993. La data di inizio del rapporto era stata stabilita per il 21.6.1993, con una durata di anni sei. Alla prima scadenza del giugno 1999 il contratto si era rinnovato tacitamente per sei anni, tuttavia – con nota del 16.12.1999 – il Comune aveva manifestato alle locatrici il proprio intento di recedere dal detto contratto Legge n. 392 del 1978, ex articolo 27, u.c., per gravi motivi che individuava nella circostanza che era stato ultimato il costruito un nuovo plesso scolastico per cui la locazione di cui trattasi non era piu’ necessaria. Cio’ posto, sulla scorta di quanto emerge dagli atti allegati alla produzione del Comune, si deve a questo punto evidenziare che con apposita deliberazione della giunta comunale era stato indetto in data 27/11/98 un pubblico incanto per i lavori di ampliamento della scuola media di via Petrarca. Inoltre, con determina del 14/1/1999 era stato approvata l’aggiudicazione dell’appalto relativo agli stessi ed ancora in data 28/4/1999 era stato stipulato il contratto di appalto tra il Comune e la ditta appaltatrice. Ebbene, in forza di quanto appena evidenziato e’ evidente che l’impedimento alla prosecuzione del rapporto locativo e’ stato determinato da un fatto, quale la realizzazione di un nuovo plesso scolastico, dipeso dalla volonta’ del conduttore e ben noto allo stesso, che ben poteva quindi prevedere il suo verificarsi sin da epoca di gran lunga antecedente rispetto a quella in cui ha comunicato alle locatrici il proprio intento di recedere. Cio’ posto, deve pertanto escludersi a parere di questo Collegio che tale ipotesi rientri in quella prevista dall’altra 27 u.c., in quanto la Suprema Corte ha avuto modo in piu’ occasioni di chiarire sull’argomento che: In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali la Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibile sopravvenute alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (cfr. tra le altre: Cass. sent. n. 9443/2010 e n. 6089/2006). Alla luce delle considerazioni sin qui esposte l’appello incidentale dev’essere pertanto accolto, con conseguente riconoscimento della illegittimita’ del recesso operato dal Comune e conseguente rinnovazione del contratto di locazione e condanna del predetto al pagamento del canone fino a naturale scadenza dello stesso, ossia 5/6/2005″.

p.1.2. La critica alla motivazione della sentenza impugnata viene svolta con considerazioni che si risolvono espressamente nel riprendere testualmente la motivazione con cui il giudice di primo grado aveva invece ritenuto legittimo il recesso.

p.1.2.1. Peraltro, in una prima parte l’illustrazione riprende un argomento speso da quel Giudice per replicare ad una difesa svolta dalle locatrici ed imperniata sulla circostanza che la ragione posta dal Comune a base del suo recesso si era manifestata in un momento in cui esso avrebbe potuto – nella contemplazione dell’intenzione di appaltare la costruzione di un edificio proprio per allocarvi la scuola allocata nell’immobile condotto in locazione – disdire il contratto con riferimento alla scadenza del 26 giugno 1999.

Senonche’ la motivazione della sentenza impugnata, pur ripercorrendo le scansioni inerenti le scadenze naturali del contratto e quelle con cui il Comune decise di dar corso alla costruzione di un immobile da destinare alla scuola allocata nell’immobile condotto in locazione, non ha motivato la denegazione della legittimita’ del recesso del Comune adducendo che la ragione posta a base di esso avrebbe potuto giustificare, in quanto esistente, gia’ l’esercizio del potere di disdetta del contratto locativo alla detta prima scadenza (potere, tra l’altro, che non e’ chiaro se dovesse esercitarsi un anno prima, come per legge o con un termine minore: nel primo caso la deliberazione della Giunta comunale di dar corso all’opera pubblica si sarebbe collocata dopo la rinnovazione).

Ne segue che per questa parte l’illustrazione del motivo svolge considerazioni prive di rilievo perche’ relative ad una questione che la Corte territoriale non ha ritenuto rilevante per ribaltare l’avviso del primo giudice circa la legittimita’ del recesso (questione sulla quale sarebbe stato rilevante il precedente di questa Corte di cui a Cass. n. 15082 del 2000) e che, pertanto, non fa parte della motivazione della sentenza impugnata, riguardo alla quale si doveva esercitare la critica con il motivo di impugnazione.

p.1.2.2. Nella seconda parte, invece, la critica articolata con il motivo in esame, pur riprendendo la motivazione del primo giudice, risulta pertinente alla motivazione della sentenza qui impugnata, ma inidonea a giustificare l’accoglimento del motivo, atteso che detta motivazione appare conforme a diritto.

Detta critica viene prospettata assumendo, con le parole che si attribuiscono al primo giudice che: a) “rispetto al Comune, la situazione dell’avvenuta ultimazione di un immobile di proprieta’ dell’ente territoriale, in cui far svolgere la descritta attivita’ scolastica, con conseguente eliminazione della spesa superflua, eventualmente addebitabile agli amministratori sotto il profilo della responsabilita’ contabile, si atteggia come fonte di grave motivo di recesso”; b) “provvedere all’utilizzazione di bene proprio quale sede di un’attivita’ istituzionale, esigenza divenuta concreta solo dopo la conclusione del contratto di locazione de quo (perche’ solo in corso di rapporto e’ stato ultimato il relativo immobile), insorta in epoca successiva alla costituzione del rapporto di locazione, il modo in cui a tale esigenza si e’ provveduto, si presta ad essere considerato, non il frutto di una determinazione libera, ma il risultato di una ponderata valutazione di piu’ interessi. Sicche’ questo fatto e’ da considerare come una situazione non determinata da scelte libere inerenti alla continuazione dell’attivita’ per cui erano stati presi in locazione i diversi locali adibiti a sede della scuola, Da cio’ la possibilita’ di considerare il fatto come grave motivo di recesso dal contratto, per la ragione che il mantenimento della disponibilita’ dei locali prima adibiti a sede dell’attivita’ scolastica era divenuto per il Comune superflua e percio’ stesso gravemente oneroso”.

Si sostiene, quindi, che a fronte di tale motivazione non sarebbe dato rinvenire nella sentenza qui impugnata “considerazioni in grado di scardinare la correttezza e linearita’ del ragionamento giuridico di cui il primo pronunciamento e’ espressione”. Il richiamo ai principi giurisprudenziali evocati nella motivazione della sentenza impugnata sarebbe imperniato solo sul riconoscere la volontarieta’ del fatto posto a base del recesso.

p.1.3. Il motivo non e’ fondato.

In via preliminare va ricordato che e’ stato gia’ statuito che “L’istituto del recesso del conduttore per gravi motivi si applica anche ai contratti di locazione stipulati come conduttori da enti locali territoriali“. (Cass. n. 15082 del 2000).

Ai fini della individuazione dei suoi presupposti quando il conduttore sia un ente locale ci si deve domandare se la particolare natura del conduttore e particolarmente lo scopo dell’ente, tanto piu’ quando si tratti di un comune e, dunque, di un ente c.d. esponenziale, ancora oggi depositario di una serie di funzioni pubbliche di primaria importanza e necessarie quanto al dover essere esercitate, connoti tali presupposti in modo diverso da come si debbono considerare con riferimento a qualsiasi conduttore, o meglio all’attivita’ esercitata nell’immobile da qualsiasi conduttore.

Siffatto interrogativo deve ricevere risposta considerando comunque che la posizione dell’ente locale, pur con il rilievo dovuto alla sua peculiare qualita’ ai fini dell’esercizio del diritto di recesso si colloca pur sempre sul piano di un rapporto privatistico, di modo che comunque quella particolare posizione dell’ente, avendo esso utilizzato uno strumento privatistico, non puo’ di per se’ giustificare che la legittimita’ del recesso sia apprezzata dando rilievo soltanto al mero finalismo perseguito dall’ente locale sebbene nella logica dell’adempimento delle sue funzioni.

Ne segue che in linea generale valgono anche per l’ente locale conduttore, che vuole recedere anticipatamente, i principi generali individuati dalla giurisprudenza di questa Corte come presupposti legittimanti il recesso.

Essi, del resto evocati dalla sentenza impugnata, sono, com’e’ noto, attestati nel senso che “I gravi motivi, in presenza dei quali la Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunita’ o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiche’, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo“. (ex multis, in particolare, Cass. n. 5328 del 2007).

E’ stato, altresi’ precisato che “In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione i gravi motivi di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, comma 8, devono esser determinati da fatti estranei alla sua volonta’, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Cio’ significa, in relazione al requisito dell’estraneita’, che il comportamento deve essere consequenziale a fattori obbiettivi, ma non che non sia volontario e che percio’, se il conduttore e’ un imprenditore commerciale, egli non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicita’ e produttivita‘” (Cass. n. 17402 del 2003).

p.1.4. Si tratta di valutare come i ricordati principi, dai quali debbano trovare applicazione alla fattispecie e se siano stati applicati correttamente dalla Corte territoriale ad essa.

All’uopo occorre rimarcare che da essi si evince innanzitutto la circostanza che la situazione dedotta dal conduttore come integrante un grave motivo giustificativo del recesso necessariamente dev’essere assunta a motivo giustificativo di esso e, dunque, tale assunzione altrettanto necessariamente si connota come determinativa di un comportamento certamente volontario del conduttore. Si vuoi dire, cioe’ che, per il fatto stesso che dev’essere assunta come motivo giustificativo del recesso, quale negozio unilaterale recettizio, la situazione che il conduttore enuncia e prospetta come tale e’ certamente oggetto di una volizione dello stesso conduttore nel senso della sua considerazione da parte sua come idonea ad escludere la prosecuzione della locazione. E’ costui che, esercitando il recesso motivandolo sulla base di essa vuole che essa giochi sul rapporto locativo come ragione giustificativa del suo scioglimento ad iniziativa unilaterale.

E’ in questa fase anzi che la qualita’ soggettiva del conduttore in relazione all’attivita’ esercitata nell’immobile puo’ assumere rilievo, dato che la scelta di recedere, sebbene assuma come presupposto la situazione oggettiva estranea alla volonta’ del medesimo, imprevedibile e sopravvenuta correlata, certamente dipende da un apprezzamento che si correla alla qualita’ dell’attivita’ esercitata e, quindi, all’esercizio delle attivita’ indicate dall’articolo 27, oppure, nel caso dell’articolo 42 citato, a quelle ivi indicate direttamente o indirettamente, allorche’ la norma si riferisce allo Stato e agli enti pubblici territoriali, cosi’ comunque supponendo necessariamente che rilevi la loro tipica funzione pubblica e, quindi, il profilo delle attivita’ e, dunque, dei compi ad essi affidati.

Viceversa la verificazione della situazione assunta come giustificativa del recesso, considerata appunto quale elemento oggettivo, deve avere caratteristiche tali da configurarsi come un fatto o una concatenazione di fatti, il quale o i quali debbono essere estranei alla volonta’ del conduttore, si debbono comunque considerare da esso imprevedibili e debbono essere sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo.

Ora, nella fattispecie si tratta di verificare se la situazione addotta a giustificazione del recesso dal Comune ricorrente presenti dette caratteristiche.

p.1.5. La risposta e’ negativa proprio per il primo degli elementi che avrebbero dovuto caratterizzarla, quello dell’estraneita’ della determinazione della situazione oggettiva addotta a giustificazione del recesso ad una libera volizione del Comune, ad un comportamento del tutto volontario del medesimo.

La decisione, rilevante sul piano dell’agire dell’Amministrazione Comunale, di costruire un immobile da adibire a scuola e nel quale allocare la scuola che risultava allora allocata nell’immobile locato, e’ stata, infatti, certamente o almeno dev’essere considerata – sul piano di quanto puo’ apprezzarsi da questa Corte perche’ ad Essa fatto constare e, perche’ dunque, emerge dagli atti siccome ad Essa pervenuti per il tramite dell’esercizio del diritto di impugnazione – una decisione frutto di una scelta libera e volontaria.

Invero, va considerato che, rientrando nei compiti del Comune (Legge n. 23 del 1996, articolo 3, comma 1, lettera a), attuativo della Legge n. 142 del 1990, articolo 14, comma 1, lettera i)) la provvista degli edifici per taluni tipi di scuola, la scelta sul modo di provvedere a riguardo da parte del Comune risultava possibile sia tramite allocazione in edifici che il Comune poteva prendere in locazione, come era accaduto per quello oggetto del contratto, sia attraverso edifici di sua proprieta’, gia’ appartenenti al suo patrimonio o da costruire e destinare allo scopo.

Ne segue che la scelta del Comune, in presenza di una situazione nella quale l’allocazione della scuola nell’immobile locato rappresentava solo uno dei modi possibili di adempiere ad un compito imposto dalla legge, di adempiere invece in modo diretto, cioe’ attraverso un immobile da costruire ed acquisire in proprieta’, risulta certamente – in mancanza di dimostrazione di situazioni in qualche modo cogenti – un comportamento espressione di una libera volonta’ e determinazione del medesimo. Anche i modi di realizzazione ed attuazione della scelta compiuta in tal senso e, quindi, la decisione di affidare un appalto per la costruzione o meglio (per quello che si legge in sentenza) per l’ampliamento di un edificio gia’ destinato ad una scuola media, e la determinazione dei tempi di realizzazione dell’opera furono espressione di una scelta del tutto libera del Comune.

Tale scelta, essendo il Comune impegnato sul piano contrattuale in un rapporto locativo bene allora avrebbe potuto articolarsi in modo tale da assicurare che la realizzazione dell’opera terminasse quando sarebbe venuto a scadere il rapporto locativo, si’ da consentire la disdetta del contratto alla scadenza ed in pratica – essendo avvenuta la deliberazione di indizione dell’appalto nel novembre del 1998 e, dunque, in un momento nel quale il contratto si era gia’ rinnovato per un secondo sessennio (dovendosi supporre necessaria, in mancanza di diverse risultanze, una disdetta annuale) – ormai in vista della scadenza del giugno 2005.

Anche l’essersi verificata l’acquisizione dell’edificio all’esito dell’esecuzione dell’appalto nel dicembre del 1999 e la conseguente possibilita’ di allocarvi la scuola che era allocata nell’edificio oggetto della locazione e’ stata frutto di una scelta libera e volontaria del Comune, dovendosi ritenere che il completamento dell’appalto sia stato convenuto con l’appaltatore dal Comune.

Ne discende che la situazione per cui il Comune aveva acquisito disponibilita’ di un immobile di sua proprieta’ mentre era ancora in corso il rapporto locativo e’ dipesa indubitabilmente da una scelta del tutto volontaria del Comune e tanto basta per escludere che ricorressero gli estremi della legittimita’ del recesso, perche’ la situazione creatasi per effetto della consegna dell’immobile e, dunque, la possibilita’ di allocarvi la scuola e’ dipesa solo da una scelta di quel tipo.

Tale costatazione, in assenza di dimostrazione di situazioni che avessero imposto al Comune, nel momento in cui venne fatta, la scelta di far costruire un immobile per destinarlo a scuola, esclude qualsiasi possibilita’ di valutare come legittimante il recesso la sola ipotetica maggiore convenienza di tale scelta, pur nella logica di un ipotetico risparmio di spesa conseguente alla liberazione dal dover sopportare l’onere locativo: se si ritenesse altrimenti, lo scioglimento dal contratto per il recesso risulterebbe giustificato solo sulla base di una scelta di mera convenienza, mentre la maggiore convenienza dello scioglimento puo’ venire in gioco solo se la situazione oggettiva assunta a base del recesso no sia stata essa a sua volta e prima determinata essa stessa da mera convenienza.

p.1.6. Al riguardo, si rileva che non e’ stato in alcun modo dedotto neppure che la scelta del Comune di provvedersi di un edificio di sua proprieta’ fosse espressione di situazioni sopravvenute all’insorgenza del rapporto locativo che esigessero – per una migliore assicurazione del compito di provvista dell’edificio scolastico e, dunque, nell’ottica del principio di buona amministrazione (articolo 97 Cost.) nel soddisfacimento del relativo compito necessario – di doversi realizzare necessariamente, perche’ fossero soddisfatte, un edificio proprio, come sarebbe stato se tale attuazione fosse stata anche solo piu’ funzionale all’ottimale adempimento del compito: si pensi, ad esempio, ad una situazione in cui per il numero di iscritti l’edificio condotto in locazione fosse divenuto anche solo in senso relativo insufficiente; oppure si pensi ad una situazione in cui l’assolvimento del compito tramite un edificio proprio localizzato altrove rispetto a quello condotto in locazione avrebbe consentito maggiore funzionalita’ nell’adempimento di compiti connessi. In tali casi ed in altri consimili l’incidenza sulla stessa assicurazione del compito di provvista avrebbe potuto assumere rilievo di situazione oggettiva e necessitante, estranea alla volonta’ del Comune.

I rifermenti nell’illustrazione del motivo, attraverso il mutuare le parole del Tribunale, ad un risparmio di spesa e all’eliminazione di una spesa superflua addebitabile agli amministratori sono, d’altro canto, in disparte la loro assoluta genericita’, rimasti in questa sede del tutto privi di specificazioni, sia sul piano della loro emersione nel giudizio di merito in primo grado a seguito di allegazioni da parte del Comune o comunque per il tramite di acquisizione oggettiva, sia sul piano successivo della loro prospettazione nel giudizio di appello, si’ da giustificarne la considerazione da parte del giudice della sentenza impugnata, che a detti generici elementi non allude in alcun modo.

Il primo motivo e’, pertanto, rigettato sulla base del seguente principi di diritto: “In relazione ad una locazione di immobile stipulata da un Comune per allocarvi una scuola, in adempimento delle funzioni di provvista ad esso assegnate dalla legge, la scelta del Comune di far costruire un proprio immobile per allocarvi la scuola, qualora l’esecuzione dell’opera sia terminata prima della scadenza convenzionale del contratto ed essa sia divenuta disponibile, non costituisce di per se’ idoneo motivo di recesso anticipato del Comune dalla locazione, occorrendo invece che detta scelta sia stata determinata da un’esigenza oggettiva, imposta dal dover esercitare la funzione e soddisfare l’interesse pubblico che ne e’ oggetto in modo piu’ idoneo rispetto a quanto assicuri l’esercizio della funzione stessa in atto tramite l’utilizzo del bene condotto in locazione”.

p.2. Con il secondo motivo si denuncia “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia”.

In disparte l’invocazione del paradigma anteriore alla modifica dell’articolo 360 c.p.c., operata dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, il Collegio rileva che il motivo e’ inammissibile ex articolo 366 c.p.c., n. 6.

Esso concerne la parte della sentenza impugnata relativa alla domanda di risarcimento danni proposta dalla resistenti. La sua illustrazione, nel criticare la valutazione con cui la Corte territoriale ha ridotto l’ammontare del risarcimento del danno per le condizioni di restituzione dell’immobile dando rilievo al contenuto della seconda c.t.u. di primo grado, si fonda sul contenuto di essa e della prima nonche’ su non meglio individuate prove testimoniali.

Senonche':

aa) ne’ della prima ne’ della seconda consulenza si fornisce l’indicazione specifica di cui all’articolo 366 c.p.c., n. 6, che esigeva di precisare se e dove le relazioni dei due c.t.u. siano state prodotte e siano esaminabili in questo giudizio di legittimita’, nonche’ la riproduzione diretta o anche solo indiretta (con specificazione della parte del documento in cui l’indiretta riproduzione troverebbe riscontro) del loro contenuto idoneo a sorreggere il motivo;

bb) delle prove testimoniali non si identificano ne’ i contenuti soggettivi ed oggettivi, ne’ l’udienza di assunzione, ne’ si indica se e dove i non meglio identificati verbali sarebbero esaminabili.

Il Collegio rileva che essendo le dette relazioni e prove testimoniali atti del processo l’onere di indicazione specifica della loro presenza in questo giudizio di legittimita’ non e’ stato assolto neppure con l’indicazione di essa nel fascicolo d’ufficio della Corte territoriale (eventualmente all’interno del fascicolo d’ufficio di primo grado acquisito al giudizio di appello), siccome esige Cass. sez. un. n. 22726 del 2011, la’ dove ha ammesso che il ricorrente possa ai diversi effetti dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, non produrre gli atti processuali presenti nei fascicoli d’ufficio, ma sempre ferma restando l’indicazione, agli effetti dell’articolo 366 c.p.c., n. 6, della detta presenza in quei fascicoli.

Il motivo, peraltro, risulta anche (in via derivata per la carenza di indicazione specifica contenutistica degli atti de quibus) del tutto generico, si’ che sarebbe pure per tale ragione inammissibile (Cass. n. 47141 del 2005, seguita da numerose conformi).

p.3. Il ricorso e’, dunque, rigettato.

p.4. Le spese del giudizio di cassazione possono compensarsi, attesa la novita’ dell’esame in questa sede di legittimita’ – cui si e’ proceduto con il primo motivo – di una fattispecie come quella che si e’ giudicata, sotto il profilo della idoneita’ del recesso in relazione alle ragioni addotte da parte di un ente locale. Novita’ che non e’ esclusa dalla decisione sulla fattispecie esaminata da Cass. n. 10874 del 2012, concernente la del tutto diversa ipotesi di dissesto finanziario di amministrazione comunale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, n. 25841. Sussiste sempre l’interesse ad agire per ottenere la condanna al pagamento di una somma di denaro tutte le volte in cui a fronte di un credito liquido ed esigibile il creditore non disponga di un titolo esecutivo. Tale regola vale a prescindere dall’atteggiamento antagonistico o meno del debitore


Cassazione 4

Suprema Corte di Cassazione

sezione III

sentenza 9 dicembre 2014, n. 25841

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5658/2011 proposto da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, sig.ra (OMISSIS), considerata domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SPA;

- intimate -

nonche’ da:

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante, sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), (OMISSIS) SPA;

- intimate -

avverso la sentenza n. 79/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 01/02/2010 R.G.N. 1930/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/06/2014 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe, che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto del ricorso principale, assorbito quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. A febbraio del 1994 la societa’ (OMISSIS) s.r.l. concesse in locazione alla societa’ (OMISSIS) s.r.l. un locale commerciale da destinare a negozio di abbigliamento.

Le obbligazioni del conduttore vennero garantite dalla societa’ (OMISSIS) (che in seguito ha mutato la propria ragione sociale in ” (OMISSIS)”, e come tale sara’ d’ora innanzi indicata).

2. A marzo del 1994 la societa’ (OMISSIS) convenne dinanzi al Tribunale di Brescia la locatrice (OMISSIS), assumendo che l’immobile non aveva le caratteristiche promesse: vale a dire una superficie calpestarle di almeno 150 metri quadrati, necessari affinche’ la conduttrice potesse stipulare un contratto di franchising con una terza societa’.

Concluse pertanto chiedendo la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

3. La (OMISSIS) si costitui’ negando che l’immobile non avesse le caratteristiche promesse; soggiunse che in ogni caso la (OMISSIS) aveva ispezionato l’immobile prima della stipula e l’aveva accettato senza contestazioni.

Chiese percio’ il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, che il contratto fosse dichiarato risolto per l’inadempimento dell’attrice, che aveva omesso di pagare i primi tre canoni di locazione.

4. Nelle more di questo giudizio, con separato atto di citazione, la (OMISSIS) convenne la (OMISSIS) dinanzi al Tribunale di Brescia, chiedendone la condanna all’adempimento degli obblighi scaturenti dalla fideiussione prestate a favore della (OMISSIS).

La (OMISSIS) si costitui’ ammettendo l’esistenza e l’efficacia della fideiussione, ed eccependo di conseguenza il difetto di interesse ad agire della (OMISSIS).

5. Riunite le cause, il Tribunale Brescia con sentenza 18.11.2004 n. 4916 dichiaro’ il contratto di locazione risolto per inadempimento della locatrice (OMISSIS), ritenendo che questa avesse in mala fede sottaciuto alla conduttrice le reali dimensioni dell’immobile.

Rigetto’ di conseguenza anche la domanda proposta dalla (OMISSIS) nei confronti del fideiussore.

6. La Corte d’appello di Brescia, adita dalla soccombente, con sentenza 1.2.2010 n. 79 riformo’ la decisione di primo grado, e dichiaro’ il contratto risolto per inadempimento del conduttore: cio’ sul presupposto che questi gia’ prima della stipula del contratto era stato posto in condizione di avvedersi delle reali dimensioni del locale commerciale.

7. La sentenza d’appello e’ stata impugnata per cassazione dalla (OMISSIS), sulla base di tre motivi illustrati da memoria.

La societa’ (OMISSIS) ha proposto ricorso incidentale fondato su due motivi illustrati da memoria.

Nel giudizio dinanzi a questa Corte la (OMISSIS) non si e’ difesa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Questione preliminare.

1.1. La societa’ (OMISSIS) ha eccepito l’inammissibilita’ del ricorso. L’eccezione e’ fondata sul presupposto che la (OMISSIS) s.r.l., odierna ricorrente, e’ stata dichiarata fallita dal Tribunale di Bergamo con sentenza (OMISSIS) n. 10. Sicche’, essendo stato il ricorso notificato il 3.2.2011, al momento della notifica il legale rappresentante della (OMISSIS) s.r.l. non aveva piu’ ne’ la legittimazione processuale, ne’ il potere sostanziale di conferire il mandato alle liti.

1.2. L’eccezione e’ infondata, per due indipendenti ragioni:

(-) sia perche’ solo il curatore fallimentare e’ legittimato a far valere il difetto di capacita’ processuale del fallito che abbia agito in proprio, difetto che pertanto non puo’ essere rilevato d’ufficio o su eccezione della controparte (ex multis, Sez. 5, Sentenza n. 9434 del 30/04/2014, Rv. 630585; Sez. 6-1, Ordinanza n. 6248 del 18/03/2014, Rv. 629870; Sez. 5, Sentenza n. 8990 del 16/04/2007, Rv. 598196; Sez. 5, Sentenza n. 5671 del 15/03/2006, Rv. 587772; Sez. 3, Sentenza n. 5028 del 18/04/2000, Rv. 535810);

(-) sia perche’ in ogni caso la sentenza dichiarativa del fallimento della (OMISSIS) s.r.l. e’ stata annullata dalla Corte d’appello di Brescia con sentenza 9.6.2011 n. 680, depositata dalla (OMISSIS) s.r.l. in allegato alla memoria ex articolo 378 c.p.c..

Ne’ tale modalita’ di deposito puo’ ritenersi illegittima: sia perche’ solo per effetto del deposito del controricorso e’ sorta per la (OMISSIS) l’esigenza di documentare l’annullamento della sentenza di fallimento; sia perche’ alla regola secondo i documenti relativi all’ammissibilita’ del ricorso, prodotti dopo il deposito di questo, vanno notificati alle altre parti (articolo 372 c.p.c.., comma 2) si puo’ derogare quando, nonostante l’omissione della notifica, il contraddittorio sia stato comunque garantito, come appunto nell’ipotesi in cui la produzione avvenga in allegato alla memoria ex articolo 378 c.p.c. e l’avvocato della controparte prenda parte alla discussione (cosi’ Sez. 3, Sentenza n. 21729 del 23/09/2013, Rv. 628148).

2. Il primo motivo del ricorso principale.

2.1. Col primo motivo di ricorso la (OMISSIS) lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’articolo 1372 c.c..

Espone, al riguardo, che il contratto di locazione stipulato tra (OMISSIS) e (OMISSIS) prevedeva espressamente che l’immobile locato avesse una superficie di “150 mq circa”. Poiche’ tuttavia la superficie era in realta’ inferiore (110 mq), la Corte d’appello, nell’escludere la sussistenza dell’inadempimento della locatrice, avrebbe violato l’articolo 1372 c.c., la’ dove stabilisce che il contratto ha forza di legge tra le parti.

2.2. Il motivo e’ infondato, perche’ non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata.

La Corte d’appello, infatti, ha rigettato la domanda di risoluzione proposta dalla (OMISSIS) per due indipendenti ragioni:

– sia perche’ ha ritenuto non dimostrato che la superficie dell’immobile fosse stata elevata dalle parti a “condizione essenziale” di efficacia del contratto (cosi’ la sentenza impugnata, pag. 13);

– sia perche’ in ogni caso la (OMISSIS) era stata messa dal locatore in condizione di sapere, con l’uso dell’ordinaria diligenza, quali fossero le reali dimensioni del locale erano inferiori. Sicche’, stipulando ugualmente il contratto, la (OMISSIS) aveva di fatto accettato la differenza tra superficie promessa e superficie offerta.

La Corte d’appello, pertanto, non ha affatto affermato che le clausole del contratto non vincolassero le parti, ne’ implicitamente statuito in tal senso; ha invece affermato un principio ben diverso: e cioe’ che la clausola contenente la descrizione dell’immobile e la sua superficie non poteva essere invocata da chi, conoscendo o potendo conoscere la reale superficie del locale, abbia comunque accettato senza riserve la stipula del contratto: affermazione, quest’ultima, conforme alla regola dettata dall’articolo 1578 c.c., comma 1, ultimo periodo.

3. Il secondo motivo del ricorso principale.

3.1. Col secondo motivo di ricorso il ricorrente principale lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’articolo 1453 c.c.. Nell’illustrazione del motivo, il ricorrente espone che la Corte d’appello avrebbe violato le regole sul riparto dell’onere della prova: nel giudizio di risoluzione del contratto, infatti, e’ onere dell’attore provare esistenza ed efficacia del contratto, e la (OMISSIS) aveva provato l’una e l’altra, oltre che l’inadempimento della (OMISSIS), per avere promesso un locale della superficie di 150 metri quadrati, ed averne poi offerto uno di superficie assai inferiore (98,51 metri quadrati).

3.2. Il motivo e’ infondato.

Anche in questo caso, infatti, il ricorrente non censura la reale ratio decidendi posta dalla Corte d’appello a fondamento della propria decisione:

e cioe’ che il locatore sapeva, ovvero poteva sapere con l’ordinaria diligenza, quale fosse la reale superficie del locale commerciale.

La Corte dunque non ha invertito l’onere della prova, ma ha piu’ semplicemente ritenuto che l’inadempimento della locatrice (rectius, il vizio della cosa locata), anche se in tesi sussistente, era stato reso irrilevante dalla condotta del conduttore.

4. Il terzo motivo del ricorso principale.

4.1. Col terzo motivo di ricorso la ricorrente principale sostiene che la sentenza impugnata sarebbe incorsa in un vizio di motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Espone, al riguardo, che la motivazione sarebbe contraddittoria perche’ la Corte d’appello da un lato ha dichiarato risolto il contratto per l’inadempimento della (OMISSIS), consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione da febbraio ad aprile del 1994; e dall’altro ha confermato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ordinato alla (OMISSIS) la “restituzione” delle fideiussioni prestate da (OMISSIS) a favore di (OMISSIS), le quali proprio il pagamento di quei canoni avrebbero dovuto garantire.

4.2. Il motivo e’ infondato.

La statuizione della quale la ricorrente si duole non e’ affatto contraddittoria, in quanto l’esistenza dell’inadempimento e la sua rilevanza ai fini della risoluzione del contratto (ex articolo 1455 c.c.) non sono ne’ escluse, ne’ attenuate dal fatto che il debitore inadempiente abbia un fideiussore. L’esistenza di garanzie reali o personali serve a tenere indenne il creditore dalle conseguenze patrimoniali dell’inadempimento, ma non vale ad impedire il vizio del sinallagma contrattuale, che si verifica quando una delle due parti non adempie la propria prestazione nei contratti a prestazioni corrispettive. La garanzia pertanto, non impedendo il vizio del sinallagma, non puo’ evitare l’effetto di quel vizio, ovvero la risoluzione del contratto.

5. Il primo motivo del ricorso incidentale della (OMISSIS).

5.1. Col primo motivo di ricorso incidentale la (OMISSIS) sostiene che la sentenza impugnata sarebbe viziata da una nullita’ processuale, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4.

Espone, al riguardo, che la Corte d’appello non si e’ pronunciata sulla domanda, da essa ritualmente proposta, di condanna della (OMISSIS) al pagamento delle fideiussioni prestate in favore della (OMISSIS).

5.2. Il motivo e’ infondato.

Sulla richiesta di condanna della (OMISSIS) (fideiussore) al pagamento dell’obbligazione di garanzia la Corte d’appello ha infatti provveduto, alle pp. 18 (ultimo cpv.) e 19 (1 cpv.) della sentenza impugnata, stabilendo che la domanda doveva essere rigettata poiche’ il garante non aveva “mai negato l’esistenza delle due fideiussioni, ne’ posto in (…) dubbio l’obbligazione di garanzia”.

6. Il secondo motivo del ricorso incidentale della (OMISSIS).

6.1. Col secondo motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’articolo 100 c.p.c..

Espone, al riguardo, che nella propria veste di creditore garantito aveva un interesse attuale e concreto ad una pronuncia di condanna della (OMISSIS) al pagamento delle fideiussioni: sia perche’ queste erano soggette a scadenza, sia perche’ il loro pagamento era stato in corso di causa inibito ai sensi dell’articolo 700 c.p.c..

6.2. Il motivo e’ fondato.

La societa’ (OMISSIS) ha formulato nei confronti della societa’ (OMISSIS) una domanda di condanna: l’ha trascritta in questi esatti termini la stessa sentenza impugnata, a pag. 3 (“condannarsi la (OMISSIS) s.p.a. (…) al pagamento (…) di tutte le somme che la (OMISSIS) s.r.l. verra’ condannata a pagare alla stessa (OMISSIS)”).

La Corte d’appello di Brescia ha negato che la creditrice avesse interesse, ex articolo 100 c.p.c., ad una pronuncia di condanna, sul presupposto che il debitore non avesse contestato l’esistenza e l’efficacia dell’obbligazione. Quella compiuta dalla Corte d’appello e’ una affermazione erronea in iure.

6.2.1. L’interesse ad agire di cui all’articolo 100 c.p., e’ tradizionalmente definito come un elemento dell’azione, che ricorre al cospetto di uno stato di fatto contrario a diritto. La rimozione di questo stato di fatto contrario al diritto, se non conseguibile senza l’intervento del giudice, costituisce giustappunto l’oggetto dell’ “interesse” di cui all’articolo 100 c.p.c. (ex permultis, Sez. 1, Sentenza n. 7786 del 29/03/2007, Rv. 596007).

Da questo tradizionale insegnamento suole trarsi l’altrettanto tradizionale corollario secondo cui altro e’ il fatto costitutivo del diritto, altro e’ il fatto costitutivo dell’interesse ad agire.

Da questa impostazione discende che l’interesse ad agire non assume sempre gli stessi contenuti e le stesse forme.

Nelle azioni costitutive, ad esempio, esso e’ tradizionalmente ritenuto in re ipsa, in quanto il fatto generatore del diritto e’ di per se’ anche fatto generatore dell’interesse: tali sono, tra gli altri, l’interclusione del fondo rispetto alla domanda di costituzione di servitu’ coattiva, ovvero l’inadempimento del contratto rispetto alla domanda di risoluzione giudiziale.

6.2.2. Lo stesso dicasi delle azioni di condanna. Qui e’ teoricamente concepibile uno stato di fatto (l’inadempimento del debitore) non conforme allo stato di diritto (l’esistenza dell’obbligazione); e tuttavia il fatto stesso che sia sorta una obbligazione liquida ed esigibile e’ idoneo di per se’ a far sorgere un interesse del creditore all’adempimento. L’esigibilita’ dell’obbligazione non soggetta a termini o condizioni fa si’ che il creditore non abbia alcun onere di interpellare il debitore circa le sue intenzioni di adempiere; ed assurdo sarebbe il ritenere che solo in caso di diniego del debitore il creditore possa promuovere l’azione di condanna.

Il creditore di una obbligazione ha infatti, per cio’ solo, il diritto ad ottenere un titolo esecutivo; e questo puo’ essere ottenuto solo con una azione giudiziale di condanna.

L’azione di condanna al pagamento d’una somma di denaro, pertanto, quando il creditore non disponga d’un titolo esecutivo, e’ per cio’ solo sorretta da un interesse ad agire, quale che sia l’atteggiamento – antagonistico o meno – assunto dal debitore. La decisione impugnata ha pertanto violato questi precetti, pacifici e risalenti nella dottrina e nella giurisprudenza di legittimita’, la’ dove ha ritenuto che l’acquiescenza del debitore circa l’esistenza del debito precluda al creditore non solo l’azione di accertamento, ma sinanche quella di condanna.

7. La decisione nel merito.

7.1. L’errore commesso dalla Corte d’appello di Brescia non rende necessaria la cassazione con rinvio della sentenza impugnata. Infatti, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la domanda della (OMISSIS) puo’ essere decisa nel merito.

La sentenza impugnata infatti, per effetto del rigetto del ricorso principale, e’ passata in giudicato nella parte in cui condanna la (OMISSIS) s.r.l. al pagamento in favore della (OMISSIS) s.r.l. della somma complessiva di euro 16.769,35, oltre interessi legali dalla data della domanda (vale a dire dal 30.11.1994, data di notifica dell’atto di citazione della (OMISSIS) alla (OMISSIS)).

Non e’ mai stato in contestazione nel presente giudizio che la (OMISSIS) (olim, (OMISSIS)) abbia garantito l’adempimento delle obbligazioni della (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS) con due fideiussioni datate 1.2.1994, recanti i numeri “(OMISSIS)” ed “(OMISSIS)”, fino all’importo di 65 milioni di lire, ovvero euro 33.569,70.

Nei suddetti limiti deve pertanto essere accolta la domanda di condanna proposta dalla (OMISSIS) nei confronti della (OMISSIS).

8. Le spese.

Nei rapporti tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS), le spese del giudizio di legittimita’ vanno poste a carico del ricorrente, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 1.

Nei rapporti tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS), le spese dell’intero giudizio seguono la soccombenza, e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte di cassazione:

-) rigetta il ricorso principale;

-) accoglie il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata nelle parti e per le ragioni indicate ai 6.2 e ss. dei “Motivi della decisione” e, decidendo nel merito, condanna la (OMISSIS) s.p.a. al pagamento in favore della (OMISSIS) s.r.l. della somma di euro 16.769,35, oltre interessi legali dal 30.11.1994;

-) condanna la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.p.a., in solido, alla rifusione in favore della (OMISSIS) s.r.l. delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di euro 5.400, di cui 200 per spese vive, oltre spese generali, I.V.A. e contributi previdenziali;

-) condanna la (OMISSIS) s.p.a. alla rifusione in favore della (OMISSIS) s.r.l. delle spese del primo grado di giudizio, che si liquidano in euro 700 per spese, euro 3.800 per diritti ed euro 4.500 per onorari, oltre spese generali, I.V.A. e contributi previdenziali;

-) condanna la (OMISSIS) s.p.a. alla rifusione in favore della (OMISSIS) s.r.l. delle spese del secondo grado di giudizio, che si liquidano in euro 750 per spese, euro 2.500 per diritti ed euro 3.800 per onorari, oltre spese generali, I.V.A. e contributi previdenziali.

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, n. 25853. L’art. 1453 c.c. è di carattere dispositivo. Pertanto, il creditore, nell’ambito della facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, può accettare l’adempimento successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando così agli effetti della stessa. Quindi, ai fini della rinuncia della domanda di risoluzione per inadempimento non è sufficiente il mero pagamento da parte del conduttore-debitore della somma di cui risulti moroso, essendo necessaria la manifestazione di una volontà, da parte del locatore-creditore, diversa rispetto all’azione intrapresa


Cassazione 3

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

sezione III

SENTENZA 9 dicembre 2014, n. 25853

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 346 c.p.c, nonché dell’art. 1453 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. e la nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., ricordando di aver corrisposto banco iudicis, già all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, la somma della quale risultava essere morosa e che pertanto la causa era andata avanti, fino alla pronuncia di risoluzione per inadempimento della conduttrice, solo in relazione all’omessa corresponsione di quanto dovuto a titolo di interessi e della mancata consegna della fideiussione bancaria, avendo manifestato il locatore di non attribuire rilevanza al fatto che il pagamento fosse stato effettuato dopo la notifica dello sfratto per morosità. La ricorrente sostiene che la locatrice avrebbe accettato senza riserve la corresponsione dei canoni arretrati e che il giudice abbia erroneamente pronunciato la risoluzione prendendo a base un elemento non dedotto dalla parte; sottolinea inoltre la disponibilità del principio fissato nell’art. 1453 terzo comma c.c. secondo la quale il debitore inadempiente non può più adempiere quando sia stata chiesta la risoluzione.

Inoltre, la ricorrente sostiene l’erroneità della decisione impugnata per violazione del principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la corte d’appello avrebbe illegittimamente posto alla base della pronuncia di risoluzione non già il fatto del mancato pagamento degli interessi e delle spese del procedimento, dei quali avrebbe poi dovuto valutare se avessero raggiunto o meno la soglia dell’inadempimento di non scarsa importanza, ma un fatto (l’avvenuto pagamento dei canoni solo dopo la notifica della intimazione di sfratto per morosità) e una causa petendi non posti dal locatore a base della sua domanda o comunque implicitamente rinunciati.

Il motivo è infondato.

La regola prevista dall’art. 1453, terzo comma, cod. civ., secondo cui il debitore inadempiente non può più adempiere dopo che sia stata chiesta la risoluzione, è norma a carattere dispositivo. Pertanto, nulla vieta che il creditore, nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, possa accettare l’adempimento della prestazione, successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando agli effetti della stessa (Cass. n. 11967 del 2004), prendendo atto dell’adempimento per quanto tardivo del conduttore. Nel caso di specie dunque il locatore avrebbe potuto, a fronte del pagamento banco iudicis del debito capitale per i canoni scaduti, rinunciare del tutto alla domanda o concentrare la sua domanda di risoluzione sull’inadempimento limitato alla mancata corresponsione di interessi e spese.

Sarebbe stata però la ricorrente a dover provare, nel corso del giudizio di merito, che il locatore avesse inteso circoscrivere la morosità rilevante alla parte non sanata, manifestando una volontà diversa rispetto all’azione intrapresa.

Il giudice di appello ha ritenuto che dalle dichiarazioni rese in udienza dalla parte locatrice non potesse evincersi alcuna rinuncia a far valere ai fini della risoluzione del contratto per morosità il ritardo nel pagamento dei canoni. Poiché tale punto della decisione viene sindacato anche sotto il profilo del difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, e quindi come error in procedendo, questo giudice può direttamente valutare gli atti, e da essi si deduce (i punti essenziali sono peraltro riportati testualmente nel controricorso) che la locatrice, pur accettando il versamento dei canoni effettuato banco iudicis all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, ha sempre ribadito la tardività del pagamento effettuato con ogni conseguenza di legge. In particolare, in prima udienza l’avvocato della AZ ha accettato le somme versate a parziale pagamento delle somme dovute insistendo al contempo sulla emissione della ordinanza di rilascio e spiegando, per il caso che l’ordinanza fosse stata negata, come è stato, domanda di risoluzione del contratto : non vi è alcuna puntualizzazione nel senso che la domanda di risoluzione prendesse le mosse solo dalla morosità residua e del resto ciò sarebbe stato incoerente con la richiesta di emissione della ordinanza di rilascio. Non può ritenersi quindi che la corte d’appello abbia errato nel qualificare la domanda della locatrice non restringendo il suo apprezzamento ai fini della risoluzione sull’inadempimento delle obbligazioni residue, ma considerando tutta la situazione di morosità esistente al momento della notifica della intimazione.

Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. nonché l’omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ovvero per aver la corte territoriale incongruamente ricostruito l’effettivo contenuto della domanda della parte locatrice, in quanto l’adeguata valorizzazione di fatti quali la ricezione del pagamento in udienza senza riserve e la considerazione delle dichiarazioni da questa rese avrebbe consentito di ricostruire diversamente la volontà processuale della parte locatrice.

Il motivo è infondato.

In primo luogo, è errato il riferimento alle norme sulla interpretazione del contratto in relazione alla interpretazione delle domande giudiziali ed ancor più per leggere il comportamento processuale delle parti : rispetto alle attività giudiziali non si pone infatti il problema dell’individuazione di una comune intenzione delle parti, e la stessa soggettiva intenzione della parte rileva solo nei limiti in cui sia stata esplicitata in modo tale da consentire alla controparte di cogliere l’effettivo contenuto dell’atto e di poter svolgere un’adeguata difesa (v. sul tema, in riferimento all’atto di appello, Cass. n. 24847 del 2011; Cass. n. 4754 del 2004).

Inoltre, la motivazione della corte d’appello, i cui passaggi logici sono stati riportati in riferimento al primo motivo, è coerente ed esente da vizi.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1460 e 1462 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché della omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: ritiene che, trattandosi di una locazione commerciale, per la quale la legge non opera una predeterminazione legale della gravità dell’adempimento, il giudice avrebbe dovuto in ogni caso effettuare una valutazione ex art. 1455 c.c. in ordine alla gravità dell’adempimento, sia se avesse considerato solo gli importi residui, relativi ad interessi e spese, sia se avesse voluto prendere in considerazione l’intero importo intimato. Invece il giudice ha ritenuto di poterne prescindere, considerando l’inadempimento in relazione ai canoni di morosità pregressa, benché corrisposti – e accettati – banco iudicis, nonché considerando la presenza di una clausola risolutiva espressa al verificarsi di qualsiasi morosità e la presenza di una clausola solve et repete, e non avendo per contro la corte d’appello tenuto conto di altre circostanze di fatto già allegate dalla conduttrice con l’atto di appello, connesse al suo essere a sua volta creditrice della Asl, in notorio e permanente ritardo con i pagamenti, il che la esponeva a sua volta a ritardi nel soddisfare i propri creditori pur avendo la società ricorrente la piena volontà di rispettare gli impegni assunti, nonché la solvibilità complessiva della Servizi Intercomunali che gestiva anche altre cliniche psichiatriche ed un’azienda farmaceutica.

Critica la decisione impugnata per aver utilizzato come unico parametro della gravità dell’inadempimento la entità della somma corrisposta in ritardo, astraendosi dal considerare la concretezza del rapporto negoziale e la situazione personale della parti, in particolare la condizione del conduttore, a sua volta creditore di aziende pubbliche.

Il terzo motivo è infondato.

È ben vero, come sostiene la ricorrente, che, anche se si sia verificata una situazione riconducibile all’art. 1453 terzo comma c.c., in cui la parte inadempiente si sia adoperata per sanare la morosità dopo l’esercizio dell’azione di risoluzione, quindi inutilmente ai fini di evitare la pronuncia di risoluzione a meno che l’altra parte non avesse voluto accettare l’adempimento e rinunciare alla risoluzione, cosa che non è accaduta (come si è già chiarito in riferimento ai due precedenti motivi di ricorso), il giudice deve valutare l’adempimento, considerando se esso fosse o meno di non scarsa importanza avuto riguardo alla complessiva operazione posta in essere dalle parti e quindi alla causa in concreto dell’operazione. Tuttavia, risulta che la corte proprio ciò abbia fatto, considerando correttamente elementi testuali, ovvero il complesso degli accordi per come esso emergeva dal contratto scritto considerato nella sua interezza (in cui le parti avevano inserito di comune accordo una clausola risolutiva espressa che si poteva azionare in presenza di una singola morosità di canone nonché una clausola solve et repete, in virtù della quale il pagamento del canone e il godimento dell’immobile assumevano il ruolo di obbligazioni assolutamente principali, rispetto alle quali eventuali altri inadempimenti scoloravano nella stessa considerazione iniziale delle parti, non essendo di rilevanza tale da poter paralizzare l’obbligazione di procedere al pagamento del canone. È invece il ricorrente che pretenderebbe di far ricorso a dati extratestuali, quali la tolleranza mostrata dalla locatrice verso il protrarsi dell’inadempimento, il fatto di essere a sua volta creditrice di altro debitore cronicamente inadempiente, la Asl, e il suo stesso contributo alle spese straordinarie, che non indica che sia stato inserito in contratto.

Con il quarto motivo di ricorso, la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 c.c. e 79 della legge n. 392 del 1978, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l’omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in riferimento all’art. 360 n. 5 c.p.c..

In particolare, si duole che la corte d’appello non abbia tenuto nella dovuta considerazione l’eccezione di inadempimento da lei proposta, benché la locatrice, pur avendo ricevuto ben 100.000 Euro al momento della conclusione della locazione quale contributo della conduttrice per le opere straordinarie che erano necessarie per mettere a norma l’immobile, ove doveva svolgersi attività di clinica psichiatrica, sottoposta a numerose prescrizioni di legge, non avesse poi provveduto a realizzare i lavori straordinari che si era obbligata a fare.

All’interno dello stesso motivo lamenta la nullità della clausola solve et repete, in quanto aggravante la posizione del conduttore, e deduce che essa non impedisse radicalmente di opporre l’eccezione di inadempimento, ma fosse idonea solo a bloccare la proponibilità della eccezione di non esatto adempimento.

Anche questo motivo è infondato, perché in primo luogo dalla sentenza non risulta un versamento una tantum di Euro 100.000,00 da parte del conduttore, né che esso facesse parte degli accordi contrattuali, non essendo riportata la relativa clausola contrattuale (nella sentenza impugnata si parla genericamente dell’impegno assunto dal locatore di eseguire alcuni lavori straordinari). Inoltre, l’inserimento nel contratto della clausola solve et repete impediva di prendere in considerazione eccezioni di inadempimento.

L’eccezione di nullità della clausola solve et repete è poi inammissibile in quanto questione nuova, non risultando che essa sia stata esaminata dalla sentenza di appello, né tanto meno che sia stata sollevata e che su di essa la corte territoriale non si sia pronunciata.

Infine, con il quinto motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 2 comma c.c. e 1219 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. avendo la corte d’appello ritenuto che gli interessi moratori per il ritardato pagamento dei canoni non necessitassero, ai fini della loro decorrenza, di una messa in mora da parte del creditore.

Anche quest’ultimo motivo è infondato. Infatti, si tratta di obbligazioni portable, che devono essere adempiute al domicilio del creditore, in relazione alle quali si richiama il consolidato orientamento di questa corte secondo il quale anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria – ai fini della decorrenza degli interessi – la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore (Cass. n. 5836 del 2007, ma già Cass. n. 7628 del 1986), in applicazione dell’art. 1219 n. 3 c.c.).

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, ponendo a carico della ricorrente le spese del giudizio di cassazione sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.