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Le distanze

Sommario:

A)    Introduzione e la disciplina in senso generale

B)    La ratio delle distanze

C)    Il sistema della prevenzione

D)    Brevi cenni sulle norme nazionali e le norme locali (regolamenti e piani regolatori)

E)     La deroga mediante convenzioni tra privati

F)     Nozione di costruzione

G)    Le distanze legali e il condominio

H)    La tutela e questioni processuali

I)    Jus superveniens

A)  Introduzione e la disciplina generale

Il presente saggio ha lo scopo (e si spera l’utilità) di fornire un breve excursus sulle pronunce giurisprudenziali e sugli spunti dottrinari in tema di distanze tra le costruzioni e sulla disciplina del principio di prevenzione.

Istituto rientrante tra i rapporti di vicinato, i quali sono rapporti che regolano il godimento di fondi in relazione ai fondi vicini.

Le regole di buon vicinato comprendono, oltre a quelle che si andranno ad analizzare sulle distanze tra costruzioni, le norme sulle acque, sullo stillicidio, le luci e vedute e sulle immissioni

I limiti legali sulle distanze delle costruzioni sono regolati dagli articoli  873 – 877 c.c.

art. 873 c.c.  distanze nelle costruzioni: le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 (tre)  metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

art. 874 c.c.  comunione forzosa del muro sul confine: il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione (2932) per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

art. 875 c.c.  comunione forzosa del muro che non è sul confine: quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine (2964) di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

art. 876 c.c.  innesto nel muro sul confine: se il vicino vuole servirsi del muro esistente sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non ha l’obbligo di renderlo comune a norma dell’art. 874, ma deve pagare un’indennità per l’innesto.

art. 877 c.c.  costruzioni in aderenza: il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza (904), ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.

È vero, infatti, che il proprietario di un fondo, ottenuti i necessari permessi (inciso non del tutto pleonastico), può costruire sul suo terreno, e questo diritto gli spetta su tutta la sua proprietà (anche per il noto principio della pienezza del diritto di proprietà [1]), sino al confine (come vedremo a volte anche oltre il confine).

Ma può accadere (quasi sempre) che il fondo del proprietario può confinare con quello di altro soggetto che ha analogo diritto.

È bene già segnalare che, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente “vicini“, dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall’essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l’una verso l’altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti[2].

Tale principio trova una deroga nel caso di previsioni normative antisismiche.

Infatti in tema di costruzioni in località sismiche, l’art. 6 n. 4 della legge 25 novembre 1962 n. 1684, (secondo cui la larghezza degli intervalli di isolamento fra due edifici misurata tra i muri frontali non deve essere inferiore a sei metri, ove l’area frapposta sia sottratta al pubblico transito mediante chiusura) comprende tutte le ipotesi in cui i muri perimetrali di costruzioni finitime si trovino in posizione antagonistica, idonea cioè a provocare, in caso di crollo di uno degli edifici, danni a quello confinante. Pertanto, la presenza, nei detti muri perimetrali, di spigoli e angoli non esclude l’applicazione della norma citata, in quanto ogni angolo o spigolo è formato da due linee che, sul piano costruttivo, costituiscono vere e proprie “fronti”, le quali, a loro volta, realizzano, rispetto all’opposta costruzione, quella posizione antagonistica la cui potenziale pericolosità viene eliminata o attenuata dal rispetto della distanza minima. Peraltro, tale principio opera nel caso in cui le due rette che si dipartono dall’angolo secondo le direttrici dei lati di questo vadano ad intersecare il perimetro della costruzione che si vuole opposta, mentre, qualora tali linee non attraversino idealmente il corpo dell’edificio vicino, non v’è antagonismo tra le costruzioni, nè sussiste quella frontalità che la norma in oggetto prevede come presupposto dell’osservanza della distanza di sei metri a scopo di prevenzione antisismica tra i segmenti perimetrali degli edifici. Pertanto, la misurazione della distanza non può essere eseguita in senso radiale, utilizzando un compasso che, avendo come punto di riferimento ciascuno spigolo del fabbricato (asseritamente fronteggiante), delimiti con il suo movimento circolare un’area libera inferiore a sei metri di raggio, sì da comprendere l’angolo del fabbricato opposto. (Nella specie,è stata esclusa la violazione dell’art. 6 n. 4 della legge n.1684 del 1962 sul rilievo che il fabbricato realizzato dal convenuto non fosse fronteggiante rispetto a quello dell’attore, atteso che nessuna retta ortogonale al fronte di uno degli edifici incontrava un punto del contorno dell’altro)[3]. Sempre nell’ambito della normativa antisismica, è bene, inoltre, far presente che nelle zone in cui vige tale normativa a – contenuta nella legge 25 novembre 1962, n.1684 – non sono applicabili le disposizioni di cui agli artt.874, 876, 884 cod. civ., secondo le quali il proprietario del fondo contiguo al muro altrui ha la facoltà, rispettivamente, di chiederne la comunione forzosa, di innestarvi il proprio muro, di costruirvi il proprio edificio in appoggio, perchè è invece necessario che ogni costruzione costituisca un organismo a sè stante, mediante l’adozione di giunti o altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera ed indipendente oscillazione degli edifici[4].

Secondo un’ultimissima sentenza della Suprema Corte, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso, e sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza. Ne consegue che, ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune[5].  

Altra deroga, confermata anche da ultimissima Cassazione, è disciplinata dalla Legge 9 gennaio 1989, n. 13 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” secondo la quale le opere che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’intemo degli edifici privati possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati.
E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.

Secondo, poi, ultimissima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 agosto 2012 n. 14096

anche l’ascensore può ritenersi un elemento necessario per l’abitabilità di un appartamento (a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handicap) e dunque la sua installazione può avvenire anche in deroga alla normativa sulle distanze minime.

Nella valutazione del Legislatore, l’installazione dell’ascensore o di altri congegni idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve necessariamente essere previsto dai progetti relativi alla costruzione dei nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici.

Per la Cassazione gli ascensori sono diventati funzionali ad assicurare la vivibilità dell’appartamento al pari di luce, acqua e gas.

Orbene, al fine di dirimere potenziali contrasti tra i confinanti, il codice civile, come visto, è intervenuto con una puntuale regolamentazione, che, però come si andrà a sviscerare, può essere derogata dai regolamenti locali, e più in generale dai piani regolatori (approvati).

Su questo punto, d’altronde, è opportuno sottolineare che in tale saggio non ci si occuperà a pieno dei limiti imposti da leggi e regolamenti al diritto di proprietà per finalità di interesse pubblico, se non con un breve cenno, ma saranno analizzati i limiti imposti dal codice civile nei rapporti di vicinato, nei rapporti, quindi, tra i proprietari confinati.

Di conseguenza i regolamenti locali ed in particolare i piani regolatori che interessano, cui fa riferimento il codice all’art. 873, sono quelli che integrano e/o modificano le disposizioni del codice, mentre le altre norme (ad ambito Nazionale) che impongono regole nell’interesse generale rientrano nei limiti di pubblico interesse (primario) imposti al diritto di proprietà.

I regolamenti edilizi possono stabilire una distanza tra edifici maggiore di quella di 3 mt, ma non minore (derogare in meius e non in peius).

La distanza prevista nell’art. 873 c.c. va osservata in ogni punto o angolo della costruzione.

Pertanto, stante la finalità di perseguire un interesse pubblico, accertata l’inosservanza delle distanze legali, è da ritenere irrilevante qualsiasi ulteriore accertamento sull’edificabilità o meno del fondo o sulla concreta pericolosità o dannosità delle intercapedini, essendo tale situazione presupposta dalla norma.

B)   La ratio delle distanze

La pacifica nonché quasi unanime giurisprudenza, sviluppatasi negli ultimi cinquantanni, è concorde nel ritenere che la ratio della disposizione in oggetto sia quella di impedire che tra costruzioni vicine si creino intercapedini che, per la loro esiguità, abbiano a risultare pericolose[6].

In altre parole esse sono dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli proprietari e per di più hanno il fine di evitare la creazione (non solo fastidiosa ed antiestetica) di intercapedini antigieniche e pericolose.

Secondo altra definizione, ma senza portare alcuna differenza nella sostanza, le norme sulle distanze minime tra le costruzioni hanno fondamento nell’esigenza di evitare quei pregiudizi che distanze troppo brevi arrechino alla vivibilità degli edifici.

Secondo l’unanime giurisprudenza della Cassazione l’art. 873 c.c. non comprende invece nè le opere completamente realizzate nel sottosuolo nè i manufatti che non si elevino oltre il livello del suolo, non ricorrendo per le une o per gli altri la ragione giustificatrice della norma stessa. (Nella specie la sentenza di merito – confermata dalla S.C. aveva ritenuto che non fossero costruzioni, ai fini di cui all’art. 873 c.c.., una superficie al livello del cosiddetto piano di campagna, perfettamente spianata, attrezzata quale campo da tennis, ed i plinti, interrati nel sottosuolo, di sostegno dei pali di illuminazione del campo stesso, nonchè il “cordolo” di recinzione del campo, alto 20 centimetri, la rete metallica intorno al campo ed i pali di illuminazione del terreno di gioco, considerando in particolare che il primo per la sua modesta elevazione e gli altri per la loro struttura e consistenza non erano idonei ad intercettare aria e luce ed a formare quindi intercapedini vietate dal menzionato art. 873 c.c.).

Conformemente alla sua ratio, l’art. 873 trova applicazione solo nel caso in cui due fabbricati, sorgenti da strisce opposte rispetto alla linea di demarcazione  di confine, si fronteggino prospetticamente.

Ledistanze di cui all’articolo in esame, pertanto, non sono applicabili al caso di fabbricati disposti ad angolo senza avere pareti contrapposte come già segnalato in precedenza.

Ma ciò non toglie che, i regolamenti locali, nello stabilire distanze maggiori, possono anche determinare punti di riferimento, per la misurazione delle distanze, diversi da quelli indicati dal codice civile, escludendo taluni elementi della costruzione dal calcolo delle più ampie distanze previste in sede regolamentare[7].

Le norme che prevedono questi limiti hanno carattere  preventivo, (diverso dal concetto di prevenzione che da qui a poco si andrà ad analizzare), in quanto si applicano indipendentemente dall’esistenza di un danno.

I diritti dettati dalle norme predette sono imprescrittibili: ma naturalmente l’obbligo del loro rispetto potrebbe cadere di fronte alla costituzione di una servitù oppure in forza di usucapione, come nel caso in cui sia stata aperta una veduta senza rispettare le distanze di legge da oltre venti anni. Infatti come da ultima pronuncia della Corte di Cassazione, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali[8].

Con ultimissima pronuncia il Sommo collegio

Corte di cassazione, sezione II, sentenza n. 871 del 23 gennaio 2012

ha afferamto che i poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze nelle costruzioni, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi, naturalmente, gli effetti dell’usucapione, che, in tema di violazione delle norme sulle distanze, può dar luogo all’acquisto del diritto (servitù prediale) a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Inoltre l’actio negatoria sevitutis” è azione imprescrittibile, con la conseguenza che il proprietario del preteso fondo servente può in ogni momento, e fatti salvi gli effetti dell’intervenuta usucapione, chiedere che venga accertata, per mancanza del titolo o del decorso del termine per l’usucapione, l’inesistenza di una servitù contraria al rispetto delle distanze legali, giacché, diversamente opinando, si configurerebbe, di fatto, l’acquisto di una servitù in base al possesso decennale e non ventennale, come invece disposto dall’art. 1158 cod. civ

C)  Il sistema della prevenzione

In materia di costruzioni sul confine, la legge si ispira al principio della prevenzione temporalericavabile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., secondo il quale il proprietario che costruisce per primo determina[9], in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da edificare sui fondi vicini.

Principio ripreso in pieno dalla giurisprudenza secondo la quale: l’art. 873 c.c, operando in stretta connessione con gli artt. 875 e 877 c.c., sul diritto di prevenzione, concede al primo tra i proprietari confinanti che edifica sul proprio fondo una triplice facoltà: costruire sul confine; costruire a distanza dal confine non inferiore a quella legale; costruire a distanza inferiore a quella legale salvo riconoscere al proprietario contiguo che costruisca successivamente il diritto di avanzare la propria opera alle condizioni previste dall’art. 875 c.c. nel caso in cui non voglia che analoga facoltà venga esercitata dal preveniente per la comunione forzosa del muro[10].

In altre parole chi effettua l’opera per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha questa descritta triplice facoltà alternativa, ovvero:

1)      costruire sul confine:

-          di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando per tale evenienza, ai sensi dell’art. 874, la metà del valore del muro);

2)      costruire con distacco dal confine: e cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali;

-          in tal caso il vicino si vedrà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali;

3)      costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi salvo il diritto del vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo;

-          in tal caso, il vicino potrà costruire in appoggio, domandando la comunione del muro che non si trova sul confine (ed in tale ipotesi deve pagare, ai sensi dell’art. 875 c.c., la metà del valore del muro) oppure in aderenza.

La disposizione dell’art. 875 c.c. in esame subordina, dunque, l’acquisto della comunione al mancato esercizio da parte del proprietario del diritto di estendere il muro sino al confine.

A tal fine, il proprietario del fondo contiguo dovrà preventivamente interpellare il proprietario del muro per sapere se intende estendere il muro al confine, procedere alla sua demolizione o arretrarlo alla distanza legale onde consentirgli di sottrarlo alla comunione.

La mancata risposta dell’interpellato e, quindi, il suo silenzio assenso (per usare un’analogia con il procedimento amministrativo), equivarrà al mancato esercizio del potere di ostacolare la comunione forzosa (indotta) e secondo la dottrina, qualora trascorso il termine, il proprietario iniziasse a demolire il muro, tale attività sarebbe illegittima e comunque inidonea ad impedire l’acquisto della comunione.

Secondo poi la Suprema Corte affinché si verifichi l’ipotesi di costruzione in aderenza, fattispecie prevista dall’art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso, che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate. (Nella specie la S.C., nel cassare la decisione della corte di merito che aveva ritenuto colmabili le intercapedini esistenti tra gli edifici delle parti, ha escluso che le dimensioni delle medesime – che presentavano distacchi da un minimo di 20 ad un massimo di 88 cm. – consentissero di applicare il principio giurisprudenziale che estende il concetto di costruzione in aderenza a quelle costruzioni, le cui pareti presentano intercapedini di minime dimensioni)[11].

Il diritto di prevenzione, riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione.

Esso, pertanto, non può giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio ad una preesistente costruzione, se il giudice del merito ne accerta le caratteristiche di costruzione in senso tecnico-giuridico[12].

Nel caso della sopraelevazione – che secondo la pacifica giurisprudenza costituisce una nuova costruzione, come si avrà modo di enunciare successivamente – il criterio della prevenzione non esclude che il preveniente sia tenuto al rispetto della sopravvenuta disciplina regolamentare integrativa di quella dettata dal codice civile e debba pertanto effettuare la sopraelevazione del proprio fabbricato rispettando la diversa distanza legale stabilita da tale disciplina, con la conseguenza che, ove lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine, è da escludere il diritto a sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione.

Qualora la priorità nel tempo della costruzione non emerga dallo stato dei luoghi o delle cose, l’onere della prova di aver costruito per primo grava su colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione[13].

La prevenzione non opera quando gli strumenti urbanistici locali prevedono una distanza minima dal confine.

Ma la giurisprudenza, a tal proposito, ha chiarito che in tema di distanze legali, solo se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione; viceversa, qualora tali regolamenti consentano la predetta facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all’obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 ss c.c., con la conseguente operatività del principio della prevenzione.

In tema con ultima sentenza la Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 12 ottobre 2012, n. 17472

ha avuto modo di ripetere che in tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilita’ di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, la preclusione di dette facolta’ non consente l’operativita’ del principio della prevenzione; nel caso in cui, invece, tali facolta’ siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dall’articolo 873 c.c. e segg., con la conseguenza che e’ consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dall’articolo 875 c.c. e articolo 877 c.c., comma 2), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico (Cass. nn. 8465/10, 11899/02, 13286/00 e 12103/98). Di qui la funzione e la rilevanza della deroga, diretta a consentire l’esercizio delle predette facolta’ che, diversamente, sarebbero precluse dalla regola ordinaria sulle distanze dal confine e tra fabbricati.

Vale la pena osservare che il principio della prevenzione, nei rapporti tra privati, opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione e quindi sia illegittima dal punto di vista urbanistico[14].

Infatti la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici.

In altre parole la concessione in sanatoria ha valore nei soli confronti della la pubblica amministrazione in quanto il rilascio della stessa, ai sensi degli artt. 31 e ss. della legge n. 47/85, non comporta alcuna deroga alla disciplina urbanistica limitandosi a disciplinare la regolarizzazione delle opere dal punto di vista amministrativo, penale e fiscale per fini di interesse pubblico, con la conseguenza che nelle controversie tra privati confinanti, in ipotesi di violazione delle norme di cui all’art. 873 c.c., non assume valenza scriminante[15].

Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti

1)      tanto la esistenza della concessione

2)      quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione,

3)      è del pari irrilevante la mancanza della licenza o della concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate.

D)  Brevi cenni sulle norme nazionali e le norme locali (regolamenti e piani regolatori)

La materia delle distanze è regolata, oltre che dal codice civile, anche

A)    da norme nazionali[16] e

B)    da norme locali, cioè dai piani regolatori e dai regolamenti comunali, che, hanno natura integrativa e/o modificativa delle disposizioni dettate in materia di distanze legali tra proprietà finitime, avendo la finalità non solo di disciplinare i rapporti di vicinato fra privati ma anche quello di promuovere un ordinato assetto urbanistico[17].

Secondo ultimissima sentenza della S.C.

Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 20 giugno 2012, n. 10210

le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l’altezza delle stesse, ancorche’ inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l’assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile perche’ tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l’utilizzazione edilizia dei suoli privati e, pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino (v., ex plurimis, Cass. 30 maggio 2001, n. 7384). Questa Corte ha anche affermato che in tema di distanze legali, le norme del P.R.G. devono essere considerate integrative rispetto alla disciplina dettata dal codice civile, ove siano stabilite nelle materie disciplinate dall’articolo 873 c.c. e segg. e tendano ad armonizzare la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato con il pubblico interesse ad un ordinato assetto urbanistico, con la conseguenza che appartengono a tale novero le disposizioni del piano regolatore che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni dal confine del fondo (Cass. 30 agosto 2004, n. 17390); ha, inoltre, precisato che, nella materia in questione, sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalita’ la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in se’ degli edifici, senza nessun rapporto con le distanze intercorrenti tra gli stessi, tutelano, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprieta’ dei vicini; ne consegue che, mentre nel primo caso sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo e’ ammessa la sola tutela risarcitoria (Cass. 16 gennaio 2009 n. 1073).

È cosa giusta, specificare, inoltre, che in materia urbanistica – poiché il piano regolatore generale edilizio si perfeziona, in quanto atto amministrativo complesso, solo dopo la sua approvazione da parte dei competenti organi di controllo e la relativa pubblicazione, non essendo sufficiente la mera adozione dello stesso – prima del perfezionamento di questo “iter” tale strumento urbanistico non può spiegare effetti integrativi del codice civile[18].

Il D.P.R. n. 380/01 ha ridisegnato nonché unificato una materia complessa ed assolutamente disarticolata quale quella urbanistica riunendo e coordinando la preesistente normativa di settore, ma senza introdurre, in realtà, novità significative rispetto al previgente ordinamento.

L’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, tutt’ora vigente, che  disciplina i limiti di distanza tra i fabbricati, afferma:

le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) –  debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: – ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.- ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15; – ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche.

Il D.M. fissa dunque l’inderogabilità relativa ( come tra poco si specificherà) distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, vincolando, pertanto i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima, essendo consentita alla P.A. regionale o locale solo la fissazione di distanze superiori.

In tema di distanze nelle costruzioni il cosiddetto criterio della prevenzione, come già analizzato in precedenza, di cui agli artt. 873 e 875 c.c. è derogato dal regolamento edilizio locale nel caso in cui questo fissi le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, tranne che consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio.

Bisogna in sostanza distinguere due ipotesi:

1) se  i regolamenti consentono la facoltà di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio), come alternativa all’obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si verifica un’ipotesi del tutto analoga, sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 ss. c.c., con la conseguente operatività del principio della prevenzione, in base al quale chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha la triplice facoltà alternativa già analizzata.

2) viceversa quando il regolamento edilizio locale fissa le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, non opera il criterio della prevenzione, e quindi  chi costruisce per primo ha la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare il limite estremo del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, con la conseguenza della necessaria ricostituzione della situazione antecedente.

La giurisprudenza consolidata  ritiene, dunque, che solo in presenza di una norma regolamentare che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine si ponga l’esigenza di una equa ripartizione tra proprietari confinanti dell’onere di rispettare una zona di distacco tra le costruzioni, con la conseguenza che, in assenza di una tale prescrizione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione, con la conseguente possibilità, per il prevenuto, di costruire in aderenza alla fabbrica costruita per prima, se questa sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati. Calzante risulta essere, a parere di chi scrive, questa pronuncia della Suprema Corte che sempre in tema di distanze nelle costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, la preclusione di dette facoltà non consente l’operatività del principio della prevenzione; nel caso in cui, invece, tali facoltà siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. civ.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico[19].

La misura minima dei 3 mt, tuttavia, riassumendo, è derogabile in due ipotesi tassative, contemplate dal comma 2 dell’art. 9:

è consentito edificare a distanze inferiori rispetto a quelle previste dal comma 1 soltanto

1)      per i piani particolareggiati e

2)      per le lottizzazioni convenzionate,

e non anche per gli interventi edilizi diretti, consentiti dallo strumento urbanistico, interventi tra i quali ricomprendere il permesso di costruire.

Difatti secondo la Suprema Corte in tema di distanze nelle costruzioni, stante la sostanziale identità tra piano regolatore e programma di fabbricazione, già affermata dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 23 del 1978, anche nei comuni dotati di regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione é legittimo adottare, in attuazione di quest’ultimo, strumenti più dettagliati volti a disciplinare l’attività urbanistico-edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali, adeguati alla specificità di singoli settori urbani. In tali casi, siffatti strumenti attuativi possono legittimamente derogare alle prescrizioni generali sulle distanze contenute nell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 (nella specie, quella sulla distanza di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti)[20].

Per di più, sempre secondo la Cassazione, il riferimento fatto da un regolamento edilizio a “lotti liberi da preesistenti costruzioni” ad una certa data, va inteso nel significato tecnico proprio della materia urbanistica e, quindi, riguarda la porzione di un’area più vasta oggetto, a sua volta, di suddivisione inequivocabilmente destinata all’edificazione, secondo un progetto diretto a tale scopo e con la predisposizione di opere rivelatrici della futura lottizzazione, non rilevando il solo frazionamento e la cessione del terreno in porzioni separate (nella specie avvenuti prima della data presa a riferimento dal regolamento edilizio)[21].

Da ultimo, poi, secondo sempre la Corte di Piazza Cavour

Corte di Cassazione, sezione II civile Sentenza 19 gennaio 2012, n. 741

in tema di distanze tra le costruzioni, stante la sostanziale identità tra piano regolatore e programma di fabbricazione, anche nei Comuni dotati di regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione è legittimo adottare, in attuazione di quest’ultimo, strumenti più dettagliati volti a disciplinare l’attività urbanistico edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali adeguati alla specificità di singoli settori urbani. In tali casi questi strumenti attuativi possono derogare alle prescrizioni generali sulle distanze contenute nell’articolo 9 del Dm Lavori pubblici n. 1444 del 1968

Poi, in merito ad un caso particolare, di recente la S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 22 novembre 2012, n. 20713

ha affermato che ai fini della derogabilità, in sede regolamentare, delle norme in materia di distanze legali con riferimento ai cd bassi fabbricati, ciò che rileva non è la unità strutturale della costruzione, ma che la costruzione accessoria (autorimessa o locale) sia effettivamente vincolata in base alla concessione edilizia e che rispetti le dimensioni dettate dalla norma regolamentare, ben potendo unirsi alla costruzione “principale”.

La deroga alle distanze minime è ammessa, quindi, soltanto per la pianificazione attuativa e non, si ripeta ancora una volta, anche per i titoli abilitativi diretti tra i quali figura il permesso di costruire.

In effetti secondo la corte d’appello Partenopea le costruzioni eseguite senza osservare le disposizioni sui limiti di distanza fra fabbricati stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici vigenti all’epoca delle costruzioni stesse sono sanate solo nell’ipotesi in cui le nuove previsioni contenute in leggi e negli strumenti urbanistici successivamente approvati consentano quelle edificazioni che prima erano vietate e non anche nell’ipotesi opposta in cui disposizioni di legge o previsioni di strumenti urbanistici successivi escludano l’edificabilità in maniera assoluta; in tale ultima ipotesi le disposizioni sulle distanze fra fabbricati stabilite dall’art. 873 c.c. trovano applicazione nei rapporti tra privati solo per le costruzioni eseguite dopo l’entrata in vigore delle nuove previsioni urbanistiche[22].

Altra inderogabilità è prevista per i piani di recupero del patrimonio edilizio, difatti per  la Corte di Cassazione( sezione II, sent. 14 ottobre 2010, n. 21234) in tema di distanze tra costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani di recupero formati ai sensi dell’art. 28 L. n. 457/1978 per la rimozione dello stato di degrado del patrimonio edilizio comunale sono soggette all’osservanza delle disposizioni del piano regolatore generale quali norme di grado superiore, sicché, in caso di interventi edilizi previsti dal detto piano di recupero, non è ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni; d’altra parte, la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto a ottenere la riduzione in pristino.

Infine, l’art. 9 del D.M. n. 1444/68 è applicabile anche agli interventi di sopraelevazione  e dunque anche alle ristrutturazioni che  comportino un incremento non trascurabile dell’altezza del fabbricato. Infatti secondo la Suprema Corte la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione[23].

E)   La deroga mediante convenzione tra privati

In linea di massima ha stabilito la Suprema Corte che le norme sulle distanze di cui all’art. 873 c.c., sono derogabili mediante convenzione tra privati.

Ma tale convenzione,  atto eccezionale, in primis non deve incidere negativamente sui diritti o le facoltà di terzi estranei alla convenzione richiamata[24].

Deve ricordarsi che l’accordo tra vicini con il quali si deroghi, a favore di uno di essi, alle distanze legali nelle costruzioni non può essere che un contratto costitutivo di servitù ex art. 1058 c.c., dato che, in tal caso, col venir meno del limite legale, si acquista, come diritto reale, la facoltà di invadere la sfera esclusiva di un fondo per l’utilità di un altro fondo.

Le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini – invece – non sono  derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica e come tali inderogabili, con la conseguente invalidità delle convenzioni in contrasto con dette norme, anche tra i proprietari di fondi confinanti che le hanno pattuite. Infatti secondo la Corte di Piazza Cavour in tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l’avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici[25].

Pertanto le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi sono  dettate,  contrariamente a quelle del codice civile,  a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, e quindi non sono derogabili dai privati: ne consegue dunque l’invalidità,  anche nei rapporti interni,  delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità,  per questi ultimi,  di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare.

F)    Nozione di costruzione

“Costruzione”, ai fini della disciplina dettata dall’art. 873, è un concetto che non si esaurisce nella dicotomia di “edificio – fabbricato” o di struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, ma, come ha chiarito la giurisprudenza, si estende a qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite  dall’art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo[26].

In generale, in altre parole, rientra nel concetto di costruzione ogni manufatto, di qualunque materiale esso sia costituito, che emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo o non sia completamente interrato, e che, pur difettando di una propria individualità, per struttura, solidità, compattezza, consistenza e sporgenza dal terreno, sia idoneo a creare quelle intercapedini dannose, in quanto impediscono il passaggio di aria e luce, che lalegge, stabilendo la distanza minima fra le costruzioni, intende evitare.

In altre parole, è necessario che l’opera sia immobilizzata rispetto al suolo, a nulla rilevando che tale collegamento sia avvenuto mediante l’impiego di malta cementizia, ovvero con mezzi meccanici i quali consentano, mediante procedimenti e manovre inversi, una nuova mobilitazione e l’asportazione del manufatto (Cassazione n. 12001 del 1992). Ne consegue che si può parlare di costruzione indipendentemente dal livello di posa dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo aereo, dall’uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua destinazione. I suddetti caratteri, nel caso in cui l’opera da valutare sia costituita da più parti tra loro strutturalmente collegate in maniera stabile e in misura tale da costituire un’entità unica e inscindibile sul piano economico-funzionale, devono essere verificati dal giudice di merito riguardando l’opera nel suo insieme e non nelle singole sue parti, e rapportando, quindi, alla stessa, unitariamente considerata, il giudizio sull’idoneità alla creazione di intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza e alla salubrità del godimento della proprietà immobiliare, idoneità rilevante peraltro al solo fine di stabilire se un’opera presenti le caratteristiche e la natura di costruzione, ma non per decidere, in caso di riscontro positivo, se essa sia soggetta o non all’osservanza delle norme sulle distanze prescritte (Cassazione n. 1509 del 1998).

Da utlimo secondo la S.C.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 15972 del 20 luglio 2011

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti cod. civ. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in forza di motivazione inadeguata, aveva escluso di poter ravvisare gli estremi della costruzione nell’opera di rialzamento del terreno, pur riferendo della realizzazione, su tale rialzamento, di un lastricato e di un muro di contenimento. La sentenza impugnata aveva violato la costante giurisprudenza secondo cui quando, nel caso di fondi a dislivello, il muro di cinta ha funzione di sostegno di un terrapieno creato ex novo va considerato come muro di fabbrica ed è assoggettato al rispetto delle distanze legali).

Principio recepito anche dalla ultima giurisprudenza di merito la quale ha previsto che il legislatore, all’art. 873 c.c., si è limitato a stabilire che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri“. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore senza, tuttavia, precisare cosa debba intendersi per “costruzione“.

La giurisprudenza ha specificato il concetto in questione precisando che per “costruzione“, ai sensi dell’art. 873 c.c., deve intendersi qualsiasi manufatto avente le caratteristiche della solidità, della stabilità, della compattezza ed immobilizzazione rispetto al suolo, precisando, altresì, che non deve trattarsi di opera completamente interrata[27].

Secondo altra giurisprudenza costituisce costruzione anche il manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria, vale a dire qualunque struttura che emergendo in modo sensibile dal suolo (emersione sensibile – concetto del tutto nuovo), abbia le caratteristiche di stabilità e consistenza e che, proprio in ragione di tale consistenza, sia idoneo a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà[28].

Sul punto è intervenuta nuovamente la S.C.

Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza n. 16776 del 2 ottobre 2012

affermando nuovamente che costituisce costruzione anche un manufatto privo di pareti ma realizzante una determinata volumetria, e pertanto la misura delle distanze legali per verificare se il relativo obbligo è stato rispettato deve esser effettuata assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso” (cfr. Cass. 14 marzo 2011 n. 5934; Cass. 29 dicembre 2005 n. 28784; Cass. 21 dicembre 1999 n. 14372; Cass. 10 novembre 1998 n. 11291).

Nel caso affrontato la tettoia metallica in questione è stata considerata una costruzione ai fini della distanza dal confine, dal fatto che ha i caratteri della stabilità, consistenza ed immobilizzazione al suolo, pertanto la costruzione di pareti è stata ritenuta irrilevante ai fini dell’osservanza della distanza.

Inoltre nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (ad esempio una scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia[29].

Pertanto, sempre per ultima Cassazione

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 3 gennaio 2013, n. 72

anche gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell’immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica sono soggetti al rispetto della normativa sulle distanze

Per quanto riguarda il concetto di volume tecnico per la Corte di legittimità

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 12 ottobre 2012, n. 17472

in tema di distanze legali tra fabbricati, integra la nozione di “volume tecnico”, non computabile nella volumetria della costruzione, solo l’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanta destinata a contenere impianti serventi – quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all’ascensore – di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell’abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa. Nella specie, entrambi i locali di proprieta’ ricorrente, ossia tanto quello adibito a “dispensa, lavanderia e cucina”, quanto il garage, cosi’ come accertati e qualificati nella sentenza impugnata, non sono stati ricondotti alla nozione di volumi tecnici o comunque accessori ai sensi dell’articolo 53 delle N.T.A. del P.R.G., essendo ad essi estranea una funzione puramente tecnologica e di servizio.

Sono invece sottratti al calcolo gli elementi che hanno funzione puramente ornamentale, le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, i manufatti interrati, i muri di contenimento. Proprio in merito a tale ultimo elemento secondo il T.A.R. Calabrese il muro di contenimento di una scarpata, o di un terrapieno naturale, non può considerarsi “costruzione” agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento[30].

Con ultimissima pronuncia il Consiglio di Stato

Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza 17 maggio 2012, n. 2847

ha confermato la giurisprudenza richiamato affermando che in tema di distanze legali tra gli edifici rientrano nel concetto civilistico di costruzioni le parti dell’edificio (quali, ad esempio, le scale e le terrazze) che, seppur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere nonché ampliare la consistenza del fabbricato. Non sono, invece, computabili quelle sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di finitura, oppure accessoria di entità limitata (mensole, grondaie ecc.).

Si può leggere testualmente in sentenza, ricordando precedenti giurisprudenziali sul tema che “……… lo stesso può dirsi per le opere di contenimento, quali indubbiamente si configurano quelle di cui al caso di specie che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso. Opere tali da dovere essere riguardate, sotto il profilo edilizio, come opere dotate di una propria specificità ed autonomia, in una accezione che comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l’obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato.” (Consiglio Stato , sez. IV, 30 giugno 2005, n. 3539)”.

In ogni caso la nozione di costruzione, agli effetti dell’art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali da parte delle norme secondarie. Pertanto ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cassazione n. 19530 del 2005).

Tenendo conto della ratio della norma, e venendo ad una breve disamina dei casi particolari, la Cassazione e la Giurisprudenza di merito hanno qualificato come costruzione:

-          la tettoia che avanzi rispetto all’edificio già esistente[31];

-          una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura[32];

-          i balconi[33];

-          una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici;

-          scala esterna in muratura, qualora questa, presenta connotati di consistenza e stabilità[34];

-          un chiosco annesso all’impianto di distribuzione di carburante;

-          un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio;

-          un’autorimessa ovvero tettoia a copertura di posti-auto[35], anche se munita di pareti laterali a graticcio[36];

-          un barbacane[37] quale elemento costruttivo di completamento dell’edificio;

-          traliccio metallico alto oltre trenta metri con annessa cabina, destinata alla diffusione radiomobile[38];

-          il muro di contenimento tra due fondi posti a livelli differenti, qualora il dislivello derivi dall’opera dell’uomo o il naturale preesistente dislivello sia stato artificialmente accentuato, deve considerarsi costruzione a tutti gli effetti e soggetta, pertanto, agli obblighi delle distanze previste dall’art. 873 cod. civ. e dalle eventuali norme integrative[39];

-          un corpo avanzato, privo di aperture, incorporato in uno degli edifici antistanti[40];

-          la modificazione del tetto di un fabbricato che integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura[41];

-          la centralina telefonica installata dalla T. davanti al prospetto di alcune abitazioni rappresenta una costruzione in senso tecnico[42].

Secondo la Cassazione e la giurisprudenza di merito, non rientrano, invece, nel concetto di costruzione e non sono quindi soggette alla normativa sulle distanze:

-          le condutture elettriche ed i pali che le sostengono[43];

-          una caldaia murale[44];

-          uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa[45];

-          i manufatti realizzati all’interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine;

-          un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un’intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell’art. 873;

-          non sono altresì considerate costruzione il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno realizzato per evitare smottamenti o frane[46]e, ai sensi dell’art. 878, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri;

-          la sporgenza di un tetto piovente, di modesta entità[47];

-          l’edificazione del parapetto che non abbia determinato alcun aumento di superficie o volume in grado di modificare la servitù di veduta preesistente[48].

Ipotesi discusse.

Quando si realizza un edificio dotato di sporti od aggetti[49], bisogna distinguere a seconda che presentino una funzione meramente decorativa o se, invece, abbiano dimensioni di rilevanza tali da ampliare la superficie o la funzionalità del fabbricato.

Solo in quest’ultimo caso gli sporti od aggetti assumono il carattere di costruzione, mentre quelli di limitata consistenza, secondo la giurisprudenza, non devono essere inclusi nel computo delle distanze, in quanto configurano entità trascurabili rispetto all’interesse tutelato dalla norma considerato nel suo quadruplo aspetto della tutela della sicurezza, della salubrità, dell’igiene e del decoro.

Difatti secondo la Corte di Piazza Cavour, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di “costruzione” le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti “aggettanti”) che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. D’altra parte, agli effetti di cui all’art. 873 c.c., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica. (Nella specie, la Corte, nel confermare la sentenza impugnata, ha qualificato come costruzione la realizzazione, in aggiunta al preesistente edificio, di un corpo di fabbrica sporgente costituito da una soletta in cemento armato della larghezza di mt. 1,60, contornata da parapetto alto mt. 1,50 edificato con colonnine prefabbricate in cemento armato)[50].

Pertanto, per quanto riguarda i cornicioni, essi non dovrebbero essere computati; deve essere, però, tenuto conto che molti regolamenti locali stabiliscono per essi una sporgenza massima, e, pertanto, si ritiene che in tali casi debbano essere conteggiati se tale limite è superato.

Le distanze tra edifici si misurano solo tra fabbricati che almeno in parte si fronteggiano e non già in ogni direzione, come avviene per le vedute[51].

E’ inoltre pacifico che in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 c.c., è irrilevante l’esistenza di un dislivello tra i fondi confinanti ai fini del calcolo delle distanze delle costruzioni dal confine[52] poichè, l’art. 873 cod. civ. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose[53].

Così come  è irrilevante la natura agricola del terreno del confinante, dal momento che, a tali fini, nelle norme di regolamento, come in quelle codicistiche, non si fa distinzione tra suolo edificatorio e suolo non edificabile[54].

È determinante per la Corte di Legittimità l’opera dell’uomo; infatti il muro di contenimento tra due fondi posti a livelli differenti, qualora il dislivello derivi dall’opera dell’uomo o il naturale preesistente dislivello sia stato artificialmente accentuato, deve considerarsi costruzione a tutti gli effetti e soggetta, pertanto, agli obblighi delle distanze previste dall’art. 873 cod. civ. e dalle eventuali norme integrative[55].

Per quanto riguarda le opere di ristrutturazione, secondo la Cassazione, in base all’art. 31, primo comma, lett. d) della legge 5 agosto 1978, n. 457, costituiscono ristrutturazioni edilizie, con conseguente esonero dall’osservanza delle prescrizioni sulle distanze per le nuove costruzioni, gli interventi su fabbricati ancora esistenti e, dunque, su entità dotate quanto meno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, tali da assolvere alle loro essenziali funzioni di delimitazione, sostegno e protezione dell’entità stessa. Ne consegue che, pur non esulando dal concetto normativo di ristrutturazione edilizia la demolizione del fabbricato ove sia seguita dalla sua fedele ricostruzione, ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo come ristrutturazione, da un lato, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia fisicamente individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie, e, dall’altro, che la ricostruzione di esso, oltre ad essere effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, venga eseguita in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della avvenuta demolizione per cause naturali od opera dell’uomo[56].

Infine, riassumendo, la distanza prevista nell’articolo di cui trattasi, non si applica:

- alle mura di confine isolate con altezza inferiore ai tre metri (Come già indicato precedentemente in tema di muri di cinta tra fondi a dislivello, qualora l’andamento altimetrico del piano di campagna – originariamente livellato sul confine tra due fondi – sia stato artificialmente modificato, deve ritenersi che il muro di cinta abbia la funzione di contenere un terrapieno creato “ex novo” dall’opera dell’uomo, e vada, per l’effetto, equiparato a un muro di fabbrica, come tale assoggettato al rispetto delle distanze legali tra costruzioni)

- alle costruzioni completamente interrate

- pali e condutture elettriche

- alle costruzioni presenti sullo stesso fondo

- le costruzioni volte ad eliminare le barriere architettoniche (come già analizzato in precedenza); infatti secondo una sentenza di merito se in un determinato edificio in condominio sia impossibile il superamento delle barriere architettoniche rispettando le distanze legali prescritte dagli artt. 873 e 907 c.c., la realizzazione di una simile opera potrà violare il limite di tre metri da aperture, vedute o altre costruzioni nel condominio ma l’innovazione deve attuarsi in modo da non danneggiare sensibilmente i singoli condomini[57].

G)  Le distanze legali ed il condominio

Ottima disamina della fattispecie ci viene offerta dalla Corte territoriale Partenopea con la sentenza  08 settembre 2010, n. 2972 a mente della quale le norme dettate in materia di distanze legali, seppur fondamentalmente dirette alla regolamentazione di proprietà autonome e contigue, devono intendersi applicabili anche in relazione ad un edificio condominiale, pur dovendosi all’uopo necessariamente distinguere tra opere eseguite sulle parti comuni, e sempre che si tratti di uso normale di queste ultime, e rapporti tra unità individuali inserite nello stabile condominiale. Nel primo caso vige, invero, il principio della non operatività della normativa sulle distanze legali, la quale potrà trovare applicazione solo se ed in quanto sia possibile attuare il disposto ex art. 1102 c.c., diversamente da quanto accade in relazione ai rapporti tra le singole proprietà esclusive dei vari condomini, laddove la disciplina richiamata, seppur in modo non assoluto, deve intendersi applicabile. In ipotesi siffatte, invero, detta disciplina trova un limite di operatività allorquando la struttura dell’edificio e le caratteristiche concrete dello stato dei luoghi impediscano il suo rispetto e le opere che con essa contrastino rispondano ad una esigenza essenziale di utilizzazione dell’immobile da parte del condomino. Ciò posto, pare necessario rilevare, altresì, che il delineato sistema riflettente la osservanza delle distanze legali in ambito condominiale è destinato a valere sia nelle ipotesi in cui sia invocata la tutela petitoria sia in quelle in cui, come nella specie, sia invocata tutela possessoria, mediante l’esperimento di un’azione di manutenzione (giustificata dal pregiudizio derivante dall’intervenuto ampliamento, sia in altezza che in larghezza, di 20 cm di un manufatto che, in luogo panoramico, limitava di fatto la veduta esercitata da una finestra).

Per la S.C. (Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 05.06.2003, n. 8978), in tema, le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c. c. ), cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime ; nell’ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

Altra sentenza (Corte di Cassazione Sezione II civile, sentenza 23.05.2002, n. 7530), meno recente, ma in maniera più esplicita ha affermato che le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l’articolo 1102 del Cc non deroga al disposto dell’articolo 907 del Cc; il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta a piombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, a ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato.

H)  La tutela e questioni processuali

Il proprietario ha diritto – qualora venga realizzata una costruzione compresa fra le opere per le quali devono essere rispettati i distacchi dal confine – alla riduzione in pristino ex art. 872 c.c. (di natura reale, qualificabile come”negatoria servitutis“[58]) ed al risarcimento del danno (di natura obbligatoria).

Unico legittimato a proporre domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell’immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale. (Principio affermato in relazione a domanda di ripristino della stato dei luoghi e di risarcimento danni avanzata dalla Ferrovia Locale Brunico – Campo Tures s.n.c. nei confronti del Comune di Campo Tures e della Provincia di Bolzano a seguito della asserita decadenza di decreti di espropriazione per pubblica utilità)[59].

L’art. 872 c.c., concede al proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre all’azione risarcitoria aquiliana di natura obbligatoria, quella ripristinatoria di natura reale.

Secondo la Suprema Corte le violazioni delle distanze legali tra costruzioni – al pari di qualsiasi atto del vicino idoneo a determinare situazioni di fatto corrispondenti all’esercizio di una servitù – sono denunciabili “ex” art. 1170 c.c. con l’azione di manutenzione nel possesso, costituendo attentati alla libertà del fondo di fatto gravato, e, pertanto, turbative nell’esercizio del relativo possesso (fattispecie in tema di creazione di affacci e vedute in parte inesistenti, in parte preesistenti ma accresciute)[60].

L’azione di natura reale volta all’eliminazione fisica dell’abuso deve essere proposta necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare[61].

Principio ripreso dalla Giurisprudenza di legittimità secondo cui riguardo al soggetto passivo l’azione finalizzata al rispetto delle distanze tra costruzioni costituisce un’azione reale, che deve essere necessariamente proposta nei confronti dei proprietario della costruzione illegittima, potendo solo costui essere il destinatario dell’eventuale ordine di demolizione che la citata azione tende ad ottenere[62].

Inoltre sempre secondo la Corte Salernitana le due azioni non sono automaticamente complementari ma a norma dell’art. 872 c.c., colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle leggi speciali e dei regolamenti comunali in materia di edilizia ha diritto al relativo risarcimento, mentre solo la violazione delle disposizioni contenute negli artt. 873 c.c. e ss., in materia di distanze, ovvero delle prescrizioni dei regolamenti comunali integrative delle predette disposizioni, attribuisce al privato la facoltà di chiedere la riduzione in pristino[63].

Ma qualora sia stata realizzata una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella stabilita dall’art. 873 cod. civ. o da una norma regolamentare integrativa, il proprietario del fondo finitimo che abbia optato, a norma degli artt. 875 e 877, comma secondo, cod. civ., per la fabbricazione in appoggio o in aderenza alla costruzione già realizzata dal confinante, non può chiedere alcuna delle forme di tutela previste dall’art. 872 cod. civ., atteso che sono incompatibili con la scelta effettuata non solo l’azione diretta alla riduzione in pristino ma anche quella risarcitoria, restandone il relativo fondamento interamente assorbito dall’ampliamento dell’originaria capacità edificatoria del fondo[64].

L’azione per ottenere il rispetto delle distanze legali non si estingue per il decorso del tempo, essendo imprescrittibile, salvo gli effetti dell’eventuale usucapione, la quale dà luogo all’acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale[65].

Tale domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l’arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l’esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, avendo natura di ” actio negatoria servitutis ” – come già ampiamente detto –  essa, pertanto, è soggetta a trascrizione ai sensi sia dell’art. 2653 n.1 cod. civ., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n.5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell’usucapione su beni immobili[66].

Orbene secondo la Suprema Corte in materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino, il danno deve ritenersi “in re ipsa“, senza necessità di una specifica attività probatoria[67].

Tale principio è stato confermato dalla Suprema Corte con un’ultima sentenza del maggio 2011, secondo la quale in tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria; ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l’effetto certo ed indiscutibile dell’abusiva imposizione di una servitu’ nel proprio fondo, e quindi della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprieta’ medesima, deve ritenersi sussistente senza necessita’ di una specifica attivita’ probatoria.

Corte di cassazione, sezione III, sentenza del 24 maggio 2011 n. 11382

Anche se per Giurisprudenza precedente, nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro[68].

Difattinel fattispecie in cui il convenuto, contro il quale sia stato domandato il ripristino della distanza legale tra le costruzioni, opponga di aver eseguito la propria costruzione prima dell’entrata in vigore della norma di cui l’attore lamenta la violazione, tale deduzione non configura un’eccezione in senso proprio, ma si risolve nella mera negazione della sussistenza di una condizione dell’azione “ex adverso” proposta; conseguentemente – secondo i principi regolanti la ripartizione dell’onere probatorio – la sussistenza di tale condizione, e cioè l’illegittimità dell’opera in relazione alle norme vigenti al tempo della sua esecuzione, deve essere dimostrata dall’attore[69].

Inoltre per il principio “iura novit curia” il giudice deve identificare la norma – generale o speciale – applicabile nel caso di costruzione di cui una parte chiede la demolizione per mancato rispetto della disciplina sulle distanze. Non vi è, quindi, violazione dell’art. 112 c.p.c. se il giudice, interpretata la domanda, dispone l’abbattimento di detta costruzione perché realizzata in violazione delle norme previste dalla normativa urbanistica e dalla legge sismica, integrativa degli artt. 872 e 873 c.c. pur se non tempestivamente invocata dalla parte attrice[70].

Principio recepito da una sentenza della Suprema Corte, la quale ha avuto modo di stabilire che le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872, 873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, a tal uopo il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai comuni[71].

Poi sempre secondo la Cassazione all’interno di un giudizio riguardante le costruzioni su fondi finitimi, in cui l’attore abbia chiesto la condanna del proprietario frontista alla demolizione del fabbricato costruito in violazione delle distanze legali, non costituisce domanda nuova in appello il rilievo relativo all’illegittimità dell’adozione di un regolamento comunale contrastante con il d.m. pro tempore vigente (nella specie, il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444) in quanto il giudice adito, nell’ambito della sua verifica delle norme applicabili, è tenuto a rilevare l’illegittimità dell’adozione da parte dell’amministrazione comunale di un regolamento edilizio contrastante con le norme vigenti e ad applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, le norme violate, in quanto divenute automaticamente parte integrante del successivo strumento urbanistico locale[72].

Invece semprein riferimento al principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato – pur dovendosi affermare che al giudice spetta il potere di dare qualificazione giuridica alle eccezioni proposte – tuttavia tale potere trova un limite in relazione agli effetti giuridici che la parte vuole conseguire deducendo un certo fatto, nel senso che la prospettazione di parte vincola il giudice a trarre dai fatti esposti l’effetto giuridico domandato. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito la quale – in relazione ad una domanda di arretramento di una costruzione fino al limite delle distanze legali – , avendo il convenuto eccepito che la costruzione era stata legittimamente eretta molto tempo prima, aveva qualificato tale eccezione come usucapione dello “ius aedificandi” a distanza inferiore da quella legale; la S.C. ha rilevato che una simile eccezione è da qualificare come eccezione in senso stretto, la cui rilevabilità d’ufficio è sottratta al giudice)[73].

Orbene, andando adesso ad analizzare le posizioni processuali e la giusta proposizione della domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti su un immobile appartenente a più comproprietari, tale domanda deve essere proposta nei confronti di tutti i comproprietari stessi, in qualità di litisconsorti necessari, trattandosi di azione reale, che prescinde, perciò, dall’individuazione dell’autore materiale dei lamentati abusi edilizi; ne consegue che l’eventuale violazione del contraddittorio è deducibile e dichiarabile anche per la prima volta in sede di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione. (Nella specie, sulla scorta dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, relativa ad una domanda di demolizione di opere di copertura di un terrazzo e conseguente sopraelevazione per trasformazione di una soffitta in appartamento, siccome emessa in difetto dell’estensione del contraddittorio nei confronti del coniuge dell’originario convenuto, poi ricorrente, pacificamente risultante dagli atti comproprietario dell’immobile sul quale erano state realizzate le attività illegittime)[74].

Ovvero secondo altra sentenza della Suprema Corte, mentre, in tema d’azioni a tutela delle distanze legali, sono contraddittori necessari tutti i comproprietari pro indiviso dell’immobile confinante, quando ne sia chiesta la demolizione o il ripristino, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data“, l’azione diretta al risarcimento del danno patrimoniale per equivalente derivato da un fatto illecito (nella specie danni ad un muro per deflusso delle acque meteoriche da un solaio confinante), avendo natura personale, può essere proposta nei confronti dell’autore (esecutore materiale) dell’illecito aquiliano[75].

Sentenza ripresa da un’ultima pronuncia della medesima Corte

Corte di Cassazione, II sezione, sentenza 16 marzo 2011 n. 6177

secondo la quale, appunto, la domanda diretta alla rimozione delle opere abusive realizzate nel cortile condominiale e la relativa domanda risarcitoria, devono essere proposte nei confronti dei singoli condomini trattandosi di “azioni reali” aventi ad oggetto diritti dei singoli condomini. Inoltre, si continua a leggere nella sentenza della II sezione, l’azione diretta non al semplice accertamento dell’esistenza o inesistenza dell’altrui diritto, ma al mutamento di uno stato di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni, dà luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra i proprietari dei beni interessati perché altrimenti la sentenza – che non potrebbe essere eseguita conto i proprietari non partecipi al giudizio – sarebbe inutiliter data.

Inoltre, come già detto, il proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre l’azione risarcitoria aquilana di natura obbligatoria, ha diritto a quella ripristinatoria di natura reale. Quest’ultima azione, volta all’eliminazione fisica dell’abuso, deve essere proposto necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare. L’azione risarcitoria diretta, invece, alla tutela non del diritto domenicale fondiario, ma dell’integrità anche economica del suo oggetto, può essere esercitata anche nei confronti dell’autore materiale dell’edificazione illegittima, al fine di ottenere la condanna al ristoro del danno per gli effetti economicamente pregiudizievoli dell’illecito aquilano.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 25 luglio 2011 n. 16230

Ai  fini della legittimazione processuale in ordine all’azione di riduzione in pristino conseguente all’esecuzione, su immobile concesso in usufrutto, di opere edilizie illegittime, perché realizzate in violazione delle distante legali, spetta al nudo proprietario, potendosi riconoscere all’usufruttuario il solo interesse a spiegare nel giudizio intervento volontario “ad adiuvandum“, ai sensi dell’art. 105, secondo comma, cod. proc. civ., volto a sostenere le ragioni del nudo proprietario alla conservazione del suo immobile, anche quando le opere realizzate a distanza illegittima abbiano riguardato sopravvenute accessioni sulle quali si sia esteso il godimento spettante all’usufruttuario in conformità dell’art. 983 cod. civ[76].

Mentre, l’azione per denunciare la violazione da parte del vicino delle distanze nelle costruzioni che abbia natura di “negatoria servitutis“, essendo diretta a far valere l’inesistenza di “iura in re” a carico della proprietà suscettibili di dar luogo ad una servitù, per il suo esercizio è legittimato, a norma dell’art. 1012, secondo comma, cod. civ., anche il titolare del diritto di usufrutto sul fondo[77].

Importante per la legittimazione della domanda è la prospicienza del fabbricato (come già analizzato); infatti legittimato a proporre la domanda di riduzione in pristino è soltanto il proprietario di una preesistente e fronteggiante fabbrica, rispetto alla quale la nuova costruzione venga a trovarsi a distanza inferiore a quella legale, e non anche quello di altre fabbriche non frontistanti, quantunque comprese nello stesso edificio o nella stessa zona, salvo restando il suo diritto al risarcimento del danno in caso di dimostrazione di un concreto pregiudizio economico per la diminuzione di aria, luce, panoramicità dell’edificio[78].

Per quanto riguarda, infine, gli aspetti penali delle costruzioni abusive, il proprietario confinante è legittimato a costituirsi parte civile nei procedimenti penali aventi ad oggetto abusi edilizi non soltanto quando siano violate le norme civilistiche che stabiliscono le distanze nelle costruzioni (art. 873 cod. civ.), ma anche nel caso di inosservanza delle regole da osservarsi nelle costruzioni (art. 871 cod.civ.), indipendentemente dalle distanze. (Fattispecie di mutamento di destinazione d’uso di un piano seminterrato da garage e cantina in miniappartamento)[79].

I)  Lo Jus superveniens

Infine è opportuna una brevissima trattazione dello jus superveniens. Orbene in materia di violazione delle norme dettate per il rispetto delle distanze legali, lo “Jus superveniens” che contenga prescrizioni più restrittive, non incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione per le costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possono considerarsi già sorte per l’attuale realizzazione delle strutture organiche, che costituiscono il punto di riferimento per la misurazione delle distanze legali. (Nella specie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito che aveva fatto riferimento a normative relative a due diversi strumenti urbanistici succedutisi nel tempo per la misurazione dell’altezza degli edifici e il calcolo delle distanze)[80].

Pertanto in caso di successione nel tempo di norme edilizie, la nuova disciplina, se meno restrittiva, è applicabile anche alle costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, con l’unico limite dell’eventuale giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità della costruzione stessa, onde la illegittimità dell’eventuale ordine di demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta[81].