Le distanze tra le costruzioni ex artt. 873 e ss, c.c.

Le distanze tra le costruzioni ex artt. 873 e ss, c.c.

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Le distanze

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Sommario:

A)    Introduzione e la disciplina in senso generale

B)    La ratio delle distanze

C)    Il sistema della prevenzione

D)    Brevi cenni sulle norme nazionali e le norme locali (regolamenti e piani regolatori)

E)     La deroga mediante convenzioni tra privati

F)     Nozione di costruzione

G)    Le distanze legali e il condominio

H)    La tutela e questioni processuali

I)    Jus superveniens

A)  Introduzione e la disciplina generale

Il presente saggio ha lo scopo (e si spera l’utilità) di fornire un breve excursus sulle pronunce giurisprudenziali e sugli spunti dottrinari in tema di distanze tra le costruzioni e sulla disciplina del principio di prevenzione.

Istituto rientrante tra i rapporti di vicinato, i quali sono rapporti che regolano il godimento di fondi in relazione ai fondi vicini.

Le regole di buon vicinato comprendono, oltre a quelle che si andranno ad analizzare sulle distanze tra costruzioni, le norme sulle acque, sullo stillicidio, le luci e vedute e sulle immissioni

I limiti legali sulle distanze delle costruzioni sono regolati dagli articoli  873 – 877 c.c.

art. 873 c.c.  distanze nelle costruzioni: le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 (tre)  metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

art. 874 c.c.  comunione forzosa del muro sul confine: il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione (2932) per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

 

art. 875 c.c.  comunione forzosa del muro che non è sul confine: quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine (2964) di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

 

art. 876 c.c.  innesto nel muro sul confine: se il vicino vuole servirsi del muro esistente sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non ha l’obbligo di renderlo comune a norma dell’art. 874, ma deve pagare un’indennità per l’innesto.

 

art. 877 c.c.  costruzioni in aderenza: il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza (904), ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.

 

È vero, infatti, che il proprietario di un fondo, ottenuti i necessari permessi (inciso non del tutto pleonastico), può costruire sul suo terreno, e questo diritto gli spetta su tutta la sua proprietà (anche per il noto principio della pienezza del diritto di proprietà [1]), sino al confine (come vedremo a volte anche oltre il confine).

Ma può accadere (quasi sempre) che il fondo del proprietario può confinare con quello di altro soggetto che ha analogo diritto.

È bene già segnalare che, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente “vicini“, dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall’essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l’una verso l’altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti[2].

Tale principio trova una deroga nel caso di previsioni normative antisismiche.

Infatti in tema di costruzioni in località sismiche, l’art. 6 n. 4 della legge 25 novembre 1962 n. 1684, (secondo cui la larghezza degli intervalli di isolamento fra due edifici misurata tra i muri frontali non deve essere inferiore a sei metri, ove l’area frapposta sia sottratta al pubblico transito mediante chiusura) comprende tutte le ipotesi in cui i muri perimetrali di costruzioni finitime si trovino in posizione antagonistica, idonea cioè a provocare, in caso di crollo di uno degli edifici, danni a quello confinante. Pertanto, la presenza, nei detti muri perimetrali, di spigoli e angoli non esclude l’applicazione della norma citata, in quanto ogni angolo o spigolo è formato da due linee che, sul piano costruttivo, costituiscono vere e proprie “fronti”, le quali, a loro volta, realizzano, rispetto all’opposta costruzione, quella posizione antagonistica la cui potenziale pericolosità viene eliminata o attenuata dal rispetto della distanza minima. Peraltro, tale principio opera nel caso in cui le due rette che si dipartono dall’angolo secondo le direttrici dei lati di questo vadano ad intersecare il perimetro della costruzione che si vuole opposta, mentre, qualora tali linee non attraversino idealmente il corpo dell’edificio vicino, non v’è antagonismo tra le costruzioni, nè sussiste quella frontalità che la norma in oggetto prevede come presupposto dell’osservanza della distanza di sei metri a scopo di prevenzione antisismica tra i segmenti perimetrali degli edifici. Pertanto, la misurazione della distanza non può essere eseguita in senso radiale, utilizzando un compasso che, avendo come punto di riferimento ciascuno spigolo del fabbricato (asseritamente fronteggiante), delimiti con il suo movimento circolare un’area libera inferiore a sei metri di raggio, sì da comprendere l’angolo del fabbricato opposto. (Nella specie,è stata esclusa la violazione dell’art. 6 n. 4 della legge n.1684 del 1962 sul rilievo che il fabbricato realizzato dal convenuto non fosse fronteggiante rispetto a quello dell’attore, atteso che nessuna retta ortogonale al fronte di uno degli edifici incontrava un punto del contorno dell’altro)[3]. Sempre nell’ambito della normativa antisismica, è bene, inoltre, far presente che nelle zone in cui vige tale normativa a – contenuta nella legge 25 novembre 1962, n.1684 – non sono applicabili le disposizioni di cui agli artt.874, 876, 884 cod. civ., secondo le quali il proprietario del fondo contiguo al muro altrui ha la facoltà, rispettivamente, di chiederne la comunione forzosa, di innestarvi il proprio muro, di costruirvi il proprio edificio in appoggio, perchè è invece necessario che ogni costruzione costituisca un organismo a sè stante, mediante l’adozione di giunti o altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera ed indipendente oscillazione degli edifici[4].

Secondo un’ultimissima sentenza della Suprema Corte, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso, e sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza. Ne consegue che, ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune[5].  

Altra deroga, confermata anche da ultimissima Cassazione, è disciplinata dalla Legge 9 gennaio 1989, n. 13 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” secondo la quale le opere che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’intemo degli edifici privati possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati.
E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.

Secondo, poi, ultimissima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 agosto 2012 n. 14096

anche l’ascensore può ritenersi un elemento necessario per l’abitabilità di un appartamento (a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handicap) e dunque la sua installazione può avvenire anche in deroga alla normativa sulle distanze minime.

Nella valutazione del Legislatore, l’installazione dell’ascensore o di altri congegni idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve necessariamente essere previsto dai progetti relativi alla costruzione dei nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici.

Per la Cassazione gli ascensori sono diventati funzionali ad assicurare la vivibilità dell’appartamento al pari di luce, acqua e gas.

Orbene, al fine di dirimere potenziali contrasti tra i confinanti, il codice civile, come visto, è intervenuto con una puntuale regolamentazione, che, però come si andrà a sviscerare, può essere derogata dai regolamenti locali, e più in generale dai piani regolatori (approvati).

Su questo punto, d’altronde, è opportuno sottolineare che in tale saggio non ci si occuperà a pieno dei limiti imposti da leggi e regolamenti al diritto di proprietà per finalità di interesse pubblico, se non con un breve cenno, ma saranno analizzati i limiti imposti dal codice civile nei rapporti di vicinato, nei rapporti, quindi, tra i proprietari confinati.

Di conseguenza i regolamenti locali ed in particolare i piani regolatori che interessano, cui fa riferimento il codice all’art. 873, sono quelli che integrano e/o modificano le disposizioni del codice, mentre le altre norme (ad ambito Nazionale) che impongono regole nell’interesse generale rientrano nei limiti di pubblico interesse (primario) imposti al diritto di proprietà.

I regolamenti edilizi possono stabilire una distanza tra edifici maggiore di quella di 3 mt, ma non minore (derogare in meius e non in peius).

La distanza prevista nell’art. 873 c.c. va osservata in ogni punto o angolo della costruzione.

Pertanto, stante la finalità di perseguire un interesse pubblico, accertata l’inosservanza delle distanze legali, è da ritenere irrilevante qualsiasi ulteriore accertamento sull’edificabilità o meno del fondo o sulla concreta pericolosità o dannosità delle intercapedini, essendo tale situazione presupposta dalla norma.

Inoltre, è opportuno già precisare che, come statuito da ultima Cassazione,

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 31 marzo 2014, n. 7512

le costruzioni sorgenti in una zona omogenea del territorio comunale, per la quale siano previste determinate distanze dai confini o dalle costruzioni sorgenti sui lotti vicini, saranno tenute a rispettare dette distanze, a prescindere dalla circostanza che il lotta finitimo (o la costruzione posta su di esso) sia ubicato in altra zona per cui vigano standard diversi.

B)   La ratio delle distanze

La pacifica nonché quasi unanime giurisprudenza, sviluppatasi negli ultimi cinquantanni, è concorde nel ritenere che la ratio della disposizione in oggetto sia quella di impedire che tra costruzioni vicine si creino intercapedini che, per la loro esiguità, abbiano a risultare pericolose[6].

In altre parole esse sono dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli proprietari e per di più hanno il fine di evitare la creazione (non solo fastidiosa ed antiestetica) di intercapedini antigieniche e pericolose.

Secondo altra definizione, ma senza portare alcuna differenza nella sostanza, le norme sulle distanze minime tra le costruzioni hanno fondamento nell’esigenza di evitare quei pregiudizi che distanze troppo brevi arrechino alla vivibilità degli edifici.

Secondo l’unanime giurisprudenza della Cassazione l’art. 873 c.c. non comprende invece nè le opere completamente realizzate nel sottosuolo nè i manufatti che non si elevino oltre il livello del suolo, non ricorrendo per le une o per gli altri la ragione giustificatrice della norma stessa. (Nella specie la sentenza di merito – confermata dalla S.C. aveva ritenuto che non fossero costruzioni, ai fini di cui all’art. 873 c.c.., una superficie al livello del cosiddetto piano di campagna, perfettamente spianata, attrezzata quale campo da tennis, ed i plinti, interrati nel sottosuolo, di sostegno dei pali di illuminazione del campo stesso, nonchè il “cordolo” di recinzione del campo, alto 20 centimetri, la rete metallica intorno al campo ed i pali di illuminazione del terreno di gioco, considerando in particolare che il primo per la sua modesta elevazione e gli altri per la loro struttura e consistenza non erano idonei ad intercettare aria e luce ed a formare quindi intercapedini vietate dal menzionato art. 873 c.c.).

Conformemente alla sua ratio, l’art. 873 trova applicazione solo nel caso in cui due fabbricati, sorgenti da strisce opposte rispetto alla linea di demarcazione  di confine, si fronteggino prospetticamente.

Ledistanze di cui all’articolo in esame, pertanto, non sono applicabili al caso di fabbricati disposti ad angolo senza avere pareti contrapposte come già segnalato in precedenza.

Ma ciò non toglie che, i regolamenti locali, nello stabilire distanze maggiori, possono anche determinare punti di riferimento, per la misurazione delle distanze, diversi da quelli indicati dal codice civile, escludendo taluni elementi della costruzione dal calcolo delle più ampie distanze previste in sede regolamentare[7].

Le norme che prevedono questi limiti hanno carattere  preventivo, (diverso dal concetto di prevenzione che da qui a poco si andrà ad analizzare), in quanto si applicano indipendentemente dall’esistenza di un danno.

I diritti dettati dalle norme predette sono imprescrittibili: ma naturalmente l’obbligo del loro rispetto potrebbe cadere di fronte alla costituzione di una servitù oppure in forza di usucapione, come nel caso in cui sia stata aperta una veduta senza rispettare le distanze di legge da oltre venti anni. Infatti come da ultima pronuncia della Corte di Cassazione, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali[8].

Con ultimissima pronuncia il Sommo collegio

Corte di cassazione, sezione II, sentenza n. 871 del 23 gennaio 2012

ha afferamto che i poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze nelle costruzioni, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi, naturalmente, gli effetti dell’usucapione, che, in tema di violazione delle norme sulle distanze, può dar luogo all’acquisto del diritto (servitù prediale) a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Inoltre l’actio negatoria sevitutis è azione imprescrittibile, con la conseguenza che il proprietario del preteso fondo servente può in ogni momento, e fatti salvi gli effetti dell’intervenuta usucapione, chiedere che venga accertata, per mancanza del titolo o del decorso del termine per l’usucapione, l’inesistenza di una servitù contraria al rispetto delle distanze legali, giacché, diversamente opinando, si configurerebbe, di fatto, l’acquisto di una servitù in base al possesso decennale e non ventennale, come invece disposto dall’art. 1158 cod. civ

 

C)  Il sistema della prevenzione

In materia di costruzioni sul confine, la legge si ispira al principio della prevenzione temporalericavabile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., secondo il quale il proprietario che costruisce per primo determina[9], in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da edificare sui fondi vicini.

Principio ripreso in pieno dalla giurisprudenza secondo la quale: l’art. 873 c.c, operando in stretta connessione con gli artt. 875 e 877 c.c., sul diritto di prevenzione, concede al primo tra i proprietari confinanti che edifica sul proprio fondo una triplice facoltà: costruire sul confine; costruire a distanza dal confine non inferiore a quella legale; costruire a distanza inferiore a quella legale salvo riconoscere al proprietario contiguo che costruisca successivamente il diritto di avanzare la propria opera alle condizioni previste dall’art. 875 c.c. nel caso in cui non voglia che analoga facoltà venga esercitata dal preveniente per la comunione forzosa del muro[10].

In altre parole chi effettua l’opera per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha questa descritta triplice facoltà alternativa, ovvero:

 

1)      costruire sul confine:

-          di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando per tale evenienza, ai sensi dell’art. 874, la metà del valore del muro);

2)      costruire con distacco dal confine: e cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali;

-          in tal caso il vicino si vedrà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali;

3)      costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi salvo il diritto del vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo;

-          in tal caso, il vicino potrà costruire in appoggio, domandando la comunione del muro che non si trova sul confine (ed in tale ipotesi deve pagare, ai sensi dell’art. 875 c.c., la metà del valore del muro) oppure in aderenza.

La disposizione dell’art. 875 c.c. in esame subordina, dunque, l’acquisto della comunione al mancato esercizio da parte del proprietario del diritto di estendere il muro sino al confine.

A tal fine, il proprietario del fondo contiguo dovrà preventivamente interpellare il proprietario del muro per sapere se intende estendere il muro al confine, procedere alla sua demolizione o arretrarlo alla distanza legale onde consentirgli di sottrarlo alla comunione.

La mancata risposta dell’interpellato e, quindi, il suo silenzio assenso (per usare un’analogia con il procedimento amministrativo), equivarrà al mancato esercizio del potere di ostacolare la comunione forzosa (indotta) e secondo la dottrina, qualora trascorso il termine, il proprietario iniziasse a demolire il muro, tale attività sarebbe illegittima e comunque inidonea ad impedire l’acquisto della comunione.

Secondo poi la Suprema Corte affinché si verifichi l’ipotesi di costruzione in aderenza, fattispecie prevista dall’art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso, che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. (Nella specie la S.C., nel cassare la decisione della corte di merito che aveva ritenuto colmabili le intercapedini esistenti tra gli edifici delle parti, ha escluso che le dimensioni delle medesime – che presentavano distacchi da un minimo di 20 ad un massimo di 88 cm. – consentissero di applicare il principio giurisprudenziale che estende il concetto di costruzione in aderenza a quelle costruzioni, le cui pareti presentano intercapedini di minime dimensioni)[11].

Il diritto di prevenzione, riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione.

Esso, pertanto, non può giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio ad una preesistente costruzione, se il giudice del merito ne accerta le caratteristiche di costruzione in senso tecnico-giuridico[12].

Nel caso della sopraelevazione – che secondo la pacifica giurisprudenza costituisce una nuova costruzione, come si avrà modo di enunciare successivamente – il criterio della prevenzione non esclude che il preveniente sia tenuto al rispetto della sopravvenuta disciplina regolamentare integrativa di quella dettata dal codice civile e debba pertanto effettuare la sopraelevazione del proprio fabbricato rispettando la diversa distanza legale stabilita da tale disciplina, con la conseguenza che, ove lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine, è da escludere il diritto a sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione.

Qualora la priorità nel tempo della costruzione non emerga dallo stato dei luoghi o delle cose, l’onere della prova di aver costruito per primo grava su colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione[13].

La prevenzione non opera quando gli strumenti urbanistici locali prevedono una distanza minima dal confine.

Ma la giurisprudenza, a tal proposito, ha chiarito che in tema di distanze legali, solo se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione; viceversa, qualora tali regolamenti consentano la predetta facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all’obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 ss c.c., con la conseguente operatività del principio della prevenzione.

In tema con ultima sentenza la Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 12 ottobre 2012, n. 17472

ha avuto modo di ripetere che in tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilita’ di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, la preclusione di dette facolta’ non consente l’operativita’ del principio della prevenzione; nel caso in cui, invece, tali facolta’ siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dall’articolo 873 c.c. e segg., con la conseguenza che e’ consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dall’articolo 875 c.c. e articolo 877 c.c., comma 2), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico (Cass. nn. 8465/10, 11899/02, 13286/00 e 12103/98). Di qui la funzione e la rilevanza della deroga, diretta a consentire l’esercizio delle predette facolta’ che, diversamente, sarebbero precluse dalla regola ordinaria sulle distanze dal confine e tra fabbricati.

Vale la pena osservare che il principio della prevenzione, nei rapporti tra privati, opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione e quindi sia illegittima dal punto di vista urbanistico[14].

Infatti la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici.

In altre parole la concessione in sanatoria ha valore nei soli confronti della la pubblica amministrazione in quanto il rilascio della stessa, ai sensi degli artt. 31 e ss. della legge n. 47/85, non comporta alcuna deroga alla disciplina urbanistica limitandosi a disciplinare la regolarizzazione delle opere dal punto di vista amministrativo, penale e fiscale per fini di interesse pubblico, con la conseguenza che nelle controversie tra privati confinanti, in ipotesi di violazione delle norme di cui all’art. 873 c.c., non assume valenza scriminante[15].

Principio riafferamato con ultima sentenza dalla medesima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 25 settembre 2013 n. 21947

secondo la quale, appunto, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 c.c., i provvedimenti amministrativi concessori o di sanatoria edilizia, esplicando i loro effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non hanno incidenza nel rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 c.c. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici.

Peraltro, su un piano più ampio, è stato statuito (cfr. Cass. n. 2658 del 1999 e Cass. n. 992 del 2008) che la sanatoria prevista dagli artt. 31 e seguenti della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e 39 della legge 23 dicembre 1994 n. 724 (cosiddetto condono edilizio) e quella rilasciata ai sensi dell’art. 13 della medesima legge n. 47 del 1985, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, non valgono a mutare la normativa in concreto applicabile e non privano il proprietario del fondo contiguo leso dalla violazione delle norme urbanistiche edilizie, del diritto di chiedere ed ottenere l’abbattimento o l’arretramento dell’opera illegittima.

Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti

1)      tanto la esistenza della concessione

2)      quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione,

3)      è del pari irrilevante la mancanza della licenza o della concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate.

D)  Brevi cenni sulle norme nazionali e le norme locali (regolamenti e piani regolatori)

La materia delle distanze è regolata, oltre che dal codice civile, anche

A)    da norme nazionali[16] e

B)    da norme locali, cioè dai piani regolatori e dai regolamenti comunali, che, hanno natura integrativa e/o modificativa delle disposizioni dettate in materia di distanze legali tra proprietà finitime, avendo la finalità non solo di disciplinare i rapporti di vicinato fra privati ma anche quello di promuovere un ordinato assetto urbanistico[17].

Secondo ultimissima sentenza della S.C.

Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 20 giugno 2012, n. 10210

le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l’altezza delle stesse, ancorche’ inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l’assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile perche’ tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l’utilizzazione edilizia dei suoli privati e, pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino (v., ex plurimis, Cass. 30 maggio 2001, n. 7384).

Questa Corte ha anche affermato che in tema di distanze legali, le norme del P.R.G. devono essere considerate integrative rispetto alla disciplina dettata dal codice civile, ove siano stabilite nelle materie disciplinate dall’articolo 873 c.c. e segg. e tendano ad armonizzare la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato con il pubblico interesse ad un ordinato assetto urbanistico, con la conseguenza che appartengono a tale novero le disposizioni del piano regolatore che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni dal confine del fondo (Cass. 30 agosto 2004, n. 17390); ha, inoltre, precisato che, nella materia in questione, sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalita’ la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in se’ degli edifici, senza nessun rapporto con le distanze intercorrenti tra gli stessi, tutelano, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprieta’ dei vicini; ne consegue che, mentre nel primo caso sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo e’ ammessa la sola tutela risarcitoria (Cass. 16 gennaio 2009 n. 1073).

È cosa giusta, specificare, inoltre, che in materia urbanistica – poiché il piano regolatore generale edilizio si perfeziona, in quanto atto amministrativo complesso, solo dopo la sua approvazione da parte dei competenti organi di controllo e la relativa pubblicazione, non essendo sufficiente la mera adozione dello stesso – prima del perfezionamento di questo “iter” tale strumento urbanistico non può spiegare effetti integrativi del codice civile[18].

 

Il D.P.R. n. 380/01 ha ridisegnato nonché unificato una materia complessa ed assolutamente disarticolata quale quella urbanistica riunendo e coordinando la preesistente normativa di settore, ma senza introdurre, in realtà, novità significative rispetto al previgente ordinamento.

L’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, tutt’ora vigente, che  disciplina i limiti di distanza tra i fabbricati, afferma:

le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) –  debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: – ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.- ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15; – ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche.

Il D.M. fissa dunque l’inderogabilità relativa ( come tra poco si specificherà) distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, vincolando, pertanto i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima, essendo consentita alla P.A. regionale o locale solo la fissazione di distanze superiori.

In tema di distanze nelle costruzioni il cosiddetto criterio della prevenzione, come già analizzato in precedenza, di cui agli artt. 873 e 875 c.c. è derogato dal regolamento edilizio locale nel caso in cui questo fissi le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, tranne che consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio.

Bisogna in sostanza distinguere due ipotesi:

1) se  i regolamenti consentono la facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all’obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si verifica un’ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 ss. c.c., con la conseguente operatività del principio della prevenzione, in base al quale chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha la triplice facoltà alternativa già analizzata.

2) viceversa quando il regolamento edilizio locale fissa le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, non opera il criterio della prevenzione, e quindi  chi costruisce per primo ha la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare il limite estremo del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, con la conseguenza della necessaria ricostituzione della situazione antecedente.

La giurisprudenza consolidata  ritiene, dunque, che solo in presenza di una norma regolamentare che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine si ponga l’esigenza di una equa ripartizione tra proprietari confinanti dell’onere di rispettare una zona di distacco tra le costruzioni, con la conseguenza che, in assenza di una tale prescrizione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione, con la conseguente possibilità, per il prevenuto, di costruire in aderenza alla fabbrica costruita per prima, se questa sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati. Calzante risulta essere, a parere di chi scrive, questa pronuncia della Suprema Corte che sempre in tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, la preclusione di dette facoltà non consente l’operatività del principio della prevenzione; nel caso in cui, invece, tali facoltà siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. civ.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico[19].

 

La misura minima dei 3 mt, tuttavia, riassumendo, è derogabile in due ipotesi tassative, contemplate dal comma 2 dell’art. 9:

è consentito edificare a distanze inferiori rispetto a quelle previste dal comma 1 soltanto

1)      per i piani particolareggiati e

2)      per le lottizzazioni convenzionate,

e non anche per gli interventi edilizi diretti, consentiti dallo strumento urbanistico, interventi tra i quali ricomprendere il permesso di costruire.

Orbene la Cassazione,

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 18 febbraio 2014, n. 3803

ha più volte affermato che in tema di distanze tra edifici, ove le costruzioni non siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è recata dal Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, articolo 9, u.c., che consente ai Comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale, bensi’ dal primo comma dello stesso articolo 9, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva (sent. n. 12424 del 2010).

Per la Suprema Corte in tema di distanze nelle costruzioni, stante la sostanziale identità tra piano regolatore e programma di fabbricazione, già affermata dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 23 del 1978, anche nei comuni dotati di regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione é legittimo adottare, in attuazione di quest’ultimo, strumenti più dettagliati volti a disciplinare l’attività urbanistico-edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali, adeguati alla specificità di singoli settori urbani. In tali casi, siffatti strumenti attuativi possono legittimamente derogare alle prescrizioni generali sulle distanze contenute nell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 (nella specie, quella sulla distanza di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti)[20].

Per di più, sempre secondo la Cassazione, il riferimento fatto da un regolamento edilizio a “lotti liberi da preesistenti costruzioni” ad una certa data, va inteso nel significato tecnico proprio della materia urbanistica e, quindi, riguarda la porzione di un’area più vasta oggetto, a sua volta, di suddivisione inequivocabilmente destinata all’edificazione, secondo un progetto diretto a tale scopo e con la predisposizione di opere rivelatrici della futura lottizzazione, non rilevando il solo frazionamento e la cessione del terreno in porzioni separate (nella specie avvenuti prima della data presa a riferimento dal regolamento edilizio)[21].

Da ultimo, poi, secondo sempre la Corte di Piazza Cavour

Corte di Cassazione, sezione II civile Sentenza 19 gennaio 2012, n. 741

in tema di distanze tra le costruzioni, stante la sostanziale identità tra piano regolatore e programma di fabbricazione, anche nei Comuni dotati di regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione è legittimo adottare, in attuazione di quest’ultimo, strumenti più dettagliati volti a disciplinare l’attività urbanistico edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali adeguati alla specificità di singoli settori urbani. In tali casi questi strumenti attuativi possono derogare alle prescrizioni generali sulle distanze contenute nell’articolo 9 del Dm Lavori pubblici n. 1444 del 1968

Poi, in merito ad un caso particolare, di recente la S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 22 novembre 2012, n. 20713

ha affermato che ai fini della derogabilità, in sede regolamentare, delle norme in materia di distanze legali con riferimento ai cd bassi fabbricati, ciò che rileva non è la unità strutturale della costruzione, ma che la costruzione accessoria (autorimessa o locale) sia effettivamente vincolata in base alla concessione edilizia e che rispetti le dimensioni dettate dalla norma regolamentare, ben potendo unirsi alla costruzione “principale”.

Con ultimo intervento, come già segnalato in precedenza, la Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 18 febbraio 2014, n. 3803

ha avuto modo di precisare, in un caso di specie, che  lo Studio Unitario d’Ambito (SUA) e la Convenzione Programma, relativi al territorio comunale,  non possono essere equiparati per analogia, ad un piano particolareggiato o ad una lottizzazione convenzionata

Per la Corte, l’equiparazione, astrattamente ipotizzabile, non e’ concretamente sostenibile essenzialmente perche’, tenuto conto della normativa di cui all’articolo 32 della Legge urbanistica Piemontese n. 56 del 1977, lo Studio Unitario d’Ambito non e’ uno strumento urbanistico esecutivo al pari della lottizzazione convenzionata o del piano particolareggiato, cui fa riferimento l’ultima parte del Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968, articolo 9, u.c., ma e’ un programma da tradurre successivamente in un atto di pianificazione secondaria, ovvero, in uno strumento urbanistico esecutivo.

Come bene afferma la Corte di merito, nel caso in esame, lo Studio Unitario d’Ambito non poteva essere assimilato alla lottizzazione convenzionata o ad un piano particolareggiato, anche perche’ la Convenzione programma non individuava neppure gli strumenti idonei a garantire l’attuazione completa dell’auspicata trasformazione della zona, tanto e’ vero che la relazione illustrativa (dello Studio Unitario d’Ambito) specificava che la trasformazione del sub ambito 2 sarebbe avvenuta sempre per mezzo di PEC e di Concessione. E di piu’, ad ulteriore conferma dell’esclusione dell’assimilazione dello Studio Unitario d’Ambito ad un piano particolareggiato o ad una lottizzazione convenzionata, la Corte torinese ha avuto modo di chiarire che le misure idonee ad assicurare l’azione coordinata per garantire la progressiva attuazione degli interventi e la complessiva trasformazione dell’ambito 2, nel caso in esame, non esistevano proprio, perche’ in relazione al sub-. ambito 2, la Convenzione Programma, non poteva che limitarsi a prendere atto che la trasformazione non era prevedibile, ne’ che avvenisse, ne’ quando, perche’ l’area era attualmente occupata da residenza ed attivita’ artigianali.

La deroga alle distanze minime è ammessa, quindi, soltanto per la pianificazione attuativa e non, si ripeta ancora una volta, anche per i titoli abilitativi diretti tra i quali figura il permesso di costruire.

In effetti secondo la corte d’appello Partenopea le costruzioni eseguite senza osservare le disposizioni sui limiti di distanza fra fabbricati stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici vigenti all’epoca delle costruzioni stesse sono sanate solo nell’ipotesi in cui le nuove previsioni contenute in leggi e negli strumenti urbanistici successivamente approvati consentano quelle edificazioni che prima erano vietate e non anche nell’ipotesi opposta in cui disposizioni di legge o previsioni di strumenti urbanistici successivi escludano l’edificabilità in maniera assoluta; in tale ultima ipotesi le disposizioni sulle distanze fra fabbricati stabilite dall’art. 873 c.c. trovano applicazione nei rapporti tra privati solo per le costruzioni eseguite dopo l’entrata in vigore delle nuove previsioni urbanistiche[22].

Altra inderogabilità è prevista per i piani di recupero del patrimonio edilizio, difatti per  la Corte di Cassazione( sezione II, sent. 14 ottobre 2010, n. 21234) in tema di distanze tra costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani di recupero formati ai sensi dell’art. 28 L. n. 457/1978 per la rimozione dello stato di degrado del patrimonio edilizio comunale sono soggette all’osservanza delle disposizioni del piano regolatore generale quali norme di grado superiore, sicché, in caso di interventi edilizi previsti dal detto piano di recupero, non è ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni; d’altra parte, la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto a ottenere la riduzione in pristino.

Infine, l’art. 9 del D.M. n. 1444/68 è applicabile anche agli interventi di sopraelevazione  e dunque anche alle ristrutturazioni che  comportino un incremento non trascurabile dell’altezza del fabbricato. Infatti secondo la Suprema Corte la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione[23].

E)   La deroga mediante convenzione tra privati

In linea di massima ha stabilito la Suprema Corte che le norme sulle distanze di cui all’art. 873 c.c., sono derogabili mediante convenzione tra privati.

Ma tale convenzione,  atto eccezionale, in primis non deve incidere negativamente sui diritti o le facoltà di terzi estranei alla convenzione richiamata[24].

Deve ricordarsi che l’accordo tra vicini con il quali si deroghi, a favore di uno di essi, alle distanze legali nelle costruzioni non può essere che un contratto costitutivo di servitù ex art. 1058 c.c., dato che, in tal caso, col venir meno del limite legale, si acquista, come diritto reale, la facoltà di invadere la sfera esclusiva di un fondo per l’utilità di un altro fondo.

Le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini – invece – non sono  derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica e come tali inderogabili, con la conseguente invalidità delle convenzioni in contrasto con dette norme, anche tra i proprietari di fondi confinanti che le hanno pattuite. Infatti secondo la Corte di Piazza Cavour in tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l’avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici[25].

Pertanto le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi sono  dettate,  contrariamente a quelle del codice civile,  a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, e quindi non sono derogabili dai privati: ne consegue dunque l’invalidità,  anche nei rapporti interni,  delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità,  per questi ultimi,  di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare.

F)    Nozione di costruzione

“Costruzione”, ai fini della disciplina dettata dall’art. 873, è un concetto che non si esaurisce nella dicotomia di “edificio – fabbricato” o di struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, ma, come ha chiarito la giurisprudenza, si estende a qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite  dall’art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo[26].

In generale, pertanto, rientra nel concetto di costruzione ogni manufatto, di qualunque materiale esso sia costituito, che emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo o non sia completamente interrato, e che, pur difettando di una propria individualità, per struttura, solidità, compattezza, consistenza e sporgenza dal terreno, sia idoneo a creare quelle intercapedini dannose, in quanto impediscono il passaggio di aria e luce, che lalegge, stabilendo la distanza minima fra le costruzioni, intende evitare.

In altre parole, è necessario che l’opera sia immobilizzata rispetto al suolo, a nulla rilevando che tale collegamento sia avvenuto mediante l’impiego di malta cementizia, ovvero con mezzi meccanici i quali consentano, mediante procedimenti e manovre inversi, una nuova mobilitazione e l’asportazione del manufatto (Cassazione n. 12001 del 1992). Ne consegue che si può parlare di costruzione indipendentemente dal livello di posa dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo aereo, dall’uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua destinazione. I suddetti caratteri, nel caso in cui l’opera da valutare sia costituita da più parti tra loro strutturalmente collegate in maniera stabile e in misura tale da costituire un’entità unica e inscindibile sul piano economico-funzionale, devono essere verificati dal giudice di merito riguardando l’opera nel suo insieme e non nelle singole sue parti, e rapportando, quindi, alla stessa, unitariamente considerata, il giudizio sull’idoneità alla creazione di intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza e alla salubrità del godimento della proprietà immobiliare, idoneità rilevante peraltro al solo fine di stabilire se un’opera presenti le caratteristiche e la natura di costruzione, ma non per decidere, in caso di riscontro positivo, se essa sia soggetta o non all’osservanza delle norme sulle distanze prescritte (Cassazione n. 1509 del 1998).

Da ultimo secondo la S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 15972 del 20 luglio 2011

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti cod. civ. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in forza di motivazione inadeguata, aveva escluso di poter ravvisare gli estremi della costruzione nell’opera di rialzamento del terreno, pur riferendo della realizzazione, su tale rialzamento, di un lastricato e di un muro di contenimento. La sentenza impugnata aveva violato la costante giurisprudenza secondo cui quando, nel caso di fondi a dislivello, il muro di cinta ha funzione di sostegno di un terrapieno creato ex novo va considerato come muro di fabbrica ed è assoggettato al rispetto delle distanze legali).

Principio recepito anche dalla ultima giurisprudenza di merito la quale ha previsto che il legislatore, all’art. 873 c.c., si è limitato a stabilire che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri“. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore senza, tuttavia, precisare cosa debba intendersi per “costruzione“.

Altra giurisprudenza ha specificato il concetto in questione precisando che per “costruzione“, ai sensi dell’art. 873 c.c., deve intendersi qualsiasi manufatto avente le caratteristiche della solidità, della stabilità, della compattezza ed immobilizzazione rispetto al suolo, precisando, altresì, che non deve trattarsi di opera completamente interrata[27].

Secondo altra giurisprudenza costituisce costruzione anche il manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria, vale a dire qualunque struttura che emergendo in modo sensibile dal suolo (emersione sensibile – concetto del tutto nuovo), abbia le caratteristiche di stabilità e consistenza e che, proprio in ragione di tale consistenza, sia idoneo a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà[28].

Sul punto è intervenuta nuovamente la S.C.

Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza n. 16776 del 2 ottobre 2012

affermando nuovamente che costituisce costruzione anche un manufatto privo di pareti ma realizzante una determinata volumetria, e pertanto la misura delle distanze legali per verificare se il relativo obbligo è stato rispettato deve esser effettuata assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso” (cfr. Cass. 14 marzo 2011 n. 5934; Cass. 29 dicembre 2005 n. 28784; Cass. 21 dicembre 1999 n. 14372; Cass. 10 novembre 1998 n. 11291).

Nel caso affrontato la tettoia metallica in questione è stata considerata una costruzione ai fini della distanza dal confine, dal fatto che ha i caratteri della stabilità, consistenza ed immobilizzazione al suolo, pertanto la costruzione di pareti è stata ritenuta irrilevante ai fini dell’osservanza della distanza.

In merito alle tettoie il Consiglio di Stato

Consiglio di Stato, sezione V, sentenza 14 ottobre 2013, n. 4997

ha avuto modo di riaffermare che laddove una tettoia sia di consistenza oggettivamente notevole e quindi tale ex se da alterare in modo significativo l’assetto del territorio, essa, quand’anche si trovi in rapporto con altro bene (c.d. principale) e sia in potenza facilmente smontabile, si sottrae per ciò solo ad una definizione in termini di pertinenza, restando di conseguenza soggetta al regime concessorio proprio delle nuove costruzioni (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 19 luglio 2013 n. 3939).

Inoltre nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (ad esempio una scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia[29].

Pertanto, sempre per ultima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 gennaio 2013, n. 72

anche gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell’immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica sono soggetti al rispetto della normativa sulle distanze.

In merito alle pertinenze il Consiglio di Stato con la sentenza già riportata

Consiglio di Stato, sezione V, sentenza 14 ottobre 2013, n. 4997

ha, ulteriormente, specificato che la nozione di pertinenza in ambito edilizio ha un significato più circoscritto, e si fonda non solo sulla mancanza di autonoma utilizzazione e di autonomo valore del manufatto, ma anche sulle ridotte dimensioni dello stesso, tali da non alterare in modo significativo l’assetto del territorio o incidere sul carico urbanistico, caratteristiche queste la cui sussistenza deve essere peraltro dimostrata dall’interessato (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 11 giugno 2013 n. 3221).

Per quanto riguarda il concetto di volume tecnico per la Corte di legittimità

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 12 ottobre 2012, n. 17472

in tema di distanze legali tra fabbricati, integra la nozione di “volume tecnico”, non computabile nella volumetria della costruzione, solo l’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanta destinata a contenere impianti serventi – quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all’ascensore – di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell’abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa. Nella specie, entrambi i locali di proprieta’ ricorrente, ossia tanto quello adibito a “dispensa, lavanderia e cucina”, quanto il garage, cosi’ come accertati e qualificati nella sentenza impugnata, non sono stati ricondotti alla nozione di volumi tecnici o comunque accessori ai sensi dell’articolo 53 delle N.T.A. del P.R.G., essendo ad essi estranea una funzione puramente tecnologica e di servizio.

Sono invece sottratti al calcolo gli elementi che hanno funzione puramente ornamentale, le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, i manufatti interrati, i muri di contenimento. Proprio in merito a tale ultimo elemento secondo il T.A.R. Calabrese il muro di contenimento di una scarpata, o di un terrapieno naturale, non può considerarsi “costruzione” agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento[30].

Con ultimissima pronuncia il Consiglio di Stato

Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza 17 maggio 2012, n. 2847

ha confermato la giurisprudenza richiamata affermando che in tema di distanze legali tra gli edifici rientrano nel concetto civilistico di costruzioni le parti dell’edificio (quali, ad esempio, le scale e le terrazze) che, seppur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere nonché ampliare la consistenza del fabbricato. Non sono, invece, computabili quelle sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di finitura, oppure accessoria di entità limitata (mensole, grondaie ecc.).

Si può leggere testualmente in sentenza, ricordando precedenti giurisprudenziali sul tema che “……… lo stesso può dirsi per le opere di contenimento, quali indubbiamente si configurano quelle di cui al caso di specie che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso. Opere tali da dovere essere riguardate, sotto il profilo edilizio, come opere dotate di una propria specificità ed autonomia, in una accezione che comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l’obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato.” (Consiglio Stato , sez. IV, 30 giugno 2005, n. 3539)”.

In ogni caso la nozione di costruzione, agli effetti dell’art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali da parte delle norme secondarie. Pertanto ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cassazione n. 19530 del 2005).

In definitiva esaustiva in termini è ultima pronuncia della Corte di legittimità

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 30 gennaio 2014, n. 2094

secondo la quale, appunto, in tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale,di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili,rientrano nel concetto civilistico di “costruzione” le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. “aggettanti”) che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.

D’altra parte, agli effetti di cui all’art. 873 cod.civ., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art.873 cod.civ. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica (v. Cass., sent. n. 1556 del 2005).

Nella specie, la Corte di merito ha escluso, attraverso una indagine di fatto, che la terrazza costituisca un aggetto sottratto alla disciplina in materia di distanze, rilevando che essa è costituita da un piano di calpestio, da un parapetto in muratura e da una stabile copertura sovrastante, che concorrevano alla creazione di un volume, e che, quindi, essendo posta ad una distanza dal confine inferiore ai cinque metri, come rilevato in sede di c.t.u., è soggetta al rispetto delle distanze.

Tenendo conto della ratio della norma, e venendo ad una breve disamina dei casi particolari, la Cassazione e la Giurisprudenza di merito hanno qualificato come costruzione:

-          la tettoia che avanzi rispetto all’edificio già esistente[31];

-          una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura[32];

-          i balconi[33];

-          una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici;

-          una pensilina di una pompa di benzina; (Consiglio di Stato, sezione V, sentenza 14 ottobre 2013, n. 4997)

-          scala esterna in muratura, qualora questa, presenta connotati di consistenza e stabilità[34];

-          un chiosco annesso all’impianto di distribuzione di carburante;

-          un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio;

-          un’autorimessa ovvero tettoia a copertura di posti-auto[35], anche se munita di pareti laterali a graticcio[36];

-          un barbacane[37] quale elemento costruttivo di completamento dell’edificio;

-          traliccio metallico alto oltre trenta metri con annessa cabina, destinata alla diffusione radiomobile[38];

-          il muro di contenimento tra due fondi posti a livelli differenti, qualora il dislivello derivi dall’opera dell’uomo o il naturale preesistente dislivello sia stato artificialmente accentuato, deve considerarsi costruzione a tutti gli effetti e soggetta, pertanto, agli obblighi delle distanze previste dall’art. 873 cod. civ. e dalle eventuali norme integrative[39];

-          un corpo avanzato, privo di aperture, incorporato in uno degli edifici antistanti[40];

-      la modificazione del tetto di un fabbricato che integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura[41]; In tema la stessa Cassazione, con ultima pronuncia

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 27 marzo 2014, n. 7291

ha affermato che in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione

-          la centralina telefonica installata dalla T. davanti al prospetto di alcune abitazioni rappresenta una costruzione in senso tecnico[42].

Secondo la Cassazione e la giurisprudenza di merito, non rientrano, invece, nel concetto di costruzione e non sono quindi soggette alla normativa sulle distanze:

-          le condutture elettriche ed i pali che le sostengono[43];

-          una caldaia murale[44];

-          uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa[45];

-          i manufatti realizzati all’interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine;

-          un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un’intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell’art. 873;

-          non sono altresì considerate costruzione il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno realizzato per evitare smottamenti o frane[46]e, ai sensi dell’art. 878, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri;

-          la sporgenza di un tetto piovente, di modesta entità[47];

-      l’edificazione del parapetto che non abbia determinato alcun aumento di superficie o volume in grado di modificare la servitù di veduta preesistente[48].

Ipotesi discusse.

Quando si realizza un edificio dotato di sporti od aggetti[49], bisogna distinguere a seconda che presentino una funzione meramente decorativa o se, invece, abbiano dimensioni di rilevanza tali da ampliare la superficie o la funzionalità del fabbricato.

Solo in quest’ultimo caso gli sporti od aggetti assumono il carattere di costruzione, mentre quelli di limitata consistenza, secondo la giurisprudenza, non devono essere inclusi nel computo delle distanze, in quanto configurano entità trascurabili rispetto all’interesse tutelato dalla norma considerato nel suo quadruplo aspetto della tutela della sicurezza, della salubrità, dell’igiene e del decoro.

Difatti secondo la Corte di Piazza Cavour, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di “costruzione” le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti “aggettanti”) che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. D’altra parte, agli effetti di cui all’art. 873 c.c., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica. (Nella specie, la Corte, nel confermare la sentenza impugnata, ha qualificato come costruzione la realizzazione, in aggiunta al preesistente edificio, di un corpo di fabbrica sporgente costituito da una soletta in cemento armato della larghezza di mt. 1,60, contornata da parapetto alto mt. 1,50 edificato con colonnine prefabbricate in cemento armato)[50].

Pertanto, per quanto riguarda i cornicioni, essi non dovrebbero essere computati; deve essere, però, tenuto conto che molti regolamenti locali stabiliscono per essi una sporgenza massima, e, pertanto, si ritiene che in tali casi debbano essere conteggiati se tale limite è superato.

Le distanze tra edifici si misurano solo tra fabbricati che almeno in parte si fronteggiano e non già in ogni direzione, come avviene per le vedute[51].

Ritronando poi, alla problematica già segnalata in merito al muro di contenimento/cinta e nuova costruzione secondo ultima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 17 settembre 2013, n. 21192

qaundo si è in presenza di un manufatto creato artificialmente per consentire l’ampliamento del piazzale sovrastante  e fargli da sostegno,  tale opera deve essere considerata una vera e propria “costruzione”, come tale assoggettata al rispetto delle ordinarie distanze legali dettate in materia dall’art. 873 c.c. e dalle norme integrative locali.

Nel caso di specie la Corte Territoriale aveva accertato che i due muri realizzati, costituenti un’unica costruzione, “che consentivano il riempimento con nuovo terreno del volume creato tra il profilo originale del pendio ed il parametro interno della muratura”, non rappresentavano il contenimento di un versante franoso a tutela del fondo sottostante, ma erano destinati al sostegno della parte allargata del piazzale superiore.
Ebbene, si legge nella sentenza in commento,  prima di tutto tale accertamento non può essere riposto in discussione nel giudizio di legittimità, costituendo espressione di un apprezzamento in fatto riservato al giudice di merito quando è sorretto da una motivazione immune da vizi logici, con cui è stato fatto riferimento alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio.
Poiché, dunque, i muri in questione non avevano la funzione di mero contenimento di un dislivello naturale, il giudice del gravame ha ritenuto che essi costituivano una “costruzione” in senso tecnico-giuridico, soggetta alla distanza regolamentare di cinque metri dal confine prescritta dallo regolamento locale, senza che in relazione a tali opere potessero trovare applicazione le minori distanze previste, con riferimento ai “muri di cinta e muri di contenimento”, dallo ius superveniens invocato, rappresentato dal nuovo regolamento edilizio del Comune di riferimento.
Così decidendo, la Corte di Appello si è uniformata ai principi più volte enunciati dalla giurisprudenza, secondo cui, in caso di fondi a dislivello, mentre non può considerarsi costruzione, agli effetti delle norme sulle distanze, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale, destinato ad impedirne smottamenti o frane, devono invece considerarsi costruzioni in senso tecnico-giuridico il terrapieno ed il relativo muro di contenimento dovuti all’opera dell’uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente (cfr. Cass. 10-1-2006 n. 145; Cass. 21-5-1997 n. 4511; Cass. 11-1-1992 n. 243; Cass. 6 maggio 1987 n. 4196).

E difatti, proprio in merito a quest’ultimo assunto sull’accertamento di un dislivello naturale o meno è pacifico che in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 c.c., è irrilevante l’esistenza di un dislivello tra i fondi confinanti ai fini del calcolo delle distanze delle costruzioni dal confine[52] poichè, l’art. 873 cod. civ. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose[53].

Ultima Cassazione

Corte di Cassazione sezione II sentenza 11 settembre 2013, n. 20850

ha avuto modo di affermare nuovamente secondo cui il principio che l’art. 873 cod. civ. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose.
Questa giurisprudenza si ricollega a principi già in precedenza costantemente affermati, secondo i quali:
- ai fini delle prescrizioni che impongono distacchi minimi è indifferente che i fondi siano posti a dislivello o si trovino alla medesima quota (Cass. 21 maggio 1997 n. 4511);
le relative misurazioni vanno effettuate sul piano virtuale orizzontale, prendendo in considerazione, come su una mappa, le proiezioni in verticale delle sagome degli edifici e delle linee dei confini (Cass. 24 novembre 1995 n. 12163);
- soltanto le costruzioni completamente interrate rispetto al suolo in cui sono realizzate – o che non ne emergono in misura apprezzabile, come i cordoli ai margini di un campo da tennis – non sono soggette alla disciplina contenuta nell’art. 873 c.c. e ss., o a quella più restrittiva dettata dai regolamenti locali (Cass. 1 luglio 1996 n. 5956).

Così come  è irrilevante la natura agricola del terreno del confinante, dal momento che, a tali fini, nelle norme di regolamento, come in quelle codicistiche, non si fa distinzione tra suolo edificatorio e suolo non edificabile[54].

È determinante per la Corte di Legittimità l’opera dell’uomo; infatti il muro di contenimento tra due fondi posti a livelli differenti, qualora il dislivello derivi dall’opera dell’uomo o il naturale preesistente dislivello sia stato artificialmente accentuato, deve considerarsi costruzione a tutti gli effetti e soggetta, pertanto, agli obblighi delle distanze previste dall’art. 873 cod. civ. e dalle eventuali norme integrative[55].

Per quanto riguarda le opere di ristrutturazione, secondo la Cassazione, in base all’art. 31, primo comma, lett. d) della legge 5 agosto 1978, n. 457, costituiscono ristrutturazioni edilizie, con conseguente esonero dall’osservanza delle prescrizioni sulle distanze per le nuove costruzioni, gli interventi su fabbricati ancora esistenti e, dunque, su entità dotate quanto meno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, tali da assolvere alle loro essenziali funzioni di delimitazione, sostegno e protezione dell’entità stessa.

Ne consegue che, pur non esulando dal concetto normativo di ristrutturazione edilizia la demolizione del fabbricato ove sia seguita dalla sua fedele ricostruzione, ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo come ristrutturazione, da un lato, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia fisicamente individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie, e, dall’altro, che la ricostruzione di esso, oltre ad essere effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, venga eseguita in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della avvenuta demolizione per cause naturali od opera dell’uomo[56].

Successivamente da ultimo la S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 14902 del 13 giugno 2013

è ritornata sul punto, affermando che quando in fase di ricostruzione c’è un aumento di una delle componenti (volumetria, superficie di ingombro occupata e altezza), si è in presenza di una nuova costruzione.

A bene vedere, stando alla normativa di cui al Testo Unico dell’Edilizia:

a) si parla di semplice ristrutturazione qualora “gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati”;

b) ci si trova di fronte, invece, a una ricostruzione quando “le componenti dell’edificio, per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l’intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle dimensioni originarie dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata e all’altezza”. In questo senso, l’opera di demolizione e ricostruzione può essere qualificata quale ristrutturazione purché la nuova opera mantenga le caratteristiche planovolumetriche dell’edificio precedente.

c) In caso di aumento di una di queste componenti (volumetria, superficie di ingombro occupata e altezza), “si è in presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui”, in relazione alle “parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario”.

A sua volta, la giurisprudenza amministrativa, così come anche la giurisprudenza della Cassazione, ha avuto modo di chiarire che la ristrutturazione o ricostruzione postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, cioè di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura.

In mancanza di tali elementi strutturali, non è possibile valutare l’esistenza e la consistenza dell’edificio da consolidare.

La stessa giurisprudenza ha avuto modo di specificare che i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un’area non edificata considerato che non presentano le caratteristiche di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Con la conseguenza che loro ricostruzione, non costituisce “ristrutturazione”, ma “nuova costruzione” (C. Stato, Sez. V: 28.5.2004, n. 3452; 15.4.2004, n. 2142; 1.12.1999, n. 2021; 4.8.1999, n. 398; 10.3.1997, n. 240).

Nel merito della vicenda la Corte d’Appello Barese chiariva che il manufatto realizzato  e oggetto della controversia integrava gli estremi di una nuova costruzione per due diverse ragioni:

A) sia perché sostanzialmente il capannone preesistente era un rudere fatiscente (i cui reliquati ancora si intravedevano in alcune fotografie in atti).
B) sia perché non poteva dubitarsi della sostanziale diversità tra il rudere preesistente e il capannone ricostruito, atteso che la nuova costruzione aveva avuto una diversa localizzazione rispetto alle fondamenta e all’area di sedime di quella preesistente, essendo stato spostato in avanti per circa 10 – 11 metri e per quanto nel nuovo “capannone fu modificata in alcune parti anche l’altezza del manufatto originario (essendo stata conservata solo l’altezza media dello stesso).

Inoltre da aggiungersi a tali principi è importante riportare anche altra motivazione della S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 13 settembre 2013 n. 21000

secondo la quale, appunto, confermando l’indirizzo precedente, ha affermato che nell’ambito delle opere edilizie, si ha semplice ristrutturazione ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano (e, all’esito degli stessi, rimangano inalterate) le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura.

È ravvisabile, al contrario, una ricostruzione allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.

In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui, come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario.

Ma ciò che risulta innovativo è l’ulteriore presupposto analizzato in sentenza secondo cui: non può neppure procedersi ad eventuali compensazioni tra i volumi aggiunti con la sopraelevazione e quelli eliminati, in quanto la semplice constatazione della variazione, in altezza, della originaria sagoma del fabbricato, è sufficiente a rendere l’intervento edilizio di cui trattasi non inquadrabile nella nozione di ricostruzione, come delineata dalla giurisprudenza.

Infine, riassumendo, la distanza prevista nell’articolo di cui trattasi, non si applica:

- alle mura di confine isolate con altezza inferiore ai tre metri (Come già indicato precedentemente in tema di muri di cinta tra fondi a dislivello, qualora l’andamento altimetrico del piano di campagna – originariamente livellato sul confine tra due fondi – sia stato artificialmente modificato, deve ritenersi che il muro di cinta abbia la funzione di contenere un terrapieno creato “ex novo” dall’opera dell’uomo, e vada, per l’effetto, equiparato a un muro di fabbrica, come tale assoggettato al rispetto delle distanze legali tra costruzioni)

- alle costruzioni completamente interrate

- pali e condutture elettriche

- alle costruzioni presenti sullo stesso fondo

- le costruzioni volte ad eliminare le barriere architettoniche (come già analizzato in precedenza); infatti secondo una sentenza di merito se in un determinato edificio in condominio sia impossibile il superamento delle barriere architettoniche rispettando le distanze legali prescritte dagli artt. 873 e 907 c.c., la realizzazione di una simile opera potrà violare il limite di tre metri da aperture, vedute o altre costruzioni nel condominio ma l’innovazione deve attuarsi in modo da non danneggiare sensibilmente i singoli condomini[57].

- alle ristrutturazioni e alle ricostruzioni non comportatnti nuova costruzione quando le componenti dell’edificio, per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l’intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle dimensioni originarie dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata e all’altezza.

G)  Le distanze legali ed il condominio

Ottima disamina della fattispecie ci viene offerta dalla Corte territoriale Partenopea con la sentenza  08 settembre 2010, n. 2972 a mente della quale le norme dettate in materia di distanze legali, seppur fondamentalmente dirette alla regolamentazione di proprietà autonome e contigue, devono intendersi applicabili anche in relazione ad un edificio condominiale, pur dovendosi all’uopo necessariamente distinguere tra opere eseguite sulle parti comuni, e sempre che si tratti di uso normale di queste ultime, e rapporti tra unità individuali inserite nello stabile condominiale. Nel primo caso vige, invero, il principio della non operatività della normativa sulle distanze legali, la quale potrà trovare applicazione solo se ed in quanto sia possibile attuare il disposto ex art. 1102 c.c., diversamente da quanto accade in relazione ai rapporti tra le singole proprietà esclusive dei vari condomini, laddove la disciplina richiamata, seppur in modo non assoluto, deve intendersi applicabile. In ipotesi siffatte, invero, detta disciplina trova un limite di operatività allorquando la struttura dell’edificio e le caratteristiche concrete dello stato dei luoghi impediscano il suo rispetto e le opere che con essa contrastino rispondano ad una esigenza essenziale di utilizzazione dell’immobile da parte del condomino. Ciò posto, pare necessario rilevare, altresì, che il delineato sistema riflettente la osservanza delle distanze legali in ambito condominiale è destinato a valere sia nelle ipotesi in cui sia invocata la tutela petitoria sia in quelle in cui, come nella specie, sia invocata tutela possessoria, mediante l’esperimento di un’azione di manutenzione (giustificata dal pregiudizio derivante dall’intervenuto ampliamento, sia in altezza che in larghezza, di 20 cm di un manufatto che, in luogo panoramico, limitava di fatto la veduta esercitata da una finestra).

Per la S.C. (Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 05.06.2003, n. 8978), in tema, le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c. c. ), cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime ; nell’ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

Altra sentenza (Corte di Cassazione Sezione II civile, sentenza 23.05.2002, n. 7530), meno recente, ma in maniera più esplicita ha affermato che le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l’articolo 1102 del Cc non deroga al disposto dell’articolo 907 del Cc; il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta a piombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, a ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato.

Ultima pronuncia della S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 27 febbraio 2014, n. 4741

invece, nuovamente ha riaffermato che le norme sulle distante sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distante che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 cod. civ., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale

H)  La tutela e questioni processuali

Il proprietario ha diritto – qualora venga realizzata una costruzione compresa fra le opere per le quali devono essere rispettati i distacchi dal confine – alla riduzione in pristino ex art. 872 c.c. (di natura reale, qualificabile come”negatoria servitutis[58]) ed al risarcimento del danno (di natura obbligatoria).

Unico legittimato a proporre domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell’immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale. (Principio affermato in relazione a domanda di ripristino della stato dei luoghi e di risarcimento danni avanzata dalla Ferrovia Locale Brunico – Campo Tures s.n.c. nei confronti del Comune di Campo Tures e della Provincia di Bolzano a seguito della asserita decadenza di decreti di espropriazione per pubblica utilità)[59].

L’art. 872 c.c., concede al proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre all’azione risarcitoria aquiliana di natura obbligatoria, quella ripristinatoria di natura reale.

Secondo la Suprema Corte le violazioni delle distanze legali tra costruzioni – al pari di qualsiasi atto del vicino idoneo a determinare situazioni di fatto corrispondenti all’esercizio di una servitù – sono denunciabili “ex” art. 1170 c.c. con l’azione di manutenzione nel possesso, costituendo attentati alla libertà del fondo di fatto gravato, e, pertanto, turbative nell’esercizio del relativo possesso (fattispecie in tema di creazione di affacci e vedute in parte inesistenti, in parte preesistenti ma accresciute)[60].

L’azione di natura reale volta all’eliminazione fisica dell’abuso deve essere proposta necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare[61].

Principio ripreso dalla Giurisprudenza di legittimità secondo cui riguardo al soggetto passivo l’azione finalizzata al rispetto delle distanze tra costruzioni costituisce un’azione reale, che deve essere necessariamente proposta nei confronti dei proprietario della costruzione illegittima, potendo solo costui essere il destinatario dell’eventuale ordine di demolizione che la citata azione tende ad ottenere[62].

Inoltre sempre secondo la Corte Salernitana le due azioni non sono automaticamente complementari ma a norma dell’art. 872 c.c., colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle leggi speciali e dei regolamenti comunali in materia di edilizia ha diritto al relativo risarcimento, mentre solo la violazione delle disposizioni contenute negli artt. 873 c.c. e ss., in materia di distanze, ovvero delle prescrizioni dei regolamenti comunali integrative delle predette disposizioni, attribuisce al privato la facoltà di chiedere la riduzione in pristino[63].

Ma qualora sia stata realizzata una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella stabilita dall’art. 873 cod. civ. o da una norma regolamentare integrativa, il proprietario del fondo finitimo che abbia optato, a norma degli artt. 875 e 877, comma secondo, cod. civ., per la fabbricazione in appoggio o in aderenza alla costruzione già realizzata dal confinante, non può chiedere alcuna delle forme di tutela previste dall’art. 872 cod. civ., atteso che sono incompatibili con la scelta effettuata non solo l’azione diretta alla riduzione in pristino ma anche quella risarcitoria, restandone il relativo fondamento interamente assorbito dall’ampliamento dell’originaria capacità edificatoria del fondo[64].

L’azione per ottenere il rispetto delle distanze legali non si estingue per il decorso del tempo, essendo imprescrittibile, salvo gli effetti dell’eventuale usucapione, la quale dà luogo all’acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale[65].

Tale domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l’arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l’esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, avendo natura di ” actio negatoria servitutis ” – come già ampiamente detto –  essa, pertanto, è soggetta a trascrizione ai sensi sia dell’art. 2653 n.1 cod. civ., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n.5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell’usucapione su beni immobili[66].

Orbene secondo la Suprema Corte in materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino, il danno deve ritenersi “in re ipsa“, senza necessità di una specifica attività probatoria[67].

Tale principio è stato confermato dalla Suprema Corte con un’ultima sentenza del maggio 2011, secondo la quale in tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria; ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l’effetto certo ed indiscutibile dell’abusiva imposizione di una servitu’ nel proprio fondo, e quindi della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprieta’ medesima, deve ritenersi sussistente senza necessita’ di una specifica attivita’ probatoria.

Corte di cassazione, sezione III, sentenza del 24 maggio 2011 n. 11382

Anche se per Giurisprudenza precedente, nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro[68].

Difattinel fattispecie in cui il convenuto, contro il quale sia stato domandato il ripristino della distanza legale tra le costruzioni, opponga di aver eseguito la propria costruzione prima dell’entrata in vigore della norma di cui l’attore lamenta la violazione, tale deduzione non configura un’eccezione in senso proprio, ma si risolve nella mera negazione della sussistenza di una condizione dell’azione “ex adverso” proposta; conseguentemente – secondo i principi regolanti la ripartizione dell’onere probatorio – la sussistenza di tale condizione, e cioè l’illegittimità dell’opera in relazione alle norme vigenti al tempo della sua esecuzione, deve essere dimostrata dall’attore[69].

Inoltre per il principio “iura novit curia” il giudice deve identificare la norma – generale o speciale – applicabile nel caso di costruzione di cui una parte chiede la demolizione per mancato rispetto della disciplina sulle distanze. Non vi è, quindi, violazione dell’art. 112 c.p.c. se il giudice, interpretata la domanda, dispone l’abbattimento di detta costruzione perché realizzata in violazione delle norme previste dalla normativa urbanistica e dalla legge sismica, integrativa degli artt. 872 e 873 c.c. pur se non tempestivamente invocata dalla parte attrice[70].

Principio recepito da una sentenza della Suprema Corte, la quale ha avuto modo di stabilire che le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872, 873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, a tal uopo il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai comuni[71].

Poi sempre secondo la Cassazione all’interno di un giudizio riguardante le costruzioni su fondi finitimi, in cui l’attore abbia chiesto la condanna del proprietario frontista alla demolizione del fabbricato costruito in violazione delle distanze legali, non costituisce domanda nuova in appello il rilievo relativo all’illegittimità dell’adozione di un regolamento comunale contrastante con il d.m. pro tempore vigente (nella specie, il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444) in quanto il giudice adito, nell’ambito della sua verifica delle norme applicabili, è tenuto a rilevare l’illegittimità dell’adozione da parte dell’amministrazione comunale di un regolamento edilizio contrastante con le norme vigenti e ad applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, le norme violate, in quanto divenute automaticamente parte integrante del successivo strumento urbanistico locale[72].

Invece semprein riferimento al principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato – pur dovendosi affermare che al giudice spetta il potere di dare qualificazione giuridica alle eccezioni proposte – tuttavia tale potere trova un limite in relazione agli effetti giuridici che la parte vuole conseguire deducendo un certo fatto, nel senso che la prospettazione di parte vincola il giudice a trarre dai fatti esposti l’effetto giuridico domandato. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito la quale – in relazione ad una domanda di arretramento di una costruzione fino al limite delle distanze legali – , avendo il convenuto eccepito che la costruzione era stata legittimamente eretta molto tempo prima, aveva qualificato tale eccezione come usucapione dello “ius aedificandi” a distanza inferiore da quella legale; la S.C. ha rilevato che una simile eccezione è da qualificare come eccezione in senso stretto, la cui rilevabilità d’ufficio è sottratta al giudice)[73].

Orbene, andando adesso ad analizzare le posizioni processuali e la giusta proposizione della domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti su un immobile appartenente a più comproprietari, tale domanda deve essere proposta nei confronti di tutti i comproprietari stessi, in qualità di litisconsorti necessari, trattandosi di azione reale, che prescinde, perciò, dall’individuazione dell’autore materiale dei lamentati abusi edilizi; ne consegue che l’eventuale violazione del contraddittorio è deducibile e dichiarabile anche per la prima volta in sede di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione. (Nella specie, sulla scorta dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, relativa ad una domanda di demolizione di opere di copertura di un terrazzo e conseguente sopraelevazione per trasformazione di una soffitta in appartamento, siccome emessa in difetto dell’estensione del contraddittorio nei confronti del coniuge dell’originario convenuto, poi ricorrente, pacificamente risultante dagli atti comproprietario dell’immobile sul quale erano state realizzate le attività illegittime)[74].

Ovvero secondo altra sentenza della Suprema Corte, mentre, in tema d’azioni a tutela delle distanze legali, sono contraddittori necessari tutti i comproprietari pro indiviso dell’immobile confinante, quando ne sia chiesta la demolizione o il ripristino, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data“, l’azione diretta al risarcimento del danno patrimoniale per equivalente derivato da un fatto illecito (nella specie danni ad un muro per deflusso delle acque meteoriche da un solaio confinante), avendo natura personale, può essere proposta nei confronti dell’autore (esecutore materiale) dell’illecito aquiliano[75].

Sentenza ripresa da un’ultima pronuncia della medesima Corte

Corte di Cassazione, II sezione, sentenza 16 marzo 2011 n. 6177

secondo la quale, appunto, la domanda diretta alla rimozione delle opere abusive realizzate nel cortile condominiale e la relativa domanda risarcitoria, devono essere proposte nei confronti dei singoli condomini trattandosi di “azioni reali” aventi ad oggetto diritti dei singoli condomini. Inoltre, si continua a leggere nella sentenza della II sezione, l’azione diretta non al semplice accertamento dell’esistenza o inesistenza dell’altrui diritto, ma al mutamento di uno stato di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni, dà luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra i proprietari dei beni interessati perché altrimenti la sentenza – che non potrebbe essere eseguita conto i proprietari non partecipi al giudizio – sarebbe inutiliter data.

Inoltre, come già detto, il proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre l’azione risarcitoria aquilana di natura obbligatoria, ha diritto a quella ripristinatoria di natura reale. Quest’ultima azione, volta all’eliminazione fisica dell’abuso, deve essere proposto necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare. L’azione risarcitoria diretta, invece, alla tutela non del diritto domenicale fondiario, ma dell’integrità anche economica del suo oggetto, può essere esercitata anche nei confronti dell’autore materiale dell’edificazione illegittima, al fine di ottenere la condanna al ristoro del danno per gli effetti economicamente pregiudizievoli dell’illecito aquilano.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 25 luglio 2011 n. 16230

Ai  fini della legittimazione processuale in ordine all’azione di riduzione in pristino conseguente all’esecuzione, su immobile concesso in usufrutto, di opere edilizie illegittime, perché realizzate in violazione delle distante legali, spetta al nudo proprietario, potendosi riconoscere all’usufruttuario il solo interesse a spiegare nel giudizio intervento volontario “ad adiuvandum“, ai sensi dell’art. 105, secondo comma, cod. proc. civ., volto a sostenere le ragioni del nudo proprietario alla conservazione del suo immobile, anche quando le opere realizzate a distanza illegittima abbiano riguardato sopravvenute accessioni sulle quali si sia esteso il godimento spettante all’usufruttuario in conformità dell’art. 983 cod. civ[76].

Mentre, l’azione per denunciare la violazione da parte del vicino delle distanze nelle costruzioni che abbia natura di “negatoria servitutis“, essendo diretta a far valere l’inesistenza di “iura in re” a carico della proprietà suscettibili di dar luogo ad una servitù, per il suo esercizio è legittimato, a norma dell’art. 1012, secondo comma, cod. civ., anche il titolare del diritto di usufrutto sul fondo[77].

Importante per la legittimazione della domanda è la prospicienza del fabbricato (come già analizzato); infatti legittimato a proporre la domanda di riduzione in pristino è soltanto il proprietario di una preesistente e fronteggiante fabbrica, rispetto alla quale la nuova costruzione venga a trovarsi a distanza inferiore a quella legale, e non anche quello di altre fabbriche non frontistanti, quantunque comprese nello stesso edificio o nella stessa zona, salvo restando il suo diritto al risarcimento del danno in caso di dimostrazione di un concreto pregiudizio economico per la diminuzione di aria, luce, panoramicità dell’edificio[78].

Per quanto riguarda, infine, gli aspetti penali delle costruzioni abusive, il proprietario confinante è legittimato a costituirsi parte civile nei procedimenti penali aventi ad oggetto abusi edilizi non soltanto quando siano violate le norme civilistiche che stabiliscono le distanze nelle costruzioni (art. 873 cod. civ.), ma anche nel caso di inosservanza delle regole da osservarsi nelle costruzioni (art. 871 cod.civ.), indipendentemente dalle distanze. (Fattispecie di mutamento di destinazione d’uso di un piano seminterrato da garage e cantina in miniappartamento)[79].

I)  Lo Jus superveniens

Infine è opportuna una brevissima trattazione dello jus superveniens.

Orbene in materia di violazione delle norme dettate per il rispetto delle distanze legali, lo “Jus superveniens” che contenga prescrizioni più restrittive, non incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione per le costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possono considerarsi già sorte per l’attuale realizzazione delle strutture organiche, che costituiscono il punto di riferimento per la misurazione delle distanze legali. (Nella specie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito che aveva fatto riferimento a normative relative a due diversi strumenti urbanistici succedutisi nel tempo per la misurazione dell’altezza degli edifici e il calcolo delle distanze)[80].

Pertanto in caso di successione nel tempo di norme edilizie, la nuova disciplina, se meno restrittiva, è applicabile anche alle costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, con l’unico limite dell’eventuale giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità della costruzione stessa, onde la illegittimità dell’eventuale ordine di demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta[81].


[1] L’art. 832, infatti, attribuisce al proprietario ogni facoltà che non sia esclusa dall’ordinamento, tanto per il godimento della res, quanto per la disposizione del diritto.

La pienezza del diritto di proprietà non è in contrasto con l’esistenza di limiti privatistici e pubblicistici, poiché questi ultimi comprimono la sfera del diritto incidendo, cioè, sul contenuto del diritto inteso quale potere di godere e disporre.

Il proprietario, pertanto, potrà fare del suo bene tutto ciò che non è vietato dalla legge.

[2] Cass. civ., Sez. II, 06/02/2009, n. 3036

[3] Cass. civ., Sez. II, 22/06/2007, n. 14606

[4] Cass. civ., Sez. II, 16/02/2006, n. 3425

[5] Cass. civ., Sez. II, 27/04/2010, n. 10041

[6] sia sotto il profilo dell’insalubrità nonché dell’ordine pubblico

[7] Cass. civ., Sez. II, 10/09/2009, n. 19554

[8] Cass. civ., Sez. II, 22/02/2010, n. 4240

[9] si può mutuare anche l’antico brocardo “Prior in tempore, potior in iure”

[10] App. Napoli, Sez. II, 29/12/2008

[11]  Cass. civ., Sez. II, 05/10/2009, n. 21227

[12]  Cass. civ., 21/5/2001 n. 6926

[13]  Cass. Civ., 7/8/2002 n. 11899

[14] Cass. civ., sez. II, 2 /8/1995, n. 8476

[15] App. Roma, Sez. IV, 17/06/2009

[16] D.P.R. 6 giugno 2001, n.380, il c.d. Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

[17] Cass. civ., Sez. II, 24/03/2005, n. 6401

[18] Cass. civ., Sez. II, 18/05/2009, n. 11431

[19] Cass. civ., Sez. II, 09/04/2010, n. 8465

[20] Cass. civ., Sez. II, 07/01/2010, n. 56

[21] Cass. civ., Sez. II, 12/10/2009, n. 21603

[22] App. Napoli, Sez. III, 20/11/2009

[23] Cass. civ., Sez. III, 01/10/2009, n. 21059

[24] Trib. Treviso, Sez. I, 03/06/2009

[25]  Cass. civ., Sez. II, 23/04/2010, n. 9751

[26] Cass. civ., Sez. II, 19/10/2009, n. 22127

[27] Trib. Treviso, Sez. I, 09/03/2010

[28] Trib. Monza, 16/03/2009

[29] Cass. civ., sez. II, 30/1/2007, n. 1966

[30] T.A.R. Calabria Reggio Calabria, Sez. I, 13/01/2010, n. 8

[31] Cass. civ., 30/10/2003 n. 16358

[32] Cass. civ., Sez. II, 19/10/2009, n. 22127

[33] Cass. civ., 25/3/2004 n. 5963

[34] Cass. civ., Sez. II, 30/01/2007, n. 1966, Tribunale Amministrativo Regionale PUGLIA – Bari, Sezione III, Sentenza 21 giugno 2012, n. 1219. Nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (nella specie, scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia

 

[35]Cass. civ., Sez. II, 21/07/2005, n. 15282

[36] Cons. Stato, Sez. II, 10/11/2004, n. 3523

[37] terrapieno addossato alle mura

[38] Cass. civ., Sez. II, 27/10/2008, n. 25837

[39] Cass. civ., Sez. II, 22/01/2010, n. 1217

[40] Cass. civ., Sez. II, 28/09/2007, n. 20574

[41] Cass. civ., Sez. II, 25/09/2006, n. 20786

[42] Trib. Campi Salentina, 17/07/2006

[43] Cass. civ. 21/9/1970 n. 1647

[44] Trib. Genova, Sez. III, 22/01/2009

[45] Cass. civ. 20/7/1973 n. 1647

[46] App. Genova, Sez. II, 10/01/2007, Cass. civ., Sez. II, 04/11/2004, n. 21107

[47] Cass. civ., Sez. II, 15/10/2008, n. 25191

[48] App. Catania, Sez. II, 07/04/2007

[49] tutti quegli elementi che sporgono rispetto la facciata di un edificio

[50] Cass. civ., Sez. II, 26/01/2005, n. 1556

[51] quindi misurazione lineare e non radiale

[52] Cass. civ., sez. II, 5/12/2007, n. 25393

[53] Cass. civ., Sez. II, 15/07/2008, n. 19486

[54] Cass. civ., Sez. II, 30/10/2007, n. 22896

[55] Cass. civ., Sez. II, 22/01/2010, n. 1217

[56] Cass. civ., Sez. II, 27/10/2009, n. 22688 – Cass. civ. Sez. II, 27/10/2009, n. 22688 – Cass. civ. Sez. II, 27/04/2006, n. 9637 – Cass. civ. Sez. II, 16/12/2004, n. 23458 – Cass. civ. Sez. II, 02/02/2004, n. 1817 – Cass. civ., Sez. II, 27/10/2004, n. 20820

[57] Trib. Roma, Sez. V, 21/10/2009

[58] Cass. civ., Sez. II, 18/09/2006, n. 20126

[59] Cass. civ., Sez. I, 16/09/2005, n. 18341

[60] Cass. civ., Sez. II, 29/11/2004, n. 22414

[61] Trib. Salerno, Sez. II, 13/02/2009

[62] Cass. n. 2722 del 6/3/1993; Cass. n. 5520 del 5/6/1998

[63] Trib. Salerno, Sez. II, 15/07/2008 – Trib. Salerno, Sez. II, 01/04/2008.

[64] Cass. civ., Sez. II, 07/04/2010, n. 8273

[65] Cass. civ., Sez. II, 07/09/2009, n. 19289

[66] Cass. civ., Sez. Unite, 12/06/2006, n. 13523

[67] Cass. civ., Sez. II, 07/05/2010, n. 11196

[68] Cass. civ., Sez. II, 11/02/2008, n. 3199 – Cass. civ. Sez. II Sent., 27/03/2008, n. 7972

[69] Cass. civ., Sez. II, 24/06/2009, n. 14782

[70] App. Roma, Sez. IV, 14/10/2009

[71] Cass. civ., Sez. II, 29/07/2009, n. 17692 – Cass. civ., Sez. II, 02/02/2009, n. 2563

[72] Cass. civ., Sez. II, 03/03/2008, n. 5741 – Cass. civ. Sez. II, 30/03/2006, n. 7563 – Cass. civ. Sez. II, 19/11/2004, n. 21899

[73] Cass. civ., Sez. II, 12/10/2007, n. 21484

[74] Cass. civ., Sez. II, 26/04/2010, n. 9902

[75] Cass. civ., Sez. II, 15/03/2005, n. 5545

[76] Cass. civ., Sez. II, 11/03/2010, n. 5900

[77] Cass. civ., Sez. II, 21/10/2009, n. 22348

[78] Trib. Salerno, Sez. II, 09/03/2010

[79] Cass. pen., Sez. III, 21/10/2009, n. 45295

[80] Cass. civ., Sez. II, 24/06/2008, n. 17160

[81] Cass. civ., Sez. II, 02/03/2007, n. 4980

183 Comments

  1. Gent.mo Avvocato,
    Avrei daporLe un quesito che credo non rientri nelle fattispecie da lei esposte.
    Ho un’attività commerciale (BAR) con regolare concessione di occupazione su suolo pubblico per la posa di tavoli e sedie. Ho presentato un progetto per l’installazione di una pergotenda su una parte della mia concessione che mi è stata regolarmente autorizzata. a distanza di un anno previa comunicazione al Comune, ho montato dei paravento e parapioggia da utilizzare nei mesi invernali.Questo ha infastidito il mio vicino che lamenta la violazione delle distanze legali. Le premetto che l’abitazione del mio vicino è separata dal fabbricato ove è ubicata la mi attività da un vicoletto comunale su cui lui ha sia la porta di accesso che una finestre che pertanto affaccia sul vicoletto e poi sullo spazio in concessione che io verrei chiudere con i paravento.
    Ho letto che il principio dele distanze legali non trova applicazione se tra i due fabbricati c’è una strada, anche un piccolo vicoletto.
    in ogni caso tra il muro del mio vicino ove è posta la finestra e la line di chiusura della pergotenda ci sono i ogni caso 3 metri.
    Pertanto, Le chiedo se le motivazioni del mio vicino sono valide ed io corro il rischio di dover rimuovere la struttura o se posso stare tranquilla applicandosi il pricio dela deroga perla presenza di una strdina comunale.
    La ringrazio i anticipo e colgo l’occasione per augurarLe un sereno Natale

  2. Avvocato salve.
    Sono Marino dalla prov. Di Avellino
    Complimenti per la chiarezza .
    Le porgo il seguente quesito:
    se il regolamento edilizio comunale prevede ” Per gli interventi sugli edifici i parametri urbanistici da rispettare sono i seguenti:
    - Distanza minima dai confini m. 5,00 (è consentita la costruzione sul confine in
    aderenza a edifici preesistenti, per l’edificazione a distanza inferiore da quella
    prevista dalla presente norma, è necessario atto pubblico di accordo tra le parti
    interessate, trascritto nei registri immobiliari)”.

    Volendo costruire una civile abitazione sul confine per primo è necessario atto pubblico di accordo tra le parti interessate, trascritto nei registri immobiliari?

    La ringrazio sin da ora della risposta.

    Saluti

    • Egr. sig. Marino,
      credo che la disposizione inserita all’interno del regolamento sia obbligatoria al fine di costruire a distanza inferiore.
      Non vedo soluzioni alternative.
      Questo ha un valore di effetto prenotativo per evitare evntuali bagarre all’ufficio protocollo.

      Le ricordo, infine, di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  3. Buona sera avvocato,
    il mio quesito è il seguente:
    Il mio confinante, in centro abitato, ha sopraelevato la sua abitazione appoggiandosi al muro comune.
    Da quando ha sopraelevato, la mia canna fumaria del camino, risultante a 40 cm dalla sua parete, in giornate di vento non ha più tiraggio ed il fumo rientra dentro casa.
    ora, oltre al danno, la beffa!!!
    Lo stesso confinante ora mi chiede di prolungare la mia canna fumaria fino a superare il proprio tetto perché sto sporcando la sua parete!!!!!

    Preciso che la casa nella quale abito è esistente da oltre 50 anni e la canna fumaria è sempre esistita!!

    come mi devo comportare??
    Il confinante, sopraelevando non ha causato di fatto il malfunzionamento della mia canna fumaria, bloccandone il tiraggio??
    Non avrebbe dovuto provvedere lui in fase di costruzione, previo accordo con me, a prolungare la mia canna fumaria, a sue spese??

    grazie.

  4. Egr. avv. D’Isa,
    avrei un quesito normativo da porLe.
    Possiedo una proprietà in un Centro storico con le case addossate (dal Quattro-Cinquecento) o piccoli giardini tra esse.
    Nel caso specifico, il mio giardino di proprietà “finisce” sul muro maestro di quello che era un edificio limitrofo, che negli ultimi 15 anni è crollato. Tale edificio però aveva il piano terra ad una quota inferiore rispetto alla mia proprietà (la cittadina è sulle pendici di piccolo rilievo), sicché allo stato attuale quello che prima risultava il muro maestro della casa del vicino, ora è divenuto il muro di divisione tra il mio giardino ed un fondo costruibile a livello più basso. Tale muro è pericolante (crollati l’interno della casa e la copertura, va da sé che anche i puri perimetrali maestri, si siano deteriorati riducendosi alle dimensioni di un muro di 2 metri rispetto al livello della mia proprietà) e ora il proprietario dell’edificio crollato asserisce che io sia tenuto ad essere responsabile del risanamento di detto muro alla luce della normativa dei fondi a dislivello: art. 887 desumo. Da parte mia sostengo che quello di cui si parla NON sia un muro di proprietà mia, ma essendo un muro di fabbrica di una casa regolarmente presente al Catasto e nelle mappe tavolari, debba essere considerato di proprietà del vicino (o, in subordine, a metà). Lei cosa ne pensa?
    Ringrazio anticipatamente,
    prof. Renzo Nicolini

  5. Salve, ringraziandoLa in anticipo per il tempo dedicatomi le spiego il mio problema:
    Ho costruito un piccolo forno in muratura (mt 1.70 x 1.70 con H1.80) con relativa autorizzazione alla distanza di 2.60metri dal confine del mio vicino il quale ad opera compiuta mi ha citato in giudizio per la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno.
    Avevo chiesto all’ufficio tecnico del mio comune a che distanza potevo realizzarlo e a voce mi era stato detto che il codice civile impone solo la distanza di sicurezza e che questa solitamente è 1.5mt. Al riguardo non ho trovato nulla sul web e spero che Lei possa darmi qualche notizia confortante al riguardo.
    Cordiali saluti.

    • Egr. sig. David,
      prima di tutto occorre leggere gli strumenti urbanistici vigenti nel Suo territorio.
      Le significo, ulteriormente, che per “Costruzione”, ai fini della disciplina dettata dall’art. 873, è un concetto che non si esaurisce nella dicotomia di “edificio – fabbricato” o di struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, ma, come ha chiarito la giurisprudenza, si estende a qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.
      Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo.
      In realtà sono sempre stati affrontati casi di manufatti che autonomamente o in appoggio al preesistente fabbricato determinassero un ampliamento della costruzione abitativa.
      A mio parere (ma contestabile da un giudice di merito) tale forno non rientra nel concetto di costruzione atto a determinare le problematiche riguardanti la ratio della disposizione in oggetto, ossia quella di impedire che tra costruzioni vicine si creino intercapedini che, per la loro esiguità, abbiano a risultare pericolose; ma comunque, tale costruzione, potrebbe determinare delle problematiche in merito alle immissioni ex art. 844 c.c.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  6. Egr. avvocato,
    con una serie di scritture private si è concesso al mio confinante opere in deroga alle distanze legali:
    “con una scrittura si è autorizzato l’apertura di una finestra che si affaccia sul mio terrazzo a condizione che quando io devo costruire loro si impegnano a chiuderla;
    con altra scrittura si è autorizzato l’apertura di un accesso su un lastrico solare, sempre confinante con la stessa area edificabile che contestualmente ha concesso di potersi affacciare sulla mia proprietà a condizione che quando io gli aventi diritto devono costruire possono farlo senza rispettare le distanze legali;
    ad altra persona si è concesso l’apertura di luci che si affacciano sempre sulla stessa area alle stesse condizioni di prima con espressa dichiarazione: “poichè non ho alcun diritto di affaccio sull’anzidetta area”
    Ora si è venuta a creare la circostanza di cui alle concessioni di cui innanzi.
    cioè io devo costruire sull’area in parola e le opere da realizzare portano alla chiusura della finestra, luci e affacci prima autorizzati.
    possono opporsi i miei confinanti e chiedere il rispetto delle distanze legali dalla finestra e affaccio per aver usucapito il relativo diritto, a loro dire?
    le scritture private sono valide a tutela del mio diritto di edificare?
    Si precisa che il il muro posto sul confine è comune.
    ringrazio e porgo distinti saluti
    La Pomarda Antonio

  7. Gent/mo Avvocato
    vorrei sapere se esistono sentenze sulle distanze da rispettare in zona sismica per un fabbricato in cemento armato che il Comune vuol realizzare in zona A. Ho trovato sulla rete una sentenza per cui la Cassazione dice che bisogna rispettare le distanze anche se esiste una strada tra i fabbricati fronteggianti. Il fatto è che nelle Norme tecniche sulle costruzioni (quelle del gennaio 2008 che trattano di edilizia antisisimica) non esiste una norma che disponga sulle distanze tra i fabbricati. Dunque a che cosa riferirsi? E’ possibile costruire tre piani in una strada larga meno di 4 metri?

    • Egr. Sig. Raffaele,
      prima di tutto deve far rimento alla normativa legge 25 novembre 1962 n. 1684 (e successive modifiche integrazioni – decreto 3 marzo 1975, in ossequio alla legge n. 64 del 1974, decreto del 19 giugno 1984, il DM 14 settembre 2005, D.M. 14 Gennaio 2008, Norme Tecniche per le Costruzioni 2008) essendo normativa integrativa rispetto a quella codicistica, dopodichè leggere lo strumento urbanistico vigente sul Suo territorio.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  8. Buongiorno. Ho trovato estremamente chiari ed utili tutti i casi esposti, tuttavia non sono riuscito a identificare con precisione la mia situazione; in ottemperanza agli aumenti di volume previsti dal piano casa ho ottenuto una DIA per la chiusura di una terrazza coperta di mia proprietà, sovrastante l’appartamento. Tale chiusura prevede la costruzione di un muro senza aperture sul confine con la proprietà adiacente ed esattamente speculare . Avendo dato inizio ai lavori, il proprietario confinante sostiene che dovrebbe essere mantenuto il rispetto della distanza di cinque metri, cosa che renderebbe pressoché irrealizzabile quanto previsto dalla DIA ottenuta. Lo stesso confinante lamenta anche una limitazione della veduta che il muro procurerebbe alla sua proprietà, cosa che in realtà avverrebbe solo per una parziale veduta laterale ma senza nessuna interferenza di vista frontale. Ringrazio fin d’ora per un commento. Cordiali saluti

  9. Egregio Avvocato, le scrivo per esporle un caso che non ho trovato sul sito, nonostante i tanti casi esposti. Sono proprietaria di un terreno la cui larghezza sulla strada è di m.4 e poi si allarga a m. 8,5. Io vorrei costruire nel tratto che da sulla strada dove a destra il confinante ha costruito a m. 4 dal confine e a sinistra in aderenza. Considerata la peculiarità delle dimensioni del terreno e il fatto che sulla strada ho già una tettoia di mq.21 e alta m.2,4 circa, posso costruire nel tratto di terreno sulla strada per tutta la larghezza del mio terreno? Esistono delle deroghe sulle distanze nei casi in cui il terreno, come il mio, è molto stretto? Le posso mandare una pianta se necessario. La ringrazio infinitamente della sua risposta che son sicura sarà chiarissima come al solito.
    Cordiali saluti.
    Dott.Rita Pisu

    • Gentile sig.ra Pisu,
      bisogna prima di tutto far rifarimento allo strumento urbanistico della Sua città, poi gradirei visionare lo stato dei luoghi ed il relativo progetto.
      Anche perchè come già più volte affermato dalla S.C. la costruzione di un manufatto eseguita a confine con una via pubblica non è soggetta ad osservare le norme previste dal codice civile in materia di distanze fra fondi finitimi, né quelle dei regolamenti locali integrative delle prime, ma le leggi ed i regolamenti, che disciplinano i rapporti tra il proprietario frontista e l’ente cui appartiene la strada, ai quali rinvia l’art. 879, secondo comma cod. civ. Consegue che, in caso di accertata violazione di queste che tendono a tutelare principalmente interessi d’ordine generale, il privato proprietario dell’immobile antistante, situato sull’altro lato della via pubblica, può chiedere solo il risarcimento del danno e non anche la riduzione in pristino dei luoghi ai sensi dell’art. 872, secondo comma cod. civ. — Cass. 14-3-88, n. 2436.

      Articolo 879
      Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione

      Alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, nè gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia. Il vicino non può neppure usare della facoltà concessa dall’articolo 877.

      Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  10. Per quanto riguarda un “manufatto edilizio” ovvero canna fumaria in acciaio inox di caldaia a Gas, come viene valutato secondo le distanze minime??? …………. non facendo volume ne sup. coperta ovvero non stabilmente infissa al terreno ma ad una caldaia (interna) non dovrebbe rientrare nelle “costruzioni” con obbligo di rispetto delle distanze fra esse o mi sbaglio?
    grazie per la disponibilità

    • Egr. Sig. Paolo,
      in realtà la normativa di riferimento per le tubature e canne fumarie è quella prevista dagli artt. 889 e 890 c.c. salvo in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.
      In tema, secondo ultima sentenza di merito i tubi scaldacqua, al pari del serbatoio del carburante dell’impianto di riscaldamento per uso domestico, della caldaia e del bruciatore, non sono soggetti alle disposizioni dell’art. 889 c.c., in tema di distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi, non essendo riconducibili alla categoria dei manufatti.
      Problematiche in merito alle immissioni ex art. 844 c.c. potrebbero scaturire, eventualmente, dalla canna fumaria.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      Cordiali saluti.

  11. Salve, dovrò aumetare la cubatura ( piano casa Lazio ) ed ho presentato il progetto al municipio Roma XX che dopo un bel po di tempo mi ha confermato la fattibilità dell intervento, sull edificio grava un vincolo paesagistico, mi hanno detto che il progetto andrà in conferenza presso il Dipartimento, ora la mia domanda è : Considerato che ad oggi il presidente Zingaretti è intenzionato a modificare , interpretare ecc il Piano casa della R. Lazio, nel caso in cui le modifiche fossero ostative al mio aumento cubatura e non si fosse ancora espressa la conferenza, puo essere valutato il progetto in base alla legge in vigore il giorno della presentazione al municipio??

  12. Salve avvocato,la ringrazio per la sua disponibilità, le spiego quale è il mio dubbio. Dovrò costruire in sopraelevazione, ( su un edificio, unico livello ) e dovrò creare una parete finestrata ad una distanza di 2,5 m dal confine ed a 13 m dagli edifici limitrofi, quindi in conformità al 1444 del 68 ed al C.C. ad oggi non è stato riscontrato alcun Art. o normativa ostativa all’ intervento, però il tecnico comunale mi dice che devo chiedere una convenzione ai vicini perchè creando una parete finestrata a meno di 5 ml ( cioè a 2.5 m ) dal confine, costringerò il vicino ( se un giorno dovessero costruire ) a dover edificare ad una distanza di 7.5 dal confine e quindi a 10 m dalla mia parete finestrata come previsto dal 1444. IO non credo che sia giusto richiedermi tale convenzione in quanto: Per prima cosa le concessioni sono “salvo diritti di terzi “ e quindi sarà un mio problema poi confrontarmi con i vicini se dovessero edificare ( cosa che escludo perche i lotti sono ampiamente edificati ). Secondo, non vi è nessun Art o Regolamento che mi vieta di costruire, non dovrebbe esistere il principio della prevenzione?? Per esempio a Milano le distanze tra nuove costruzioni e confini sono di 3 m , se il discorso del tecnico fosse valido tutti quelli che costruiscono a Milano a 3 metri dal confine come previsto dalle NTA dovrebbero fare una convenzione con il vicino perche costringerebbe lo stesso ad edificare una parete finestrata a 7 m. Secondo lei sono in errore??l

    • Egr. Sig. Luca,
      gradirei vedere la Sua istruttoria, nonchè la risposta del Tecnico.
      Le Sue motivazioni sono valide, non ho ben inteso, però, se Le distanze da Lei indicatemi sono conformi allo strumento urbanistico vigente sul Suo territorio.
      Ravvedo un “eccesso di zelo” del Tecnico Comunale. La convenzione, logicamente, è necessaria qualora si costruisca a distanze minori.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  13. Egregio Avv. D’Isa, la ringrazio per il suo contributo alla chiarificazioni di questioni ed istituti complessi e alla possibilità che da agli utenti del suo forum di interagire e scambiarsi opinioni sulle questioni stesse. Avrei una questione da sottoporle: Tizio Vorrebbe realizzare, con permesso di costruire, la costruzione di una scala di accesso al primo piano dell’immobile che ne è privo. La scala esistente, infatti, consente l’accesso al piano rialzato mentre il primo piano è praticato attraverso una proprietà aliena. La costruzione riguarda una apposita scala di accesso non un intervento sull’esistente, che consente, come detto, l’accesso solo al piano rialzato.L’intervento non realizza una nuova volumetria, ma siamo in presenza di volume tecnico. Il Comune a cui è stato presentato il permesso di costruire ha notificato il provvedimento di diniego …..motivandolo alquanto superficialmente e tra l’altro riferendosi ad una relazione del responsabile di servizio che qualifica l’opera proprio come volume tecnico.
    cosa posso fare??? non mi sembra giusto, si tratta EVIDENTEMENTE di volume tecnico.
    Che ne pensate? quali i riferimenti normativi?ci sono i presupposti per un ricorso al tar?sentenze relative al caso che mi riguarda?
    Grazie mille…saluti

  14. Buon giorno
    Abito in un villaggio con appartamenti e giardini di proprietà, nutrito di giroscale a cielo aperto (come da progetto) il quale porta nel garage comune. L’assemblea condominiale ha deciso di coprire li giroscale con una mega tettoia, struttura che verrà posta sul confine con il mio giardino, coprirebbe la bella vista sulle montagne e inoltre nel caso di neve, temporali, grandinate, ecc., si riversebbe il tutto nel giardino provocando danni e disguidi.Così le chiedo se sono applicabile distanze da mantenere e/o inpedire la costruzione visto le problematiche citate. Cosa e come devo fare.
    Ringraziando della sua gentile attenzione e disponibilità, porgo distinti saluti
    Michele

    • Egr. sig. Michele
      allo stato della Sua descrizione,
      tale delibera determina un diminuzione del Suo diritto di luce, oltre a creare un nuovo diritto di stillicidio in favore del Condominio e logicamente in Suo danno.
      In primis, spero che abbia contestato tale delibera già nel verbale;
      in secondo luogo Le consiglio di contatatre un legale rendendomi già disponibile.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  15. Egregio Avvocato avrei bisogno di un consulto, in merito ad una questione piuttosto spinosa:
    Dunque L’ ART. 2BIS CO 4 CO 1LETT V del Nuovo Piano Casa ha modificato l’ art.. 4 CO 1 LEGGE REG CAMPANIA 19/2009: “all’articolo 4, il comma 1 è così sostituito: 1. In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito, per uso abitativo, l’ampliamento fino al venti per cento della volumetria esistente per i seguenti edifici:
    a) edifici residenziali uni-bifamiliari;
    b) edifici di volumetria non superiore ai millecinquecento metri cubi;
    c) edifici residenziali composti da non più di tre piani fuori terra, oltre all’eventuale
    piano sottotetto.
    Tizio presenta un permesso di costruire ai sensi del Nuovo Piano Casa per creare, in relazione alla propria abitazione una nuova unità abitativa, superiore ai 70 mq, in quanto di fatto nessuna norma lo vieta( ma il Piano Casa neanche espressamente lo consente) rientrando nella percentuale prevista del 20% ( per “l’ampliameno”). Il Comune gli nega tale possibilità, poichè la normativa fa riferimento all’ampliamento della volumetria dell’intero edificio esistente (senza creazione di una nuova unità abitativa ?). Esistono riferimenti normativi sul punto? Ciò che la legge non vieta è consentito? Il Nuovo Piano Casa Campania emanato IN DEROGA agli strumenti urbanistici consente la costruzione( secondo il principio della prevenzione) in aderenza o in innesto sul confine( avendo il precedente proprietario costruito sul confine) prevedendo il DM( richiamato all’art 4 co 2 legge reg 19/2009 così come modificata dalla L.R n. 1/2011) disposizioni che riguardano altezza e le distanze tra i fabbricati( non dal confine…)? Il Piano Casa deroga anche al PRG che prevede una distanza di 5m dal confine di lotto per le nuove costruzioni?
    Grazie mille per la sua disponibilità e i suoi consigli.

    • Egregio sig. Omnibus88
      ricapitolando:
      – il piano casa non può derogare alle distanze urbanistiche previste dal PRG;
      – una nuova unità abitativa giustamente non rientra nell’ampliamento previsto dal piano casa, anche se sul punto gradirei leggere la risposta del Comune, oltre vedere tale ampliamento in cosa consiste;
      – ciò che la legge non vieta non è consentito per lo strumento urbanistico vigente, poichè non so se con un normale permesso a costruire nella Sua zona sia possibile costruire; (ad es. vincolo ambientale).
      Per un consiglio dovrei leggere la risposta del Comune ed avere contezza del progetto.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

      • PER IL MIO PIANO CASA NEL LAZIO ( ROMA ) HO PRESENTATO AL COMUNE QUESTA RELAZIONE SCRITTA DAL SOTTOSCRITTO :
        Considerato l’ estratto del verbale della deliberazione della Giunta Capitolina ( seduta 23 maggio 2012 ) Protocollo RC 8359/12 che riporta quanto segue:
        PAG 3 “La Regione Lazio con D.G.R. n. 184/2012 ha emanato la seconda circolare esplicativa che indica ulteriori indirizzi e direttive per la piena ed uniforme applicazione degli articoli 3ter, 4 e 5 della L.R. n. 21/2009 e ss.mm.ii. che dovranno, ovviamente,essere osservate in tutto il territorio della Città di Roma”.

        Considerato che la circolare esplicativa della R.L. 184/2012 menzionata dal verbale della Giunta Capitolina riporta quanto segue:

        “Pertanto, a mente dell’art. 4, comma 1, sarà possibile derogare le prescrizioni in tema di distanze ed altezze fissate dalla disciplina urbanistico-edilizia comunale vigente od adottata, ma solo nella misura in cui esse si discostano dalle corrispondenti previsioni in tema di distanze ed altezze fissate dalla legge o dagli artt. 8 e 9 del d.m. n. 1444/1968, che invece andranno comunque rispettate”.

        E’ noto che le distanze previste dalle NTA del Comune di Roma, prevedono che le nuove costruzioni vengano edificate a 5 ml dal confine. E quindi, le stesse Norme ( come previsto dalla circolare esplicativa 184/12 ) possono essere derogate in quanto, “si discostano dalle corrispondenti previsioni in tema di distanze ed altezze fissate dalla legge o dagli artt. 8 e 9 del d.m. n. 1444/1968, che invece andranno comunque rispettate.”

        Nella circolare esplicativa R.L. 20/2012 Pag 3 e 4 viene riportato inoltre quanto segue:

        “In proposito, nulla quaestio quanto a presunti contrasti rispetto a previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi comunali; infatti, per un verso, è fuor di dubbio che la legge regionale è fonte prevalente sulle difformi disposizioni della normativa pianificatoria comunale, soprattutto considerando che, nel caso di specie, la l.r. n. 10/2011 reca norme speciali e di carattere eccezionale; d’altro canto, è la stessa l.r. n. 21/2009, come modificata dalla l.r. n. 10/2010, a prevedere espressamente che gli interventi previsti possano essere ammessi anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi comunali, sia vigenti che adottati.”

        “Le disposizioni del Piano Casa…. si atteggiano a norme di legge speciali, derogatorie di eventuali contrastanti disposizioni operanti in via ordinaria in materia edilizia, le quali resteranno applicabili alle peculiari fattispecie disciplinate dal Piano Casa per le sole parti in cui non risultino derogate dalla norma speciale e comunque nei limiti in cui non si pongano incontrasto con essa,impedendone o limitandone l’applicazione.”

        “poiché qualsivoglia contrasto di tal fatta sarebbe privo di concreta rilevanza, in quanto da risolvere alla luce del principio di specialità: lex specialis derogat generali.”

        “In definitiva, quindi, l’applicazione delle previsioni del Piano Casa regionale non potrà trovare
        ostacoli in presenza di contrastanti previsioni, siano esse contenute in strumenti urbanistici o
        regolamenti edilizi (peraltro espressamente derogati) od in disposizioni legislative operanti in
        via ordinaria nella materia edilizia.”

        Art. 3 (4) L.R. 10/2011 ( Piano Casa )
        (Interventi di ampliamento degli edifici)
        1. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati nonché nei comuni sprovvisti di tali strumenti, sono consentiti, previa acquisizione del titolo abilitativo di cui all’articolo 6, interventi di ampliamento, nei seguenti limiti massimi relativi alla volumetria esistente o alla superficie utile:
        b) nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla legislazione vigente ai sensi degli
        articoli 8 e 9 del decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968.

        L’art. 3 delle L.R. indica gli Art 8 e 9 del D.M. 1444/68 come fonte normativa per la valutazione delle distanze, degli interventi di ampliamento.

        SENTENZE TAR

        Con sentenza n. 05694/2010, Il TAR del Veneto annulla il provvedimento di diniego a costruire del comune di Rosolina , in quanto il Piano Casa va in deroga alle NTA e conferma che per determinare le distanze degli aumenti volumetrici devono essere recepiti gli art. 873 C.C. e il D.M. 1444/68.
        Inoltre ribadisce che considerato l’Art 873 del C.C. “distanze nelle costruzioni: le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 (tre) metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”
        Di tali “ regolamenti locali”, pertanto fanno parte anche le norme di cui L.R. 10/2011 , le quali consentono gli ampliamenti in deroga a tutti i regolamenti comunali, e dunque a quelli sulle distanze: che poi tali norme di legge regionali, sempre intese come “regolamenti locali”, prevalgano sui regolamenti comunali non sembra esserci dubbio, atteso il grado superiore di quelle regionali.
        Con sentenza n. 01561/2011, Il TAR della Regione Lombardia annulla il provvedimento del Comune di Brescia, con il quale si respinge l’istanza di rilascio di permesso a costruire, affermando che le distanze previste dalle disposizioni all’ interno del strumenti urbanistici comunali sono derogate dagli Art. 873 al 907 del C.C. ; dal Codice della strada ; dal D.M. 1444/68 che indica la distanza minima di 10 m dalle pareti finestrate ( che andranno comunque rispettate ).
        Con sentenza n. 00377/2011 il TAR del Veneto annulla il provvedimento del Comune di S. Pietro in Cariano, con il quale si respinge l’istanza di rilascio di permesso a costruire, affermando che la deroga dei regolamenti locali previsti dal Piano Casa comprende anche le norme comunali sulle distanze, ribadendo che non vì è ragione di ritenere che specifiche previsioni contenute nel regolamento comunale in materia edilizia, possano limitare la forza espansiva della disciplina di cui alla L.R. Piano Casa.
        Alla presente si allegano : Estratto del verbale della deliberazione della Giunta Capitolina Protocollo RC8359/12 ( seduta 23 maggio 2012 ) – Circolare Esplicativa della R.L. 184/2012 – Circolare Esplicativa R.L.20/12 – Sentenza n. 05694/2010 TAR del Veneto – Sentenza n. 01561/2011 TAR della Regione Lombardia – Sentenza n. 00377/2011 TAR del Veneto

  16. Egregio avvocato, devo costruire una scala esterna in un villino, a Roma. A che distanza devo tenermi dal confine verso una stradina privata condominiale? Sono sufficienti tre metri? Non riesco a trovare il riferimento normativo, poichè il confine non dà su una “strada” così la definisce il codice della strada. Grazie!

  17. Pingback: Corte di Cassazione, sezione III, Sentenza del 24 maggio 2011, n. 11382. In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, il danno che subisce il proprietario confinante (danno consegu

  18. Pingback: Il divieto degli atti di emulazione ex art. 833 c.c. « Avvocato Renato D'Isa

  19. Egr. Avv,
    ho un quesito abbastanza singolare
    In un centro storico, con l’allineamento dei fronti, si può costruire a meno di 3 mt da l’edificio prospettante finestrato. Tra i due c’è una piccola strada pubblica, ma una sentenza del Tar Liguria del 2012 obbliga il rispetto delle distanze anche in presenza di strada.
    Grazie
    Francesco

  20. Egregio Dott. D’Isa, cercando sul web maggiori informazioni sull’argomento “distanze tra le costuzioni”, volevo chiederle un chiarimento (qualora avesse bisogno di più informazioni sul mio caso, gliele invierò): circa 30 anni fà fu costruita una casa di due piani vicino al terreno di mia nonna, non rispettando la distanza di legge. Andarono in causa e dopo quasi 30 anni (una vergogna) la causa terminò: la casa non fu demolita, per i vari condoni di legge ed ognuno si dovette pagare le proprie spese processuali. Si pensava che fosse finito tutto, ma circa due anni fà, i proprietari di questa casa hanno chiamato in causa i miei parenti perchè, secondo loro gli spetta 30 metri di terra di confine tra la loro casa e il terreno di mia nonna (nel frattempo mia nonna è deceduta ed erede della terra è divenuto mio zio), in pratica sarebbe una viuzza che è più di 30 anni dei miei parenti e loro in tutto questo tempo non hanno mai rivendicato. In questi giorni si è tenuta l’udienza, ma il giudice (sono stati chiamati a testimoniare i miei genitori) non ha ritenuto idonea la testimonianza dei miei (mio padre non è parente consanguineo!) ed ha rinviato la causa tra 90 giorni (bisognerà far testimoniare 3 persone). Ora mi chiedo: ma com’è possibile tutto questo, dopo che hanno costruito sulla nostra terra, ci hanno rubato l’aria e la visuale, questi cari signori fanno sempre dispetti (ci sono varie denunce), ma non vi è nessuna legge che ci tuteli?

  21. salve, sono Tina volevo gentilmente un chiarimento . La mia vicina ha costruito in abuso mettendosi ad una distanza di tre metri dal mio muro di confine e successivamente ha presentata domanda di condono nell’ 1986 violando le distanze che nel nostro piano regolatore sono di 5 metri. Chiedo se e’ possibile a distanza di 26 anni far valere i nostri diritti in sede legale e se la mia vicina si puo’ avvalere dell’ usucapione pur se ha violato i miei diritti. GRAZIE paris79@alice.it

  22. mi unisco agli altri per i complimenti, avrei un quesito da porLe, in caso di edificazione in aderenza al muro di confine, aggiungendo che il muro di confine è alto 2.10 m circa mentre il nuovo fabbricato avrà altezza di circa 3.30 m, è necessario un atto registrato con il nulla osta del confinante?? e per quanto riguarda la differenza di altezza devo alzare tutto il muro di confine a livello del estradosso del solaio?
    grazie anticipatamente

  23. Egregio Avv. D’Isa, sono il dott. geologo Paolo Pitzianti da Palena (CH).
    Ho trovato magnifico il suo sito web sugli argomenti di urbanistica e mi permetto di chiederle un parere su una questione ahimè personale.
    Ho costruito la mia casa in bioedilizia (legno) in aderenza ad una esistente da oltre 30 anni, ma, all’altezza del piano primo, la casa esistente arretra lungo la linea di confine, esponendo la mia parete alla vista da un terrazzino posto in corrispondenza di un vano.
    La vicina chiede la riduzione in pristino ed il risarcimento danni, che significa la demolizione della casa intera, essendo parete portante. Vado incontro a questo drammatico scenario? Ho provato ad interpretare gli articoli del c.c. dalle sue ottime spiegazioni, ma più di tanto non riesco. Potrebbe darmi qualche spiegazione al riguardo? Grazie e distinti saluti
    Paolo Pitzianti

    • Egr. dott. Paolo,
      avrei la necessità di vedere i luoghi anche attraverso immagini fotografiche, poichè allo stato dalla Sua descrizione mi risulta difficile avanzare qualche ipotesi, potrebbe arretrare, soltanto, la parte propsiciente il terrazzino.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
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      Cordiali saluti.

      • Gentile Avvocato D’Isa, sono il geologo Paolo Pitzianti da Palena (CH).

        Le inoltro una foto ed un prospetto che chiariscono la situazione descritta qui sotto lo scorso 8/10/2012 su cui lei, giustamente, non può dire di più se non ha la visione dei luoghi. Mi pare di aver capito che l’aderenza tra immobili posti sul confine dei fondi deve essere totale, cioè non deve esporsi alcuna parete dell’immobile costruito dopo. Credo sia questo l’oggetto della controversia in cui sono finito. Ciò si è verificato per una superficiale analisi del tecnico progettista, cui spettava verificare l’esattezza dei prospetti.

        Il fatto preoccupante per me è che la parte attrice vuole la demolizione della porzione che fuoriesce dalla loro sagoma e ciò mi pare molto difficile da realizzare poiché la mia casa è in legno e la parte incriminata costituisce una parete portante. Come se ne esce? E’ stato nominato dal giudice un ctu che, a breve, farà la sua disamina tecnica. Mi auguro prevalga il buon senso, oltre che l’applicazione della norma…

        Vorrei avere conferma da lei se l’aderenza tra gli immobili non può essere derogata neanche se essi si affacciano su una via pubblica, come accade qui nel mio caso.

        La ringrazio e le auguro una buona giornata Paolo Pitzianti

        • Egr. dott. Pitzianti,
          bisogna logicamente leggere lo strumento urbanistico in merito a delle deroghe, ma non credo che esistano.
          Inoltre bisogna far riferimento anche alla normativa antisismica, credo applicabile nella Sua zona.
          Il problema della demolizione, e credo che Lei lo sappia ampiamente, ricade sul soggetto onerato.
          In merito non vorrei ulteriormente pronunciarmi, per un fine deontoogico, stente un giudizio già incardinato.

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          Cordiali saluti.

  24. Egr. Sig. Rodolfo,
    Ecco il mio problema, (non ho ricevuto nessun chiaro riscontro dal mio comune, la mia vicina lavoro proprio in quel comune) se mi può comunicare qualche buon avvocato nelle mie zone a MESSINA

    ECCO LA LETTERA INVIATA AI VARI ENTI

    COMANDO POLIZIA MUNICIPALE
    e per conoscenza
    Sindaco del Comune di …..
    Azienda Sanitaria Locale n.5 di ….
    Genio Civile di Messina
    Guardia di Finanza di Messina
    Prefettura di Messina
    Procura della Repubblica Tribunale di Messina

    La sottoscritta, Sulfaro Debora, nata a Messina il ….., in riferimento all’istanza presentata al comune di ………. in data 05/11/2011 con protocollo 16964, non avendo ricevuto nessun riscontro, si appella alla S.V. in quanto proprietaria di una unità immobiliare posta a piano terra di un edificio sito in …………………..in Piazza S.Antonio n. 2 Bis, registrato al catasto del Comune di …………………….., foglio 1, particella 3179 sub 3, Categ.A/2 C1, confinante lato sud con il terreno di proprietà delle signore Bonanno Letizia e Tersigni Iole, ha constatato che è stato edificato un muro di sostegno lungo l’estremità appoggiato illegittimamente sul mio muro di confine contraddistinto da diversi fori, completamente chiusi da una guaina di colore nero (come da documentazione fotografica allegata).
    Inoltre si fa presente, che essendoci un dislivello tra i fondi confinanti, è stato sollevato artificialmente il piano di campagna di almeno mt. 1,00 rispetto al piano di calpestio del cortile retrostante la mia abitazione, che a questo punto vede già sottomesso il muro di recinzione di detto cortile (alto mt. 2,00) di circa 90 centimetri.
    Come non bastasse si stanno predisponendo i lavori per edificare il muro di recinzione del lotto delle signore Bonanno Letizia e Tersigni Iole, che a quanto pare avrà un’altezza di mt.2,00. Ciò significherà che l’apice di detta recinzione oltrepasserà quello di recinzione della sottoscritta di almeno mt.1,00, creando una muraglia di almeno mt.3,00 rispetto al piano di calpestio esistente, sul quale prospettano le aperture che illuminano e arieggiano l’appartamento. Tenuto conto che al piano primo sporge una veranda di circa mt. 2,00 ne consegne che, una muraglia alta 3 metri rispetto alla recinzione del cortile della sottoscritta e con la sporgenza della veranda sovrastante, si restringono drasticamente gli spazi necessari per la salubrità dell’unità immobiliare posta a piano terra.
    Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto si chiede:

    - La sistemazione del muro di sostegno appoggiato sul mio muro di recinzione con l’eliminazione della guaina nera illegalmente realizzata sigillando i fori esistenti, cosi da alterare il decoro architettonico esistente.

    - Di bloccare la costruzione di qualsiasi recinzione che oltrepassi in altezza il mio muro di recinzione esistente al fine di impedire che si compromettono gli spazi necessari per l’illuminazione e la ventilazione del mio ambiente abitativo.

    - Di fare rispettare il dislivello esistente tra i fondi confinanti, senza sollevare il piano di calpestio del cortile retrostante la mia abitazione, al fine di impedire il mancato rispetto della mia privacy, o addirittura, che si possano causare eventuali danni alluvionali.

    - Di verificare con urgenza la conformità dei lavori rispetto al progetto assentito alle signore …………………………, al fine di impedire che si inficino le stesse condizioni per le quali è stato possibile ottenere l’abitabilità del fabbricato di cui l’unità immobiliare a piano terra di mia proprietà ne fa parte.

    Certa di ottenere la Vostra comprensione ed una piena collaborazione per la risoluzione di un problema di questa importanza per la mia famiglia, l’occasione mi è gradita per ringraziare anticipatamente.

    ………………., li 16/08/2012 ________________________

    N.B.: Si allega alla presente documentazione fotografica dove si evince quanto sopra esposto.

  25. Pingback: Le azioni a difesa della proprietà. Rivendicazione – negatoria – regolamento di confini – apposizione dei termini « Avvocato Renato D'Isa

  26. Buongiorno.
    Complimenti per l’impegno e la disponibilità che quotidianamente da a titolo gratuito ai molti utenti della rete.
    Non avendo trovato risposta nei precedenti quesiti che Le hanno formulato mi permetto di disturbarLa con il mio problema.
    Sto ristrutturando una casa indipendente sui 4 lati nella periferia di Vercelli.
    Nel retro della casa la proprietà confina con il muro di cinta di un vicino avente, nella sua proprietà dopo il muro di cinta, dei garage in in lamiera.
    Ho la necessità di alzare di 48 cm il piano pavimento.
    Il problema che Le pongo è riferito a 2 finestre poste sul lato del confinante. Alzandomi ovviamente si abbasserebbero di parecchio ed anche esteticamente non mi piacciono molto.
    Il geometra mi ha consigliato di lasciare le dimensioni originali trovare una soluzione di infisso parte bassa fisso e parte alta mobile.
    E’ possibile, senza richiedere il permesso al vicino, alzare la finestra mantenendo comunque inalterata la dimensione?
    Grazie per la risposta e compllimenti ancora per il servizio reso.
    saluti.

  27. Buongiorno, Avv.to e complimenti per l’esaustività e la chiarezza della trattazione.

    Non ho trovato (a meno di mie sviste ma anche a causa di una precisa Sua scelta di impostazione dichiarata in apertura) riferimenti a deroghe a regolamenti locali (nella fattispecie che mi interessa si tratta un Programma di Fabbricazione adottato dal Comune nel 1968) previste per opere di pubblica utilità (ho trovato solo il riferimento a pali e condutture elettriche).

    Ad esempio, è possibile, per quanto a Sua conoscenza, realizzare una cabina elettrica (prefabbricato di 4 x 2,5 x (h)2,3 mt) a meno di 10 mt dal confine (tanto prevede il regolamento di cui sopra) oppure l’inderogabilità sancita dalla norma locale non è superabile neanche per finalità di pubblica utilità?

    Grazie e saluti

    Andrea

    • Egr. Sig. Andrea
      in merito al Suo quesito, a parere del sottoscritto la cabina rientra nel concetto di costruzione e pertanto deve attenersi alle distanze stabilite. Anche se in realtà dovrei approfondire l’argomento. Per analogia potrebbe essere applicata la deroga prevista per i pali e le condutture, ma non so quanto sia praticabile questa strada.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (@AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  28. Salve spettabile Avvocato
    Vorrei presentare il mio “caso condominiale”. La palazzina in cui vivo è stata costruita negli anni 60 ed il costruttore ha tenuto per sé tutto l’ultimo piano con i relativi terrazzi, in uno si accedeva da due stanze diverse attraverso due porte finestre.
    Circa venti anni fa decide di dividere l’appartamento in due immobili distinti, per affittarne uno, e poi, in un secondo tempo, venderli entrambi. Nel terrazzo con le due porte finestre (che aprivano nelle due diverse unità) decide di chiuderne una fino ad un’altezza di 180 cm, applicandovi una finestra a due ante nell’area restante ed una grata con maglie di circa 10/15 cm sporgente verso il terrazzo.
    Da circa 6 anni io e mio marito abbiamo acquistato l’appartamento con la proprietà di quest’ultimo terrazzo dove incombe tale “luce”.
    Visti gli articoli di legge è chiaro che questa apertura è fuori norma, per la sua presenza in proprietà altrui, l’altezza da terra (dovrebbe essere almeno a 250cm), per la grata (dovrebbe essere con maglie di max 3cm quadrati ed interna al profilo del muro), ed in teoria tali diritti non sono usucapibili. Volendo fare una tettoia in legno sul terrazzo, il vicino si oppone dicendo che togliamo luce ed aria e che dopo 20 anni essendo una luce in un condominio, a seguito di una sentenza della cassazione, può essere usucapita.
    A questo punto le mie domande sono le seguenti:
    1. Tale situazione può effettivamente essere usucapita?
    2. Se si, si usucapisce la presenza della luce o anche le irregolarità sono usucapite? (altezza inferiore al minimo, grata inadeguata etc)
    3. Se anche usucapisce tutto una luce può impedire una costruzione in aderenza visto che il muro è anche il mio?
    4. Nella peggiore delle ipotesi può impedirmi di costruire ad un metro di distanza? qual è la distanza minima per costruire in questo caso?
    È chiaro che la costruzione in legno viene fatta a seguito dei permessi del comune necessari
    Grazie

    • Gentile Sig.ra Alessandra
      prima di darle un giusto consiglio avrei la necessità di veder lo stato dei luoghi, anche attraverso un reportage fotografico da inviarmi al mio indirizzo di posta,
      la situazione propsettatami è usucapibile, la distanza minima è quella prevista dallo strumento urbanistico vigente o qualora non sia munito il Suo comune di un piano regolatore o di un regolamento edilizio viene applicata la normativa codicistica.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (@AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  29. Egr. Avvocato. Complimenti per il suo linguaggio. Ci sono poche persone come lei. Le chiedo cortesemente se può darmi un suo parere per l’incredibile scoperta che ho fatto oggi. Circa 6 mesi fa io e la mia compagna abbiamo acquistato un terreno edificabile, comprensivo anche di una porzione di terreno verde attrezzato. L area edificabile si inserisce vicino ad altre due costruzioni e per la geometria dell area, e per il rispetto urbanistico non supera i 140 mq2 e circa 10 metri di larghezza ( spazio in mezzo alle due cotruzioni), mentre l area verde attrezzata è ben più grande. Circa due settimane fa ho contattato un geometra per farmi la riconfinazione dell area con relativo progetto per una futura recinzione. Oggi mi fa sapere dopo i primi rilevamenti che i confini della casa vicino al nostro terreno sono errati. Oltrepassano di oltre 2 metri e mezzo il nostro per tutta la lunghezza del lato del terreno (circa 80metri) . Ora questa costruzione è stata costruita circa 6 anni fa ed è una casa prefabbricata. Questo nuovo confine non ci permette più, mantenendo il rispetto di 10 metri fra costruzioni adiacenti, la metratura che avevamo pensato di fare della casa, essendo vincolati dall altra senza parlare di tutto il terreno in meno che ci sottrae. Che primo passo possiamo fare? Che diritti o che risarcimento possiamo ottenere?
    Grazie per l attenzione che può darmi alle mie domande. Cordialmente Andrea

  30. Egr. Avvocato, Le chiedo cortesemente di chiarirmi una questione che mi sta colpendo personalmente. Circa quattro anni fa ho realizzato una tettoia ampliandone una precedente. Una parte di questa termina poggiandosi sulla metà di un muro di confine. Ora il vicino, visto il guastarsi dei rapporti, oltre che denunciarmi per abuso edilizio, mi ha fatto scrivere dal suo avvocato, diffidandomi ed intimandomi di togliere tale tettoia in quanto non a norma dell’art. 873 c.c..
    Vorrei sapere cosa ne pensa Lei!
    Grazie

  31. Egr. Avvocato, vorrei un suo parere su un problema particolare.
    Il mio vicino mi ha denunciato perchè in Comune non ha trovato nessuna autorizzazione per un ampliamento del mio terrazzo realizzato, la prima parte, in epoca remota 1960.
    Tra le mie carte ho, in copia non autenticata, l’autorizzazione del Sindaco datata 1985, con tanto di firma e protocollo, l’assenso scritto dell’ex vicino e progetto tecnico firmato sia dal progettista che dal professionista.
    Nella sezione ant-operam è stato riportato il terrazzo così come era stato realizzato nel 1960 (senza titolo) e nella sezione post-operam il completamento dello stesso così com’è attualmente.
    La denuncia verte su due punti, il primo che il terrazzo è abusivo e il secondo che al Comune non vi sono autorizzazioni in originale.
    Quello che vorrei sapere può la mia copia, con tutti gli allegati, essere considerata valida fino a prova contraria?
    Si può considerare abusivo un terrazzo regolarmente completato con autorizzazione comunale del 1985?
    Grazie dell’attenzione.

  32. gent.mo avvocato ,
    ho esaminato quanto ben descritto sulle distanze dai confini Ho un dubbio sul quale un suo chiarimento potrebbe essere molto utile .
    Dovrei posizione un fabbricato a distanza di mt.4 dal confine ( in contrasto con la norma urbanistica che mi prescive mt. 5). Il terreno limitrofo ( verso il quale mi avvicino ) non può essere edificato e pertanto la mia distanza di 3 o di 4 o di 5 metri è ininfluente per la distanza tra fabbricati ( non essendoci un secondo futuro imobile ). Il confinante – che mi citerà in giudizio- cosa potrà pretendere ? Il corrispettivo pari al doppio del valore della fascia di terreno di minor distanza ? Mi dicono che è esclusa un’azione che coinvolga il fabbricato in costruzione .
    Grazie e saluti
    roberto salerno salerno-roberto@virgilio.it 082449766

  33. Preg.mo Avvocato,
    Complimenti per l’approfondimento qui sopra esposto, il vostro è veramente un pregevole servizio, avrei un quesito da porVi, premetto che siamo in un vecchio cascinale con varie porzioni di fabbricato con diversi proprietari, può essere che il mio vicino/confinante innesti nel muro comune al mio fabbricato, un tubo di scarico di acque luride, senza che il mio caro confinante non mi richieda autorizzazione a tale innesto, anzi in modo prepotente dichiara che non ci pensa minimamente a toglierlo, premetto che tutti nella corte siamo già serviti da tubazioni di scarico per i nostri wc, questa sarebbe come dice lui una sorta di aggiunta a quello esistente?vorrei capire quali sono i miei diritti o se diversamente debbo, stortocollo, accettare quello scarico nel muro del mio appartamento!
    Grata per la Vs attenzione e per la Vs risposta nell’attesa porgo
    cordiali saluti

    • Gent.le Sig.ra Simona
      dalla Sua descrizione il vicino ha perpetrato un atto illegittimo. ma per una risposta sicura avrei bisogno di vedere lo stato dei luoghi attraverso un reportage fotografico e porle alcune domande.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  34. Egregio Avvocato D’ Isa gradirei ricevere una sua consulenza:
    ho un piccolo fabbricato in collina di mq 40, recentemente il comune ha dato possibilità,ai possessori di tali fabbricati , di ampliare il volume, concedendo una superfice di mq 20.
    Da una perizia del mio geometra risulta ,però, che il fabbricato difronte alla mia proprietà, posto ad una distanza inferiore a mt.10,è più lungo di cm.40 rispetto alla mia proprietà,dove da li in poi sono presenti altri fabbricati con distanze rispetto alla mia proprietà superiore ai 10 mt.
    Questo significa che, per soli 40 cm, non posso ampliare la mia proprietà.
    Poi, ho letto nel suo sito la sentenza della Cassazione n. 15972 del 20/7/011 ed ho pensato di chiederle gentilmente un parere:
    - nel 1997 esegui sbancamento nel giardino della mia proprieà su autorizzazione del Corpo forestale e vi costruii un muro di contenimento alto mt.2 (circa ) per contenere nuova terra e ghiaia e sopra di esso ho costruito ed un lastricato ed un 2° muro di contenimento per sostenere il terreno a terrazze sopra la proprietà.
    La domanda è la seguente : Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli art. 873 dove dice che la nozione di costruzione non si identifica solo con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto avente i caratteri della solidità e stabilità al suolo, nel caso di fondi a dislivello,il muro di cinta che ho totalmente costruito, che ha funzione di sostegno del terrapieno creato in parte ex novo,può lo stesso, essere considerato come muro di fabbrica?
    Tale muro in virtù della sentenza della Cassazione n. 15972 del 20/7/011 può essere ritenuto come un proseguimento del muro della casa, così che , la mia proprietà risulti più avanti rispetto a quella difronte ed ottenere quindi la concessione edilizia?

    Cordialmente

    • Egr. Sig. Donato,
      per essere ancora più chiaro le riporto l’ultima pronuncia del Consiglio di Stato che stabilisce il seguente principio: le opere di contenimento, quali indubbiamente si configurano quelle di cui al caso di specie che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso. Opere tali da dovere essere riguardate, sotto il profilo edilizio, come opere dotate di una propria specificità ed autonomia, in una accezione che comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l’obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato.
      Credo che il Suo sia un muro di cinta avendo tale specifica funzione.
      Però gradirei comunque avere contezza dello stato di luogo al fine di dare certezza alla mia affermazione.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  35. Gentile Avvocato,
    sono proprietario di un immobile a piano terra (residenziale) in un condominio (5 piani);
    il condominio vuole edificare un ascensore esterno davanti alla mia porta d’ingresso.
    Le chiedo delucidazioni su come comportarmi:
    posso lasciarlo costruire a patto che rispettino i 3 m di distanza,
    trattandosi di un accesso alla proprietà devono mantenere una distanza maggiore,
    possono edificarlo a distanza inferiore dai 3 metri,
    posso impedire l’edificazione poichè mi danneggerebbe poichè mi toglierebbe la luce,
    posso imporgli una struttura trasparente, se così a quale distanza.
    Vorrei capire i miei diritti e i miei doveri in merito all’edificazione di un vano ascensore davanti alla mia porta d’ingresso. Il suolo dove verrebbe edificato è condominiale.
    La ringrazio e le porgo cordiali saluti.

    • Egr. Sig. Michele,
      dovrei leggere il Suo regolamento condominiale prima di darle una risposta ai Suoi quesiti.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  36. Gentile Avvocato,
    mi chiamo Marco e vorrei porLe una questione.
    Mi hanno chiesto di coprire con una tettoia in legno uno spazio antistante un palazzo al piano terra appartenenti a privati e che non si trova a ridosso di spazi pubblici. La tettoia dovrebbe essere sorretta da dei pilastri verticali sempre in legno, partire dalla sagoma del palazzo e coprire tutto lo spazio. Il problema è che non ci sono le distanze dal confine in quanto lo spazio da coprire è lungo cinque metri (distanza sogoma palazzo-confine con proprietà altrui) e finisce proprio al confine e largo sette metri (parallelamente al palazzo). Posso in qualche maniera far costruire questa tettoia e sorreggerla con pilastri in legno posizionandoli nello spazio dei cinque metri menzionati rimanendo nei termini di legge? Spero di essere stato chiaro.
    Grazie mille per la Sua gentile risposta
    Cordialità
    Marco

    • Egr. Sig. Marco,
      se ho ben inteso il Suo quesito, la distanza viene calcolata anche dalla tettoia, non solo dai pilastri.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  37. Buonasera avvocato; innanzitutto mi associo a tutti quelli che le hanno fatto i complementi per il sito, in quanto anche io lo trovo molto utile e ben fatto.
    Vengo al mio problema: ho un immobile edificato nelle sole strutture in cemento armato (travi, pilastri e tutti i solai) ma complete fino alla copertura, per cui identificano senza ombra di dubbio quale sia la sagoma e il volume espresso; tale edificio è stato realizzato in forza di regolare Conceesione Edilizia del 1984 che però è stata sospesa nel lontano 1985 perchè secondo il vicino no rispettava le distanze dal confine; dop ben quattro gradi di giudizio (Tribunale di Velletri, Corte di Appello di Roma, Suprema Corte di Cassazione e rinvio dinanzi altra sezione della Corte di Appello di Roma) il fabbricato così come è stato concessionato e realizzato è stato ritenuto legittimo in virtù di una deroga che era permessa all’epoca di costruzione dal programma di fabbricazione vigente nel comune di Lariano (Rm) che è appunto il comune dove sorge la struttura. La sentenza che accerta la definitiva regolarità della struttura è del 2000 e nel frattempo ovviamente è scaduta la concessione.
    Io ho fatto richiesta di poter “ristrutturare” l’edificio (dato che un precedente tecnico aveva fatto la richiesta di “completamento” ed era stata respinta) e anche a me è stata respinta tale richiesta.
    Ho scaricato una notevole quantità di sentenze che supportano la mia tesi e le ho riassunte in un documento che ho allegato alla richiesta, ma che comunque il Comune ha respinto; cosa mi consiglia?
    ecco in estratto quanto riportavo:…
    Il sig. ___________, attuale proprietario dell’immobile in oggetto, a seguito del rilascio della Concessione Edilizia n.75 del 05.05.1984 (P.E. n.1822), ha dato inizio ai lavori autorizzati con la stessa Concessione mediante la realizzazione della struttura completa in cemento armato di complessivi quattro livelli.
    A seguito dell’ordinanza di sospensione del 20.01.1986 del Pretore Civile di Velletri, i lavori oggetto della Concessione sopra riportata sono stati interrotti a causa di un contenzioso giudiziario con i confinanti, protrattosi per quattro gradi di giudizio (Tribunale di Velletri, Corte di Appello di Roma, Suprema Corte di Cassazione e rinvio dinanzi altra sezione della Corte di Appello di Roma) e conclusosi solo il 07.12.2000 con la sentenza n.4162/00 della Corte di Appello di Roma che accertava definitivamente la regolarità della Concessione Edilizia n.75 rilasciata il 05.05.1984 e la regolarità del posizionamento e dei lavori eseguiti dal proprietario, sig. Pantoni Elio.
    Pertanto,
     vista ed attestata dalla sentenza n.4162/00 della Corte di Appello di Roma la completa legittimità della struttura esistente, realizzata secondo la regolare Concessione Edilizia n. 75 del 05.05.1984, nelle sue forme, dimensioni, distacchi dai confini interni e dagli altri corpi di fabbrica circostanti;
     considerando che tutti i lavori che si intendono realizzare rientrano nella tipologia delle opere relative a ristrutturazione edilizia così come definita all’art.3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/01, e s.m.i.;
     accertato che le disposizioni relative alle distanze riportate nel D.M. 1444/68 si applicano solo ed esclusivamente alle nuove edificazioni, e per nuova edificazione non devono essere considerate le opere per le quali si comunica codesto inizio dei lavori, visto che oltretutto, come caso limite, non si intendono tali neanche le opere edilizie consistenti nella demolizione e ricostruzione con uguale sagoma e volume, come riportato a titolo esemplificativo e non esautivo nella sentenza del TAR Sicilia-Catania, Sez I, del 12.12.2001 n.2400, TAR Liguria, Sez I, del 13.10.2006 n.1209, TAR Toscana, Sez II, sentenza III del 19.12.2008 n.4159, TAR Lombardia-Milano, Sez II, del 04.05.2010 n.1220;
     considerato che la Corte di Cassazione ha affermato con la sentenza 22.09.2010 n. 20038 che nelle distanze tra le costruzioni, eventuali sopravvenute disposizioni più restrittive devono essere applicate per tutte le nuove costruzioni che siano ancora da realizzare anche se il titolo abilitativo è stato rilasciato precedentemente all’entrata in vigore delle nuove disposizioni, mentre non hanno efficacia quando si tratta di manufatti che possono considerarsi già completati nelle strutture essenziali;
     considerato che il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con circolare interpretativa del del 07.08.2003 n.4174 a chiarimento dei lavori di ristrutturazione edilizia includendo negli stessi anche i maggiori interventi di demolizione e ricostruzione afferma che “…per gli interventi di demolizione e ricostruzione inclusi nella ristrutturazione non può trovare applicazione quella parte della normativa vigente che detta prescrizioni per quanto riguarda gli indici di edificabilità ed ogni ulteriore parametro di carattere quantitativo (altezze, distanze, distacchi, inclinate, ecc.) riferibile alle nuove costruzioni. Ciò in quanto il relativo rispetto potrebbe risultare inconciliabile con la demolizione e ricostruzione intesa come operazione da effettuarsi con la sola osservanza della sagoma e della volumetria preesistenti…”. La stessa riporta anche una brevissima trattazione dello jus superveniens. Orbene in materia di violazione delle norme dettate per il rispetto delle distanze legali, lo “Jus superveniens” che contenga prescrizioni più restrittive, non incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione per le costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possono considerarsi già sorte per l’attuale realizzazione delle strutture organiche
     accertato che la struttura esistente, realizzata secondo la regolare Concessione Edilizia n. 75 del 05.05.1984, nelle sue forme, dimensioni, distacchi dai confini interni e dagli altri corpi di fabbrica circostanti è una costruzione, secondo la definizione data a titolo esemplificativo e non esautivo nella sentenza della Corte di Cassazione, Sez II, del 20.07.2011 n.15972, sulla quale possono essere effettuate opere che rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia;
     accertato che le N.T.A. del vigente P.R.G. del Comune di Lariano consentono interventi di ristrutturazione edilizia con attuazione diretta nell’area ove si trova edificata la struttura in oggetto;
    si rileva e si comunica la non sussistenza di alcun motivo ostativo al rilascio del richiesto Titolo edilizio per la ristrutturazione edilizia dell’edificio sito in Via Roma 145, distinto in catasto al Foglio 18 mapp. 2624, realizzato nelle strutture principali in c.a. mediante Concessione Edilizia n.75 del 05.05.1984 (P.E. n.1822).

  38. Gentilissimo Avvocato,
    mi chiamo Ernesto, esercito la professione di Ingegnere.
    Ho un dubbio da porLe, ho presentato in comune un accertamento di conformità art. 36 DPR 380, riguardante una tettoia abusiva realizzata qualche anno fa. Tale tettoia presenta dei pilastri a 10 cm dal confine, ma il mio cliente ha ottenuto l’autorizzazione dal vicino per poterla istallare. Il mio problema è invece che tali pilastri si trovano a 7 m dalla parete finestrata del palazzo antistante. Il mio cliente, visto che le distanze da c.c.,credo, siano di 10 m, rischia di doverla demolire? Ed io da tecnico, che tali distanze le ho asseverate nel progetto in sanatoria cosa rischio?

    La ringrazio anticipatamente

    • Gent.le Ingegnere,
      non riesco ad intendere bene il Suo quesito,
      di certo, una Sua responsabilità professionale potrebb essere riscontrata, ma prima di darle una risposta del genere, vorrei leggere la domanda ed avere contezza degli strumenti urbanistici.
      Le ricordo, ma certo della Sua competenza, che gli accordi tra privati derogano sulle distanze previste dal c.c., quindi dovrei leggere anche tale autorizzazione del vicino.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  39. Gentilissimo avvocato, buongiono, mi chiamo Luca e avrei un bubbio da sottoporLe..
    Il mio vicino ha un box, condonato da più di vent’anni, realizzato sul confine con un’altezza inferiore a metri tre (per precisione metri 2.50). Il tecnico comunale dice che se desidero realizzare una nuova costruzione devo stare a metri dieci da tale costruzione,(prescrizione che mi preclude qualsiasi edificazione viste le dimensioni ridotte del mio lotto di terreno). Ora, a mio pèarere. io potrei comunque realizzare una nuova costruzione a metri cinque dal box del vìcino (cinque metri è la distanza minima da n.t.a.di p.r.g.) senza vedute ma con solo luci, ma (ecco il mio dubbio) se la Legge mi consente di realizzare una costruzione a metri cinque dal muro di confine, il quale può essere alto sino a metri tre, perchè dovrei stare a dieci metri da un muro di un box costruito sul confine alto meno di tre metri ? Nella speranza di essere stato abbastanza chiaro e nell’attesa di un Suo gradito riscontro Le porgo Distinti Saluti L.R. P.S. Complimenti per sue consulenze, le migliori che io abbia mai letto.

    • Gent.le Sig. Luca,
      in senso genarale la ratio delle distanze le ho specificate nel mio scritto, poi in particolare dovrei leggere il prg del Suo comune per cercare eventualmente ulteriori ragioni.
      Credo che valga comunque il sistema della prevenzione.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  40. Gentilissimo Avvocato,

    volevo porle questo quesito. Sono proprietario di un appartamento con annesso un giardino di proprietà privata nel consteso di un condominio. Questo giardino confina su un lato con il vicino di casa dello stesso stabile e poi con il parcheggio di un altro palazzo e con un appezzamento di terreno. Ho presentato la DIA al Comune, per realizzare in questo giardino una pergotenda, struttura in alluminio con copertura interamente retrattile in PVC.

    Volevo chiederle: tale struttura deve rispettare le distanze sia con l’inquilino affianco che con l’inquilino di sopra, nonostante la pergotenda sia con copertura non fissa e poggia sul pavimento con delle viterie (quindi smontabile)?

    La ringrazio per la risposta.

    • Egr. Sig. Davide,
      la risposta già l’ha data Lei con la descrizione della pergotenda, ovvero essendo una strttura temporanea non dovrebbe attenersi alle distanze.
      Ma come sempre non posso dare certezza ad una mia risposta se non prima aver visto i luoghi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  41. prima di tutto, complimenti per il sito e la sua disponibilita e professionalità!
    poi vorrei chiedere come viene considerato per quanto riguarda l’art 873 del codice civile, un terrazzo a sbalzo. nel mio caso sto operando su un immobile che fa parte di una serie di vecchie case a schiera e quindi completamente confinanti. il mio cliente vorrebbe fare un piccolo terrazzino esattamente come lui, ma all’ufficio tecnico mi hanno detto che non posso fare questo terrazzo ad una distanza inferiore di tre metri dal terrazzo del confinante. in tutta la via non esiste terrazzo su queste ville a schiera che sia a piu di 2 metri. quasi tutti si sono attenuti alla semplice distanza di 75 cm dal confine per non creare diretto affaccio.
    è possibile che per quanto riguarda gli sbalzi sia cambiata la legge ultimamente?
    ho bisogno di approfondimenti. il problema lo risolverei anche con gli atti di assenso dei due vicini, ma la situazione non mi convince piu di tanto.
    grazie in anticipo, cordiali saluti

    • Egr. Architetto,
      gradirei avre un prospetto dei luoghi, nonchè il diniego dell’ufficio tecnico ed un reportage fotografico prima di darle un consiglio.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  42. Egr. Avvocato,
    la ringrazio per questo utilissimo e completo articolo sulle distanze tra le costruzioni, ma ho una domanda molto precisa, nel caso di una costruzione in aderenza e rispetto della legge antisismica, minimi 2 cm di distacco (Sardegna), chi realizza l opera per ultimo può realizzare la muratura in aderenza con un solo mattone o deve realizzarla come le altre tre facciate (a contatto con l esterno)? Francesco

    • Egr. Avvocato, sono proprietario di un fabbricato con struttura portante a cui in aderenza ne hanno costruito un’altro. Il vicino lo ha realizzato con 3 cm di sughero in aderenza e un forato di 8 cm, mentre le pareti con l’esterno le ha realizzate con un forato da 30 cm. Le chiedo se può costruire un muro di spessore così esiguo, dal momento che vi sarà impiantato un laboratorio di analisi clinico mediche. Grazie

      • Egr. Sig. Giuseppe,
        bisognerebbe leggere lo strumento urbanistico vigente della Sua zona per capire le giuste modalità di realizzazione di un muro in aderenza e le norme tecniche/sanitarie per un laborotario di analisi.
        Logicamente qualora ci siano delle violazioni (La cassazione afferma che le costruzioni comunque devono avere una piena autonomia statica e funzionale) Lei avrà la possibilità di agire in danno del Suo vicino.
        Ad esempio, per la S.C. deve qualificarsi costruzione in appoggio, e non in aderenza, quella che, sebbene strutturalmente indipendente dal fabbricato del vicino, abbia un muro perimetrale il cui peso sia scaricato sulle fondazioni del muro di tale fabbricato e che, per l’esiguità dello spessore (nella specie: otto centimetri), assolva le funzioni di isolamento e di solidità statica proprie di un muro perimetrale non da solo, ma sfruttando detto muro preesistente, sicché si determini la situazione tipica della costruzione in appoggio. — Cass. 12-12-80, n. 6403.

        Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
        Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
        La ringrazio per la fiducia riposta.
        Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
        Cordiali saluti.

  43. Egr. avvocato ho chiesto a tanti tecnici un quisito ma non hanno saputo darmi una risposta certa, forse lei potrà aiutarmi, la ringrazio anticipatamente. alllora domanda:
    in un terreno agricolo, voglio fare aderente al confine (però nella mia proprietà) un muro di recinzione, quanta è l’altezza che lo posso fare per legge? posso fare questo muro se per circa dieci metri il vicino ha delle baracche in blocchi di cemento costruiti parecchi anni fà, con delle finestre che sboccano nella mia proprietà che non risultano in nessun documento o catasto della esistenza di queste baracche e che non sono mai stati condonati,o dichiarati? essendo stata una donazione dei nostri genitori e non parla di baracche ma solo di terreno sulla donazione. grazie della sua risposta.

    • Egr. Sig. Maurizio
      mi perdoni ma non ho inteso nbene il tenore della seconda domanda;
      Riguardo alla prima,dovrebbe vedere cosa prevede lo strumento urbanistico vigente, ma in realtà un’altezza a rigor di codice non è prevista. Un limite è dettato dal fatto di non ledere una servitù di veduta o di luce al vicino.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  44. Egregio Avvocato ringraziandola anticipatamente per la creazione di questo sito e per le Sue risposte esaustive, è mia intenzione porLe un problema che sto riscontrando con l’immobile da me acquistato, che vorrei ristrutturare ed ampliare grazie al piano casa R. Lazio.

    Descrizione immobile : villino unico livello con concessone in sanatoria, lo stesso per un lato è aderente ad un altro fabbricato del vicino ( sempre ad unico livello). Quindi vi sono due muri uno nella mia proprietà ed uno nella proprietà del vicino, ma non hanno spazio tra loro , sono praticamente appiccicati.
    Ora ,Verificato che il Piano Casa R. Lazio permette la sopraelevazione, dopo aver adeguato sismicamente l’ edificio, aver visto che le pareti finestrate degli edifici limitrofi sono a più di 10m. aver costatato che le palazzine limitrofe sono tutte più alte del mio immobile.

    Posso in base all’ Art. 877 C.C. sopraelevare in aderenza con il confine del vicino ovviamente caricando la struttura sul mio muro ?
    Devo chiedergli il Nullaosta ?
    Posso farlo anche se le Norme Tecniche di Attuazione ( Prg Roma – zona Città da Ristrutturare ) prevedono per le Nuove Edificazioni le distanze di 5 m dal confine senza menzionare l’aderenza?

    La prego di illuminare il mio cammino visto che purtroppo a volte nei vari Comuni si trovano persone millantatrici di conoscenze che poi puntualmente non hanno, e che inconsciamente provocano reazioni a catena nelle vite altrui.

    Ringraziandola nuovamente porgo distinti saluti.

    • Egr. Sig Luca,
      tendenzialmente potrei darle un parere positivo.
      Riguardo alla comunicazione, per quieto vivere, Le consiglio di farla, ma per essere maggiormente esausistivo gradirei avere un quadro fotografico dei luoghi.
      L’aderenza è valevole anche per la soprelevazione, almeno che non si creino vedute o luci o si limiti un diritto di veduta acquisito ed a tal punto bisognerebbe rispettare le distanze previste dal codice civile.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

      • La ringrazio per la risposta…mi perdoni Le vorrei chiedere, considerato che l’edificio ad oggi….
        Rispetta il 1444 D.M. del 68 ( 10 m dalle pareti finestrate ) e le N.T.A. che si rifanno al 1444.
        Rispetta il regolamento comunale di roma che nelle distanze prevede l’aderenza come alternativa ai 5 m.
        Considerando che il piano casa prevede la sopraelevazione e che va in deroga a tutti i strumenti urbanistici tranne che al C.C.
        Il mio problema ad oggi è che il vicino ( in aderenza ) non è intenzionato al rilascio del nullaosta.
        Mi chiedo; Se io ho il diritto concessomi dal 877 cc, è necessario che io abbia il nullaosta del vicino ….. è indispensabile??…..anche perche non capisco quale diritto vado a ledere nei suoi confronti, visto che rispetto il 1444 d.m.
        Se dovessi avere problemi, Lei dove riceve?
        Rangraziandolo nuiovamente per le ulteriori delucidazioni, porgo distinti saluti.

        • Egr. sig. Luca,
          preliminarmente Le significo che ricevo a Napoli, Salerno e Sorrento (gli indirizzi li trova all’interno del sito),
          in merito al Suo quesito, in realtà non ho inteso bene il problema, che costruzione deve effettuare?? Gradirei ricevere un progetto o un reportage fotografico.
          Parla di avanzamento o di sopralevezione, perchè se già rispetta l’edificio le distanze dei 10 mt, con la sopraelevazione non avrebbe problemi ottenuto il necessario permesso, discorso diverso per quanto riguarda l’avanzamento della struttura esistente.
          Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
          La ringrazio per la fiducia riposta.
          Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (@AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
          Cordiali saluti.

  45. Buonasera Avvocato, sono Vincenzo Inserra da Enna, le volevo porre un quesito poiché sono parte civile costituita in un procedimento penale per falso ideologico nei confronti del Tecnico progettista che ha presentato una richiesta di C.E. in sanatoria ex art. 13 L. 47/85 e del tecnico comunale perché ha espresso parere favorevole al rilascio della stessa.
    Capo imputazione (progettista) ……rappresentava in maniera conforme a quanto previsto nella C.E. ma nettamente difforme dalla reale situazione dei luoghi etc.;
    Capo imputazione (tecnico comunale) ….ometteva di rilevare le numerose ed evidenti difformità del fabbricato rispetto al progetto approvato …….con riferimento alla distanza minima dal ciglio della strada, alle distanze tra fabbricati etc.
    La domanda è questa: può un comune rilasciare una sanatoria ex art. 13 L. 47/85 se un immobile ricadente in zona omogenea C/1 (piano di lottizzazione che prevede una distanza minima di ml. 10 tra fabbricati e pareti finestrate) è stato costruito a ml. 4,89 dal confine. Aggiunti ai 5,00 ml. che intercorrono dal fabbricato prospiciente al confine si ottiene complessivamente ml. 9,89 invece che 10 come previsto.
    VOGLIO SPECIFICARE CHE LA SANATORIA RICHIESTA DAL MIO CONFINANTE RIGUARDA ANCHE ALTRE DIFFORMITA’ . LA MIA DOMANDA E’ RELATIVA ALLA COSI’ DETTA DOPPIA CONFORMITA’, PER CUI SE GIA’ NON HA RISPETTATO LE DISTANZE LEGALI TRA FABBRICATI PUO SANARE ALTRE DIFFORMITA’?
    Spero di essere stato chiaro, grazie anticipatamente del suo prezioso parere. Vincenzo INSERRA

  46. Forse e’ troppo complesso e difficile il mio quesito o forse è stato esposto in maniera poco chiara. Grazie comunque per il bellissimo sito e per il servizio che rende facendosi chiaramente una buona e meritata pubblicità.
    Complimenti vista la Sua giovane età ed auguri per la carriera.
    emanuele brigiolini

  47. Egregio avvocato D’Isa,
    più che un commento, avrei un quesito da porLe.
    Sono comproprietaria di uno stabile, composto da due corpi di fabbrica uniti tra loro. Uno di questi due corpi di fabbrica è stato costruito sul confine di una via pubblica.
    Oggi, il proprietario dello stabile che come il mio è costruito sul confine della medesima via pubblica, mi riferisce che vorrebbe ristrutturare, ampliare ed elevare il proprio stabile, seguendo la linea del corpo di fabbrica.
    In particolare ci chiede di stipulare una convenzione , che permetta a lui ed a noi di ristrutturare, ampliare ed elevare i rispettivi stabili – anche in tempi diversi (a noi attualmente non interessa in quanto stiamo vendendo) – senza, a suo dire, il rispetto delle distanze legali, proprio in quanto gli edifici in questione sono costruiti sul confinte di una strada pubblica (ed in proposito cita una sentenza della Corte di Cassazione del 1972).
    Ad un nostro primo rifiuto, ci scrive un architetto il quale afferma che la rinuncia a tale accordo ci preclude di fatto la possibilità di soprelevare il nostro stabile (possibile sia con indice di Pgt sia con possibile predisposizione di Programma Integrato Intervento).
    Ma come è possibile che una convenzione tra le parti, possa precludere una possibilità che ci verrebbe comunque accordata dall’Ufficio Tecnico del Comune di competenza?
    Ed una tale convenzione che valore può avere nei confronti dei nostri eventuali acquirenti?
    Saluti
    Eliana Viganò

  48. Egregio avvocato D’Isa,
    sono proprietario di una minicasa per le vacanze estive sita in un complesso condominiale costituito da casette a schiera spalla a spalla distribuite al piano terra e al primo piano. La mia casetta e quella del mio vicino di spalla non avevano in origine il primo piano, perciò,
    essendo proprietari del lastrico solare, nell’anno 1999 io e l’altro proprietario abbiamo chiesto ed ottenuto regolare concessione edilizia al Comune per la sopraelevazione. Nel luglio del 2000 realizzai contemporaneamente ed in unica soluzione con l’altro proprietario l’opera prevista dal progetto presentato.
    Nel 2006, dopo alcune lamentele verbali e tentativi di coinvolgere anche il Condominio, il proprietario dell’appartamento adiacente al primo piano mi inviò raccomandata nella quale mi si contestava un abuso per violazione delle distanze e danni dovuti all’alterazione dell’aerazione dei muri e dell’isolamento acustico provocati al suo appartamento.
    Messomi in contatto per risolvere bonariamente la faccenda, mi veniva risposto che si sarebbe fatto sentire per un appuntamento con i suoi tecnici e sempre rimandato.
    Giorni fa ho ricevuto atto di citazione col quale il proprietario chiede l’abbattimento della sopraelevazione per violazione delle distanze tra edifici limitrofi, costruzione in appoggio, nonché risarcimento danni.
    Preciso che l’ossatura dell’intero complesso condominiale è realizzata con pilastri e travi in cemento armato. Il solaio di copertura della sopraelevazione è stato realizzato posizionando i travetti precompressi parallelamente al muro del vicino e facendolo combaciare con lo stesso muro, senza appoggio, in modo che il peso del solaio di copertura gravasse unicamente sui muri maestri dei nuovi vani, senza inficiare la staticità del muro del vicino.
    Le sarei grato se volesse esprimere un Suo parere sulla questione esposta e se mi consigliasse la linea di difesa da adottare.
    La ringrazio anticipatamente per l’attenzione che vorrà cortesemente dare al mio problema e con l’occasione La saluto distintamente.
    Domenico Cavone

    • Egr. Sig. Domenico,
      prima di consigliarle una dovuta strategia dovrei leggere i titoli autorizzativi, il regolamento condominiale e l’atto di citazione nonchè avere contezza dello stato dei luoghi (anche attraverso reportage forografico).
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  49. In zona di completamento, un fabbricato precario realizzato con bastoni di legno di vario genere e dimensioni, condonato, posto a distanza inferiore a quella indicata nel PRG e prevista dal Codice Civile, può essere demolito e ricostruito con variazione di sagoma e volumi e riposizionato sempre a distanza inferiore dai confini. (distanza dai confini uguale a quella indicata nel condono)

  50. Buongiorno Avvocato, malgrado la completezza degli argomenti non ho trovato al soluzione del mio caso: ho una casetta, in un paese, su due livelli, un piano terra ed un primo piano, dove insiste un terrazzino con legale affaccio sul giardino di un vicino, profondo circa 10 metri. Questo terrazzino confina a tergo con la mia abitazione, a destra con il muro di una casa alta circa 7 metri ed a sinistra con l’abitazione di un terzo proprietario il cui terrazzo risulta tre metri al di sopra del mio terrazzo. Orbene, chiesta la possibilità al comune di coprire con porticato mi sono sentito rispondere che “è un evidente aumento di volumetria”. Allora ho chiesto la possibilità di costruire un pergolato, mi è stato risposto che devo chiedere il permesso al vicino proprietario del giardino, che per propri motivi non acconsente a rilasciare.
    Informo che detto paese, per un evidente antico errore, risulta (malgrado il mio alloggio risulti in Zona Catastale B) essere tutto in zona rossa (PRPT) e quindi non è applicabile il piano casa della Regione Lazio. E’ possibile secondo Lei che non esista alcuna possibilità che io possa risolvere il problema?
    La ringrazio in anticipo per l’eventuale interessamento.
    Cicina.

    • Egr. sig. Giuliano,
      oltre alla “solita” contezza dello stato dei luoghi, dovrei leggere gli strumenti urbanistici, prima di lasciarle un opportuno consiglio.
      Bisogna capire che distanze sono previste e mi sembra di aver capito che c’è un problema di veduta in appiombo.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  51. Complimenti per la chiarezza e la completezza dell’articolo.
    Le pongo un quesito. In un’area residenziale sono presenti due ville costruite su due lotti contigui, pressoché identiche ma speculari, con regolare concessione. Ciascuna è dotata di piano seminterrato con rampa di accesso dal livello stradale. I due spazi di manovra a piano interrato sono divisi l’uno dall’altro da un muro di confine alto 5 metri. Uno dei due proprietari ha realizzato un ampliamento del piano seminterrato andando ad aderire al muro di confine che dunque, dal suo lato, risulta ora emergere per circa 2 metri rispetto alla copertura di tale ampliamento. L’altro proprietario vorrebbe ampliare a sia volta realizzando l’opera in aderenza, come il dirimpettaio. Tuttavia l’ufficio tecnico solleva una discriminante e cioè:”Il primo proprietario ha ampliato regolarmente o abusivamente? E nel secondo caso, ha poi condonato?”. Per cui le domando: in che modo la regolarità o meno della prima costruzione edificata in aderenza al muro di confine può influire sul diritto del secondo proprietario di edificare a sua volta? Aggiungo che il muro di confine è privo di finestre e aperture e che, qualora anche il secondo proprietario edificasse, al di sopra dei due ampliamenti il muro continuerebbe ad emergere per circa due metri (cioè i due ampliamenti non sono visibili dal piano terra di ciascuna delle due proprietà.
    Grazie.

    • Egr. Norfolksquare,
      il Suo è un caso alquanto complesso, almeno da ciò che leggo;
      dovrei avere contezza dello stato dei luoghi e degli strumenti urbanistici vigenti nonchè leggere tale comunicazione dell’ufficio tecnico, prima di darle un eventuale parere.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  52. Egr. Avvocato
    chiedo conforto alla sua conoscenza per una spiegazione legata al principio di sopraelevazione e distanze (legato al concetto di prevenzione)ovvero:
    Quando la norma consolida l’innalzamento in soprelevazione strettamente connesso all’incremento di VOLUME; quel termine volume è riferito ad una realtà geometrica o puramente realtà di conteggio urbanistico. (Nel mio comune i sottotetti con altezza media 1.50ml non fanno volume)
    Mi ritrovo a discutere per una costruzione mia confinante soprelevata, altresi in dismisura con reale danno, solo perche l’ufficio comunale ritiene tale volume non rientrante nei conteggi urbanistici, anche se di fatto geometricamente il nuovo tetto e timpano relativo sovrasta oltremodo la mia proprietà ombreggiandomi e diminuendo il valore del mio immobile. Ho motivo di laganza?
    grazie per il consiglio.

  53. La ringrazio per la sua cortese disponibilità, desidero porle il seguente quesito ,che mi assilla alquanto.
    Con l’ultima sanatoria (fabbricati 1985-1993) ho ottenuto la sanatoria per un immobile residenziale che è stato costruito su un terreno agricolo (zona E1, distacco dal confine 10mt) e si estende fino al muro di confine con altezza max 2.90m (cucina rustica con tetto spiovente) il confinante è un terreno agricolo non costruito. Quando ho costruito avevamo convenuto verbalmente che lo stesso avrebbe fatto il confinate.
    A distanza di 19 anni dal termine della costruzione, il vicino mi chiede un indennizzo per manacato rispetto della distanza (nella sanatoria, indicata fine costruzione 1993).
    la costruzione è iniziata nel 1990 e conclusa nel 1993, e poi il P.R. prescrive solo la distanza dal confine, nulla indica circa la costruzione fino al limite estremo del confine.
    In attesa di un suo autorevole riscontro, porgo cordiali saluti

  54. Egr. Avv. D’Isa, mi chiamo Domenico, per la prima volta leggo delle risposte chiare e comprensibili e ne approfitto per porle il mio problema:
    il mio confinante ha eseguito, nel suo giardino, un innalzamento artificiale del terreno, portandolo a + mt. 1,30 circa ad 0,80 cm dal confine e realizzando dei muri di contenimento in cemento armato, modificando lo scolo naturale delle acque piovane e chiudendo un pozzetto di raccolta delle acque piovane.
    Questi muri sono stati alzati, come detto, ad 0,80 cm. dal mio confine, nonchè da un balcone e da due finestre esistenti, una delle quali parzialmente occlusa dal muro.
    Attualmente il confinante nell’impegnare l’innalzamento artificiale da lui creato, può guardarmi dentro casa e all’interno del mio fondo.
    Ancora, nell’eseguire i lavori ha effettuato sotto la mia finestra e balcone, uno scavo sulle fondamenta del fabbricato, ricavando una scala interrata in c.a. fino a – mt. 2,50, modificando il percorso di una condotta fognante condominiale esistente, allo scopo di aprire una porta sul suo locale seminterrato accessibile dall’interno del condominio.
    Ancora, ha ampliato tutte le finestre del suo appartamento sostituendo le tapparelle con delle persiane, modificando tutta l’architettonica sia del fabbricato che di quelli (uguali) nella zona.
    Le premetto che tutti questi lavori avvengono in una zona dove vige il vincolo storico di tutela ambientale in mancanza anche dell’autorizzazione del Genio Civile.
    Le vorrei chiedere se i lavori rispettano i confini stabiliti dal codice civile e se i muri di contenimento realizzati sono da considerari di costruzione e come tali tenuti al rispetto dei 5 mt previsti dal PRG.
    Per l’ufficio tecnico comunale i muri di contenimento, ripeto artificiali, realizzati non fanno distanza perchè inferiori ai 3 mt. di altezza, io non ne sono convinto.
    So che sta presentando un progetto in sanatoria dove, sul confine, intende realizzare un muro di cinta alto 3 mt attaccato al mio balcone, superandolo in altezza.
    Ho fatto presente al tecnico comunale che, secondo me, leggendo l’art. 878 del c.c., il muro di cinta può essere anche realizzato fino a 3 mt di altezza purchè al di la non esista un fabbricato.
    Io ho un balcone e due finestre esistenti, quindi penso che il confinante debba rispettare, per costruire il muro di cinta, i distacchi dal balcone di 3 mt e il mio diritto di veduta (fabbricato di quasi 50 anni), ma il funzionario comunale dice che può attaccarsi al balcone perchè è un muro di appoggio.
    Cosa ne pensa avvocato?
    Un’utima cosa, non me ne voglia, il mio balcone (all’origine circa 10 mq.), che si allunga sul confine però all’interno della mia proprietà (da sempre) venne ampliato (circa 28 mq.) dai miei genitori negli anni 1960 senza chiedere titolo autorizzatorio al comune.
    Nel 1979, ho trovato una fattura, venne ristrutturato così come è con una scala in cemento al posto di quella di ferro, per una superficie a corpo di 30 mq. più la scala.
    Nel 1992, attraverso una comunicazione protocollata al comune, un tecnico incaricato comunicava l’inizio dei lavori interni, art. 26 L.47/85, includendo anche il completamento della mattonatura del terrazzo, indicandolo, nell’elaborato grafico, così com’è adesso, sia nell’ante che post-operam e cioè un terrazzo di circa 28 mq.
    Nel 1997, a seguito di lavori esterni al fabbricato (rifacimento facciata), nell’appoggiare il ponteggio una parte di terrazzo veniva danneggiato.
    Dovendo rimettere la guaina, ho fatto demolire il piano di calpestio e ricostruito uguale a quello esistente.
    Il confinante, che è da 1 anno che abita lì, mi ha denunciato dicendo che ho ampliato il balcone nel 1997 senza concessione e ne chiede l’arretramento e il ripristino così come all’origine.
    Ho fatto presente al Comune dell’elaborato del tecnico del 1992, dotato sia di protocollo che del visto dell’ufficio tecnico, nonchè della dichiarazione di tutti i condomini che nel 1987, con protocollo del Comune, chiedevano allo stesso di essere autorizzati al rifacimento balconi ad esclusione di mia madre in quanto, scritto testualmente, ha un terrazzo con scala d’accesso all’orto.
    Il solerte funzionario mi ha detto che avvierà un procedimento d’ufficio e trasmetterà il presunto abuso edilizio alla Procura della Repubblica.
    Come posso difendermi?
    Se mi viene ordinato posso anche ripristinare il tutto ma solamente dopo che il confinante avrà fatto lo stesso.
    Grazie di cuore dell’attenzione, Domenico.

    • Egr. Sig. domenico,
      purtroppo data la complessità del Suo caso non posso lasciare il relativo parere se non prima di aver compiuto un dovuto approfondimento e capirà che tale attività sottrae del tempo (prezioso) al mio lavoro.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  55. Buon giorno avvocato complimenti per il sito…..avrei una domanda da porle: due fabbricati in aderenza , nei lavori di ristrutturazione il proprietario di uno dei due fabbricati ottiene di ampliare il proprio edificio e pagando la variazione al piano regolatore ottiene dal comune il permesso di sopraelevare la casa di 1,4 metri….il vicino gli fa causa per aver tagliato 17 cm di sporti e la gronda, ripristinadolo lo scarico della stessa, senza aver chiesto il permesso…quest’ultimo mentre l’impresa tagliavi gli sporti chiedeva alla stessa di ripstinargli la copertura…quindi non può fare finta di non sapere…lei cosa ne pensa?

  56. Egregio avvocato,
    mi chiamo emanuele brigiolini e sono un tecnico operante in provincia di Ferrara e vorrei sottoporle un quesito relativo ad una particolarità del Regolamento Edilizio del Comune di Cento in cui prevalentemente opero.
    Lart. 12 che regola le distanze, quando parla di distanze tra edifici contempla tre fattispecie:
    a) distanza tra pareti non fiestrate mt.6,00
    b) distanza tra una parete finestrata ed una non finestrata mt. 8,00
    c) distanza tra pareti finestrate mt. 10,00
    Dopo vent’anni almeno che il Regolamento viene applicato e nel momento in cui si sono ormai formati mille casi di concessioni rilasciate con tali determinazioni, ora, il nuovo Dirigente intende applicare il disposto del DM del 68 andando quindi a mettere in crisi tutto cio’ che era stato già progettato ed avviato come percorso tra me professionista e clienti (parliamo di chi ha investito soldi per comprare casa, un lotto di terreno pensando di poter costruire in certe condizioni…) e quindi di punto in bianco si dovrà buttare lavoro, risorse, soldi., in ragione dell’illegittimità di un regolamento che però è tutt’ora vigente e fino a sei mesi fà nessuno aveva mai messo minimamente in discussione.
    Fermo restando il Suo parere nel merito, Le chiedo inoltre se, con una convenzione tra privati nella fattispecie che io costruisca rispettando il REC, si possa ovviare e superare questa non sovrapposizione tra norma comunale e sovraordinata statale.
    Sarei grato per una Sua risposta e avendo scoperto il Suo sito per puro caso mi congratulo con Lei per la professionalità e la disponibilità e l’impegno che mette a disposizione indistintamente.
    Saluti.
    Emanuele

  57. Buonasera Avvocato,
    Le chiedo se ha mai esaminato il caso in cui il Comune di riferimento sia dotato di un Regolamento Edilizio in vigore ed applicato da oltre vent’anni che prevede le seguenti diastanze per le nuove costruzioni:
    tra pareti non finestrate mt. 6
    tra una parete finestrata ed una non finestrata mt. 8
    tra due pareti finestrate mt. 10
    E’ chiaro e logico quanto stabilito dal DM del 1968 che stabilisce il limite inderogabile tra due pareti di cui una finestrata ml. 10, ma vorrei capire se la P.a. può di punto in bianco diniegare un permesso di costruire quando per così tanto tempo è stato applicato il regolamento edilizio tuttora vigente senza fare almeno un passaggio in consiglio comunale per rettificarlo.
    Mi trovo in questa situazione di tutela di un titolo abilitativo in fase di rilascio dove ho già ricevuto indicazioni dal nuovo dirigente sul fatto che difficilmente firmerà favorevolmente.
    Ci sono possibilità di appellarsi al fatto che il R.E. vigente abbia comunque efficacia?
    La convenzione con il vicino potrebbe risolvere la questione in fattispecie?
    Il mio caso è una parete cieca nei confronti di una preesistente finestrata posta a ml. 8 in conformità al REC ed in più in variante essenziale ad un PDC già rilasciato con queste condizioni nelo 2011 (da altro dirigente..)
    grazie

  58. ringrazio anticipatamente per questo servizio,chiedo semplicemente un indicazione sul mio caso di discordia tra vicinato: si tratta di abitazione bifamiliare divisa da basso muretto di cinta con rete metallica,ora posteriormente all abitaz ho messo 1 rete verde alta 2.5 metri che il mio vicino definisce antiestetica e vuole farla rimuovere. ho letto le disposizioni relatiove a 1 simil rete da tennis e quindi presuppongo di non essere in torto.mi risponde cortesemente in merito.distinti saluti.

  59. Gentile avvocato
    le pongo una questione inerente l’applicabilità delle norme che consentono la costruzione in appoggio su un muro perimetrale di fabbricato risalente agli inizi del ’900.
    Su una porzione laterale della facciata di detto edificio antico, su cui però non vi sono nè luci e nè vedute, illo tempore è stata creata una piattaforma sopraelevata tipo verandina su suolo privato appartenenete ad altro proprietario confinante.
    Per delimitare detta verandina è stato costruito un muretto alto circa 80 cm che appoggia lateralmente sulla facciata dell’edificio antico.
    Salvo il problema dell’usucapione di eventuali diritti acquisiti col decorso del tempo da parte del proprietario dello spazio che è stato delimitato è possibile chiedere la rimozione di quel muro in quanto lesivo del decoro architettonico e certamente abusivo oltre che poggiato su muro perimetrale di fabbricato di altra proprietà?

  60. Caro Avvocato

    a proposito di comodato d’uso di cui ampiamente Lei ha rappresentato.
    Domanda:questo tipo di “contratto” è applicabile solamente tra parente ovvero lo si può estendere anche ad amici sempre in forma gratuita per la stretta durata di alcuni mesi prestabiliti,grazie della sua cortesia
    Giuseppe Ministeri

  61. Egregio Avvocato,avevo chiesto un suo autorevole parere a conforto di quanto le esporrò appresso.
    (credo che no sia stato trasmesso per mio errore,non ho dimestichezza con questi aggeggi).
    Le chiedevo a riguardo di una caldaia per la produzione di calore da riscaldamento e acqua calda,che l’inquilino a me sottostante, ha fatto istallare a parete esterna le cui evacuazione dei fumi vengono dispersi nell’atmosfera liberamente e non attraverso un condotto. Precedentemente ubicata dentro,immetteva i fumi in una canna condominiale con scaricIno sul tetto.Succede che la medesima,evacuando copiose condense nelle giornate fredde,mi costringe a non potere godere in pieno la mia proprietà per il fatto che il vento, le sospinge verso i miei balconi e le mie finestre superando il ballatoio.Alle mie rimostranze ha risposto che ha fatto tutto in regola,e che le esalazioni “le devo condividere con l’inquilino del suo stesso piano”.
    Premetto che non ha chiesto,come avrebbe dovuto,l’autorizzazione al condomini,le chiedo se è giusto che mi debba sopportare quanto esposto.
    Ho informato Sindaco,Vigili Urbani,Amministratore.
    Mi aspetto un suo gradito riscontro,grazie.
    Giuseppe Ministeri

  62. Avvocato buon giorno, abito in provincia di Verona,con il nuovo piano casa della Regione Veneto posso sopraelevare la mia abitazione che si trova in centro storico. Da un lato confino con dei giardini pubblici di proprietà comunale a distanza inferiore ai 5 mt. senza fabbricati. Le N.T.A. attuali prevedono 5 mt. la distanza fra i fabbricati. Volevo gentilmente chiedere, per la sopraelevazione, trattandosi di Amministrazione Comunale sono obbligato a chiedere il parere del confinante; ed in caso positivo quale organo è competenze a rilasciare il parere (delibera di giunta o di Consiglio Comunale).
    O semplicemente sopraelevando in forza della Legge Regionale art. 2 non sono obbligato a chiedere il parere ?

    • Egr. Sig. Giovanni
      comunque Lei ha la necessità di una concessione edilizia e quindi d’interpellare il Comune, e del resto qualora la sopraelevazione dovesse ledere i diritti altrui (distanze e/o veduta) potrebbe eventualmente un giorno subire un’azione di ripristino dello stato dei luoghi.
      Non mi stancherò mai di scrivere che ogni mia risposta è sempre parziale perchè necessito della lettura degli strumenti urbanistici e di una visione dello stato dei luoghi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  63. stiamo eseguendo una ristrutturazione a Roma con demolizione e ricostruzione con un piccolo ampliamento (piano casa) e aumento della volumetria dovuto ad innalzamento della pendenza del tetto che è stato portatato in piano creando un terrazzo a L di cui una parte è a giardino pensile. La casa è situata in aderenza tra altre due,una bassa e un’altra alta. Il terrazzo confina: un lato con strada ,un’altro con il giardino della casa bassa a mt 3 dal confine,altro lato a mt 6 affaccio frontale verso strada e laterale verso casa bassa a circa un metro dalla sua finestra, altro con affaccio in aderenza a lastrico solare della stessa casa.Il confinante non vuole che costruiamo i parapetti per evitare l’affaccio sulla sua proprietà e vuole far bloccare i lavori.Lo può fare? Il progetto è passato senza nessuna obbiezione

    spero di essere stato chiaro Distinti Saluti Carlo

    • Egr. Sig. Carlo,
      dalla Sua descrizione credo che il vicino possa avanzare tale diritto, al fine di evitare che lei possa acquisire un diritto di servitù di veduta, non avendolo mai esercitato in questi anni.
      Ma pur non volendo sempre ripetermi, per un grado di certezza gradirei leggere il progetto approvato ed avere contezza dello stato dei luoghi anche attraverso un reportage fotografico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  64. sono proprietaria di una villetta confinante con altra villetta. Le due proprietà, sono state costruite circa 40 anni fa, e sono separate da un muro comune alto poco più di 2 metri.
    recentmente questa villetta è stata acquista da un’altra persona, la quale questa settimana, , senza neppure chiedermi il permesso ha apposto sul muro comune dei paletti in ferro alti più di un metro su cui ha legato delle cannucce, talché adesso l’altezza di tale muro comune non è più di due metri ma oltre tre metri ed ha altresì causato delle crepe al muro stesso rendendolo pericolante. Inoltre con l’elevazione dell’altezza del muro la mia abitazione risulta priva di luce e dove prima d’estate c’era il sole ora ci saà sempre ombra.
    Posso pretendere che il mio nuovo vicino tolga questa brutta palizzata di cannucce e ripristini lo status quo ante? Grazie

    • Gent.le Sig. Antonia,
      consiglierei in tal caso di avere prima un approccio de visu con il vicino “invadente”, cercando con i giusti modi di addivenire ad un accordo, successivamente qualora non avrà successo contatti il Suo legale o il sott.tto per comunicare al medesimo vicino che nel caso non sia ripristinato lo stato dei luoghi sarà costretta ad adire le vie legali.
      E’ nel Suo pieno diritto.
      Ma per un grado di certezza, come sempre, gradirei avere un reportage fotografico dello stato dei luoghi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  65. Buonasera Avvocato D’Isa,
    confinante con la mia proprietà esiste da decenni un distributore di carburanti con tre pompe di benzine e gasolio. La proprietà dell’area sulla quale insiste il distributore viene autorizzata dal Comune (con atto 13.03.2002) ad un potenziamento dell’impianto .Nella sostituzione dei vecchi serbatoi della benzina aggiungono un serbatoi per gasolio che è collocatoi a meno di tre metri dalla mia proprietà ; addirittura una colonna distributtrice è a circa 1 mt. dalle vetrate del mio ufficio confinante.Lo scorso marzo 2011 ottengono l’autorizzazione per l’erogazione 24 ore in automatico. Tutta l’area del distributore è sottostante ad una albergo anch’esso di mia propietà. Come potrà capire sono un pò preoccupato. La domanda è: i serbatoi di benzina e gasolio interrati devono rispettare una distanza certa o no?
    La ringrazio se vorrà rispondermi. Con i migliori saluti.
    Nino Giovanetti

    • Egr. Sig. Giovanetti,

      “Costruzione”, ai fini della disciplina dettata dall’art. 873, è un concetto che non si esaurisce nella dicotomia di “edificio – fabbricato” o di struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, ma, come ha chiarito la giurisprudenza, si estende a qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.
      Ritemgo, pertanto, che anche tale serbatoio rientra nella categoria di cui sopra.
      Ma per un grado di certezza gradirei avere un reportage fotografico dello stato dei luoghi ed eventualmente l’autorizzazione Comunale.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  66. Egr. Avv. D’Isa,
    vista la sua competenza in materia di distanze e convenzioni vorrei porle una domanda.
    Ho da poco ritirato il permesso per costruire su di un terreno agricolo per una costruzione agricola, in quanto sono imprenditore agricolo.
    Questo terreno nel corso dell’anno diventerà edificabile, compreso quello del mio vicino.
    Il vicino non posside le distanze necessarie per poter a sua volta costrire; un mio “amico” architetto dice che dal moemento in cui il terreno diventa edificabile, io sono costretta a fare una convenzione con il vicino, in quanto sono obbligata a dare anche a lui la possibilità di costruire, visto che anche il suo terreno diventerà fabbricabile.
    Volevo cortesemente chiederle se tutto ciò è vero e se esiste in merito una legge.
    La ringrazio anticipatamente e le porgo distinti salut.
    Elena

    • Gent.le Sig.ra Elena

      In materia di costruzioni sul confine, vige il sistema della prevenzione, che si ispira al principio della prevenzione temporale ricavabile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., secondo il quale il proprietario che costruisce per primo determina[9], in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da edificare sui fondi vicini.

      In altre parole chi effettua l’opera per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha questa descritta triplice facoltà alternativa, ovvero:

      1) costruire sul confine:

      - di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando per tale evenienza, ai sensi dell’art. 874, la metà del valore del muro);

      2) costruire con distacco dal confine: e cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali;

      - in tal caso il vicino si vedrà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali;

      3) costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi salvo il diritto del vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo;

      - in tal caso, il vicino potrà costruire in appoggio, domandando la comunione del muro che non si trova sul confine (ed in tale ipotesi deve pagare, ai sensi dell’art. 875 c.c., la metà del valore del muro) oppure in aderenza.

      La disposizione dell’art. 875 c.c. in esame subordina, dunque, l’acquisto della comunione al mancato esercizio da parte del proprietario del diritto di estendere il muro sino al confine.

      A tal fine, il proprietario del fondo contiguo dovrà preventivamente interpellare il proprietario del muro per sapere se intende estendere il muro al confine, procedere alla sua demolizione o arretrarlo alla distanza legale onde consentirgli di sottrarlo alla comunione.

      La mancata risposta dell’interpellato e, quindi, il suo silenzio assenso (per usare un’analogia con il procedimento amministrativo), equivarrà al mancato esercizio del potere di ostacolare la comunione forzosa (indotta) e secondo la dottrina, qualora trascorso il termine, il proprietario iniziasse a demolire il muro, tale attività sarebbe illegittima e comunque inidonea ad impedire l’acquisto della comunione.

      Secondo poi la Suprema Corte affinché si verifichi l’ipotesi di costruzione in aderenza, fattispecie prevista dall’art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso, che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. (Nella specie la S.C., nel cassare la decisione della corte di merito che aveva ritenuto colmabili le intercapedini esistenti tra gli edifici delle parti, ha escluso che le dimensioni delle medesime – che presentavano distacchi da un minimo di 20 ad un massimo di 88 cm. – consentissero di applicare il principio giurisprudenziale che estende il concetto di costruzione in aderenza a quelle costruzioni, le cui pareti presentano intercapedini di minime dimensioni)[11].

      Il diritto di prevenzione, riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione.

      Esso, pertanto, non può giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio ad una preesistente costruzione, se il giudice del merito ne accerta le caratteristiche di costruzione in senso tecnico-giuridico[12].

      Qualora la priorità nel tempo della costruzione non emerga dallo stato dei luoghi o delle cose, l’onere della prova di aver costruito per primo grava su colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione[13].

      La prevenzione non opera quando gli strumenti urbanistici locali prevedono una distanza minima dal confine.
      Pertanto tale consiglio è soltanto parziale perchè avrei la necessità di leggere gli strumenti urbanistici.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  67. Egregio Avvocato d’Isa,
    vorrei avere delle informazioni se possibile: io e mia sorella abbiamo intenzione di realizzare una costruzione di 2 appartamenti e visto che la zona non permette di scavare troppo in basso per poter fare dei garage vorrei capire quali sono le distanze da tenere dal fabbricato per poter realizzare delle tettoie rimessa auto e quali norme bisogna seguire per essere in regola.
    La ringrazio e porgo Distinti Saluti.

  68. Egregio Avvocato, mi chiedevo se l’art. 873 e valido solo tra privati o è valido anche nel caso di proprietà confinanti con suolo pubblico ? Mi hanno installato una fermata dell’autobus con palina pubblicitaria a circa 1.80 m dal confine del mio giardino. Inoltre tale fermata è sopraelevata rispetto al’ltezza della mia recinzione di oltre 1,50 m circa. Che ne pensa ?
    Certo di cortese riscontro mi è gradita l’occasione per congratularmi per il blog.
    Antonello Mocci

    • Egr. Sig. Antonello,
      tendenzialmente potrei rispondere di si, qualora vengano violate le distanze anche in tema di veduta, ma per un grado di certezza bisogna leggere gli strumenti urbanistici.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  69. Egr.Avv. D’Isa
    Complimenti per la chiarezza ed i contenuti del suo post.
    Avrei una domanda in merito all’argomento da lei trattato che cercherò di riassumere molto brevemente:
    Dati due edifici confinanti A e B distanti fra loro 10mt ma non allo stesso modo dal confine delineato da un muro di altezza inferiore ai 3mt.
    L’edificio A dista 7mt dal confine mentre B solo 3mt, come previsto dalle norme vigenti nel periodo di costruzione.
    Entrambi gli edifici constano di 2 elevazioni fuori terra più sottotetto mansardato.
    L’edificio B e’ stato realizzato in due fasi successive:
    – durante la realizzazione del I piano la normativa locale prevedeva 3mt di distanza dal confine, ed l’edificio A non esisteva ancora;
    – le norme locali cambiano e la distanza dal confine viene portata a 5mt ma il II piano viene realizzato come sopraelevazione del I e quindi a mt5.

    Ovvio che il proprietario di A sporge denunci per il mancato rispetto della distanza minima dal confine…
    La prima sentenza impone al proprietario di B a demolire l’edificio fino alla distanza di mt5 e quindi si va in appello.
    Dato che il piano primo veniva costruito secondo le norme del periodo in appello viene escluso dalla demolizione che adesso si riferisce solo al piano superiore.

    La mia domanda e’:

    1)Avendo il proprietario di A, che ha originariamente sporto denuncia, venduto prima della prima sentenza continua a mantenere il diritto fare causa?

    2)Il proprietario di B, prima dell’appello, ha diviso l’edificio passando la proprietà’ ai figli la sentenza impone a lui la demolizione anche se non risulta proprietario E’ possibile?

    Da notare che il piano sottostante dell’edificio B (in regola con le distanze) più il terreno a confine con l’edificio A sono di un proprietario, mentre il piano superiore di un altro.

    3) Continuano a valere tutti i presupposti anche se i proprietari sono cambiati? Perche questo esporrebbe le parti alla ricerca di un accordo solo per motivi “economici”…

    La situazione e’ forse complessa, ma un consiglio sarebbe benaccetto, anche su eventuali sentenze di cause similari.

    Grazie

    • Egr. Sig. Sergio,
      nel premettere di ringraziarla per la fiducia riposta, Le significo che allo stato non posso lasciarle un parere se non prima di aver letto gli strumenti urbanistici, la relativa denuncia e gli atti di compravendita e divisione.
      Pertanto credo che sia opportuno avere una corrispondenza privata.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  70. Complimenti , è stata un’esposizione completa e comprensibile anche a me che sono completamente all’oscuro di tutti questi problemi, anche se ci sono dentro e….. non so come uscirne. (decorrenza termine per usucapione- se detto termine decorre dalla’avvenuta costruzione o dalla piena conoscenza del contenuto dell’atto del condono in sanatoria ?)
    Grazie , buon lavoro e spero di leggere ancora qualcosa di interessante. Giuseppe

  71. Salve,
    non posso che farle anche io i complimenti per la completezza e chiarezza del suo articolo.

    Anche io, come altri, avrei una domanda da porre, abbastanza inusuale temo.

    Abito a Roma, vorrei costruire in aderenza al confine del mio giardino (usufruendo del piano casa 2012) una stanza in più per la mia casa.

    Può vedere il giardino da questo video realizzato dall’agente immobiliare (http://www.youtube.com/watch?v=lQNbPtL7sRk&feature=related)

    La stanza (distaccata dall’appartamento) dovrebbe essere realizzata tra il recinto e il terrapieno nel punto del video dove si vede il “forno da esterni”. Diciamo una stanza di 16mq (4m x 4m).

    Il giardino, di forma rettangolare (4,5mt x 37mt), confina per 2 lati con la riserva naturale dell’Insugherata, da un altro lato con il terrapieno del parcheggio condominiale (elevato, diciamo di 4-5 metri) e da un altro lato con il giardino di un altro condomino.

    Il confine del giardino con la riserva naturale è realizzato da un recinto con base in cemento (di 20cm) e paletti di metallo verticali distanziati di 10cm l’uno dall’altro, alti all’incirca 1,5mt.

    Secondo lei, si configura lo stesso il rispetto dell’art. 873 oppure, dato che non sussiste la formazione di intercapedini pericolose, potrei costruire? Il recinto, potrebbe configurarsi come la “rete da tennis” già esclusa da una sentenza che ho letto nel suo articolo?

    Il mio dubbio deriva dal fatto che in teoria, la riserva non è “edificabile” in quanto tale, e perciò la distanza minima di 3 metri sarebbe di fatto un’obbligo inutile da rispettare anche al fine di dare la possibilità di costruire sul “fondo” della riserva (all’assessorato/comune) in aderenza al mio recinto. Mi era venuto in mente anche di chiedere eventualmente un nulla osta all’assessorato. Potrebbe essere una strada percorribile?

    La ringrazio anticipatamente per qualunque risposta voglia darmi.

    La saluto,
    Stefano Coletta

    • Egr. Sig. Stefano,
      come già segnalato da Lei la Sua richiesta risulta abbastanza complessa, dovrei approfondire la tematica; allo stato credo che il Suo ragionamento non osti con il principio più volte rappresentato sia dalla dottrina che dalla Giurisprudenza in merito alla opportunità delle distanze tra le costruzioni. Mi sembra strano, però, la possibilità di edificare pur nelle vicinanze di una riserva naturale. Al fine di illustrarmi meglio la vicenda credo che sia opportuno avere una consultazione “privata”, contattandomi al mio indirizzo di posta r.disa@studiodisa.it o allo 0818774842 (i giorni disapi dalle 16e30 in poi).
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  72. Egr.Avv. D’Isa. Mi associo ai complimenti fatti da chi mi ha preceduto in questa sezione del suo blog per la completezza con cui ha esaminato la questione. Per ulteriormente darle materia in argomento, le pongo una mia questione. Ho un appartamento in centro storico al secondo piano. Tramite un cortile interno confino con un edificio costituito dal solo piano terra. Tale edificio è il risultato di una demolizione effettuata nel 1930 in occasione di un violento terremoto e così è rimasto per più di 80 anni. Ora l’Amministrazione comunale ha approvato un Piano Particolareggiato per il Centro storico in cui prevede la ricostruzione dei volumi preesistenti al terremoto così come erano sulla base della documentazione esistente. A proposito di distanze, il Piano consente la ricostruzione a 3 metri di distanza così come indicato dal Codice Civile. Visto che il progetto di sopraelevazione, in corso di approvazione dall’Amministrazione, prevedendo una costruzione più alta della mia a soli 3 metri di distanza, determinerebbe notevolissimi danni in ordine a:

    - condizioni igienico-sanitarie rese precarie per la mancanza di aria e luce;

    - compromissione della qualità della vita e della privacy per la convivenza con estranei a 3 metri di distanza;

    - perdita della panoramicità sui tetti limitrofi e sulle costruzioni del centro storico di considerevole effetto;

    - conseguente perdita del valore economico dell’immobile;

    sulla base di quale norma o sentenza posso oppormi a questo sopruso?

    La rigrazio anticipatamente e le porgo distinti saluti

    • Egr. Sig. Daniele,
      siamo in sede amministrativa e pertanto, come più volte ripetuto e mai mi stancherò di scriverlo, prima di tutto dovrei leggere lo strumento urbanistico da lei menzionato.
      Bisogna capire se c’è ancora la possibilità di presentare memorie al Comune ed in estrema ratio evntualmente adire il TAR.
      Resto in attesa di un Suo eventuale riscontro al mio indirizzo e-mail r.disastudiodisa.it. oppure allo 0818774842 (i giorni disapri dalle 16e30 in poi).
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  73. Ottima esposizione. Ho un problema che vorrei porre alla sua attenzione e per redenrlo compresibile parto brevemente dall’inizio. Il mio fabbricato è stato costruito nel 1996 con tutte le autorizzazioni necessarie da parte del Comune di Montesilvano (PE) . Il costruttore , ancor prima di fare gli atti notarili con noi condomini, decise di vendere al di fuori del condominio e all’insaputa dei condomini, facedno immediatamente l’atto dal notaio, un pezzo di terreno facente parte della stessa proprietà e di cui si era mantenuto il riservo sulla cubatura non utilizzata per la realizzaione del fabbricato. L’area confinante ceduta è 8 metri larga per circa 35 metri di lunghezza e non ha possibilità di edificazione. Vorrei ristrutturare la mia parte di proprietà posta al 2° e ultimo piano con la sopraelevazione del Lastrico solare che ho acquistato dai condomini con atto pubblico e con il diritto a sopraelevare. Il confinante può crearmi problemi visto che ci sono delle servitù di affaccio (balconi/terrazzi) e vedute su tutti i piani, oltre che le fogne, la raccolta della acque bianche e l’acqua potabile in condominio ?

  74. Egregio Avv. D’Isa, mi presento, sono il dott. Federico Di Franco, la contatto in merito ad un problema che ho con la Strada Dei Parchi, le spiego brevemente:
    stiamo realizzando un complesso sportivo costituito da un campo di calcio a 8, tre campi di calcio a 5 e una struttura ricettiva, abbiamo (parlo al plurale, la società è costituita da tre soci) comprato il terreno con tanto di progetto approvato dal comune, iniziamo i lavori e una mattina, si presentano dei tecnici dell’autostrada dei parchi a fare delle foto, naturalmente noi soci ci informiamo su cosa stesse succedendo, in due parole, l’Autostrada dei parchi, sostiene che non deve esserci nessun tipo di manufatto a ridosso della strada di classe A.
    Premetto che: abbiamo un progetto approvato e lo stiamo rispettando, stiamo piu’ bassi rispetto all’autostrada di circa 6/7 mt., che ci siamo messi a tre metri rispetto alla recinzione posta a fine rilevato, mi chiedo, un cordolo di cemento interamente interrato con una recinzione può essere considerato una costruzione o manufatto??
    La prego Avv. di darmi una risposta, visto che è piu’ di un mese che stiamo fermi con i lavori!!!
    La ringrazio anticipatamente per la disponibilità e le faccio i complimenti per la realizzazione del sito molto chiaro e interessante.
    cordiali saluti Dott. Federico Di Franco

    • Egr. dott. Di Franco,
      considerendo la natura particolare del Suo caso, gradirei avere una corrsipondenza privata e soprattutto non azzardo alcuna valutazione se non prima di aver visto il manufatto, anche attraverso un rilievo fotografico.
      Pertanto, prima di darle un giusto “consiglio” dovrei leggere gli strumenti urbanistici ed il progetto approvato.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  75. Egregio Avv.D’Isa,
    porgendole i mei complimenti per l’intero sito, la chiarezza espositiva e la trattazione specialistica, al contempo, delle varie questioni giuridiche , sarei lieta di avere una sua spiegazione su una questione precisa:
    come si concilia il rispetto delle distanze minime dei fabbricati dai confini, stabilite dalle norme degli strumenti urbanistici locali , data la non derogabilità delle stesse, con la necessità di ampliare una servitù di passaggio già esistente?
    Più precisamente: sul mio terreno ho effettuato da poco una nuova costruzione all’esatta distanza dal confine stabilita dal comune.
    Un fondo attiguo , confinante è stato venduto e ora i nuovi proprietari necessitano di un ampliamento della servitù (che è di appena 1, 5 m) per il passaggio con la vettura.
    Forse è il proprietario dell’altro fondo sempre confinante con la servitù dall’altro lato che deve concedere parte del terreno per l’ampliamento essendo io impossibilitata dal fatto che in caso contrario contravverrei a quella distanza minima rispettata??? O è possibile un’altra soluzione ? Inoltre se eventualmente anche il proprietario del fondo di fronte si trovbasse nello stesso problema quale sarebbe la soluzione?
    La ringrazio dell’attenzione . Cordiali saluti Roberta

    • Gent.le Sig.ra Roberta
      in merito al Suo quesito dovrei sottoporle alcune domande, in primis, già esisteva tale servitù prima della costruzione da Lei effettuata, inoltre gli strumenti urbanistici cosa prevedeno, infine tale servitù determinerebbe un passaggio ad uso pubblico o privato.
      Le sottolineo, inoltre, che secondo l’art. 1067 c.c. il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
      Infine secondo la S.C. (Cass. civ., Sez. II, 20/04/1996, n. 3769) in tema di costruzioni sulla zona di confine, la scelta offerta al preveniente dal combinato disposto degli art. 873, 874, 875, 877 c.c. (costruzione sul confine ovvero con distacco legale dal confine o a distanza inferiore al distacco legale) è subordinata alla possibilità, per il vicino, di esercitare, a sua volta, nella prima e nella terza ipotesi, il diritto di costruire in appoggio o in aderenza al muro del preveniente con la conseguenza che la predetta facoltà deve essere negata al preveniente se, in forza di un divieto di legge (norme del regolamento edilizio) o di particolari vincoli nascenti da negozio privato (es. servitù) o di situazioni giuridiche (canali di bonifica, corsi d’acqua) o dell’appartenenza a terzi di tale zona (o di parte di essa), non sia possibile al vicino spingere il proprio fabbricato sino a quello del preveniente; in questo caso, è il preveniente che deve rispettare il distacco legale dal confine e che si espone al rischio, nel caso di costruzione a distanza inferiore, di essere costretto dal vicino ad arretrare la sua costruzione fino a raggiungere la prescritta distanza legale dal confine. (Nella specie, si è ritenuto inoperante il principio della prevenzione per l’esistenza di una servitù di passaggio che veniva esercitata su una striscia di terreno contigua al confine e che impediva al prevenuto di avanzare la sua costruzione fino a quella del preveniente, posta a distanza illegale.)
      Pertanto, prima di darle un giusto “consiglio” dovrei leggere gli strumenti urbanistici e l’atto costitutivo di tale servitù.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  76. Egr. Avv. D’ Isa gradirei ricevere una sua consulenza.
    Sono proprietaria di una palazzina nel centro storico di un paesino e quindi, come ben può capire, si tratta di abitazioni antiche e con muri comuni.
    La mia palazzina è composta da tre piani, all’ultimo dei quali ho un piccolo terrazzino con muro di recinzione di h 1,30 cm.
    Il mio vicino, proprietario di una palazzina di due piani mi chiede di alzare il muro per non godere della veduta sul suo tetto. Ora mi chiedo: sono costretta ad innalzare il muro? ma il muro che si estende in altezza dal suo tetto fino alla fine del muretto non è di mia proprietà?
    La ringrazio anticipatamente e Le porgo i miei saluti
    Ilenia.

    • Gent.le Sig.ra Ilenia,
      a naso, mi permetta il termine, credo che Lei abbia tutto il diritto di non alzare tale muro, in quanto essendo palazzi antichi quasi sicuramente avrà usucapito tale diritto (dipende pertanto sapere in che periodo è stato costruito tale muretto). Ma onde ostentare troppa sicurezza gradirei leggere i titoli di proprietà ed avere un resoconto fotografico dei luoghi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e La invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  77. Egr. Avv. D’Isa, avrei bisogno di un suo parere in merito: esistono due fabbricati a confine, a un piano; uno è stato accatastato con destinazioni a garage e magazzino, l’altro si configura come tettoia. entrambi i fabbricati sono larghi 3,00ml e insistono lungo il confine per circa 10,00ml. E’ possibile ampliare in larghezza (cioè dalla larghezza di 3m si passerebbe a 6ml) il magazzino e il garage esistenti senza dover richiedere l’assenso del confinante per la deroga alle distanze minime dai confini (le nta di prg prescrivono distanza min. 5,00ml)? esistono dei riferimenti di legge che mi può indicare? il tecnico comunale mi ha specificato che per poter effettuare l’ampliamento sopradescritto dovrei avere l’assenso registrato del confinante. La ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.

  78. Come moltri altri hanno fatto in precedenza, le faccio i complimeti per la chiarezza e la completezza con cui presenta gli argomenti.
    Ho un quesito da porle.
    Vivo in campagna e la mia proprietà è su più livelli.
    Una parte del muro di contenimento del mio giardino confina con un’altra proprietà. Su questo è addossata una “baracca” che, quando io e i miei vicini abbiamo
    acquistato le nostre case, è stata divisa in due unità da una parete, e la parte dei miei vicini condonata come magazzino.
    La baracca ha un tetto di lamiera che copre sia la mia parte che quella dei miei vicini, sostenuto da delle travi in acciaio cementate nel muro di contenimento.
    Il muro di contenimento non ha spioventi.
    Il tetto è leggermente più basso rispetto all’altezza del muro.
    Il terreno del mio giardino è circa 30-40 cm più basso rispetto all’altezza massima del muro.
    Dalle mappe catastali e dal contratto di acquisto non è chiaro se la proprietà del muro è esclusivamente mia, condivisa o dei miei vicini e per questo motivo le chiedo un parere.
    Inoltre vorrei chiederle se crede che i miei vicini possano o meno intervenire sulla parte del muro di contenimento che divide le nostre proprietà e se possano alzare quella porzione di muro.
    La ringrazio molto per la sua gentilezza,
    Cordialmente
    Enrica

    • Gent.le Sig.ra Enrica Mannari
      per darle un giusto parere devo necessariamente leggere i titoli di proprietà e le mappe catastali nonchè vedere “ictu oculi” lo stato dei luoghi a mezzo reportage forografico.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  79. Mi permetto di sottoporle una richiesta di chiarimento.
    In zona omogenea A (centro storico) sono consentite nuove costruzioni (o anche sopraelevazioni) e, in caso affermativo, sono ammesse senza rispettare la distanza di 10 metri tra costruzioni alla stregua dei principi di cui al D.M. 1444/1968?
    La ringrazio anticipatamente.

  80. Egr. Avv. Renato D’Isa, nella lettura della disamina sulla “distanza tra costruzioni” non trovo la legittimità nel caso in cui in una costruzione di villette a schiera, (10 in linea) il proprietario di dex e quello di six decidano di costruire un’addizione volumetrica sul retro ( e sembra che le norme locali lo permettano) confinando quello in mezzo in un vero “loculo”. potrebbero al limite costruire addirittura sul confine? e le vedute (servitù aquistate anche per usucapione) impedite per aria e luce delle finestre, dei terrazzi della parete della villetta di centro che rimarrebbe arretrata risulterebbe tutto legittimo?. ma una tipologia a schiera deve rispettare gli stessi oblighi condominiali di un condominio verticale circa l’architettonica esterne che si verrebbe in questo caso a variare a beneficio di un0/due soli propretari? grazie della risposta.

    • Egr. Sig. Gian Carlo
      preliminarmente Le significo che con la sentenza n. 8066/2005, la Corte di Cassazione ha avuto modo di ribadire il principio già espresso in passato, secondo cui il condominio può avere uno sviluppo, oltre che verticale anche orizzontale, e di precisare che è comunque corretto parlare di istituto condominiale anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come le case a schiera), purché queste ultime siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 cod. civ.; ma che peraltro, pure nel caso in cui manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità non può essere esclusa neppure per un insieme di edifici indipendenti, dal momento che, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ., relativi allo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, è possibile la costituzione originaria di un condominio fra fabbricati a sé stanti, che hanno in comune soltanto alcuni elementi o locali o servizi o impianti condominiali. Con la importante conseguenza che, per quanto riguarda i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, anche se autonomi, è rimessa all’autonomia privata delle parti scegliere se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, a quali si affianca in tale caso la figura del supercondominio (disciplinato dalle norme relative al condominio per quanto riguarda le parti comuni elencate dall’art. 1117 cod. civ.), mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria tutte le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, incluse nel comprensorio comune.
      La conseguenza sarà che nelle «Villette a schiera» (come, d’altra parte, in ogni ipotesi di condominio come il «minimo» e il «super») saranno configurabili tre tipologie distinte di titolarità:

      a) i beni/impianti comuni a tutti i partecipanti (si pensi, per esempio, a un impianto di illuminazione dell’intero complesso immobiliare o a un’attrezzatura sportiva – campo da tennis, piscina – utilizzabile da tutti i condomini);
      b) i beni/impianti comuni a una parte dei partecipanti (si pensi, per esempio, al vialetto d’accesso che è posto a servizio di solo due Villette a schiera, o la derivazione dell’impianto idrico generale che è direzionata a servire solo queste ultime due unità immobiliari esclusive);
      c) i beni/impianti oggettivamente destinati ( strutturalmente o funzionalmente) a servire solo una di tali Villette, con conseguente loro qualificazione in termini di relativa pertinenza e/o accessorio.

      Pertanto, per ciò che interessa, la disciplina applicabile al casao da Lei prospettatomi è quella delle distanze e delle vedute per il condominio.
      Ma per una risposta certa gradirei avere visone dei luoghi e dei progetti.

      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  81. Chiaro. Ma in caso di inottemperanza al provvedimento civile di riduzione in pristino per violazione delle diatanze legali, chi agisce? Mentre per i procedimenti penali la procedura appare chiara (Giudice per l’esecuzione), per quelli civili che agisce?
    Remo

  82. Complimenti per la chiarezza.
    Domanda: ho costruito in aderenza ad un muro alto mt.3.30 (assimilabile, quindi, a costruzione); tale muro, però, circa tre anni prima che effettuassi la costruzione di che trattasi era “muro di cinta”, da me sopralzato oltre i tre metri ed oggetto poi di sanatoria.
    Poichè chi mi chiede il rispetto delle distanze ritiene che il muro non sia “di fabbrica” ma di “cinta”, poichè così era prima della costruzione, ha ragione? Preciso che il mio confinante ha semplicemente parlato di violazione di distanze con la costruzione effettuata, non considerando il muro …se non quando gli ho opposto di aver costruito in aderenza ex art.873. Ha ragione di ritenere ciò?

    • Gent.le Sig.ra Giacoma,
      tendenzialmente il Suo vicino avanza giusti diritti, poiché a norma dell’art. 878 c.c., il muro divisorio fra fondi e cortili deve avere un’altezza non superiore a tre metri e ciò per non venir considerato muro di fabbrica anziché muro di cinta, agli effetti del computo delle distanze fra costruzioni di cui all’art. 873 c.c. Ma per darle una risposta alquanto sicura dovrei farle alcune domande oltre a visionare lo stato dei luoghi anche attraverso un reportage fotografico.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  83. egregio Avv.,
    chiedo gentilmente un suo parere sui seguenti fatti.
    x lamenta la violazione della normativa sulle distanze in quanto l’autorimessa costruita dal vicino(Y) è ubicato a 2m;
    Y si oppone sostenendo che tale distanza inferiore è consentita dal piano particolareggiato di cui fanno parte entrambe ma per tutelarsi chiama in causa z, che ha costruito l’immobile e l’autorimessa secondo le direttive del piano particolareggiato, per evizione parziale.
    A questo punto z, è questa e la parte che più mi interessa, a sua volta come potrebbe tutelarsi nei confronti di F , la società che dando atto dell’esistenza di una convenzione fra la stessa e il comune per l’attuazione di un piano particolareggiato di iniziativa privata ha venduto a z i lotti di terreno?
    l’art 1489 c.c infatti esclude la possibilità di invocare la garanzia per i vincoli di destinazione urbanistica, mentre non vedo configurabile un ipotesi di evizione parziale azionabile da z nei confronti di f.
    La ringrazio anticipatamente e le faccio i complimenti per la chiarezza e la minuzia dei suoi esposti

  84. Buongiorno, gentilmente Le chiedo se fosse possibile una domanda:
    se una persona deve costruire in aderenza, e sull’altro fabbricato ci sono dei tubi del termocamino (sotto traccia), esiste al lastrico solare 2 canne fumarie quasi poste a confine (circa 30 cm), ed inoltre ci sono al pian terreno 1 luce, al primo piano 2 luci, e al secondo piano 2 luci (mediamente sono di 1 metro di larghezza per 50/60 cm) ad altezza superiore ai 2mt dal pavimento, (tutti e tre appartamenti so possono identificare come condominio?) –Secondo i giudici di legittimità, infatti, le aperture lucifere che si trovano all’interno di un edificio condominiale o comunque all’interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale, a differenza di quelle che si aprono sul fondo aperto altrui, sono prive di quella connotazione di precarietà e di mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli art. 901 – 904 c.c. Ne consegue che esse sono sottratte alla disciplina generale e che, in ordine alle stesse, è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù di luce per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.—-
    LA DOMANDA E’: SI PèUO’ COSTRUIRE IN ADERENZA?
    IN ATTESA DI UNA SUA PORGO DISTINTI SALUTI. GRAZIE

    • Egr. Sig. Mario
      non Le posso dare una risposta certa se non ho cognizione dello strumento urbanistico vigente oltre al “solito” rilievo fotografico.
      Inoltre Le faccio presente secondo la Cassazione in senso generale bisogna precisare che le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti. La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l’esecuzione delle opere, avvenuta nell’ambito delle facoltà consentite dall’art. 1102 c.c. nell’uso dei beni comuni – la facciata dell’edificio – atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante).
      La deroga di cui Lei fa cenno è prevista soltanto su aree comuni, ovvero i cortili.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  85. Buongiorno, complimenti per la chiarezza espositiva…veramente invidiabile.
    Vorrei mi confermasse cio’ che, leggendo quest’articolo, mi pare ormai chiaro:
    si discute della legittimità di una tettoia edificata nel 1974 a distanza di circa 50-70 cm sul muro di cinta del vicino , posto sul confine ( quindi formando delle intercapedini con il muro di cinta edificato proprio dal vicino molti anni prima) …il piano regolatore allora vigente prevede per gli accessori degli edifici di tipo A una distanza NULLA dal confine….quindi sembrerebbe che la tettoia sia a distanza regolamentare perchè il piano regolatore non prescrive distanze minime….leggendo, pero’, il suo articolo, non dovrebbe ritornare operativo il principio della prevenzione e, pertanto, avendo il costruttore della tettoia edificato successivamente al vicino ( che ivi ha realizzato il muro di cinta) arretrare una costruzione alla distanza di 1,50 dal confine ?
    gratissimo di qualsiasi risposta, ringrazio anticipatamente

    • Egr. Sig. Pep (mi permetto di utilizzare tale abbr.ne)
      la questione è pleonastica perchè, a parere del sottoscritto, se intende la tettoia come opera da far arretare e se non ci sono stati atti interruttivi (giudizi o messe in mora) oramai il vicino ha usucapito tale minor distanza.
      Anche se per entrare nel merito della vicenda gradirei leggere lo strumento urbanistico vigente allora.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per i complimenti e per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

      • certo che puo’ chiamarmi pep… la questione posta , comunque, non mi riguarda direttamente ( è un parente la cui abitazione curo io stesso e so che è in lite per quanto le ho detto col vicino) … ad ogni modo prescindendo dall’usucapione (facciamo finta che non sia stato dedotto) mi confermerebbe la bontà di quello che ho scritto ? Grazie infinite!

  86. Buongiorno avvocato.. a proposito di distanza tra le costruzioni..
    è possibile (come vicino) tollerare delle distanze non regolari (non regolari SOLO nei miei confronti) e creare una sorta di “servitù di tolleranza” (magari regolarmente registrata)? queste misure fuori regola (es. 50 cm più vicine) poi possono essere usucapite? cioè dopo 20 anni diventano definitivamente acquisite dal mio vicino? grazie

  87. Cercando tra le “righe” non ho trovato ancora nel web ciò che cercavo. Ho trovato invece argomenti interessanti chiari e accompagnati dalle sentenze di Cassazione. Un’ottima esposizione con molti riferimenti che ho avuto modo di riscostrarli personalmente per episodi legali accaduti a dei parenti. Non riesco -se gentilmente mi può aiutare- per sapere se devo richiedere la D.I.A. o la Conessione edilizia per realizzare , con 3 vecchi paletti di legno e come tetto un’ondulina di vecchia plastica (bucata e con qualche taglio) un ripostiglio per ricoverare la legna per la mia stufa, nel terreno dietro la mia abitazione a ridosso di un box di lamiera installato nel 1965. Altezza ml. 2,00, larghezza ml.1,00, lunghezza ml.3,00.La struttura non è ancorata per terra, da un lato poggia sul mio muro di cinta alto di 1,00 ml. A fianco esiste un passaggio privato della stessa misura(1 metro). L’abitazione del confinante dista metri 3,00 L’occasione mi è gradita per inviarLe anticipatamente un Grazie e Distinti Saluti

    • Egr. Sig. Ermanrico,
      purtroppo La richiesta da Lei formulatami esula dalle mie competenze, consiglierei vivamente di interpellare (cosa immagino già fatta) un tecnico, anche perchè dovrei leggere gli eventuali strumenti urbanistici vigenti nella Sua zona.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

    • Egr. Sig. Francesco,
      tendenzialmente secondo la giurisprudenza le disposizioni dettate in materia di distanze legali tra le costruzioni trovano applicazione solo in riferimento a quelle opere che emergono dal terreno sul quale sono state realizzate. Quelle che, invece, sorgono al di sotto e, comunque, non si elevino dal livello originario del suolo, posto che si sostituiscono semplicemente alla massa di terreno rimossa per far loro spazio ma non creano o aggravano la formazione di intercapedini nocive, sono sottratte alla disciplina in parola.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  88. Come moltri altri signori hanno fatto in precedenza, le faccio i complimeti per la chiarezza e la completezza con cui presenta gli argomenti. Ma, visto che comunque mi resta qualche difficoltà nel comprendere alcuni passaggi non essendo del mestiere, mi conceda di farle due domande, magari banali ma per me molto importanti visto che da questi due argomenti dipende la decisione sull’acquisto di un terreno edificabile che confina con un altro su cui non esistono costruzioni e con un piazzale pubblico.
    Il comune richiede i 5 metri dal confine e i 10 metri dalle altre costruzioni.
    A tal proposito, le chiedo:
    - posso costruire sul confine verso l’altro terreno ?
    - posso costruire sul confine verso il piazzale pubblico ?
    In entrambi i casi sarebbe garantita la distanza dei 10 metri da altre costruzioni.
    La ringrazio per la disponibilità e la saluto.
    Andrea.

    • Egr. Sig. Andrea,
      credo che i 5 metri dal confine sono inderogabili secondo il Piano regolatore del Suo Comune, ma per avere tale certezza dovrei avere contezza del medesimo strumento urbanistico, oltre logicamente dei titoli di provenienza.
      In tema di distanze nelle costruzioni il cosiddetto criterio della prevenzione, come già analizzato in precedenza, di cui agli artt. 873 e 875 c.c. è derogato dal regolamento edilizio locale nel caso in cui questo fissi le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, tranne che consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  89. Pingback: Le Luci e Vedute « Avv. Renato D'Isa

  90. Complimenti per l’esposizione chiara e dettagliata sull’argomento che presenta delle grosse difficoltà interpretative. Avrei un grosso problema in ordine al divisorio installato dalla società venditrice per dividere il mio terrazzo da quello della vicina. Benché il mio contratto preveda la tutel della privacy la mia vicina richiede che tale divisorio, impostole con un’altezza di 2.10, degradi ad un alt. Di 1.60, almeno ad 80 cm dal muro di affaccio. Io non voglio accettRe tAle accordo in quanto ritengo che in tal modo lei acquisisca un diritto di veduta o di panorama rispetto al mio terrazzo. Preciso che in origine era un’unico terrazzo diviso in due che risulta lastrico solare x la mia vicina e terrazzo a livello x il mio immobile. La ringrazio della sua eventuale risposta

    • Egr. Sig. Giovanni,
      La ringrazio per i complimenti elargiti, ma purtroppo dalla Sua descrizione il quadro della vicenda non è mi è molto chiaro, avrei bisogno di leggere questo contratto a cui fa riferimento, inoltre dovrei vedere lo stato dei luoghi (anche a mezzo immagini fotografiche).
      Qualora lo desideri può contattarmi ai recapiti che troverà nella homepage del presente blog.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio comunque per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  91. Pingback: La comunione « Avv. Renato D'Isa

  92. Non sono competente per poter esprimere un giudizio in merito ai contenuti vista la mia scarsa esperienza, tuttavia posso esprimere la mia soddisfazione in merito alla chiarezza con il quale tali contenuti vengono espressi.
    Grazie.
    geom. Ermes Agoni

  93. Pingback: Corte di Cassazione, sezione III, Sentenza del 24 maggio 2011, n. 11382. In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, il danno che subisce il proprietario confinante (danno consegu

  94. Pingback: Avv. Renato D'Isa

  95. Egr. Sig. Rodolfo,
    la giurisprudenza monolitica parla di costruzione stabile ma ciò non toglie che in particolare, nel caso in cui la «costruzione» sia costituita da una struttura mobile, con binari ad es collegati stabilmente al suolo, ai fini dell’osservanza delle distanze legali deve aversi riguardo alla estensione massima del manufatto, ed il fatto che tale opera, per le caratteristiche proprie, sia mobile, e quindi possa rientrare in ogni momento, non esclude la potenzialità dannosa della stessa, perché non può essere rimesso all’arbitrio del confinante la possibilità di creare o meno una intercapedine dannosa.
    Ma per una risposta esaustiva al Suo quesito, come più volte già scritto, avrei bisogno di leggere i titoli, gli strumenti urbanistici vigenti ed avere contezza dello stato dei luoghi anche attraverso un propsetto fotografico.
    Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
    La ringrazio per la fiducia riposta e per la lettura dell’articolo.
    Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

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