Il contratto di comodato

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Il Comodato

 

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IL COMODATO 

Libro IV delle obbligazioni – Titolo III dei singoli contratti -  Capo XIV -  1803 – 1812

art. 1803 c.c.   nozione: il comodato è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile

o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito

A –   NATURA

Struttura:

–  è un contratto
1 –  bilaterale

Per GazzoniObbligazioni unilaterali: cioè con obbligazioni a carico di una sola parte –

A)      parte della dottrina (Tamburino – Fragali): ravvisa tale obbligazione nell’obbligo di restituire la cosa, posto a carico del comodatario

B)     parte della dottrina (Carresi): il vero obbligo sembra essere quello del comodante di non pretendere capricciosamente la restituzione anticipata della cosa e di lasciarla quindi godere al comodatario.

L’obbligo di restituzione, infatti (Gazzoni) sembra atteggiarsi come effetto naturale che consegue alla cessazione del rapporto.
Per Capozzi Obbligazioni bilaterali: tesi seguita dalla dottrina moderna (Giampiccolo – Scozzafava) e dalla giurisprudenza delle Cassazione (18.12.’90, n.11980) la quale afferma che nel contratto di comodato sorgono obbligazioni sia a carico del comodante che del comodatario.

Si tratta, però, di un contratto bilaterale sui generis, infatti, le obbligazioni non si trovano fra loro in relazione di sinallagmaticità.

È evidente che l’obbligo di restituzione ha il solo scopo  di ripristinare la situazione di fatto esistente prima del contratto.

2 –  gratuito

ex art. 1803 2 co < Il comodato è essenzialmente gratuito >
in quanto il sacrificio economico è soltanto del comodante; sul comodatario gravano esclusivamente gli oneri economici connessi  all’utilizzazione ed alla custodia della cosa.

In materia di comodato, il comodatario, pur dovendo mantenere la cosa, per quanto possibile, nel suo stato originario, non risponde del deterioramento dipendente esclusivamente dall’uso della cosa conforme al contratto, né comunque di quello dipendente da fatto a lui non imputabile, ma è responsabile del deterioramento eccedente l’uso conforme al contratto e, in ogni caso di quello dovuto a sua colpa. Il comodante, per ottenere il risarcimento del danno, deve soltanto provare il fatto costitutivo del suo diritto, ossia il deterioramento della cosa tra il momento della consegna e quello della restituzione, mentre spetta al comodatario, in via di eccezione, dimostrare quale fatto impeditivo della sua responsabilità, ai sensi dell’art. 2697, secondo comma, cod. civ., che quel deterioramento è avvenuto per effetto dell’uso conforme al contratto o comunque per fatto a lui non imputabile, vale a dire senza sua colpa. (Rigetta, App. Bologna, 01/06/2004)” Cass. civ., Sez. III, 18/02/2010, n. 3900

Gratuità:

a)     Il comodato oneroso: è in realtà una locazione, tuttavia è possibile che le parti fissino un compenso, purché modestissimo.

b)     È possibile il comodato modale: perché  l’onere non ha carattere di corrispettività, come nel caso di ospitalità accordata ad un parente che versa una piccola somma mensile oltre alle spese ordinarie.

Si è detto che non è titolare di un rapporto di locazione, ma di altro rapporto qualificabile come comodato o uso gratuito o altro atipico, e non può quindi invocare la proroga legale colui che detenga un immobile, pagando al proprietario un compenso tanto esiguo da dover essere considerato simbolico e meramente ricognitivo del diritto dominicale (Cass. 9 luglio 1975, n. 2693).

In tema di locazione, l’attore in restituzione che produca un contratto avente, in quanto gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, che è essenzialmente oneroso, ha l’onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità, dovendo altrimenti il giudice, nell’esercizio del potere-dovere di qualificare il contratto, negare la sussistenza del rapporto di locazione (Cass. 24 gennaio 2006, n. 1330; Trib. Monza 18 gennaio 2006).

c)     Le spese di ordinaria amministrazione: non vanno considerate nel contesto della corrispettività, quelle che il comodatario può affrontare per l’uso e per la conservazione della cosa.

Inoltre non è un contratto di cortesia poiché basta soltanto osservare che, essendo il comodato un contratto, esso costituisce, per sua natura, un rapporto giuridico patrimoniale, escluso così aprioristicamente dai rapporti di cortesia.

3 – ad  intuitu personae

per il fatto che la parte comodante ripone nella persona del comodatario una piena fiducia ed anche perchè con questa è pattuito un determinato uso del bene oggetto del contratto.

4 –  non solenne
È a forma libera – le parti, quindi, possono concluderlo anche oralmente, manifestando la volontà in modo espresso o tacito.

5 – reale
L’art. 1803 adopera l’espressione <una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) > che presuppone per l’appunto la consegna della cosa nella fase costitutiva del rapporto.

È discusso se, accanto al contratto tipico di comodato (reale) possa ammettersi un contratto atipico di comodato consensuale consistente in un accordo con il quale una parte (comodante)  s’impegna a consegnare all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Secondo la dottrina preferibile e prevalente la risposta è positiva, poiché a tale contratto, contenendo i requisiti previsti dalla legge ed essendo meritevole di tutela, deve accordarsi piena efficacia giuridica.

Quindi, il comodato consensuale sarà un contratto pienamente valido ma atipico.

Mentre per Gazzoni  il comodato è solo un contratto reale, come si evince dalla stessa definizione del codice civile, là dove si parla di consegna e non di obbligo di consegnare.

6 – di durata
In particolare ad esecuzione continuata, poiché si tratta di un unico atto protratto fino ad un  tempo determinato.

B –   I REQUISITI DEL CONTRATTO
1 – L’accordo delle parti
Il comodato è un tipico contratto reale e si perfeziona, perciò, non solo con il semplice accordo delle parti secondo la normativa stabilita dagli artt. 1326 e seg., ma anche con la consegna della cosa oggetto del contratto.

La dottrina prevalente ha affermato che la legittimazione a concedere una cosa a titolo di comodato spetta a chiunque, titolare di un diritto reale o di un diritto personale, abbia facoltà di usarla e di goderla (quindi non potranno effettuare un comodato coloro che hanno la semplice detenzione: depositario – appaltatore – sequestratario – spedizioniere – mandatario – commissionario – creditore cessionario – creditore pignoratizio – mero detentore – possessore).

È discusso, invece, se la legittimazione spetti al creditore anticretico
A)   parte della dottrina (Carresi) ha sostenuto la tesi negativa per il fatto che se il creditore concedesse la cosa in godimento ad un terzo, il debitore potrebbe vedere deteriorata la propria situazione; egli, infatti, ai sensi dell’art. 1964, può in ogni tempo estinguere il suo debito e rientrare nel possesso dell’immobile; tale diritto sarebbe per lui più arduo da esercitare qualora l’immobile sia stato dato in comodato.

B)    In contrario è stato osservato (Tamburino – Giampiccolo – Teti) preferibilmente (Capozzi) che al creditore anticretico deve essere riconosciuta la legittimazione a stipulare un comodato avente oggetto il bene oggetto della garanzia, in quanto anche egli ha il godimento della cosa.
La dottrina prevalente ha affermato, nonostante il contratto sia ad intuitu personae, la legittimazione a concedere una cosa a titolo di comodato spetta anche al comodatario (c.d. sub – comodato), qualora, quest’ultimo sa stato autorizzato, anche tacitamente, dal comodante.

2 –  La causa
appartenendo il comodato alla più ampia categoria dei contratti di prestito, esso assolve la funzione di consentire ai privati di attribuirà a terzi, senza alcun corrispettivo, il godimento dei propri beni a termine.

3 – L’oggetto
Riguardo all’oggetto immediato (rectius prestazione)


A   –   relativamente al comodatario – obbligo di restituire la stessa cosa


B – relativamente al comodante – CONSEGNA DEL BENE

Riguardo all’oggetto mediato (rectius oggetto della prestazione)    < la cosa >

Possibile – lecito – determinato o  determinabile –

Per Gazzoni: solo beni inconsumabili ed infungibili dovendo essere restituita la stessa cosa consegnata.

Per Gazzoni: tuttavia è ammissibile il Comodato ad pompam vel obstentationem: comodato di una cosa consumabile, che peraltro il comodatario si obbliga a non consumare, come nel caso di prestito di bottiglie di champagne d’annata destinate solo a far bella mostra di sé in una cantina che il comodatario vuol far visitare.
Discussa è l’idoneità dei beni immateriali (il marchio, gli altri segni distintivi dell’azienda, il diritto d’autore e le privative industriali) a divenire oggetto del contratto di comodato.

La dottrina prevalente risolve positivamente la questione argomentando, in particolare, dalla constatazione che è pacificamente ammessa la possibilità che una privativa possa formare oggetto di un diritto reale d’uso.

La dottrina prevalente ammette anche il c.d. comodato di servizi, attraverso cui un soggetto consente ad un proprio dipendente di prestare gratuitamente le proprie opere ad un terzo.

4 – La forma
LIBERTA’ DI FORME  -  Ne deriva che il comodato seppure ha ad oggetto il godimento di beni immobili per una durata superiore ai 9 anni, non necessita, per la sua validità, della forma scritta.

Per quel concerne il comodato d’azienda commerciale, invece, questo esige la forma scritta ad probationem in base alla generale previsione di cui all’art. 2556
5 – gli elementi accidentali
Discussa è l’apposizione di elementi accidentali nel comodato.

La dottrina prevalente propende per la tesi negativa; la struttura del comodato, quale contratto reale non tollera, infatti, l’apposizione di una condizione sospensive o di un termine iniziale. Al verificarsi della condizione e allo scadere del termine, infatti, il contratto di comodato non potrebbe produrre automaticamente i suoi effetti, mancando ancora uno degli elementi perfezionativi della fattispecie: la consegna.
Riguardo al modus  è ormai opinione pacifica, in dottrina che tale elemento accidentale, è in linea di principio, opponibile al comodato in quanto negozio gratuito.

Secondo una recente sentenza di merito “In ordine alla corretta qualificazione di un contratto come comodato o come locazione di immobili, il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se si inserisce un “modus”, posto a carico del comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo del godimento della cosa e assumendo quindi la natura di una controprestazione. Il carattere essenzialmente gratuito del comodato, pertanto, non viene meno neppure nel caso in cui venga stabilito, in relazione al godimento di un immobile, il versamento di una somma periodica, a carico del beneficiario, a titolo di rimborso spese, la cui entità lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione.”

Trib. Milano, 18/02/2010

6 – La durata

art. 1810  c.c. comodato senza determinazione di durata: se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall`uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
In tema di durata del comodato, l’esclusione della stipulazione con clausola di restituzione “ad nutum” può desumersi, oltre che dall’espressa determinazione della durata, anche indirettamente, cioè sulla base dell’uso cui la cosa è destinata ed in particolare di elementi obiettivi ad essa correlati, quali la sua natura, l’attività professionale del comodatario e gli interessi e le utilità perseguite dai contraenti. (Cassa con rinvio, Trib. Savona, 31 Gennaio 2002)” Cass. civ., Sez. III, 16/01/2006, n. 704

7 – la stima

art. 1806 c.c. stima: se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se è avvenuto per causa a lui non imputabile.
La norma deroga alla regola generale prevista all’art. 1805.

Nonostante, qualche voce contraria  si ritiene(C. 24.1.’51, n.207) che il comodatario, in tal caso non diventi proprietario del bene, ma che ne sopporti solo il rischio del perimento; egli, pertanto, alla scadenza del contratto, non potrà restituire il valore del bene che ha avuto in godimento, se questo non si aperito.

La stima, pertanto, fa presumere che le parti abbiano voluto un’inversione del rischio.

In altri termini rappresenta senza dubbio un’eccezione al principio res perit domino

C –   DISCIPLINA GIURIDICA

1 –   diritti ed obblighi del comodatario:

art. 1804 c.c.  obbligazioni del comodatario: il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa   senza il consenso del comodante  (l’eventuale consenso dà vita al c.d. sub – comodato).

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l`immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

1)  A –   Conservazione e custodia del bene:

Tale obbligo si estrinseca attraverso l’uso  del bene determinato per un tempo prestabilito.

È necessario, pertanto, che siano ben individuati i limiti di utilizzazione del bene stesso da parte del comodatario.

In mancanza della pattuizione delle parti o, comunque, di circostanze o elementi dai quali si possa dedurre la volontà delle parti, il comodatario potrà utilizzare la cosa conformemente alla natura ed alla destinazione economica di essa.

Inoltre, tranne che non sia diversamente stabilito, il comodatario potrà appropriarsi dei frutti della cosa comodata,

1)     sia per destinarli al consume personale,

2)     sia per farne oggetto di alienazione.

Nell’obbligo di conservare rientra espressamente quello di pagare le spese ordinarie necessarie per la conservazione del bene

art. 1808 c.c.   spese per l’uso della cosa e spese straordinarie; il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa.

Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti (2756).

Nel contratto di comodato trova applicazione l’ art. 1808 cod. civ., che dà diritto al comodatario di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti; da ciò consegue che, ai fini del diritto al rimborso, il comodatario deve provare di avere effettuato le spese per lavori straordinari necessari e urgenti, richiedendo la norma la prova degli esborsi relativi ai lavori straordinari, oltre che la prova della necessarietà e urgenza dei lavori stessi. E al momento del rilascio del bene il comodante può richiedere al comodatario il risarcimento dei danni per il deterioramento della res conseguente a un uso eccedente quello contrattualmente convenuto, anche con riferimento al ritardo nella riconsegna, ma deve provare il fatto costitutivo del suo diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione, essendo onere del comodatario convenuto dimostrare, in via di eccezione e quale fatto impeditivo della sua responsabilità, che quel deterioramento si è verificato per effetto dell’uso conforme al contratto o, comunque, per fatto a lui non imputabile.

Per il Sommo Collegio, con ultima pronuncia,

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 27 gennaio 2012, n. 1216

il comodatario il quale, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione anche straordinarie, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante.

Ulteriore obbligo è quello previsto dall’art. 1804 al 2 co:

< Non può concedere a un terzo il godimento della cosa   senza il consenso del comodante  (l’eventuale consenso dà vita al c.d. sub – comodato)>

Nel caso in cui il comodatario non adempie ad i propri obblighi egli è tenuto immediatamente a restituire la cosa oggetto del comodato e secondo al dottrina.
Tale situazione rientra tra le ipotesi di recesso.
Inoltre il comodato dà luogo ad una figura di detenzione, quindi, il comodante è il possessore della cosa oggetto del comodato anche se possiede indirettamente a mezzo del comodatario.
Il comodatario, pertanto, non potrà usucapire la proprietà della cosa concessa in comodato, salvo che si sia verificata la c.d.  intervensio possessionis, cioè il mutamento della detenzione in possesso (art. 1140 2 co).

1) B –   Restituzione alla scadenza del termine
art. 1809 c.c. restituzione: il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.

Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

2 –   obbligazioni del comodante

2) A –   Obbligo di permettere il godimento della cosa al comodatario per il tempo stabilito

In particolare si sostiene che l’obbligazione del comodante di far godere la cosa al comodatario si estrinsechi;
A)   sia nell’obbligo di astenersi da ogni turbativa di fatto e di diritto derivanti da atti di disposizione del bene;

B)    sia nell’obbligo di riconsegnare la cosa nel cao in cui il comodatario ne avesse perso la disponibilità materiale e fosse nel potere del comodante di ripristinarla.

2) B –   Obbligo di risarcire i danni che il bene causa

art. 1812 c.c. danni al comodatario per vizi della cosa: se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario .

Logicamente tale norma  riguarda i vizi occulti quelli, cioè,che al momento della costituzione del contratto non erano riconoscibili dal comodatario pur usando la normale diligenza.

3 –   La responsabilità del comodatario
3 – A ) Nel caso del deterioramento

soltanto per colpa ne risponde

art. 1807 c.c. deterioramento per effetto dell’uso: se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.


3 – B) Nel caso di perimento della cosa

non è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito, salvo talune ipotesi previste espressamente dalla legge

 art. 1805 c.c. perimento della cosa

a)     Se egli poteva sostituire la cosa comodata con una propria ovvero se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.
b)     Se la cosa comodata è stata stimata al tempo  del contratto presumendo la legge (ex  art. 1806 c.c. stima: se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se è avvenuto per causa a lui non imputabile) che il c.d. comodato stimato comporti il patto di accollo fortuito.
c)     Se egli impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito e non prova che la cosa sarebbe perita se non l’avesse impiegata per l’uso diverso  o l’avesse restituita al tempo debito. Fattispcecie applicabile anche per il deterioramento come statuito in sentenza della Suprema Corte secondo cui “L’art. 1805, comma 2, c.c. – a norma del quale il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l’avesse impiegata per l’uso diverso o l’avesse restituita a tempo debito – benchè faccia riferimento solamente al perimento della cosa, è applicabile anche la deterioramento della stessa.

Cass. civ., Sez. III, 06/11/2001, n. 13691

3 – C) Nel caso di furto della cosa

In giurisprudenza si è cercato di differenziare il caso in cui siano stati sottratti i beni mobili affidati nel comodato ed il bene oggetto del comodato.
Nell’ambito della prima fattispecie il comodatario
 è responsabile anche se dimostra di aver ottemperato alla custodia utilizzando la normale diligenza del buon padre di famiglia, infatti “Nel caso di furto di mobili antichi affidati per l’esposizione non basta che il comodatario provi di avere osservato la diligenza del buon padre di famiglia per sottrarsi alla propria responsabilità nei confronti del comodante, dovendo anche dimostrare di avere seguito gli accorgimenti idonei a evitare l’evento, nonché di avere sostenuto gli ulteriori sforzi imposti dalle circostanze al fine di adempiere il proprio obbligo di custodia.” Cass. civ., Sez. III, 10/11/2003, n. 16826

Mentre sempre nella medesima pronuncia, qualora si tratti della cosa data in comodato “In caso di furto del bene in comodato, il comodatario è responsabile per colpa non in caso di semplice prevedibilità ed evitabilità dell’evento, ma qualora, avuto riguardo alle circostanze concrete, il comodatario stesso non abbia posto in essere tutte le attività richieste dall’ordinaria diligenza; pertanto, il comodatario convenuto in giudizio per la risarcibilità dei danni a titolo di responsabilità “ex recepto”, al fine di raggiungere la prova della non imputabilità della perdita non deve necessariamente dimostrare che il furto è stato compiuto con violenza o con minaccia alle persone, essendo sufficiente a tal fine che egli provi di avere adottato tutte le precauzioni che le circostanze suggerivano per evitare la sottrazione del bene, secondo la diligenza del buon padre di famiglia. ” Cass. civ., Sez. III, 10/11/2003, n. 16826


D –   SCIOGLIMENTO 

D) 1 –   normale estinzione
-        mutuo consenso –-        integrale realizzazione ddell’oggetto del negozio –-        impossibilità sopravvenuta –-        per inadempimento –
D) 2 –   scadenza del termine
 art. 1809 c.c. restituzione: il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.
D 3 –   per l’avvenuta utilizzazione del bene per la finalità contrattualmente determinata o per l’impossibilità di realizzare l’uso per il quale il bene è stato concesso in godimento
D) 4 –   per il perimento del bene
Si determina automaticamente l’estinzione del rapporto anche in tale ipotesi e a seconda dei casi può conseguire o non l’obbligo del comodatario di risarcire il danno al comodante.
D) 5 –   per il recesso di uno dei contraenti
Il recesso del comodatario è, in lina di principio ammissibile, in quanto per lo più il comodato si struttura come un contratto stipulato nell’esclusivo interesse del concessionario.Quanto al recesso del comodante, a parte le ipotesi di recesso convenzionale (art. 1373), questo può ammettersi solo nei casi previsti dal codice.Nelle norme che si andranno ad elencare si fa riferimento alla facoltà del comodante di < richiedere la restituzione immediata >, ma tale facoltà di richiedere la restituzione è necessariamente conseguente all’esercizio di un potere di recesso che, ponendo fine al rapporto, rende possibile la restituzione immediata.
I singoli casi sono:
A)   ipotesi di giusta causa prevista al 3 co dell’art. 1804– che è la conseguenza dell’inadempimento degli obblighi, di custodia e di conservazione ovvero di un uso determinato, carico del comodatario nascenti dal contratto.Il comodatario, può comunque, provare che l’inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivata da causa a lui non imputabile.
B)   Ipotesi prevista all’art. 1811 – salvo diverso accordo se il comodatario muore o fallisce:  art. 1811 c.c. morte del comodatario: in caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l`immediata restituzione della cosa.Deve escludersi, invece, che la morte del comodante e la sopravvenuta incapacità del comodatario determinano lo sciogliglimento del contratto.
C)   Ipotesi prevista al 2 co dell’art. 1809 – se sopravviene un urgente ed impreveduto bisogno, il comodante a diritto all’immediata restituzione della cosa stessa.

D) Nel caso in cui il comodante ne abbia “la necessità” espressamente prevista e dimostrabile, incompatibile con il protrarsi del comodato; difatti secondo un sentenza della Suprema Corte

“Si connota come figura atipica, siccome non riconducibile nè al modello legale del comodato a termine (art. 1809 cod. civ.), nè a quello del comodato senza limitazione di tempo (art. 1810 cod. civ.), il contratto di comodato immobiliare con il quale le parti abbiano previsto che la restituzione del bene da parte del comodatario debba avvenire nel “caso che il comodante ne abbia necessità”.

In tale ipotesi, infatti, il comodato è da intendere convenuto senza determinazione di tempo (salvo quello che “ex lege” può discendere dall’applicazione dell’art. 1811 cod. civ. e che un termine derivi in relazione all’uso pattuito), ma, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ., con il patto che il potere di richiedere la restituzione possa esercitarsi solo in presenza di una necessità di utilizzazione dell’immobile – nel senso di un bisogno di riavere la cosa per goderne in uno dei modi consentiti dal proprio titolo – che sia incompatibile con il protrarsi del godimento del comodatario e che deve essere prospettata nel negozio di recesso dal comodante e, in caso di contestazione, dimostrata. (Nella fattispecie, poichè le parti avevano convenuto che il terreno con annesso locale scantinato rimanesse nella disponibilità del comodatario finchè il comodante ne avesse avuto necessità, senza, però, che di tale necessità fosse stata allegata idonea prova, la S.C., in accoglimento del ricorso e decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di rilascio). (Cassa e decide nel merito, App. Roma, 22 Marzo 2006)” Cass. civ., Sez. III, 12/03/2008, n. 6678

D) 6 –   (Per il solo Gazzoni) – se il comodante stesso aliena la cosa, non essendo applicabile la regola emptio non tollit locatum

E –   FIGURE AFFINI

Il precario gratuito/oneroso

a differenza del precario gratuito che è espressamente previsto dal legislatore all’art. 1810, il c.d. precario oneroso, non è preso in considerazione dallo stesso legislatore.Il precario è, secondo la dottrina maggioritaria, la concessione in godimento di un bene con patto di restituzione o, comunque, di cessazione del uso ad arbitrio del concedente.

art. 1810  c.c.  comodato senza determinazione di durata: se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall`uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

La sua differenza dalla locazione si ravvisa nella causa stessa del negozio: non il godimento del bene verso un corrispettivo, ma la necessità di soddisfare particolari esigenze del concedente, normalmente quella di provvedere alla custodia temporanea.Per quanto riguarda, invece, il comodato gratuito in favore dei coniugi nel corso degli anni si sonno avvicendate varie tesi della Giurisprudenza di Legittimità e di merito fino ad un ‘ultimissima sentenza di merito del Tribunale di Lecco già analizzata secondo cui il proprietario o l’usufruttuario di un appartamento che lo concede in godimento gratuito ad un soggetto, in vista del suo matrimonio, affinché lo utilizzi per se e il coniuge, e quindi per le necessità della propria futura famiglia, non può pretenderne la restituzione, se non adducendo un urgente ed impreveduto bisognoE’ questo il principio espresso dal Tribunale di Lecco in una recente sentenza che ha visto contrapposto padre (comodante) e figlio (comodatario).
Tale  massima avalla un orientamento dei giudici di e di quelli di legittimità, con l’autorevole avvallo delle Sezioni Unite (Cass. 16603/2004) ma  che invece, sembrava essere smontato da una contraria pronuncia resa dalla III Sezione della Cassazione n. 15986/2010
In tale ultima sentenza infatti si era affermato che “il comodato precario é caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti é rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla “ad nutum” con la semplice richiesta di restituzione del bene senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito a casa familiare e sia stato assegnato, in sede di separazione tra i coniugi, all’affidatario dei figli. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di restituzione di un immobile concesso in comodato dai genitori al figlio e rimasto nella disponibilità della nuora dopo la separazione, ritenendo che la legittimità di tale pretesa fosse subordinata alla sopravvenienza di un urgente e impreveduto bisogno ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c.)”.
In precedenza un’ultima pronuncia in merito al precario in favore dei coniugi stabiliva che “Nell’ipotesi di concessione in comodato da parte di un terzo di un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa familiare, e di successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario di figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa, emesso nel giudizio di separazione, il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno.” Cass. civ., Sez. III, 06/06/2006, n. 13260.

Il deposito

una differenza tra comodato e deposito si può porre soltanto quando al depositario è consentito di usare della cosa (art. 1770) e per tale uso non  sia previsto alcun corrispettivo e in tal caso discernere se ci si trovi di fronte ad un deposito o ad un comodato sarà mera questione interpretativa.La differenza va ravvisata nella funzione economica perseguita in concreto; il deposito adempie ad una funzione di custodia, almeno di regola, nell’interesse del depositante, il comodato, assolve la funzione di soddisfare l’interesse dell’accipiens alla detenzione ed al godimento del bene.

Locazione e affitto

per un amigliore consultazione del contratto di locazione, aprire il seguente collegamento

La locazione

La distnzione teorica fra le due figure è evidente e si basa:

1)     sia sulla struttura;

A)   il comodato è un contratto reale;

B)    la locazione è un contratto consensuale;

2)     sia sugli obblighi di chi riceve il ben in godimento;

A)   il comodato è un contratto tipicamente gratuito;

B)    la locazione è tipicamente onerosa;

Qualche difficoltà presenta il comodato modale che si ha quando al comodatario venga imposta una prestazione (accessoria) nell’interesse del comodante.
Si può, comunque, affermare che ricorre questa figura, e non la locazione, nel caso in cui la prestazione accessoria resti estranea al sinallagma contrattuale e rappresenti unicamente un’attenuazione del beneficio che s’intende attribuire al comodatario.

La differenza ha notevole importanza sia per il formalismo, in quanto il comodato ultranovennale non richiede la forma scritta né la trascrizione.

Per la Corte di cassazione L’inserimento di un modusIn ordine alla corretta qualificazione di un contratto come comodato o come locazione di immobili, il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se si inserisce un modus, posto a carico del comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo del godimento della cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione. (In applicazione del suindicato principio la S.C. ha cassato la sentenza della Corte di merito che aveva qualificato il rapporto come di comodato precario, omettendo peraltro di considerare l’entità dell’onere economico posto a carico della beneficiaria, consistente nel pagamento del canone, degli oneri accessori e delle utenze).”

Cass. civ., Sez. III, 28/06/2005, n. 13920

Mentre per quanto riguarda l’affitto di un terreno agricolo “Al fine di qualificare come comodato o locazione o affitto il contratto avente ad oggetto un fondo rustico, rilevano la gratuità o onerosità del contratto, che devono valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico sociale che il contratto medesimo è destinato obiettivamente ad adempiere; in particolare, causa tipica del contratto agrario è quella di costituire un’impresa agraria su fondo altrui, e tale causa resta estranea al contratto di comodato avente ad oggetto un fondo rustico, anche nel caso in cui si tratti di comodato modale avente ad oggetto una cosa produttiva all’interno del quale il comodatario non si limiti ad una semplice attività di custodia, ma svolga anche un attività di gestione.” Cass. civ., Sez. III, 20/08/2003, n. 12216
Oltre alla differenze già illustrate un’ulteriore distinzione tra le due figure riguarda il regime della responsabilità: è estranea al sistema delle locazioni la fattispecie disciplinata dall’art. 1805, 2 co, ove è previsto che il comodatario non può impiegare la cosa comodata per un uso diverso o per un tempo  più lungo di quello consentito. Altra diversità si può individuare nel diritto del comodante di far cessare anticipatamente il contratto (art. 1809) che è un diritto non riconosciuto al locatore.
Inoltre in una pronuncia della Corte nomofilattica è stato previsto che “in tema di locazione, l’attore in restituzione che produca un contratto avente, in quanto gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, che è essenzialmente oneroso, ha l’onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità, dovendo altrimenti il giudice, nell’esercizio del potere-dovere di qualificare il contratto, negare la sussistenza del rapporto di locazione.”

Cass. civ., Sez. III, 24/01/2006, n. 1330

Donazione

la differenza tra donazione e comodato sta nel fatto che la donazione s caratterizza, tra l’altro, per la presenza dell’animus donandi, cioè della volontà per il donante di procurare ad altri un arricchimento patrimoniale; il comodato, invece, è caratterizzato da uno spirito di mera compiacenza.”In tema di divisione ereditaria, non è qualificabile come donazione soggetta a collazione il godimento, a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal “de cuius” a uno degli eredi, atteso che l’arricchimento procurato dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, in quanto detta utilità non costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti, come avviene nella donazione, bensì il contenuto tipico del comodato stesso. A tal fine non solo si deve escludere che venga integrata la causa della donazione (in luogo di quella del comodato) nell’ipotesi in cui il comodato sia pattuito per un periodo alquanto lungo o in relazione a beni di notevole valore, ma rileva la insussistenza dell’”animus donandi”, desumibile dalla temporaneità del godimento concesso al comodatario. (Cassa con rinvio, App. Torino, 23 Ottobre 2002)” Cass. civ., Sez. II, 23/11/2006, n. 24866

 
 
 
 
 
 
 
 
 

168 Comments

  1. Buoansera Avvocato,
    è possibile dare in comodato un’attività commerciale? Il comodatario dovrebbe sostenere esclusivamente le spese di ordinaria amministrazione dell’attività (canone locazine, luce, telefono,…) per ciò che riguarda la licenza commerciale coem funziona?
    Grazie mille

  2. Esimio avvocato. ho letto tutto ma non sono riuscito ad inquadrare bene i motivi probanti che possono giustificare la restituzione dell’immobile concesso comunque in comodato. Uno è senz’altro la vendita a terzi da parte del comodante o del subentrante al comodante, per esempio il figlio che ha ereditato il contratto di comodato. In questo caso il comodatario , cugino del comodante, se non esercita il diritto di prelazione , può opporsi allo sfratto o richiedere la stipula di un regolare contratto di locazione ? Gli altri motivi giustificativi , per sommi capi, quali sono? Grazie per quanto vorrà dirmi.

    • Egr. sig. Auro,
      in merito al Suo quesito ripeto ciò che già è stato riportato nell’articolo, ovvero nel caso in cui il comodante ne abbia “la necessità” espressamente prevista e dimostrabile, incompatibile con il protrarsi del comodato; difatti secondo un sentenza della Suprema Corte

      Si connota come figura atipica, siccome non riconducibile nè al modello legale del comodato a termine (art. 1809 cod. civ.), nè a quello del comodato senza limitazione di tempo (art. 1810 cod. civ.), il contratto di comodato immobiliare con il quale le parti abbiano previsto che la restituzione del bene da parte del comodatario debba avvenire nel “caso che il comodante ne abbia necessità.

      In tale ipotesi, infatti, il comodato è da intendere convenuto senza determinazione di tempo (salvo quello che “ex lege” può discendere dall’applicazione dell’art. 1811 cod. civ. e che un termine derivi in relazione all’uso pattuito), ma, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ., con il patto che il potere di richiedere la restituzione possa esercitarsi solo in presenza di una necessità di utilizzazione dell’immobile – nel senso di un bisogno di riavere la cosa per goderne in uno dei modi consentiti dal proprio titolo – che sia incompatibile con il protrarsi del godimento del comodatario e che deve essere prospettata nel negozio di recesso dal comodante e, in caso di contestazione, dimostrata. (Nella fattispecie, poichè le parti avevano convenuto che il terreno con annesso locale scantinato rimanesse nella disponibilità del comodatario finchè il comodante ne avesse avuto necessità, senza, però, che di tale necessità fosse stata allegata idonea prova, la S.C., in accoglimento del ricorso e decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di rilascio). (Cassa e decide nel merito, App. Roma, 22 Marzo 2006). Cass. civ., Sez. III, 12/03/2008, n. 6678

      In estrema sintesi non vi sono casi ben stabiliti come ad esmpio nel deniego della rinnovazione del contratto di locazione qualora il proprietario

      a) intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale;

      b) sia persona giuridica, società o ente pubblico, e intenda destinare l’immobile alle proprie finalità istituzionali, offrendo al conduttore altro immobile idoneo;

      c) il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

      d) l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato e la permanenza del conduttore sia di ostacolo alla ricostruzione;

      e) l’immobile debba essere integralmente ristrutturato o demolito;

      f) il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

      g) intenda vendere a terzi e non abbia altro immobile adibito a propria abitazione, potendo in tal caso il conduttore esercitare il diritto di prelazione.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.

      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      Qualora desideri mi ritenga già disponibile per un’assistenza legale.

      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, infine, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  3. Egregio Avvocato,
    sono una collega alle prime armi…
    la prima questione che mi è stata sottoposta concerne la modifica di un contratto di comodato d’uso gratuito in comodato a titolo onreso..
    mi saprebbe indicare se esiste uno schema da seguire ovvero se è necessario soffermarsi ad indicare determinate circostanze?
    La ringrazio anticipatamente.

  4. Gentile Avvocato,
    vorrei porLe un quesito, ma prima Le riassumo la situazione di partenza:
    A me, così come alle altre mie sorelle, è stata concessa la possibilità, da parte di mio padre, di coltivare un terreno di proprietà di quest’ultimo; detta facoltà è stata esercitata per 3 o 4 anni e il ricavato del raccolto è stato sempre trattenuto da me.
    Successivamente, senza aver formalizzato nulla, ho concesso verbalmente a mia sorella la possibilità di coltivare per 4 o 5 anni il citato terreno chiedendo a mia sorella una cifra pari a circa al 50% del corrispettivo di mercato per un tale appezzamento di terreno.
    Circa 5 mesi fa è venuto a mancare mio padre. il terreno è ancora fisicamente nella disponibilità di mia sorella.
    Ora, le eredi sono 3, ad oggi non c’è stata nè una espressa accettazione d’erità nè tantomeno una divisione “ufficiale” dei beni ereditari, ma solo una divisione concordata tra le eredi.
    i questi sono questi:
    -posso concedere validamente in comodato il terreno a mia sorella pur non essendo ancora proprietaria, ma semplicemente coerede?
    -posso stipulare verbalemte un contratto di comodato e quindi non registrarlo? è valido? o è nullo ai sensi dell’ art. 1 comma 346 l. 311/2004?
    - posso chidere a mia sorella di sopportare gli oneri triburati e fiscali gravanti sul terreno e rientrare comunuque nel comodato, magari modale?
    - posso far sottoscrivere a mia sorella un atto di impegno con il quale si obblighi a pagre tali oneri? Tale atto, firmato solo da mia sorella e formato solo da lei, andrebbe comunque registrato ai sensi dell’art. 22 del dpr 131/1986, visto che in tale atto vorrei far richiamare la pattuizione verbale di comodato annuale?
    - tale atto d’impegno può essere una valida prova dell’esistenza di un comdoato modale annuale?

    Nel ringraziaLa per la sua disponibilità Le porgo i miei più cordiali saluti.

    p.s.: la mail indicata è quella di mio figlio.

    • Gentile Sig.ra Maria,

      per quanto riguarda il Suo primo quesito Le rispondo positivamente, stante la comunione ereditaria, ogni singolo comunista è libero di dare in godimento l’immobile, purchè poi vengano suddivisi i frutti.
      Anche se è preferibile che venga raggiunta una maggioranza al fine della concessione.
      Anche in merito al Suo secondo quesito Le rispondo positivamente specificadole, parzialmente (perchè il discorso dovrebbe essere approfondito), che il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il principio della sanabilità del contratto di locazione (e quindi di comodato) non registrato
      Infine, posso rispondere ugualmente in maniera affermativa per i Suoi ultimi tre quesiti
      (- posso chidere a mia sorella di sopportare gli oneri triburati e fiscali gravanti sul terreno e rientrare comunuque nel comodato, magari modale?
      - posso far sottoscrivere a mia sorella un atto di impegno con il quale si obblighi a pagre tali oneri? Tale atto, firmato solo da mia sorella e formato solo da lei, andrebbe comunque registrato ai sensi dell’art. 22 del dpr 131/1986, visto che in tale atto vorrei far richiamare la pattuizione verbale di comodato annuale?
      - tale atto d’impegno può essere una valida prova dell’esistenza di un comdoato modale annuale?).

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  5. Egregio avvocato, gradirei un consiglio

    SITUAZIONE
    All’incirca nel 2002 mio padre concede in uso un locale di circa 80 mq ad una sua amante e sua figlia, extracomunitarie in regola.
    Nelle supposte intenzioni di mio padre, il locale doveva servire alla figlia dell’amante per intraprendere una attivita di massaggiatrice, di fatto lo hanno utilizzato come alloggio avendone peraltro le caratteristiche.
    Non è mai stata fatta alcuna comunicazione alla pubblica sicurezza, ma suppongo che la signora abbia fissato la propria residenza sul posto.
    Non esistono patti scritti di alcuna natura, il rapporto si è instaurato a titolo completamente gratuito, per la compiacenza di mio padre in qualita di amministratore della societa proprietaria.
    Il locale infatti appartiene ad una societa snc di cui mio padre era amministratore.
    Il locale ha una destinazione urbanistica “magazzino” (pur essendo perfettamente abitabile, con luce e servizi, il comune non ci ha concesso il cambio di destinazione).
    Mio padre è deceduto nel 2008, io sono subentrato come ex socio nella funzione di amministratore della società.
    Non ho mai attivato procedure per contestare alcunché all’amante, oggi intendo cacciarla.
    L’amante ha una figlia, che circa due anni fa si è sposata ed ha avuto un figlio che però il padre ha sottratto alla madre (almeno temporaneamente) portandolo a vivere con se a trieste, quindi alla fine sembrano viverci solo l’amante e la figlia (almeno per ora! ).
    E’ evidente che se ci fosse un minorenne tutto sarebbe maledettamente piu complicato.

    SERVIZI
    L’amante continua a pagare le bollette relative al consumo di elettricità, gas, acqua, rifiuti…. seppur sulla base di contratti intestati alla società, almeno per alcuni di essi.

    Ritengo che il contratto possa ritenersi un “comodato precario” con accordo verbale in quanto non esistono documenti ed è senza termine, per il quale pertanto non esiste obbligo di registrazione.

    DOMANDE
    Dunque, volendo cacciare questa persona mi chiedo cosa devo fare per limitare i danni, ovvero impostare le cose in modo da avere meno conseguenze possibili e con la certezza, costi quel che costi, di riuscire a cacciare la persona, prima o poi.

    1) FORMALITA: da un punto di vista formale, potrei o avrei dovuto fare qualcosa, io o mio padre in qualita di amministratore? Quali conseguenze per non averlo fatto?
    a- manca registrazione del contratto, mi pare sia ammesso l’accordo verbale
    b- dichiarazione dei redditi, essendo a titolo gratuito non ho nulla da dichiarare, salvo pagare regolarmente ici ecc.
    c- mancata comunicazione pubblica sicurezza, 500 euro di multa?
    d- destinazione urbanistica diversa dall’uso che se ne sta facendo, sanzione civile o penale?
    2) RESPONSABILITA: quali responsabilità penali, e fino a che punto posso fare ricadere su mio padre la responsabilità? il mio non agire alla sua morte, come potrebbe essere interpretato?
    3) RESTITUZIONE: Posso richiederne la immediata restituzione essendo un comodato precario o è meglio concedere un congruo preavviso, 6 o 8 mesi, poiché il locale viene utilizzato come alloggio?
    4) MOTIVAZIONI: Devo motivare la mia richiesta di restituzione? In particolare, il fatto che l’alloggio sia utilizzato in modo difforme dalla destinazione urbanistica può essere un elemento a mio favore? Ovvero, devo precisare che, in ogni caso, il locale non può essere adibito a residenza… fornendogli un elemento del quale potrebbero approfittare con il proprio avvocato?
    5) DESTINAZIONE URBANISTICA: il comune, potrebbe emettere una ordinanza di sgombero? Qualora ci fosse la presenza di un minorenne, l’ordinanza potrebbe essere comunque possibile o subirebbe un arresto?
    6) UTENZE: se le utenze sono intestate alla società, potrei sospendere le utenze relative ai servizi?
    Se invece le utenze sono intestate all’amante, potrei chiedere la sospensione del servizio all’ente erogatore rivendicando la proprietà del locale e contestando il fatto che il servizio sarebbe stato somministrato ad una utenza senza un contratto o con un contratto falso?

    In pratica, quali tra le due opzioni è la migliore:
    1) semplicemente comunicare la mia volonta di risolvere il contratto, semplicemente, con effetto immediato, ed aspettare che trascorra il termine senza contestazioni o attendere eventuali contestazioni da parte dell avvocato di controparte, ammesso che si rivolga ad un avvocato
    2) anticipando l’avvocato, precisando i termini del contratto in essere: “per compiacenza del mio compianto papa, le è stato concesso in uso un locale… Il contratto si deve intendere come comodato precario…. Le comunichiamo l intenzione di risolvere il contratto”

    • Egr. Sig. Baido,
      credo che una semplice comunicazione con restituzione immediata sia la strada da percorrere.
      Dopodichè dovrà agire per la restituzione dell’immobile, qualora (e credo quasi sicuramente) non avvenga la restituzione dello stesso.
      Eventuali contestazioni ? nessuna, se non c’è alcun atto scritto di cui Lei non è a conoscenza.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      Cordiali saluti.

  6. Buongiorno. Sono proprietario da 2 anni per 1/6 insieme a mia sorella per 1/6 e mio padre per 4/6 di un immobile in cui vive da parecchi anni mia sorella. Era casa di mamma e papà prima che mamma ci lasciasse. Vorrei un contratto di comodato per mia sorella che ci vive con la famiglia. E’ possibile visto che i proprietari siamo noi tre e non è unico solo (papà per esempio) ? Nello stesso immobile c’è anche un negozio sempre in utilizzo a mia sorella ? Devo fare un altro contratto ?

    • Egr. sig. Flavio,
      nel rispondere positivamente al Suo quesito non vedo problemi nel redigere un unico contrato di comodato (da registrare) dove i comunisti concedono l’intero immobile, per un determinato periodo, ad uno di essi.
      Poi bisognerebbe capire i Suoi reali interessi al fine di poterla consigliare al meglio.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      Cordiali saluti.

  7. Gentilissimo Avv.
    vorrei esporre un caso allorché credo unico,
    circa 6 mesi fa ad una bancarella dell’usato legale ho acquistato una macchinetta da bar del caffe d’orzo ad un prezzo basso non sapendo che funzionasse in quanto non si poteva provare e siccome mi piace cimentarmi a varie riparazione fai da te mi sono deciso all’acquisto.
    Dopo averla pulita e ritoccata in qualche parte dove era amaccata ho notato che l’interruttore non funzionava ,quindi riparato l’acqua calda non riscaldava,quindi riparata,per farla breve ho speso come totale 100 euro.Un bel giorno un erogatore non ha piu’ dato caffe’ mentre l’altro lo dava tranquillamente. Dato che ultimamente poco usata e abbastanza ingombrante per la casa decido di cercare di racimolare le 100 € investite vendendola su internet.
    A questo punto iniziano i grattacapi.
    Vengo contattato da l’azienda della macchina dicendomi che dovrei restituirla ,solo perché e’ di loro possesso ed era in comodato d’uso!
    Io fino a quel punto non sapevo un bel niente che era in comodato ne tantomeno che non potevo venderla e siccome io ho messo dei soldini vicino per una questione di principio la macchina non l’ho restituita.
    A questo punto io mi chiedo non dovrebbe rispondere alla ditta il bar che ha avuto precedentemente la macchina e stipulato il contratto di comodato quindi dovevano procedere al ritiro i famigerati venditori porta a porta di caffe’?
    Tenendo conto anche che non sono in possesso e non lo sono stato mai di un attivita’ commerciale quindi non ho nessun interessa a sta macchina ,che nel frattempo mi e’ cascata per 1 piano dalla scala e quindi l’ho portata all’isola ecologica!
    Mi hanno nel frattempo detto che si faranno sentire con un loro legale ma si puo’ anche perché sul sito di vendita io ho messo solo il mio cellulare ,se dovesse arrivare qualche lettera io potrei chiedere risarcimenti per la mia privacy .
    Grazie e mi scusi di qualche errore attendo riscontri

    • Egr. sig. Rocco,
      il Suo è un caso spinoso che necessiterebbe di un attento studio, stante le problematiche di natura civile e penale.
      Logicamente qualora dovesse avere ancora lo scontrino dell’acquisto della macchina, allora, non andrebbe incontro ad alcuna responsabilità, anzi.
      Poi, bisognerebbe sapere a quanto tempo risale il contratto di comodato.
      Comunque, credo, che la restituzione sia una giusta richiesta della ditta e Lei, eventualmente, potrà agire in danno di chi gliel’ha venduta.

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      Cordiali saluti.

  8. Buongiorno avvocato,
    Vorrei esporle il mio caso.
    Mio papà nel 2005 da in comodato d’uso un appartamento dello stesso caseggiato al figlio del precedente matrimonio di mia mamma.
    Il comodatario dopo essersi trasferito nell’attuale appartamento e dopo essere passati 5 anni si fa una nuova famiglia con una ragazza e nacque una figlia.
    Mio fratello non si sposò con l’attuale compagna perché è solo separato dalla ex moglie.
    Dopo una serie di avvenimenti sia economici che di salute, i miei genitori hanno richiesto il loro appartamento dopo anni che mio fratello abita qui.
    I miei genitori quando hanno concesso ilcomodato avevano specificato che non volevano l’attuale compagna in casa.
    Tuttora nell’appartamento risiedono mio fratello, la compagna e la figlia.
    Il problema è che non vogliono andarsene senza ricevere un compenso in denaro particolarmente elevato. Nonostante mio papà sia intestatario dell’immobile e ha la separazione dei beni con mia mamma. Mio fratello non ha mai contribuito a nessuna spesa e la sua compagna ha anche altre case ma le usa per affittarle.
    Dopo avergli mandato diverse raccomandate non si è degnato di farci sapere nulla.
    Preciso che l’appartamento che utilizza mio fratello è intestato a mio papà che dalla sua relazione io sono l’unico figlio della sua attuale moglie.
    Come possiamo farci valere i nostri diritti?

  9. Buongiorno Avvocato,
    avrei un quesito da porle:
    Un mio concorrente ha acquisito uno stock di merce da un’asta fallimentare.
    La società fallita aveva consegnato ai clienti degli espositori in comodato d’uso gratuito e il curatore non ha richiesto la restituzione degli stessi alla clientela.
    Ora l’azienda che ha acquisito la merce da asta fallimentare asserisce che anche gli espositori sono di sua proprietà.
    E’ possibile che facciano ciò?
    Cordiali saluti

    • Egr. sig. Fabrizio,
      dalla Sua descrizione non ho ben inteso la domanda, mi perdoni.
      Il contratto di comodato in caso di fallimento non si scioglie, ma il curatore può pretendere la restituzione ad nutum del bene ex art. 1810 c.c., qualora non sia prevista dal contratto una data di scadenza e lo stesso vale per l’acquirente

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      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  10. EGREGIO AVVOCATO
    VORREI SOTTOPORLE UN PROBLEMA CHE NON SO COME RISOLVERE.MI SONO SPOSATO NEL 1995 E DA ALLORA (FINO A 2 ANNI FA CIRCA) HO ABITATO UN APPARTAMENTO DI PROPIETà DI MIO PADRE (CHE LO HA AVUTO A SUA VOLTA IN EREDITà DAI SUOI GENITORI(ORMAI DEFUNTI) E PER IL QUALE è STATA PAGATA UNA QUOTA EREDITARIA A MIO ZIO(FRATELLO DI MIO PADRE) PER AVERE IL POSSESSO ESCLUSIVO.MI SONO SPOSATO E AVENDO UN LAVORO PRECARIO MIO PADRE MI HA CONCESSO SENZA NESSUNA SCRITTURA IL COMODATO D USO,A PAROLE SAREBBE DOVUTO ESSERE PER QUALCHE ANNO ,VISTO CHE MIO PADRE VIVE DI PENSIONE E NECESSITAVA DI AFFITTARLO .POI è SUCCESSO CHE MIA MOGLIE HA SEMPRE MESSO ZIZZANIA FRA ME E I MIEI GENITORI E SONO COMINCIATE LE LITIGATE E DI CONSEGUENZA HO INTERROTTO I RAPPORTI CON LA MIA FAMIGLIA.NON RICEVENDO MAI RICHIESTE DI SGOMBERO DA PARTE DI MIO PADRE HO CONTINUATO AD ABITARE LI(ERA OVVIO CHE PUR AVENDO BISOGNO DI UN CERTO GUADAGNO PER NON ALIMENTARE ULTERIORI ODI,MIO PADRE MI /CI LASCIò LI).NEL FRATTEMPO SONO NATI 2 FIGLI ,OGGI DI 16 E 13 ANNI…AL CULMINE DI UN CLAMOROSO LITIGIO MIA MOGLIE UNA SERA MI BUTTò FUORI DI CASA ED IO SBAGLIANDO ACCONSENTII(TANTO PER NON FARE ASSISTERE I MIEI FIGLI A INUTILI SCENEGGIATE).I RAPPORTI GIà TESI SI DETERIORARONO ED IO DECISI DI PRENDERMI DEL TEMPO (ANCHE SE ERA OVVIO NON LA SOPPORTAVO PIù)RIAVVICINANDOMI AI MIEI GENITORI E FACENDOMI OSPITARE DA LORO ANCORA TUTT ORA.IN SEGUITO LEI BUTTò PER LE SCALE LE MIE COSE ,CAMBIò LA SERRATURA E CHIESE LA SEPARAZIONE (TUTT ORA ANCORA IN CORSO).SONO PASSATI QUASI 2 ANNI ,SI è APPROPIATA DELL APPARTAMENTO,DEL GARAGE CHE OVVIAMENTE NON UTILIZZA (TRA L ALTRO è NELLA STESSA STRADA MA HA UN NUMERO CIVICO DIVERSO ,POICHè è STATO COSTRUITO ED ACQUISTATO MOLTI ANNI DOPO L APPARTAMENTO).SPECIFICO CHE NON ABBIAMO FATTO RICHIESTA NELLA PRIMA UDIENZA PRESIDENZIALE POICHè SIA IO SIA MIO PADRE ABBIAMO IGNORANTEMENTE DATO PER SCONTATO CHE LEI LO LIBERASSE ,MA COSI NON è STATO E ALLA PRIMA UDIENZA APPUNTO LA CASA CONIUGALE SCRIVE IL GIUDICE è ASSEGNATA A LEI…MA QUELLA NON è LA CASA CONIUGALE!!TRA LE ALTRE COSE MIA MOGLIE MI HA RIEMPITO DI MINACCE ,DENUNCE,MI HA RUBATO L AUTO,NON MI HA MAI CONCESSO DI VEDERE I FIGLI METTENDOMELI CONTRO MI HA DIFFAMATO ,COSI COME AI MIEI GENITORI E NEL CONDOMINIO SI COMPORTA MALISSIMO(MA COSI HA SEMPRE FATTO DEL RESTO,SOLO CHE I SIGNORI CONDOMINI PER IL RISPETTO CHE AVEVANO PER ME E PER MIO PADRE HANNO SEMPRE SOPPORTATO,ORA HANNO ASSUNTO UN AMMINISTRATORE IL QUALE COL CONSENSO DI TUTTI LE STA CHIEDENDO DI COMPORTARSI BENE (OSSIA LIBERARE LE PARTI COMUNI DI CUI SI è APPROPIATA ,TERRAZZA E PIANEROTTOLO,GIUSTIFICANDO IL FATTO CHE ABBIA AVUTO IL PERMESSO DI MIO PADRE ,COSA ASSOLUTAMENTE FALSA.UNA ANZIANA SIGNORA CHE ABITA NEL PALAZZO L HA DENUNCIATA PERCHè è STATA MORSA DAL CANE DI MIA MOGLIE CHE GIRA LIBERO PER LE SCALE E NE POTREI RACCONTARE ANCORA TANTE…I CONDOMINI HANNO PREPARATO UNA RICHIESTA DI RISARCIMENTO DANNI DI 100,000 EURO.IN SOSTANZA VORREI SAPERE ,VISTO QUELLO CHE STA FACENDO è POSSIBILE SFRATTARLA? LA RINGRAZIO INFINITAMENTE…

  11. Egregio avvocato, vorrei porLe questo quesito.
    io sono con un’altro socio possediamo e abbiamo in essere un’attività commerciale di caffetteria in un locale che 5 anni fa abbiamo venduto ad un costruttore confinante con la promessa che, fondendo i due lotti, avrebbe realizzato una nuova costruzione con vari spazi commerciali sulla quale poi spostare la nostra attività.
    Nell’attesa (dato che l’area dove sussiste la nostra ex proprietà sarebbe destinata al parcheggio della nuova struttura e quindi non d’intralcio al cantiere) il costruttore ci ha proposto in cambio della vendita, necessaria per il progetto, di restare in comodato d’uso gratuito nel locale dove l’attività è già strutturata e lavora da anni.
    IL MIO QUESITO è: a distanza di 5 anni non è stato fatto ancora nulla della nuova costruzione, io ed il mio socio stanchi del lavoro vorremmo vendere l’attività ma il costruttore non vuole cambiare il comodato a favore dell’eventuale acquirente.. LEGALMENTE: è possibile una cosa del genere dal momento che l’immobile attualmente non serve al proprietario? c’è un modo per ovviare e riuscire a vendere l’attività?? E’ possibile che non venga considerato il fatto che il bar lavora ed ha valore nel punto in cui si trova!!
    Ringraziandola di una sua cortese risposta le porgo cordiali saluti. Franco

    • Egr. Sig. Franco,
      stante la complessità del caso, gradirei leggere alcuni atti, in particolare l’atto di vendita dell’immobile, anche se in realtà credo che sia una permuta.
      Le significo, poi, che la cessione d’azienda è un concetto diverso rispetto alla vendita dell’immobile. Ma ribadisco che ho la necessità di leggere l’atto.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  12. Gent.mo Avv.,

    possiedo un appartamento di mia proprietà e di questo vorrei dare in comodato d’uso una stanza ad un amico che per motivi di studio è nella mi città; vorrei sapere se c’è obbligo di registrazione di eventuale contratto,nel caso non ci sia alcun obbligo se devo preoccuparmi di denunciare alle autorità la presenza di un inquilino in casa mia e se eventualmente dovessi produrre una sorta di carta scritta ponendo tutte le condizioni di uso della stanza e delle parti comuni senza registrare nulla e una volta firmate da entrambi questa avrebbe in caso di controversia valore legale?

    ringraziandola,colgo l’occasione per porgere

    distinti saluti

  13. buongiorno e grazie per l’utile servizio che offre :)
    ho da porLe questo quesito: circa 4 anni fa, (con un esiguo compenso tenuto conto che si tratta di un appartamento grande in villetta compresa di garage) io e mio marito abbiamo stipulato un regolare contratto di comodato con una famiglia (padre, madre, una figlia). Il contratto si rinnovava tacitamente ogni tre mesi.
    Da alcuni mesi abbiamo necessita’ di riavere indietro l’appartamento (e ci tengo a precisare che non ci versano nemmeno l’esiguo compenso di cui parlavo, quindi trattasi di comodato gratuito a tutti gli effetti). Purtroppo, dopo svariati tentativi di recesso verbali non abbiamo ottenuto risultati e alcuni giorni fa abbiamo inviato una raccomandata con cui formalizziamo la nostra intenzione di interrompere il contratto e di liberare l’appartamento entro il 4 settembre. Il nostro timore è che cada nel vuoto anche questo tentativo. Come possiamo fare per tutelarci?
    La ringrazio per la risposta che vorra’ inviarmi.
    Saluti cordiali

    Sandra

  14. come dividere la detrazione del 50% tra proprietario e avente titolo (comodatario?)

    buongiorno Avvocato,

    ho un quesito per me complesso, ma probabilmente solo per me.
    Convivo in appartamento con mia compagna proprietaria al 100% dell’immobile.
    Per me non è abitazione principale in quanto ho altro immobile, quindi non sono residente nell’immobile de quo.
    Stiamo affrontando ristrutturazione di sottotetto con possibilità di detrazione al 50%.
    Vorremmo dividere in due l’agevolazione (quindi il 50%, al 50%)
    Immaginavo di fare così:
    – stipulo contratto di uso abitazione o comodato al 50% dell’immobile con mia compagna proprietaria (è possibile un comodato al 50%?)
    – dividiamo i pagamenti delle fatture, ognuno poi chiede la detrazione per quelli pagati da ciascuno oppure nell’effettuare il bonifico per ristrutturazione indichiamo i due beneficiari (è previsto dal form del bonifico on line della mia banca)

    non credo sia necessaria la residenza nell’immobile oggetto di ristrutturazione, almeno non l’ho letto da nessuna parte.

    grazie in anticipo per le risposte!

  15. egr. sig. Avvocato, da quasi un anno vivo con mio marito in un appartamento dove abbiamo stipulato un contratto di comodato gratuito con regolare contratto d’uso gratutito comunicato all’ag. delle entrate. Ora dovremmo andar via, vorrei sapere se il padrone di casa deve fare una comunicazione sempre all’ag. delle entrate per la rescissione del medesimo contratto. mi è stato detto che non occorre comunicare nulla. ma l’ag. delle entrate come fa a sapere che sono andata via?
    grazie.
    saluti

    • Gentile sig.ra Daniela,

      Mentre per il recesso anticipato dal contratto da parte del conduttore comporta, a carico delle parti, l’obbligo di versamento della tassa di registro, per la risoluzione anticipata, nulla è previsto in tema di comodato.
      L’articolo 17, comma 1, decreto del presidente della Repubblica, 131/1986, dispone infatti che:
      Risoluzione anticipata affitto «l’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, numero 237. L’attestato di versamento relativo alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe deve essere presentato all’ufficio».
      Per la comunicazione dei dati catastali nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili, come previsto dal citato articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n.78, è stato approvato il nuovo modello “CDC”
      Il “modello CDC” è utilizzato per la comunicazione dei dati catastali relativi a beni immobili oggetto di cessione, risoluzione e proroga di contratti di locazione o affitto già registrati al 1° luglio 2010.
      Il “modello CDC” è presentato in forma cartacea presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, nel termine di 20 giorni, dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili ai sensi dell’articolo 17, comma 2, del decreto del Presiden te della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Il modello può anche essere trasmesso per via telematica contestualmente al versamento.
      Fatta questa necessaria premessa, tale incombenza non è prevista per i contratti di comodato nè alcun modello è indicato, tranne nei casi in cui il contratto sia registratto per più anni, in quel caso sorgerà l’obbligo delle comunicazione e per lo effetto la restituzione dell’imposta pagata anticipatamente.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  16. Buongiorno, ho acquistato nell’ottobre 2002 una villetta indipendente con giardino. Successivamente ho scoperto che una “fetta” del mio giardino era stato dato in comodato d’uso gratuito al precedente proprietario da parte dei vicini tramite contratto non registrato stipulato nel novembre 1994 durata 8 anni. Ora gli eredi del comodante, deceduto nel 1996, mi chiedono la restituzione della loro proprietà. Faccio presente che la proprietà è sempre stata delimitata da muretto di recinzione comprendente anche la “fascia di terreno” conteso, e che nel contratto di compravendita da me stipulato non vi era alcuna menzione al contratto di comodato. Possono i vicini pretendere la restituzione e come posso io tutelarmi, ovviamente oltre a far causa al precedente proprietario?
    RIngrazio per l’attenzione che vorrà dedicarmi. Elisabetta

  17. Buongiorno Avvocato,
    ho una domanda da porle…io abito in un’appartamento da 8 mesi con contratto di comodato d’uso.Ieri si e’ rotta la pompa della caldaia e oggi e’ venuto il tecnico a cambiarla.Non riesco a capire se la spesa affrontata e’ a carico mio o del proprietario?
    La ringrazio per la cortesia
    Cordiali saluti
    Patrizia

    • Gentile sig.ra Patrizia,
      gradirei leggere prima il contratto, ma a mio parere per il combinato disposto degli artt. 1804 e 1808, credo che tale onere incomba su di Lei, non essendo opera di straordinaria manutenzione.
      Da ultimo la S.C. ha affermato il seguente principio: il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante.
      Ne consegue, ad esempio, che, se un genitore concede un immobile in comodato per l’abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva respinto la domanda di rimborso avanzata da un coniuge separato nei confronti dei genitori dell’altro coniuge, proprietari dell’appartamento datogli in comodato).

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  18. Pingback: La comunione legale tra i coniugi e lo scioglimento | Avvocato Renato D'Isa

  19. Erg. avvocato buonasera,
    ho bisogno di un consiglio se possibile. Io e la mia ex compagna ( non sposati per fortuna) dopo 4 anni e un bimbo splendido ci siamo separati. Ora gli avvocati stanno discutendo l’assegno di mantenimento per il bimbo, purtroppo lei non lavora ( almeno ufficialmente!!) e quindi mi toccherà rimetterci mezzo stipendio.
    Il punto è che i rapporti sono così deteriorati che adesso lei avanza pretese a mio avviso assurde. Due anni fa, per il nostro anniversario, mi regalo un televisore da 1000 euro del quale, vista la sua situazione economica, mi sono trovato costretto anche a pagare personalmente alcune rate della finanziaria che aveva acceso.
    Ora lei lo vuole indietro per venderlo, senza peraltro riconoscermi quantomeno le rate da me pagate, perchè afferma che l’oggetto è di sua proprietà e mi ha minacciato di presentarsi a casa con i carabinieri ( spero che non si scomodi la benemerita per cose futili).
    Vorrei un suo parere, non si configura l’ipotesi della donazione? in tal caso la proprietà del bene è in capo a lei o me? cosa mi consiglia di fare?
    (mi rendo conto che si tratta di cosa banale ma il suo avvocato,donna, mi sta facendo passare per un egoista quando sono tre anni che lavoro solo per la mia famiglia senza sosta, come al solito ai padri restano solo oneri, non vorrei farmi prendere per i fondelli)
    La ringrazio per la cortesia
    Cordiali saluti

    Fabio Lorenzoni

  20. Buongiorno, Avvocato vorrei chiederle un informazione. Abbitto insieme a mio marito e mamma e avevo un contrato ad uso gratuito per due anni. Dopo la scadenza pero non mi sono resa conto di informarmi se devo rinnovare il contrato o no, ed e passata un anno, poi parlando con gli amici ho saputo che il tale contrato deve essere per obbligo rinnovato. La persona che mi ha prestato la casa non lo sa e io vorrei rimediare questo tempo passato. Cosa posso fare?

  21. Egregio Avvocato,
    essendo in difficoltà economiche, mia figlia e mio genero hanno pensato di darci in comodato d’uso gratuito una o due stanze del loro appartamento di cui stanno ancora pagando il mutuo. Ci tengo a precisare che, avendo dei debiti in corso, non voglio creare loro nessun problema e, quindi, anche se la residenza insieme a mia moglie la faremmo lì, dovremmo avere stati di famiglia separati così da non influire su di loro in caso di pignoramento ed anche per quanto riguarda le agevolazioni fiscali che potrebbero perdere. E’ possibile questo? Se praticamente usufruiremo della stessa cucina, bagno….in sostanza dello stesso appartamento, ci potrebbe essere qualche problema al riguardo? Potrebbero essere considerate le due stanze, così come qualcuno mi ha detto, come seconda casa su cui pagare l’Imu? Sarebbe meglio fare la registrazione presso gli uffici competenti? E la spesa è solo iniziale o annuale?
    Mi scuco per le molte domande, ma visto che ci sono molte discordanze in giro, gradirei sapere la Sua opinione in quanto mi sembra molto preparato sull’argomento. La ringrazio anticipatamente per la risposta e la saluto cordialmente.

    • Egr. Sig. Loriano,
      se l’appartamento è di proprietà di Sua figlia (non per successione altrimenti sarebbe revocabile) o di Suo genero, Lei rientra nella categoria di soggetti che possono essere ospitati senza alcun tipo di contratto, il problema sorge solo nel caso di pignoramento mobiliare, poichè risulterebbe complicato dimostrare che i beni all’interno dell’apprtamento siano di esclusiva appartenenza di Sua figlia e Suo genero (scontrini ad esempio).
      Potrebbe stipulare sì il contratto di comodato, specificando analiticamente anche i beni concessi e registrandolo ovviamente presso l’ufficio competente una sola volta.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  22. egr.avv.buonasera, cortesemente un’info:
    io sono titolare di un comodato gratuito di immobile ad uso abitativo concessomi, senza forma scritta , da mia madre.
    dovrei a breve sostenere lavori di manutenzione straordinaria fruendo della detrazione del 50%…se nn volessi fare risultare mia madre ,come pagatore e intestataro delle fatture, ma bensì io, dovrei procedere alla registrazione del contratto?E’ obbligatorio avere la residenza o basta semplicemente il domicilio?
    se sì quali i costi e le modalità (come redigerlo, dove presentarlo..)
    grazie saluti

    • Egr. sig. Vincenzo,
      ai fini della detrazione del 50% deve registrare il contratto e risultare Lei come pagatore delle fatture, logicamente, intestate a Lei e credo che sia necessario avere la residenza.
      Per la redazione del contratto mi ritenga disponibile per un’assistenza.
      In merito ai costi Le significo che devono essere prodotte, presso l’agenzia delle entrate territorialmente competente, due copie in originale del contratto con relative firme in calce, a cui vanno allegate le fotocopie dei documenti d’identità delle parti e l’eventuale delega per la registrazione, qualora non sia il cedente o il cessionario a presentare fisicamente i documenti.
      La registrazione è soggetta ad imposta di registro in misura fissa pari a 168 euro, da versare utilizzando modello F23 nei giorni precedenti.
      Inoltre, è necessario applicare una marca da € 14,62 ogni quattro facciate di contratto per entrambe le copie.
      Le planimetrie, se allegate, comportano una marca aggiuntiva di € 1.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  23. spett,le
    Avv, D’isa

    Per lavoro ho procacciato, assunto con contratto commercio operaio, numerosissimi clienti ad un azienda settore caffe a capsule con contratti di comodato d’uso per le macchine del caffe. ora ho cambiato azienda e l’azienda precedente sta reclamando a degli ex clienti delle macchinette anche se cessato il comodato e restituito la macchina al sottoscritto per la riconsegna in azienda, poiche alcuni di questi clienti risultanbo ancora negli archivi della ditta come comodatari. le chiedo , sono responsabile se la ditta non ha cancellato i clienti che hanno rstituito la macchinetta del caffe? Se tali clienti non hanno da mostrare la ricevuta di fine comodato da me firmata potrebbe avere valore una loro dichiarazione scritta fatta alla ditta a posteriori?

    grazie

  24. salve, io e mia sorella siamo cotitolari di una snc che si occupa di ricettività (affittacamere), vorremmo svolgere la nostra attività in un immobile di proprietà esclusiva dei nostri mariti, volevo sapere se ai fini fiscali è lecito che dei privati (i mariti) diano in comodato d’uso gratuito l’immobile ad una società ( la snc di noi mogli). se ciò è possibile, mi saprebbe indicare una normativa di riferimento perchè vorrei fare un istanza d’interpello all’agenzia delle entrate, in modo da tutelarmi anche nel prossimo futuro.
    grazie per l’attenzione
    e complimenti per il suo lavoro.

    • Gentile Sig.ra Chiara,
      non vi sono elementi ostativi per una operazione del genere, è del tutto lecito l’utilizzo in comodato per un’attività commerciale di un immobile del proprio coniuge, purché il contratto sia registrato e che vi sia la possibilità di perpetrare la suddetta attività.
      In costiera gestiamo strutture recettizie proprio in virtù di comodati o di commercializzazione, anche se per tali fini sarebbe opportuno un contratto di locazione, logicamente con un canone agevolato.

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      Cordiali saluti.

  25. Egregio Avvocato D’Isa,
    vorrei sapere se è possibile stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito per immobilizzazioni materiali (strumenti e macchinari per un azienda) con obbligo di acquisto degli stessi ad un anno, questa tipologia di contratto ha un altro nominativo?
    cordiali saluti

    • Egr. Sig. Benedetto,
      l’ordinamento Italiano lascia ampia autonomia alle parti per la redazione di contratti anche se non rientranti nelle figure tipiche, pertanto, la Sua tipologia potrebbe essere riportata in uno schema contrattuale del comodato ad uso gratuito per un anno con obbligo di riscatto in favore del comodatario. Anche se tale tipologia rientrerebbe più nella figura del leasing operativo.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  26. Egregio Avvocato D’Isa,
    le sottopongo il caso di un condominio di vacanze sul Lago d’Iseo (40 appartamenti) che per 35 anni ha avuto un custode con un regolare contratto di custodia (cat. A4) , concessione alloggio , doveri di pulizia e giardinaggio. Dopo la interruzione di questo rapporto di lavoro si e’ deciso in sede assembleare di non rimpiazzare questa figura unica sostituendola con :

    1) Creazione della figura di un Residence Manager , ovvero di un comodatario che riceva in uso l’appartamento a cambio di certi piccoli doveri (guardiania, obbligo di prendere residenza ed abitare effettivamente nel residence, garanzia di presenza continuativa ragionevole, supervisione dello stabile , segnalazione di problemi, etc) . Ovviamente questa persona avrebbe un altro lavoro esterno , per cui sarebbe perfettamente accettabile che si assenti durante il giorno al fine di generare il suo reddito in forma indipendente dal condominio. A cambio di questa sua presenza ed “abitazione” riceverebbe l’uso gratuito dell’appartamento e delle utenze (gas , luce), nonche’ di alcune facilitazioni come l’uso della piscina per se’ e la sua famiglia , come se fosse una altro condomino.

    2) Utilizzazione di 3 societa’ esterne ad ore per la prestazione dei servizi di pulizia dello stabile, giardinaggio e manutenzione piscina) . Il Manager controllerebbe solamente che queste societa’ facciano il loro dovere in tempo e forma.

    La fattibilita’ di questa decisione assembleare è stata subordinata alla verifica della fattibilita’ di un contratto di comodato modale che, senza ovviamente cadere nella complicazione di un contratto di lavoro vero e proprio, possa però includere come doveri del comodatario, alcune mansioni minime oltre al fatto di abitare nel residence. Per esempio distribuire la pochissima posta che si riceve o portare fuori dal cancello i bidoni della differenziata. Vi e’ da considerare che il residence e’ quasi sempre vuoto per 10 mesi all’anno , quindi l’entita’ della “contropartita lavorativa” con queste piccole mansioni al comodato, e’ veramente esigua.

    La ringrazio per i suoi commenti sulla effettiva possibilita’ di redigere un contratto di comodato modale per questo caso.

    • Egr. Sig. Maussier,
      credo che sia maggiormente oppurtuno inquadrare lavorativamente, anche con l’indicazione di residence manager, il custode e nel medesimo contratto inserire anche un rapporto di comodato in merito all’immobile, comunque dovrei visionare il regolamento “condominiale”.
      Lasciare tale situazione nell’ambito di un contratto di comodato lascerebbe la possibilità un giorno al custode di determinare una vertenza lavorativa in danno del condominio.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  27. Egr. Avvocato,
    Siamo proprietari di un centro estetico.
    Dall’Ottobre del 2000 ,abbbiamo in comodato con una societa’ di Roma, un bene mobile e piu’ precisamente, un tunnel di dimagrimento con annesso elettrostimolatore per il quale nel contratto originario era previsto il pagamento di somme per ogni ora di funzionamento del sistema.
    Ad oggi la societa’ comodante (con la quale peraltro siamo in buoni rapporti), non ha richiesto la restituzione del bene anche perche’ ha cambiato tipo di lavoro e per loro sarebbe piu’ un danno che un vantaggio la restituzione del bene.
    Adesso noi vorremmo vendere o comunque cedere il bene a terzi ,e’ piu’ precisamente ad un ‘altro centro estetico che ovviamente per poterlo acquistare vuole un titolo di proprieta’ per essere tranquilli per la presenza del bene nel loro centro.
    Il ns. quesito e’:
    1) Possiamo cedere in qualche modo il bene, assicurando al compratore la provenienza del bene e’ la tranquillita’ per l’uso e la presenza del bene stesso nel negozio?
    2) con quale tipo di documento , noi siamo in possesso di un documento di trasporto dell’Ottobre del 2000 dove c’e’ la descrizione del bene e la causale del trasporto e c/vendita-
    Grazie sin d’ora per la risposta
    L’occasione e’ gradita per inviarLe distinti saluti
    Centro benessere estetico
    Anna Ferraioli.

  28. Egr. Avvocato,
    ho stipulato nel 2007 un contratto di comodato d’uso a favore di mia madre per una casa dove adesso lei sta abitando solo che l’avvocato che all’epoca stipulò il contratto non ha la copia firmata da mia madre (il contratto non è mai stao registrato)….è subentrato un problema economico e mi trovo costretta a vendere la casa ove lei abita….ma da un altra parte mi trovo mio padre che ha firmato delle condizioni di divorzio dove tra le premesse è scritto che dato che mia madre vive nella mia casa mio padre le passa un “tot” e se le condizioni dovessero cambiare il giudice cambierebbe anche la cifra degli alimenti…ho provato in accordo con mio padre a donare la casa a mia madre la quale però si è rifiutata come si rifiuta di sgomberare la casa in caso di vendita….è possibile farle firmare quel comodato stipulato nel 2007 e registarlo all’agezia delle entrate??? Come posso fare per lasciarle la casa in modo tale che non si possa rifare su mio padre??

  29. Buonasera Avvocato,
    vorrei chiederle un informazione, ho stipulato un comodato d’uso gratuito x distributori di bevande, ora viste le nuove proposte e lo scadente servizio che mi offre l’attuale fornitore vorrei chiudere il contratto ma mi hanno detto che non è possibile se non con raccomandata 90gg prima della scadenza che sarà tra 2 anni circa, in quanto l’anno scorso erano passati i tre anni dalla prima scadenza quindi si è tacitamente rinnovato.sul contratto c’è scritto: La presente autorizzazzione viene concessa in esclusivaper un periodo di 1095 giorni dalla data del presente e si rinnova tacitamente per ugual periodo, così di seguito, salvo disdetta da comunicarsi 90gg prima della scadenza con raccomandata.
    Cosa posso fare? posso prendere comunque nuove forniture e affiancarle alle macchinette già presenti?
    mi scuso per il disturbo e La ringrazio per un sua cortese risposta

    • Gentile Sig.ra Eleonora,
      preliminarmente gradirei leggere tale contratto, anche perchè non ho ben inteso se l’esclusiva è in favore della ditta o in Suo favore, ciò non toglie, ma credo che Lei già ne è a consocenza, comunque la possibilità del recesso unilaterale sanzionabile con il pagamento di una penale se prevista da contratto e la restituione del distributore.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  30. Egregio avvocato,
    Tizio concede in comodato a Caia un bene immobile; successivamente l’erede di Tizio (subentrato nel contratto di comodato a tempo determinato), scopre che Caia condivide l’immobile con la figlia maggiorenne Mevia (30 anni) e con il nipote Sempronio (figlio naturale di Mevia); a questo punto, è possibile agire giudizialmente per la restituzione dell’immobile, ai sensi dell’art. 1804, II comma, del codice civile (per concessione di sub-comodato non autorizzato)? Preciso che Mevia ha perfino allestito nel resede dell’immobile, un allevamento di cani di razza, da lei definito “amatoriale”… anch’esso privo di autorizzazione (consenso) da parte del comodante.
    La ringrazio per la Sua attenzione.
    Distinti Saluti.
    Roberto.

    • Egr. Sig. Roberto,
      allo stato della Sua descrizione, credo che ci siano maggiori possibilità in merito alla seconda questione, perche in merito alla prima dovrebbe dimostrare il sotteso rapporto di subcomodato o quanto meno dovrei leggere il contratto, perchè se è previsto specificamente ed esclusivamente il comodato in favore di Caia allora potrebbe applicarsi l’art. 1804 c.c., mentre per quanto riguarda l’allevamento, se non è previsto da contratto e se si determinato un profitto da tale attività, in questo caso c’è una modifica del godimento della cosa senza autorizzazione del proprietario.

      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria qualora desideri maggiori delucidazioni.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e La invito a prenderne visione.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  31. Salve sono socio accomante di una sas l’oggetto della soc è la gestione di un hotel che è di proprietà dei soci (non della soc). non essendo a norma con l’antincendio l’hotel e la soc si espongono a dei rischi che io non voglio correre, è possibile dare il bene in comodato alla soc per 1 anno? posso cedere le mie quote a mia madre che è accomandataria? Nello statuto soc si dice che le quote possono circolare liberamente fra me mia madre e mia sorella. Se faccio la cessione delle quote sono automaticamente fuori dalla soc? Grazie

  32. Egregio Avvocato gradirei una sua consulenza.
    Mio padre nel 2007 chiedeva al proprietario della proprietà adiacente di poter allargare una finestra gia presente ed accatastata in planimetria già nel 1991 al solo scopo di poter acquisire più luce. Il proprietario gli concedeva tale diritto chiedendo di stipulare un contratto di comodato d’uso. Bene su tale comodato non si parla di finestra bensi di lume ingrediente che veniva aumentato di dimensione. I miei genitori sono ignoranti in materia non hanno ben interpretato tale gergo tecnico e ora a distanza di 7 anni il proprietario vuole farci chiudere la finestra dicendo che è sempre stato presente un lume ingrediente così come scritto nel contratto di comodato, ma entrambi sappiamo bene che era sempre presente una finestra. Ha più valenza un contratto di comodato stipulato nel 2007 oppure la planimetria dell immobile del 1991 dalla quale si evince che era presente una finestra con diritto affaccio?

    Grazie
    Ing. Barba

  33. Buonasera Avvocato,
    Premesso che sono il procuratore generale di uno zio che ha evidenti limiti di autosuffciena, a nome e per conto di tale zio che è proprietario di un locale abitativo, nel maggio 2009, ho regolarmente registrato un Contratto di Comodato Gratuito a favore di un filippino il quale, sfrattato dalla moglie, si trovava in evidente stato di bisogno per avendo un regolare Contratto di lavoro.
    Ora questo signore filippino è rimasto senza lavoro e, contemporaneamente, lo zio si è ulteriormente aggravato con conseguente necessità di una assistenza, pertanto,
    alcuni mesi fa, sempre a nome dello zio, ho stipulato, con il filippino, un Contratto di Lavoro Domestico a tempo indeterminato.(Art.1, comma 2, legge 18 aprile 1962 n. 230).

    Premesso quanto sopra esposto, siccome nel prossimo mese di maggio scade il termine di quattro anni, stabilito nel Contratto di Comodato, per il rinnovo, come posso comportarmi?
    -Posso ignorare tale termine e quindi consentire un tacito rinnovo di tale contratto?
    -Posso o devo fare una scrittura privata per formalizzare il rinnovo per una durata ovviamente non precisabile ma che mi lasci la possibilità, nel futuro, di risolvere il Contratto quando lo ritengo opportuno e/o necessario?
    -Trattandosi di un contratto registrato posso avere conseguenze con l’Agenzia delle Entrate oppure tale data di scadenza ha esclusivamente valore per il rapporto tra i due contraenti?

    Preciso che il locale locato al filippino è assolutamente indipendente dalla abitazione dello zio il quale, da ex artigiano percepisce una pensione di € 620. oltre alla Invalidità Civile.
    La ringrazio per l’attenzione che vorrà prestare al mio quesito.
    Dino

  34. Egregio Avvocato ,lavoro come coadiuvante nel negozio di parrucchiera di mia sorella, ora per motivi di salute vorrebbe chiudere, oppure concedermi l’attività gratuitamente, lo può fare? dove posso rivolgermi se è possibile attuare cambio? in attesa di una Sua risposta ,invio cordiali saluti e ringrazio.

  35. Gent. Avvocato, sono un allevatore di capi ovini della Sardegna. Vorrei sottoporle questo particolare caso di comodato. Quindici anni fa una cooperativa produttrice di formaggio di cui ero socio e conferitore di latte ci ha fornito in comodato d’uso 20 bidoni del latte da 50 litri per facilitare il conferimento alla cooperativa stessa. Si era anche stabilito con delibera interna un prezzo di 130 euro in caso di smarrimento o non restituzione dei bidoni stessi.

    Ora che non sono piu’ socio mi chiedono indietro i bidoni, ma non volendoli restituire, pensa sia giusto pagare la cifra stabilita 15 anni fa o si dovrebbe tener conto dell’usura, ormai vetusti e pieni di bozzi per via degli inevitabili colpi che prendevano durante il trasporto? Aggiungo che in questo momento non sono a conoscenza dell’eventuale ammortamento che la cooperativa avrebbe potuto fare in quanto beni strumentali. La ringrazio per la risposta, se potrà darmela

  36. Credo che la sua esperienza e la sua cortesia mi consentiranno di fare luce su una situazione della quale non ho letto in nessun manuale commerciale.
    Una società, di cui sono amm.re unico, ha ceduto in comodato a mio figlio una parte del magazzino di proprietà esclusiva della Srl. L’intenzione era, ed é, quella di dargli la possibilità di iniziare una sua attività.

    Mio figlio, che non ha registrato nessun inizio di attività e non è titolare di partita IVA, ha intenzione di affittare l’immobile oggetto del comodato ad una azienda per un periodo di alcuni mesi.
    Le mie domande:
    E’ una operazione lecita?
    Se sì, quali gli aspetti fiscali?
    Per l’incasso dell’affitto, può emettere una semplice ricevuta come avviene per l’affitto da parte di privati?
    La ringrazio dell’attenzione che vorrà porre al mio problema.
    Cordialmente
    Francesco

    • Egr. Sig. Francesco,
      l’operazione è lecita, laddove vi sia un contratto di comodato registrato (con espressa e specifica indicazione della parte dell’immobile e logicamente per una durata maggiore rispetto al contratto di locazione), tra la S.r.l. e Suo figlio e quest’ultimo con ulteirore contratto di locazione potrà concedere l’immobile, in forza del titolo acquisito con il contratto di comodato, ad altra azienda.
      Basta una semplice ricevuta.
      Problemi fiscali nessuno.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  37. Buon giorno Avv. D’Isa.

    Ci tengo a riformulare il quesito.
    Sto per aprire una piccola S.r.l. e devo scegliere la sede legale. Siamo due soci.
    Ho un appartamento di mia proprietà e all’inizio vorremmo evitare di andare in affitto.
    Se per la sede legale indico il mio appartamento personale ci possono essere dei rischi in caso di fallimento perché potrebbero essere aggrediti anche i miei beni personali. Giusto?
    Io vorrei iniziare al più presto la mia attività però non so come risolvere la questione della sede.
    Potrebbe darmi un suggerimento?

    La ringrazio molto.

    Saluti.

    G.

    • Egr. Sig. Giuseppe
      una soluzione potrebbe essere quella di indicare nell’evntuale contratto di comodato un’unica stanza del Suo appartamento, oltre a menzionare i beni mobili ivi insistenti ed, infine, indicare all’interno del contratto l’esclusione delle altre stanze con gli annessi beni mobili presenti.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  38. Buon giorno Egregio A.. D’Isa.

    Volevo sottoporle un questito.
    Sto per costituire una piccola S.r.l. e vorrei concedere a questa in comodato d’uso gratuito un mio appartamento da destinare a sede legale. E’ possibile fare ciò?
    Nella s.r.l. i soci sono due. Io non sono amministratore.

    La ringrazio molto per il tuo tempo.

    Cordiali saluti.

    Giuseppe.

  39. Gentile Avvocato,
    ho letto con molta attenzione i suoi commenti sulla disciplina relativa ai contratti di comodato. Il quesito che vorrei porLe è il seguente:
    Il marito di mia madre – per il tramite di una sua società – è proprietario dei locali presso i quali si svolge l’attività di una società di cui io sono amministratore unico e mio marito era – fino a due mesi fa – il socio di maggioranza (90% del capitale sociale ora di proprietà di un terzo); detti locali sono stati concessi in uso in ragione di un contratto di comodato in scadenza al 27 novembre p.v..
    Lo scorso ottobre ho presentato istanza di fallimento in proprio presso il Tribunale competente e per la prossima metà di dicembre è fissata la prima udienza dal Giudice delegato.
    Il comodante pretende, tramite il suo avvocato, che io sottoscriva, prima di detta udienza, un documento con il quale – a seguito della convenuta scadenza contrattuale – rilascio – formalmente anche se non fattivamente – i locali in oggetto.
    Io ho qualche perplessità in tal senso:
    1) non ho alcuna possibilità di rilasciare effettivamente i locali perchè non si potrebbero sostenere i costi di un trasferimento ovvero di un nuovo contratto di locazione per l’azienda;
    2) se – di fatto – non si procedere al rilascio dei locali in oggetto, che senso ha sottoscriverne il rilascio? L’avv. di controparte sostiene che in questo modo la competenza viene trasferita al curatore che dovrà disporre il trasferimento dei mobili presso un deposito giudiziario, a spese quindi della procedura: ma in questo caso si pregiudicherebbe definitivamente lo svolgimento dell’attività aziendale, ancorchè fortemente compromesso.
    Lei cosa ne pensa

    • Gentile Sig.ra Francesca,
      concordo pienamente nel non sottoscrivere alcun rilascio “fittizio”.
      Prima di tutto gradirei leggere anche alcune documenti, ad esempio, il contratto di comodato e l’istanza di fallimento in primis.
      Tuttalpiù valuti la possibilità di rilasciare effettivamente i locali, onde evitare di subire azioni giudiziarie per occupazione sine titulo

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-mail all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  40. Salve, io e mia moglie ci siamo trasferiti in un appartamento a noi concesso in comodato d’uso(anche se il contratto non è ancora stato firmato), in realtà il comodato non è a titolo gratuito ma in cambio di una serie di prestazioni non ancora ben definite, quali la ristrutturazione dei locali (scrostare, intonacare e dipingere i muri) e la coibentazione dell’appartamento, dovrebbe quindi trattarsi di.comodato oneroso? o di cosa altro?
    La domanda è: come posso tutelarmi affinché il proprietario non possa cessare il contratto prima di avermi corrisposto “X” mensilità pattuite(pari al valore economico dei lavori)?
    quale forma di contratto è più consona?
    un comodato a durata determinata può forse tutelarmi?
    può invece esser sufficiente una scrittura privata oltre al contratto di comodato gratuito?
    Da sottolineare è che le spese vive(dei materiali e vedremo se anche delle utenze) sono finora a carico del proprietario dell’immobile.
    Altro dubbio è che al termine dell’ipotetico comodato il canone d’affitto fin d’ora pattuito aumenti a fronte delle spese sostenute dalla proprietà.
    Spero di esser stato chiaro e che possiate aiutarmi a trovar la giusta formula.
    vi ringrazio vivamente
    francesco

    • Egr. Sig. Francesco,
      Le voglio prima di tutto precisare che in merito al Comodato modale, si è detto che non è titolare di un rapporto di locazione, ma di altro rapporto qualificabile come comodato o uso gratuito o altro atipico, e non può quindi invocare la proroga legale colui che detenga un immobile, pagando al proprietario un compenso tanto esiguo da dover essere considerato simbolico e meramente ricognitivo del diritto dominicale (Cass. 9 luglio 1975, n. 2693).
      Tale sentenza parla di importo simbolico, quindi badi bene all’entità di tale canoni.
      Non credo che Lei possa avere un problema inverso a tutti i proprietari di case ovvero che il comodatario o inquilino possa restituire l’immobile prima della scadenza, soprattutto qualora quest’ultimo si oneri della ristrutturazione dei locali.
      Le consiglierei di optare per un contratto di locazione, stante l’onerosità dei lavori e la conseguente difficoltà a spalmare l’intero importo su un compenso mensile esiguo di tipo simbolico.
      Anche perchè nel contratto di comodato trova applicazione l’ art. 1808 cod. civ., che dà diritto al comodatario di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti; da ciò consegue che, ai fini del diritto al rimborso, il comodatario deve provare di avere effettuato le spese per lavori straordinari necessari e urgenti, richiedendo la norma la prova degli esborsi relativi ai lavori straordinari, oltre che la prova della necessarietà e urgenza dei lavori stessi. E al momento del rilascio del bene il comodante può richiedere al comodatario il risarcimento dei danni per il deterioramento della res conseguente a un uso eccedente quello contrattualmente convenuto, anche con riferimento al ritardo nella riconsegna, ma deve provare il fatto costitutivo del suo diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione, essendo onere del comodatario convenuto dimostrare, in via di eccezione e quale fatto impeditivo della sua responsabilità, che quel deterioramento si è verificato per effetto dell’uso conforme al contratto o, comunque, per fatto a lui non imputabile.
      Anche se, però, bisogna precisare che con ultima pronuncia la Cassazione ha affermato che il comodatario il quale, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione anche straordinarie, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
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      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

  41. Buonasera Egr. Avvocato,
    avrei da esporle una situazione familiare che mi fa alquanto pensare. Le spiego:
    - i miei genitori sono proprietari di un locale commerciale, di 2 appartamenti (di cui in uno ci vivono) e 2 appezzamenti di terreno e sono intestati a nome di mio padre e mia madre e solo un appartamento a nome di mio fratello (poichè circa 11 anni fa lo si fece per pagare il mutuo ipotecario);
    - i miei fratelli, ultramaggiorenni, vivono ancora in casa loro poichè mia sorella studia e mio fratello lavoricchia ma niente a tempo indeterminato e non ha intenzione di sposarsi;
    - il locale commerciale, in questi ultimi mesi, è oggetto di ristrutturazione per futura apertura di trattoria le cui spese pare che siano a carico esclusivamente di mio fratello il quale sarà l’intestatario di detta attività commerciale;
    - tale attività sarà a conduzione familiare e per questo ci saranno a lavorare, oltre ai miei genitori e fratelli, anche mia moglie.
    I MIEI QUESITI SONO I SEGUENTI:
    - in futuro, cosa ci vado a perdere io, se mio fratello si insedia con la sua attività? quali diritti nasceranno in capo a lui e alla sua attività commerciale? e infine, tale situazione si può individuare in una cessione in comodato d’uso anche se i miei genitori, i veri proprietari, lavoreranno all’interno di tale attività?
    - se in futuro mio fratello decidesse di mollare tutto, potrebbe chiedere qualche eventuale risarcimento a me, a mia sorella o ai miei genitori?
    - oppure, tale tipo di attività, può comportare in futuro maggiore maturazione di diritti nei confronti di mio fratello?
    Spero di essere stato chiaro e la ringrazio per il tempo che vorrà concedermi.
    Distinti saluti e buon lavoro

    • Egr. Sig. Giogio,
      logicamente Le consiglio prima di tutto, comunque, di consultarsi con un legale, stante la complessità dell’operazione che andrà a costituire.
      Nel merito qual’ora Suo fratello dovesse costituire una ditta individuale tale forma giuridica potrebbe essere la soluzione migliore, inoltre se ho ben inteso, comunque, nel caso in cui Suo fratello dovesse esercitare un’attività all’interno della proprietà dei Suoi genitori non andrebbe incontro ad alcun vantaggio di tipo successorio.
      Per quanto riguarda il risarcimento, potrebbe (il condizionale è d’obbligo) eventualmente un giorno chiedere il riscontro alle spese straordinarie semmai apportate oppure ottenere un risarcimento previsto dal codice civile ovvero, art. 1812 c.c. danni al comodatario per vizi della cosa: se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.
      E’ possibile, poi, far riferimento per il caso di specie ad un comodato d’uso, anche se in realtà per un’attività commerciale è preferibile un contratto di locazione.

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      Cordiali saluti.

  42. Gentile avvocato, avrei una questione da sottoporle,
    in caso di comodato di un area che possa essere utilizzata per una costruzione prefabbricata, con apposizione di un termine specifico legato alla coltivazione del terreno attiguo da parte del comodatario e dei suoi eredi, alla morte del comodatario, stante il termine legato alla coltivazione del suddetto fondo anche agli eredi, è data facoltà al comodante di recedere dal contratto per morte del comodatario ex art 1811 c.c.??? Gli eredi, in tal caso sono legittimati ad impugnare in quanto parte??? Grazie infinite

    • Gentile Sig.ra Maria,
      prima di tuto avrei la necessità di leggere tale contratto, in secondo luogo bisogna porre attenzione sul fatto che è possibile applicare la disciplina prevista dalla Legge 3 maggio 1982, n. 203, articolo 2, art. 27 (conversione dei contratti) e art. 49 (diritto degli eredi). Gli eredi nel caso in cui fosse applicabile tale disciplina hanno diritto a perseguire l’attività.
      Al fine di qualificare come comodato o locazione o affitto il contratto avente ad oggetto un fondo rustico, rilevano la gratuità o onerosità del contratto, che devono valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico sociale che il contratto medesimo è destinato obiettivamente ad adempiere; in particolare, causa tipica del contratto agrario è quella di costituire un’impresa agraria su fondo altrui, e tale causa resta estranea al contratto di comodato avente ad oggetto un fondo rustico, anche nel caso in cui si tratti di comodato modale avente ad oggetto una cosa produttiva all’interno del quale il comodatario non si limiti ad una semplice attività di custodia, ma svolga anche un attività di gestione. Cass. civ., Sez. III, 20/08/2003, n. 12216
      Del resto, però la disciplina del comodato si fonda sul principio dell’intuitu personae per il fatto che la parte comodante ripone nella persona del comodatario una piena fiducia ed anche perchè con questa è pattuito un determinato uso del bene oggetto del contratto, pertanto sarebbe discutibile una clausola anche in favore degli eredi.
      In tema la Cassazione ha avuto modo di stabilire che, in caso di morte del comodatario il comodante ha facoltà di recedere dal contratto anche quando sia stato pattuito un termine a norma dell’art. 1811 cod. civ., determinandone la anticipata risoluzione del rapporto mediante idonea manifestazione di volontà come nel caso di comodato a tempo indeterminato, con conseguente obbligo per gli eredi di immediata restituzione della cosa. Peraltro, qualora detta facoltà non venga esercitata, il rapporto prosegue con le caratteristiche e gli obblighi iniziali anche rispetto agli eredi. — Cass. 18-8-90, n. 8409.

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      Cordiali saluti.

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  45. Gentilissimo avvocato, nel caso di un contratto di comodato d’uso gratuito di un appartamento nel quale è riportata la dicitura *le spese condominiali sono a carico del comodatario* si intendono tutte le spese condominiali, anche quelle straordinarie o queste ultime rimangono sempre e comunque a carico del comodante?

    • Gentile sig.ra Monica
      la risposta al Suo quesito, in linea di principio, la si trova nell’obbligo di conservare da parte del comodatario che rientra espressamente in quello di pagare le spese ordinarie necessarie per la conservazione del bene.

      L’art. 1808 c.c. (spese per l’uso della cosa e spese straordinarie) stabilisce che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa.

      Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.

      Nel contratto di comodato trova applicazione l’art. 1808 c.c., che dà diritto al comodatario di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie ed urgenti; da ciò consegue che, ai fini del diritto al rimborso, il comodatario deve provare di avere effettuato le spese per lavori straordinari necessari ed urgenti, richiedendo la norma la prova degli esborsi relativi ai lavori straordinari, oltre che la prova della necessarietà ed urgenza dei lavori stessi. App. Genova, Sez. I, 02/02/2006.

      Per il Sommo Collegio, con ultima pronuncia,
      Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 27 gennaio 2012, n. 1216

      Il comodatario il quale, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione anche straordinarie, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante.

      Orbene, anche in virtù di tale ultima pronuncia, le spese straordinarie ritengo che siano a carico del comodante, ciò non toglie che il comodatario può assumersi tale obbligo ma con il rischio ed il pericolo su menzionato.

      Ma, la dicitura “Le spese condominiali“, fa sorgere in me una serie di dubbi.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
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      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  46. Gentilissimo avvocato,
    sono alla ricerca di una domanda alla quale sono sicuro riuscirà a darmi una risposta vista la sua disponobilità e la ricchezza di contenuti del suo sito:

    Il commercialista mia ha chiesto la stipula di un contratto ad uso gratuito tra me e mio padre percheè io possa usare la sua auto (che praticamente mi ha regato) e per fare in modo di poter detrarre le spese dell’auto stessa (sono un libero professionista).

    Lo stesso commercialista mi ha detto di dover registrare il contratto d’usufrutto gratito dovendo pagere ben 130 euro di spese.

    Volevo capire se la resitrazione del contratto come sopra descritto è obblicagoria o meno.

    Sicuro di un suo graditissimo ricontro porgo cordiali saluti
    Paolo De Bonis

    • Egr. Sig. Paolo,
      ovviamente la registrazione del comodato gratuito ai fini fiscali darebbe una certa consistenza all’operazione, ma ciò non toglie che dargli semplicemente data certa (recandosi presso le poste) possa comunque bastare, ma comunque segua il consiglio del Suo commercialista che di certo ha maggiori competenze in materia rispetto al sottoscritto.

      Resto a Sua disposizione per qualsiasi eventuale chiarimento oltre a prospettarle soluzioni alternative.
      Le ricordo inoltre di inviarmi a mezzo e-mail tutta la documentazione necessaria.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  47. Egregio avvocato, vorrei porLe questo quesito.
    L’azienda comodante ha concesso in comodato d’uso gratuito delle attrezzature all’azienda comodataria, ed essendo intervenuta disdetta da ambedue le parti contemporaneamente a mezzo raccomandata A/R, dopo una discussione avvenuta fra le due aziende, essendo pacifico che il comodatario deve restituire le attrezzature, quale deve essere il luogo della restituzione se questo non é contemplato nel contratto stesso? Se la restituzione non avviene entro il termine perentorio stabilito con la richiesta di restituzione tramite raccomandata l’azienda comodante può fattura l’importo stimato delle attrezzature e richiederne il pagamento? La ringrazio anticipatamente e La saluto cordialmente.

    • Egr. Sig. Piero
      bisogna premettere che l’art. 1809 c.c. stabilisce che: il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.

      Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.
      Inoltre ai sensi dell’art. 1182 c.c. (Luogo dell’adempimento)
      Se il luogo nel quale la prestazione deve essere eseguita non è determinato dalla convenzione o dagli usi e non può desumersi dalla natura della prestazione (1774) o da altre circostanze, si osservano le norme che seguono (att. 159).
      L’obbligazione di consegnare una cosa certa e determinata deve essere adempiuta nel luogo in cui si trovava la cosa quando l’obbligazione è sorta (1510).
      L’obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio (43) che il creditore ha al tempo della scadenza (1209, 1219, 1498). Se tale domicilio è diverso da quello che il creditore aveva quando è sorta l’obbligazione è ciò rende più gravoso l’adempimento, il debitore, previa dichiarazione al creditore, ha diritto di eseguire il pagamento al proprio domicilio.
      Negli altri casi l’obbligazione deve essere adempiuta al domicilio che il debitore ha al tempo della scadenza (att. 159).

      La stima ha una valenza per il perimento, non per la mancata restituzione, se la richiesta di restituzione è avvenuta come una diffida ad adempiere all’obbligazione principale allora, qualora non dovesse avere esito positivo, potrebbe trasmettere la relativa fattura, se il bene è stato sottoposto ad una stima.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter e di seguirmi su facebook (http://www.facebook.com/pages/Studio-Legale-DIsa/108030575930006) e su Twitter (https://twitter.com/AvvRenatoDIsa) per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  48. Egregio avvocato, sono molto ammalata e ho tre figli. I più grandi sono sistemati ma il diciasettenne deve finire gli studi. Mio marito non so se sopravviverà senza la mia assistenza e un figlio ha detto che se muoio vende l’appartamentoi. Il minore ha ancora 8 anni di studi musicali davanti e con la sua quota di ventimila euro senza altri appoggi sarebbe rovinato. Come posso permettergli di finire gli studi nei prossimi dieci anni senza che nessuno impugni nulla calcolando che per il resto sono povera. La ringrazio infinitamente.

  49. Egr. Avv. Renato D’Isa,

    avendo aperto una partita iva per fatturare prestazioni di consulenza in ambito ambientale e trasporti per un importo max di 30.000,00 nei tre anni, la vettura che utilizzo e che è intestata a mia moglie, facendo un contratto di comodato d’uso gratuito, è obbligatorio registrarlo?
    E dove semmai?
    Le psese carburante, la tassa automobilistica, la RCA auto, le psese dei pasti, autostrada ecc posso scaricare il tutto?

    In attesa di una sua gradita risposta, porgo cordiali saluti.

    Antonio Spaventa

    • Egr. Sig. Antonio
      credo che siano scaricabili tali spese, per la registrazione non credo che sia necessario, di certo è preferibile dargli data certa, recandosi presso un ufficio postale.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo di posta da Lei utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  50. egr. Avvocato, abito in un immobile in comodato d’uso gratuito, il padrone di casa mi dice che il contratto è a tempo determinato e visto che adesso scade bisogna fare un rinnovo per 2 anni per cui bisogna pagare 100 euro (50 a carico mio e 50 a carico suo) e se per un qualsiasi motivo me ne aqndrò entro un anno mi restituirà 25 euro.Guardando su internet ho trovato solo l’imposta iniziale di 168 euro ed eventualmente al rinnovo altri 168 euro. Potrebbe chiarirmi se esiste anche questa possibilità? Grazie

    • Egr. Sig. Giuseppe,
      vorrei leggere prima il contratto prima di darle un consiglio.
      La registrazione può essere posta a carico di entrambe le parti.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  51. Egr. Avv.to D’Isa, ho acquisito con contratto di affitto di azienda un’officina nella quale era presente un macchinario che la ditta Alfa aveva dato in comodato gratuito all’officina stessa senza alcun contratto, purchè l’officina ordinasse presso la ditta Alfa le vernici per utilizzarlo. Ora la scorsa settimana senza dire nè tanto nè quanto la ditta Alfa è arrivata in officina e si è ripresa, senza alcun preavviso o richiesta di restituzione il macchinario, senza addurre alcuna motivazione a riguardo. Ovviamente questo mi ha creato dei danni non potendo più l’officina effettuare determinate lavorazioni.
    Secondo lei potevano farlo? Non dovevano prima farmi una richiesta scritta di restituzione? Il fatto che il comodato fosse legato ad un obbligo di comperare merci dalla Alfa da luogo ad un contratto atipico? Posso chiedergli i danni per il loro comportamento?
    Grazie per le sue risposte.

    • Gent.le Sig.ra Elisa
      di certo il comportamento della ditta Alfa è stata alquanto inusuale,
      ci sarebbero i presupposti per intentare una richiesta risarcitoria.
      Il fatto che il comodato fosse legato ad un obbligo di comperare merci dalla ditta Alfa da dove si evince??
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  52. Egr. avvocato
    Ho acquistato la nuda proprietà di un appartamento da un anziano senza eredi in linea retta.Dopo qualche anno,l’usufruttuario ha concesso in comodato d’uso gratuito con contratto a durata,registrato alla AGE ad una terza persona.Alla morte dell’usufruttuario il contratto di comodato si estingue visto che non ci sono eredi dell’usufruttuario?

    • Egr. Sig. Giuseppe,
      in merito al Suo quesito credo che il contratto potrà durare non oltre il quinqeunnio dalla futura dipartita dell’usufruttuario in applicazione analogica dell’art. 999 c.c., anche se non sono sicuro poichè dovrei documentarmi, esendoci Giurisprudenza contraria.
      Dovrei leggere il contratto per verificare aventuali abusi dell’usufruttuario.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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      Cordiali saluti.

    • Egr. Sig. Marco
      il comodato non necessariamente deve essere registrato, lo si fa ai fini dell’opponibilità.
      Lo si può registrare presso l’ufficio registri del Suo paese.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  53. Buongiorno Avvocato,
    ho letto che il comodato a titolo oneroso è in realtà un contratto di locazione a meno che il compenso pattuito sia di modestissima entità (quindi immagino corrisposto a titolo di rimborso spese). Vorrei quindi sottoporle il seguente caso:
    ragazzo che occupa una stanza di 7mq senza nessun contratto in forma scritta che paga una somma di 300 euro al mese (pagamenti tutti tracciabili) oltre alle bollette per il consumo di acqua, gas e elettricità. In questo caso si puo’ ancora configurare l’ipotesi di un comodato o si tratta di vera e propria locazione?
    Se la risposta propende per la locazione, mancando la forma scritta prevista dal codice, questa persona puo’ richiedere la restituzione delle somme pagate o quantomeno un ricalcolo di quanto pagato ogni mese?
    La ringrazio anticipatamente

    • Egr. sig. Paolo
      parliamo di eventuale sublocazione o locazione ??
      Comunque di certo la fattispecie è ascrivibile alla locazione.
      Per quale ragione dovrebbe chiedere la restituzione delle somme sborsate, se ha usufruito dell’immobile ??
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  54. Buongiorno Avvovato,
    vorrei porle un quesito…ma una società (per es. una SRL con ragione sociale e giuridica) può dare in comodato 12 appartamenti per una quasiasi gestione????…o deve fare prima un interpello alla Agezia delle Entrate???…grazie della risposta

    • Egr. Sig. Alfonso
      non credo che debba essere interpellata l’Agenzia delle Entrate, tuttavia potrebbe incappare in un accertamento, perchè concedere in comodato (credo gratuito) 12 appartamenti potrebbe essere “sospetto”.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  55. Avevo un apparecchio satellitare (parabola) in comodato d’uso, ho fatto raccomandata di recesso del contratto (nei termini di Legge) ed ho chiesto la disinstallazione dell’apparecchio (obbligatoriamente fatta da loro tecnico) poiché dovevo cambiare casa. 5 mesi dopo la scadenza del contratto mi hanno richiesto l’apparecchio o il pagamento dello stesso, affermando che ero obbligato a restituirlo, anche se l’operazione di disinstallazione doveva essere fatta da un loro tecnico e ne ero responsabile fino a loro richiesta.

  56. Egr. avvocato, noi abbiamo avuto in comodato d’uso un distributore di caffe’ ma, abbiamo deciso di cambiare gestroe.
    Il gestore attuale ci contesta la recissione del contratto chiedendoci 250 gg. di preavviso e ci intima a non avere altri fornitori per il periodo citato è legale tutto questo anche se noi abbiamo firmato una specie di scrittura?

    • Gent.le Sig.ra Cinzia,
      se non ha sottoscritto nulla, Lei può restituire in qualunque momento il macchinario, laddove in contrario è stato sottoscritto un qualsiasi documento gradirei prima visonarlo.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  57. Buon giorno avvocato, vorrei sottoporle questa situazione. Da qualche tempo un mio amico vive presso il mio appartamento, visto che si trovava in una situazione finanziaria poco felice gli ho “ceduto” una stanza. Ha già richiesto la residenza presso il mio appartamento qualche tempo fa (per poter avere il medico di famiglia visto che la sua precedente residenza si trovava in altra regione) ma non ho ancora provveduto a stipulare nessun contratto di comodato a titolo gratuito. E’ necessario farlo anche solo per la cessione di una stanza? Ed in quel caso posso utilizzare un fac simile di contratto di comodato oppure dovrei fare un contratto di tipo diverso? Se dovessi fare un contratto di comodato lo devo registrare presso l’agenzia delle entrare anche se si tratta di una sola stanza? E che termini ci sono per la registrazione del contratto? Quali sono le conseguenze di una ritardata registrazione?
    La ringrazio per qualsiasi informazione potrà darmi.

    • Gent.le Sig.ra Sara
      gradirei mantenere una conversazione privata in virtù dei Suoi quesiti.
      Tendenzialmente Lei potrebbe concedere a titolo di ospitalità tale stanza al Suo amico.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.
      Cordiali saluti.

  58. Gentilissimo avvocato,
    Vorrei porre alla sua attenzione il mio problema. In famiglia gestiamo un fondo in comodato d’uso gratuito con scadenza a fine 2013.Il proprietario ci ha da poco informato che dovrà vendere il fondo a breve, ci ha quindi chiesto di sgomberare dal fondo!! Secondo lei lo può fare? Oppure ci possiamo opporre e proseguire con la gestione del fondo fino alla scadenza indicata sul contratto? Eventualmente posso chiedere i danni per mancato raccolto?
    In attesa di un suo cordiale riscontro le porgo cordiali saluti.

  59. Buonasera Avvocato, sto per registrare un contratto con il quale mia madre cede in comodato a me un appartamento di sua proprietà. Poiché tale contratto non dovrebbe avere scadenza e, tuttavia, sul modello in nostro possesso viene richiesto di indicarla, cortesemente, le chiedo cosa scrivere alla clausola “La durata è fissata in _____ anni con decorrenza dal ______ e scadenza ________”. Nel porgerle cordiali saluti, la ringrazio molto della cortese attenzione e dell’eventuale riscontro.

  60. Pr.mo Avvocato
    Ho concesso in comodato gratuito un appartamento a mio figlio, moglie e due nipotine minori, con scadenza 8 mesi dalla firma della scrittura (regolarmente registrata) per permettere a mio figlio di richiedere un mutuo per l’acquisto dello stesso immobile, con clausola di riconsegna, appunto entro 8 mesi, se l’acquisto non fosse perfezionato con rogito notarile. L’acquisto da parte di mio figlio si rende necessario in quanto una quota del valore di successione dell’immobile da parte di mia madre, pari a Euro 106.000, è da restituire ai coeredi (miei fratelli) entro un termine fissato da un rogito tra il sottoscritto e i coeredi, con mia madre ancora viva ma sotto tutela.
    Ora mio figlio, contravvenendo a quanto sottoscritto, non ha nessuna intenzione di chiedere mutuo, nè di provvedere a procurarsi i soldi per l’acquisto dell’immobile e, nel contempo, manifesta di voler occupare la casa ad libitum con prepotenza.
    Tengo a precisare che mio figlio ha un posto di lavoro a tempo indeterminato è percepisce uno stipendio medio netto di 1500 Euro.
    Non Le nascondo la difficoltà in quanto i miei fratelli premono giustamente per avere la restituzione del credito. Cosa fare?
    Sentiti ringraziamenti

    • Egr. Sig. Francesco,
      Lei ha il completo diritto di fare un’azione di rilascio in virtù della scadenza.
      Potrebbe avere solo delle difficoltà nell’ambito della fase esecutiva.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  61. egr.avv.buonasera, cortesemente un’info:
    io sono titolare di un comodato gratuito di immobile ad uso abitativo concessomi, senza forma scritta , da mia madre.
    dovrei a breve sostenere lavori di manutenzione straordinaria fruendo della detrazione del 36%…se nn volessi fare risultare mia madre ,come pagatore e intestataro delle fatture, ma bensì io, dovrei procedere alla registrazione del contratto?
    se sì quali i costi e le modalità (come redigerlo, dove presentarlo..)
    grazie saluti

    • Egr. Sig. Corrado
      la risposta è sicuramente positiva, nel senso che Lei per tale detrazione ha l’obbligo di depositare un titolo, in tal caso il contratto di comodato registrato.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.
      Cordiali saluti.

  62. Buon giorno Io ho dato in comodato d’uso gratuito un appartamento di tre stanze a una signora con una bambina , con l’obbligo di pagare i consumi delle utenze che sono intestate a me. La signora sono 5 mesi che non paga più nulla e inoltre ha ospitato un altro inquilino senza la mia autorizzazione. Le bollette le stò pagando io, dopo everle sollecitato i pagamenti più volte le ho inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno dove le comunico la chiusiura del contratto e oggi ho chiuso l’erogazione del gas e fra qualche giotno stacchero anche l’enel, la signora può fare domanda di riallaccire i contatori? Grazie

  63. Buongiorno Avvocato e buona domenica,
    Le sarei grato se mi potesse delucidare a riguardo l’istallazione di un caldaia murale esterna per riscaldamento ed acqua calda,ubicata sotto il mio terrazzo, che sporge un metro,e che evacuando i fumi della combustione direttamente nell’aria,vengono sospinti nella mia proprietà,creandomi uno stato di ansietà e preoccupazione.Le premetto che la caldaia prima era dentro e scaricava in una condotta condominiale.Ho rilevato,altresì che questa “nuova”,nelle giornate particolarmente fredde, espelle copiose condenze che invadono la mia proprietà dove peraltro insistono una finestra e dei balconi (devo tenere tutto chiuso), e depositandosi sui muri della facciata del mio balcone, si trasfornamo in “rugiada” e creano stillicidio.Le chiedo se queste immissioni sono consentite. Alle mie rimostranze ha risposto telefonicamente che è nelle regole e che i fumi me li devo supportare un poco io e un poco l’inquilino del suo stesso piano.
    Grato immensamente per una sua cortese e sollecita risposta,la saluto cordialmente .
    Grazie Giuseppe Ministeri

  64. Buonasera Avv.,

    il proprietario di un immobile in cui si svolge un attività di vendita al pubblico vuole avvantaggiare i suoi clienti concedendo ad un terzo uno spazio dove fare un servizio potenzialmente utile. Questo soggetto terzo avrebbe cassa e fatturazione del servizio totalmente autonome rispetto al proprietario del negozio.
    Lei ritiene possibile che le due parti siglino un comodato modale? o ritiene che siano altre le fattiscpecie contrattuali utili a disciplinare il rapporto?

    La ringrazio

    • Egr. Sig. Matio
      si potrebbero trovare varie soluzioni, ma dovrei capire i reali interessi del proprietario.
      qualora voglia può contattarmi al numero 0818774842 i giorni dispari dalle 16e30 in poi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  65. Buonasera avvocato, avrei un quesito da porle.
    E’ possibile cedere in comodato d’uso delle attrezzature da una srl ad una snc in cui uno dei soci è socio anche della srl?
    In tal caso mi conferma che ovviamente non posso portarle nello Stato Patrimoniale della snc restando di pertinenza della srl?
    Grazie mille
    Fabio

    • Egr. Sig. Fabio
      tendenzialmente la risposta è positiva per entrambi i quesiti.
      Ciò non toglie che comunque avrei la necessità di leggere il contratto, inoltre faccia attenzione che c’è la possibilità anche che il contratto non venga registrato.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  66. Egregio avvocato volevo un informazione,nn ho più contratto di affitto perchè la proprietaria la reciso so già che senza la mia firma nn poteva farlo ma la questione è un altra i mobili sono suoi di mio ce solo sala una cassettiera e scarpiera,devo far risultare che queste cose mi sono state date in prestito e nn regalate posso fare una scrittura privata senza registrare nulla ma solo farla privatamente tra me e chi me le ha, diciamo prestate, anche se in realtà sn mie,il comodato uso è neccessariamente obbligatorio regolarizzarlo cioè registrarlo? potrei scriverle perchè deve risultare così ma sinceramente i miei problemi nn vorrei sbandierali al vento,avrei bisogno di una sua risposta urgentemente se possibile.Grazie cordiali saluti

  67. sono con contratto uso comodato tra qualche mese mi scade, nell’accordo ho inserito una clausola con rinnovo contratto regolare 4+4 è regolato? oppure posso usufruire di questa regolamentazione aggiuntiva? secondo articolo 1810 cc?
    In questa condizione ci sono dei lavori da eseguire urgenti, la domanda che mi chiedo posso prorogare il contratto regolare 4+4 se non portano a termini i lavori? grazie cordiali saluti

  68. ho ricevuto in eredità dei terreni agricoli, io sono un impiegato pubblico, vorrei dare gratuitamente (visto le difficoltà del settore) i mie terreni a mio fratello che è coltivatore diretto e IATP con allevamento ovini, cosi mi tiene puliti i terreni e lui mi da sempre formaggio agnelli ect
    Quale forma di contratto posso utilizzare senza doverci pagare le tasse visto che io non incasso niente?
    Ringrazio Giuseppe

    • Egr. Sig. Giuseppe
      Lei può opatre sia per un contratto di affitto che di comodato, ma il problema resta comunque, poichè in particolare per quanto riguarda l’ICI resta sempre in capo al proprietario. Ciò non toglie che possa stabilire con Suo fratello eventuali accordi alternativi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  69. Egregio Avvocato,
    io e mia sorella siamo proprietari di un appartamento nel quale alloggiano da più di 20 anni dei familiari. Loro, non pagando fitto, hanno provveduto alle spese di manutenzione ma, l’ICI è stata sempre pagata da noi. Inoltre, in seguito alla dipartita della nostra madre abbiamo dichiarato nella successione, il possesso della quota di proprietà che era di nostra madre. Quindi ora gli unici proprietari siamo appunto io e mia sorella.
    A questo punto desideriamo capire se, su quel bene immobile possa essere rivendicato il diritto di usucapione da parte degli attuali occupanti.

    Grazie e cordiali saluti.

    • Egr. Sig. Enrico
      numerose sono le ipotesi di prelazione legale:
      1) retratto successorio
      2) prelazione agraria in favore dei coltivatori diretti
      3) in materia d’impresa familiare
      4) quella urbana in favore dei conduttori d’immobili destinati ad uso non abitativo;
      in merito a ciò è utile segnalare questa recentissima sentenza della Suprema Corte secondo cui “in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in capo al conduttore sussiste il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza manifestando, in tale atto, a giustificazione della propria opposizione alla rinnovazione del contratto, l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la predetta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto.” Sentenza n. 25450 del 16 dicembre 2010

      5) a favore del datore di lavoro per l’uso delle invenzioni industriali
      6) in favore dell’ente parco
      7) prelazione dello Stato D.Leg. 04/42 nel caso in cui il bene oggetto del contratto sia d’interesse storico culturale

      Ciò non toglie che possa essere prevista nel contratto di comodato, ma non determina in automatico la sottoscrizione del contratto la realizzazione di una ipotesi legale di prelazione.

      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
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    • Egr. Sig. Francesco,
      in virtù dei giusti presupposti da Lei elencatimi, non vedo cosa possa ostare al fine di non poter concedere in comodato tale immobile.
      Qualora voglia illustrarmi meglio la vicenda può contattarmi allo 0818774842 i giorni dispari dalle 16,00 in poi.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  70. Egr.Avvocato, il nostro problema è questo. Mio padre, come anche il fratello, ha un fondo rustico in località montana (esente ICI) con annesso un ex piccolo fabbricato rurale che abbiamo dovuto, tramite pratica catastale far passare dal catasto terreni al catasto fabbricati (e ora ne paghiamo l’ICI, anche se è solo un semplice ricovero attrezzi…). Poichè questo terreno è vicino ad altri curati dai proprietari che vivono in loco (mentre noi viviamo altrove), vorremmo darlo in comodato d’uso ad un pensionato locale insieme al piccolo fabbricato per farci l’orto. Mio padre vorrebbe chiedere però una somma simbolica di 50-100 euro annuali, per l’uso di corrente, acqua, ecc. A questo punto mi chiedo: conviene fare un affitto visto l’importo minimo? (Che poi sarebbe un contratto per il terreno e uno per il fabbricato!) o un comodato d’uso gratuito? Io sarei per la seconda opzione, ma mi pare di aver capito che non si può inserire nessuna somma…Inoltre, la registrazione è obbligatoria? Cosa accade se il comodato viene stipulato tra privati ma non registrato? E infine quali i costi per la registrazione (che credo nel caso di comodato possa includere il terreno con fabbricato in un atto unico)? La ringrazio, per l’attenzione. Le auguro buon lavoro. Cordialità, Patrizia

    • Gent.le Sig.ra Patrizia,
      gradirei avere una corrispondenza privata in virtù delle Sue (non poche) domande, oltre alla possibilità qualora voglia di contattarmi allo studio i giorni dispari dalle 16,00 in poi (0818774842).
      Tendenzialmente Le posso, però, rispondere, che è prevista una, seppure minima, corresponsione di un canone, ed è soggetto a registrazione qualora sia prevista la forma scritta.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  71. Dal 13 gennaio del 2011 sto utilizzando dei locali commerciali come parrucchiera e la societa’, tra l’altro non proprietaria dell’immobile ma in affitto dal proprietario originale, mi ha sempre fatto pagare delle fatture con dicitura ” Utilizzo transitorio di uso attrezzature e locali”.
    L’accordo verbale era di stipulare un contratto d’uso locali che non e’ mai stato fatto. Ora mi hanno comunicato che a breve voglioni chiudere il negozio. Quanto tempo ho per lasciarlo libero? tra l’altro la mia e’ una s.n.c. con sede in quei locali. Cosa faccio???? Sono disperata perche’ non saprei proprio su due piedi dove spostare la ditta e naturalmente il lavoro. Puo’ mettermi sulla strada cosi??? La ringrazio infinitamente in anticipo. GIOVANNA

    • Gent.le Sig.ra Pizzi
      La sua questione merita un approfondimento particolare, dovrei leggere tali fatture e soprattutto il contratto di affitto tra la società e la proprietaria dell’immobile.
      Qualora voglia può contattarmi nei giorni dispari dalle 16,00 in poi allo 0818774842.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  72. Egr. Avvovato
    vorrei sapere a chi spettano le spese per la stipula del contratto di comodato d’uso? Perchè mia sorella deve stipulare tale contratto con il proprietario del bene immobile che deve prendere in comodato e le ha chiesto di pagare la metà delle spese del contratto. E’ possibile che le spese spettino solo al comodante?
    La ringrazio per la cortese attenzione.
    Katia

    • Gent.le Sig.ra Katia, se fa riferimento alle spese di registrazione,
      è possibile.
      Le parti possono liberamente stabilire le spese del relativo contratto. Pronunce al momento non vi sono. Tuttavia, si può far riferimento (ma non credo sia applicabile per analogia) alla materia locatizia secondo la quale la norma di cui all’art. 8 della legge n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni non abitative, in base alla quale le spese di registrazione del contratto devono essere divise tra conduttore e locatore in parti uguali, è parzialmente derogabile nel senso che i contraenti potrebbero decidere di far gravare l’intera imposta sul locatore, mentre sarebbe nulla la pattuizione inversa (ovvero sul conduttore), che integrerebbe un vantaggio in contrasto con l’art. 79 della legge n. 392 del 1978 (Tribunale Roma, Sezione 6 civile, Sentenza 25 febbraio 2009, n. 4051).
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  73. egr.Avvocato, vorrei avere un chiarimento per quanto riguarda il contratto di comodato d’uso gratuito. Mio nonno vorrebbe concedermi in comodato d’uso il suo appartamento. E’ regolare considerato che lui ha tutt’ora la sua residenza in questa casa ma effettivamente non è sempre presente perchè un pò è qui e un pò è da mia madre?
    La ringrazio per l’attenzione
    Cordiali saluti
    Michela

    • Gent.le Sig.ra Michela,
      mi perdoni ma non ho ben inteso il Suo quesito, credo che dalla Sua descrizione, comunque, Suo nonno è pienamente legittimato a concederle tale immobile.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  74. Il proprietario di alcuni terreni me li ha concessi in comodato d’uso per anni 30 prima in forma verbale e poi in forma scritta ma non registrata. Essendo lui morto gli eredi hanno venduto i beni ad un terzo. Rimane valido il contratto fatto salvo il dettato dell’art 1809?
    Le sarei grato di una risposta via email.

  75. Egr.Avv. vorrei sapere se il proprietario di un’immobile che si vuole concedere in comodato d’uso è più di uno (5 esattamente) il contratto fa fatto a nome di tutti i proprietari e per le imposte di registro (F24 per €. 168,00 ) quale nominativo va indicato se sono 5 proprietari, si divide la somma e si fanno più mod. F24 ?.
    La ringrazio anticipatamente.
    Valeria

    • Gent.le Sig.ra Valeria
      l’imposta di registro è unica. Potrà firmarla anche uno solo dei proprietari, ed eventualmente agire in regresso per la restituzione delle somme dovute dagli altri comproprietari.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornata.

  76. Egr. Avv. D’Isa
    Le chiedo gentilmente di volermi delucidare al riguardo del comodato d’uso di un locale con attività commerciale, che intenderei dare a mia moglie pur essendo in comunione di beni.
    Sarà possibile questa operazione? nel caso di affermazione a chi dovrei rivolgermi per l’operazione sopra menzionata?
    in attesa di Sue nuove, colgo l’occasione per porgerle i più cordiali saluti.
    Giuseppe Wolf

  77. Egr. avvocato,
    vorrei porle una questione. Sono proprietario di un immobile che ho “prestato” ad un parente. nel senso che non esiste alcun contratto che ne regoli l’uso. questo parente si limita a pagare le spese condominiali, oltre naturalmente le bollette, che sono a nome suo. Ora che verrà reintrodotta l’ICI, chi dovrà pagarla? si prospetta la possibilità di dover eseguire dei lavori di ristrutturazione delle facciate del condominio. chi dovrà pagarle?
    la ringrazio per la cortese attenzione
    Fabio

    • Egr. Sig. Fabio,
      in merito al Suo quesito le significo che, sia da previsione del codice civile e sia perchè non esiste alcun contratto, poichè almeno per quanto riguarda le opere di straordinaria manutenzione si potevano prevdere, in deroga, a carico del comodatario, le spese per i lavori sono a carico SUO, mentre per l’ICI è una tassa che ricade in capo al proprietario dell’immobile.
      Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      La ringrazio per la fiducia riposta.
      Le ricordo, inoltre, di iscriversi alla newsletter per essere quotidianamente aggiornato.

  78. Buongiorno Avv.D’Isa, vorrei chiederle gentilmente se per un contratto di comodato d’uso di mobili devo comunque comportarmi come x un contratto di locazione, mi spiego meglio, devo affrancare le marche da bollo da 14,62 pagare un f23 ( di quanto??) e registrarlo presso l’agenzia delle entrate in duplice coppia???
    Grazie, cordiali saluti
    Annalisa Carboni

  79. Avv. D’Isa vorrei porle un quesito : ho redatto nell’anno in corso un contratto di comodato d’uso gratuito per distributori automatici con un call-center e nella stesura del contratto non ho inserito la data di scadenza.
    Ora avendo io investito del denaro per l’acquisto di suddette attrezzature, come devo comportarmi visto che l’altra parte vuole dopo appena sei mesi disdire il contratto poichè altri le offrono di più?

  80. a mente di quanto letto , chiedo delucidazioni su 1) un operaio in agricoltura abita in un appartamento del proprietario in comodato d’uso gratuito, se ciò è possibile che non paghi ” in nero ” trattandosi di stranieri 2) se lo stesso cittadino straniero europeo può ospitarne un’altro anche se suo stretto parente 3) non aveva seco il contratto 4) se ciò è meritevole di ragguaglio all’autorità giudiziaria od amministrativa o comunque non sono riuscito a trovare nulla di ciò nè la differenza tra comodato d’uso scritto con l’obblio di registrazione e per quell’orale nulla……
    grazie e mi scusi di qualche errore

  81. Spett.Avvocato vorrei sottoporle alcuni questiti.
    -Conduco dal 2008 tre terreni agricoli di cui 1 di mio marito(siamo in separazione dei beni) e due degli eredi di una zia di mio marito(mio marito quindi è uno degli eredi.
    -Ho un contratto verbale in quanto anche gli altri eredi godevano di altre proprietà sempre eredità della zia..
    Dal 2008 ho le fatture di acquisto seme e,concimi e vendita del prodotto in quanto ho la partita IVa come agricoltore. e ricevo la PAC
    Ora la massa ereditaria viene messa in divisione e vendita . Se gli eredi non arrivranno ad un accordo a dicembre verrà messa all’asta.
    In questo caso Hanno diritto di prelazione gli eredi se interessati?
    1-Per quanto mi riguarda come conduttrice dei fondi quali sono i miei diritti?
    2-Ho diritto di prelazione?
    3-ho diritto a mantenere i due terreni per 15 anni anche in presenza di un accordo solo verbale?
    4-Possono essere messi all’asta i terreni se io ho dei diritti su di essi?
    5-io sarei interessata a continuare a lavorarli ma non a comprarli.
    Che cosa mi consiglia di fare?
    La ringrazio anticipatamente
    PS l’eventuale risposta viene inviata alla mia mail o nel sito?

  82. Egr. Dr. Avv. D’Isa,
    a breve dovremmo stipulare un contratto di comodato, a titolo gratuito ovviamente, per la gestione di un garage. La mia domanda è: in quale maniera posso tutelarmi dall’obbligo della repentina restituzione del bene in caso di richiesta improvvisa da parte del comodante? Se magari potesse darmi qualche dritta per questo problema, così come per altre eventuali clausole da porre nel contratto a tutela del comodatario gliene sarei molto riconoscente. Con stima.

  83. Gent.le Avv.Renato D’Isa,
    le scrivo il mio quesito dopo aver letto con cura tutti gli articoli e le sentenze trascritte in questo suo blog.Mio nonno nove anni fa diede in comodato gratuito,con un canone di 250 euro,l’appartamento sito sopra il mio a mio cugino che si stava per sposare.Il comodato aveva la durata di otto anni,quindi scaduto l’anno scorso nel 2010.Mio nonno non glielo ha rinnovato pur non impedendo a mio cugino di rimanerci.A maggio di questo anno mio nonno è deceduto dopo due mesi di lunghe sofferenze. Mio cugino non ha più versato i 250 euro pur dicendo di averli sempre dati e continua a vivere nell’appartamento nonostante non abbia più nessun “contratto”.Lei Avvocato saprà meglio di me come i membri di una famiglia comincino a difendere i propri interessi cercando di tirare “acqua al suo mulino”.Mia nonna è da anni malata di Alzaimer e non avrebbe potuto rinnovare il contratto data la sua poca capacità a ricordare ciò che ha fatto un minuto prima.Mia madre e i suoi due fratelli non hanno da tempo buoni rapporti e quindi molte cose vengono fatte a nostra insaputa.Abbiamo un foglio che dimostra la scadenza del comodato dopo otto anni ma non sappiamo se possano aver fatto firmare qualcosa a mia nonna che come le scrivevo prima è da anni malata.Questo Avv. D’Isa è il mio quesito:come possiamo far andare via dall’appartamento mio cugino per poter affittare l’appartamento a una nuova famiglia con un contratto “normale” aggiornato in tutte le sue spese??vorremmo tutelare mia nonna e ottenere un diritto di forma su un bene che in questo momento tutela solo la furbizia di nostro cugino.Ringraziandola di una sua cortese risposta le porgo cordiali saluti. marco

    • Egr. Sig. Marco,
      essendo la vicenda estremamente riservata gradirei avere una corrispondenza privata.
      Inoltre per darle un giusto parere avrei bisogno di leggere l’atto in questione ed avere una giusta documentazione in merito alla successione.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      Inoltre La ringrazio per la fiducia riposta e per la lattura dell’articolo.
      Infine La invito di iscriversi alla newsletter.

  84. Salve ho dato una macchina per il caffe’ in comodato d’uso con contratto scritto delle due parti .Ora siccome che lui non ha rispettato il contratto che doveva consumare il caffe’ e sono passati molti mesi ,ho chiesto di darmela indietro ma con tante scuse non sono riuscito ancora a prenderla .Ora le chiedevo come posso procedere in via legale senza dover ricorrere a mezzi brutti ? grazie

    • Egr. sig. Mario,
      al fine di ottenere la restituzione del bene è prevista in favore del comodante un’azione contrattuale di restituzione di natura personale. In questa ipotesi l’attore non ha l’onere di provare la proprietà del bene medesimo, bensì soltanto l’esistenza del contratto di comodato.
      Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
      Inoltre La ringrazio per la fiducia riposta e per la lattura dell’articolo.
      Infine La invito di iscriversi alla newsletter.

  85. Gent.le Sig.ra Cinzia,
    avrei bisogno di documentarmi, ma credo che non possano sorgere difficoltà in merito a tale “bene”.
    Per motivi di privacy Le ho inviato una e-amil all’indirizzo utilizzato e la invito a leggerla.
    Infine La invito di iscriversi alla newsletter.

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